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用地申请==>项目立项==>消防报建、防雷报建、规划报建==>验收申请==>办理产权证 ※用地办事程序※ 一、征（使）用地程序和收费标准 1．征（使）用农村集体所有土地程序： （1）在被征（使）用土地所在地的村发布征（使）用地公告； （2）市规划国土局、镇规划建设办公室会同被征（使）用地的村委会、股份社做好征（使）用地补偿的调查、登记和核实工作； （3）市规划国土局、镇规划建设办公室根据调查登记核实的结果和规定的征（使）用地补偿标准，会同村委会、股份社和有关单位，拟订征地（使）用补偿安置方案，并在被征（使）用土地所在村予以公告，听取意见； （4）市规划国土局将已公告和听取意见的征（使）用地补偿安置方案报市人民政府批准实施； （5）市规划国土局或委托镇规划建设办公室与被征（使）用地的村委会或股份社签订征（使）用地补偿安置协议书，并按协议书规定兑现征（使）用地补偿费，交付土地。 2．农用地转用或征用经批准后，用地按下列项目和标准缴费：
（1）新增建设用地土地有偿使用费：28元/平方米； （2）耕地开垦费：一般耕地20元/平方米（现时有用地指标的 已减至15元/平方米，购买易地开垦指标的要缴45.8元/平方米），一级基本农田40元/平方米，二级基本农田35元/平方米；（3）耕地占用税：8元/平方米（集约工业区范围4.1元/平方米）； （4）公路控制线两侧纵深，一级公路为500米、二级公路为400米、三级公路为300米范围内的公路建设附加费：30元/平方米；（5）征地管理费：按征地补偿费总额的2.1%计收； （6）建设用地审批公告费：12000元/宗； （7）减免被征土地农业税费，按征地补偿费总额的3.3%计收，由被征地单位负责缴交。 （8）位于集约工业区内的建设用地在办理用地手续后，按顺府 办发[2002]33号文件'关于推行集约工业区建设的实施细则'内 的收费标准进行缴费。 二、农村村民申请建房条件和程序 1．农村村民申请建住宅用地条件： （1）年满18周岁以上，履行兵役义务，没有违反计划生育政策； （2）没有安排过住房用地的无屋村民，或村民需分户建房，但 原用地面积较小，不能分户建设的； （3）没有住宅空置、出租、出售或者改为经营场所的；
关于房地产前期开发报建工作的认识与体会 房地产开发是一项综合性很强的系统工程。整个开发流程是从拿地前的可行性分析到项目的规划设计再到施工、经营销售最后验收交付的一个持续性过程。这个过程具有涉及面广、开发周期长、投入资金大、环节繁多等特征。其中涉及多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化,都可能导致项目周期拉长、成本上升等风险。因此,项目开发必须遵循一定的程序,科学地开展工作。 作为开发企业开发一个项目，报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中，每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核，并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展的重要“通行证”。因此开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组成部分。在整个房地产项目的开发流程中，开发企业在政府各相关部门的监督管理下，通过内部各组织部门间经营活动的相互协调，并不断从政府各监督管理部门获取且反馈信息以最终完成项目开发目标，实现企业的经济效益和社会效益，报建显得尤为重要和关键。作为前期报建人，脑海中要始终强调时间管理的重要性并寻找优化报建流程中的关键路线，压缩整个项目的开发时间，提高自身资源整合能力和项目运作水平，防范并有效降低风险，增强企业的市场竞争力将是前期报建工作的核心。 作为前期报建人员日常工作中须做到“准、快”相对应的是“两拿”： 一是“拿人”。“拿人”是前期报建工作重点，关于人一定要认一个“准”字。从“拿地”到“拿证”到建设要行走于大大小小的几十个政府部门之间，最常涉及的几个部门：规划局、国土局、建设局、房管局、消防局、环保局、人防办、市政主管部门、水电燃气各主管部门，要尤为重视“准”字。这里要着重关注几门学问：一是政策解读，这些主管部门的人员可以说水平不一，学院派、江湖派、行政派鱼龙混杂。遇到懂行的交朋友拜师，遇到不懂行的咱们出主意，有条件上，没条件创造条件上。朋友帮你，一定要帮朋友想好退路。“思危、思退、思变”这是为官者的做事本质原则。业务熟练政策清晰，换位思考，他们也愿意交这样的朋友，这也是魅力所在之处。二是人脉梳理，理清这张网似乎事情就已经成功了一半，公司治理、渠道建立、“上压、下供”法等都是其精髓所在。
浅谈房地产开发经验 11、施工许可证 施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证 的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请 回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节 出了任何问题，直接就GAME OVER。 在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干 了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？ 到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已 经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。
我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序 中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。 因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工 程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许 可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是 把企业都给玩死了，他们就没得玩了。 12、放线、验线 这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是 规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可 证。放线后，测绘院会发出一份放线册。 在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。
报建手册 2007年7月
目录 第一部分项目开发报建流程1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7 第三部分项目建设阶段报建流程10 一、办理项目地名注册手续10 二、办理《项目立项》12 三、规划局13 （一）办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13 （三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29
（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61 五、城市管理局63 六、人防办76 七、消防局79 八、房管局82
报建规划 1、提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会 申请立项； 2、将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领 取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划管理处审批。） 3、在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地 规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。 4、上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规 划许可证。 5、在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单 位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯、市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。 6、到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：
（1）将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。 （2）到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 （3）到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。（4）到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 （5）与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 （6）按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图，送园林管理局审批。 （7）按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工程的立项请报当地人防办部门审批通过。 （8）到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。 （9）到当地城建档案馆签订建设工程档案移交协议书。（10）到当地建设局质监站签订建设工程质监协议，缴纳工程质监费。 7、领取建设工程规划许可证后，将准备实施的所有单体 建筑的施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图审查中心审查。审查通过后领取建筑工程施工图审核批准书。 8、如投资方（项目控股方）是国有资产，建筑工程必须
房地产项目开发报建报批流程概述-----------------------作者：
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房地产项目开发报建报批流程 前言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。 作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！ 此致 敬礼 营销策划部敬上
2003年12月29日
项目开发流程 一、土地使用权的取得 1.取得方式 1)行政划拨 2)协议出让 3)招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4)转让 2.流程示意（以拍卖为例）
3.细节阐述 1)信息资料部分 A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说 明）； B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环 境、区域竞争楼盘资料； C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预 测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析； D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传 统、背景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）； 2)前期可行性分析（机会可行性分析2） 一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价； 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 1生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理； 2可行性分析可大致分为三个阶段： 1.机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；
序言 《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。 作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。 作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。 衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。 中冶新奥（长春）房地产开发有限公司总经理： 二00八年八月
目录 房地产开发前期手续报建流程图 编者按 第一章土地审批事项-------------------------------------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权-------------------------------1 1.2建设用地批准书-----------------------------------------------4 1.3国有土地使用权证---------------------------------------------6 1.4土地利用验收审批---------------------------------------------8 第二章规划审批事项------------------------------------------------10 2.1建设用地规划许可证------------------------------------------10 2.2建设工程规划许可证------------------------------------------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书--------------------------------15 2.4建设工程规划管理移交单--------------------------------------17 2.5建设工程竣工规划核实通知书----------------------------------19 第三章建委审批事项------------------------------------------ -----21 3.1工程报建------------------------------------------------——21 3.2招投标管理、入场交易审批------------------------------------23 3.3造价管理审批------------------------------------------------25 3.4节能设计审批------------------------------------------------26 3.5质监管理审批------------------------------------------------27 3.6“双拖欠”审查----------------------------------------------29 3.7安监管理审批------------------------------------------------30 3.8监理备案管理审批--------------------------------------------32 3.9 勘查设计审批-----------------------------------------------33 3.10执法监察审批-----------------------------------------------35 3.11城市基础设施配套费缴纳证明---------------------------------36 3.12一次性缴费审批---------------------------------------------37 3.13 建筑工程施工许可证----------------------------------------39 3.14“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”---------------------41 3.15房地产开发资质证书-----------------------------------------42 3.16商品房预、销售审查意见书-----------------------------------45 第四章房地审批事项------------------------------------------------47 4.1建设工程产权产籍管理意见书----------------------------------47
工程项目报建程序是什么？需要的资料都有哪些？ 第一步 在完成规划报建和项目招投标后，领取项目工程报建表格： 1、建设项目施工报建审批表（一式5份）； 2、建筑工程施工许可证申请表（一式2份）。 第二步 办理建设工程项目收费（并缴费）： 1、由行业管理科计算相关费用并开出收费表； 2、由开发区财政局核算、收费和开出缴费发票。 第三步 办理建设工程施工合同备案： 1、领取建筑工程项目施工合同备案相关表格； 2、建设单位提供（附表一）中所列资料； 3、送市建工局审定并在市建设工程网上发布。 第四步 办理项目工程施工许可证 建设单位需提供（附表2）中所列资料 第五步 办理建筑工程放线联签 施工合同备案提交材料 1、申请单位的法定代表人证明书和法定代表人授权委托证明书（1份原件）； 2、委托人身份证（1份复印件，核验原件）；
3、施工合同补充协议两份（2份复印件，核验原件）（复印件中每页均盖合同双方公章）； 4、承包人资质证书（1份复印件，核验原件）； 5、项目经理资质证书（1份复印件，核验原件）； 6、工程承包人安全生产许可证（1份复印件，核验原件）； 7、项目经理安全生产考核合格证（1份复印件，核验原件）； 8、施工单位项目部组成人员文件（1份原件）； 9、施工单位项目部组成人员（项目经理除外）执业或上岗证件（1份复印件，核验原件）； 10、中标通知（1份原件）； 11、由银行出具的到位资金证明或银行、保险公司、专业担保公司提供的支付担保和履约担保（1份复印件，核验原件）； 12、工程量清单报价或投标报价预算书（1份复印件）； 13、其它说明材料。 注：以上材料提供复印件的，应加盖提供人公章。 办理报建手续、领取建筑工程许可证须提交以下资料： 1、国土使用证 2、中标通知书、交易服务费交费凭证、招标形式批复 3、审图中心审图资料 4、消防报建资料 5、施工单位营业执照、资质证书、项目经理证、五大员证 6、设计单位营业执照、资质证书 7、勘察单位营业执照、资质证书 8、监理单位营业执照、资质证书 9、建设工程用地许可证
（转）房地产开发报建流程及潜规则指南[全] 转载自斯佳丽转载于2010年05月06日 09:25 阅读(4) 评论(0) 分类：地产空间 举报 （非常感谢这位老兄的倾情奉献，此文对我太有用了。虽然不知道你是谁，可我觉得你是最可爱的人。谢谢） 中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬
开发报建流程及细则
目录 第一章开发中心职能概述 (2) 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目的主要内容概述 (4) 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目的工作要点及注意事项 (55) 第四节绩效考核标准 (59) 第三章用地类 (60) 第一节阶段性程序简述 (60) 第二节工作重点事项 (63) 第三节相关工作办理程序 (67) 第四章配套类 (93) 第一节阶段性程序简述 (93) 第二节工作重点事项 (95) 第三节相关业务办理程序 (98)
第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区）规 划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。 二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。 （二）用地类： 主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关证照。 （三）配套类： 主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复文件 土地证、建设用地规划许可证以及规划要点批复文件，是进行房地产开发的前提。简单说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复文件由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求以及现在对小户型比例限制要求等，这些指标都在这个批复文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及使用年限。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 2、立项、环境评估、 项目立项主要考察的是项目的投资额及可行性。目前全国各地由于市场经济的深度不同，所以在这方面的管理上也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方则管得非常严。立项到底需要什么材料也没有明确的规定。立项与其他程序的先后关系也是不确定的。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。目前为止，很多公司都是建设项目上马后，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办下来。 3、总平面图审查 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审查小区的建筑物是怎么排布的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，这些东西都是与设计院对接。 总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量，它直接关系到下一步的施工、销售、验收等等，这个过程一般最少需要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回修改才能通过。 4、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容则很多，如有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等。上述这三项线路从科学上考虑应从地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入各家各户。 管线的接入或引出往往受外部环境的影响较大。比如高压电线的接入口，一开始谈好了，
《房地产开发前期手续报建流程》 《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作 的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。 作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。 作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。 衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。 中冶新奥（长春）房地产开发有限公司总经理： 二00八年八月 房地产开发前期手续报建流程图 第一章土地审批事项-------------------------------------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权-------------------------------1 1.2建设用地批准书-----------------------------------------------4 1.3国有土地使用权证---------------------------------------------6 1.4土地利用验收审批---------------------------------------------8 第二章规划审批事项------------------------------------------------10 2.1建设用地规划许可证------------------------------------------10 2.2建设工程规划许可证------------------------------------------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书--------------------------------15
规划报建工作指南项目报建流程分为三步：建设用地规划许可证办理、建筑工程规划许可证办理、施工许可证办理。 一、建筑工程规划许可证办理 ⑴（小型和简单建设项目，按规定可不进行规划方案审查）直接申报总平面图及设用地规划许可证 ⑵（大型建设项目）申报规划设计方案（已审定总平面图及设用地规划许可证的项目） 资料： ①长沙市规划管理局规划审批申请表（加盖公章） ②建设单位申请报告（地址、内容、规模等，加盖单位公章） ③规划设计条件 ④已审定总平面图（复印件） ⑤建设用地规划许可证（复印件） ⑥国土部门的调查红线及测绘成果（复印件）或土地权属证明（附电子文件） ⑦长沙市规划信息服务中心道路上线且在有效期1/500 现状地形图1份 ⑧符合规划设计条件书要求的规划设计方案文本、图纸2套。 4天 程序： 1、将资料准备齐全在政务中心一楼业务窗口办理进窗，领取
一份业务回执单。 2、资料进窗后会定期送往长沙市规划局建筑工程规划管理处（项目所在区对应处室）。（一般资料进窗前后我们应前往规划局与案卷经办人与处室负责人沟通看此项目有些什么问题）经办人接到卷宗后，会先看现场并审查。通过审查后会在处室会议会审。 3、会审通过后与经办人确定举行规划设计方案评审会：时间，地点，各有关政府部门及人员，各专业专家（省项目通知建设厅设计处）。 4、准备设计方案文本、图纸等资料； 5、组织会议，收集各部门意见； 6、按各部门意见修改完善后再与各部门沟通（如各部门对设计方案不同意则需再一次方案评审会）通过。 7、经办人出规划设计方案审查会议纪要或规划设计方案审查意见书，处室人员同意后报局领导签字。 8 、最后卷宗会返回政务中心窗口，报建员拿回执单领取即可。 ⑶报建图审查阶段（省或市建委初步设计审查通过后详见后）资料： 1长沙市规划管理局规划审批申请表 2建设单位申请报告 3土地红线及电子文件
房地产开发前期工作流程一览表 （说明：本表由相关工作人员收集整理，如在实际办理过程有不符之处，请以实际程序和收费标准为准，本一览表只可作为参考） 序号办理部门办理事项所需资料 收费 标准办理 成果 缴费节点 一 工商 局注册科 公司工商 登记注册 1、名称预核准（变更）。 2、验资。 3、场地证明。 二 建设 局房产科 房地产开 发资质办 理 1、营业执照（注册资本800万以上）。 2、企业章程。 3、职称资格证原件10本（变更到本单 位）。 4、计委《立项批复》。 5、35%的项目资本金双控。 6、场地证明。 7、验资报告原件。 取得开发资 质。
建筑科 开发公司 备案 三 房产 局物管科 物管公司 备案 四 规划 局规划管 理科(招 拍挂土 地,在土 地出让 前,由城 建投公 司负责 办理) （一）《建 设项目选 址意见 书》 1、用地申请。 2、选址定点单（技术科）。 3、绘用地红线图。 4、提出规划设计要求。 5、审批《建设项目选址定点审批表》。 6、核发《建设项目选址意见书》。 1、《规划设计 条件通知书》。 2、用地红线 图； 3、《建设项目 选址意见书》。 说明：招拍挂 土地,第3项可 不办理。 五国土 局 土地交 易中心 （一）招 拍挂活动 实施 1、公告。 2、保证金。 3、委托书。 《成交确认 书》。
用地科（二）签 订土地出 让合同 1、缴纳土地出让金相关凭据。 2、城建投公司相关函件。 土地出让金发 票。 六 规划 局规划管 理科 （二）《建 设用地规 划许可 证》 1、办理建设工程规划许可证的报告。 2、立项批复。 3、土地成交确认书、国有土地出让合 同。 4、规划设计条件及附图。 5、已批准的规划设计方案（含1套CID 和电子光碟）。 6、用地红线图（1：1000）（国土提供）。 7、法律法规规定的其它材料。 8、审批《建设项目选址定点审批表》。 9、核发《建设用地规划许可证》。 《建设用地规 划许可证》。 七国土用地科（三）核《建设用地批
建筑工程报批报建流程 一般流程 1、可行性研究报告； 2、立项； 3、申请《建设用地规划许可证》； 4、总体规划平面图审查； 5、单体审查； 6、建设工程规划许可证； 7、建设工程施工许可证； 8、新建建筑物防雷设计报建审核； 9、人防施工图报建审核；10、消防设计审核；11、房屋预售许可证 一、项目前期立项 1、可行性研究报告 2、项目建议书 二、办理规划选址意见书 建设单位向规划部门提出申请，经规划审查会研究，按规定程序报批后，颁发规划选址意见书，同时提出规划设计条件。 三、办理《建设用地规划许可证》 建设单位根据规划设计条件，利用招标、委托等方式，委托有资质的规划设计单位做出修建性详细规划，报规划审批会研究，按规定程序报批后颁发《建设用地规划许可证》 四、办理土地使用证 建设单位依据《建设用地规划许可证》，到土地部门办理用地手续，同时规划部门提出建筑设计要求。 五、审批建筑设计方案 建设单位依据建筑设计要求委托有资质的建设设计单位做建筑设计方案，大型工程、沿主要干道、国道的工程需提报二个以上建筑工程方案，经规划审批会研究，按规定程序报批后实施。 六、办理《建设工程规划许可证》 建设单位依据经批准的建筑设计方案做建筑工程施工图，施工图经建设部门审图中心审查后，报规划部门申请办理建设工程规划许可证，办证时，土地手续尚未办理完毕但已同意使用的，应由土地部门出具证明。 七、办理《建设工程施工许可证》 建设单位依据建设工程规划许可证，到建设部门办理建设工程施工招投标手续和施工许可证。 八、批后管理 开工前，建设单位须到规划部门申请放线、验线，开工后，应申请验槽，否则视为违规建设。 九、工程规划验收 工程竣工后，经五方竣工验收（建设、勘察、设计、施工、监理），建设单位应到规划部门申报竣工验收，验收合格的办理建设工程竣工规划验收合格证。 5、
成都市房地产开发项目报规，报建流程 目录 第一部分：立项、前期规划报建手续 1、立项 2、设计条件、用地许可证 3、方案图审查规划许可证 第二部分：前期施工报建手续 1、项目卡 2、报建费 3、机构施工图审核 4、建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查 5、预售面积预测 6、预售面积审查 7、商品房预售许可证 第三部分：竣工验收阶段 1、城建档案馆备案 2、成勘院竣工测量 3、竣工并联审查 4、大产权办理
第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤） 一、立项 收件部门：市政务中心发展改革窗口 审批行政部门；成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局 收费标准：不收费 申请材料企业投资项目核准公司需准备资料： 1、项目申请报告； 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证； 3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）； 4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）， 6、窗口领取表格其他部门需准备资料；无 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门；成都市规划管理局 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 ⑴申请材料： A、公司需准备资料： 1、《设计条件、用地许可》申请表； 2、1：500红线图； 3、土地权属文件；
4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； B、技术部需准备资料： 1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。注意事项： 1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效； 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。三、方案图审查 审批单位：成都市规划管理局 审批时间：15个工作日 收费标准：不收费 ⑴申请材料： A、公司需准备资料： 1、建设工程设计方案送审单。 B、技术部需提供资料： 1、建设工程方案总平图5份； 2、建设工程设计方案2套； 3、日照分析综合计算图； 4、 A3幅面效果图2份 注意事项： 1、方案设计时必须一次设计到位，设计中对不确定的因素应事先与规
目录 第一章开发中心职能概述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、2 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目得主要内容概
述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、 、、、、4 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目得工作要点及注意事项………………………………、、55 第四节绩效考核标准…………………………………………………………、、59 第三章用地类…………………………………………………………………、、60 第一节阶段性程序简述、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、60 第二节工作重点事项…………………………………………………………、、63 第三节相关工作办理程序……………………………………………………、、67 第四章配套类…………………………………………………………………、、93 第一节阶段性程序简述………………………………………………………、、93 第二节工作重点事项…………………………………………………………、、95 第三节相关业务办理程序……………………………………………………、、98 第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及得政府职能部门较多,包括有市(区)规划 局、市建委(区建设局)、市(区)国土房管局、市(区)质监站、市(区)安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司(区供水所)、市(区)供电局、市政园林局、
建设工程报建流程及需要资料 一、初步设计审查（5个工作日） 1、申请书： 2、计委备案通知或立项批复（复印件）； 3、规划批准方案总平面图（查验原件，复印件须盖建设单位公章）； 4、勘察、设计合同（复印件）； 5、初步设计文件：立面效果图小样两份、初设说明书一份、初步设计图一套（含总平面图1份、建初图1份、结初图1份、水初图1份、强电初设图1份、弱电初设图1份、暖通初设图1份等），另单备地下室平面图1份、给排水总初图1份、住宅项目电视广播系统初设图1份（无专门电视广播初设图，可用弱电初设图代替）、防雷图1份（建筑高度80m以上项目）、转输水箱（水池）所在楼层给水平面图、地勘报告1份。 6、初步设计文件电子文档一张，内容包括全套初设图纸、设计说明、效果图等； 7. 住宅项目应报户型统计表 二、建筑节能审查备案（5个工作日） 建筑节能审查备案表 建筑节能设计图 建筑热工设计计算书 三、施工图设计审查备案（3个工作日）
（一）、行政审查 立项通知（复印件一份） 消防、规划、环保、广电等部门出具的行政审查意见（复印件各一份）。设计合同、资质证明正本（复印件各一份） 勘察合同、资质证明正本（复印件各一份） （二）技术审查 1、《建筑工程施工图设计文件审查备案报告》原件3份 2、《审查合格书》原件一份、《施工图审查报告》原件1份 3、审查合同、资质证明正本（复印件各一份） 4、《建筑节能设计审查备案登记表》原件一份 5、建筑施工总平图一份（加盖审查机构章）（复印件一份） 四、招投标监督备案 （一）国家（政府）投资项目比选监督备案（即办） 1、有效的项目审批部门的项目批准文件（原件或加盖比选人鲜章） 2、施工图设计文件审查通知书（复印件） 3、比选委托代理合同原件（委托比选的提供）
房地产项目报建报批流程 一、土地手续办理 1、土地出让合同；通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同； 2、土地用地勘测图。 3、建设用地批准书 4、土地契税、地税完税证明（财政局、地税局） 5、土地登记申请，审核发土地使用权证。 二、规划手续 1、项目总平面规划，规划设计方案申报经规委会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划许可证。 2、建设工程规划许可证，根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可证。 3、交纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案馆移交合约。 三、项目发改立项 1、项目申请报告 2、项目规划批文、总平面规划图 3、环境影响评价 4、抗震设防 5、办理完以上资料后报发改委审批后发立项批文。 四、工程施工手续 1、场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。 2、工程勘察，设计。根据单体工程规划具体要求进行勘察，勘察单位出详细勘察报告后，设计单位进行设计出施工图。 3、图纸设计审查；工程施工图审查（建委审图中心）、消防设计审图（消防局）、防雷设计审核（气象局）、人防手续（人防办）。 4、工程报建，勘察现场。 5、办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工。监理合同。 6、前期绿化设计，办理绿化审批手续。 7、建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。 8、建筑垃圾处置、商混供应合同。 9、交纳相关费用，社会劳动保障费、开发管理费等。 10、申办建筑工程施工许可证。 五、工程建设阶段 1、临时设施规划办理，规划放线验收工作。 2、开工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。 3、配套工程施工建设。 4、房屋面积测绘，办理房屋预售手续（房管局）。 5、签订销售合同。 六、工程项目竣工验收交付使用 1、建设项目单体工程验收。