一、名词解释（4分*5）
1、房地产金融：围绕房屋与土地开发、经营、经营、管理等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为，其中最主要的是以房屋和土地作为信用保证而进行的资金融通行为。（2页）
2、房地产金融市场：房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，其基本职能是为房地产的开发、流通以及消费筹集和分配资金。（5页）
3、信托：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿，以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。（35页）房地产信托包括房地产财产信托和房地产资金信托
4、房地产保险：以房地产业中的各类财产、责任、信用和人身为保险标的的保险业务的总称（135页）
5、房地产信贷：以商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借贷活动。即各房地产金融机构运各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买、消费者。（48页）
6、房地产开发贷款：贷款人向借款人（开发商）发放的用于房地产开发及其配套设施建设的资金
7、房地产抵押：抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。(69页）
8、住房公积金：国家机关、国有企业、事业单位、民办企业、社会团体等各种企业机及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金及其单位为其缴存的住房公积金，实行专户专储，其所有权归职工个人所有。
9、房地产夹层融资：夹层融资是一种优先级债务和股本之间的融资方式，是企业或项目通过夹层资本的姓氏融通资金的过程。将夹层融资应用于房地产产业，就被称为房地产夹层融资。
10、房地产投资信托基金：以发行受益凭证或股票的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
11、住房抵押贷款证券化：住房抵押贷款的发放机构将其持有的质量、偿还期限相同或相近的住房抵押贷款汇集成抵押贷款资金池，并将其出售给特定目的的载体，由该载体以这些住房抵押贷款为支撑发行证券。
二、单选
1、1984--1989 初步发展
1989-1991 停滞
1992-1997 提高整顿
1998-2003 快速成长
2003-2008 调整整顿
2008-2010 规范创新
2010-今限购限贷
三、多选
1、中国的货币政策工具：
（1）公开市场业务
（2）存款准备金率
（3）中央银行贷款
（4）利率
（5）汇率
四、简答（6分*5）
1、房地产金融的特征：
（1）资金运用具有中长期性
（2）容易受政策影响
（3）房地产金融安全性较高、收益较好
（4）杠杆效应明显
（5）具有无转移抵押性质
2、房地产金融市场运行的条件：
（1）有完整对称的信息
（2）市场供求决定价格的机制能充分发挥作用
（3）房地产市场上有银行、信托投资公司、开发商、住房公积金管理中心等众多的市场参与者和丰富的金融商品种类，不存在少数或个别交易者对市场的垄断行为
（4）有完善的管理手段和交易方法
3、房地产信贷的特征（48页）
（1)贷款投向受到严格控制
（2)贷款期限较长
（3)贷款规模与资金占比有限制
4、房地产信贷借款单位应满足的条件（50页）
（1）是依法批准的法人单位
（2）实行自主生产经营和独立核算
（3）拥有一定的自有资金
（4）要在银行开立账户，将所有业务收入存入开户银行，并由银行办理结算业务
（5）具有年度开发计划和开发项目规划设计文件
（6）具有健全的管理机构和财务管理制度，并定期向贷款银行提供经费计划和财务收支计划以及报表等资料
5、房地产信贷资金筹集的特征：
（1）筹集来源相对稳定
（2）政策性房地产银行资金主要源自房地产行业
（3）商业性房地产信贷资金筹集渠道具有广泛性
（4）筹集手段具有多样性
6、房地产信贷的积极作用（61页）
（1）彻底改变了住房面貌
（2）有利于解决居民的住房问题
. （3）促进了住房资金的合理运行
（4）促进了居民消费结构的改善
（5）房地产政策成为房地产市场的晴雨表
7、房地产开发贷款的特点（68页）
（1）按开发项目贷款
（2）贷款金额较大
（3）贷款占用时间较长
（4）贷款风险较大
8、房地产开发贷款的程序
（1）借款受理（提交材料、初步审查）
（2）贷前调查（客户信用评级、项目评价、担保评价）
（3）贷款审批与发放
（4）贷后管理（档案管理、贷款项目检查、贷款五级分类管理、回笼资金管理、保证人及抵押物管理、贷款回收管理）
9、房地产开发贷款的风险
（1）信用风险（违约风险）
（2）市场风险（价格风险和流动性风险）
（3）操作风险（人的能力风险、流程风险、系统风险）
10、房地产开发贷款的风险管理（84页）
（1）原则
项目管理原则、以销定贷原则、阶段拨付原则、公私联动原则
（2）措施
预防：对四证不全的项目不得发放任何形式的贷款；申请贷款的企业开发项目资本金比例不低于35%；建立严格的贷款项目审批机制，确认该项目的合法性、合规性、可行性；对企业进行深入调查核实风险转移：采取抵押贷款、担保贷款的方式，还有房地产贷款证券化、房地产贷款保险、信贷衍生交易等途径
风险分散：分为内部分散和外部分散，其中内部分散是重点。内部分散指将贷款发放给不同区域、不同类型、不同规模和不同开发时间的项目；外部分散是指通过与外部合作，解决贷款过度集中带来的风险集中问题
风险回避：对可能产生的风险太大的项目贷款采取主动回避、放弃提供贷款的做法
风险监督管理：加强风险监控，建立合理的识别防范机制。11、按揭贷款与抵押贷款的区别
（1）债务人拥有标的物的产权状态不同。按揭是将自己非按揭楼宇部分的房地产作为按金，向按揭权人租用按揭楼宇；抵押将自己拥有的房屋所有权和土地使用权作为还款的担保
（2）债权债务参与人不同。按揭贷款参与人包括原有房产所有权人、按揭人、按揭权人；抵押贷款参与人只有借款人（既是债务人又是抵押人）与贷款人（既是债权人又是抵押权人）
（3）借款资金运用目的不同。抵押获得的资金可以自由运用；按揭贷款资金只能用于特定房屋的购买。
（4）债务还款方式不同。抵押贷款还款可以一次性偿还本息，也可
以分期偿还；按揭贷款一般分期偿还本息。
12 住房公积金的特点
长期性专用性保障性互助性强制性普遍性
13 信托的特征
（1）信托业务方式灵活多样
（2）信托的产生基于委托人对受托人的信任
（3）信托财产具有一定的独立性
（4）所有权与收受益权分离
（5）信托管理具有连续性
（6）受托人不承担损失风险
14、信托的作用
（1）拓宽了投资者的投资渠道
（2）通过把储蓄转化为投资，促进了产业发展和经济增长（3）促进了金融市场的发展和完善
15、房地产夹层融资与其他融资方式比较
房地产融资方式比较
比较内容银行贷款夹层融资股权融资
预计融资成本较低适中较高
预计风险较低适中较高
周期根据具体情况
协商决定
2-7年
根据公司运营
情况决定
股权稀释情况无无有
尽职调查较严严很严还款保证高较高不确定
夹层融资的风险和收益介于银行贷款和股权融资之间
夹层融资的自有资金回报高于普通贷款项目，但是开发利润略低16、住房抵押贷款风险防范
（1）提前偿付风险的防范。增加再筹资成本，设计证券化产品组合。（2）利率风险的防范。优化商业银行的利率结构；构建合理的债券利率结构
（3）信用风险的防范。合理组织证券化的基础资产；严格评价借款人的信用状况；借款人应尽量分散化
（4）建立证券化监管体制
1、房地产金融概念及特点 *房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列活动的总称。 房地产金融的特点 ? 1、资金融通量大 ? 2、房地产金融具有较强的政策性 ? 3、房地产金融债券有保障 ? 4、房地产金融具有证券化趋势 2、房地产金融的作用 （1）有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展 （2）合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展 （3）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业的发展 3、房地产金融市场的分类 *（1）按市场运行层次划分 ①一级市场： ②二级市场： （2）按服务对象不同分类 ①房产金融市场： ②地产金融市场： （3）按融资工具不同分类 ①房地产抵押贷款市场： ②房地产证券市场： ③房地产保险市场： ④房地产信托市场： ⑤房地产租赁市场： ⑥房地产咨询市场： 4、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等 5、我国房地产金融机构组织体系从业务上分 （1）专营房地产金融业务的机构 ①住房储蓄银行： ②住宅信用合作社：指由居民资源组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。 （2）兼营房地产金融业务的机构 ①商业银行： ②保险公司：
③信托投资公司： ④证券公司： ⑤其他类金融机构：包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。 *6、房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。 *7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系 区别①抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利②抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有 联系③在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人④应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。 8、住房抵押贷款的利率公式I=r+p+f （I是贷款利率r实际利率p预期通货膨胀率 f风险贴水） 9、住房抵押贷款的还款方式 （1）固定还本法（CAM）--等额本金还款法，主要特色是定期、定额还本（不流行） 计算公式为 每月还款=贷款本金/还款期限+（贷款本金-累计已还本金）*月利率（2）固定付款法（CPM）--等额本息还款法，主要特色是每期支付贷款本金与利息的总和都相同 计算公式 每月还款额= （3）渐进加付法（GPM）主要用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，其计算方法较为复杂 可分为等比累进还款法和等额累进还款法 好处主要在于减轻贷款者的期初负担 10、国外住房抵押贷款工具 （1）可调节利率抵押贷款其利率可随标准金融指数变动又称可变利率抵押贷款 优点：①因率可变，所以其初始利率较固定利率抵押贷款的利率要低，可以吸引更多的客户②因利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，原则性大。③利率变动，还
２０１８年房地产行业融资渠道专题分析报告
导读： 资金是房企的命脉。在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下，2018年，房地产行业融资体系正在发生深刻变化，不仅关乎房企自身的命运，也影响着行业的走向。 新形势下，现有的融资格局将受到什么样的影响？未来3年，偿债高峰和风险将在何时出现？本文全面梳理房企融资渠道，测算结构和变化，把握政策和形势。 摘要： 1、房企融资渠道 已形成5大类、16小类、近50细项的融资体系。2017年全国新增房地产开发资金19万亿，占比最高的依次是销售回款、自筹资金、应付账款、国内贷款和其他资金，对应的主要融资渠道包括个人住房金融、非标融资、银行贷款、境内外证券市场融资、应付款融资。 2、房企主要融资渠道规模和结构 （1）2016年930后政策持续收紧，融资规模增速放缓。2017年，主要渠道融资19.5万亿，同增6.3%，增速回落25个百分点；新增余额8.4万亿，同减0.3%，增速回落52个百分点。 （2）银行资金是主要融资来源，间接融资规模大幅高于直接融资。2017年个人住房金融、银行贷款、应付账款、非标融资、国内外证券市场的融资规模，分别占比43%、20%、17%、15%和5%。 （3）受资管新规影响，非标转标趋势显著。2018年Q1，非标融资新增余额占比回落11个百分点，其中委贷负增长；银行开发贷、境内外证券市场的融资新增余额占比分别上升24和2个百分点。 3、未来偿债高峰 （1）有息负债余额19.2万亿。截止2018年6月底，估算房企主要有息负债余额19.2万亿，规模从大到小依次是房地产开发贷、委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为9.6、2.8、2.4、2.2、0.6和0.3万亿。 （2）未来4年是兑付高峰。2018 下半年到2021年集中兑付，规模分别为2.9、6.1、5.9和3.4万亿，2022年及以后仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期；2015-2016年集中发行的公司债，从2018年下半年开始密集到期。 4、融资收紧对主要渠道的影响 （1）银行信贷：受益非标转标、资金回表，银行表内信贷对房企总体融资支持增加，同时成本上升、授信呈现集中化。A.开发贷成本和门槛上升、用途规范：目前利率不同程度上浮；实行白名单制度，对房企资质要求更高；试点联合授信，限制资信不足的中小房企和风格激进的高负债房企贷款；严格要求项目满足“四三二”条件，不允许资金跨地区使
B0300113 房地产金融与投资 2016-2017 学年第二学期 Homework 2 1. 南湖时尚城某套公寓面积 46.23 平方米，单价 10368.46 元/平方米。开发商采用的主要销售手 段包括： 电商优惠：在电商处报名参加预售，交5000抵2万 售后包租：售后公寓由某公寓式酒店统一经营12年，每年返租，1-3年返租率6%（即电商优惠后总价的6%，下同），4-7年返租率6.5%，8-10年返租率7%，11-12年返租率7.5%。 前两年租金抵扣总价根据以上信息，试按以下步骤分析该公寓是否值得投资。 1）计算该公寓优惠前总价； 10368.46×46.23=479333.906 2）计算参加电商优惠后该公寓总价：商优惠：在电商处报名参加预售，交5000抵2万479333.906-20000+5000=464333.906元 3）假设投资者根据售后返租经营12年这一约定，设投资期为12年，在不考虑其税费的情况下，按售后包租协议计算1-12年的NOI； 1-3年每年返租：464333.906×6%=27860.03元 4-7年每年返租：464333.906×6.5%=30181.70元 8-10年每年返租：464333.906×7%=32503.37元 11-12年每年返租：464333.906×7.5%=34825.04元 （4）计算前两年租金抵扣总价后的公寓总价； 总价为：464333.906-27860.03×2=408613.846元 （5）假设投资者向银行贷款20万元，剩余为自有资金，计算投资者为该公寓投资付出的自有资金总额；前两年租金抵扣总价：408613.846-200000=208613.846元 （6）假设贷款期限跟投资期限一致，为12年，贷款年利率为4.9%，采用等额本息法还款，计算月还款额和年还款额； 根据月还款额公式:每月还款额为： [200000×(4.9%/12) ×[1+(4.9%/12)^144]]/[[1+(4.9%/12)^144]-1]=1839.76 每年还款额为：200000×4.9%×(1+4.9%)^12/[(1+4.9%)^12-1]=22438.00元。 （7）假设投资期结束后（第13年），投资者将公寓转售，转售时对增值部分需缴纳5%的增值税。对于转售收入，投资者分析了5种可能情况计算转售收入，即： a)假设房价在当前价格的基础上年均增长2%； b)假设12年后单价为15000元/平方米； c)假设12年后价格不变； d)假设12年后价格跌10%；
浅述完善我国房地产金融的政策建议 本文根据现阶段房地产金融现状,提出了在现阶段通过加大财政支持、拓宽融资渠道、防范金融风险、完善法律体系,来完善我国房地产金融的政策建议。 标签：房地产经济房地产金融建议 0 引言 房地产金融是指围绕房地产开发、流通、消费等环节,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资和相关金融服务的一系列资金融通活动的总称。近年来,我国房地产金融发展迅猛,但与发达国家相比,房地产金融市场还很不完善,因此急需完善房地产金融举措。 1 我国房地产金融现状 1.1 房地产金融体系的现状我国的房地产金融体系中,政策性金融和商业性金融是住房金融组织体系中相互统一的两个主体内容,彼此之间既相互独立又相互依赖和融合。目前,我国采用的政府主导型的政策性房地产金融,主要形式也是强制储蓄性质的住房公积金制度。国内住房融资商业性体系已经初步形成商业银行信贷为主导的结构,目前,我国从事房地产金融的商业性机构主要有:商业银行,专业住宅金融机构、房地产信托和房地产投资基金、住宅信用合作社、保险公司和置业担保公司等房地产金融中介机构。 1.2 房地产融资结构现状从组织体系上看,我国目前已形成以中国人民银行为领导,以国有商业银行房地产信贷部为主,以其他银行和非银行房地产金融机构为补充的多层次,多形式的房地产金融机构体系。在房地产市场上,商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程,是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。另外,多元化的融资渠道日趋活跃。信托、海外基金、证券融资等备受追捧。 虽然我国房地产金融在发展,但是同国外房地产金融业相比依然很落后。目前,中国房地产金融业的问题是:房地产金融机构不健全,业务关系没有理顺,还没有形成一个有效的运行机制;房地产融资重心错位,重点应该放在消费环节。但中国金融机构长期以来几乎只向房地产开发商和各种企事业单位融资,房地产信贷总量90%被投入到生产环节中;房地产融资主要是银行信贷,少量的债权、股票及信托融资,这还远远满足不了多元化的融资需求,由于缺乏大量的融资工具可供选择,在很大程度上制约了房地产金融市场的拓展。 2 完善我国房地产金融的政策建议 2.1 加大财政支持当前我国房地产市场最主要的问题是结构性矛盾,相对于国民经济的协调发展,固定资产投资和住房建设总量已经偏高,速度偏快,但真正
华中师范大学成人本科 学年第二学期 ； 《房地产金融学》试卷（A 卷） I : 考试时间：91 分钟 闭卷 任课老师： 装 班级： 学号： 姓名： 成绩: 一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分） 1. 土地及房产价格长期上升的趋势以及房地产适于充当抵押品的特性，决定了房地产抵押贷款 的（ ） A. 安全性 B.流动性 C.长期性 D.多样 性 2. 我国房地产金融机构的主体是 （ ） A. 住房储蓄银行 B.商业银行房地产信贷部 3. 从大量应调查对象中随机抽取一部分, 然后再推算出总体数据的调查方法叫做 （ A. 普遍调查法 B. 典型调查法 C. 抽样调查法 D. 分层调查法 4. 如果有一个房地产投资项目是可行的，则该项目未来的收益率必须大于或等于（ 6. 通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于（ 7. 在信托关系中，受托人是为了受益人的利益管理和处理信托财产，受托人不能收取信托财产 所产生的利益，也不承担相应的亏损，这就是信托财产核算的（ 8. 房地产特约信托存款是存款人指定了该存款的运用范围、对象和方式，信托机构除收取约 的信托报酬外，所有盈亏责任承担者是（ 9. 房地产股票的发行比债券限制更为严格，具备这一资格只能是得到批准的（ 10. 如果债券只面向少数与发行者关系密切的投资者，则称之为（ 11. 会员制证券交易所指的是一种不以盈利为目的的社团法人，其会员由证券公司、投资 等证券商组成，在会员制交易所中，能够进入交易所直接参与交易只能是（ C ?住房合作社 D. 住房信贷保险机构 A.期望收益率 B.内部收益率 订 :5.我国现阶段房地产信用的最主要形式是（ C.营业率 D.保本占用率 A. 商业信用 B. 国家信用 C.银行信用 D.民间个人信用 A.贷款额度 B. 应付利息 C. 市场价格 D. 市场利率 A.安全性 B.独立性 C.收益性 D.流动性 A.存款人 B. 代理人 C.贷款人 D.信托机构 A.私营企业 B.国有企业 C.有限责任公司 D.股份有限公司 A.直接发行 B.间接发行 C. 私募发行 D. 公募发行 公司
第一章复习思考题： 1、房地产金融有何重要作用？ 房地产金融的作用主要体现在三个方面：(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长，资金占用量大，开发商的投入要在一段时期后才能实现收益，特别是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此，离开金融机构的有利资金支持，房地产开发经营几乎无常运行。(2) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高，价值量大，决定了它是一种昂贵的消费品，所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。而金融机构通过根据购房者的未来预期收入和个人信用状况，给购房者提供一定数额的长期住房贷款，用将来的收入购买住房，这样就可大大提高购房者的购买力，促进房地产业的发展。(3) 房地产金融是房地产业发展的“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能，因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用，国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。 2、房地产融资的主要渠道有哪些？ 房地产融资的渠道可分为直接融资和间接融资两大类。直接融资是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。具体来说，房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。 间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。 3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？ 房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两者是相互支持、相互促进的关系。作为资金密集型产业，一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。由于房地产业对资金的依赖性，房地产市场对资金有着巨大的容纳能力和吞吐能力，同时房地产业是一个高风险、高回报的行业，银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益，所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域，房地产金融的核心容住房抵押
A.证券公司 B.会员 C.投资者 D.投资公司 12.典当业的规范健康发展，有利于抑制民间（） A.买卖行为 B.租赁行为 C.高利贷行为 D.抵押行为 13.典权赎回时间是由典期及续典期构成的，典期由出典人与承典人商定，规定续典期的是（） A.承典人 B.法律 C.出典人 D.中间人 14.典契如果明确约定出典人逾期不赎典当物而成为绝当的，这时承典人得到了典当房屋的（） A.使用权 B.收益权 C.所有权 D.转典权 15.在房地产保险中，保险标的损失属于保险责任内的损失，且依法应由第三者承担赔偿责任， 则（） A.保险人无需赔偿，但保险人可进行代位追偿 B.保险人不必赔偿 C.保险人进行赔偿后，可进行物上代位 D.保险人进行赔偿后，可进行代位追偿 二、多项选择题(本大题共7小题，每小题4分，共28分) 1.金融机构应当成为房地产业的( ) A.决策中心 B.信贷中心 C.结算中心 D.信息中心 E.研究发展中心 2.房改金融与商业性金融相比，其特点有( ) A.资金来源的强制性 B.灵活性 C.资金运用的优惠性 D.长期性 E.安全性 3.我国住房合作社的类型有( ) A.单位型住房合作社 B.系统型住房合作社 C.解困型住房合作社 D.解危型住房合作社 E.自愿型住房合作社 4.房地产商业贷款的原则有( ) A.安全性 B.流动性 C.盈利性 D.政策性 E.无偿性 5.根据国家法规，以下不能设定为抵押物的有( ) A.学校 B.仓库 C.住宅 D.医院 E.写字楼 6.优先股与普通股相比，其优先性表现在( ) A.表决权优先 B.取得股息优先 C.企业清算时受偿优先 D.交易权利优先 E.召开股东大会优先 7.住房公积金制度是一种特殊的储蓄制度，其特殊性表现在( ) A.随意性 B.限制使用 C.以盈利为目的 D.定向使用 E.强制性
国外房地产投资信托的发展回顾及其对我国的借鉴意义 【摘要】：随着中国城市发展，房地产市场需要大量的资金支持。过分依赖商业银行体系的房地产融资模式，令政府和社会各界越来越关注可能由房地产过热引发的金融风险，出现了收紧房地产贷款的趋势。而国民经济支柱产业及具有广泛社会影响的房地产业，又不能因为缺乏金融支持而出现大的起伏。因此，迫切需要金融业与房地产业共同探讨拓宽房地产融资的渠道。在这种背景下，选择和发展房地产投资信托，无疑可以满足这样一种需求。笔者总结国外房地产投资信托发展的经验，探讨其带给我们有益的启示。 【关键词】：房地产投资信托国外REIT s 借鉴与启示 一、房地产投资信托的内涵 房地产投资信托是从众多的投资者筹集资金投资运用到房地产市场，把所获得的收益，几乎全部以红利的形式分配给投资者，而且投资受益证券可以在证券市场进行买卖的一种组织形式。符合规定条件（包括资产构成、收入来源收入分配等）的房地产投资信托公司可以免缴公司所得税和资本利得税。房地产投资信托对于希望投资房地产业的投资者来说，通过房地产投资信托这种方式即使是只有少额存款，或对房地产市场的知识和经验不足，也可以投资到大型的房地产项目中去，而且在任何时候，都可以换回现金，被称为是“梦幻般的金融商品”。从房地产的开发和建设所需资金来看，房地产投资信托可以较低的成本来筹集资金，也正是这样促进了房地产的供给，促进了房地产市场的发展。可以预见，房地产投资信托商品将成为21 世纪最具有魅力的金融投资商品之一。 二、国外REITs的发展简介 投资信托制度起源于1822年的荷兰，当时只是用以筹集社会游资，作为开发煤、铁、纺织及其他产业的基金。房地产投资信托以在美国的发展最为典型。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust)，1920年，美国投资事业才有了划时代的发展，其原因是美国在战后涌现出大量富豪所持有的过剩资金。1929年纽约股
【ABS专题】房地产资产证券化全解析 超过万亿的巨大市场前景，房地产资产证券化作为化解房地产库存的一个重要途径而被中央文件所提及，让众多资本机构觊觎这个万亿海洋。 房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面： 1、不动产，即我们经常提到的REITs或者是类REITs； 2、债权，债权又分为既有债权和未来债权。 一、房地产投资信托（REITs） 1、什么是REITs？与我们通常讲的类REITs产品有什么区别？ 简单讲，REITs好比房地产的IPO，一般都是将房地产或持有房地产的项目公司股权装入特殊目的载体，以房地产租金以及房地产变现收入（包括房地产的增值收益）作为投资者本息收入的主要来源。以特殊目的载体是公司为例，投资者投资了REITs份额，相当于投资了一家只拥有房地产资产并以持有房地产为业的公司（各国对REITS持有房地产的比例要求不同，一般至少要求高于70%以上）。在这个架构下，REITs投资者可以真正分享房地产的增值收益，而并非是固定收益类产品或是融资主体通过一定期限实现融资需求后回购房地产。 在国际市场上，一般都要求REITs上市，也就是说一支真正的REITs在二级市场交易非常活跃。我们常常说的类REITs产品主要是以房地产租金支撑产品的利息，但是无法覆盖产品的本金；如果REITs产品流动性非常强的话，本金偿付问题就不那么突出，就像股票一样，是可以通过二级市场交易来提供流动性支撑。另一方面，持有REITs份额，就相当于持实质上有了房地产，如果房地产涨幅巨大，那么在短短的几年时间内投资者获得的收益可能就实现本金回收了；反之，一个真正的REITs，本金偿还也需要靠房地产自身的处置实现。 2、关于REITs的结构 标准REITs所采取的结构包括公司、信托以及合伙等。其中，信托方式对我国比较具有借鉴意义。比如新加坡、我国台湾地区以及香港地区，都采用了信托结构。下面是香港REITs的典型框架图：
房地产与金融业的关系 房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 金融业是指经营金融商品的特殊行业，它包括银行业、保险业、信托业、证券业和租赁业。 从以上房地产业和金融业的含义上看，两者之间还是存在相互依存的关系，两者是相辅相成的。首先，一方面金融业是房地产业发展的必要条件，房地产的开发与经营需要金融业的有力支持，房地产的流通和消费需要金融业的支持参与，金融业是房地产业的“调节器”，房地产发展过程也需要提供其他的金融服务。另一方面，房地产业是金融业发展的重要领域，房地产不断增值的特性，吸引金融业的进入，房地产业促进了金融业务向多样化发展，金融业需要在房地产业拓展金融服务内容。 据统计，近年来房地产开发企业的建设资金来源中，向银行贷款占21.7％，建筑公司的工程垫款和购房者预售款占38％，自有资金投入28％，在资本市场的融资仅占总量的10％。银行贷款的比例过高对银行而言则是风险的过分集中，进而是国家金融风险的集中，不利于国家的金融稳定。所以放开资本市场，增加上市公司，实现开发建设资金来源多元化将既有助于房地产业的发展，也可促进金融业的繁荣，并可降低经济、金融体系的系统性风险。 由房地产业和金融业延伸而来的即房地产金融市场，是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和。它可以是一个固定的场所，也可以是无形的交易方式，交易的方式可以是直接的，也可以是间接的。随着信用工具的日益发达和不断创新，房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款。住房贷款、房地产抵押贷款，房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。如今房地产金融已承担着宏观调控的职能，利用金融政策手段调节房地产市场运行，并促进金融业与房地产业同时实现快速、稳健的增长。、 金融业肩负着促进经济增长和调控市场健康运行的双重任务。商业性住房金融体系，通过货币或资本市场提供筹集住房建设与消费资金的融资渠道，运用住房开发信贷、住房消费信贷、住房信托投资等形式，支持住房建设和住房消费，这本身是金融服务业的职责。事实
【金融保险】房地产金融机构信贷资金的构成及筹集 xxxx年xx月xx日 xxxxxxxx集团企业有限公司 Please enter your company's name and contentv
房地产金融机构信贷资金的构成及筹集 (一)房地产信贷资金的概念 信用是商品经济发展到一定阶段的必然产物，是在货币发挥支付手段职能的基础上产生的。房地产商品属性的确定和房地产商品市场的建立是房地产信用产生的前提条件，通过信用手段来筹集房地产资金能更好地实现房地产资金的融通，解决房地产业的资金需求。房地产信贷，就是银行或房地产信用机构通过各种信用手段，把动员，筹集起来的各种房地产信用资金，以偿还为条件暂时让渡给房地产的开发经营者和消费者使用的一种借贷行为。可见，房地产信贷资金就是以偿还为条件用于房地产业的资金。
(二)房地产信贷资金的构成. 房地产信贷资金是房地产金融机构向房地产业发放贷款所运用的资金，其构成我们可以从分析房地产信贷市场人手。房地产信贷市场就是房地产金融机构在房地产业发生存。贷款业务所形成的市场，是信贷资金在房地产业中借贷关系的总和。与其他市场一样，房地产信贷市场由主体与客体构成，市场主体即市场的参与者，市场客体即市场交
易的对象。房地产信贷市场的主体（参与者）可分为债权人和债务人两大类，具体而言有以下几类，它们在信贷市场扮演不同的角色。 1．房地产开发企业 房地产开发企业在其开发的不同阶段，分别作为债权人或债务人出现。一般而言，在开发初期）需要大量的资金投入，开发商自有资金往往不足，这时他就会在金融市场贷人资金，成为债务人；而到了后期，随着投人的减少及楼字预售收入的增加，开发商又会将暂时闲置的资金存入银行，成为债权人。在房地产信贷市场上、房地产开发企业频繁出现，随时调节自己的资金状况。 2．房地产金融机构 房地产金融机构是房地产资金融通过程中的中间组织，承担着信贷资金筹集和发放工作，既有银行的金融机构，也有非银行金融机构。在房地产信贷市场上，当房地产金融机构吸收各种住房储蓄存款。单位建房资金存款。住房公积金存款，住房生产消费基金存款。房地产企业存款。房地产管理部门存款时，作为债务人出现；房地产金融机构将各类存款集中起来，以债权人的身份向房地产开发企业。消费者提供贷款。房地产金融机构作为融资中介，既是债权人又是债务人，一方面吸收存款，另一方面发放贷款，从而融通房地产资金，同时也体现了国家宏观的货币政策。 3．房地产商品的消费者 消费者在房地产信贷市场上主要作为债务人出现。由于低收入与房地产商品价高的矛盾，消费者往往需要借助金融机构的信贷援助才能购房。随着我国房改的推进，今后各银行对消费者购房的贷款额将大大增加。当然，当消费者还未购房而进行住房储蓄
房地产金融自学考试试题-----------------------作者：
-----------------------日期：
做试题,没答案?上自考365,网校名师为你详细解答! 浙江省2009年1月自学考试房地产金融试题 课程代码：00173 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。 1.房地产金融学是______的一个分支，是一门边缘学科。( ) A.房地产学 B.保险学 C.房地产经济学 D.经济学 2.下列属于管理行的房地产信贷部的主要职责( ) A.指导和管理全行系统的房地产金融工作 B.研究和制定房改金融工作的方针和政策 C.协助有关部门筹集和建立城市、企业、居民个人三级住房基金 D.制定有关房地产金融市场配套规章制度并组织实施 3.下列哪种情况能说明投资方案中有些成本费用太大，同时也能说明可能管理不善，应该压缩成本或改善管理？( ) A.偿债收益低 B.营业率高 C.保本占用率高 D.投资收益率低 4.房地产投资属于______，因为它可以直接导致社会总产品和财富的增加。( ) A.需求方投资 B.供应方投资 C.产业投资 D.金融投资 5.下列哪一种房地产信贷是根据国家住房改革制度方针的政策而设立的?( ) A.住房储蓄 B.住房基金
C.发行房地产债券 D.发行房地产股票 6.银行要坚持______原则，既是国有银行性质决定的，也是商业银行经营的自我约束机制的客观要求。( ) A.安全性 B.流动性 C.盈利性 D.政策性 7.债务人如不能按期偿还贷款本息，就称之为违约，贷款银行有权依照法律程序取消住房抵押贷款的( ) A.处分权 B.赎回权 C.抵押权 D.赠与权 8.下列哪一类信托业务是融资和融物相结合的处理?( ) A.融资信托业务 B.代理业务 C.租赁信托业务 D.信托咨询业务 9.证券基本特点是( ) A.收益性 B.风险性 C.变现性 D.价格上的变动性 10.房地产证券经纪人是代理客户进行证券买卖以取得______的中间商。( ) A.股息 B.佣金 C.红利 D.本金 11.当典当物成为死当后，典当行就取得了对该典当物的( ) A.收益权 B.使用权 C.所有权 D.转典权 12.在有形物质中，______不能作为保险标的。( ) A.房屋 B.设施
私募房地产投资基金专题研究 一、定义 私募房地产投资基金是指通过非公开方式，面向少数个人或机构投资者募集资金而设立，以房地产为投资对象的投资基金。 二、基本类型 私募房地产投资基金主要有三种基本类型： 1、投资公司型——以公司法为基础，通过设立投资公司或资产管理公司，投资人即为公司的股东，经股东会和董事会的授权委托，由经理人团队或管理公司进行管理。 2、信托基金型——遵循信托的基本原则，受托人通过设立信托的方式，发行信托基金收益凭证，集合运用信托计划资金，投资于各种房地产资产；受托人依照契约运用信托财产进行投资，托管人依照契约负责保管信托财产，投资者（一般情况下即委托人）依照契约根据其购买的份额分享投资收益。 例如：嘉茂房地产投资信托基金
3、股权合伙型——又称有限合伙型，是指由普通合伙人（LP）发起，通过吸引一个或多个有限合伙人（即基金投资者，一般为机构投资者或富豪），并聘请专业团队进行管理。 例如：有限合伙型的一般组织形式： 组织形式：国际上私募房地产基金多为有限 合伙制。普通合伙人由基金管理人充当，而
投资人成为有限合伙人。有限合伙人出资，委托基金管理人负责投资业务，而自己不参与投资决策。 ?普通合伙人：普通合伙人对基金的募资、投资、管理及退出全权负责，并在规定的时间定期向有限合伙人汇报基金运作情况。通常只有在普通合伙人完成了当前基金的投资后才会进行新一期基金的募集。 ?有限合伙人：有限合伙人向基金提供资金，基金的规模设有门槛，且每只基金的有限合伙人数量有限。社保、基金会、大学等机构投资人和高净收入个人都是常见的有限合伙人。 ?普通合伙人份额：普通合伙人可以向其管理的基金投入自有资金，份额通常占基金总额的3－10％之间。这些自有投入将普通合伙人与投资人的利益捆绑到了一起。 ?有限周期：私募房地产基金的周期一般在3至10年不等。这个周期促使基金管理人平衡投资、管理和退出等各环节的节奏，让投资人对投资回报有所预期。 ?杠杆化：杠杆融资在私募房地产基金中非常普遍，它使基金增强了购买力，从而扩大了
中国房地产金融现状、问题及对策 近年来，我国房地产市场发展较快，特别是自营性房地产业务。我国房地产制度也伴随着市场经济的发展和住房制度的改革逐步形成。但我国的房地产业务的发展仍处在起步阶段，且业务发展不均衡，存在金融创新不足、金融风险较大等问题。因此，扩大房地产融资渠道、创新融资工具，建立多元化房地产金融体系，促进我国房地产业健康发展。 一、房地产金融的现状 由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。过分依赖银行的单一融资渠道，高度，集中于银行的融资体制，将使银行风险承受负荷大大增加。目前，我国房地产开发资金来源主要分为目前，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。房地产金融市场上主要金融机构为中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有独资银行，并以前两家市场占有率最大。权益融资、房地产债券融资、所占的比例也较小，房地产信托，房地产基金在近年来较为活跃。 二、房地产金融面临的问题 1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2.行业本身管理不规范，从业人员素质有待提高。首先，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。其次，我国目前缺乏精通房地产业务和法律、具备丰富实践经验的专业性人才。专业人才的素质和管理有待提高，这些都制约着我国房地产金融业的发展。 3.人住房信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。 三、房地产金融发展对策
《房地产金融》教学大纲 （Real Estate Finance） 编制单位：金融学院 编写人：杨崇慧 审核人：王叙果 编制时间：2011年7月 第一部分课程概述 一、基本信息 （一）课程代码
（二）课程属性、学分、学时 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。房地产金融学是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和经济法学等学科之间的边缘学科。该课程是在这些学科的基本理论、基本方法的基础上逐步独立和发展起来的，是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学。 本课程是金融学科体系中的一门重要课程，是金融专业的专业选修课，也尅是跨学科公选课。学分为2分，学时为32学时。 （三）适用对象 本教学大纲适用于本科阶段金融专业选修及跨学科公选课授课对象。 （四）先修课程与知识准备 先修课程：《货币银行学》、《商业银行业务与经营》、《保险学》 后续课程：《房地产投资》 二、课程简介 房地产金融学是一门介于房地产经济学、货币银行学、保险学和经济法学等学科之间的边缘学科。该课程是在这些学科的基本理论、基本方法的基础上逐步独立和发展起来的，是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学。 本课程是金融学科体系中的一门重要课程，是金融专业的专业选修课。 本课程的研究内容主要有： 1、房地产企业的权益融资——上市、资产重组以及REITs； 2、房地产企业项目融资的渠道与创新； 3、个人住房抵押贷款流程以及风险管理；, 4、房地产保险的原理和险种设置； 5、房地产证券化； 6、利率、汇率变化以及通货膨胀与房地产市场； 7、房地产金融市场的外部干预。 Real estate finance is an intersection among Real Estate Economics, Money and Banking, Insurance and Economical Law, and an independent discipline studying on the methods and law in the field of real estate finance. This course is an important one in the system of Finance. The major fields within this course are as follows: equity financing of real estate industry, project financing of real estate industry, mortgage and
第一章复习思考题: 1、房地产金融有何重要作用？ 房地产金融的作用主要体现在三个方面:(1) 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金保障。由于房地产开发经营的周期较长,资金占用量大,开发商的投入要在一段时期后才能实现收益,特别就是商业性房地产投资项目的投资回收期会更长。因此,离开金融机构的有利资金支持,房地产开发经营几乎无法正常运行。(2) 房地产金融就是提高居民住房消费能力的重要手段。由于住房的开发成本高,价值量大,决定了它就是一种昂贵的消费品,所以绝大多数家庭缺乏一次性支付全部购房款的能力。而金融机构通过根据购房者的未来预期收入与个人信用状况,给购房者提供一定数额的长期住房贷款,用将来的收入购买住房,这样就可大大提高购房者的购买力,促进房地产业的发展。(3) 房地产金融就是房地产业发展的“调节器”。房地产金融具有为房地产业筹集资金、融通资金的职能,因此房地产金融在房地产业的发展中具有“调节器”的作用,国家可以利用房地产金融信贷政策对房地产业实施调控。 2、房地产融资的主要渠道有哪些？ 房地产融资的渠道可分为直接融资与间接融资两大类。直接融资就是指资金供求双方在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见面商定,进行票据与证券的买卖或货币借贷。具体来说,房地产直接融资渠道主要有股票融资、债券融资、房地产企业上市融资、房地产证券化、房地产投资信托等。 间接融资就是指资金的供给者将资金提供给银行等金融机构,再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、消费等资金的需求者,主要形式就是贷款,如房地产抵押贷款、建设贷款、租赁融资等。 3、如何理解房地产业与金融业之间的关系？ 房地产业的发展离不开金融业的支持,尤其就是银行信用对房地产业的参与对房地产业的发展起到了举足轻重的作用。而房地产业的发展也给金融业提供了发展动力,两者就是相互支持、相互促进的关系。作为资金密集型产业,一国金融业的发展或金融市场的发达程度都会明显地影响甚至控制一国房地产业的发展进程。由于房地产业对资金的依赖性,房地产市场对资金有着巨大的容纳能力与吞吐能力,同时房地产业就是一个高风险、高回报的行业,银行在利用抵押等手段控制风险的情况下参与房地产业也可以得到可观的收益,所以房地产金融业务成为金融业扩大资产规模、开拓利润增长点的重要领域,房地产金融的核心内容住
房地产金融机构信贷资金的构成及筹集(doc 13)
房地产金融机构信贷资金的构成及筹集 (一)房地产信贷资金的概念 信用是商品经济发展到一定阶段的必然产物，是在货币发挥支付手段职能的基础上产生的。房地产商品属性的确定和房地产商品市场的建立是房地产信用产生的前提条件，通过信用手段来筹集房地产资金能更好地实现房地产资金的融通，解决房地产业的资金需求。房地产信贷，就是银行或房地产信用机构通过各种信用手段，把动员，筹集起来的各种房地产信用资金，以偿还为条件暂时让渡给房地产的开发经营者和消费者使用的一种借贷行为。可见，房地产信贷资金就是以偿还为条件用于房地产业的资金。
(二)房地产信贷资金的构成. 房地产信贷资金是房地产金融机构向房地产业发放贷款所运用的资金，其构成我们可以从分析房地产信贷市场人手。房地产信贷市场就是房地产金融机构在房地产业发生存。贷款业务所形成的市场，是信贷资金在房地产业中借贷关系的总和。与其他市场一样，房地产信贷市场由主体与客体构成，市场主体即市场的参与者，市场客体即市场交易的对象。房地产信贷市场的主体（参与者）可分为债权人和债务人两大类，具体而言有以下几类，它们在信贷市场扮演不同的角色。 1．房地产开发企业 房地产开发企业在其开发的不同阶段，分别作为债权人或债务人出现。一般而言，在开发初期）需要大量的资金投入，开发商自有资金往往不足，这时他就会在金融市场贷人资金，成为债务人；而到了后期，随着投人的减少及楼字预售收入的增加，开发商又会将暂时闲置的资金存入银行，成为债权人。在房地产信贷市场上、房地产开发企业频繁出现，随时调节自己的资金状况。 2．房地产金融机构 房地产金融机构是房地产资金融通过程中的中间组织，承担着信贷资金筹集和发放工作，既有银行的金融机构，也有非银行金融机构。在房地产信贷市场上，当房地产金融机构吸收各种住房储蓄存款。单位建房资金存款。住房公积金存款，住房生产消费基金存款。房地产企业存款。房地产管理部门存款时，作为债务人出现；房地产金融机构将各类存款集中起来，以债权人的身份向房地产开发企业。消费者提供贷款。房地产金融机构作为融资中介，既是债权人又是债务人，一方面吸收存款，另一方面发放贷款，从而融通房地产资金，同时也体现了国家宏观的货币政策。 3．房地产商品的消费者 消费者在房地产信贷市场上主要作为债务人出现。由于低收入与房地产商品价高的矛盾，消费者往往需要借助金融机构的信贷援助才能购房。随着我国房改的推进，今
房地产金融与投资复习要点 (2014-12.13级GX) 开卷时间:2014.11.17晚7:00—9:000 地点:新1-101,102,103,105,108 可带计算器,不能用手机 一、判断改错题（每题2分，共20分）(在题号前标√为正确;×为错误,有错需改) 1.ARM所定指数三年中分别为7%,8%,9%,边际为3%,则合成利率为11%,10%,9%。 提示:合成利率=指数+边际 2.贷款人分担的利率风险越多,拖欠风险溢价越高 (改错:低)。 3.收益性房地产NOI的年增长率为3%, 贴现率为15%,则资本化率为11%。 提示:资本化率=贴现率-增长率 二、简答题（共25分） 1.房地产投资的收益有哪些？ 2.简述房地产商品的特点 3.提前清偿罚款的目的是什么？ 4.简述我国住房公积金的主要特点 5.简介房地产投资的风险 6.从租赁者角度看，租约中的费用上限和CPI调整如何影响租赁的风险 7. 简介收益性房地产的评估步骤 应用技术去评估价值 8. 利率风险和确定财产权被评价拖欠风险之间存在什么差异? 三、计算说明题（共40分） 1、一家长计划为其子准备购房首付款,预计其子5年后买房结婚,首付需80万元,现有一银行推出的累计定期存款计划,年利率3%,每月存固定金额,按月计复利,到期可支取全部本息.如该家长参与此计划,每月应存款多少? 2、一公寓为毛租赁方式，费用限额为10元，数据见下表（单位：每平方米元）： 年 1 2 3 毛租金50 50 50 费用10 12 14 平均租金是多少？若贴现率为10%，有效租金是多少？
()()()%3115,,15,,-?=+PV yrs i MPVIF B yrs i MPVIFA R A A 3、 某借款人面临在两种贷款之间做出选择。以12％利率、3个点的签约成本， 可以获得30年期300000元的A 种贷款。而以11％的利率、2个点的签约成本，可以获得30年期同样金额的B 种贷款。 l ）如果贷款是在15年后偿还的，哪一种贷款是更好的选择？ 2）如果贷款是在5年后偿还的，如何选择？（不需要计算出结果，只需给出判断出方法） 4、一住房总价为150万元，可向银行申请70%抵押贷款，目前年利率为6%。张先生希望每月还款不低于9000元但不能超过12000元。贷款期有15年和20年可供选择。 1） 如采用CPM 方式，贷款期选15年还是20年？ 2） 就其对CPM 合适的贷款期，如果他希望少付利息采用CAM 方式，首期付款多少？ 3） 如无提前清偿，合适的CAM 和CPM 之间的利息差额是多少？ 5. 一位贷款人正在考虑允许贷款的条件。目前的市场条件为对25年期贷款收取9％的利率，借款人李戈要求贷款 100 000元。贷款人预期市场利率不久将上升，可能甚至是在贷款签约以前。为了安全起见，贷款人决定对李戈做出9％利率、为期25年CPM 贷款95000元的承诺；然而，该贷款人希望收取贷款起始费用以使抵押贷款的收益率达到10％。贷款人应收取多少起始费用呢？如果预期贷款将在10年后被偿还，应收取多少费用呢？ 6. 阜华大厦五楼一套房以净租赁方式出租,基础租金为每平方米30元,今后用CPI 进行调整，租期5年。预计今后几年的CPI 依次为5%, 7%, 6%, 4%, 折现率为10%,请计算此租期的有效租金。 四、论述题（共15分） 1.试述房地产业在国民经济中的地位.(500—800字) 2. 试述房地产投资的策略(400—600字 3. 概述 金融业与地产业的关系(400—800字) 3、降低了金融资产的风险参考数据：（MFVIFA ，3.15%，10年）=140.835772; （MPVIFA ，3.15%，10年）=102.822807; （PVIF ，13%，15年）=0.159891，（PVIF ，,9 %，10年）=0.422411 （MPVIFA ，5.04%，240年）=151.018208；（MPVIFA ，5.04%，180年）=126.122669 （PVIF ，10%，2年）=0.826446，（PVIF ，,10 %，3年）=0.751315 （PVIFA ，10%，3年）=2.486852 第3题参考算式3.（1） 比较有效借款成本