第四节房地产净收益的测算公式
1.净收益测算的基本原理（掌握）
收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。
基于租赁收入求取净收益——投资法（优先考虑使用）
基于营业收入求取净收益——利润法
对于既有大量租赁收入又有营业收入的，应优先通过租赁收入求取净收益。
（1）基于租赁收入测算净收益的基本原理
基本公式：
净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用
＝有效毛收入－运营费用
相关概念：净收益潜在毛收入（最大可能的收入）空置和收租损失有效毛收入运营费用
运营费用，是指维持房地产正常使用或营业的必要支出。包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。
运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）——重要考点。
运营费用不包含：1）对于已抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额。（如何理解：贷款与否，不影响房地产整体的正常运营收益。另外，偿还方式是可选择的，这会使得评估结果受偿还方式影响，不客观）
税前现金流量是净收益减去抵押贷款还本付息额后的余额，它被用于评估房地产自有资金权益的价值。
2）不包含折旧（不包括建筑物折旧费和土地取得费用的折旧摊销，但包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。长寿命项目折旧不包含，只包含短寿命项目折旧）
重置提拨款是运营费用中的项目。是指在建筑物经济寿命内，为定期更换（需要一次性支付）经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用；或者在未来持有期结束之前为需要更换的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用。
根据设备的价值，作为更新时点的终值，求平时各期的年金，这个计算出来的年金，就是重置提拔款。
3）不包含改扩建费用——改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。
4）不包含所得税——与特定业主的经营状况直接相关，所得税后称为税后现金流量。评估投资价值时，需要扣所得税。
【多选题】在求取净收益中，运营费用包括（）。
A.房地产保有环节的税收
B.房地产折旧费
C.房屋保险费
D.房地产抵押贷款还本付息额
E.为承租人提供的服务费
『正确答案』ACE
『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。参见教材P238。
【判断题】某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。（）
『正确答案』错误
『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用，不能计入运营费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运营费用。计入年运营费用的折旧费应该为60万元。参见教材P238。
两个重要指标：
（可以通过市场提取法获得）
净收益率＝1－运营费用率
净收益率+运营费用率＝1
【单选题】某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为（）万元。
A.521
B.533
C.695
D.711
『正确答案』A
『答案解析』本题考查的是净收益测算的基本原理。
年租金收入＝500×120×12＝72（万元）
运营费用＝72×25%＝18（万元）
净收益＝72－18＝54（万元）
（2）基于营业收入测算净收益的基本原理
特点：业主与经营者合二为一，房地产租金与经营者利润没有分开。
与基于租赁收入的净收益测算，主要区别：
潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；
要扣除归属于其他资本或经营的收益（正常利润）
从1993年到2003年，中国房地产估价师职业资格制度已经建立十周年，中国估价师也走过了十个春夏秋冬。房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。 一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识 我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜采用重置成本法，结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，后分部分测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。这些“个案”的评估要求估价师掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。 二、估价师应掌握一定的房地产经济理论 众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探索。这就要求估价师了解并探索更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入与税收等，参加房地产经纪理论培训、知识竞赛和房地产继续教育。本人通过自学和培训1996年通过了房地产估价师考试，1997年参加“荆门市房地产法规知识竞赛”获一等奖，并获奖金200元。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业咨询服务——为房地产投资者忧解难，或者为置业者出谋划策。这主要包括：预算不动产投资价值和投资回报率；测算投资/置业成本，安排购置资金；测算改造成本，改进物业收益水平；预测市场波动，确定投资/置业方向；测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。 三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识 顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、资金占用成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管理等等。有些估价师在用市场法进行评
房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标
企业经济指标计算公式 流动比率=流动资产/流动负债 速动比率（酸性测试比例）=（流动资产－存货）/流动负债 保守速动比率（超速动比率）=（现金＋短期证券＋应收票据＋应收账款净额）/流动负债 营业周期=存货周转天数＋应收账款周转天数 存货周转率（存货的周转次数）=销售成本/平均存货 存货周转天数=360/存货周转率 原材料周转率=耗用原材料成本/平均原材料存货 在产品周转率=制造成本/平均在产品存货 应收账款周转率=销售收入净额/平均应收账款（含应收票据，减除坏账准备） 应收账款周转天数=360/应收账款周转率 流动资产周转率=销售收入/平均流动资产 总资产周转率=销售收入/平均资产总额 资产负债率（举债经营比率）=（负债总额/资产总额）*100% 产权比率（债务股权比率）=（负债总额/股东权益）*100% 有形净值债务率=[负债总额/（股东权益－无形资产净值）]*100% 已获利息倍数（利息保障倍数）=息税前利润/利息费用 销售利润率=利润总额/ 营业收入×100% 销售净利率=（净利润/销售收入）*100% 销售毛利率=[（销售收入－销售成本）/销售收入]*100% 资产净利率=（净利润/平均资产总额）*100%＝销售净利率*资产周转率 净资产收益率（净值报酬率、权益报酬率、权益净利率）=净利润/平均净资产*100%＝资产净利率*权益乘数＝销售净利率*资产周转率*权益乘数 总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额X100% 利润总额指企业实现的全部利润，包括企业当年营业利润、投资收益、补贴收入、营业外支出净额等项内容，如为亏损，则用“-”号表示。 利息支出是指企业在生产经营过程中实际支出的借款利息、债权利息等。 利润总额与利息支出之和为息税前利润，是指企业当年实现的全部利润与利息支出的合计数。数据取自企业《利润及利润分配表》和《基本情况表》 平均资产总额是指企业资产总额年初数与年末数的平均值，数据取自企业《资产负债表》
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
设备经济指标计算公式及信息统计
附件6.1： 主要经济技术指标计算方法及制度时间规定 1.设备综合维修费用率计算公式为： % 100?= 平均 全年Y W SWFL 式中： SWFL ──设备维修费用率； W 全年 ──全年实际总维修费用,全年实际总维修费包括大修、中修、项修、小修、设备消耗零配件及各级保养和日常维护的全部费用； 维修费用－设备进入专业维修厂以后所发生的所有费用。 Y 平均 ──本期设备平均原值，为期初设备原值与期末设备原值之和的平均值。。 2.设备故障停机率计算公式为：
T SGTL 100%T +T = ?停开停 式中： SGTL ──设备故障停机率； T 停──设备故障停机时间，故障时间以小时计，仅计算连续运行，无备机的设备，间断运行，有备机设备不做统计； T 开 ──设备实际开动时间。 3.重大、特大设备责任事故发生率计算公式为： N SSFL= 100%N ?重大总 式中： SSFL ──重大、特大设备责任事故发生率； N 重大 ──重大特大责任设备事故台数； N 总 ──在册设备总台数。 4. 设备综合完好率计算公式为：
N SZWL= D N 完好,i 日历 总× 式中： SZWL ──设备综合完好率； ∑N 完好，i ──设备完好台日之和； N 总 ──设备总数； D 日历 ──日历天数。 5.主要专业设备计划淘汰完成率计算公式为： N JTWL= 100%N 实际淘汰计划淘汰 × 式中： JTWL ──设备计划淘汰完成率； N 实际淘汰──集团公司可研批复后实际 淘汰设备数； N 计划淘汰 ──集团公司可研批复中明确淘汰的设备数。 6.主要专业设备利用率计算公式为： i T SLL= 100%T 工作,制度,i Σ×Σ 式中： SLL ──设备利用率；
房地产估价报告 估价项目名称：阳江市阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅转让价值评估 委托方：冯明 估价方：阳江市万联房地产评估有限公司 估价人员：胡品新 估价作业日期：2013年12月1日至2013年12月7日 估价报告编号：阳江市万联房估字[2013]第35号
目录 致委托方函 (3) 估价师声明 (4) 估价的假设和限制条件 (5) 房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、估价对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 八、估价原则 (10) 九．估价方法适用性分析 (12) 十．估价测算过程 (13) （一）市场比较法 (13) （二）收益还原法 (16) 十一、估价结果 (17) 附件 (18)
致委托方函 冯明: 我们接受您的委托，对阳江市阳东县湖滨西路碧桂园12号普通住宅在估价时点的市场价值进行评估。 我们根据中华人民共和国有关法律、法规和制度的规定，本着独立、公正、客观、科学的原则，遵循房地产估价的程序，对您提供的与估价对象有关资料进行了必要的核查审验，并派出工作人员到现场进行了详细的勘察、核实，采用科学的方法进行计算，现将估价结果报告如下： 估价目的 为委托方了解为委托人转让估价对象提供市场价值参考。 估价结果 估价对象建筑面积：143.00平方米 房地产单价：4241元/平方米 房地产总价：￥606418万元 （大写：人民币陆拾万陆仟肆佰壹拾扒元整） 特此函复！ 阳江市万联房地产评估有限公司 法定代表人签字：林瑞伟 2013年12月7日
5主要经济技术指标计算依据
五、主要经济技术指标计算依据 序号指标 名称 计算公式 备 注 1 客户 评价 满意 率 客户评价满意率=% % 100 % 100= ? = ? 调查总数 满意数 2 电费 回收 率 电费回收率=% % 100 % 100= ? = ? 应收电费 实收电费 3 陈欠 电费 回收 率 陈欠电费回收率 =% % 100 % 100= ? = ? 应收陈欠电费 实收陈欠电费 4 通电 率 通电率=% % 100 % 100= ? = ? 应通电户数 通电户数 5 供电 电压 合格 率 A类= ()% 100 1? ? ? ? ? ? ? ? ? - ∑ ∑ 分 电压监测点运行时间 间 电压监测点超出偏差时 =% % 100 1= ? ? ? ? ? ? ? - C类= ()% 100 1? ? ? ? ? ? ? ? ? - ∑ ∑ 分 电压监测点运行时间 间 电压监测点超出偏差时 = % % 100 1= ? ? ? ? ? ? ? -
D 类=()%100771???? ???? ?-∑∑分电压监测点运行时间间电压监测点超出偏差时 =%%1001=??? ? ???- V 综=N D C A 5.05.05.0++=+?+? =% 6 供电系统 中用户供电可靠率 RS-1 县城供电可靠率RS-1 =%1001??? ????--统计期间时间时间用户平均受外部影停电用户平均停电时间 =%%1001=??? ? ???- 农村供电可靠率RS-1 =%1001??? ????--统计期间时间时间用户平均受外部影停电用户平均停电时间 =%%1001=??? ? ???- 主要经济技术指标完成情况计算依据 序号 指标名称 计算公式 备注 7 主压 线损 率 高压线损率 =%100?-） （）（）（万千瓦时供电量万千瓦时售电量万千瓦时供电量 =%%100=?
建设部、人事部关于印发《房地产 评估师职业资格制度暂行规定》 和《房地产估价师职业资格 考试实施办法》的通知 （1995年3月22日建房第147 号文发布） 各省、自治区建委(建设厅)，直辖市房地产管理局；各省、自治区、直辖市人事(人事劳动)厅(局)、职改办，国务院各部委、各直属机构人事(干部)部门： 为加强对房地产市场管理，提高房地产估价人员的素质，积极审慎地建立房地产估价人员的执业资格制度，现将《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》印发给你们，请贯彻执行。 附件：一、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》 二、《房地产估价师执业资格考试实施办法》 房地产估价师执业资格制度暂行规定 第一章总则 第一条为了加强房地产估价人员的管理，充分发挥房地产估价在房地产交易中的作用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。 第二条本规定所称房地产估价师是指经全国统一考试，取得房地产估价师(执业资格证书》，并注册登记后从事房地产估价活动的人员。 第三条国家实行房地产估价人员执业资格认证和注册登记制度。凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师。 第四条建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。
第二章考试 第五条房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。原则上每二年举行一次。 第六条人事部负责审定考试科目、考试大纲和试题。会同建设部对考试进行检查、监督、指导和确定合格标准，组织实施各项考务工作。 第七条建设部负责组织考试大纲的拟定、培训教材的编写和命题工作，统一规划并会同人事部组织或授权组织考前培训等有关工作。 培训工作必须按照与考试分开、自愿参加的原则进行。 第八条凡中华人民共和国公民，遵纪守法并具备下列条件之一的，可申请参加房地产估价师执业资格考试： (一)取得房地产估价相关学科(包括房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等，下同)中等专业学历，具有八年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满五年； (二)取得房地产估价相关学科大专学历，具有六年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满四年； (三)取得房地产估价相关学科学士学位，具有四年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满三年； (四)取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学位、研究生班毕业，从事房地产估价实务满二年； (五)取得房地产估价相关学科博士学位的； (六)不具备上述规定学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有十年以上相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满六年，成绩特别突出的。 第九条申请参加房地产估价师执业资格考试，需提供下列证明文件： (一)房地产估价师执业资格考试报名申请表； (二)学历证明； (三)实践经历证明。 第十条房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师(执业资格证书)，经注册后全国范围有效。 第三章注册 第十一条建设部或其授权的部门为房地产估价师资格的注册管理机构。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。 第十二条房地产估价师执业资格考试合格人员，必须在取得房地产估价师《执业资格证书》后三个月内办理注册登记手续。 第十三条申请房地产估价师注册需提供下列证明文件： (一)房地产估价师执业资格注册申请； (二)房地产估价师《执业资格证书》； (三)业绩证明； (四)所在单位考核合格证明。 第十四条房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人，由建设部或其授权的部门核发《房地产估价师注册证》。
财务经济指标计算公式 1、流动比率=流动资产合计/流动负债合计*100% 2、速动比率=速动资产/流动负债。速动资产是指流动资产扣除存货之后的余额, 3、现金流动负债比率=年经营现金净流量/年末流动负债×100% 4、资产负债率=（负债总额/资产总额）*100％。 5、产权比率也称资本负债率=负债总额/所有者权益总额*100% 6、或有负债比率=或有负债余额/所有者权益总额*100% 或有负债余额=已贴现商业承兑+对外担保+未决诉讼、未决仲裁（除贴现与担保引起的诉讼与仲裁）+其他或有负债。 7、已获利息倍数=息税前利润总额/利息支出。 其中：息税前利润总额=利润总额+利息支出。利息支出，实际支出的借款利息、债券利息等。 8、带息负债比率=（短期借款+一年内到期的长期负债+长期借款+应付债券+应付利息+）/负债总额*100%。 9、劳动效率=营业收入或净产值/平均值工人数 10、生产资料运营能力： 周转率=周转额÷资产平均余额； 周转期=计算期天数÷周转次数。=资产平均余额*计算期天数/周转额 11、应收账款周转率（次）=销售收入÷平均应收账款 周转数（周转天数）=计算期天数/周转次数=资产平均余额*计算期天数/周转额12、①存货周转率(次)＝销售成本÷存货平均余额②存货周转天数=计算期天数/存货周转次数
13、流动资产周转率（次）=主营业务收入净额/平均流动资产总额X100% 14、固定资产周转率（次数）=营业收入÷平均固定资产净值 固定资产周转期（天数）=平均固定资产净值×360/营业收入。 15、总资产周转率（次）=营业收入÷平均资产总额。 16、不良资产比率=（资产减值准备余额+应提未提和应摊未摊的潜亏挂账+未处理资产损失）÷（资产总额+资产减值准备余额）。 17、资产现金回收率=经营现金净流量/平均资产总额。 18、营业利润率=营业利润/营业收入(商品销售额)×100% 19、销售净利率=净利润÷销售收入*100%。 20、销售毛利率=（销售收入-销售成本）÷销售收入*100% 21、成本费用利润率=利润总额/成本费用总额×100% 式中的利润总额和成本费用用总额来自企业的损益表。成本费用一般指主营业务成本和三项期间费用 营业税金及附加。 22、盈余现金保障倍数＝经营现金净流量／净利润 23、总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额X100%， 息税前利润总额=利润总额+利息支出 24、加权平均净资产收益率＝报告期净利润÷平均净资产×100% 25、资本收益率又称资本利润率 资本收益率= 税后净利润/平均所有者权益 26、基本每股收益率=归属于普通股东的当期净利润/当期发行在外普通股的加权平均数；
第八章房地产开发项目可行性研究 1、对于房地产开发项目，属于投资者各方现金流量表的是（经营资金出资额）。 2、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（项目投资现金流量表）。 3、对于房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（借款本金偿还 4、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（投资计划与资金筹措表） 5、在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（基础设施建设费 6、单独设立销售机构的销售机构的费用计入（销售费用）。 7、财务费用中利息以外的其他融资费用，一般占利息的（10% ）左右。 8、（基础设施建设费）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。 9、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（概算指标法）。 10、在经济评价的基础参数中，不包括（资金类参数）。 11、在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（2～4 ）个基本评价方案。 12、通过基本报表就可以对象进行财务盈利能力、清偿能力及（资金平衡）分析。 13、初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（20%）。 14、对投资项目或投资方向提出建议，是（投资机会研究）阶段的主要任务。 二、 1、前期开发计划包括从项目创意、可行性研究、获取土地使用权、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。 2、投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。 3、3、土地费用主要有：划拨或征收土地的征地拆迁费、出让土地的出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 4、房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。 5、在编制项目可行性研究报告的过程中，项目策划、构造可供评价比较的开发经营方案、选择相关基础参数，是可行性研究中定量分析的基础。 6、收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。 7、项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。 8、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（土地出让价款、土地购置税费）。 9、集体土地征收费用主要包括（土地补偿费安置补助费地上附着物青苗补偿费 11、租售方案必须明确的问题包括（出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系 、、在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量）。 12、 勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 13、
房地产评估事务所有限公司房地产估价报告房地产抵押估价报告 估价项目名称：所有的位于自流井区南湖生态城东方威尼斯（一期）7栋的房地产抵押价值评估 估价委托人： 估价机构：房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师: 估价作业日期：2013年1月5日—2012年1月18日 估价报告编号：川房评二字[2013]第001号
目录 一、致估价委托人函 (3) 二、注册房地产估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (7) （一）估价委托人 （二）估价机构 （三）估价目的 （四）估价对象 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期 （十四）变现能力分析 （十五）风险提示 五、附件..................................................................... (18)
致委托方函 ： 受你的委托，我们对你所属的位于自流井区南湖生态城D-10-1地块的房地产共1套，房屋建筑物结构为钢混结构，总建筑面积为446.87 m2，房屋总层数4层，其中地上3层，地下1层。商品房买卖合同备案号为0322（尚未办理房屋产权证）的房地产市场价格进行估价，估价时点为2013年1月5日，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据。 在整个估价过程中，注册房地产估价师本着独立、客观、公正的原则，在对估价对象进行了实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价格的因素，运用假设开发法、成本法、市场法等估价方法对估价对象进行了评估，估价人员经过实地查勘和测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为3,181,700.00元人民币（人民币叁佰壹拾捌万壹仟柒百元整），估价对象的抵押价值为3,181,700.00元人民币元（人民币叁佰壹拾捌万 壹仟柒百元整）。 详细情况见下表： 房地产评估事务所有限公司 法定代表人: 2013年1月18日
氧化铝技术经济指标释义及计算 一、氧化铝产量（单位：t） 氧化铝产量分为狭义和广义两种。狭义的氧化铝产量是指氢氧化铝经过焙烧后得到的氧化铝，也称作冶金级氧化铝或焙烧氧化铝，是电解铝生产的原料；广义的氧化铝产量是指冶金级氧化铝、商品普通氢氧化铝折合量及其他产品折氧化铝的合计，习惯上称作成品氧化铝总量，多用于计算生产能力，下达产量计划和检查计划完成情况。 反映氧化铝产品产量的指标根据不同的统计方法可有：冶金级氧化铝量、商品氢氧化铝折合量、其它产品折氧化铝量以及计算生产水平的实际产量。 1、冶金级氧化铝量 冶金级氧化铝量是指氢氧化铝经过焙烧后得到的氧化铝，是电解铝生产的原料。 2、商品普通氢氧化铝折合量 商品普通氢氧化铝是指作为商品出售的氢氧化铝（不包括用于焙烧成氧化铝的氢氧化铝）。当计算成品氧化铝总量时，需要将商品普通氢氧化铝折算成冶金级氧化铝，采用实际过磅数，以干基计算，折合系数是0.647。其水分应以包装地点取样分析数为准。商品普通氢氧化铝折氧化铝计算公式为： 商品普通氢氧化铝折氧化铝（t）=商品氢氧化铝量（干基）×0.647 3、其它产品折氧化铝量 其它产品折氧化铝量是指除商品普通氢氧化铝以外的分解料浆及商品精液等产品折冶金级氧化铝量。 （1）分解料浆是指从氧化铝生产流程的分解槽中取出部分做为商品出售的分解料浆量，其折算为冶金级氧化铝的计算公式为： 分解浆液折氧化铝（t）＝分解料浆体积（m3）×分解料浆固含（kg/m3）×0.647/1000+分解料浆液相氧化铝含量（t） （2）商品精液是指从氧化铝生产流程的精液中取出部分做为商品出售的精液量，其折算为冶金级氧化铝的计算公式为： 精液折氧化铝（t）＝商品精液体积（m3）×精液中氧化铝浓度（kg/m3）×0.9/1000 式中：0.9为精液折氧化铝回收率。 4、计算氧化铝生产水平的实际产量 由于氧化铝生产周期长，期末、期初在产品、半成品量波动大，为了准确反映实际生产水平，生产上通常采用实际产量这一概念，核算实际生产消耗等指标。 实产氧化铝量（t）＝冶金级氧化铝量（t）＋商品普通氢氧化铝折合量（t）＋其它产品折氧化铝量（t）±分解槽氢氧化铝固、液相含量增减折冶金级氧化铝量±氢氧化铝仓增减量折冶金级氧化铝量（t） 式中：“＋”为增加，“－”为减少。 5、氢氧化铝产量 氢氧化铝产量，它是反映报告期氧化铝生产实际水平的一项重要产量指标。 ①氢氧化铝产量（t）＝精液流量（m3）×精液氧化铝浓度（kg/m3）×分解率/0.647/1000 ②氢氧化铝月度产量（t）＝冶金级氧化铝产量/0.647+商品氢氧化铝包装干量+其他产品折合氧化铝/0.647±氢氧化铝仓存差额 计算说明：
求职简历
某某某 个人简历 求职意向：会计 个人资料 Personal Info 2011 - 2015 某某大学 国际法 本科 主修课程：政治经济学、西方经济学、国际经济学、计量经济学、世界经济概论、国际贸易理论与实务、国际金融、国际结算、货币银行学、财政学、会计学、统计学等 实习经历 2014.03-2015.02 某某科技有限公司 实习生 ? 负责原始凭证（纸质版/电子版）的维护与整理工作 ? 负责结算发票的审核计算，年审与季审的抽凭工作 ? 负责与总账、出纳及其他各组的交接工作，进行付款单核对 ? 在6个月实习期间，将26家公司主体10个月的5400份凭证装订成册 2014.03-2014.06 某某电子安装工程公司 实习生 ? 根据公司财务的要求，审核并处理员工个人费用及公司的一般经费 ? 使用NetSuite 系统录入凭证及会计批准工作，协助AP 会计完成付款 ? 会计凭证、账簿及其他财务资料整理归档，发票购领、开具及登记保管 爱好特长 荣誉证书 ◆ 初级证书 ◆ 英语六级 ◆ 优秀学生干部 ◆ 三好学生 ◆ 国家二等奖学金 教育背景 音乐 篮球 旅行 写作 电影 唱歌 自我评价 组织管理： 合作谈判： 沟通技巧： 英语水平：网络销售：OFFICES ： /通用格式/通用格式 /通用格式 /通用格式/通用格式/通用格式生 日： 性 别： 籍 贯： 政治面貌： 专 业： 联系Contact Info 1998/9/9 女 北京 党员 会计 XX ： XX ： XX ： 1000000000 1000000000 山东省山东大学 职业技能 Vocational Skills ● 1年会计实习，熟悉会计工作流程，熟悉会计软件用友的实用。 ● 拥有一点的组织策划能力，曾多次组织策划社团活动。 ● 勤奋好学，吃苦耐劳，诚实守信。
火力发电厂节能技术经济指标释义 围 本标准规定了火力发电厂节能技术经济指标定义与计算方法。 本标准适用于已投入商业运行的火力发电厂纯凝式汽轮发电机组和供热汽轮发电机组的技术经济指标的统计和评价。燃机机组、余热锅炉以及联合循环机组可参照本标准执行，并增补指标。 1主要技术经济指标 1.1发电煤耗 b f 发电煤耗是指统计期每发一千瓦时电所消耗的标煤量。发电煤耗是反映火电厂发电设备效率和经济效益的一项综合性技术经济指标。 计算公式为：b f = B b /W f×106 (1) 式中： b f——发电煤耗，g/(kW?h)； B b——发电耗用标准煤量，t； W f——发电量，kW·h。 1.2生产耗用标准煤量 B b 生产耗用标准煤量是指统计期用于生产所耗用的燃料（包括煤、油和天然气等）折算至标准煤的燃料量。生产耗用标准煤量应采用行业标准规定的正平衡方法计算。 计算公式为：B b = B h-B kc (2)
式中: B b——统计期生产耗用标准煤量，t ； B h——统计期耗用燃料总量 (折至标准煤)，包括燃煤、燃油与其他燃料 之和，同时需考虑煤仓、粉仓等的变化，t ； B kc——统计期应扣除的非生产用燃料量 (折至标准煤)，t 。 应扣除的非生产用燃料量: a)新设备或大修后设备的烘炉、煮炉、暖机、空载运行的燃料； b)计划大修以及基建、更改工程施工用的燃料； c)发电机做调相运行时耗用的燃料； d)厂外运输用自备机车、船舶等耗用的燃料； e)修配车间、副业、综合利用及非生产用 (食堂、宿舍、生活服务和办公 室等)的燃料。 1.3全厂热效率ηdc 全厂热效率即电厂能源利用率，是电厂产出的总热量与生产投入总热量 的比率。 计算公式为:ηdc = 123/b f×100 (3) 式中: ηdc——全厂热效率，%； 123 ——一千瓦时电量的等当量标煤量，g/(kW?h)。 1.4生产厂用电率 L cy 生产厂用电率是指统计期生产厂用电量与发电量的比值。
自有资金： 自有资金企业的资金按其取得的来源，分为自有资金和借入资金。 所谓自有资金，是指企业为进行生产经营活动所经常持有，可以自行支配使用并毋须偿还的那部分资金。是与借入资金对称的。 自有资金=流动资产-流动负债 资产负债率： 是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。表示公司总资产中有多少是通过负债筹集的，该指标是评价公司负债水平的综合指标。同时也是一项衡量公司利用债权人资金进行经营活动能力的指标，也反映债权人发放贷款的安全程度。 资产负债率=负债总额/资产总额×100%（30%—60%之间较正常） 流动比率： 流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。 流动比率=流动资产合计/流动负债合计*100% 速动比率： 又称“酸性测验比率”，是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。 速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、预付账款、应收账款、其他应收款项等，可以在较短时间内变现。而流动资产中存货、1年内到期的非流动资产及其他流动资产等则不应计入。 速动比率=速动资产/流动负债=（流动资产-存货）/流动负债
利息保障倍数： 利息保障倍数又叫已获利息倍数，又称利息保障率。 利息保障倍数是指企业息税前利润与利息费用之比，又称已获利息倍数，用以衡量偿付借款利息的能力，它是衡量企业支付负债利息能力的指标。 公式中的分子“息税前利润”是指利润表中未扣除利息费用和所得税前的利润。公式中的分母“利息费用”是指本期发生的全部应付利息，不仅包括财务费用中的利息费用，还应包括计入固定资产成本的资本化利息。资本化利息虽然不在利润表中扣除，但仍然是要偿还的。利息保障倍数的重点是衡量企业支付利息的能力，没有足够大的息税前利润，利息的支付就会发生困难。 利息保障倍数的作用 利息保障倍数不仅反映了企业获利能力的大小，而且反映了获利能力对偿还到期债务的保证程度，它既是企业举债经营的前提依据，也是衡量企业长期偿债能力大小的重要标志。要维持正常偿债能力，利息保障倍数至少应大于1，且比值越高，企业长期偿债能力越强。如果利息保障倍数过低，企业将面临亏损、偿债的安全性与稳定性下降的风险。 利息保障倍数的运用 为了考察企业偿付利息能力的稳定性，一般应计算5年或5年以上的利息保障倍数。保守起见，应选择5年中最低的利息保障倍数值作为基本的利息偿付能力指标。 利息保障倍数=息税前利润÷利息费用 =（利润总额+财务费用）÷财务费用 =（利润总额+当年利息支出）÷当年利息支出 资产净利率： 该指标反映的是公司运用全部资产所获得利润的水平，即公司每占用1元的资产平均能获得多少元的利润。该指标越高，表明公司投入产出水平越高，资产
房地产及其描述(二) (总分：75.00，做题时间：90分钟) 一、单项选择题(总题数：27，分数：27.00) 1.关于房地产位置固定性的说法，错误的是______。 A．房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场 B．房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变 C．房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费 D．房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性 （分数：1.00） A. B. √ C. D. 解析：[解析] 房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。 2.关于估价对象状况描述的说法，正确的是______。 A．对估价对象范围的描述就是说明其四至 B．对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观 C．对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层 D．对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度 （分数：1.00） A. B. C. D. √ 解析：[解析] A选项，对估价对象范围的描述：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产；B、C选项，建筑物实物状况应说明建筑规模，层数和高度，外观，建筑结构，设施设备，装饰装修，日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水，室内和室内净高，空间布局，竣工日期，维护情况和完损状况等。而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层也属于建筑物区位状况描述内容。 3.经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的______。 A．相互影响性 B．寿命长久性 C．数量有限性 D．保值增值性 （分数：1.00） A. √ B. C. D. 解析：[解析] 房地产利用存在经济学里所讲的“外部性”。外部性也称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体(生产者或消费者)进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为有利的外部性和有害的外部性。有利的外部性也称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此付出代价。
房地产估价报告 评估项目名称：武汉市名都花园11-1-302室价格评估报告 委托方:XXX公司 评估方：两人资产评估小组 评估人员：董古华、陈旭峰 评估作业日期：2016/06/13--2016/06/30 评估时点：2016/06/14 评估报告编号：XX估字（2011）123001号 目录 一、致委托方函 (3) 二、估价师声明 (4) 三、估价的假设和限制条件 (5) 四、估价结果报告 (6) 五、估价技术报告 (9)
六、附件 (10) 一、致委托方函 XXX公司： 受贵方委托，我所组织估价人员，于2011年12月2日至2011年12 月16日，根据委托目的，遵循国家标准《房地产估价规范》，经现 场勘验和社会调查，采用市场比较法对所在雄楚大道一侧的名都花园11-1-302 室市场现值进行了评估。经评估，估价对象建筑面积1343平方米。在估价时点2011年12月16日的市场价评估总值为100.7235万元，人民币大写：壹佰万柒仟贰佰叁拾伍元左右，平均每平方米建筑面积7499.5825元。
现将评估情况及结果报告给你们。 五人资产评估小组 法定代表人：XXX 2011年12月16日 二、估价师声明 我们郑重声明： 1 我们在本评估报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2 本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3 我们与本评估报告中的评估对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5 我们已对本评估报告中的评估对象进行了实地查勘。 6 没有人对本评估报告提供了重要专业帮助。 7 在估价过程中也未受到任何干扰。 参加估价的注册房地产估价师：XXX
房地产估价师从考经历 为了增加本所的资质等级，因此需要更多的房地产估价师人员。当主任要求我今年去参加房地产估价师考试时，时间已到了7月初。由于本所的业务范围较多，我原先是在所里主要负责审计和验资的业务，而对房地产评估只是在我不忙时过来帮忙的。因此对房地产估价来说我有一定基础但又不是很在行，特别是建筑方面的可以说是门外汉，但对于经济方面则是内行的，也正因为如此在学习时侧重点有所不同。 我在7月18日通过报名初审后，手上没有教材，如果在报名点订教材等拿到手显然太迟。那时开始看书时间就太紧了。（因为我是一次性报四科，对于成绩两年有效的考试，我的个人观点是争取要一次性通过，否则挂一两科在那儿，第二年的心理压力太大，会影响读书效率和考试的状态，因此我一次性报了四科。房地产估价师考试不同于我以前参加的注册会计师考试，成绩5年有效，因此在报考科目上有一定技巧。对于房地产估价师考试报名训是第一年就是全部报考，争取一次性通过。）所以我就到网络上找了一些图书网站查询有没有房地产估价师考试用书，当然这样的网站很多，并且价格还可以打折，我找一家满意的网站下了订单，汇款过去。在从汇款到拿到书这期间至少有一个星期的时间。我就到有关房地产估价师考试的辅导网站上去下载一些考试资料，先看看了解一下房地产估价师考试的内容和别人的技巧。特别是《房地产估价规范》和《房地产估价规范条文说明》这两个文件让我受益非浅，因为我从中了解了房地产估价的一些基本要求和基本方法。对于房地产估价有了一个框架性的了解。这对我以后看书指出一个明确的方向，可以知道哪些是重点哪些是非重点。从而在时间上可以做出合理的安排。 当拿到书时已是7月底，马上就8月份了。五本厚厚的书，按每天一章的速度，并且在有充分的时间保证的情况下也差不多要50天的时间，也就是要在9月20日前完成第一次复习，当然只看一次书肯定不行，所以一定要安排总复习的时间，也就是一个月的时间。要把五本书的内容重新整理，因此一定要有30天的时间安排复习。那么50天的时间要完成第一轮的学习，真是时间紧任务重并且要有效果。做到这点真的要下一番功夫，好在主任大人为了我考试同意我在上班时没事时可以看书。于是我做好时间计划，先粗略看一下各本书的目录，根据我本人的知识基础有重难点地规定每天要完成的章节，并且是死命令地要求自己一定要完成规定的章节。没有商量的余地，如果给自己放开一个口，认为计划反正可以变动，时间可以更改，这样人的惰性就会让你一拖再拖一变再变，你的计划就不可能完成，也就不可能做好充分的准备去应考，考试成绩不理想就理所当然的。所以按计划规定要完成的章节我是一定要完成的。当然在订计划时可以安排机动的天数（但不能多）。有时人算不如天算，人生活在社会中总有一些事不可避免地会拖累你读书的时间，所以要安排一定机动时间。 第一阶段，我平时就是白天在单位抓紧时间看书，能完成的就完成，不能完成的就安排晚上的时间在家里看。并且看完书就马上做好学习笔记，做笔记我不是用笔，而是用电脑，这是我考注册会计师时的经验，通过脑动，手动把每一章节的重点内容用手打到电脑中，一方面可以增加记忆，另一方面可以为后面的复习打好基础（我后面还会说到这个学习笔记的作用）。这也许会花费一些时间，但我觉得这个时间花的值。就这样按照计划一个章节章节地进行学习，当然在学习中是有重点的，特别是估价的基础知识和相关知识，书本既厚记忆的内容又多并且有一些艰涩难懂的专业术语，只有硬的着头皮去读。不过知识就是这样，你不懂的多看几次慢慢就弄清其中的道道了。学习的乐趣也就于此吧。而对于房地产开发管理和房地产估价的理论和方法，我倒觉得不难，不知是我前面看了《房地产估价规范》和《房地产估价规范条文说明》心中有底之外，还是注册会计师的财务管理与其有相通之处，反正我读这两本书，比看基础知识和相关知识更顺手，当然笔记仍有做，把章节重点仍然记到电脑中。对于案例分析，我倒没有做笔记，因为是开卷考，要记的内容都在书上，没有必要去花时间做笔记，不过我每一章还是认真看过，既为了考试时好找到相应的章节，也同时提高