商业地产模式演变之路
第一代商业模式：街坊集市
源于上古的商品交易活动，在清明上河图内登至繁华顶峰，表现为殷实繁荣的社会背景下无序而自发式的露天集会市场。如明清时期的北京鼓楼、南京夫子庙、上海城隍庙、武汉汉正街等都是街坊集市的最初形态，这种露天集市的形式经过后期的发展改建后许多仍留存至今。
第二代商业模式：传统百货商店
1852年法国巴黎出现了第一个百货商店，这种纯柜台式交易的传统百货商店中，柜台成了顾客与货品之间的横亘。“无法充分选择喜爱的商品”恐怕是那个时代的购物者最真实的尴尬心态了。在中国，这种商业形式也曾经辉煌至每一个城市，直到七、八十年代仍占据着各城县的核心区。
第三代商业模式：购物商场及超市
全球经济的发展，促使了更进步的综合性购物商场的出现，传统的纯柜台式销售模式被取消了，取而代之的是半开放式的柜台销售模式。这一模式下，顾客购物成为一种半自我服务的方式，可自行挑选、也可借助售货员的帮助挑选商品，购物行为相对自由和随意。美中不足的是，这两种商业模式对文化娱乐及饮食休憩等配套设施还是未能提供充足的空间，这使得消费者的购物活动相对单调，容易疲劳。
第四代商业模式：步行街
步行街通常是对传统商业老街的新演绎模式，步行街将老街的商业重新整合，它呈集中的带形商业布局，通过集中店铺与人流的方式形成一个开放式的商业空间，步行街通常有统一的规划与管理，且业态十分丰富。步行街由于通常地处市中心，并且由传统的商业老街改建而成，所以在规模上的限制较大，一方面娱乐休憩的空间较少，另一方面停车难的问题比较突出，在很大程度上局限了大量开车族的高层消费者。
现代商业模式：
现代商业模式的推进在短时间内经历了非常迅猛的更新换代，由街坊集市到传统的百货商店，到购物商场及超市，再到新兴步行街，直到现代商业模式的出现，才在真正意义上追赶上了国际先进的商业规划水平，才达到了商业更替上的登峰造极！商业模式递进的方向伴随着顾客化营销理念的进步，是现代社会阶层变迁的产物，同时也是消费引导的结果。
（1）社区商业
社区商业是早期的住宅类开发商迫于规划中的“配套公建”面积要求而建，采取了集中大商场式设计，其表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，多数属于铺位形式。传统的社区商业对商业业态的满足度较低，以致使用价值降低，造成后期销售困难。
而“新生代社区商业”在布局规划上，从原来的底商发展为集中式商业；盈利模式从原来的销售转为部分持有；覆盖人群从社区业主到整个区域。这种为区域配套的“造血”型项目，辐射了更多人群、更大区域，既提升了项目的价值，也提升了区域价值。
（2）城市综合体
上世纪九十年代，城市综合体项目开始在国内房地产市场上涌现，第一代城市综合体在完善、提升城市功能的同时，更为中国一线城市的发展画下标记。
城市综合体融汇了购物、美食、娱乐、休闲、文化等多元化元素，它是一系列国际品牌的强强联手，是大型连锁业态的强力汇聚，是大型游乐设施的精彩荟萃，是一个以大业态为主力的“一站式体验式”消费王国，具备能够独立形成现代商圈并具有极强商圈辐射能力的先进的城市综合商业体。
（3）主题商业街
商业街最初起源于非配套商业项目开发，经历了盲目定位到方向集中的历程，由最初的盲目打造商业步行街向细分市场转变。在过去商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
特色主题商业街收益模式比较灵活，从项目发展来看，由于经营难度较普通街铺为高，因此，持有而后租赁的模式更容易获得项目成功。考虑发展商的资金需求，也可进行街铺化的分割销售，但此类项目的分割销售，需要有强力的统一招商管理支持，或最好在项目成功运营后，进行带租约销售。
（4）专业市场类商铺
所谓专业市场，是治专一、同类商品聚集、交易、流通、配送的场所，专业市场可从事批发、零食业务。在商业物业产品形式中，专业市场属开放型物流中心类型，在城市商业形态中属专业型商业中心范畴。专业市场商铺的投资回收形式有采取商铺出租的，也有些采取商铺出售方式的。
一、会计处理：会计处理按账面成本结转固定资产或投资性房地产，不确认收入。可按规定计提固定资产折旧。 二、企业所得税：未对外转移产权，不属于视同销售所规定的情形 国税发【2009】31号规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。固定资产折旧可予税前扣除。 《企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。 三、土地增值税：产权未发生转移，不征收 《房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产
权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 四、增值税： 1.没有规定不允许自己给自己开具发票； 2.有不视同销售的增值税规定； 3.但增值税处理上，没有规定不得作为销售处理； 4.如是一般计税，自己给自己开具市场价的全额增值税专用发票，但在计提销项税额时，销售额中可对应扣除土地价款，对企业有利； 5.可按规定抵扣进项税额； 6.如是简易计税，可不作销售处理 （一）不需缴纳增值税的政策解答 湖北国税《营改增问题集》：房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用的，虽然按规定以房地产开发企业名义办理了产权登记，但是不属于增值税的应税行为，不需要缴纳增值税，也不需要开具发票。房地产开发企业将自行开发的房地产项目转为自有或者自用以后再对外销售的，按照房地产开发企业销售自行开发的房地产项目缴纳增值税。 （二）办理权属登记的应视为销售的政策解答 云南国税营改增问题解答摘编（十四）：不动产（二）房地产企业在售的房屋转为自持是否视同销售？
丝绸之路的历史意义及现实价值 引言 丝绸之路，简称丝路，是指西汉（公元前202年—公元8年）时，由张骞出使西域开辟的以长安（今西安）为起点，经甘肃、新疆，到中亚、西亚，并联结地中海各国的陆上通道。丝绸之路在古代是横贯欧亚大陆的贸易交通干线，现今的欧亚大陆桥中经由的路线有一大部分是原丝绸之路，所以人们称其为现代丝绸之路，这是目前亚欧大陆由东至西最为便捷的通道。它促进了欧亚非各国与中国的友好往来。中国是丝绸的故乡，在经由这条路线进行的贸易中，中国输出的商品以丝绸最具代表性。19世纪下半期，德国地理学家李希霍芬就将这条陆上交通路线称为丝绸之路，中外史学家都赞成此说并沿用至今，也简称为丝路。丝绸之路是沿线各国共同促进经贸发展的产物，是古代亚欧互通有无的商贸大道，也是促进亚欧各国和中国的友好往来、沟通东西方文化的友谊之路。促进了社会经济发展，为人类文明史做出的不可磨灭的贡献。
内容摘要 丝绸之路，简称丝路，是指西汉（公元前202年—公元8年）时，由张骞出使西域开辟的以长安（今西安）为起点，经甘肃、新疆，到中亚、西亚，并联结地中海各国的陆上通道。是古代亚欧互通有无的商贸大道，也是促进亚欧各国和中国的友好往来、沟通东西方文化的友谊之路。本文主要描述丝绸之路的由来、丝路上文明的交流史和文明的传播，浅析东西方民族间的交流融合，促进社会经济的发展及丝路文化在人类的文明史上所做出了不可磨灭的贡献。尤其对当代经济发展产生了深远的影响。 关键词：丝绸之路历史意义现实价值 正文： 论丝绸之路在历史的文化价值 丝绸之路是沿线各国共同促进经贸发展的产物，是古代亚欧互通有无的商贸大道，也是促进亚欧各国和中国的友好往来、沟通东西方文化的友谊之路。它有效地促进了社会经济的发展，为人类文明史做出了不可磨灭的贡献，对古今历史文化价值产生了深远的影响。 一、丝绸之路的形成 丝绸之路，亦称丝路。是指西汉（前202年—138年）时，由张骞出使西域开辟的以长安（今西安）为起点，经甘肃、新疆，到中亚、西亚，并联结地中海各国的陆上通道，一般可分为三段，而每一段又都可分为北中南三条线路。东段：从长安到玉门关、阳关。中段：从玉门关、阳关以西至葱岭。西段：从葱岭往西经过中亚、西亚直到欧洲。
关于地产开发商为什么要做持有商业的思考
讨论背景：这阶段频繁接触从地产开发转向综合体或者商业地产的开发商，一直在思考一个问题，如果排除目前政府在拿地口希望和鼓励各家企业拿商住综合用地外，我们的客户从自身角度为什么愿意持有商业（此处商业广义：商家、酒店、写字楼、旅游项目等） 以下是我个人的思考，但是觉得不是很全，希望能引发各位感兴趣同仁们的思考，请大家积极回复指正并补充 问题：为什么要做商业综合体并持有？
（1、被动持有型：政府规划地块有商业用地，不得不做。目前政府规划土地往往在大规模住宅用地中规划商业地块，或者规划地块为商业金融用地，不可以分散销售，典型案例如北京中服地块，10年内不允许分散产权销售，这样的规划，使得开发商不得不持有物业。 2、主动转型：传统开发住宅的开发商如万科、世茂等，受宏观调控影响，为了分散开发风险，主动增加商业地产开发份额； 3、避税要求型：开发持有型商业，持有酒店、商场等，可以逃避缴纳土地增值税； 4、上市公司持有型：部分上市公司应资本市场
的需要，主动持有物业，以增加公司固定资产比例，如soho中国，上市前的项目大多一卖了之，上市后，为了增加上市公司持有资产，主动购买北京前门项目物业。 5、有渠道进行其他融资方式：可以采取基金、信托、私募等方式进行融资，如金地集团，与瑞银合作进行私募基金，增加项目持有量。 6、获得稳定现金流：典型代表就是万达广场，凭借持有的百货、影院，获得稳定的现金流。目前万达院线即将A股IPO成功，将实现曲线上市的愿望。）
政府层面：商业综合体中尤其是商场、shoppingmall的运营可以 2满足区域的商业配套 2拉动消费需求 2增加税收和就业机会 2商业自身的良好运营可以给区域所在的土地增值，带动区域土地价值乃至区域价值的提升，
商业地产出路 商业地产出路在于“金融产品化” 在近日召开的“都市?观点论坛”上，业内人士普遍认为，就目前形势而言，传统开发商90%都不可能转型成功，只有那5%-10%的人有成功的可能。 最近业内有一个明显的趋势：开发商纷纷公布宣称向商业地产转型。2006年，商业地产仍将会“飘红”。但记者注意到，从去年的销售来看，有近一半的商业地产项目能够讲是失败的，其要紧缘故确实是定价偏高。因此，在近日召开的“都市.观点论坛”上，众多业内人士认为，2006年商业地产整体形势依旧严肃。 开发商纷纷转身“弃住从商从工” 现实的市场环境和雄厚的海外资本，迫使开发商的经营思路和投资方式发生改变，潘石屹今年年初就放出风来，“三年内弃住从商”。 吸引开发商投资商业地产的是，拿地盖房之后，能够倚仗商铺或写字楼的租金收益坚持企业的运转，而不必像住宅开发商那样，不断疲于拿地。当一部分开发商开始转向商业地产的时候，另一部分则开始瞄向工业地产。工业地产给开发商带来最大好处是拿地廉价，不需要进行招拍挂。专门多地产商能够假借盖厂房的名义，在所谓的工业园区盖写字楼、酒店和住宅等。开发商同样是以猎取租金收益谋求利润。 从目前看来，商业和工业地产尚未成为宏观调控的目标。此外，境外资本亦青睐商业地产和工业地产。以上海为例，从2004年底开始，摩根士丹利、高盛、凯德置地等海外基金开始频繁收购上海等地大型商业地产。世邦魏理仕报告显示，上海工业地产市场近来表现十分活跃。在物流领域，数个海外基金首次在中国大陆投下大单。内地物业打包赴海外上市的通路也已开启。香港证监会相关条例修改后，越秀RE ITs去年底在香港成功发行，受到投资者的追捧。 一个不可轻易涉足的行业 “经常会想到如此一句话，假如爱他就劝他做商业房地产，假如恨他也让他去做商业房地产。”这是中国商业地产联盟秘书长王永平常用的一句口头禅。他在近日召开的“都市.观点论坛”上表示，从近几年商业地产的描述来看，还能够用另外一句话来概括，那确实是起步晚，进展快，咨询题多，前途广。 “商业房地产是一个不能够轻易去涉足的一个行业。进入其中，就要有打持久战的预备，过去我们对商业地产的认识不够。”王永平讲，香港专门有名的一个项目叫又一城，它的开发商是太古集团。前不久又一城做了一些股权的变动，那个项目不到10万平米，原先是中信泰富和太古集团合作的，后来中信泰富把股权卖掉了，每年缺失3个亿港币的租金收益。因此商业地产一定要从战略层面上考虑，专门好的商业物业差不多上强调持有性的物业，可能牵涉的资金面以及资金链和占用的时刻会比较长，而且前三年差不多上可不能有任何的回报，可不能有现金流的奉献。王永平用那个案例提醒开发商，一定要能够清醒地意识到，商业房地产是一个不能够轻易去涉足的一个行业。 商业地产必须进入金融产品化时代 英国爱丁堡大学博士----五合国际(Werkhart International)主设计师刘力向记者表示，在中国商业地产开发产业链中，专业的顾咨询中介机构是明显缺失的一环。在国际商业地产运作中，中介机构的价值
书名：丝绸之路的起源（欧亚历史文化文库） 书号：ISBN978-7-311-04662-0 定价94.00元 作者简介： 石云涛，男，北京外国语大学教授，博士生导 师。研究方向为魏晋南北朝隋唐史、中国古代文学 和中西交通史。主要著作有《中国古代文学作品讲 析》等，发表学术论文100余篇。 内容简介： “欧亚历史文化文库”主要收入的是1978年以来我国内陆欧亚诸方向研究的代表性成果，同时选择了部分国际欧亚学的经典名著，涉及区内众多民族、多种文化类别的语言、文字、风俗、宗教、生产和生活方式等内容及其相互影响，在研究方法和资料构建上独显欧亚视野的优势和特色。 该套丛书的出版宗旨是：使读者能够在欧亚这一视野下系统、全面地品读历史，审视文化传统的发生、发展和变迁，认识我们的历史文化在世界文明进程中所起的作用，推动我国的民族史、宗教史、边疆史、断代史乃至中华文化传统等现代中国历史文化研究的进步。 系统出版这些成果，对于指导我们国家的发展实践和构建稳定的发展环境，有着十分重要的现实意义；同时，其研究方法与研究成果，对于我国的民族史、宗教史、边疆史、各断代史乃至中华文化传统等现代中国历史文化研究的启发和推动作用，也将意义深远。 通常意义上的丝绸之路，指东起渭水流域，向中国内地延伸的贯通欧亚大陆的古代交通道路。有时随着中国政治形势的变化，特别是都城的迁移，丝绸之路的东端会改变为其他地方，比如东汉时洛阳，就成为丝绸之路的起点。这条道路绵亘数千里，两千多年间是中西交通的大动脉，它不仅是贸易路，也是古代世界文化交流的道路，对促进中西经济、文化交流起了巨大的作用。本书探讨了丝绸之路经历的创辟和开拓两个阶段，始终把中外交通的开辟和文化交流的开展与 “人”的活动紧密联系起来，上编讲述汉代以前丝绸之路的创辟，下编讲述汉代
华为技术商业的变革之 路 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
华为：技术商业的变革之路 华为投身企业业务市场，前途如何 拥有20年的运营商市场经验，在全球市场上叱咤风云，却在两年前开始投身成熟的企业业务市场，一个陌生而竞争激烈的市场。对华为而言，这是最好的时机还是最坏的时机 华为企业业务中国区总裁马悦的回应是，这是一个非常好的时机，因为“华为各方面积累达到最好的状态，是业界最完善的ICT解决方案供应商，同时政企市场将信息化作为企业核心竞争力，市场空间广阔”。 华为内部将企业业务的转变称为“二次创业”。原来从事运营商业务的2000名员工投身企业业务。在2013年初华为确定组建的三大业务组团中，包括面向电信运营商的运营商网络业务、面向终端消费者的消费终端业务和面向政企行业市场的企业业务，其中企业业务是华为未来的战略发展方向和重点投入增长点。
在企业业务市场上，华为坚持集成的战略不动摇，积极与各行业的大集成商合作，向市场提供整合企业网络、企业无线等在内的5条产品线和移动办公等解决方案。 “今年上半年，华为企业业务中国区销售收入同比增长超过40%，在政府及公共事业、金融、能源各领域均取得快速增长，增长势头良好，国内政企市场会迎来信息化建设高潮。”马悦表示。 Orange迎击全球网络市场挑战 最近两年，进入海外市场的中国企业在企业网络部署正面临新的挑战。 Orange Business Services副总裁、中国区首席执行官李旭东表示，Orange获得的信息表明，网络正在成为企业IT基础架构平台中的基础；而企业网络传递的信息不仅仅是数据，还呈现视频等多媒体的大流量趋势；BYOD开始兴起，对企业网络的移动和安全性产生重大挑战；此外，云计算正在影响企业IT服务交付的方式。
房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游
和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政
陆上丝绸之路是原来将亚欧大陆连接的一条历史要道，它形成于于公元前2世纪和公元1世纪之间，直至15世纪仍保留使用，是一条东方与西方之间经济、政治、文化进行交流的主要道路。道路本由张骞出使西域形成其基本干道。它以西汉时期长安为起点，经河西走廊到敦煌。从敦煌起分为南北两路：南路从敦煌经楼兰、于阗、莎车，穿越葱岭今帕米尔到大月氏、安息，往西到达条支、大秦；北路从敦煌到交河、龟兹、疏勒，穿越葱岭到大宛，往西经安息到达古罗马帝国。起初它是没有命名的，当德国地理学家Ferdinand Freiherr von Richthofen 最早在19世纪70年代将之命名为“丝绸之路”时，大家就接受了这个称呼。 （上图为古代陆上丝绸之路的总图） 丝绸之路的兴起： 武帝召募使者出使西域，准备联络被匈奴从河西赶到西域的大月氏人，共同夹击匈奴。公元前138年，张骞带着百余名随从从长安西行，于途中被匈奴人捉住，扣留了11年。他不忘使命，设法逃脱，辗转到达大月氏。那时大月氏西迁已久，无意再与匈奴打仗。张骞返回长安，向汉武帝报告了西域的见闻，以及他们想和汉朝往来的愿望。在张骞第二次出使西域时张骞率领使团，带着上万头牛羊和大量丝绸，访问西域的许多国家。西域各国也派使节回访长安。汉朝和西域的交往从此曰趋频繁。 丝绸之路的繁盛： 丝绸之路在唐代进入了鼎盛时期，在丝绸之路东段，大漠南北与西域各国，修了很多支线通丝绸之路。大食、东罗马帝国也不断派使节到长安与中国相通。敦煌、阳关、玉门这些地方，成了当时“陆地上的海市”。唐朝贞观年间，中国僧侣游历印度的东道，并详细记载了从河西，经青海，由西藏进入尼泊尔的具体路线。玄奘就是其中的一位，从玄奘在《大唐西域记》中写道：宜穈、麦，有粳稻，出蒲萄、石榴，多梨、柰、桃、杏。土产黄金、铜、铁、铅、锡。气序和，风俗质。文字取则印度，粗有改变。管弦伎乐，特善诸国。服饰锦褐，断发巾帽。货用金钱、银钱、小铜钱。这就可以展现出丝绸之路的诸国 经济繁盛的大概了。 丝绸之路的没落： 海运的兴起,曾经使古老的丝绸之路在宋代以后逐渐没落。由于西域的风沙化，导致当地的特产不再丰富，饥荒也变得逐渐的频繁起来，再加上战乱等多种因素导致丝绸之路从此不复存在。 本文资料节选自知乎，百度知道，百度百科 丝绸之路图片 玄 奘西行图：东 京国立 博 物 馆 藏 大唐西域记 玄奘著
十四五规划-医药行业变革之路 医药行业是国民经济的重要组成部分，不但与人民的生命健康息息相关，而且与国计民生和国家安全密切相关，医药行业也越来越成为全社会关注的热点。经过多年发展，医药行业取得了长足的进步，但仍存在“看病难、看病贵、以药养医、医保控费压力大、医药企业小散乱、企业创新能力不强”等突出问题。 近年来，进入到改革深水区的医药行业，从顶层设计入手，在“医保、医疗、医药”三条主线上三医联动，推出了一系列重要的改革措施，医药行业进入了大变革时代。 一.医保 1、超级医保局 2018年全新的国家医疗保障局正式挂牌，统一医保基金管理、药品招标采购、定价等多项职能，核心班子来自财政、人社、发改、卫计等相关部委，将原来分散的职能收归统一。通过机构改革，实现了“三保合一”，有利于医保相关基金的统筹使用，提升效率，也为未来的全国范围的医保互联互通打开了大门。也从实质上形成了医疗服务和药品的“超级采购方”。 2、医保目录 医保目录掌握着80%公立医院的销售市场，对于整个医药行业来说，新版国家医保目录的公布是所有药企最关注的政策之一，将有近3万亿医药市场将迎来重构。2019版目录常规准入部分共2643个药品，调整前后数量变化不大，但调出、调入的品种数量较多，药品结构发生了较大的变化。新增148个品种，重大创新药品全部纳入。150个品种被调出，重点监控品种全部被清除。 另外，国家将统一制定国家基本医疗保险药品目录，各地严格按照国家基本
医疗保险药品目录执行，原则上不得自行制定目录或用变通的方法增加目录内药品。按照杜绝增量、规范存量的要求，各地原则上不得出台超出清单授权范围的政策措施，并要求原则上在3年内完成清理规范，并同国家政策衔接。这也意味着，地方医保目录即将取消，并且地方要在三年内清理完毕，使用国家统一指定的医保目录。 3、带量采购 2018年11月15日，《4+7城市药品集中采购文件》发布，国家组织药品集中采购试点，试点范围为北京、天津、上海、重庆和沈阳、大连、厦门、广州、深圳、成都、西安11个城市（简称“4+7”）。12月17日，上海市阳光医药采购平台正式公布4+7城市药品集中采购中标结果，拟中选价平均降幅52%，最高降幅96%，降价效果明显。2020年1月17日第二批国家集采落地，32个品种平均降幅达53%。未来，随着一致性评价掣肘因素逐步消除，集采落地速度不断加快。 药品领域降价已经取得明显成果，其经验向高值耗材领域推广是必然趋势，高值耗材带量采购势在必行，但是考虑到器械和药品领域的差异性，且器械本身的复杂性，短时间内不可能全国大范围全品类实行高值耗材带量采购，将先从试点省份推行，逐步统一全国医保高值耗材分类与编号，做好产品数据标准化工作。 4、医保DRGs支付制度改革 在目前医保按项目付费的制度下，医院为病人提供的医疗服务越多，其获得的医保经济补偿也就越多，客观上诱导过度用药、过度使用耗材、过度服务。DRGs 则不同，DRGs（Diagnosis Related Groups，疾病诊断相关分组），根据病人的年龄、性别、住院天数、临床诊断、病症、手术、疾病严重程度等因素把病人分入多个诊断相关组，然后决定应该给医院多少补偿，是当今世界公认的比较先进的支付
1.物流中心是物流系统中的基础设施。 2.物流中心的功能：运输，储存，装卸，包装，流通加工，信息处理，结算， 需求预测，设计咨询，教育培训。 3.流通渠道：是指商品从生产领域到达消费领域所经过的通道，包括商品流通 的途径、环节、形式等。 4.流通渠道结构：流通渠道结构是指参与完成商品由生产领域向消费领域转移 的各种组织机构的构成方式。 5.流通渠道结构的分类：⑴流通渠道的类型结构：根据渠道终端用户的不同， 可以把流通渠道分成消费品渠道和工业品渠道两类。其中消费品流通渠道的终端用户是个人及家庭消费者；工业品流通渠道的终端用户为产业消费者 ⑵流通渠道的长度结构：流通渠道的长度结构也被称为渠道的层级结构，是 指一个渠道中所包括的中间机构的层次数量。每个中间机构只要在推动产品及其所有权向最终用户转移的过程中承担若干工作，就是一个渠道级，我们用中间机构的级数来表示渠道的长度。按照渠道中间商数目的多少，流通渠道可以分为零级渠道、一级渠道、二级渠道和三级渠道。 ①零级渠道。零级渠道是指产品从生产者直接流向最终消费者，而不经过任 何中间机构的渠道。 ②一级渠道。一级渠道是指渠道中只包括一个中间商的流通渠道，在消费品 流通渠道中，这个中间商通常是零售商；而在工业品流通渠道中，它通常是一个工业品批发商。 ③二级渠道。二级渠道是渠道中包括两级中间机构的渠道模式，在消费品流 通渠道中，这两级渠道通常是一个批发商和一个零售商；而在工业品流通渠道中，它们则可能是两个不同的批发商，可能是一个代理商和一个经销商，也可能是制造商的销售机构和一个经销商 ④三级渠道。三级渠道是渠道中包括三个中间机构的渠道，在消费品流通渠 道中，这些中间机构往往是两个批发商和一个零售商，而这两个批发商可能是同一种类型，也可能不是同一种类型。 6.流通结构渠道的影响因素：市场因素，商品因素，生产者因素，流通着因素。， 消费者因素。 7.制约商品流通过程的因素： ①是要受商品生产和商品流通的规模条件制约。 ②是要受商品的自然属性的制约，商品越容易变质，体积越大，越不易于运 输储存，它离开产地的距离就越近，流通渠道就短，环节就少；反过来，商品体积小，价值大，不容易变质，它离开产地的距离就远。 ③是受商品社会属性制约，越是生活必需品，例如粮食、棉花，在人们日常 生活中的地位越重要，行销的范围就越大，行销网络的密度也会加大 ④从交通运输条件的制约来看，商品流通与交通运输是密不可分的。 ⑤商流与物流相互制约的情况有两种，或者是商流不合理导致物流不合理， 或者是物流不畅通导致商流停滞，这两种情况都会导致流通渠道的不畅，因而应积极创造条件，协调二者的关系。 8.自由连锁店：自由连锁经营（V oluntary Chain），连锁经营是指流通领域行业 中若干同业店铺，以共同进货或授与特许权等方式联结起来，实现服务标准化，经营专业化，管理规范化，共享规模效益的一种现代经营方式和组织形式。
龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营 能力是核心 龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心提要：将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金 更多精品源自表格 龙湖商业地产自持与散售之争--商业运营能力是核心 2月28日，龙湖宣布启动“金苹果计划”，针对旗下的销售型商业物业推出“售后服务”，全面整合商业运营、地产开发、物业管理三大系统资源，为业主提供统一的商业运营服务和物业管理。正值龙湖涉足商业地产十周年，其高层将该计划视为“划时代的模式创新”。 “龙湖不是在单纯地向客户出售商业物业，而是希望为业主实现物业资产的保值增值。”龙湖地产相关负责人对《中国建设报·中国住房》表示，“金苹果”计划通过对龙湖的地产、物业、商业三大业务板块进行整合，通过定位辅导、经营辅导、招商促进等服务，缩短商铺、写字楼、精装等销售型商业物业的闲置周期与提高租金收益。 将业主从传统投资模式带入资产管理模式，龙湖试图打造一个类理财产品的资产代管平台既可通过散售物业回流现金，又能实现统一运营，打破商业地产中惯有的自持与散售的纠结。而通过金苹果这一平台，龙湖还可以将旗下商铺、写字楼、度假产品打包，进行跨业态、跨区域销售，充分挖掘客户购买力，以突围当前普遍的商业物业销售困局。
打破散售运营困局 散售与自持分别的利弊明显，这也成为商业地产发展商最常纠结的问题。 以北京知名商圈三里屯为例，三里屯village早已是北京人休闲购物的热门选择之一，而邻近的三里屯SoHo却人流冷清。业内人士对此的普遍回答是，前者是开发商自持经营，而后者属于散售。物业权集中度的不同影响了整体商业的规划布局，进而影响运营结果。 但可以攻破此逻辑的案例仍然可见。北京市内不少商业步行街同样是物权分散，但人流却并不比一些集中经营的大商厦少。高和资本对旗下商业物业的运营策略便是，整体盘下物业加以改造并整体规划，甚至持有运营一段时间再散售，但并未影响其商业物业运营水平。 而自持也并非万全之策。即便是在cBD核心区域，同样为开发商自持的新光天地与金地中心，经营状况也曾判若云泥。与新光天地的光鲜亮丽相比，金地中心曾一度死气沉沉，在近期经历重新整改之后才恢复元气。 而更为纠结的是，在国内通过散售而实现迅速扩张的商业地产商不在少数，而选择自持物业的发展商却发展缓慢，眼睁睁看着优质资源和发展良机被竞争对手收入囊中。 “过去十年，龙湖在商业上一直潜心做一件事情亲自学习并实践商业运营。”龙湖集团商业地产部总经理魏健称，尽管国内号称从事商业地产开发的企业不在少数，但真正组建起团队、亲自从事商业运营的发展商却少之又少。
商业地产转型韬略 【《证券市场周刊》特约研究员杜丽虹】针对住宅市场的调控，在一定程度上推动了商业地产的发展面对国内住宅市场的严密调控和高波动，地产企业们不禁羡慕起新鸿基地产公司（下称“新鸿基”)的租售并举模式，如果每年能有几十亿元稳定的租金收益，那么,企业的生存状况将大为改善,抗冲击能力提升。 在此背景下，内地地产企业纷纷尝试租售并举转型。截至2010年中期，A股地产上市公司中,投资性物业与存货之比约为1:1０，而在香港上市的内地房企，这一比例更高，有些公司的出租型物业与开发物业之比已达到1：３－1:4水平。 然而,新鸿基转型之路需要多项基础条件足够大的现金流平台、可复制的成功商业地产模式、地产市场处于长周期的上升阶段、资本市场能提供持续的融资支持;转型过程也并非一蹴而就转型前期准备工作用了1１年，集中转型用了4年，整个转型过程用了1５年时间。 目前，A股及香港上市地产公司仅有10%具备转型基础,而即使是那些具备了转型潜力的企业,转型的过程也是一次巨大的挑战要忍受扩张速度的减缓、培育期资产回报率的降低。 如果你准备好了转型,而且能够忍受转型中的代价，那么，你就跟随着新鸿基的转型之路前进吧。 新鸿基：转型用了15年 从全球范围看,典型的租售并举企业仅活跃于亚洲市场,尤其是商业和商务活动集中发展的香港地区和新加坡，更孕育了一批优质的租售并举企业。但在相似的经济模式背后,香港地区和新加坡的地产企业走上了两条不同的成长道路。 在香港模式下，企业通过“以售养租”和“以租养售”的内部现金流平衡来实现租售并举;而新加坡模式则更多借助REＩTS、私募基金等地产金融平台来完成租售并举。即，香港模式强调的是重资产下的内部资金平衡，而新加坡模式则强调轻资产下的外部资金平衡。 两种模式各有优劣。香港模式下地产公司的转型周期长、转型门槛高,但转型完成后企业抗风险能力显著提升;而新加坡模式下地产公司转型周期短、转型风险低,但对外部金融环境的要求较高，转型完成后开发收益仍占主导地位。 新鸿基自上世纪70年代走上了租售并举转型之路，其成功转型需要多项基础条件:企业在开发物业上已经形成一个足够大的现金流平台在开发物业维持当前规模(不扩张)情况下,每年的净经营现金流贡献应达到集中转型期投资物业总投资额的2０%；积累了多年的地产
剖析新华书店变革之路 最近一段时间关于出版发行行业的消息一直是国内新闻的热点。出版社从原来各自为政的事业单位转变成统一运作的出版集团；新华书店在各地大张旗鼓搞连锁经营；国家新闻出版总署打破新华书店对图书发行的垄断，授予山东世纪天鸿书业有限公司"出版物国内总发行权"和"全国性连锁经营权许可"等等。 然而这些恐怕仅仅只能算是中国出版发行领域竞争态势即将发生转变的一个前奏而已。根据中国加入WTO 的承诺，今年12 月1 日以后，我国将对外资开放全国所有图书零售市场。2006 年，开放将扩大到整个发行领域，外国资本投资国内书刊发行领域将不受任何限制，投资比例、经营项目等均由投资者自主选择。但是，目前我国的图书发行流通领域的格局则是传统的新华书店占据了市场上60%左右的市场份额，其他部分则由出版社、民营书店所占据。 走出"温室"迎接竞争 尽管新华书店仍然占据了这个市场的最大份额，其面临的状况，却是"大而不强"." 新华书店"作为一个有过光辉历史的金字招牌，曾一统全国图书的发行和销售。但是随着近年来图书发行领域竞争不断加剧，民营书店异军突起，后者正在借助自己服务、效率和价格上的优势迅速蚕食新华书店原有的市场份额和客户群。与此同时，新华书店各自为政的经营格局不但限制了新华书店的扩张和发展，也直接导致了整体运营成本的居高不下。由于体制上的限制，各地新华书店虽然名称相同，但每一个都是单独的利益主体。各省有省新华书店，市有市新华书店，直到县一级，也有独立核算的新华书店。它们在行政隶属关系上都直接归属当地政府，只在业务上进行相互间的协调和合作。而图书经销作为一项分销业务，同样应该遵循分销企业的价值规律，对它而言，核心竞争力并无例外，也在于成本领先。如何在商品的流转环节中尽可能地降低成本是企业在这个行业中获得竞争优势的关键。而长久以来新华书店的经营格局，却与这一标准背道而驰。 新华书店的经营现状也说明了这种情况：全国除了个别地区的新华书店外，基本上在一般图书的发行和销售方面都处于亏损状态。新华书店几乎完全依赖中小学教材发行得以生存。据统计，全国中小学教材出版的总量占据了中国出版业市场80％的份额，教材和教辅类书 籍的销售利润为全行业平均利润的520％，而全国的中小学教材发行基本上是由当地新华书店所垄断。这种政策保护使得新华书店在利润构成上显得非常单一。但近来，很多省份正在试行教材发行的招标，包括邮政、民营书店和物流公司等方面的力量都对这个市场跃跃欲试，新华书店传统的利润来源受到了极大的挑战。 挑战也早已不仅仅来源于国内。凡是谈论图书发行的人都不能不提及另外一个强大的竞争对手－贝塔斯曼。1995 年年初，贝塔斯曼与中国科技图书公司成立了一家合资公司，这让这家德国企业成为了至今依然是惟一可以在国内开展图书零售业务的跨国公司。虽然贝塔斯曼现在仅依靠其书友会在开展零售业务，但是谁都清楚这位世界级图书销售巨头背后的力量。此外，还有一些新闻不断触动着从事图书发行的人的神经：2003 年12 月，贝塔斯曼再次出击，宣布收购国内第一家民营全国图书连锁企业21 世纪锦绣图书连锁公司40％股份，新公司将成为国内第一家中外合资图书连锁企业。就在不久前贝塔斯曼已经向新闻出版总署递交了出版物总发权的申请。贝塔斯曼这些行为的用意自然是在未来能在中国图书出版发行市场大有一番作为。
1什么是房地产？ 房地产是指土地，建筑物以及附着在土地建筑物上不可分割的部分。 总之，房地产是房产和地产的总称。 2.房地产包括哪两种基本形式？按用途分类有哪些类型？ 房地产是包括土地和建筑物两大部分。 按用途分为：(1)居住房地产（2）商业房地产（3）旅游房地产 （4）工业房地产（5）农业房地产（6）特殊目的地房地产 3.什么是物业？ 物业是单元性房产。物业一词最早出现在香港李宗锷。 4.房地产的特性？ （1）位置的固定性（2）整体的单一性 （3）使用的长期性（4）效用的多层次性 （5）价格的保值与增值性（6）房地产价格的相互影响性 （7）兼有消费和投资的双重性（8）开发资产的大量性 （9）开发建设的周期性（10）政策的影响性 5.什么是房地产业？ 房地产业是从事房地产开发，经营，管理和服务的产业，它包括：“土地的开发，房屋的建设，维修，管理，土地使用权的有偿划拨，转让，房屋所有权的买卖，租赁，房地产的抵押贷款，以及由此而形成的房地产市场。”它属于第三产业。 6.房地产业的特点是什么？ （1）房地产业投资大，周期长，效益高 （2）房产，地产交易的不可分性。 （3）房地产业的产品保值性，增值性和地域性。 （4）房地产业的发展要受城镇综合因素的制约 7.产权的概念 产权，是指财产的所有权，又称物权，是财产所有者在法律范围内，对其财产享有的占有，使用，收益和处分的权利。 产权的三要素：主体，客体，内容。 8.我国房地产产权的分类
（1）全民所有制的房产，又称国家房产。（2）集体所有的房产 （3）私有房产（4）不同所有制之间的共同房产 （5）涉外房产（6）其他房产 9.产权取得的途径 产权的取得通常分为原始取得和继受取得两大类。 原始取得的途径：新建房屋 继受取得的途径：买卖、赠与、交换、继承。 产权的灭失包括相对灭失和绝对灭失。 10.我国新旧住房形式 旧的住房形式：国家统一建设，统一分配，收取低廉的租金。 缺点：增加国家财政的负担；引发住房紧张和分配不公。 新的住房形式：社会化、商品化、货币化。 11．什么是房地产经营？房地产经营的经济行式？ 所谓房地产经营，则是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按 价值规律所进行的有预测、有组织、有目的的经济活动。 房地产经营可分为两个大方面：房产经营和地产经营。 房地产经营的经济形式有： （1）国有（全民所有制经济） （2）集体经营（集体所有制经济） （3）个体经营（个体经济） （4）合资、合作与集团经营，其中合资是共同所有制经济。 （5）涉外经营（国内经营，国外经营） 12.房地产管理 它包括两个组成部分：房地产行政管理和房地产经营管理。 房地产行政管理以房地产经营单位为管理对象，包括产权产籍管理及行业管理等。它属于房地产制度政策的范畴。 房地产经营管理，指房地产企业以国家和政府房地产管理机制制定的法律法规和规范要求为指导，对企业所属房地产按市场规律进行管理和经营，并自负盈亏的行为。
商业地产自持物业价值大于销售 商业地产自持物业价值大于销售提要：万达第一代产品多为纯商业，选址特点为核心商圈黄金地[简介最新动态]段，体量为5万平方米；第二代产品为商业+高层 商业地产自持物业价值大于销售 国内商业地产发展趋势 中国一线城市人均商业面积远远超过全国平均值及国际人均商业水平，因此未来增加的商业地产需求将大多集中在二线城市。 我国2010年城镇人均商业面积为平方米（包括餐饮、零售、办公等），而人均商业仅平方米。一线城市人均商业面积远远超过全国平均值及二线城市，存量较多，增量较少，二线城市增量较大。因此，商业地产需求增加，并且将集中在二线城市。 现在，国内商业地产开发商两极分化趋势明显：大陆以外的商业开发商如和记黄埔、九龙仓、恒基兆业、太古地产等多进入成熟发展期，持有大规模经营性物业，追求品牌溢价。而国内地产商多数未形成清晰产品和区域定位，竞争模式不清晰，尚未摆脱摸索阶段，国内做得比较好的商业开发商如万达[简介最新动态]、宝龙已具有成熟产品线以及清晰的区域拓展战略，能够进行快速复制。
万达的产品组合 万达目前进入国内50个城市，投资60多个项目，主要分布于国内沿海和东部经济发达的一二线城市的核心地段。 万达第一代产品多为纯商业，选址特点为核心商圈黄金地[简介最新动态]段，体量为5万平方米；第二代产品为商业+高层，选址特点为核心商圈黄金地段，体量多为10万平方米左右；第三代产品多为“四菜一汤”，即住宅、办公、商业、酒店加上回迁房，位于潜力地区，打造城市地标，业态组合丰富，自持物业比重增大，核心商业只租不售，小型商业、写字楼销售解决资金支持问题。 经过对万达2010年开业的15个城市综合体项目的盘点，发现第三代产品有以下特征： 特征一：主力体量为50～90万平方米。其中，90万平方米以上3个，50～90万平方米9个，50万平方米以下4个。 特征二：楼板价偏低，拥有明显土地红利优势。楼板平均价仅为1347元。 特征三：平均商业开发体量为23万平方米，持有大商业一般为17万平方米左右。 特征四：拿地城市多集中在二线城市副中心或新区，少量布局三线城市。具体情况为：一线城市在广州；二线城市有天津、合肥、呼和浩特、济南、沈阳、武汉、福州、长春、
【地产+X组合拳】房地产战略转型的8种模式 房地产业路在何方，开发商转型升级如何走向？ 一、地产+园区：微笑曲线的价值延伸 代表开发商：华夏幸福、张江高科 商业模式：园区+地产 利润回报：★★★★★ 开发难度：★★★★★ 前景展望：★★★★★ 园区，也即产业地产，是工业地产的升级与换代，是围绕着微笑曲线构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营。 华夏幸福基业股份有限公司是其中典型代表。这家创立于1998年的公司，创造了园区开发运营与城镇开发建设相互促进的“产业新城模式”，也成就其近年来的飞速发展。 其“园区+地产”模式，成为业界样本。华夏幸福基业在北京周边郊区县市打造的固安产业新城，被业界视为未来中国城镇发展的样本之一。固安在华夏幸福基业的投资带动下，逐步建成福朋酒店、中央公园、幸福天街、创业大厦、固安规划馆等多个项目。这个县也从2003年，财政收入不足亿元，位居全市后两名；发展到2011年，财政收入突破10亿元；2013年，预计突破25亿元，连续六年财政收入增幅居全市之首。 对房地产企业而言，产业地产建设与传统房地产开发具有部分替代性。而当前国家对传统房地产项目不断的进行调控，作为替代性的建设项目这也客观上为产业地产建设创造了更大的经营空间，客观上减少了产业地产的投资风险，提高了运营的稳定性和可控性。产业地产融合产业经济发展和房地产发展两个概念，突出地产作为产业经济发展平台的功能作用，也将得到更多人的认可和关注，具有稳定的发展空间。 二、地产+旅游：稀缺资源价值最大化 代表开发商：华侨城雅居乐新华联 商业模式：旅游资源+地产 利润回报：★★★★★ 开发难度：★★★★ 前景展望：★★★★★ 依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和优势在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。 以旅游地产的“鼻祖”华侨城为例，华侨城是国内从事“旅游”+“地产”开发的先驱者，其属下的四大主题公园也国内最为成熟的，规模更是全国之最。
商业地产转型误区及相关路径探讨 在国家宏观调控常态化背景下，商业地产业已成为主流房企战略转型的重点配置。但是，传统房企向商业地产的快速转型势必为行业发展带来种种问题，行业经验和人才的缺失往往为其长远发展带来隐患。重点分析商业地产转型易于出现的误区，并提出相应的解决路径。 标签：商业地产；转型；误区；解决思路 近年来，房地产行业结构升级及国家宏观调控常态化实施，催生了商业地产投资和发展的繁荣。但是，商业地产大发展也造就了一系列的问题，比如重复开发、定位雷同、资源浪费及伴生而来的空置率居高、回报率趋低等。其根本原因在于，传统房企往往容易忽视商住地产之间的固有差异，习惯于以住宅模式进行商业地产运营，对战略转型商业地产困难预估不足，从而导致从项目开发至管理运营过程中的一系列问题，随着近年商业地产项目开发数量骤然大增，这种问题愈发显著。本文将着重分析传统房企在商业地产转型中的误区，并在此基础上探讨相关路径。 1商业地产转型的主要误区 我国商业地产开发运营商普遍脱胎于住宅开发企业，在商业地产规划设计、开发建设及运营管理等方面往往容易陷入住宅开发的固有思路，这是房企向商业地产转型过程中主要误区的体现和原因。大体而言，主要体现在以下几个方面： （1）追求短期销售收益。 商业地产价值体系远较住宅复杂，除销售收益以外，其价值更体现在资本收益、租赁收益和商业收益等方面，注重“长期持有”。但由于国内房企普遍缺乏自有现金流平台，难以承受商业项目“长期持有”带来的巨额资金沉淀，在商业项目定位上往往以快速变现为导向，这种导向也同时体现在项目规划建设过程中。这种目光短浅、追求短期利益的销售导向行为与商业地产长期发展思路是格格不入的，也与商业地产价值体系相违背。其后果在于，开发企业仅能享受销售收益，而无法分享商业地产核心收益—资本收益和租赁收益；而对投资者和经营者而言，由于销售造成的产权分割和销售导向型规划开发造成项目功能缺位，项目资产价值和经营价值必大受影响。因此，追求短期销售收益的商业定位无异于扼杀了项目本身应有的价值，造成了资源浪费。 （2）商业规划和设计缺失。 住宅使用功能为一般性居住，商业地产则为多样化商业需求，包括商品展示、餐饮娱乐、休闲购物、商务办公等，使用要求相对复杂，其健康持续发展必须依托项目整体有序的功能设施、业态布局、商品配置等科学规划，这就要求商业项目要在规划设计方面全盘考虑商业需求，在工程设计方面融入商业运营理念，这