别墅营销策划执行
方案
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2020年5月29日
运盛·美之国营销策划执行方案
(修正稿)
委托单位:运盛(南京)实业有限公司
报告单位:上海开启房地产投资咨询有限公司上海天启企业策划有限公司
报告日期:二00二年六月二十日
3 2020年5月29日
目录
一、南京别墅营销现状的反思 (3)
二、美之国的整体营销策划思路 (4)
三、营销推广阶段 (12)
四、各阶段执行事项 (23)
五、媒体策略与计划 (34)
六、公关促销活动策划 (41)
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一、南京别墅营销现状的反思:
去年下半年以来,我公司一直对南京别墅市场进行持续跟踪分析,发现南京别墅楼盘产品规划同质化现象相当严重。在产品魅力无法突围的情况下,营销手段和策略创新将成为别墅楼盘推广首要武器。当前,南京别墅的营销状况大致呈现以下几个特征:
1、销售温吞水状况明显:
无论是联排别墅,还是双拼、单体别墅,每月突破十套的楼盘少之又少。
2、广告宣传形式太过单一:
大都单纯依靠报纸这一传统纸媒体,传播区域不够宽广,对目标客户的针对性、锁定性不强。
3、销售手段基本以在售楼处守株待兔为主,主动营销缺乏。
4、高水准的公关促销活动基本没有。
上有分流(亚东、宁南、河西),下有堵截(瑞景、翠屏),后有追兵(金陵、天创、爱涛),美之国要想突围,实现预定目标,必须有所创新。
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二、
美之国的整体营销策划思路:
1、营销战略
品牌营销——立高:
三管齐下
产品导向——对准:
别墅营销策划经典案例 第一章项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1）项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略2）项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景： 1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技
产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求： 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析： A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环
境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNH OUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1 500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88％；3＃楼每单元约600M2，使用率为96％。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价1000 0元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析： 1）西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 2）高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/？左右。 3）南二环写字楼多为新建项目。市场分为“商住”形式的
别墅活动策划方案 篇一：别墅区营销活动策划初步方案 别墅区营销活动策划初步方案 活动方向：通过此次活动，进行别墅小区的装修营销活动 活动目的：让别墅区业主或潜在业主，认同随意居的工程工艺、施工管理以及企业文化，达到最终的签单 活动主题：“让爱驻我家”“心‘随’我动”【暂定】 活动地址：怀化市别墅区内，一栋简装修别墅内 活动时间安排：上午10点——下午4点 受众人群分析： 根据20XX年的《别墅人群分析》别墅购买人群分为以下几类：①年轻化的富豪：以体验式消费为主 ②已有别墅或高档住宅，希望改变现有居住坏境的人群：讲究居住环境，挑剔，注重细节 ③外来投资者：看好怀化地理优势、人文环境、城市发展前景，选择投资或长期居住者 ④隐蔽消费者：由于某种特殊原因，不能公开经济来源及消费记录的消费者 活动内容：以装修知识讲座为主传授实用装修技巧 家装风格展示施工工艺展示
小区风水实地讲解 活动方式： 活动分为四个主题： （1）“闻”——家装界专家讲座。 邀请家装行业资深专家人士，讲授装修知识、实用装修技巧、最新家装潮流趋势、主材辅材选用、居住风水实地讲解等等。 讲解内容以本套别墅为例，采取实地讲解方式，让参与者能够一目了然的对别墅以及装修知识、风水进行了解。在讲解装修知识，彰显怀化随意居的优质装修能力的同时，也向外宣传本别墅小区的优势。 加大讲师与听众的交流空间，并邀请开放商上台，形成三方交流，就听众最关注的问题予以解答。 （2）“望”——高端酒会、视频观摩 开放式高端酒会中设置视频大屏幕以及若干笔记本，播放随意居经典案例视频、建筑施工工艺、员工风采、企业文化以及开发方视频广告。 酒会采用冷光照明，明显区域展示小区开放方案例图片、随意居室内装修经典案例、施工工艺等图片。 葡萄美酒落英缤纷，古典音乐沁人心脾，名流雅士穿梭其中，或三五好友把酒畅谈，或因同一话题引为知己，或埋头于四周宣传画报，或醉心于视频观摩。
龙湖别墅营销策划书 摘要：龙湖是致力于成为中国房地产行业最受尊崇和信赖的全国市场领导者之一，致力于为客户提供优质的产品和服务并影响他们的行为。它创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。 经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。 从20xx年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段—即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。截至20xx年10月，公司业务已拓展至重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、常州、沈阳、杭州、青岛、大连、烟台、玉溪、宁波14个城市。 凭借“志存高远、坚韧踏实”的独特气质，龙湖成立17年来赢得了客户、合作伙伴、业内同行、政府的信任、尊重和赞誉。
随着成都龙湖长桥郡的巨大成功，龙湖开始了它又一个全新的项目—龙湖悠山郡。成都龙湖悠山郡紧邻长桥郡，位于成都牧马山的中央别墅区，悠山郡团队在20xx年末，20xx年初已经实现了悠山郡的一期销售，应市悠山郡加推了二期，目前销售状况良好，今在成都龙湖悠山郡取得辉煌的时候，居安思危，抒写20xx年下半年营销策划。 一、项目介绍： 成都一直对区域历来就有的说法是“南富西贵”，在整个西南面拥有最好的医疗，教育，娱乐，配套资源，毫无疑问也是整个城市总体发展的方向。成都龙湖悠山郡整个项目位于成都重点发展的天府新城的核心位置，在项目东北面试目前城市的CBD中心—天府广场核心区。该区域目前规划和建设有17家五星级酒店和33个大型的商场，其数量已经超过了现在三环路以内所有酒店和商场的总和，离我们项目也仅仅需要15分钟左右的一个车程。在项目西北面是空港经济区，目前的双流国际机场时整个西南地区重要的航空枢纽，能够满足高端客户较为频繁的商务出行需求。离我们的项目也只需要10分钟的车程。该项目是龙湖全集团规模最大的1个纯别墅项目，总规模2920亩，是长桥郡的3.5倍，相当于5个浣花溪公园，是未来4年龙湖在成都唯一的第一居所别墅项目。它是成都所有在建和已开发别墅项目中，景观用地和建筑用地面积比率最高的项目；项目和建设用地为景观用地两个部分，2920亩里面，龙湖用超过2000亩土地，投
如今，一种新兴的聚会场所“别墅轰趴馆”在北上广上悄然兴起，成为年轻人聚会的首选。“轰趴”即英文Home Party音译，意为个人家庭派对。几十人租下一套别墅，别墅内娱乐设施齐全，可以唱歌、喝酒、烧烤，还可以看电影、打桌球、玩棋牌，甚至能撕名牌，玩摇滚，疯狂整个白天或者通宵。轰趴馆主要客户年龄群体为20岁到40岁之间，以大学生、90、80年轻人、公司上班族、家庭成员为主，同时可以满足他们个性活力激情，喜爱团体活动，喜爱新生事物，喜欢高大上场所活动的心理。别墅轰趴馆场所等同于私人别墅会所形势，但没有会员制、等级限制，群体活动价格较为便宜，娱乐设施更贴近年轻人，想娱乐人人都可参与的聚会趴体。别墅轰趴馆其实抓住了现在年轻群体逐渐成为了社会的主力，有经济实力、娱乐多元化、个性化的契机，并做了市场细分与资源整合，把分散的娱乐项目整合到一起，解决年轻人娱乐消费高、转场难、环境差的问题。 别墅轰趴馆主要目标客户为当地公司聚会，家庭聚会，好友聚会，生日聚会等，也可以给外地人员提供旅游娱乐，同学好友聚会，异地活动聚会的场所。在当今互联网时代依托于网络宣传，目标客户群体不光是本地乃至全国各地都有，所以客源广泛。别墅轰趴馆区别于传统别墅私人会所，所以装修资金投入少。只提供场地服务，所以管理简单需要员工数量少；一次性投入除了基本物业水电费支出无后续经营费用，所以大约一年周期便可收回本。 西安是十三朝文明古都，是历史旅游名城，是科技名城，是西北内陆地区最大的城市，人口基数1000万以上。更为切身的一个感
受便是，这里高校众多，名校云集，据了解，西安是西部高等院校和科研院所较为集中的城市之一，全市现有普通高等院校37所，民办及其他高等教育机构36所（全国第一），博士点334个，硕士点826个，在校大学生120多万人，人数仅次于北京、上海，居全国第三位，是全国高校密度和受高等教育人数最多的城市。经过我们详细调研，西安属于西北内陆二线城市别墅轰趴项目暂属于空白市场，而且西安市本地人口众多，外地旅游人口丰富，大学生数量庞大。这些数据都证明在西安市开设别墅轰趴馆是极佳的选择，是不可多得的商机，是创业的好项目。
“别墅”营销策划方案经典案例 第一章项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1）项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略 2）项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景： 1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求： 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析：
A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88%；3＃楼每单元约600M2，使用率为96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析： 1）西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 2）高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/?左右。
别墅项目销售策划方案 会议方案编制： 发起部门：日期：年月日 相关部门审阅： **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日 **部；日期：年月日公司领导审批：
公司负责人：日期：年月日 一、从别墅的大环境 1、概述 别墅将体现居住人的身份和社会阶层作为主要攻关点去规划延展，空间居住的文化理念是别墅赖以生存和维系的基础，房地产消费群实际上是一个特定文化模式下的亚文化群，文化是整个社会生活方式的总和，而这些消费者的汇总就是在特定的区域中具有相类似的文化、兴趣、爱好、习俗等生活方式的人群，因此，体现身份和阶级性就成了别墅存在的主要根据。依山傍水而建的独立洋房，文人雅士商贾豪富的幽居之所，顺理成章地圈起一部分富足者，以居所体现他们与众不同的存在价值。 2、特征 中国房地产业经历了近20年来的大发展，特别是近来别墅热的升温，别墅的内涵与外延已发生了一定变化。使用对象从以前的少数特权人士到现在更多的富有人士。功能从以前的临时修养之所拓展到作为生活起居的第一居所，从以前的单纯的住所拓展到居住、办公兼有。但无论别墅的功能如何拓展，种类如何演变，别墅都不能缺少以下特征： ·别墅永远是为少数人建造，只有少数人才有条件享用； ·别墅意味着占用着大量稀缺资源，除奢侈占用土地之外，别墅大都依风景区、天然水域等稀缺资源而建造； ·别墅必须体现个性化，不能大批量生产。 3、分类 从别墅消费需求的角度我们大致可以把别墅归纳为6类：
⑴居家生活型别墅，就是把别墅作为第一居所需求 这种项目主要针对少部分经济实力雄厚的成功人士建造。比如圣美利加项目就有这种情况，开发商按照客户要求设计建造，完全体现别墅所有者的个**好和需求； ⑵度假型的别墅，也就是两套房，一套在市区，一套在郊区，5天在市区，2天在郊区。 这种居住与生活方式造就了这部分度假型的别墅需求，而且有预计说今后度假型的连体别墅需求量将会增大； ⑶出租型别墅，这种项目在北京、上海等经济发达地区较多。 例如在上海虹桥、在张江或金桥，有着很多外国公司的高级主管或外企员工，他们在上海一般不会把别墅买下来，但公司高额的住房补贴使得他们有能力租住别墅； ⑷旅游型别墅，那就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅。 在国外有许多专业的旅游投资公司从事这种开发，业主只要买下这座别墅的时段使用权，即可在指定的时间享受在此居住的待遇，平日有专职的物业公司代为管理，价格比同等档次的星级酒店便宜许多，最重要的是这里有一种独特的家庭氛围和人性化享受，度假就在属于自己的家里； ⑸办公型的别墅 一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。在上海市区有不少老洋房就被一些大公司作了办公之用； ⑹投资型别墅 由于很多别墅能够获得较高的租金收益，具有较高的投资价值，使其颇受投资者关注。
XX市xxxx国际度假区——xxxx小镇（一期） 《开盘前推广方案》
一、推广总体思路： 别墅生活，是高端生活场所的顶级形式，也高端人士的终极追求； 稀缺别墅，是现有土地政策影响下，别墅用地越来越少，市场越来越稀缺； 山水别墅生活，则是高端人士追求养生度假生活的不二选择； 这里，离市区仅十公里，纯正山水别墅，大自然养生度假生活版块，则少之更少； 加上邻畔X江之源，近享千亩原森，富氧生态之地； 这些都是目前项目对高端客群最有打动力的手牌之一。 可以说，项目得天独厚的大自然资源以及不可复制的地段，加上本次要推的稀缺产品，都将项目指向“藏品”级别墅。 而“X江源头+千亩原森+藏品”能够较为直接地奠定项目高端产品的形象。 所以推广围绕“X江源头”“千亩原森”和“珍藏品”更容易展开，以广告宣传的虚线结合营销活动的实线，虚实两线结合紧密围绕本中心主题铺排整个推广线较能产生效果。 广告虚线以大气高端的形象面市，强调“X江源头”“千亩原森”“藏品”，传递稀缺不可复制的地段信息，多个媒体配合进行。
同时在建立完善的微信平台，定期在自已的媒体做软性的项目话题推送。 活动实线，围绕“藏”字进行，多渠道展开宣传。整个活动线贯穿一个大型活动，即在每个小活动均做大型活动的相关预告宣传。根据客群的不同，定制不同的活动，多个点累客，中心点爆发，在围绕中心的高端主题活动将项目影响力推向高潮。 二、总体推广主题 “X江原森墅，天下争藏”---3000亩，地中海风情1.5度假生活城 营销战略组合 精准定向营销+轰动事件营销+圈层创新营销+跨界营销+媒介资源整合 营销战略组合说明： ?精准定向营销：挖掘符合本项目的准确客户群，派专人进行一对一面对面的定向销售，更精准更有效。 ?轰动事件营销：寻找XX市市场的敏感点，通过大型公关活动，迅速引爆市场，引发对xxxx项目的强烈关注。
长岛.销售策划案 一、上月销售数据分析： 1.销售情况 本月未发布广告，5月6日至5月30日共增加新认购13套，认购面积5134.46平米，合同总价67734537元。针对目前销售情况，制作以下表格分析。 销售状况布局图： 红色：表示以前认购粉色：表示本月认购灰色：表示暂不发售 参考上图，客户因社区外道路噪音因素制约，仍大多选择靠近社区中央部分的房屋，但通过本月销售说辞的有效引导，已增加了客户向社区边缘户型的选择。
各户型销售对比图： 通过上图、表分析，由于“非点”病情的影响，投资性客户锐减，以前销售看好的投资户型D，在本月没有认购，表明了此间投资者的观望与谨慎。B2户型在本月无认购，如在开盘后销售仍不佳，可通过结合价格的调整，提高此户型的性价比，达到促销的目的。 2.来电来访客户情况： 截止5月30日，我项目部本月共计接待来电26组，其中有效来电12组，即留有联系方式的；接待到访41组，其中完整填写来访客户问询档案的26组。 现就此26组意向性客户，进行罗列分析。 注：单位/组
来访客户认购客户
通过以上四组图表显示，现阶段来访客户主要是经过本项目时，因户外灯箱、路牌吸引所至，且由于“非典”后人们产生的对健康居住环境的需要，原在城内居住高级公寓的客户也转向开始选择别墅类项目自住。看房客户也从居住在本区域及对本地区有较高了解的群体转向于并不熟悉的人群。
上图显示，在目前认购客户群体中，外籍、港、澳、台的客户成交比例较大，因此，外籍人员贷款问题、该客户群体受顾媒体选择上，应进一步落实。
上图显示，我们下一步户外媒体发布地点、直投的重点，应放在CBD地区。 针对目前客户群中购买力最强的私企老板、公司高管，高级俱乐部的合作、宣传，势在必行。
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1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求： 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析： A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅
办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNH OUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1 500M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88％；3＃楼每单元约600M2，使用率为96％。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价1000 0元 M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析： 1）西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 2）高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元？左右。
山水湖滨别墅策划案 我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。 ——威廉姆·巴特勒·济慈 I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart. ——William Bartler Jice ——赛博地产顾问机构—— 前言 第一章、市场分析 一、无锡别墅市场分析 二、竞争对手分析 第二章、SWOT分析 一、现状分析 二、SWOT分析 第三章、产品策略 一、产品定位及布局规划 二、独立别墅外立面风格建议 三、其他物业形式的建议 四、功能配套 五、环境建议
六、物业管理规划 第四章、目标客户群分析 第五章、营销策略 一、推广案名、Logo 二、项目核心价值体系的建立 三、主题定位、广告语、卖点提炼 四、推广策略 五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场 六、价格策略 七、现场销售策略 八、阶段性媒体计划及SP活动策略 第六章、营销管理 一、营销管理 二、人员配置及培训管理 前言 别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。 继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。 对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业
别墅趴策划方案 篇一：20XX年会别墅轰趴活动策划 20XX年会别墅轰趴活动策划 20XX/1/21 一．活动目的 增进员工间的了解，增强大家的团队合作精神，缓解工作压力，娱乐的同时培养大家的能力，帮助新同事迅速融入大家庭。 二．活动对象 除大丽&思思外公司全体人员，共21人。客户数人。 三．活动时间 20XX/1/28 13：30 至次日8：00 另，年终总结1/28 上午9：00~11：00在公司举行，缺席迟到者罚款100元。周五上午推迟上班时间，11：00前必须到。 四．活动地点 江宁区龙眠大道龙庭水岸别墅区39栋104室。 地铁一号线南京交院站2号口下步行710米至龙庭水岸大门口，进去再走几分钟到。 五．活动准备工作 1/ 人员安排
策划小组：石佳卉、黄岩、骆梦秋、宋京霞 活动主持：黄岩 活动辅助：石佳卉、骆梦秋、宋京霞 菜品采买：石佳卉、黄岩、骆梦秋、宋京霞、黄学龄 活动物品采买：石佳卉 2/ 场地预订 已确定场地 3/ 邮件请帖佳卉负责 4/ 活动物品采买佳卉负责 奖品清单： 猴年台历：元/个*15个+元/个*13个=元 猴子玩偶：元/个*20个=312元 插座：元/个*2个=元 笔记本套装：元/个*4个=元 U盘：元/个*3个=元 活动物品清单： 奖励卡任务卡制作、充气筒、A4纸、彩纸、马克笔、跳绳1根（佳卉带） 小蜜蜂：43元/个+49元/个=92元 亮片：12元 气球：元/包*3包=元 5/ 食材采买
1/15列好菜品清单梦秋统计20XX年会菜单 凉菜: 1/ 凉拌黄瓜 2/ 干切牛肉 3/ 百味鸡 4/ 海带 5/ 剁椒皮蛋 6/ 桂花藕 7/ 花生米 热菜: 1/ 手撕包菜 2/ 排骨炖山药 3/ 芦蒿炒香干 4/ 红焖羊肉 5/ 水煮腰花 6/ 红烧肉 7/ 红烧鸡爪 8/ 水煮大虾 9/ 西红柿炒鸡蛋 10/ 酸菜鱼 11/ 青菜香菇
第一部分沈阳别墅市场分析 在本部分，我们将主要讨论沈阳的经济状况和沈阳别墅版块状况和浑南的别墅市场竞争态势分析。 一、沈阳市自然社会经济情况 沈阳市（曾名盛京、奉天等）土地总面积12980平方公里，地处北温带，属于受季风影响的湿润和半温润暖温带大陆性气候，沈阳辖九区一市三县，其中中心区面积163.3公里。1999年沈阳市总户数为212.6万户，总人口为677.1万人，其中中心区（市内五区和郊区九个街道）户数为112.6万户，占全市总户数的53.0%，人口为350.4万人，占全市人口的51.8%。 2001年沈阳市实现国内生产总值1238.0亿元，其中第一产业76.6亿元；第二产业542.0亿元；第三产业619.4亿元。 全市公路总长度5252公里，其中高速公路239.2公里。 2001年末沈阳市累积注册三资企业3820家，其中投产（开业）1305家。 2001年沈阳市加强绿化建设，全市累积建成绿地面积4729.4万平方米。 2001年沈阳市共有21所普通高等学校，共招收本、专科（高职）学生5.6万人，在校学生达16.8万人。2001年高等院校本、专科毕业生2.6万人。全年普通高等院校和科研机构共招收研究生4028人，在校研究生9660人，毕业研究生1442人。 2001年末全市城镇单位从业人员120.4万人，比上年末下降4.6%。在岗职工人数115.4万人，下降5.4%。到2001年末全市离岗职工为46.9万人。根据劳动部门统计，年末城镇登记失业人员13.3万人，登记失业率为4.7%。
2001年，全市职工平均工资为8172元。2001年城市居民人均可支配性收入为6386元。城市居民人均消费性支出为5515元。全市城乡居民人均储蓄存款为15350元。 按照沈阳市委市政府的“开发浑南，建设新沈阳，把浑南建设成为沈阳的浦东”的战略部署，2001年浑南新区的开发和建设全面启动。新区基础设施建设步伐明显加快。 二、沈阳市住宅市场发展状况 2000年住宅建设完成投资60.3亿元，比1999年增长18.9；竣工住宅面积422.9万平方米，增长6.3%。城镇人均居住面积由上年的8.12平方米增加至8.37平方米；农民人均居住面积达21.8平方米，比上年增加1平方米。 2001年住宅建设投资72.1亿元，比上年增长19.6%；竣工住宅面积444.2万平方米，增长5.0%。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米；农民人均居住面积达22.8平方米，比上年增加1平方米。 三、沈阳别墅市场发展状况及版块特征分析 （一）沈阳别墅市场的发展历程 沈阳的别墅市场始于1992年的河畔花园，当年的供应量仅有20栋左右。但是“河畔花园”在沈阳房地产市场上所起的作用是无法估量的，在许多沈阳人眼中，10年前的“河畔花园‘在如今仍然是最好的选择。 在1996年沈阳的别墅市场供应量达到一个顶峰，年供应量在250套以上，相比1992年增长了10倍。主要项目有静园、天辰景翠、靓马新村、靓马云珠、巴黎世家、凤凰花园等。 1997年、1998年，沈阳的别墅市场经历了一系列的调整和消化。在1999年，别墅又迎来一个新的高潮，市场供应量又达到200套左右。近期沈阳别
最新绝对经典的地产营销策划方案CBD与别墅全案策划1 胜战定江山——世外桃源CBD广场项目整合营销策划方案 新人文国际商务别墅全案营销战略案 营销推广策略 核心营销战略 动力型地产解码： 项目开发主题定位 项目市场定位 项目开发思路与风险分析 销售时机把握 销售运营篇 项目市场推广方案 新人文国际商务别墅全案营销战略案 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： ●项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略 ●项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。
B、项目立项背景： ●西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 ●市场需求： 产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析： A、市场概况： ●国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 ●国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 ●西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 ●北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 ●在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各
不墅营销策划案例 第一章项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： ●项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略 ●项目区位背景：产业不墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景：
●西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是都市动力型地产的集中板块，产业不墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 ●市场需求： 产业不墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析： A、市场概况： ●国外高档办公产品形态丰富，其中商务不墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积存，此类产品被称为“office pa rk”或“villa park”等。 ●国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 ●西安市场及西北地区尚无办公用不墅产品面市。 ●北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进不墅办公，但这些不墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。
●在全国范围内看，产业不墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHO USE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1500 M2，层高5.5米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88%；3＃楼每单元约600M2，使用率为9 6%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/ M 2，与北京一般高档高层写字楼售价差不不大。 B、西安写字楼市场简析： ●西安市高档写字楼集中在高新西区、南二环沿线和城内。 ●高新西区是高档次写字楼集中地，此区域写字楼以高层为主，多以智能化、高科技等服务配套吸引客户，其平均价格多在6000元/?左右。 ●南二环写字楼多为新建项目。市场分为“商住”形式的写字楼和纯商务写字楼两种，其平均价格在5000元/?左右。市场销售较好。
别墅营销策划方案 第一节项目背景 第二节阳宗海片区别墅市场 第三节SWOT分析 一、现状分析 二、SWOT分析 第四节营销策略 一、案名的释义及推广 二、项目核心价值体系的建立 三、主题定位、卖点提炼 四、推广策略 第五节营销管理 一、销售管理 二、销售人员前期培训 第一节项目背景 本项目是坚持内部市场运作的原则，以后勤生活基地的
进行建设，小区的规划建设以低密度、低容积、高品质、高档次为特点，但在推广过程中不能以别墅区进行推广，所以我们在推广过程中在规避别墅字样的同时必须让客户知道小区的高品质、高档次、，以次低价出现在客户的面前，从而激发客户的购买欲望，这是我们策划的目的所在。 第二节阳宗海片区别墅市场 一、春城湖畔度假村 春城湖畔度假村是新加坡吉宝置业有限公司投资开发的一流高尔夫度假村。吉宝置业在亚洲各地投资建设了众多高品质房产、商业地产和综合性社区项目。春城湖畔度假村位于阳宗海东岸，拥有两个世界级 18洞锦标赛高尔夫球场。除此之外，更配备休闲娱乐设施齐全的高档度假别墅。主要定位于纯粹高端客户。 二、云南华侨城 云南华侨城是华侨城集团、香港华侨城与云南省城市建设投资有限公司联合投资兴建的大型综合性旅游项目。项目位于昆明阳宗海旅游度假区北岸，总占地10380亩，总投资
40亿元，主要包括滇越铁路主题旅游、生态旅游小镇、体育公园、国际会议中心、顶级温泉SPA、温泉水公园、生态湿地及森林休闲公园等，华侨城立志将该项目建设成一个融旅游、观光、娱乐、度假为一体的高标准的国际化旅游度假胜地。建成后，项目将立足昆明，服务云南，辐射东南亚和全中国。云南华侨城已于2009年11月19日正式开工建设，项目一期预计2011年底投入运营。 三、凹子山石城休闲旅游综合度假区 阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区，由昆明佳达利房地产开发经营有限公司投资20亿元人民币开发。项目占地面积约2400亩，包括休闲度假中心、会议中心、会议观光酒店、户外运动俱乐部、生态养生居住小屋、草地高尚运动区、滑草运动区、九曲花街（休闲步道）及相关配套服务设施。项目已于2009年4月4日正式开工，目前正处于施工阶段。 四、云岭山生态旅游项目
别墅营销策划方案案例集团标准化工作小组 #Q8QGGQT-GX8G08Q8-GNQGJ8-MHHGN#
“别墅”营销策划方案经典案例 第一章项目总体策划 一、市场分析 1、项目背景分析： A、项目宏观背景： 1）项目时代背景：中国政府实施西部大开发的划时代战略 2）项目区位背景：产业别墅位于西安长安科技产业园，属产业园中的北示范区。 长安科技产业园是国家级开发区——西安高新技术产业开发区的重要组成部分，是西安市西部开发战略实施过程中的重点建设项目之一，建成后将成为中国西部最具科技创业潜力的产业基地。 B、项目立项背景： 1）西安是西部大开发的桥头堡，高新技术开发区长安科技产业园是城市动力型地产的集中板块，产业别墅是其中的示范性地产项目，是新型办公物业的大胆创新。 2）市场需求：
产业别墅的诞生源于市场对传统专业写字楼的种种非人性化因素的扬弃，对全新商务办公理念和方式的需求。 2、市场概况分析： A、市场概况： 1）国外高档办公产品形态丰富，其中商务别墅类产品在配套及人性化设计上有一定经验积累，此类产品被称为“office park”或“villa park”等。 2）国内高档办公用房需求日趋增长。开发能满足最新一代办公客户要求的人性化、生态化的写字楼已迫在眉睫。 3）西安市场及西北地区尚无办公用别墅产品面市。 4）北京、广州、重庆、西安等地，已有企业开始搬进别墅办公，但这些别墅建设时定位于居住，缺乏办公所须的商务环境。 5）在全国范围内看，产业别墅仍为高端稀缺产品。仅北京有可比性项目刚刚面市。 .森根国际：位于北京北苑地区，是北京第一家具有TOWNHOUSE风格的写字楼。项目分为四期，一期商务区具有浓郁的德国使馆风格，为三栋矮层德式风格写字楼。1＃楼地上地下各1500M2，层高米；2、3＃写字楼独立分为六个单元，2＃楼每单元约800M2，使用率为88%；3＃楼每单元约600M2，使用率为96%。项目车位、宽带上网等方面配套较完善。售价10000元/ M2，与北京一般高档高层写字楼售价差别不大。 B、西安写字楼市场简析：
中海别墅项目营销 策划报告
中海某某别墅项目营销策划报告 目录 市场篇 一、别墅大市场研判 (04) 二、板块市场研究 (12)
三、市场篇大结论 (24) 策略篇 一、SWOT分析 (25) 二、定位系统 (27) 三、营销策略 (31) 销售篇 一、价格策略 (35) 二、推案策略 (37) 三、客源销控 (39) 四、开盘条件 (40) 五、现场售楼处及样板段 (40) 六、现场售楼处 (40) 广告企划篇 一、案名 (43) 二、广告总精神 (43) 三、广告总口号 (43) 四、广告推广主题 (44) 五、媒体计划 (44)
六、阶段性营销推广 (45) 附件 销售管理程序及流程 (51) 广告投放流程 (63) [市场篇] ——前言—— ?上海的别墅市场在近两到三年呈现供大于求的现状,而由于当前全国和上海对于别墅用地的停止供应和上海经济的快速增长使得个人收入较大增长,别墅购买群扩大,在未来5到成为稳定的购房热点; ?随着上海经济的飞速发展,别墅的客户群也正在不断发展壮大,本地客户和外地来沪发展的实力阶层、海外归国创业人群将逐步形成新的别墅购买人群—新上海富裕阶层,该阶层将成为上海中高档别墅的最大购买群,但千万以上的顶级别墅依然以外籍人士和外地高端企业主为主要客源; ?从别墅的分布来看,随着一城九镇的开发和上海中心土地资源的日渐稀少和私家车的大量普及,上海别墅的外延将由当前的西郊和浦东移向自然原生态景观更为理想而距离市区半径更大的松江、嘉定、上海
远郊、昆山、苏州等地,并形成规模化、集中化的别墅大盘; ?以佘山为中心正在形成一个上海最大的、资源最好的高档别墅区——大佘山富人区; ?沪青平公路沿线别墅经过将近的发展,已经成熟。别墅档次已由原有的中低档,发展为中高档别墅的聚集区; ?西区的泗泾、松江、新桥、青浦是四个同质竞争的别墅板块,其供应的别墅多为200-300万总价的楼盘。对于现今”两头俏,中间冷”的别墅市场而言,200-300万的市场处于最为尴尬的境地。而各板块各有特点。 关键词:”供大于求”、”新上海富裕阶层”、”集中开发”、”佘山富人区”、”松江新城板块”、”泗泾板块”、”新桥板块”和”沪青平板块”。 第一部分、别墅大市场研判 一、上海别墅市场的大势分析 1、上海的经济稳定快速发展将成为上海未来别墅的最有力支撑。 (1)上海经济连续快速增长,已连续保持两位数增长态势; (2)上海GDP的增加,城市空间的扩大、私家车的大量进入家庭、人们对