电开说辞
XX先生/女士，
您好。我是绍兴恒大御景湾营销中心的某某，告诉您一个好消息，恒大御景湾售楼处即将开放。我用两分钟的时间给您介绍一下吧?
A--不用了，我已经在别处买了
请问你有认识的朋友需要购房吗?
B--有兴趣，没买/没看过
我们恒大御景湾是中国地产龙头恒大集团在绍兴开发的精装修住宅项目，项目位于平江路与湖滨路交叉口，南临迪荡，北临袍江，西临镜湖，周边配套完善，项目南侧紧邻牌后江一线水景，小区内还有3800平的中央大湖，大批名贵的树木，创造城市现代艺术镜像，小区有室内泳池，近千方的铂金会所，如果您感兴趣，届时售楼处开放，一定要到现场来，参观我们比公园还美的家，再详细了解一下我们的沙盘和户型图，绝对让您震撼。
C--没有兴趣
不买房也没有关系。我们售楼处开放的时候，会有活动，很多客户会到我们这边游玩。我到时通知您。祝您生活愉快!
问题
1、有洋房吗
我们小区是由12幢高层组成，共1266户
2、总高几层
楼层有24楼-29楼
3、精装修吗
我们是精装修交付的
4、户型有吗
目前售楼处还未开放，面积段是78方-160方，您如果有兴趣，售楼处开放时，我们会有置业顾问联系您
5、价格多少
目前价格还没有出来，您有兴趣的话，我这里给你登记下，届时售楼处开放，会通知您过来参加活动以及了解项目具体信息6、位置在哪儿
项目在平江路与湖滨路的交叉口，迪荡湖隧道以北，（如果对方还是不清楚，则问微信）
您这个手机号有微信吗，我可以发定位给您。
恒大置业顾问call客技巧（经典培训） 明源地产研究院官方微信出品 推荐语 电话营销决不等于随机打出大量电话，靠碰运气去推销房子，而是通过Call客，有计划、有组织并且高效率地扩大顾客群、提高上访量、成交量。 ▌一、Call客资源获取 通过多渠道获取潜在客户资源，实现目标客户群搜索范围最大化。 1.渠道来源 （1）本项目资源：前期各阶段的来访、来电客户； （2）拓客渠道资源：看房团、巡展、陌拜、派单登记表所搜集客户信息； （3）项目数据库资源：高端车主、企业家名录、政府公务员、商超VIP、合作单位、其他项目来电来访等数据信息； （4）短信公司截流数据：竞争楼盘进线截流电话号码； （5）重点社区电话；话费分级电话；重点行业电话。 2.客户上门及成交转化率排名 多次Call客结果表明，各类客户资源上门和成交转化率排名如下：本项目资源>拓客渠道>客户会资源>代理公司资源>短信公司截流数据。 3.资源循环利用 各渠道资源不断循环CALL客，筛选有效客户：每次CALL客分A、B、C、D 类客户，A、B、C为不同诚意都有效客户，D类为无效客户，对A、B、C类客户进行录入，间隔1个月左右，循环A、B、C类有效客户，再次分A、B、C、D类客户。
4.CALL客结果分类 A类——肯定来，并确定上门时间； B类——有时间就来，不确定上门时间； C类——没兴趣，但后续有其他优惠或周末活动时愿意接收短信或电话通知； D类——直接挂断或没兴趣，不愿意接收项目任何通知。 ▌二、Call客前的准备工作 1.专业知识的准备 （1）结合项目的房地产专业知识（销讲、房地产基础知识、政策等）； （2）项目的卖点（包括产品、地段、品牌、价格）； （3）所售项目的答客问。 2.工作状态的准备 （1）保持热情友善、充满激情； （2）注重电话礼仪：控制语速、语调、音量、清晰度和礼貌用语； （3）接听电话前要及时清除口中咀嚼物； （4）保持电话铃响三声内接听电话，并使用标准用语，如：“您好，XX（项目名称），我是XXX，有什么可以帮到您？”。 3.营销工具的准备 （1）销讲夹（内附计算器、按揭利率表等）；
拓客是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐，其中拓客方式主要分为十二种。 一、商圈派单 适用项目：中高端、中端及中端以下 工作周期选择：基本贯穿整个项目营销过程，派单量最大的时间应选在蓄客期和强销期。拓客人员选择：根据各项目实际人员和项目体量安排，一般至少需要配备一名拓客主管拓客范围选择：项目周边和全市重点的繁华区域，人流量和商圈档次是商圈选择的主要标准。工作目的：广泛传递项目信息和有效收集客户信息。 工作安排： 1、制定一个完整的拓客计划 2、确定拓客人员，并进行相关培训（包括项目基本资料、核心卖点和优势及拓客说辞与技巧），培训完毕后进行相关考核 3、安排拓客周期和时间节点，选择节假日及周末，以及平日里商圈人流量较大的时段 4、对拓客商圈进行选取与划分，并事先进行踩点和绘制拓客地图 5、拓客人员执行拓客计划，在商圈进行大范围派单，并竭力留取客户信息 6、统计每日派单量和留电量，并进行拓客人员工作心得和拓客技巧分享，提高团队士气审核标准：工作审核标准依据派单量和有效留电量而定，要求每人每日合理派发单页的量应达到200-300张，有效留电量至少达到20-40组。根据项目体量、档次和推广力度不同，派发量和有效留点量两项数据可以根据项目自身情况做适当调整。 二、动线堵截 适用项目：中高端、中端及中端以下 工作周期选择：蓄客期和强销期
拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主 拓客范围选择：项目周边各大主干道及路口，目标客户工作区域的上下班公交站点和沿途必经之路，以及去往日常生活中主要消费场所的沿途（如超市、菜场、餐馆等） 工作目的：向主力目标客群进行项目信息传递，捕捉意向客户 工作安排： 1、确定项目主力目标客群，分析客群相关信息点 2、并对目标客群的工作、生活、休闲娱乐等动线进行分析，确定动线拦截点，如路口、公交站点、客户平时就餐聚集点等 3、确定动线堵截方式，主要采取户外广告的宣传方式，包括擎天柱、楼体（顶）广告牌、公交站牌、路灯灯箱、车身广告等；也可辅以项目周边人群聚集区域定点派单或设立流动推广小站等具体形式 4、定期对工作成效进行汇总，分析各广告宣传及人员派单等的效果，继而改进 审核标准：无 招式特点： 1、宣传覆盖范围广，信息点对点传播到达率高 2、对真正有购买意向的准客户说服力很强 三、社区覆盖 适用项目：中端及中端以下，主要针对大型普通住宅项目的首期和中小型项目的尾房 工作周期选择：主要针对蓄客期，其次为强销期 拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主，可配备一名拓客主管 拓客范围选择：项目所在区域板块内的人员稳定聚集社区 工作目的：扩大项目影响力与知名度，挖掘周边潜在地缘性客户
某房地产项目接电说辞 “叮铃铃。。。”（电话响起三声内接听！）销售：“您好！欢迎致电A 楼盘售楼处，置业顾问XXX，请问有什么可以帮您您好” 客户：“你好，你们项目在哪啊” 销售：“您好！项目位于北京大街，人民广场附近。您是X市的么对这边商业了解么” 客户：“我X市的，对市区很熟悉。” 销售：您现在在附近么我建议您过来看下项目。您是怎么知道咱们项目的” 客户：“我没在附近！我是接到你们那发的广告单了，你们售楼处在什么位置 销售：“您好！售楼处在北京大街与南京路路口西北角，X市城管局楼下！您今天有时间么我建议您到售楼处来看一下项目。” 客户：“今天不行，我上班呢，周末吧。你们是租的还是卖的” 销售：“我们这边租售都有的。目前，前期处于销售阶段，后期再招商，您是考虑租赁还是购买呢” 客户：“我这打算买个商铺，现在卖多少钱一平米” 销售：“我们现在还没有开盘，处于前期宣传阶段，具体价格要过几天才能出来。您是考虑投资还是自己经营呢” 客户：“我这还没有想好将来是租出去还是自己干点什么。”
销售：“那我建议您先过来看看项目，这是一个全新的商业购物街项目，您考虑多大面积的” 客户：“我需要20~30平米左右吧，具体看你们的价格。” 销售：“咱们的商铺基本在30平米左右，非常适合投资和经营，您的投资总预算大概是多少考虑怎么付款呢” 客户：“我基本上想控制在50万左右，得贷款。现在有什么优惠么”销售：“目前的价格、优惠等政策还没有出来，当然，根据付款方式不同，价格上也会有一定的优惠政策！我建议您还是先看看我们的产品，价格就算再低，不能达到您理想的投资回报您也不会买的，您说是吧。不好意，先生，怎么称呼您您贵姓” 客户：“我姓张！” 销售：“张先生，您好！我叫XXX，是您的置业顾问，稍后我会把我姓名和联系方式发到您手机上，您的联系方式是” 客户：“电话我就不留了，卖房的电话一天接到好多。” 销售：“张先生，您放心！我们是正规公司开发的项目，一般再打电话之前，我会给您先发个短信！最主要的，我们近期可能会出来价格和一些优惠政策，如果有新的消息，我也方便及时告诉您！平时也不会打扰您的生活，您看” 客户：“我的电话是13xxxxxxxxxxxxx.” 销售：“好的，张先生！您的电话是13xxxxxxxxxxxxx，我记下来了。稍后请您注意查收我的短信，周五下午我再给您打个电话，确认周六的时间，您看可以么”
销售技巧（销售技巧是销售能力的体现,也是一种工作的技能，做销售是人与人之间沟通的过程,宗旨是动之以情,晓之以理，诱之以利。包括对客户心理,产品专业知识,社会常识,表达能力,沟通能力的掌控运用） 1．推销的同时，要使这客户成为你的朋友。 2．任何准客户都是有其一攻就垮的弱点。 3．对于积极奋斗的人而言，天下没有不可能的事。 4．越是难缠的准客户，他的购买力也就越强。 5．当你找不到路的时候，为什么不去开辟一条？ 6．应该使准客户感到，认识你是非常荣幸的。 7．要不断去认识新朋友，这是成功的基石。 8．说话时，语气要和缓，但态度一定要坚决。 9．对推销员而言，善于听比善于辩更重要。 10．成功者不但怀抱希望，而且拥有明确的目标。 11．只有不断寻找机会的人，才会及时把握机会。 12．不要躲避你所厌恶的人。 13．忘掉失败，不过要牢记从失败中得到的教训。 14．过分的谨慎不能成大业。 15．世事多变化，准客户的情况也是一样。 16．推销的成败，与事前准备的功夫成正比。 17．光明的未来都是从现在开始。 18．失败其实就是迈向成功所应缴的学费。 19．慢慢了解客户的消费心理，不要急于求成。 20. 你要知道人生没有失败，只有暂时停止成功。 21.销售随机性很大，没有一成不变的模式可去遵循。 22.彼此时间都珍贵，爽快才不会浪费时间。 23.整体形象让客户看得舒服顺眼，不是亮亮的正装才能赢得信任。 24.等客户词穷后，找出客户弱点再出击。 25.在销售过程中要讲究技巧。 26.有时沉默是金。 27.技巧只能参考不能完全的照搬复制，要有自己的特色。 28.营造轻松良好的谈判氛围不难，只要热情、激情适度就可以了。 29 适当为客户进行换位思考，让他知道以你的专业在他的角度怎么选择。 30 以退为进，最能拿下客户的销售技艺是不销售
XX项目接电说辞 “叮铃铃。。。”（电话响起三声内接听！）1.2.3 销售：“您好！欢迎致电XX售楼处，我是置业顾问XXX，很高兴为您服务！ 客户：“你好，你们项目在哪啊？” 销售：“您好！项目位于国贸向东45公里，京哈高速西集出口大运河畔！主要产品是联排别墅，不好意，先生（女士），怎么称呼您？您贵姓？” 客户：“我姓X！” 销售：“X先生，您好！我叫XXX，是您的置业顾问. 联排别墅买两层送两层，送花园、车位、露台，阁楼！超高附加值200%的使用率！” 客户：“我对项目位置不熟？” 销售：“我建议您过来看下项目。您是怎么知道咱们项目的？” 客户：“我没在附近！我是在搜房网上看到的广告，你们售楼处在什么位置？ 销售：“您好！售楼处在香河五一路香河一中对面，项目在西集出口7公里处，您开车从北京东四环四方桥或东五环五方桥走京哈高速香河出口出来向南3公里即到。您明天有时间么？我建议您到售楼处来看一下项目。” 客户：“明天不行，我上班呢，” 销售：“那您周末过来吧，” 客户：“现在卖多少钱一平米？” 销售：“联排别墅面积加上赠送达到200平米左右，价格是160—170万左右！” 客户：“我这还没有想好买多大面积呢，” 销售：“那我建议您先过来看看项目，这是一个临水而建的别墅，位于大运河和潮白河交汇处，周边环境非常的优越！您考虑多大面积的？” 客户：“我需要80-100平米左右吧，具体看你们的价格。” 销售：“咱们项目基本在100平米左右，非常适合自主或投资，” 客户：“现在有什么优惠么？” 销售：“目前的价格、优惠等政策还没有出来，当然，根据付款方式 不同，价格上也会有一定的优惠政策！我建议您还是先看看我们的产品，价格就算再低，不能达到您理想的居住环境您也不会买的，您说是吧。 销售：“X先生，稍后我会把我姓名和联系方式发到您手机上，您的联系方式是？” 客户：“电话我就不留了，卖房的电话一天接到好多。” 销售：“X先生，您放心！我们是搜房网的资深置业顾问，一般再打电 话之前，我会给您先发个短信！最主要的，XX项目近期可能会出来具体价格和一些优惠政策，如果有新的消息，我也方便及时告诉您！平时也不会打扰您的生活，您看？”客户：“我的电话是13xxxxxxxxxxxxx.” 销售：“好的，X先生！您的电话是13xxxxxxxxxxxxx，我记下来了，稍后请您注意查收我的短信，周五下午我再给您打个电话，确认周六的时间，您看可以么？” 客户：“好的。” 销售：“好的, X先生！您有问题可以随时打我电话，周六我会准备好 资料等您！祝您工作愉快！” 客户：“好的，谢谢！” 销售：“感谢您的来电，再见！”
电话销售新手常见的20个疑难问题解答! 打电话给客户，客户反感，这个好像是一个比较普遍的现象，怎么样不反感呢？有一个比较简单但很有效的方法： 就是每次准备与客户沟通前要想清楚自己这一次沟通要达到什么样的目的，比如：我只是想让客户知道我们产 品是什么，这一点明确了，就围绕这个设计说辞；还比如：我这次就是想和客户确定是否可以面谈，那么，同样，就围绕这个目的设计说辞。这样有一个好处，就是能够清晰简洁地表达你的意思。因为，客户反感主要是搞了半天不知道你在说什么。 大多数业务员有一个误区，就是每一次与客户沟通都是希望这一次就能让客户购买，其实这是不可能的，商务是需要一点点推进的，这一次我达到什么目的，下一次我准备达到什么目的，这样，逐步推进，每一个环节都在做简单的事情，每一个环节的沟通都会很有效。 要做到这一点，建议大家一定要做交流记录，做交流记录除了上述的好处以外，还有会留下你与客户沟通的痕迹，事后，无论这位客户是否购买了，你都可以从这些记录中总结出一些经验和方法。 说白了，销售其实就是把这些简单的事情做好，做到位，并且是坚持做，没有那么难的。 以下就是电话销售新手常见的20个问题解答： 【电话销售新手问1：电话营销，我成功吗?】 电话营销，让人熟悉，而又陌生，熟悉是因为我们常用电话，陌生的是对方得知你的目的是要推销某种商品，而发出的低沉而又不 算友好的声音，甚至于她会匆匆挂上电话，面对这种声音这种情况我们该如何处理! 答：从自己开始! 首先,从会问这个问题的自己开始,陌生开发的电话需要很专业的处理,有时候是我们的自信心不够,有些时候跟客户也需要学会调侃。 【电话销售新手问2：电话销售中,如何建立信任度?】 在电话销售中,双方彼此都是通过电话交流与沟通.但未见其人,也未曾参观过,客户就会缺发安全感啊,这时我该如何办呢? 答：电话销售建立信任要通过，语气、用词。 电话销售建立信任要通过，语气、用词，对公司产品的了解，对对方的尊重，自己的专业度等方面。后面的问题，要解决最好是多通电话，和对方沟通的时候要表现出真诚，发自内心，特别重要的是要学会倾听，不要老是想自己要讲什么。和当面沟通一样，要鼓励 对方多讲话。 【电话销售新手问3：电话销售与网上销售谁更好?】 什么是电话销售?电话销售与网上销售谁更好? 讲师黄天倚答： 电话销售简单的说就是通过电话来寻找客户，销售自己的产品。电话销售和网上销售两者没有什么关系。网上销售是让顾客主动找 到我们。电话销售是通过电话开拓顾客，并且销售产品。电话销售是通过电话向客户推广产品,网上销售是等待客户自己下定单,本质上 来讲是完全不同的两马子事,很难讲到底哪个好! 【电话销售新手问4：因为我的年龄小,所以别人不信任我,怎以办?】 讲师黄天倚答：倚老卖老,倚小卖小! 倚老卖老就是说：你的资格、经验、阅历是顾客为什么要听从你的意见的理由倚小卖小就是说：你可以跟你的顾客展现出你需要得到帮助的一面，在这个世界上，任何人只要是正常健康的，都愿意去帮助别人!黄老师在大学时代就开始卖百科全书，从几百到几万不等。那个时候黄老师没有任何的销售经验，第一是*勤快!当别人7.8月份在吹冷气的时候黄老师却在烈日下扛着象砖头一样重的百科全书去 扫写字楼。那个时候经常讲的一句话就是我是一个销售的新人。今天您可以先看一下买不买都没有关系。当然你买了我很高兴，您不买 至少也可以给我一些建议，告诉我如何可以把推销这份工作做的更好!就那一个暑假，黄老师没有任何底薪，一个月就赚了9000块以上。*的就是倚小卖小。今天黄老师可以倚老卖老!跟顾客说还是经验比较重要：)
恒大置业顾问call客技巧汇总（超全） 电话营销决不等于随机打出大量电话，靠碰运气去推销房子，而是通过Call客，有计划、有组织并且高效率地扩大顾客群、提高上访量、成交量。 一、Call客资源获取 通过多渠道获取潜在客户资源，实现目标客户群搜索范围最大化。 1.渠道来源 （1）本项目资源：前期各阶段的来访、来电客户； （2）拓客渠道资源：看房团、巡展、陌拜、派单登记表所搜集客户信息； （3）项目数据库资源：高端车主、企业家名录、政府公务员、商超VIP、合作单位、其他项目来电来访等数据信息； （4）短信公司截流数据：竞争楼盘进线截流电话号码； （5）重点社区电话；话费分级电话；重点行业电话。 2.客户上门及成交转化率排名
多次Call客结果表明，各类客户资源上门和成交转化率排名如下：本项目资源>拓客渠道>客户会资源>代理公司资源>短信公司截流数据。 3.资源循环利用 各渠道资源不断循环CALL客，筛选有效客户：每次CALL客分A、B、C、D类客户，A、B、C为不同诚意都有效客户，D类为无效客户，对A、B、C类客户进行录入，间隔1个月左右，循环A、B、C类有效客户，再次分A、B、C、D类客户。 4.CALL客结果分类 A类——肯定来，并确定上门时间； B类——有时间就来，不确定上门时间； C类——没兴趣，但后续有其他优惠或周末活动时愿意接收短信或电话通知； D类——直接挂断或没兴趣，不愿意接收项目任何通知。 二、Call客前的准备工作
1.专业知识的准备 （1）结合项目的房地产专业知识（销讲、房地产基础知识、政策等）；（2）项目的卖点（包括产品、地段、品牌、价格）； （3）所售项目的答客问。 2.工作状态的准备 （1）保持热情友善、充满激情； （2）注重电话礼仪：控制语速、语调、音量、清晰度和礼貌用语；（3）接听电话前要及时清除口中咀嚼物； （4）保持电话铃响三声内接听电话，并使用标准用语，如：“您好，XX（项目名称），我是XXX，有什么可以帮到您？”。 3.营销工具的准备
小蜜蜂说辞 1、客户开发：1、XX先生/女士，您好！我们在金阳医院有一批临街现铺正在火 爆销售中……是一个综合性的购物广场的商铺，类似于世纪金源购物中心，但比世纪金源的定位更高端，打造的是一个世界名品购物中心（奥特莱斯名品折扣店）。这种档次的商场只有在北上广深等一线城市才有的，在贵阳是首家。商铺位置非常好，紧邻地铁口，总价20万起，面积9-240方都有。现在进行内部团购活动，仅限100个名额，活动即将截止。您一定要抓住本次内部团购的绝佳机会！走，现在我就带你去看一下。 2、项目概况？ 本项目名叫喀斯特城市广场，是围绕450亩的喀斯特公园而建的，总建筑面积16万，。整个项目整体打造的是贵阳市唯一的一个吃喝玩乐购为一体的大型旅游商业综合体。,现在在售的是我们项目一期的奥特莱斯购物广场，主要经营世界奢侈品牌、精品超市、品牌餐饮等。从负二层到正四层，价格区间在1-5万/m2，面积从9-240/m2都有的，我们是一铺一价的，具体看您选的楼层和位置。我们商铺预计在6月份开盘，目前正在做开盘前的认筹活动，只需要交认筹金，就可参加开盘的选房活动，开盘时还能享受交1万抵3万的团购优惠，为了保证我们的商业会100%做起来，我们公司会跟我们的业主签订10年返祖协议，返祖回报率为8%每年，所有风险我们都给业主考虑到了，您买过来只需坐享租金回报就好了，这么好的投资机会千万不要错过，您现在就去看一下吧！ 3、你们项目在什么位置？ 喀斯特城市广场位于观山湖区核心商圈，具体位置在金阳南路与石林东路交汇处（金阳医院和老客车站的中间位置），属于区域内最成熟、最核心的位置，是未来的商业中心。 4、你们项目是现房吗？具体交房时间是什么时候？ 我们是准现房，全部结顶，现在在做外立面。我们项目引进的希尔顿酒店年底开业，整体商场是明年4月份试营业，6月份正式开业。具体的交付时间是2016年6月之前。 5、项目是否有独立产权？具体年限是多久？ 有的，每一间商铺都有一个独立的产权，是40年。而且三证齐全（房产证、契证、土地证） 6、你们项目附近交通方便吗？有哪些公交车？未来会通地铁吗？ 1、项目是在城市主干道金道大道上，距离老城区约15分钟车程，市政府约5分种，世纪金源购物广场约2分种车程。从项目驱车至高铁北站也只需要10分车程，交通非常方面。 2、项目附近公交站牌：金阳南路（中）、石林东路、金阳医院等，公交线路：金阳1、2路、公交29、K47、60、71、77、208、217、219、220、222、22 3、22 4、229、、237等多条线
桃花源来电接听说辞 您好！万科桃花源很高兴为您服务。我是置业顾问XX,怎么称呼您？ 您好，XX先生/女士，桃花源位于万科城市花园南侧，泰城路东侧，是万科在城阳的第六个项目。总建筑面积56万平米，是个规模较大复合型社区。你考虑多大面积？产品类型规划为85-105㎡套二、套三户型，南北通透。户型多样，总有适合您的户型。我们项目位于城阳区核心位置，周边环境配套都非常完善，无论商业、交通、教育、医疗都非常便利，我们销售中心在万科玫瑰里项目，城阳南部片区市民运动公园西侧，阜城路上，您可以到销售中心了解项目，由于项目信息目前不是很全面，您可以留一下联系方式，现场将第一时间通知您最新消息。我是这里的置业顾问XX，稍后将我的联系方式发给您，您有什么问题随时给我打电话就可以。 答客问 1、问：项目具体位置？ 答：项目在兴阳路南侧、民城路西侧（万科城市花园南侧） 2、问：价格多少？ 答：具体价格未定，您可以先到现场了解项目信息及周边环境。 3、问：产品类型？ 答：85— 105平套二、套三户型。产品类型多样，户型设计合理。 4、问：周边有哪些商业配套？ 答：佳家园、利群商场超市仅需约5分钟车程，周边还有宝龙大润发超市，以及国货等商场都仅约10分钟以内的车程。北侧约5分钟路程还有一个大型农贸市场。小区西侧还有一个小型农贸市场。每天都可以买到经济实惠且新鲜的瓜果蔬菜。 5、问：周边的交通配套是怎样的？ 答：周边有929、905路公交车可达城阳区内各大商圈。 374、103、932路公交车可到达李沧、市区等地。 另外还有即青快客直达四方区，方便快捷。小区东侧既是青银高速，到达市区仅需约20分钟车程。 6、问：小区内部及周边有教育配套设施吗？
电话销售说辞 1.销售顾问：X先生∥X小姐，您好，这里是华润集团开发的华润橡树湾售楼中心，我是销售顾问XXX，因为我们橡树湾项目即将会在8月份首次盛大对外开盘，现在项目特举办新老客户办VIP卡送优惠活动，您现在只需1000元办理一张VIP卡，开盘选房时就可以抵扣10000元的房款优惠。打电话就是想通知您我们橡树湾项目的优惠信息，顺便咨询下您近期有买房子投资或者自住的打算吗？ 客户1：哪里的房子？客户2：哪里的房子？ 销售顾问：项目位于河西洋湖垸湿地公园北岸，工业职业技术学院斜对面，从猴子石大桥过去车行5分钟；橡树湾项目是世界500强华润集团旗下的华润置地在长沙继开发华润凤凰城后的有一经典巨献，华润凤凰城在市场上取得良好的口碑，连续四年销售排行长沙的前三名； 客户2：太远了，我不考虑那边的。 销售顾问：我们项目的地段是非常好的，属于大河西先导区的核心位置，而且是洋湖国际新城板块，湘府路大桥开通后我们这里到市中心也就15分钟车程，随着洋湖垸湿地公园，地铁3号线及酒店，写字楼，学校和医院的投入使用，我们项目所在的区域绝对会成为长沙首屈一指的豪宅区。我建议您可以先来我们售楼处现场参观一下，了解一下我们项目的具体信息，相信您绝对会满意的。 客户：大概有什么样的户型？ 销售顾问：现在推出的是一期的第一批产品，面积区间从86㎡-180㎡，从两房到五房均有，N+1户型为主赠送面积大，使用率非常高， 而且我们的户型方正实用，动静分区，干湿分离，户户都朝南，您可以自由选择任何户型。客户：你们那价格大概多少？ 销售顾问：我们项目是属于第一期，还没有正式对外销售，所以价格暂时还没报价。您可以到我们售楼处先参观一下样板间，刚好我们现在开盘前有VIP卡办理。开盘选房的时候凭VIP卡可以参加1000抵10000的活动，没有选中房源的话1000块钱会免费退还给您的。 客户：你们那配套怎么样？
接电说辞 置业顾问：万科新品展示中心，很高兴为您服务！ 客户：你好，是万科铁西北二路的项目吗 置业顾问：是的，这里是万科朗润园项目，我是置业顾问XXX（业务员姓名），怎么称呼您 客户：我姓XX。你们项目具体位置在哪儿 置业顾问：XX先生/女士，您好，万科朗润园项目位于城西一、二环之间，北二路与肇工街交汇处，临近瑞胜汽配城。您是怎么知道我们项目的 客户：我是通过XX知道的。（如：网络、报广、路过、路牌、项目地围挡、老业主、亲友介绍等其他途径） 置业顾问：朗润园是万科继去年成功开发金域国际后的又一力作，本案规划有电梯高层（18层）、景观洋房（9层）及公寓类产品，项目周边交通便 利，多条公交线路均可到达，地铁一号线也途径本案，将为您日后的 出行提供便利。周边的购物广场、超市、菜市场等生活配套设施较为 完善，让您充分享受城区中心生活的便利。现在项目的接待中心已经 开放，您最好是来售楼处了解一下。 客户：你们售楼处在哪儿，怎么走 置业顾问：售楼处的位置在铁西广场西行约100米，原金域国际售楼处内。（注意提示客户接待中心与项目不在一起）您现在在什么位置 客户：我现在在XXX 置业顾问：您可以乘坐XXX（指导客户乘车路线） 客户：有多大面积的产品多少钱 置业顾问：您需要多大面积 客户：需要XXX（二室/三室） 置业顾问：朗润园项目全部为精装修住宅；根据客户需求介绍： 电梯高层面积规划有70-100平方米二房产品、140平方米三房产品， 户型以南北通透为主，均价约8000元/平，含1000元/平精装修费，
折合清水房均价在7000元/平； 景观洋房面积规划有160-170平方米，位于园区中心景观带上，南北 通透的户型设计，270度的景观效果，全面提升您的居住品质；洋房 均价约元/平，含1800元/平精装费，折合清水房价约8500-10000 元/平，更多详细的信息，如详细的产品户型，希望您到售楼处来我 可以详细介绍一下，我叫XXX。 客户：我在销售中心能看到什么 置业顾问：您能看到区域位置、园区规划、楼宇位置及面积分布及详细的户型图，本案预计7月份开盘认购，之前您需要对项目有全面的了解，确定意 向的户型，作个登记，方便将来有价格信息时，能第一时间联系到您。 您的电话是 客户：我的电话是XXXXXXXXXX 置业顾问：跟您确认一下，您的电话是XXXXXXXXXXX，我叫XXX，您有问题可以随时给我打电话，我会给您解答的。 置业顾问：您本周有时间来售楼处吗 客户：周XXX（约定来访时间） 置业顾问：好的。 2011-5-28
电话销售话术 打电话前准备工作，电话单，纸，笔，保持好的心情。 接通电话后，先生/小姐您好！ 打扰您一下，询问是否方便接听电话，如不方便，告知下次再打过去然后挂掉电话，做好记录下次再继续跟进，但尽量争取跟客户介绍产品的机会，如方便接听话术如下： 我这里是***项目置业顾问**，打扰您了给您打电话是想问一下，您有没有考虑过投资商铺呢？我们这里有低价商铺在出售，如客户说没考虑过，那我们要问一下，为什么没考虑过投资商铺呢，我们的商铺是**样的情况，（说出几条商铺的有点，能吸引客户的，例如，我们这里首付只需要几万块）尽量寻找与客户介绍产品的机会。（如有的客户询问你是怎么知道我的电话号码的，我们可以回答说随机拨打的，或用其他的借口带过。） 如客户说感兴趣或说考虑投资商铺说辞如下： 针对客户提出的问题做解答，如价格，面积等，但不要说的太过具体，尽量邀约到现场来看房，询问客户是否有时间到案场来看房，如过客户说现在没时间，接着询问您明天或者下午有时间吗？（记住要尽量给客户限定时间，而非要他自己定时间。）确定好看房时间后再说祝您生活愉快等寒暄语句，并告知会把自己的电话发到客户的手机上，（以便客户来访前与销售人员联系，）结束通话。 结束通话后，要在工作本上做好记录，及时发信息到客户手机上，（您好我是大雄江汉城**置业顾问，这是我的电话号码，您过来看商铺之前可以打电话给我，我来接待您，祝您及家人身体健康生活愉快！）在客户要来访前一天或上午在此发信息或打电话确认，提醒客户看房时间。 注： 1.自我介绍是非常重要。一定要在开场白中很热情地表示友善的问候和自我介绍这是开场白当中的第一个因素。 2.相关产品的介绍如果碰到有意向的客户要对自己销售的产品做一个简明扼要的说明这等于建立一座与客户沟通的桥梁。 3.介绍打电话的目的时有一点很重要就是突出产品对客户的好处。在开场白中要让客户真正感受到你对他的价值究竟在哪里。
房地产渠道——电call 关心数据，数据会告诉你一切 Call三表一本 陌电表 1.单张个数 2.资源排布 3.资源标注 每天意向客户登记表 1.整理数据库 2.方便对接 3.方便登记信息 每周杀课表 1.明确数量 2.提高效率 3.明确目标 客户意向登记本 1.汇总整理 2.防止丢失 3.方便交接 Call微信 相互提问/相互关系/相关开玩笑 发 1.发心情 2.发图片 动 点赞 评论（肯定+提问题） 情感交流（三个阶段：传递感情、提问问题、开玩笑、寒虚问暖）转 项目相关信息 正相关的 Call回访 温故而知新可以来访矣
1.约C类客户邀约做好铺垫 姐买房不是小事，你看这样好不好，为了让你更多了解房产优惠信息，做出横向对比，我三天后给你再联系你看好不好？ 2.学会运用寒暄 二次电话接通，一定要帮助客户回忆自己.(禁忌官方语言开场) 先寒暄后邀约，生活场景进入 3.封闭式提问 你看你是今天有时间还是明天有时间来看一下呢？那后天有时间还是周末有时间？ 等待客户做出承诺 Call主动权 在陌电当中，需要快速的了解客户，就要学会善于提问问题 掌握主动权 1.多用开放式的提问 减少容易被拒绝 多用开放式提问 如：“你考虑多大面积的？” “您购买最主要考虑哪些因素？”等等 2.采取“反问”的形式 抓住时机反过来问，一般客户在提问第一个问题的时候回答客户问题准备提出问题 3.详细的了解客户 封闭式提问客户来访时间。给客户两个答案选择 Call开场 每个人都蕴含着无限的潜能，为了领略更高的风景，时常提醒自己---你的助跑线长吗？ 1.有感情画面的进行声音传播，电call从模仿开始 2.不要压迫客户，尽量引导客户“你可以先来了解一下” 3.客户提问问题，代表客户是意向客户 4.简单介绍自己和项目，客户比较急躁采取占用一分钟 5.后续说辞要生活化、情景化；淡化广告，尽量采取拉家常的方式转达信息 节点爆破营销 稳、准、狠---邀约来访游刃有余 1.节点话术：因节力导，正义之师，伴随节点，释放活动 2.营造节点气氛：微笑也可以通过声音传播，平稳的控制气氛，需要有感情的释放才有威 力！
商铺拓客洽谈方法及说辞 1、开场白：自我介绍，问询客户对项目是否了解过（同时留意经营状况，为接下来的谈 资酝酿）。 2、来意告知：（无论是否了解）告诉一个好消息，项目临街商铺二年免租，要向客户介 绍。 3、区域介绍：向客户展示项目区域、路段发展前景（通过Ipad实景及地图）： 城市中心的中心、现阶段发展势头，提示客户做任何生意都不应放弃抢占先机的机会，更何况免租。 4、介绍项目及周边商业价值： A、人口：2年内可见的爆发前景：周边现已集聚云山诗意、凤城明珠、世纪花城几 大楼盘，仅我们片区的数个楼盘（万豪·水晶湾、海伦春天、世纪广场）等交楼后，就有过万住户数万人口，且为素质较高的庞大客户群。而且水晶湾二期三期及其它沿路楼盘不断开发，该区域将积聚过十万人口，辐射整个新城西片区，可能是清远这几年最有前景的区域。 B、商业氛围：世纪广场商业体（华润万家、步行街）带动、连通双干道（广清与清 远大道）的次干道商业价值是典型的商业大道类型。（可举例） C、商机：尤其与家居、装修有关的行业，应该立刻抢占即将交楼的商业机会，非这 类的行业，也能在集中数千户大量交楼的时段抢到先入为主的机会。 D、（零售业）进货交通优势：近轻轨、近高速，去机场、落广州和珠三角，分分钟 只是横荷到北门街的时间而已，做人轻松，做生意也轻松。 5、谈谈项目、豪气对赌： 您知道水晶湾是今年清远最热门的最传奇的冠军楼盘之一吗？ 知道：看来我们水晶湾真是街知巷闻啊，到我地到开铺想唔旺都难。 不知道：您信不信，如果您要在该区域买楼住，看过楼以后，不买我们水晶湾的话，我请你吃一个月的饭！ 6、和客户进行营商交流，增进客户贴心好感： 生意好不好？ 如果好做：既已做开呢门生意，为什么不充分发挥资源，开间分店？做一间又系做，
前言：由于11月26日活动当天来访量比较大，接待上要求简洁精练。要求销售人员声音洪亮，接待热情自信，产品介绍熟悉。项目的几大区位优势：潜力区位、恢弘大盘、综合体商业、专业运营、政策支持等几个主要卖点都要讲到。 接待来访客户 基本动作 执行轮接制度，依次轮接，客户由轮接同事负责接待和转交 轮接同事等候客户期间必须保持标准姿态和饱满的精神状态 客户进门，轮接同事必须主动上前迎接，并彬彬有理地说“客户到，欢迎参观！”，提醒其他置业顾问注意，同时其他置业顾问在不接待客户的情况下跟着说“欢迎参观”。置业顾问应立即上前，热情接待。 帮助客人收拾雨具、放置衣帽等。 通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。 标准说辞 您好，欢迎参观！我是百盛东金城的置业顾问×××，请问您是怎么过来的？（如果是跟公司大巴或者自己开车过来的的，询问一下其所在区域，如果是三十铺当地基本对本区位非常熟悉了，可以直接介绍项目信息及规划）。因为今天来访人员比较多，这边我给你做一个简单的区位介绍（引导客户去区位图） 区位说辞 您这边请，我给您介绍一下我们项目所在六安东部新城的整体情况： 我们项目位于六安市东部新城区，距离市区仅10-15分钟车程，距离合肥50公里不到，后期门前的312国道通车，仅需30分钟车程。距离合肥4E国际机场仅35公里，规划中的合六城际轻轨就有一个站点在我们项目北侧。 六安城市规划向东发展，由于城东所处位置的特殊，距离省会经济圈的便利，也是其成为市委市政府重点打造区域的主要原因。新城现规划分为4个生活居住组团和5个工业产业组团。规划范围面积230k㎡，规划建设用地面积约130k㎡，其中居住面积3005公顷，占总用地的23%，人口规模120万。并且东城每年新建成交付的以及在建当中的体量都是巨大的，这也是我们项目定位与此的重要原因。 沙盘说辞 以上说的是我们项目所在区位东部新城的情况，下面我给大家介绍一下我们项目的具体情况。百盛东金城项目位于312国道南侧，也就是门前这条路。项目东接创业路也即将于年底迁至
话销要点 习惯决定性格，性格决定命运，也许有人认为这与怎样提高销售技巧没有关系，但是提高销售技巧也是一个人性格养成的问题，而这个基础就是习惯。有一个好的销售习惯，不怕提高不了销售技巧。 我们来看一下电话销售的良好习惯 一、每天安排一小时。 销售，就象任何其它事情一样，需要纪律的约束。销售总是可以被推迟的，你总在等待一个环境更有利的日子。其实，销售的时机永远都不会有最为合适的时候。 二、尽可能多的打电话。 在寻找客户之前，永远不要忘记花时间准确地定义你的目标市场。如此一来，在电话中与之交流的，就会是市场中最有可能成为你客户的人。如果你仅给最有可能成为客户的人打电话，那么你联系到了最有可能大量购买你产品或服务的准客房户。在这一小时中尽可能多打电话。由于每一个电话都是高质量的，多打总比少打好。 三、电话要简短。 打电话做销售拜访的目标是获得一个约会。你不可能在电话上销售一种复杂的产品或服务，而且你当然也不希望在电话中讨价还价。 电话做销售应该持续大约3 分钟，而且应该专注于介绍你自已，你的产品，大概了解一下对方的需求，以便你给出一个很好的理由让对方愿意花费宝贵的时间和你交谈。最重要的别忘了约定与对方见面。 四、在打电话前准备一个名单。 如果不事先准备名单的话，你的大部分销售时间将不得不用来寻找所需要的名字。你会一直忙个不停，总是感觉工作很努力，却没有打上几个电话。因此，在手头上要随时准备个可以供一个月使用的人员名单。 五、专注工作。 在销售时间里不要接电话或者接待客人。充分利用营销经验曲线。正象任何重复性工作一样，在相邻的时间片段里重复该项工作的次数越多，就会变得越优秀。 推销也不例外。你的第二个电话会比第一个好，第三个会比第二个好，依次类推。在体育运动里，我们称其为“渐入最佳状态”。你将会发现，你的销售技巧实际不随着销售时间的增加而不断改进。 六、如果利用传统的销售时段并不奏效的话，就要避开电话高峰时间进行销售。 通常来说，人们拨打销售电话的时间是在早上9 点到下午5 点之间。所以，你每天也可以在这个时段腾出一小时来作推销。 如果这种传统销售时段对你不奏效，就应将销售时间改到非电话高峰时间，或在非高峰时间增加销售时间。你最好安排在上午8:00-9:00，中午12:00-13:00 和17:00-18:30 之间销售。 七、变换致电时间。 我们都有一种习惯性行为，你的客户也一样。很可能你们在每周一的10 点钟都要参加会议，如果你不能够在这个时间接通他们，从中就要汲取教训，在该日其它的时间或改在别的日子给他电话。你会得到出乎预料的成果。 八、客户的资料必须整整有条。使用电脑化系统。 你所选择的客户管理系统应该能够很好地记录你企业所需要跟进的客户，不管是三年之后才跟进，还是明天就要跟进。 九、开始之前先要预见结果。
海峡城项目精装样板间盛大开放 1.问候 您好，是xx先生/小姐吗？我是海峡城置业顾问唐蓉，这次海峡精心打造了2种户型的精装样板间140㎡，201㎡正式对外开放，特邀请您本周六日来售楼处看房，不仅能饱眼福还更享口福，针对首批看房的客户可参与《万国盛宴》海吃龙虾 本次推首的户型有115-201㎡以舒适性为主，高精装配置，大金的中央空调、威能地暖、科勒的全套卫浴给你带来不一样的体现，预计4月底开盘，我小唐提前一个月告诉您楼盘的信息就是想让您充分了解我们的产品…… 2.客户问答 客户问题（1）：价格是多少？ 价格还没有出来，去年我们销售价格在21000/㎡左右成为河西的日光盘，本次是今年的首开相信一定会超过去年的价格 客户问题（2）：释放优惠政策? 样板间开放并没有什么优惠活动，可以参与<龙虾节>的盛宴，但是如果你交新购房证明复印件可以提前拿到1万的优惠条件 客户问题（3）：什么时候开盘？ 预计开盘时间在4月底，你近期要准备好购房资金首付款具体数额你到售楼处的时候，我详细帮您做个购房预算 客户问题（4）：你们楼盘的位置，线路如何？ 请问是自驾还是轨道交通，自驾线路………….. 轨道交通线路……………班车接驳…………. 3.客户若表示有时间有兴趣参加，则邀约：
销售人员问题（1）：了解客户需求面积、价格、总价区间？ 销售人员问题（2）：邀约具体到访的时间，控制在48小时内，具体邀约动作3次 销售人员问题（3）：电话中自我推荐，互留电话，相互达成口头协议 4.CALL客级别划分： A 当天能确定到访 B 能明确到访时间C不拒绝不表态犹豫型D明确无购房意项 海峡城项目部
福聚明珠拓客方案 一、人员配置及安排 现有售楼部人员配置情况： 老员工分ABC三组，每组5-6人，合计17人 新员工3组合计20人 人员安排： 通过本轮拓客实战，由老员工带领新员工进行一对一指导，加快新员工学习进步的同时实现案场的大量导客； 分内外场，外场两天一轮换六天为一周期； 每天其中内场一组老员工+一组新员工：新员工协助老员工接待客户，在经历外场拓客的基础上深入的去理解内场销售及接待技巧，提高客户研判能力；其中自然到访按照轮排接待，拓客到访，义务接待； 每天外场两组老员工分别带领一组新员工进行地推式拓客扫街，遵守拓客机制，划分拓客范围，其中新员工可以借此机会实地练习项目销讲； 二、所需物料及相关配合 单页、名片、伴手礼、统一服饰拓客马甲、看房车全天候随时待命； 其中名片钉在单页上，进行身份绑定，锁定客户归属，保障新老员工利益； 三、拓客方式 路口插车：每天外场保证4人插车，选取两个大型十字路口，每个路口双向各一人，待红灯亮起，向停车等待的车主敲窗派发单页及伴手礼；（注：具体执行视路口交警协警管控力度，注意保护自己，不得顶撞公务人员） 地推： 地推层次包括商场，市场，门店，大型地摊； 地推范围包含全县城覆盖式扫街； 下乡： 以乡镇为单位，每个周期每组必须下乡一次，配合宣传车及音响设备进行项目宣传，每组组长带领骨干组员拜访当地村镇的村长等主要负责人，建立并维护关系网，为后期推售策略做铺垫； 四、拓客范围 梳理商铺成交客户样本共计80组
根据数据显示，客户大部分集中于周边乡镇，同时尤其以东南方向为主，后期拓客过程中，以县城中心为原点东西向街道为轴线扫过每条街道（具体参考正阳县城街道排布情况），针对周边乡镇，重点投放在东南两个方向为主； 五、拓客说辞及方法 插车说辞： （略微鞠躬，面带微笑以示尊敬)您好，看一下县城中心福聚明珠最火的商铺，买商铺可以找我，上面有我名片，谢谢；
保利林语来电说辞 一、 接听电话时请讲：“您好，保利林语，很高兴为您服务”切忌接起电话讲“喂”！ 电话铃响三声内将电话接听；如电话铃声超过三声，接听电话说：“不好意思让您久等，欢迎致电保利林语，很高兴为您服务” 接听中，随时保持对方的称谓（如x先生，x小姐） 接听客户电话时，客户在讲话的过程中请不要打断对方讲话。 准备挂断时，应客户先挂断后，置业顾问才可将电话挂断 保持正确姿势，左手接电话，右手拿笔记录来电信息。 接听电话时要保持面带微笑，声音音量适中，吐字清晰，内容要言简意赅，避免口音、禁用方言 客户留下电话后，应重复一遍电话号码，避免记错 一通电话接听应控制在3—5分之内 在接听客户客户来电的过程中，需了解客户的基本信息和产品需求，主要有以下内容：媒体渠道、所在区域、产品需求、面积区间、产品喜好、客户姓名、联系方式（最好是两个联系方式）、预约到访时间 在接听电话的过程中，请注意不要为了填写资料一直询问客户问题，要掌握好尺度，要在客户没有了解到想要的项目信息之前，置业顾问要将客户的基本信息和产品需求了解到，如客户已经将自己想要了解的信息都了解清楚后，置业顾问再想去了解客户基本信息和产品需求，客户会不予以配合并挂断电话。
在接听电话时，需在交谈的过程中将自己的名字报给客户，并让客户记住自己名字（三次为最佳记住姓名方式），可以在电话即将挂断时确定客户是否记得自己的名字。 接听电话过程中，不对客户透露实际折扣及实际每套具体房源价格。 在电话接听过程中要将客户的联系方式留下，在挂断电话之前和客户再校对一下客户的联系方式是否准确。 二、 置：您好，保利林语，很高兴为您服务。 先生（女士）请问怎么称呼您？（如客户不愿意透露自己的姓名，不要继续追问，以下交流时，适时询问） 客:免贵姓赵 置：赵先生，您好，您是怎么得知咱们保利林语的！ 客：在房地产报上看到的 1、你们项目在哪啊？ 置：保利林语位于南部新城的前进大街与102国道交汇处。 2、你们那有什么房子啊？多大面积的啊？ 置：我们林语项目规划有4种产品类型，分别为类独栋别墅、联排别墅、叠加别 墅、花园洋房，其中类独栋别墅为地下1层，地上3层，面积约为340平左右；联排别墅为地下1层，地上3层，面积约为300平左右；叠加别墅为地上6层，面积从到；花园洋房为地上4-5层，面积90平-200平不等。 置：赵先生，您想选择哪种产品？想要多大面积的呢？（反问客户需求，因为这是他主要关注点） 客：我想看看130平米左右的花园洋房。