销冠的“项目抗性”说辞
一名优秀的销售员，只有掌握多种多样的消除异议的方法、话术，才能在处理客户异议过程中取胜，使销售工作顺利的进入下一个阶段。下面让我们来看看恒大金牌销售是怎么说的。
项目抗性说辞
户型说辞
(一) 1、2、3、4号楼99㎡（140㎡或170㎡）户型
1.特点说辞：
户型方正，巧妙实用；
主卧室、客厅均在南面采光极佳，比较舒适，面积也较宽敞，易布置家具；
南北卧室保证主人私属休憩空间；
厨房连接阳台，有富裕的储藏空间。
2.抗性说辞（这里是说辞的关键啦。可要仔细看）；
(1)卫生间为暗卫。
答：卫生间开窗最主要问题是为了换气，而一般看报、洗浴基本都是要开灯的。卫生间开窗不但会使整体建筑增加窗户数量，而窗户过多也会影响保温效果，同时也占用的更多的面积。因为卫生间大了，别的功能间就会减小面积，所以卫生间开窗在高层建筑上是一种落后的户型设计。而恒大产品均采用目前最科学、最合理的隐蔽式管道通风系统，不仅科学的解决了通风问题，同时使卫生间面积更加规整合理。
(2)次卧与厨房阳台相连，通风，采光不好。
答：南北布局，全阳采光，我们采用的双层low-E玻璃，充分保证了整个房间的保暖效果。针对3口以上家庭：老人跟小孩的主要活动区域也是客厅，相对来讲客卧的利用率也是不
高的。
针对年轻2口人：这个卧室主要也是一个读书，上网学习的地方，反而窗户太大，阳光强烈还需要挡着窗帘，我们的设计兼顾了采光跟保暖的效果。
而且你这套房间是2套玻璃，可以说是完全不会有外界噪音的影响，可以让你达到深度睡眠。
(3)客卧距离卫生间比较近，晚上起夜的时候不会影响到主卧的休息，设计更加人性化。
答：虽然我们的窗体不大，但是因为设计的是南向采光窗，所以光线不会比北面窗暗的。
(二)楼标准层D户型三室两厅两卫面积约140平
1.特点说辞
(1)南北通透，布局考究，精心营造空间阔度；
(2)4.2米开间豪华客厅，连接阳光阳台，使用功能强大；
(3)独立书房设计，书香弥漫，品味人生境界；
(4)餐厅、客厅双厅分离，诠释完美舒适生活；
(5)北向多功能生活阳台仓、储、洗、凉百变空间。
2.抗性说辞
(1)门厅区不好布置玄关，面积有些浪费。
答：入户门口那个位置可以放一个1.2-1.4米高的鞋柜，这样既起到美观的装饰作用，有合理利用了空间。
(2)厨房狭窄，布置家电不方便。
答：整体厨房空间布局合理，而且储物空间也足够日常的生活需要，这样的设计也符合我们
的生活习惯。同样，整体面积固定的情况下，如果厨房很大，势必会占据其他的房屋空间。
(3)卫生间对着餐厅
答：卫生间门正对着餐厅：平时我们的卫生间门也都是关闭着的，视觉上并不会有什么影响。而且，一天中我们3餐的时间一共也没有多长，对我们的影响几乎忽略。或则你看，把餐桌调转一个方向摆放，效果也是非常好的。
工期抗性说辞
客户：为什么只建造2栋楼，是不是其他的地块有钉子户，建造不了了？
置业顾问：先生士，你可不要随便听信外面的谣言，目前确实有还未开始拆迁的原住户，但这是根据我们工期安排在明年4月开始拆迁的。任何开发商都有自己的开发时间安排，这几户人家都已经与我们恒大签订了拆迁合同了，根据我们的工期以及合同约定，我们同意他们明年4月开始动迁。
而目前3、4号楼，您应该可以看到基本都已经拆迁了，也可以开工建造了。只不过现在开始建造，到11月份也要停工了，所以集团通过综合考虑决定明年开春再开始建造。
高压线抗性说辞
客户：怎么有高压线从楼盘中间穿过啊，太危险了。
置业顾问：先生士，你看到的高压线，我们已经与相关政府部门达成协议了，明年10月高压线都走地下管道。线路隐蔽化不是我们项目的个例，而是城市发展得必然。现在每个城市都在提倡线路隐蔽化，所以这些担心都是没有必要的。
其他线抗性说辞
客户：多少钱一平？
置业顾问：具体价格目前还没出来，但按照恒大的一贯报价，肯定是开盘必特价，特价必升值，开盘的折扣会很大的。您可以留个联系方式，等出价格和折扣的时候我会第一时间通知您。
客户：怎么去项目啊？你们有看房班车吗？
置业顾问：我们有看房车，但由于我们目前现场售楼处及样板间都在装修，所以现在看房车只从各拓展点行至外展点，但等到所有装修都好了以后，我们的看房车将直通现场售楼处。这样吧，您留个电话，我们现场售楼处或样板房一装修完毕，就电话通知您来看房。
客户：样板房与售楼处什么时候能装修完成？什么时候开盘？
置业顾问：样板房9月28日，售楼处10月1日开放，开盘时候还未确定。不过我们在中间时段会有一次活动以及抽奖，到时候我们会打电话告知您。
客户：那个地方我去过，好像比较乱，卡车比较多？
置业顾问：目前整个宽城区都处于北部新城的建设阶段，而建设改造是从东向西进行的，谁叫宽城区区政府在东面，但目前宽城区政府周边都已改造完成，我相信下一阶段，就到我们这里了。
卡车比较多，目前确实是这样，但随着北凯旋路和北亚太大街与北四环链接通车以后，我们这里的开车将基本没有了，因为我们这里的卡车都是东面这里开过来的。
再有就是，北部新城建设是市政府重点规划项目，政府的规划目标是绿化覆盖率达到37%，也就是打造绿色新城概念，我项目将在2013年交房，到时候我们这里将成为长春最适宜居住的地方之一
客户：你们都是装修房，装修质量怎么保证？
置业顾问：恒大实施精品战略，严格执行全过程精品标准。坚持只与相关行业最优秀的龙头企业合作。目前已与三菱、海尔、松下、立邦等72家国际品牌建立联盟，引入满屋名牌
9A精装体系，打造奢华堪比星级酒店的同时，让业主坐享钻石级豪宅带来的生活。
同时金碧物业是我们恒大集团的直属物业公司，你的装修出现问题，物业公司将负责保修。
拓客点说辞
客户：我刚才看到有人在发恒大城楼盘的资料，我想了解一下。
答：当然可以，不过请您先留个电话，我们过段时间会有一个留电送礼活动，我们可以通知您。
客户：你们楼盘的位置在哪？有多大规模？
答：项目位于长春市宽城区基隆路以东、青年路以西、北三环以北（原孙进技校的位置），总建筑面积约为150万㎡，项目区域属于宽城区，隶属于北部新城板块，背靠77万平方米的生态湿地公园雁鸣湖，自然环境优越，是长春市的最适合居住的地方之一。
客户：坐什么车能到？
答：项目位于青年路与北环城路交汇，235路公交车直通本项目，在距离项目1公里范围内有22路，322路等近10条公交车，交通非常便利。请问您住在哪里？（客户说出后，置业顾问设计条公交线路）
客户：你们房子卖多少钱啊？能给我具体算一下吗？
答：由于位置及景观的不同，每个户型的单价不一样，而且目前项目还未销售，暂时未定价格。您可以到我们位于北京华联的外展点，根据现场实际情况挑选您最满意的房子，到时由我为您详细介绍一下。
客户：你那的房子能贷款吗？
答：可以。（具体根据甲方最终确定的银行介绍）
客户：你们那里的房子是什么类型的，高层还是洋房？
答：我们此次开发的恒大城项目产品一期规划为7栋33层的高层建筑，整体园林景观可能比有些别墅的景观更为出色。
客户：你那有什么户型、面积？
答：我们这里从两室到三室以及豪华四室户型一应俱全。除个别户型外，主力的面积约90到160平（从2室到4室全部都有）。且全部为全明设计。
客户：你们是期房还是现房？什么时候入住？
答：目前为期房，全部精装交房。
客户：你们那有什么配套？
答：我们项目专门规划设计了顶级的国际级航母配套，我们规划了特色风情商业街，超过5000㎡皇家会所以及恒大幼儿园，恒大运动中心，基础配套设施一应俱全。
客户：你们小区的绿化率高吗？环境好吗？
答：绿化率超过50%以上（尽量规避回答具体数字）。我们小区的绿化效果非常好，可以肯定地讲，我们项目的绿化园林是目前本市住宅项目中，最具规模和特色的，单是首期组团就规划了近万平米的观景大湖。
客户：你们的物业费是多少钱？
答：恒大为业主提供24小时全天候管家服务，我们聘请了专业物业管理机构——金碧物业，为每一位业主量身定制超5星级水准的“帝王级”标准服务。
客户：你们的开发商是谁啊？
答：我们的开发商是恒大房地产集团，在香港联交所上市，中国地产10强。是中国标准化运营的精品地产领导者。目前，公司在广州、上海、天津、长春、等全国100多个主要城市拥有各系列项目181个。
客户：你们楼盘有什么优点啊？
答：我们的项目具备很多优势，如园林规划1万平中央湖景，四大配套设施及9A精装修体系。说了这么多，眼见为实，我建议您还是到现场来看一下，我保证您不虚此行。
客户：精装房子，都会用哪些装饰材料？
答：恒大坚持只与相关行业最优秀的龙头企业合作。目前已与三菱、海尔、松下、立邦等72家国际品牌建立联盟，引入满屋名牌9A精装体系。
客户：你们现在是什么价格，有什么优惠吗？是否可以团购？
答：现在项目还没有开始对外卖，所以价格还没出来，但开盘当天一定还有更大优惠。
结束语：如果您想更详细了解我们恒大城项目，我建议您可以去位于青年路北京华联的恒大城临时接待中心，他们这里有更详细的资料。
接电说辞
铃声响起三声以内接起，主动问候：“您好！恒大城，很高兴为您服务。”
答：（客户询问完第一个问题后就可以跟进）请问您是通过什么渠道知道我们项目的？（选择合适的时机提问）：请问先生（小姐）贵姓？
客户：你们楼盘的位置在哪？有多大规模？
答：本项目位于长春市宽城区基隆路以东、青年路以西、北三环以北（原孙进技校的位置），总建筑面积约为150万㎡，项目区域属于宽城区，隶属于北部新城板块，背靠77万平方米的生态湿地公园雁鸣湖，自然环境优越，是长春市的最适合居住的地方之一。
客户：坐什么车能到？
答：项目位于青年路与北环城路交汇，235路公交车直通本项目，在距离项目1公里范围内有22路，322路等近10条公交车，交通非常便利。请问您住在哪里？（客户说出后，置业顾问设计条公交线路）
客户：你们房子卖多少钱啊？能给我具体算一下吗？
答：由于位置及景观的不同，每个户型的单价不一样，而且目前项目还未销售，暂时未定价格。您可以到我们位于北京华联的外展点，根据现场实际情况挑选您最满意的房子，到时由我为您详细介绍一下。（插话：这两天所有打进电话的客户都有一份精美的小礼品，您能留个电话给我吗？到时候打电话通知您来领取）。
客户：你那的房子能贷款吗？
答：可以。（具体根据甲方最终确定的银行介绍）
客户：你们那里的房子是什么类型的，高层还是洋房？
答：我们此次开发的恒大城项目产品一期规划为7栋33层的高层建筑，整体园林景观可能比有些别墅的景观更为出色。
客户：你那有什么户型、面积？
答：我们这里从两室到三室以及豪华四室户型一应俱全。除个别户型外，主力的面积约90到160平（从2室到4室全部都有）。且全部为全明设计。
接电人员在电话接听过程中会用到的反问句或技巧：
销售员：（客户询问完第一个问题后就可以跟进）请问您是通过什么渠道知道我们项目的啊？
销售员：xxx先生士，请问您想考虑个几室的房型呢/多大面积的/总价多少价位的？
销售员：您准备什么时候与您家人来项目看一下？您今天有空吗？明天呢?(今天、明天您看您那天有空？)周六或周日？
销售员：您方便记一下我的联系方式吗？您来的时候提前给我打电话，我在这边等您/以后您有什么问题可以直接打我手机。您可以给我留一个您的联系方式，我把来我们项目的具体路线给您发过去，方便您来的时候找对路线。
结束语：感谢您的来电！期待您能尽快安排时间来项目看一下，感受一下这里的优美环境。稍后我会把交通路线用我的手机给您发过去，您注意查收一下好吧！
陌拜说辞
置业顾问：尊敬的xxx先生士，您好！这里是恒大城销售中心，可以打扰您2分钟吗？请问您近期有购房意向吗？
A、顾客：没有。
置业顾问：对不起，为您带来不便请见谅！祝您工作愉快，再见！
B、顾客：有/正在考虑
置业顾问：请问您想买多大面积的？
顾客：xxx平左右。
置业顾问：恩！我们恒大城项目是恒大地产在长春的全新力作，秉承恒大一贯的9A精装，性价比非常高，欧陆式皇家景观园林，您这周末有时间到我们的外展点来详细了解吗？
顾客：不行，没时间。
置业顾问：这样，xxx先生士，同时我会把我的姓名和电话短信发给您，您什么时候有时间过来随时给我打电话，为您好好介绍一下项目好吗。
电话为您带来不便请见谅！祝您工作愉快，再见！
顾客：恩，你们楼盘地址在哪？
置业顾问：在宽城区，因为现在园区没有正式开放，我们在青年路的北京华联超市门口有一个外站点，我会把我的姓名和电话短信发给您，您周末过来给我打电话，为您好好介绍一下项目，另外送您一份小礼品好吗？
顾客：你们房子现在多少钱？
置业顾问：因为我们现在还没开盘，所以具体价格都还没有出来，但更多的信息您可以到外展点来了解一下。
顾客：你们怎么有我电话的？
置业顾问：具体我们也不太清楚，是公司提供的，电话为您带来不便请见谅！祝您工作愉快，再见！
城市派单说辞
扫街派单人（以下简称蜜蜂）：您好！恒大地产欢迎了解！
递上海报的同时追问，请问您近期有购房意向吗？
客户：没有！（结束）
客户：可能/不确定。你们这个项目在哪？
蜜蜂：恒大地产的全新力作，恒大城位于雁鸣湖畔，青年路与北环交汇，我们的产品全部都是精装修的。
客户: 哦，多少钱啊。
蜜蜂：因为项目还没有开盘，如果您有意向可以留个电话，我们这边有什么动态会第一时间联系您或者到xxx外展点（拓客点）进一步了解，同时也可以去我们在北京华联的临时售楼处深入了解一下。
客户：好（结束）
客户：不用了
蜜蜂：您放心，我们不会随便给你打电话打扰您的。
客户：好。13xxxxxxxxxx。
“香榭丽都”客户接待流程及统一说辞 2015年11月27日一：客户接待流程图
二、各工作小组分工及工作职责： 1、活动统筹小组（组长：赵业臻，组员：陈群星、巍涛） 工作职责： ●负责统筹活动各环节工作，内部工作流程、外联工作，保证活动顺利开展； ●统筹各小组工作执行，调动资源、合理安排分工协作； ●及时处理活动过程中突发事项； 2、迎宾接待小组（组长：庞亚鹏，组员：张建、谢晓伟） 工作职责： ●接待来访客户，解答客户咨询、项目整体介绍，甄别老业主或新客户身份； ●若到访的是老业主的，引老业主到礼品发放小组办理礼品领取手续； ●若是新到访客户让其在【香榭丽都周末暖场活动到访客户登记表】登记个人信息，并引 导客户扫描香榭丽都项目二维码，关注微信，转发朋友圈； ●引新到访客户到抽奖小组处进行现金抽奖。 3、商铺销售推介小组（组长：刘德恩，组员：孙艳、甘文、王玲） 工作职责： ●暂定10套认筹礼品由孙艳负责保管，客户成功认筹后，由经办销售人员亲自增送礼品给 客户，原则一组客户可一人抽奖一次； ●负责商铺意向客户、新到访客户的接待工作，解答客户咨询、项目商业推介、现场带客 看商铺、认筹签单； ●并引导客户扫描香榭丽都项目二维码，关注微信，转发朋友圈，并到抽红包现金奖；●活动期间，客户成功认筹的（到财务处交款并签署【香榭丽都商业街（商铺）认筹协议 书】），增送客户一个小米运动手环、一套茶具、二个纸巾盒。 ●未成功认筹客户，后期继续跟进。 4、礼品发放小组（组长：雷咪咪，组员：鄢来麒） 工作职责： ●雷咪咪负责相关礼品的保管及发放； ●甄别老业主真实身份，确定业主身份后，指引业主在【香榭丽都回馈业主礼品领取登记
统一说辞的注意事项： 关于客户的抗性不可极力回避或否认； 沟通方式以平和接受，婉转表达，清晰引导出项目价值点； 使客户增强对项目价值点的认同感，而忽略对项目抗性的关注度； 说辞主要为了统一思路，可以进行适当个性发挥； 贡献人客户抗性我们的沟通说辞 地段位置1、位置较偏，靠近万江和老 厂房，片区档次不高。 带客户到地图位置，向客户讲解； 片区位置：位于三区的交界，综合距离最近，出入繁华；地理位置属于真正的老城区中央地段，这样的中心位置，是不可替代的， 莞城区也将延续东莞城区的政治、文化、经济中心地位。 片区改造情况：东莞市政府未来定位2轴、2带的发展结构，运河沿线将打造成为生活方便新型居住区的典范；另，将运河两岸 建设成为极具特色的休闲商业街、营造现代整洁的街道景观。 2、周边环境配套不理想。 周边配套规划：运河东1号地块是经过万科深入的调查和研究才取得的，未来片区周边独享城区配套资源，应有尽有，举步皆繁 华； 举例：根据市政府的规划及现有配套显示，周边建设小学、莞城三中、超市食街、莞城人民医院、东莞电影院、书店、市级绿地 等都将会在项目附近； 3、运河好臭，治理没有效果。 运河治理工程：政府于2002年开始对运河进行治理，清河床、疏淤泥、修河堤、建水质净化厂及相关清淤工作也在开展过程中； 而运河东1号，24万平米城中大院，将会成为一幅诗意的生活画卷； 现在的效果：随着政府加强对运河进行治理，运河的情况已经逐渐改善，市环保局今年继续加大力度加强治理，预计在2007年 将运河五项水质指标整治达标。 未来发展：之前的东莞向东发展，充分利用了山景资源，现在将向西发展，展现水景资源的时候即将到来；
预约客户说辞: Coco cui:我去附近见客户，刚好经过您附近，顺便给您送些行业资料，不耽误您很多时间。 安琪：您看，展会刚刚结束，现在正是推广的旺季，看您有没空，当面详细了解一下。 Simon:您的产品在我们平台有很多同行，您难道不想知道您的同行的在我平台上的具体情况吗？看您什么时候有空，我过去跟你详细讲一下。 Future：您知不知道环球资源现在有很多优惠活动和新的一些服务，您感兴趣的话我过去跟你详细介绍一下。 Adam：先打电话核实好地址和具体产品，说我在附近约了客户，顺便过去拜访一下您，给您送些资料顺便认识一下。 Bella：（在招聘网开发）您看您这边外贸刚起步，我们这边有很多优质的买家，我把资料整理好给你带过去，希望可以帮得到您。（展会买家信息） Amaya: 直接说是跟您合作的工厂向我推荐了您，客户问是谁就说在电话里不好说，刚好有新的行业杂志，那就见面详细谈吧。 Martin：您下午有空吗？见面认识一下，刚好我这边有最新的行业报告，过来一起分享一下，顺便坐下来喝一下茶。 顺访资料准备: Top20(ELEC, GP, CP)两到三份，杂志(贴好同行)，同行成功故事的Excel表格,买家社群以及Sales Kit，展会邀约买家名单。资料只是敲门砖，见到客户不要急着把资料给他，按照SSP的架构先了解客户，再拿资料出来 Amaya：打印客户管理表格，随身携带，表格每月更新一次，在客户附近，打电话说我在哪哪哪，您公司是不是在哪哪哪，见面，如果说没时间，那就让推荐一个人见个面。 Martin：先查好预约客户附近客户，用小纸条记好，到客户附件打电话说就在您公司旁边，上去碰个面，喝杯茶，认识一下，交换一下名片，我这边也有些资源看能不能帮得到您 Bella：在本子上记好预约客户附近客户，到楼下，打电话过去说是之前联系过说要给您带资料的，带给您看一下，不打扰您工作。
客户区域配套抗性说辞 区域配套的比较核心点： ★目前区域不好比性价比 ★目前区域不好说未来说规划：政府定位及规划、交通规划 ★区域不占优讲产品 ★做时间空间移位，交房时间与配套完善 1、问：你们这边的区域不太好? 答：先生，区域讲究现在时和将来时，区域发展说到底就是一个地理位置和交通路网便利性的问题，另外就是政府政策导向。 【新区域】：强调新区域的政府定位及规划，交通路网的打造（新区域交通路网的规划是最科学的），新区域核心地块与项目的关系（树立本项目在新区域的核心地位）； 【老区域】：强调周边配套的便利，强调城市已经外扩，现在的位置已经是重庆的一环。具体了解客户认为区域不好的具体原因，有针对性的解决。如交通通达性（堵车？路窄？无轨道交通？）、区域规划（无档次？无发展？）； 老师，您是觉得我们的区域不好吗？主要是哪些方面不好呢？——由此展开销讲。 2、问：交通不方便 答：（项目周边的公交线路，再对于周边最近的轻轨线，或正在规划的轻轨线，给客户规划一个未来的交通网络及重要埠头通达时间及路线）如果是对于自驾遇
到堵车的问题（我们重庆作为一线城市，相信客户你也比较了解，堵车在高峰期的情况下，哪里都是一样的，这是城市交通规划的问题，不可避免，但是相信政府也知道这个问题，相信政府一定会渐渐完善，合理规划的！可以引导未来道路规划。 3、问：位置太偏 答：a、我们这样的位置，远离嘈杂的商圈，办公环境安静，超高绿化面积，交通便利； b、项目已经成为了新区域的中心，可享受更多的政策优惠和区域政府的大力扶持。长远看，这样的区域才是未来最好的区域。 4、问：区域居家/办公氛围 答：第一种情况：住宅多，无办公氛围：办公生活一体化，解决员工及眷属生活问题，不用浪费时间在上班路上，极大增强员工幸福感； 第二种情况：周边全是办公楼，生活不便利：这样的办公氛围更纯粹，集中的商业办公集群，形成圈层和商业生态圈。工作和生活分开，享受世界级的办公理念。 5、问：你们这边商业配套不好，什么都不方便？ 答：先生你说的配套不好是指哪些方面………
恒大集团非常巧妙的的营销说辞 恒大集团通用的营销说辞 第一部分.项目抗性说辞 一、户型说辞 客户：我想买99㎡（140㎡或170㎡）的房子帮我介绍下吧。 置业顾问：好的，这是99㎡（140㎡或170㎡）户型图，我们坐到那边去吧，让我给您详细的介绍下。目前我们确定可以销售的是1、2、3、4号楼，也是紧邻我们万平大湖的景观房。您的这个户型房子在***这个位置。 特点说辞： 户型方正，巧妙实用； 主卧室、客厅均在南面采光极佳，比较舒适，面积也较宽敞，易布置家具； 南北卧室保证主人私属休憩空间； 厨房连接阳台，有富裕的储藏空间。
抗性说辞（这里是说辞的关键啦。可要仔细看）； 卫生间为暗卫。 卫生间开窗最主要问题是为了换气，而一般看报、洗浴基本都是要开灯的。卫生间开窗不但会使整体建筑增加窗户数量，而窗户过多也会影响保温效果，同时也占用的更多的面积。因为卫生间大了，别的功能间就会减小面积，所以卫生间开窗在高层建筑上是一种落后的户型设计。而恒大产品均采用目前最科学、最合理的隐蔽式管道通风系统，不仅科学的解决了通风问题，同时使卫生间面积更加规整合理。次卧与厨房阳台相连，通风，采光不好。 南北布局，全阳采光，我们采用的双层low-E玻璃，充分保证了整个房间的保暖效果。（针对3口以上家庭：老人跟小孩的主要活动区域也是客厅，相对来讲客卧的利用率也是不高的。针对年轻2口人：这个卧室主要也是一个读书，上网学习的地方，反而窗户太大，阳光强烈还需要挡着窗帘，我们的设计兼顾了采光跟保暖的效果。而且你这套房间是2套玻璃，可以说是完全不会有外界噪音的影响，可以让你达到深度睡眠。 客卧距离卫生间比较近，晚上起夜的时候不会影响到主卧的休息，设计更加人性化。虽然我们的窗体不大，但是因为设计的是南向采光窗，所以光线不会比北面窗暗的。 2）1、2号楼标准层D户型三室两厅两卫面积约140平 特点说辞： 南北通透，布局考究，精心营造空间阔度； 4.2米开间豪华客厅，连接阳光阳台，使用功能强大；
邀约客户说辞 您好请问是XXX先生吗？ 是 您好我是世纪新城置业顾问XXX，您之前不是到我们这里看过房子吗？请问您现在买了吗？ -已经买了；那请问您在哪买的啊？您买的是几楼啊？价格是多少？好的，那恭喜您选到合适的房子了，XXX先生我们这里现在开始免费办理会员卡，会员可以参与“日进百金”优惠活动，到选房前每天会累计100元的优惠，我们预计10月份开始销售到时候我们可以累计一万多元的优惠，并且只要到访我们售楼处都会有精美礼品赠送的；你有朋友或亲戚想买房的可以推荐他来我们售楼处看看。 那谢谢您了，祝您生活愉快。 -没买；最近有没有去其他售楼处看房子啊？（有）您看的是哪个项目？楼层？价格？那您感觉他们房子怎么样？价格挺贵的，比我们这要高很多，我们是一期工程，目的主要是打品牌建口碑为以后持续开发做前期铺垫，所以我们定价不会高，并且随着县政府“北上西延南拓东优”的空间发展策略，我们这个区域以后会全部规划为高端住宅小区和商业中心，市政配套社会也会逐步完善，所以说我们这个片区以后的升值潜力会很大。给您打电话的目的是通知您我们项目已经现在开始免费办理会员卡，会员可以参与“日进百金”优惠活动，到选房前每天会累计100元的优惠，我们预计10月份开始销售到时候我们可以累计一万多元的优惠，并且只要到访我们售楼处都会有精美礼品赠送的；你越早办卡增值的越多啊，并且一起房源就180多套我们会员卡也是限量办理的，您今天有时间就赶紧过来吧！（---今天有空，那您大概几点过来我在这边等着您。----今天没有时间，那您什么时间有空？明天有空吗？大概几点？那我在这边等着您） 那不打扰您了，我叫XXX你过来的时候找找就行，稍候我把我的联系方式发到您手机上，有什么问题您可以给我打电话。祝您生活愉快。 短信内容：XXX先生/女士，您好！我是刚才致电给您的世纪新城的置业顾问XXX，非常抱歉打扰到您！这是我的联系方式，有问题欢迎随时致电给我，安广置业全体员工将竭诚为您服务，期待您的光临！祝您生活愉快，合家欢乐！
今日分享: 一项研究表明：一个忠诚的老客户，平均可以影响25个消费者，诱发8个潜在客户产生购买动机。过半的老顾客都能带来新的销售业绩，老顾客资源是每个店的宝贵财富。 论—老顾客维护优势 1、老顾客维护比新客户开发更省时 2、老顾客维护比新客户开发更省资 3、老顾客维护比新客户开发更能产生循环效应 老顾客资源维护的常规手段 1、建立详尽的客户档案 客户基本资料，包括姓名、电话、地址、年龄、生日、家庭等；客户的特征资料，包括性格、爱好、宗教信仰、经历背景等；居住区域的基本概况，包括文化、习俗等；客户的跟进情况记录等。 2、重大节日的舒心问候 问候的方式有几种：寄贺卡，发短信，打电话，登门拜访，组织活动。 当顾客生日时收到的短信不是系统自动发送，而是您的那声问候或是一个小礼物，你说顾客会不会对你记忆犹新呢？ 3、特殊时节的温馨提示 在酷暑、寒冷、暴雨或其他特殊情况下，为顾客发送短信或去电，表示对客户的体贴关怀。 4、亮点活动的诚意邀请 促销活动的邀约过程不仅是一次很好的回访及客户维系机会，还能促进顾客老带新积极性，从中深挖顾客资源。 老顾客资源维护的十大秘籍 秘籍一：成交后致谢 致谢应作为成交后例行工作之一。致谢不仅是一种礼节，而且对建立良好的关系有促进作用。如果在致谢时就接待时一些问题发挥一下，感谢效果会更好，因为这已不是一般交流，而是比较近、比较深的交流方式，能表现出对客户的重视。秘籍二：做客户的“亲朋密友” 一方面“把客户当成亲朋好友”，另一方面客户也将我们视为可以信赖的“亲朋好友”，双方成为长期合作伙伴，这更加有利于双方关系的良性发展和长远发展和市场良性发展。 秘籍三：别忽视“密切接触者” 重点客户身边的事也要打听清楚，与客户的亲戚或朋友保持良好关系，问候的时候提及一下，更有人情味。 秘籍四：优惠活动登门拜访（根据实际情况） 若条件符合，店里举办优惠或回馈活动，登门拜访通知客户相关优惠细节。 秘籍五：与顾客互赠礼品 逢特殊节假日给你的客户准备一些小礼品，对于增进顾客的信任有不错的效果。秘籍六：与顾客换位思考 假如你是顾客，你想要什么产品？你最担心哪方面的问题？你最适合什么样的产品？换位思考是人对人的一种心理体验过程，是最容易取得客户信任的一种方法。 秘籍七：多说“我们”，少说“我”
全面的房地产销售说辞大汇总 销售说辞（万科版） 参观流线中各展示节点标准说辞 以下为销售流线中的每一个讲解点，各销售员可根据以下各点进行个性化发挥！ 一、销售大厅说辞点 1、询问语:礼貌用语、询问客户到访意图、自我介绍 2、通区位图：城花区位、客户行/乘车路线 3、3分钟宣传片：结合宣传片讲解 4、XX亩 & XX亩沙盘： a、整体方位、小区规模、各期目前进度、集团/武汉公司简介 b、规划理念、组团/道路/园林/配套 c、产品、户型、面积、均价、物管费、交楼标准 d、三大特色：标准化施工、五重安防系统、带装修交付 5、单体模型（可选） 二、流线图说辞点 1. 销售大厅前树阵广场：城市博物馆、水池、桂花树（X万）、柚子树、樟树、樱花树、广玉兰 2. 特一区底商：经营业态（超市、JEEP吧） 3. 第五大道： a“绿肺型”主干道、六排法桐（X颗）、一种宁静的氛围、5年后树能将马路连接起来，形成一条真正的林荫大道 b、人车分道、一条先进、现代化的路、解决现代人和社区、车的矛盾、 c、进入社区每个组团的路口清晰，直接； d、 5000平米的花园式绿色大道: X棵法国梧桐、X棵樟树、X棵银杏、X棵樱花……一共X 类不同树种、X棵大小乔木 e、街角公园 4、经过上西X区： a、道匝 b、五级安防系统 c、“组团客厅”
d、组团内绿化：X平公共空间，X乔木，空气净化力， e、停车位、两三个车位间隔树 f、X米人行道 5、上西X、X交界处： a、教育配套：双语幼儿园、市级小学 b、“S.O.S”紧急召援系统 6、五分钟商业： a、业态 b、买打火机的故事 c、减速坡 d、景观小品 7、集中商业后街 a、4500规模 b、1200平鲁广超市 c、银行、餐饮、诊所、商业广场 8、集中商业内街道 a、中式酒楼：虹景酒楼 b、开放、休闲的空间 9、公交站： a、X运行 b、穿梭巴士 c、道路下水井盖 10、“梦幻岛”儿童公园 a、4000平规模 b、涂鸦墙、高迪墙、沙地、海岛船、鸽子屋、树爸爸的故事 11、会所/运动公园/绿脊 三、情景TOWNHOUSE说辞点 1、专利产品：万科专利产品，模仿得不到她的精髓 2、低层/低容积率：4层，1.0的容积率 3、花园/露台：赠送约53平花园，且独门独户；层层退台；复式4个露台，担负各自功能使命 4、入户DEN ：功能强大、身份象征、采光 5、40平米大客厅/8.1面宽 6、厨房功能分区：中西餐备餐台、早餐台，烹饪区、家务区、备餐区、用餐区的功能划分 7、公卫干、湿分离
项目抗性说辞 户型说辞 (一) 1、2、3、4号楼99㎡（140㎡或170㎡）户型 1.特点说辞： 户型方正，巧妙实用； 主卧室、客厅均在南面采光极佳，比较舒适，面积也较宽敞，易布置家具； 南北卧室保证主人私属休憩空间； 厨房连接阳台，有富裕的储藏空间。 2.抗性说辞（这里是说辞的关键啦。可要仔细看）； (1)卫生间为暗卫。 答：卫生间开窗最主要问题是为了换气，而一般看报、洗浴基本都是要开灯的。卫生间开窗不但会使整体建筑增加窗户数量，而窗户过多也会影响保温效果，同时也占用的更多的面积。因为卫生间大了，别的功能间就会减小面积，所以卫生间开窗在高层建筑上是一种落后的户型设计。而恒大产品均采用目前最科学、最合理的隐蔽式管道通风系统，不仅科学的解决了通风问题，同时使卫生间面积更加规整合理。 (2)次卧与厨房阳台相连，通风，采光不好。 答：南北布局，全阳采光，我们采用的双层low-E玻璃，充分保证了整个房间的保暖效果。 针对3口以上家庭：老人跟小孩的主要活动区域也是客厅，相对来讲客卧的利用率也是不高的。 针对年轻2口人：这个卧室主要也是一个读书，上网学习的地方，反而窗户太大，阳光强烈还需要挡着窗帘，我们的设计兼顾了采光跟保暖的效果。 而且你这套房间是2套玻璃，可以说是完全不会有外界噪音的影响，可以让你达到深度睡眠。
(3)客卧距离卫生间比较近，晚上起夜的时候不会影响到主卧的休息，设计更加人性化。 答：虽然我们的窗体不大，但是因为设计的是南向采光窗，所以光线不会比北面窗暗的。 (二)楼标准层D户型三室两厅两卫面积约140平 1.特点说辞 (1)南北通透，布局考究，精心营造空间阔度； (2)4.2米开间豪华客厅，连接阳光阳台，使用功能强大； (3)独立书房设计，书香弥漫，品味人生境界； (4)餐厅、客厅双厅分离，诠释完美舒适生活； (5)北向多功能生活阳台仓、储、洗、凉百变空间。 2.抗性说辞 (1)门厅区不好布置玄关，面积有些浪费。 答：入户门口那个位置可以放一个1.2-1.4米高的鞋柜，这样既起到美观的装饰作用，有合理利用了空间。 (2)厨房狭窄，布置家电不方便。 答：整体厨房空间布局合理，而且储物空间也足够日常的生活需要，这样的设计也符合我们的生活习惯。同样，整体面积固定的情况下，如果厨房很大，势必会占据其他的房屋空间。 (3)卫生间对着餐厅 答：卫生间门正对着餐厅：平时我们的卫生间门也都是关闭着的，视觉上并不会有什么影响。而且，一天中我们3餐的时间一共也没有多长，对我们的影响几乎忽略。或则你看，把餐桌调转一个方向摆放，效果也是非常好的。 工期抗性说辞 客户：为什么只建造2栋楼，是不是其他的地块有钉子户，建造不了了？
一、为什么现在是购房的最好时间？ 答：1.通货膨胀，建材价格上涨，土地资源有限，人越来越多，房价还是要涨。。。而且国家也不会让房地产一直这样，最终崩盘了，谁都受不了。现在处于谷底价，正是出手好时机。 2.银行利率上调，货币贬值，大家都要用银行的钱，实际有购买能力的人在增加。房价目前处于谷底，要赶快出手。 3.我们有多年的行业经验，房价短暂走低，正是抄底的好时候，明年一过，房价要涨，到时后悔来不急了。09年的教训还想在尝下吗？ 4.房子比任何商品都保值，风险小，投资回报率高。现在不买，还要等到啥时候？ 二、当客户对房子明年没有信心时，我们可以说： 答：目前年底大的开发商都在冲报表、冲业绩所以形成了普遍的降价潮，如果过了2012年的时候，哪怕是2012年1月1号他们就又是新的一年任务了，就不急了，那时候就不会出现这样的降价了，所以现在购房、定房是最好的时机， 作为二手房主来说他们如果没有经济的压力他们不会出手或者降价处理房子的，所以你想在等等，也是一样的。没有太大差异，搞个不好市场一回暖集体涨价那谁也难不住！ 三、用利好政策来加大刚需购房者的购买信心 对应客户：首先了解一下客户买房的真正的目的，尤其是对于那种是刚性需求的客户，买房是必须的，所以在于客户沟通时，一定先确定客户买房目的及预计买房金额，从而达到推动其买房欲望的目的 我们可以和客户这么说：现在公积金可以贷到30万，而且可以2次再贷）这就暗示了贷款有放宽的迹象。为什么现在的新房在跌价呢？原因在于现在由于靠近年底，银行系统即将都要全部的关闭了，再到12月左右很多银行都不放款了，都在做年后的放款计划。所以开发商的资金回笼相当的紧张（开发商在年底都要结算很多的费用，比如：工人费、材料费。。。。）所以给客户灌输这些情况，以此来推动他们买房的进程。而且二手房不同于新房，二手房的房主不需要回笼资金，价格合适就卖，价格不合适要么继续出租、要么继续自住。 四：与客户沟通过程中，注意心理暗示，拉近客户的心理预期与实际房屋价格之间的差额。 1、如果客户看中房子，不要急着立马帮忙还价格，因为人都有一个思想，降了还想降，要是房子看的还不错，首先问他房子看的怎么样，觉得可以的话就问他价格。 例如：100万的房子。客户：问房主90万卖不卖，卖了我就定，经纪人：90万肯定不可能（一定要以肯定的口气说不可能）然后举例：上次我们谈过95万房主都没卖，如果你这边真得诚心要买的话我可以帮你谈一下，但空间肯定不大，我会尽量给你谈，（让客户思想上有个准备）客户：那你回去帮我谈一下看吧！ 因为我们在看房子之前房主的价格我们大概都有数了，回来后过几个小时直接给客户电话，告诉客户我们这边帮他还了价格，但空间不大，如果您诚心要买这个房子可以坐下来跟房主谈，只要他同意来谈了，客户基本上就是诚心要买的。 五、对比的重要性：让客户心理对你所推荐的房子做出判断。 1、觉得房价还会再降犹豫不定： 客户：我不急买房房子还会再降价，这个房子还行但再看看吧 经纪人：如果这个房子您不定我不知道您要买什么样的房子了，同小区你看看房价都多少（打开内网给他看）然后客户还不确定，那就索性让他自己先回去，我们也不急，但这个时候要和房主打好关系维护好，后面可以让店里其他人以陌生人的身份打电话给客户推荐其他比这个差一点的房子带她看，打击他一下，来体现他看中这套房子的好。 2、房主卖房子但客户看中了以后又犹豫觉得房子卖便宜了： 房主：我房子是不是报低了，不怎么想卖了 经纪人：您这房子还低啊您去看看网上其他房子的报价如果您现在不卖等过几天您就卖不
东莞万科运河东 1 号 精彩的销售说辞 统一说辞的注意事项： 关于客户的抗性不可极力回避或否认； 沟通方式以平和接受，婉转表达，清晰引导出项目价值点； 使客户增强对项目价值点的认同感，而忽略对项目抗性的关注度； 说辞主要为了统一思路，可以进行适当个性发挥； 贡献人 客户抗性 1、位置较偏，靠近万江和老 厂房，片区档次不高。 地段位置2、周边环境配套不理想。 3、运河好臭，治理没有效果。 我们的沟通说辞 带客户到地图位置，向客户讲解； 片区位置：位于三区的交界，综合距离最近，出入繁华；地理位置属于真正的老城区中央地段，这样的中心位置，是不可替代的，莞城区也将延续东莞城区的政治、文化、经济中心地位。 片区改造情况：东莞市政府未来定位2轴、2带的发展结构，运河沿线将打造成为生活方便新型居住区的典范；另，将运河两岸 建设成为极具特色的休闲商业街、营造现代整洁的街道景观。 周边配套规划：运河东 1 号地块是经过万科深入的调查和研究才取得的，未来片区周边独享城区配套资源，应有尽有，举步皆繁 华； 举例：根据市政府的规划及现有配套显示，周边建设小学、莞城三中、超市食街、莞城人民医院、东莞电影院、书店、市级绿 地等都将会在项目附近； 运河治理工程：政府于 2002 年开始对运河进行治理，清河床、疏淤泥、修河堤、建水质净化厂及相关清淤工作也在开展过程中； 而运河东 1 号， 24 万平米城中大院，将会成为一幅诗意的生活画卷； 现在的效果：随着政府加强对运河进行治理，运河的情况已经逐渐改善，市环保局今年继续加大力度加强治理，预计在2007 年将运河五项水质指标整治达标。 未来发展：之前的东莞向东发展，充分利用了山景资源，现在将向西发展，展现水景资源的时候即将到来；
与客户会谈话术及礼仪 1、拜访客户的几个原则 1.1对客户毫不了解,不能拜访——不打无准备之战 1.1.1不论我们通过什么渠道了解到一个客户,我们必须进一步去了解客户: （1）客户类别,主营业务（比水处理方向） （2）规模有多大,比如厂区面积,人员数量的大致情况（占地800平方米,40人） （3）该客户在行业中的地位,以及产品的水准高低（在本地区属于中上规模） （4）主要可能需要的产品和检测参数（cod） 1.1.2需要检测的参数及范围 1.1.3检测相关技术问题（使用中的问题，我们能够解决的问题） 1.2没有预约，不要拜访——碰运气、不礼貌 1.2.1没有预约，到客户处很可能被拒之门外，也可能找不到相关的负责人，白白浪费时间和资源 1.2.2就算运气好，找到了相关负责人，但他们对水质分析仪不了解，无法良好的沟通 1.2.3客人没有事先安排会谈的时间，客人可能没有足够的时间，或是会谈被别的预先安排的事情打断，从 而无法和客人充分沟通 1.2.4冒昧闯入，对于客户而言，是不礼貌的，给客人第一印象就不好 1.3随时想到，你代表的是“奥克丹”，而不仅是你自己 1.4谦虚谨慎、有礼貌、有分寸 1.5永远记住：会谈是沟通，不是演说，更不是听讲座。所以在遇到或很少的客人，也要想办法让客人说话；在遇
到健谈的客人，也要把握好甚至创造发言的机会。 2、拜访客户的着装及携带物品 2.1 着装要求： 2.1.1 干净、整齐、得体（不可奇装异服、太前卫） 2.1.2 建议：男生穿衬衫、西服、领带；女生穿衬衫或职业装 2.2 携带物品与资料 2.2.1携带黑色公文包 2.2.2 公司型录数份、相关销售资料 2.2.3空白【样品申请单】、【销售合同】 2.2.4 笔记本和笔 2.2.5 名片（需要装在名片夹或名片盒里，不要随意的直接塞到口袋里） 3、第一次拜访 3.1尤其重视第一次拜，注意给客人留下很好的第一印象。 3.2一定要控制好会谈的重点，要展现出公司良好的整体面貌，千万不能在一个具体的价格、技术细节上纠缠不清。 3.3 注意把握会谈的节奏：如何一步步向客户介绍我们公司整体面貌、整体技术实力、产品概述等；又如何向客 户了解他们的情况（公司概况、主营方向、需求等）。 3.4 注意把握会谈的时间：视客户的兴趣而定，一般不适合太久。 3.5 会谈具体步骤与时间的建议（总时间一般在30～40分钟）：
让老客户介绍新客户的招数
————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期： ?
让老客户介绍新客户的招数 “开发十个新客户，不如维护一个老客户”。老顾客的转介绍率对门店业绩提升具有非常重要的作用，因为口碑的力量，往往会带来连锁反应与利润成倍的增加。所以我们要重视老客户服务与维护,并提升老客户转介绍率。 一、让客户转介绍的3个最佳时机 １、当客户作出购买你的产品的时候; 2、你为客户做了一些事情，客户对此表示感谢或赞赏之时; ３、你的产品和服务得到客户认可之时,就可以向顾客提出转介绍要求。 【经典话术】 ”感谢您信任本店,像您这样的成功人士,周围一定有不少的朋友,也需要我们的产品,如果有请您帮我做引荐，您放心,如果他不愿意买,我一定不会勉强的，您看怎么样?“ 二、做好客户转介绍的４个注意事项 １、服务比客户预期的还要好一点,诚挚地为顾客服务,顾客满意了才愿意给你介绍。
2、要让客户对你的产品和服务价值了解多一点,这样客户转介绍出去的价值也会更多，成功率也会高很多。 3、让客户在转介绍中得到的利益多一点,拟订顾客服务计划。设计一个回馈客户的方案，是吸引更多客户转介绍的好方法。 4、不要轻视顾客人脉的力量，不以顾客消费多少论价值。诚挚地为顾客服务,并且坚信得到转介绍是理所当然的事。 三、4种不同类型客户的应对策略 第一种客户:不要任何好处,就给你转介绍 这种客户很喜欢出风头，好表现自己,喜欢荣誉,那我们就抓住每次机会让他好好的表现一下自己，比如公司开产品说明会的时候,让他上台讲几句话,然后给他颁个荣誉奖等等，多给他表现的机会,让他尽兴。但这种很忘我的客户是很少的,你如果遇到这种客户就太幸运了,这就是所谓的黄金客户。 第二种客户：很现实,要金钱上的好处 很直接的跟他谈怎么给他好处,只要你的条件让他满意,他在利益的诱惑下是很卖力的给你转介绍，同时量不比第一类客户差。其实现实中这类人很多，就怕他不和你明确提出来要好处,也不给你介绍新客户，有部分人会主动跟你提出要好处,那就好好的把握好，让他满意,这样你的工作就轻松多了。专业门店管理分享平台,搜索门店运营管理
话术要因时间而异，因人而异” 美国著名的销售大师剀比特说：“每个人讲话的力量都是巨大的，它能把不可能变成可能，把不利变成有利。 不同的人有不同的乐于接受的方式，所以要想使自己被别人接受，达到推销自己的目的，就必须先了解对方乐于接受什么样的方式，针对他们的不同，采取不同的话术，研究并熟悉他们，努力扩大应对的范围，优化应对方法。 优柔寡断的顾客： 这种人遇事没有主见，往往消极被动，难以做出决定。面对这种人销售人员就要牢牢掌握主动权，充满自信地运用推销话术，不断向他做出积极性地建议，多多运用肯定性用语，当然不能忘记强调你是从他的立场来考虑的。这样直到促使他做出决定，或在不知不觉中替他做出决定。作为专业的销售员，你可以这样说：“犹豫带来的损失要远远超过想象之中的。如果你不想买什么好处也得不到，对吗？但如果你想买，这些好处你都能得到。（继续扼要说明产品的好处）------你想要什么？是想要这些好处，还是什么也不想得到？” 客户如果说：“你说的有道理，我当然还是想要这些好处，可是------ 你就可以这样做：“那么就请你挑选一下吧！” 忠厚老实的顾客： 这种人你说什么，他都点头说好，甚至会加以附和。在你没开口之前，他会在心中设置拒绝的界限。虽然他仍然无法松懈自己，但是最后还是会购买。和这样的顾客打交道，最要紧的是让他点头说“好”，在不知不觉中完成交易。 沉默寡言的顾客： 这种人出言谨慎，一问三不知，反应冷漠，外表严肃。销售员除了介绍商品之外还要亲切、诚恳，想办法拉拢感情，了解其工作、家庭、子女以及拉拉家常了解客户的真正需要。不要强迫他说话，应该顺着他的性格，轻声说话，并且提一些容易回答的问题来问他。总之，一定要让他认为你所说的、所做的一切都是为了他。 这类顾客老成持重，稳健不迫，对销售人员的宣传劝说之词虽然认真倾听，但反应冷淡，不轻易谈出自己的想法。一般来说，销售人员应该避免讲得太多，尽量使对方有讲话的机会和体验，要表现出诚实很稳重，特别注意讲话得态度、方式和表情，争取良好的第一印象。 好好把握与这种人的关系，因为这种沉默寡言的顾客反而会成为忠实的顾客。 令人讨厌的顾客： 有些人的确令人难以忍受，他好象只会讲带有敌意的话，似乎他生活的唯一乐趣就是挖苦他人，贬低他人，否定他人。这种人无疑是最令人头疼的对手。这种人虽然令人伤脑，但不应该忘记他也有和别人一样的想要某种东西的愿望。这种人往往是由于难以证明自己，所以他希望得到肯定的愿望尤其强烈，对这种人
房地产项目抗性说辞
金地西沣公元项目相关的抗性说辞 1、项目性质抗性（城市改造项目） 首先询问客户对于城市改造的理解，然后传达给客户正确公正的城市改造概念： （1）、传达给客户正确的城市改造项目概念，消除客户对城市改造项目的不利理解及印象 城市改造( urban redevelopment )，是利用来自公、私财源的资金，以不同的方法，对旧城进行改造升级，尤其是在实体方面，包括建造新的建筑物（插入举例，比如西三爻村城市改造中的华城泊郡项目），或将旧建筑修复再利用或改作它用（插入举例，比如大明宫附近的大华1935，就是将原来的老纱厂进改造、翻新、升级，打造成整个西安市最高端的商业购物休闲区）。城市改造说白了，其实就是“城市更新”，是对城市布局的一种优化，使得城市的空间布局更加的合理、完善，是城市发展的一种趋势。（插入城市改造项目的举例，如紫郡长安、江林新城（这个是没有手续的而且影响不太好）、姜溪时丰花都、城北的雅荷四季城等项目） 城市改造想项目与商品房项目没有什么实质性区别，只不过我们的土地是政府征收的宅基地，涉及到拆迁补偿。万科城目前所用的也是茅坡村拆迁后的地，从来没有人认为万科城是城改房。 （2）、从项目开发的高度、背景，打消客户对于城市改造项目的抵触性
金地西沣公元项目是金地集团跟西安市雁塔区政府的战略合作项目，雁塔区政区借助金地集团的品牌实力、资金实力、影响力对整个西沣路地区进行区域规划更新、升级，将区域打造成高端宜居大城。 西沣路地区城市综合改造占地5980亩，东起子午大道、西至西沣路、北依南三环、南接长安区。西面紧邻国家级西安高新技术产业开发区，南临西安西部大学城，区位优势明显。金地西沣公元项目占据了整体改造的五分之一，也是整个区域改造最核心优势的地方。 雁塔区政府为了引进金地集团带动区域发展，将西沣路区域规划的2000亩湿地公园建设在我们项目的东侧，政府这样大手笔的支持，您还用担心吗？（3）、从品牌角度出发，解决客户对城市改项目的抗性； 很多人买城市改造项目，可能会担心后期证件拿不到，办不了房产证，或者交房时间推后等问题，这个您大可不必担心。 金地集团是全国排名前四的一线大品牌大开发商，也是上市的责任房企，是雁塔区政府大力引进的，所有的证件问题您不必担心，政府既然把金地集团引进来，证件上肯定是有大力支持的前提条件，不然整个城市改造就没办法推进。 比如长安区的万科城，2010年长安区政府为了大力推进长安区的城市改造及城市发展，引进了万科，万科城从拿地到证件取得销售只有半年多的时间。也就是说大的品牌开发商，参与城市改造项目，都是以政府所有手续跟证件支持为前提的，证件的问题您真的不必担心。
金地西沣公元项目相关的抗性说辞 1、项目性质抗性（城市改造项目） 首先询问客户对于城市改造的理解，然后传达给客户正确公正的城市改造概念： （1）、传达给客户正确的城市改造项目概念，消除客户对城市改造项目的不利理解及印象 城市改造( urban redevelopment )，是利用来自公、私财源的资金，以不同的方法，对旧城进行改造升级，尤其是在实体方面，包括建造新的建筑物（插入举例，比如西三爻村城市改造中的华城泊郡项目），或将旧建筑修复再利用或改作它用（插入举例，比如大明宫附近的大华1935，就是将原来的老纱厂进改造、翻新、升级，打造成整个西安市最高端的商业购物休闲区）。城市改造说白了，其实就是“城市更新”，是对城市布局的一种优化，使得城市的空间布局更加的合理、完善，是城市发展的一种趋势。（插入城市改造项目的举例，如紫郡长安、江林新城（这个是没有手续的而且影响不太好）、姜溪时丰花都、城北的雅荷四季城等项目） 城市改造想项目与商品房项目没有什么实质性区别，只不过我们的土地是政府征收的宅基地，涉及到拆迁补偿。万科城目前所用的也是茅坡村拆迁后的地，从来没有人认为万科城是城改房。 （2）、从项目开发的高度、背景，打消客户对于城市改造项目的抵触性金地西沣公元项目是金地集团跟西安市雁塔区政府的战略合作项目，雁塔区政区借助金地集团的品牌实力、资金实力、影响力对整个西沣路地区进行区域规划更新、升级，将区域打造成高端宜居大城。 西沣路地区城市综合改造占地5980亩，东起子午大道、西至西沣路、北依南三环、南接长安区。西面紧邻国家级西安高新技术产业开发区，南临西安西部大学城，区位优势明显。金地西沣公元项目占据了整体改造的五分之一，也是整个区域改造最核心优势的地方。
房地产客户区域配套抗 性说辞 公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-
客户区域配套抗性说辞 区域配套的比较核心点： ★目前区域不好比性价比 ★目前区域不好说未来说规划：政府定位及规划、交通规划 ★区域不占优讲产品 ★做时间空间移位，交房时间与配套完善 1、问：你们这边的区域不太好? 答：先生，区域讲究现在时和将来时，区域发展说到底就是一个地理位置和交通路网便利性的问题，另外就是政府政策导向。 【新区域】：强调新区域的政府定位及规划，交通路网的打造（新区域交通路网的规划是最科学的），新区域核心地块与项目的关系（树立本项目在新区域的核心地位）； 【老区域】：强调周边配套的便利，强调城市已经外扩，现在的位置已经是重庆的一环。具体了解客户认为区域不好的具体原因，有针对性的解决。如交通通达性（堵车？路窄？无轨道交通？）、区域规划（无档次？无发展？）； 老师，您是觉得我们的区域不好吗？主要是哪些方面不好呢？——由此展开销讲。 2、问：交通不方便 答：（项目周边的公交线路，再对于周边最近的轻轨线，或正在规划的轻轨线，给客户规划一个未来的交通网络及重要埠头通达时间及路线）如果是对于自驾遇到堵车的问题（我们重庆作为一线城市，相信客户你也比较了解，堵车在高峰期
的情况下，哪里都是一样的，这是城市交通规划的问题，不可避免，但是相信政府也知道这个问题，相信政府一定会渐渐完善，合理规划的！可以引导未来道路规划。 3、问：位置太偏 答：a、我们这样的位置，远离嘈杂的商圈，办公环境安静，超高绿化面积，交通便利； b、项目已经成为了新区域的中心，可享受更多的政策优惠和区域政府的大力扶持。长远看，这样的区域才是未来最好的区域。 4、问：区域居家/办公氛围 答：第一种情况：住宅多，无办公氛围：办公生活一体化，解决员工及眷属生活问题，不用浪费时间在上班路上，极大增强员工幸福感； 第二种情况：周边全是办公楼，生活不便利：这样的办公氛围更纯粹，集中的商业办公集群，形成圈层和商业生态圈。工作和生活分开，享受世界级的办公理念。 5、问：你们这边商业配套不好，什么都不方便？ 答：先生你说的配套不好是指哪些方面……… 【商业配套针对写字楼】项目本身作为纯商务集群，其商业配套不可能量太大，主要能满足入住企业员工用餐即可。如果商业配套很繁华，可能大量员工上班会有溜号的可能……； 【商业配套针对综合体】：既然是综合体，肯定有商业配套。 【商业配套针对别墅】：别墅比较重视私密性及环境，一般不可能在闹市或配套非常完善的地方，那样就比较嘈杂，也会失去别墅清净安宁的生活氛围。但是我
13句话让客户没法拒绝你 责任编辑:朴石 1. 如果客户说：“我没时间！”那么营销员应该说：“我理解。我也老是时间不够用。不过只要3分钟，你就会相信，这是个对你绝对重要的议题……” 2. 如果客户说：“我现在没空！”营销员就应该说：“先生，美国富豪洛克菲勒说过，每个月花一天时间在钱上好好盘算，要比整整30天都工作来得重要！我们只要花25分钟的时间！麻烦你定个日子，选个你方便的时间！我星期一和星期二都会在贵公司附近，所以可以在星期一上午或者星期二下午来拜访你一下！” 3. 如果客户说：“我没兴趣。”那么营销员就应该说：“是，我完全理解，对一个谈不上相信或者手上没有什么资料的事情，你当然不可能立刻产生兴趣，有疑虑有问题是十分合理自然的，让我为你解说一下吧，星期几合适呢？……” 4. 如果客户说：“我没兴趣参加！”那么营销员就应该说：“我非常理解，先生，要你对不晓得有什么好处的东西感兴趣实在是强人所难。正因为如此，我才想向你亲自报告或说明。星期一或者星期二过来看你，行吗？” 5. 如果客户说：“请你把资料寄过来给我怎么样？”那么营销员就应该说：“先生，我们的资料都是精心设计的纲要和草案，必须配合人员的说明，而且要对每一位客户分别按个人情况再做修订，等于是量体裁衣。所以最好是我星期一或者星期二过来看你。你看上午还是下等比较好？” 6. 如果客户说：“抱歉，我没有钱！”那么营销员就应该说：“先生，我知道只有你才最了解自己的财务状况。不过，现在告急帮个全盘规划，对将来才会最有利！我可以在星期一或者星期二过来拜访吗？”或者是说：“我了解。要什么有什么的人毕竟不多，正因如此，我们现在开始选一种方法地，用最少的资金创造最大的利润，这不是对未来的最好保障吗？在这方面，我愿意贡献一己之力，可不可以下星期三，或者周末来拜见您呢？” 7. 如果客户说：“目前我们还无法确定业务发展会如何。”那么营销员就应该说：“先生，我们行销要担心这项业务日后的发展，你先参考一下，看看我们的供货方案优点在哪里，是不是可行。我星期一过来还是星期二比较好？” 8. 如果客户说：“要做决定的话，我得先跟合伙人谈谈！”那么营销员就应该
房地产电话销售说辞汇总 邀约说辞的两种形式 1、以集团满意度调查的方式回访 2、以集团调查VIP客户的方式回访—身份价值的体现 3、随即抽取幸运客户的形式—借助“幸运”的心态重要客户活动邀约： 第一阶段客户满意度回访 第一阶段电话邀约为第二阶段服务，电话时间不要太长，以满意度回访切入，精选四个问题。涉及物业销售前期服务和物业使用的后期服务。通过层层递进的关系逐步让客户满意度和对集团好感上升，进一步降低客户来现场参加活动的抗性。 S:满意度回访过程中，客户回答为可控因素，销售员说辞主线围绕核心目标（八城联动，客户现场邀约）展开。 销售员：您好，我是建业集团客户部成员，我叫XXX（开场先介绍自己） 客户： 销售员：首先十分感谢您使用我们建业集团的产品，您是我们随机选取的幸运客户之一，作为我们集团公司的重要客户，为了更好地满足您在物业这块的需求，了解您的最新建议，我们想对集团老业主做个客户满意度调查，可以耽误您5分钟左右的时间吗？（随机选取的重要客户说辞，用于降低客户戒心，增加信赖和配合度） 客户： 销售员：感谢您对我们的大力支持，请问您购买我们的物业有多长时间了？（从最近的问题谈起） 客户： 销售员：您在购买过程中对我们销售员的服务还满意吗？你觉得有哪些可以改进的地方（购买过程的回顾，让客户回忆起购买时候的良好影响，加深对集团好感）客户： 销售员：您对我们在您购买房屋后提供的后续服务，如物业服务等是否满意吗？（提出针对性问题，表现不单纯是销完了事，我们对客户的后续服务负责，进一步加深客户好感，在客户谈论过程中，销售员应表现虚心态度，尽量符合，并表示会将问题提交总部，予以改进） 客户： 销售员：请问您或您的家人朋友近一年内有购买物业的需求吗（重点问题抛出，了解客户及周边最新的投资购买需求，封闭购买需求时间，锁定一年内）客户：销售员：谢谢您，正如前面所说，您是我们公司的随机抽取的幸运客户之一，我们公司将会为您寄出一份礼品。我们最近在筹划一个八城联动的活动，时间在8月20号左右，客户来源涉及郑州、巩义、平顶山等八个城市，身价在200万以上。集团公司希望能给我们的新老客户建立一个优秀的互动品牌和优质新产品的推介。我们觉得这个活动很适合您的身份和地位。这次推介会上的最新的产品涵盖了住宅、SOHO、国际商务公寓、商业等六大物业组合，投资自用皆宜，很符合您的身份和需求，我们诚挚邀请您参加这次聚会，希望8月20号左右能有幸见到您光临。在此之前，我们会先用短信联络您，感谢您对我们工作的支持。再见。（点出客户回访的核心目的，为第二阶段电话邀约做铺垫） 重要客户电话邀约：第二阶段——建业置地广场电话邀约说辞销售员：您好，我是建业集团置地广场销售员XX，我叫XXX（介绍自己） 客户：哦，你好! 销售员：请问我们前一阵子给您寄的有关于我们置地产品推出的资料（DM单）您看到