房地产开发企业应预缴企业所得税
，，xx企业所得税是对中国内资企业与经营单位的生产经营所得及其他所得征收的一种税。房产企业一样需要缴纳所得税。今天我整理了有关房地产所得税的相关介绍，大家一起来了解下吧。房地产所得税预缴依据国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》国税函[2008]299号第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季或月预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季或月计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。依据国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季或月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。依据《中华人民共和国企业所得税月季度预缴纳税申报表A类》国家税务总局公告2011年第64号规定，实行查账征收的企业按月季度的实际利润额预缴。实际利润额的计算公式为：实际利润额=利润总额+特定业务计算的应纳税所得额-不征税收入-免税收入-弥补以前年度亏损该开发企业实际利润额=-100+16000×10%-300=1200万元应预缴企业所得税额为：1200×25% =300万元。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号一“关于未完工开发产品的税务处理问题”中规定：开发企业开发建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、
附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季或月计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及其附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。根据上述文件规定，房地产企业采取预售方式销售的开发产品预缴企业所得税时，应当按预售收入的预计计税毛利率分季或月计算当期毛利额，再扣除按预售收入预征的营业税金及附加以及相关费用后再按有关规定计算缴纳企业所得税。房地产企业所得税新政策一、新办法的显著变化点1、对非经济适用房项目的计税毛利率普遍降低了5个百分点根据国税发[2006]31号文的规定，经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%含3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%含20%，地及地级市的城及郊区不得低于15%含15%，其他地区不得低于10%含10%。新办法对上述规定作了两点调整：一是将适用于3%计税毛利率的项目由经济适用房扩大至限价房和危改房。因为这两类房的性质与经济适用房相同。二是基于我国房市现处于低迷状态，因此将非经济适用房项目的计税毛利率都降低了5个百分点。2、对三项费用可以预提新办法对三部分费用可以预提：一是出包工程，且限制预提费用不得超过合同总金额的10%;二是公共配套设施，按预算造价合理预提;三是应上交政府的报批报建费用、物业完善费用。而原内资房地产企业不得预提任何费用，外资房地产企业则规定对发生的绿化、道路等配套设施可以预提。新办法允许预提一部分费用，主要是考虑
房地产开发企业大多是项目公司，使以后年度发生的成本能得到合理的补偿。3、销售未完工开发产品取得的收入直接定义为销售收入原税法下，内外资房地产企业销售未完工开发产品取得的收入都定义为预售收入，只有在达到总局文件规定的完工条件之一时才由预售转为销售。新办法对企业销售未完工开发产品取得的收入直接定义为销售收入。二、新老税法的衔接原内外资房地产企业分别适用不同的税收政策，考虑到新老税法的衔接，国家税务总局明确规定：1、从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。2、房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。三、我局加强房地产企业的征管意见新办法的显著变化对房地产企业来说是一个政策利好。为积极扶持我省房地产企业健康发展，进一步加强房地产企业所得税征管，经我局与省地税局沟通协商，补充以下意见在全省统一执行：1、从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入按新办法第八条规定的计税毛利率执行。房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,由各省辖市国税局根据《通知》第八条规定的毛利率,并结合不同开发产品联合地税局确定，并报省国税局备案。2、对按3%计税毛利率执行的经济适用房、限价房和危改房规定了需要向税务机关报送的资料，以及对会计核算的要求。3、对可以预提的费用，从预
提的期限、预提的基数等方面加以规范以加强所得税征管。如当年发生预提费用时，需要向税务机关报送《预提费用明细表》;对预提的费用超过一定的期限应先并入应纳税所得额，待实际发生时再税前扣除。4、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入可以直接作为业务招待费、广告费和业务宣传费的计提基数，为防止企业重复计提，同时规定企业在会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。5、考虑到原外资房地产企业新老税法衔接，规定外资房地产企业根据国税发[2001]142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前年度期间费用，在2008年度汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。房地产企业所得税汇算方式a房地产企业开发的b项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元;2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元;2009年b项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。假设没有其他纳税调整项目，a
房地产企业在b项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税?a房地产企业财务人员认为，b项目竣工清算共计实现销售收入6000万元1000+2000+3000，发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元150+200+250，应纳税所得额
=6000-4200-600=1200万元，应缴企业所得税=1200×25%=300万元，
实际预缴企业所得税=16.5+25=41.5万元，项目竣工清算应补缴企业所得税=300-41.5=258.5万元。实际上，该财务人员并没有领会《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号相关规定的具体含义。第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，a房地产企业2007年度、2008年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非b项目完工前的预缴税额。第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度或月度计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。上例中，a房地产企业2007年销售收入对应的应纳税所得额
=1000×20%-150=50万元，2008年销售收入对应的应纳税所得额
=2000×15%-200=100万元。第三，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。b项目计税成本为4200万元，实际毛利率
=6000-4200÷6000×100%=30%，2007年、2008年实际毛利额与预计毛利额的差额分别为100万元[1000×30%-20%]和300万元
[2000×30%-15%]，毛利差额400万元100+300应当计入2009年度应纳税所得额。第四，确定2009年度应纳税所得额
=3000-[4200-3000×1-30%]-250+400=1050万元，应纳所得税
=1050×25%=262.5万元。以上计算结果与企业财务人员计算结果的
差额=262.5-258.5=4万元，形成此差异的原因在于房地产开发企业对于销售收入的理解不准确，将项目清算与所得税汇算相互混淆。该例中，清算仅指项目计税成本的最终结算，涵盖了3年的销售期间，而汇算指按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。，，xx企业所得税是对中国内资企业与经营单位的生产经营所得及其他所得征收的一种税。房产企业一样需要缴纳所得税。今天我整理了有关房地产所得税的相关介绍，大家一起来了解下吧。房地产所得税预缴依据国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》国税函[2008]299号第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季或月预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季或月计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。依据国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季或月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。依据《中华人民共和国企业所得税月季度预缴纳税申报表A类》国家税务总局公告2011年第64号规定，实行查账征收的企业按月季度的实际利润额预缴。实际利润额的计算公式为：实际利润额=利润总额+特定业务计算的应纳税所得额-不征税收入-免税收入-弥补以前年度亏损该开发企业实际利润额=-100+16000×10%-300=1200万元应预缴企业所得税额为：1200×25% =300万元。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业
所得税问题的通知》国税发[2006]31号一“关于未完工开发产品的税务处理问题”中规定：开发企业开发建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季或月计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及其附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。根据上述文件规定，房地产企业采取预售方式销售的开发产品预缴企业所得税时，应当按预售收入的预计计税毛利率分季或月计算当期毛利额，再扣除按预售收入预征的营业税金及附加以及相关费用后再按有关规定计算缴纳企
业所得税。房地产企业所得税新政策一、新办法的显著变化点1、对非经济适用房项目的计税毛利率普遍降低了5个百分点根据国税发[2006]31号文的规定，经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%含3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入
的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%含20%，地及地级市的城及郊区不得低于15%含15%，其他地区不得低于10%含10%。新办法对上述规定作了两点调整：一是将适用于3%计税毛利率的项目由经济适用房扩大至限价房和危改房。因为这两类房的性质与经济适用房相同。二是基于我国房市现处于低迷状态，因此将非经济适用房项目的计税毛利率都降低了5个百分点。
2、对三项费用可以预提新办法对三部分费用可以预提：一是出包工程，且限制预提费用不得超过合同总金额的10%;二是公共配套设施，按预算造价合理预提;三是应上交政府的报批报建费用、物业完善费
用。而原内资房地产企业不得预提任何费用，外资房地产企业则规定对发生的绿化、道路等配套设施可以预提。新办法允许预提一部分费用，主要是考虑房地产开发企业大多是项目公司，使以后年度发生的成本能得到合理的补偿。3、销售未完工开发产品取得的收入直接定义为销售收入原税法下，内外资房地产企业销售未完工开发产品取得的收入都定义为预售收入，只有在达到总局文件规定的完工条件之一时才由预售转为销售。新办法对企业销售未完工开发产品取得的收入直接定义为销售收入。二、新老税法的衔接原内外资房地产企业分别适用不同的税收政策，考虑到新老税法的衔接，国家税务总局明确规定：1、从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。2、房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。三、我局加强房地产企业的征管意见新办法的显著变化对房地产企业来说是一个政策利好。为积极扶持我省房地产企业健康发展，进一步加强房地产企业所得税征管，经我局与省地税局沟通协商，补充以下意见在全省统一执行：1、从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入按新办法第八条规定的计税毛利率执行。房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,由各省辖市国税局根据《通知》第八条规定的毛利率,并结合不同开发产品联合地税局确定，并报省国税局
备案。2、对按3%计税毛利率执行的经济适用房、限价房和危改房规定了需要向税务机关报送的资料，以及对会计核算的要求。3、对可以预提的费用，从预提的期限、预提的基数等方面加以规范以加强所得税征管。如当年发生预提费用时，需要向税务机关报送《预提费用明细表》;对预提的费用超过一定的期限应先并入应纳税所得额，待实际发生时再税前扣除。4、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入可以直接作为业务招待费、广告费和业务宣传费的计提基数，为防止企业重复计提，同时规定企业在会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。5、考虑到原外资房地产企业新老税法衔接，规定外资房地产企业根据国税发[2001]142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前年度期间费用，在2008年度汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。房地产企业所得税汇算方式a房地产企业开发的b项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元;2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元;2009年b项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。假设没有其他纳税调整项目，a房地产企业在b项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税?a房地产企业财务人员认为，b项目竣工清算共计实现销售收入6000万元1000+2000+3000，发生计税成本
4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元150+200+250，应纳税所得额=6000-4200-600=1200万元，应缴企业所得税
=1200×25%=300万元，实际预缴企业所得税=16.5+25=41.5万元，项目竣工清算应补缴企业所得税=300-41.5=258.5万元。实际上，该财务人员并没有领会《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号相关规定的具体含义。第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，a房地产企业2007年度、2008年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非b 项目完工前的预缴税额。第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度或月度计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。上例中，a房地产企业2007年销售收入对应的应纳税所得额=1000×20%-150=50万元，2008年销售收入对应的应纳税所得额=2000×15%-200=100万元。第三，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。b项目计税成本为4200万元，实际毛利率
=6000-4200÷6000×100%=30%，2007年、2008年实际毛利额与预计毛利额的差额分别为100万元[1000×30%-20%]和300万元
[2000×30%-15%]，毛利差额400万元100+300应当计入2009年度应纳税所得额。第四，确定2009年度应纳税所得额
=3000-[4200-3000×1-30%]-250+400=1050万元，应纳所得税
=1050×25%=262.5万元。以上计算结果与企业财务人员计算结果的差额=262.5-258.5=4万元，形成此差异的原因在于房地产开发企业对于销售收入的理解不准确，将项目清算与所得税汇算相互混淆。该例中，清算仅指项目计税成本的最终结算，涵盖了3年的销售期间，而汇算指按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。，，xx企业所得税是对中国内资企业与经营单位的生产经营所得及其他所得征收的一种税。房产企业一样需要缴纳所得税。今天我整理了有关房地产所得税的相关介绍，大家一起来了解下吧。房地产所得税预缴依据国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》国税函[2008]299号第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季或月预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季或月计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。依据国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季或月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。依据《中华人民共和国企业所得税月季度预缴纳税申报表A类》国家税务总局公告2011年第64号规定，实行查账征收的企业按月季度的实际利润额预缴。实际利润额的计算公式为：实际利润额=利润总额+特定业务计算的应纳税所得额-不征税收入-免税收入-弥补以前年度亏损该开发企业实际利
润额=-100+16000×10%-300=1200万元应预缴企业所得税额为：1200×25% =300万元。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号一“关于未完工开发产品的税务处理问题”中规定：开发企业开发建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季或月计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及其附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。根据上述文件规定，房地产企业采取预售方式销售的开发产品预缴企业所得税时，应当按预售收入的预计计税毛利率分季或月计算当期毛利额，再扣除按预售收入预征的营业税金及附加以及相关费用后再按有关规定计算缴纳企业所得税。房地产企业所得税新政策一、新办法的显著变化点1、对非经济适用房项目的计税毛利率普遍降低了5个百分点根据国税发[2006]31号文的规定，经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%含3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%含20%，地及地级市的城及郊区不得低于15%含15%，其他地区不得低于10%含10%。新办法对上述规定作了两点调整：一是将适用于3%计税毛利率的项目由经济适用房扩大至限价房和危改房。因为这两类房的性质与经济适用房相同。二是基于我国房市现处于低迷状态，因此将非经济适用房项目的计税毛利率都降低了5个百分点。
2、对三项费用可以预提新办法对三部分费用可以预提：一是出包工
程，且限制预提费用不得超过合同总金额的10%;二是公共配套设施，按预算造价合理预提;三是应上交政府的报批报建费用、物业完善费用。而原内资房地产企业不得预提任何费用，外资房地产企业则规定对发生的绿化、道路等配套设施可以预提。新办法允许预提一部分费用，主要是考虑房地产开发企业大多是项目公司，使以后年度发生的成本能得到合理的补偿。3、销售未完工开发产品取得的收入直接定义为销售收入原税法下，内外资房地产企业销售未完工开发产品取得的收入都定义为预售收入，只有在达到总局文件规定的完工条件之一时才由预售转为销售。新办法对企业销售未完工开发产品取得的收入直接定义为销售收入。二、新老税法的衔接原内外资房地产企业分别适用不同的税收政策，考虑到新老税法的衔接，国家税务总局明确规定：1、从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。2、房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。三、我局加强房地产企业的征管意见新办法的显著变化对房地产企业来说是一个政策利好。为积极扶持我省房地产企业健康发展，进一步加强房地产企业所得税征管，经我局与省地税局沟通协商，补充以下意见在全省统一执行：1、从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入按新办法第八条规定的计税毛利率执行。房地产开发企业销售未
完工开发产品的计税毛利率,由各省辖市国税局根据《通知》第八条规定的毛利率,并结合不同开发产品联合地税局确定，并报省国税局备案。2、对按3%计税毛利率执行的经济适用房、限价房和危改房规定了需要向税务机关报送的资料，以及对会计核算的要求。3、对可以预提的费用，从预提的期限、预提的基数等方面加以规范以加强所得税征管。如当年发生预提费用时，需要向税务机关报送《预提费用明细表》;对预提的费用超过一定的期限应先并入应纳税所得额，待实际发生时再税前扣除。4、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入可以直接作为业务招待费、广告费和业务宣传费的计提基数，为防止企业重复计提，同时规定企业在会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。5、考虑到原外资房地产企业新老税法衔接，规定外资房地产企业根据国税发[2001]142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前年度期间费用，在2008年度汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。房地产企业所得税汇算方式a房地产企业开发的b项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元;2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元;2009年b项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。假设没有其他纳税调整项目，a房地产企业在b项目竣工清算年度，即2009
年需要缴纳多少企业所得税?a房地产企业财务人员认为，b项目竣工清算共计实现销售收入6000万元1000+2000+3000，发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元150+200+250，应纳税所得额=6000-4200-600=1200万元，应缴企业所得税
=1200×25%=300万元，实际预缴企业所得税=16.5+25=41.5万元，项目竣工清算应补缴企业所得税=300-41.5=258.5万元。实际上，该财务人员并没有领会《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号相关规定的具体含义。第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，a房地产企业2007年度、2008年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非b 项目完工前的预缴税额。第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度或月度计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。上例中，a房地产企业2007年销售收入对应的应纳税所得额=1000×20%-150=50万元，2008年销售收入对应的应纳税所得额=2000×15%-200=100万元。第三，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。b项目计税成本为4200万元，实际毛利率
=6000-4200÷6000×100%=30%，2007年、2008年实际毛利额与预计毛利额的差额分别为100万元[1000×30%-20%]和300万元
[2000×30%-15%]，毛利差额400万元100+300应当计入2009年度应纳税所得额。第四，确定2009年度应纳税所得额
=3000-[4200-3000×1-30%]-250+400=1050万元，应纳所得税
=1050×25%=262.5万元。以上计算结果与企业财务人员计算结果的差额=262.5-258.5=4万元，形成此差异的原因在于房地产开发企业对于销售收入的理解不准确，将项目清算与所得税汇算相互混淆。该例中，清算仅指项目计税成本的最终结算，涵盖了3年的销售期间，而汇算指按照年度分别计算的企业所得税应纳税额，两者不能等同。，，xx企业所得税是对中国内资企业与经营单位的生产经营所得及其他所得征收的一种税。房产企业一样需要缴纳所得税。今天我整理了有关房地产所得税的相关介绍，大家一起来了解下吧。房地产所得税预缴依据国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》国税函[2008]299号第一条规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季或月预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季或月计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。依据国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季或月计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。依据《中华人民共和国企业所得税月季度预缴纳税申报表A类》国家税务总局公告2011年第64号规定，实行查账征收的企业按月季度的实际利润额预缴。实际
利润额的计算公式为：实际利润额=利润总额+特定业务计算的应纳税所得额-不征税收入-免税收入-弥补以前年度亏损该开发企业实际利润额=-100+16000×10%-300=1200万元应预缴企业所得税额为：1200×25% =300万元。《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》国税发[2006]31号一“关于未完工开发产品的税务处理问题”中规定：开发企业开发建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季或月计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及其附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。根据上述文件规定，房地产企业采取预售方式销售的开发产品预缴企业所得税时，应当按预售收入的预计计税毛利率分季或月计算当期毛利额，再扣除按预售收入预征的营业税金及附加以及相关费用后再按有关规定计算缴纳企业所得税。房地产企业所得税新政策一、新办法的显著变化点1、对非经济适用房项目的计税毛利率普遍降低了5个百分点根据国税发[2006]31号文的规定，经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%含3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%含20%，地及地级市的城及郊区不得低于15%含15%，其他地区不得低于10%含10%。新办法对上述规定作了两点调整：一是将适用于3%计税毛利率的项目由经济适用房扩大至限价房和危改房。因为这两类房的性质与经济适用房相同。二是基于我国房市现处于低迷
状态，因此将非经济适用房项目的计税毛利率都降低了5个百分点。
2、对三项费用可以预提新办法对三部分费用可以预提：一是出包工程，且限制预提费用不得超过合同总金额的10%;二是公共配套设施，按预算造价合理预提;三是应上交政府的报批报建费用、物业完善费用。而原内资房地产企业不得预提任何费用，外资房地产企业则规定对发生的绿化、道路等配套设施可以预提。新办法允许预提一部分费用，主要是考虑房地产开发企业大多是项目公司，使以后年度发生的成本能得到合理的补偿。
3、销售未完工开发产品取得的收入直接定义为销售收入原税法下，内外资房地产企业销售未完工开发产品取得的收入都定义为预售收入，只有在达到总局文件规定的完工条件之一时才由预售转为销售。新办法对企业销售未完工开发产品取得的收入直接定义为销售收入。二、新老税法的衔接原内外资房地产企业分别适用不同的税收政策，考虑到新老税法的衔接，国家税务总局明确规定：1、从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。2、房地产开发企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，新税法实施后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税收规定的比例计算扣除。三、我局加强房地产企业的征管意见新办法的显著变化对房地产企业来说是一个政策利好。为积极扶持我省房地产企业健康发展，进一步加强房地产企业所得税征管，经我局与省地税局沟通协商，补充以下意见在全省统一执行：1、
从2009年1月1日起，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入按新办法第八条规定的计税毛利率执行。房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,由各省辖市国税局根据《通知》第八条规定的毛利率,并结合不同开发产品联合地税局确定，并报省国税局备案。2、对按3%计税毛利率执行的经济适用房、限价房和危改房规定了需要向税务机关报送的资料，以及对会计核算的要求。3、对可以预提的费用，从预提的期限、预提的基数等方面加以规范以加强所得税征管。如当年发生预提费用时，需要向税务机关报送《预提费用明细表》;对预提的费用超过一定的期限应先并入应纳税所得额，待实际发生时再税前扣除。4、房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入可以直接作为业务招待费、广告费和业务宣传费的计提基数，为防止企业重复计提，同时规定企业在会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务招待费、广告费和业务宣传费。5、考虑到原外资房地产企业新老税法衔接，规定外资房地产企业根据国税发[2001]142号文件按收入与支出相配比而未扣除的以前年度期间费用，在2008年度汇缴时可一次性按新税法规定税前扣除。房地产企业所得税汇算方式a房地产企业开发的b项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元;2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元;2009年b项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费
用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。假设没有其他纳税调整项目，a房地产企业在b项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税?a房地产企业财务人员认为，b项目竣工清算共计实现销售收入6000万元1000+2000+3000，发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元150+200+250，应纳税所得额=6000-4200-600=1200万元，应缴企业所得税
=1200×25%=300万元，实际预缴企业所得税=16.5+25=41.5万元，项目竣工清算应补缴企业所得税=300-41.5=258.5万元。实际上，该财务人员并没有领会《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号相关规定的具体含义。第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。上例中，a房地产企业2007年度、2008年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非b 项目完工前的预缴税额。第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度或月度计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。上例中，a房地产企业2007年销售收入对应的应纳税所得额=1000×20%-150=50万元，2008年销售收入对应的应纳税所得额=2000×15%-200=100万元。第三，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业的应纳税所得额。b项目计税成本为4200万元，实际毛利率
房地产企业预交所得税能弥补以前年度亏损吗？ 字号选择:大中小日期：2008-02-25 日期：2008-02-25 来源: 中国税网 问：国税发[2006]31号文件中，开发产品在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，此应纳税所得额能弥补以前年度亏损吗？ 答：一、国税发[2006]31号文件的规定：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 二、《国家税务总局关于修订企业所得税纳税申报表的通知》（国税发[2006]56号）文件规定：（一）《企业所得税预缴纳税申报表》填
报说明：1、第1行“利润总额”：填报按财务会计制度核算的利润总额。 2、第2、3行：填报按照税收规定应做纳税调整的项目。从事房地产开发业务纳税人的“利润总额”应包括本期取得的预售收入计算的预计利润；在将预售收入结转为销售收入的当期，减去已计算缴纳企业所得税的原预售收入计算的预计利润。 3、第4行“减：弥补以前年度亏损”：填报按税收规定本期可弥补的以前年度尚未弥补的亏损额（用正数表示，不得大于第1 2-3行后的金额）。 （二）《企业所得税年度纳税申报表》填报说明：六、应纳税所得额的计算第14行“纳税调整增加额”：填报纳税人实际发生的成本费用金额大于税收规定标准，应进行纳税调整增加所得的金额。纳税人如有未在收入总额中反映的收入项目或者不应在扣除项目中反映的支出项目，以及超出税收规定的扣除标准的支出金额，房地产业务本期预售收入计算的预计利润等，也在本行填列。金额等于附表四《纳税调整增加项目明细表》第3列“纳税调增金额”第41行。 3、第15行“纳税调整减少额”：填报根据税收规定可在税前扣除，但纳税人在会计核算中没有在当期成本费用中列支的项目金额，
房地产企业年度汇算清缴特殊事项提示 新企业所得税法实施后，企业所得税年度汇算统一使用《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》（国税发[2008]101号），而填表说明要使用国家税务总局关于《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表》的补充通知（国税函[2008]1081号）的填表说明（以下简称：填表说明）。就房地产开发企业而言，计算缴纳企业所得税的依据应当按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）为依据（以下简称：新31号文件），汇算清缴时要结合“填表说明”进行处理。以下涉及几个特殊事项在此提示。 预售收入税金的处理 新31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入（为了便于表述本文简称“预售收入”），应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。对于按预售收入缴纳的营业税金及附加以及预缴的土地增值税，在季度（或月）预缴和年度汇算企业所得税时是否可以扣除，有些税务人员和纳税人理解为新31号文件下发以后，按预收收入缴纳的营业税金及附加不能在当期扣除。原因是国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发[2006]31号）与新31号的叙述的不同（以下简称：原31号文件）。 原31号文件规定，开发企业预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额。而新31号没有这句话。这显然是个误区，主要原因有两个。一是《国家税务总局关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[2008]635号），将预缴纳税申报表第4行“利润总额”修改为“实际利润额”，允许减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。虽然在这个环节没有规定扣除税金，但按预售收入缴纳的营业税金及附加应当在当期计算实际利润额时扣除。二是新31号文件第十二条规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。就这条而言，对预售收入缴纳的税金应当确认是“已销开发产品”而产生的。所以在计算预缴和年度汇算企业所得税时包括预缴的土地增值税和营业税金及附加都应当扣除。
房地产开发企业应预缴企业所得税 依据国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品 取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 该开发企业实际利润额=-100+16000×10%-300=1200(万元) 应预缴企业所得税额为：1200×25%=300(万元)。 《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)一“关于未完工开发产品的税务处理问题”中 规定：开发企业开发建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其 预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除 相关的期间费用、营业税金及其附加后再计入当期应纳税所得额， 待开发产品结算计税成本后再行调整。根据上述文件规定，房地产 企业采取预售方式销售的开发产品预缴企业所得税时，应当按预售 收入的预计计税毛利率分季(或月)计算当期毛利额，再扣除按预售 收入预征的营业税金及附加以及相关费用后再按有关规定计算缴纳 企业所得税。 1、对非经济适用房项目的计税毛利率普遍降低了5个百分点 根据国税发[2006]31号文的规定，经济适用房项目预售收入的 预计计税毛利率不得低于3%(含3%),非经济适用房项目按不同区域 分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列 市的城区和郊区不得低于20%(含20%)，地及地级市的城及郊区不得 低于15%(含15%)，其他地区不得低于10%(含10%)。 新办法对上述规定作了两点调整：一是将适用于3%计税毛利率 的项目由经济适用房扩大至限价房和危改房。因为这两类房的性质
房地产企业如何计算企业所得税？ 在线提问：我公司是一家房地产集团公司，在全国各地成立了70多家房地产项目公司。大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理，还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大，而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。最典型的是企业所得税预缴和清算办法。请问：下列说法是否正确? （1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。 （2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。 （3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。 （4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。 （5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。 （6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前年度亏损。以前年度亏损只能在年终汇算清缴时弥补。 （7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。 （8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。 （9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。 （10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。 （11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。 解答精要：从你提出的问题来看，你对房地产企业所得税政策还是很有研究的。由于2008年以前内外资企业所得税分别适用不同的所得税政策，加之有许
建筑企业的六种预缴 1、为什么要预缴税款？ 一是为了解决税款入库时间与纳税期间的矛盾。比如，企业所得税（包括新个税法中的综合所得）按年计算税款，如果都等到汇算清缴才入库，国家会等的花儿都谢了。 二是为了解决税源产生地与税款入库地的矛盾。 2、正是因为如此，我国在主要税种的征管体制中均引入了 预缴环节，主要包括两类，一是时间上的预缴，二是空间上的预缴。 3、一般企业经营地与机构地均在同一个行政区域，因此， 多数只存在时间上的预缴。而建筑业企业的一个鲜明特点是，经营地多与机构地多不在同一个行政区域，由此产生了多种预缴的交叉与混合。 4、增值税的两类预缴。 一是以预收款的方式提供建筑服务，按照现行政策规定，不发生纳税义务，无需进行纳税申报，但需要在机构地或者项目地预缴税款。 二是跨地级行政区提供建筑服务，纳税义务发生以后，需要在项目地预缴税款。 增值税的预缴，尽管操作时需要分项目预缴，但在本质上属于纳税人缴税现金的提前流出，因此毫无异议的，可以在
纳税人层面进行综合抵减。． 5、企业所得税的三类预缴（预分）。 一是总机构跨省设立的直接管理的项目部，需要按照实际经营收入的0.2%在项目地预缴，这个预缴属于分次概念，是空间上的预缴。 二是不实行总分机构汇总纳税的建筑业企业，一般按照季度向机构所在地预缴企业所得税，预缴时可以减除总机构直接管理的项目部已预缴部分（季度申报表主表第14行），这个预缴是时间上的预缴。 三是实行总机构汇总纳税的建筑业企业，一般按照季度由总机构根据三因素法对总分机构应预缴的税款进行分配，由总机构和二级分支机构分别向各自机构所在地进行预缴。这个预缴，也成为预分，是时间上的预缴与空间上的预缴的混合。 6、个人所得税的预缴（核定征收）。 从事建筑活动的个人，其个人所得税税目包括个体工商户的生产经营所得、对企事业单位的承包承租经营所得、工资薪金所得、劳务报酬所得等四个。 根据现行政策规定，多由项目所在地税务机关在预征增值税环节直接核定征收。 与增值税和企业所得税不同的是，个人所得税的预缴无法在机构地进行抵减，因此，把它称作核定征收更为确切，在本质上属于空间上的预缴。．
房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办[房地产金融] 悬赏点数10 2个回答435次浏览 河南过客2009-1-8 16:18:31 218.22.249.* 举报 房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办 回答 登录并发表回答取 消 在谷歌搜索房地产企业预缴所得税后但结算发现亏损预缴的所得税怎么办 系统推荐答案 zhiai302009-1-8 16:18:49 219.235.129.* 举报 1、房地产企业只要有所得税预缴，是不能进行零申报的，必须要按照预缴文件进行所得税预缴。 2、企业所得税预缴纳税申报表只有一个版本，年的季度的都一样。只能填累计金额，所属期1-3月，1-6月，1-9月，1-12月。第一行填你利润表的利润总额（你的利润表负数也要填负数），然后按照实际情况填写纳税调增调减，然后计算出应纳所得税额，就是你公司要预缴的所得税额。 3、具体如何调增调减请参考最新的房地产企业所得税预缴文件国税函[2008]299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》。 4、存在税务风险。 5、无论你利润表亏损多少，只要当期有预收房款，都必须按《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知进行预缴。
6、鸡放在狗窝里还是鸡。你预售款放在什么科目底下稽查局都查得到的，都是预售款，按照你们公司情况，按照当期预收房款的20％（对应你所在城市，有的是10％或15％）作为纳税调增项，乘以25％预缴企业所得税。 其他回答按时间排序按投票数排序 cylchw2009-7-13 9:14:00 124.131.164.* 举报 根据国家税务总局的规定，采取预售方式销售开发产品的房地产开发企业，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。这一规定有利于税收的均衡入库，但也增加了企业会计核算的工作量。它是企业会计核算方面的一项新内容。由于当期应纳税所得额并入、抵减预计营业利润后与当期利润总额（亏损）的反差很大，出现了有些企业即使亏损金额很大，却仍要缴纳较高企业所得税的现象。因此，如何使企业的所得税费用与企业盈利配比，并使预计营业利润在开发产品完工结算期得到正确抵减；如何在增加核算工作量的同时采用简便易行的核算方法，做好预计营业利润的计提、抵减核算工作，并确保核算的准确性；如何从科目间找出勾稽关系，方便自查税费提缴情况等，是一个值得探讨的问题。根据笔者在工作实践中的体会，采用同步登记法在“递延税款”归集或转回预缴企业所得税的核算方法，不仅能较好地处理这一业务问题，而且简便易行。 “同步登记法”一是指预缴的企业所得税与营业税费皆在“递延税款”核算，两者的明细账合并在同一账页中登记。虽然在“递延税款”核算营业税费目前尚有争议，但由于《企业会计制度》只明确营业税费的提缴过程，未进一步明确应在什么科目归集、结算转回，故笔者认为在“递延税款”科目核算较合理、可行。 二是指工程项目自开工至竣工销售，发生的经济内容均在同一账页中登记。实际数与预计数在同一账页反映，便于预计数的转回，实际数与预计数的对比，企业对税费提缴情况的自查等工作。具体做法及运用如下。 1.预缴企业所得税与营业税费的同步登记及有关科目间的勾稽关系的核对。 ①为使企业缴纳的所得税费与企业盈利配比，其预缴归集或转回的企业所得税在“递延税款”核算，借方核算由预计营业利润部分得出的企业所得税；贷方核算销售转回已计提的企业所得税，须结算，余额应为零。预缴的企业所得税和营业税费统一登记在七栏式明细账页上，前三栏分别登记借、贷、余；分析栏分别登记营业税费、企业所得税，蓝字登记预提金额，红字登记转回金额。销售结算后，该明细账余额为零。
房地产开发企业所得税管理办法 潍坊市国家税务局房地产开发企业所得税管理办法（试行）第一章总则 第一条为加强房地产开发企业所得税的监控管理，规范房地产开发企业的纳税行为，提高所得税科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，总局、省局有关房地产税收管理的有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于对全市范围内从事房地产开发企业的企业所得税管理。 本办法所称房地产开发企业，是指经有关部门依法批准成立，从事房产、地产开发经营的内资企业。 第二章应税收入 第三条房地产开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入两类。 房地产开发业务收入包括: 商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程（代建房）结算收入、商品房售后服务收入和出租房租金收入等 ; 其他业务收入包括: 销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让（出租）收入及其他收入等。 第四条房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入的确认原则，合理地确认各项应税收入的实现。 第五条符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工 : 1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）; 2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）; 3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。
第六条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入 ; 凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代扣代缴款项进行管理。 第七条对完工开发产品，应按以下规定确认开发产品销售收入 : （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）房地产开发企业采取委托方式销售开发产品的，并分别不同情况确认收入的实现: 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中 约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现; 、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开
中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴和年度纳税申 报表（B类，2018年版） 2020年修订 国家税务总局 2020年6月
B100000 中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴和年度纳税申报 表 （B类，2018年版） 税款所属期间：年月日至年月日 纳税人识别号（统一社会信用代码）：□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 纳税人名称：金额单位：人民币元（列至角分）
国家税务总局监制B100000 《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴和年度纳税申报表 （B类，2018年版）》填报说明 一、适用范围 本表适用于实行核定征收企业所得税的居民企业纳税人（以下简称“纳税人”）在 月(季)度预缴纳税申报时填报。此外，实行核定应税所得率方式的纳税人在年度纳税申 报时填报本表。 二、表头项目 （一）税款所属期间 1.月（季）度预缴纳税申报 正常经营的纳税人，填报税款所属期月（季）度第一日至税款所属期月（季）度最 后一日；年度中间开业的纳税人，在首次月（季）度预缴纳税申报时，填报开始经营之 日至税款所属月（季）度最后一日，以后月(季)度预缴纳税申报时按照正常情况填报。 年度中间发生终止经营活动的纳税人，在终止经营活动当期纳税申报时，填报税款所属 期月（季）度第一日至终止经营活动之日，以后月（季）度预缴纳税申报表不再填报。 2.年度纳税申报 正常经营的纳税人，填报税款所属年度1月1日至12月31日；年度中间开业的纳 税人，在首次年度纳税申报时，填报开始经营之日至当年12月31日，以后年度纳税申 报时按照正常情况填报；年度中间终止经营活动的纳税人，在终止经营活动年度纳税申 报时，填报当年1月1日至终止经营活动之日；年度中间开业且当年度中间终止经营活 动的纳税人，填报开始经营之日至终止经营活动之日。 （二）纳税人识别号（统一社会信用代码） 填报税务机关核发的纳税人识别号或有关部门核发的统一社会信用代码。 （三）纳税人名称 填报营业执照、税务登记证等证件载明的纳税人名称。 三、有关项目填报说明 （一）核定征收方式 纳税人根据申报税款所属期税务机关核定的征收方式选择填报。 （二）按季度填报信息
预交税金的会计处理 新《企业会计准则》以及相关规定未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式。 （一）预交所得税的会计处理 在实务处理中'预收房款预交所得税的会计处理一般有两种情况： （1）房地产开发企业所得税一般核算方法按预收账款当期的发生额扣除期间费用及税金计算缴纳所得税。会计分录如下： 借：应交税费——应交所得税 贷：银行存款 房地产开发产品完工后，企业应及时计算已实现的收入同时按规定结转成本，经过纳税调整计算出的所得税反映在利润表中： 借：所得税费用 贷：应交税费——应交所得税 计算出预缴所得税与应交所得税差额部分缴纳所得税时： 借：所得税费用 贷：应交税费——应交所得税 借：应交税费——应交所得税 贷：银行存款 对未达到收入确认条件的预收账款对应的所得税反映在应交税费栏，用负数表示。 （2）所得税会计的处理方式 若房地产企业在核算所得税按照可抵扣暂时性差异来确认对未来期间应纳所得税金额的影响，对预缴的所得税应确认为递延所得税资产，缴纳时同（1）一样，年终对未达到收入确认条件的预收账款对应的已上缴的所得税从“应交税费——应交所得税”科目转入“递延所得税资产——预售房预缴所得税”科目，会计分录如下；
借：递延所得税资产——预售房预缴所得税 贷：应交税费——应交所得税 （二）预交营业税及其附加的会计处理 预交营业税及其附加的会计处理一般较为简单，预交营业税金及附加税款时： 借：应交税费——应交营业税 ——应交城市维护建设税 ——应交教育费附加 贷：银行存款 年度终了，对达到收入确认条件的“预收账款”转人当年销售收入，按发生额计提“营业税金及附加”会计分录： 借：营业税金及附加 贷：应交税费——应交营业税 ——应交城市维护建设税 ——应交教育费附加 并将已缴纳的税金转入本年利润，反映在利润表的营业税金及附加栏同时对未达到收入确认条件的预收账款，反映在资产负债表“预收账款”的期末余额里，预交的税金由于税法上可以作为费用成本列支，这样会计和税务就存在差异。有的企业就确认递延所得税负债，而有的不作处理，反映在应交税费栏，即为负数表示。 对财务数据或指标的影响分析 房地产企业预售收入产生的递延所得税资产及预交税金产生的递延所得税负债对报表会产生很大影响： 案例一，利润总额为正时确认递延所得税资产的影响 一家房地产企业A，2008年发生预售房款收入100万元，当地税务机关规定的预征毛利率为15%，本期达到收入确认条件的预收款有30万元，相应成本8万元，期间费用及其他相关费用2万元，则年末预收账款的账面价值为70万元，
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发〔2009〕31号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。 二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建
造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
B100000 中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴和年度 纳税申报表（B类，2018年版） 税款所属期间：年月日至年月日 纳税人识别号（统一社会信用代码）：□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 纳税人名称：金额单位：人民币元（列至角分） 国家税务总局监制
B100000 《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴和年度纳税申报表 （B类，2018年版）》填报说明 一、适用范围 本表适用于实行核定征收企业所得税的居民企业纳税人（以下简称“纳税人”）在月(季)度预缴纳税申报时填报。此外，实行核定应税所得率方式的纳税人在年度纳税申报时填报本表。 二、表头项目 （一）税款所属期间 1.月（季）度预缴纳税申报 正常情况填报税款所属期月（季）度第一日至税款所属期月（季）度最后一日；年度中间开业的纳税人，在首次月（季）度预缴纳税申报时，填报开始经营之日至税款所属月（季）度最后一日，以后月(季)度预缴纳税申报时按照正常情况填报。年度中间发生终止经营活动的纳税人，在终止经营活动当期纳税申报时，填报税款所属期月（季）度第一日至终止经营活动之日，以后月（季）度预缴纳税申报表不再填报。 2.年度纳税申报 正常情况填报税款所属年度1月1日至12月31日；年度中间开业的纳税人，在首次年度纳税申报时，填报开始经营之日至当年12月31日，以后年度纳税申报时按照正常情况填报；年度中间终止经营活动的纳税人，在终止经营活动年度纳税申报时，填报当年1月1日至终止经营活动之日；年度中间开业且当年度中间终止经营活动的纳税人，填报开始经营之日至终止经营活动之日。 （二）纳税人识别号（统一社会信用代码） 填报税务机关核发的纳税人识别号或有关部门核发的统一社会信用代码。 （三）纳税人名称 填报营业执照、税务登记证等证件载明的纳税人名称。 三、有关项目填报说明 （一）核定征收方式 纳税人根据申报税款所属期税务机关核定的征收方式选择填报。 （二）行次说明 核定征收方式选择“核定应税所得率（能核算收入总额的）”的纳税人填报第1行至第17行，核定征收方式选择“核定应税所得率（能核算成本费用总额的）”的纳税人填报第10行至
房地产企业预交企业所得税会计处理方法探讨 2003年7月9日税总颁发了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号），明确规定：采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税。由于预计营业利润待开发产品完工结算调整时可以转回，该差异为未来可抵减时间性差异，会计制度没有明确规定该时间性差异对未来所得税影响的会计处理方法。所以，企业可自行选择所得税处理方法，可以选择应付税款法，也可以选择纳税影响会计法。分别介绍如下： 例：某房地产开发企业成立于2003年，主要从事普通住宅的开发、建设及其销售。当年新开工“欣欣小区”项目，4季度收到预收款2600万元（注：暂不考虑预收款涉及到的营业税及附加），当年亏损180万元；2004年1—3季度预售收入分别为850万元、1100万元、1200万元，本年利润均为借方余额，分别为：30万元、80万元、120万元，4季度初开发产品完工，第4季度“欣欣小区”项目主营业务收入5800万元，其中：预收款转入3000万元4季度实现利润总额1160万元。2005年项目全部销售完毕，全年“欣欣小区”项目主营业务收入6750万元，其中：预收款转入2750万元，实现利润总额1350万元。假设普通住宅的预计利润率为1 5%，所得税适用税率33%，无纳税调整项目，汇算清缴2003、2004、2005年企业所得税。 一、应付税款法下预计营业利润对未来所得税影响的会计处理 应付税款法是将本期税前会计利润与应纳税所得额之间的差异造成的影响所 得税的金额直接计入当期损益，而不递延到以后各期的核算方法。 2003年所得税费用和应交税金的核算： 应纳税所得额=2600*15%-180=210万元 应交税金=210*33%=69.3万元 （1）借：所得税 69.3 贷：应交税金-应交所得税69.3 （2）借：应交税金-应交所得税69.3 贷：银行存款 69.3 （3）借：本年利润69.3 贷：所得税 69.3 2004年所得税费用和应交税金的核算：
每年四、七、九、十二月的15号之前，均要填报企业所得税月季度预缴纳申报表，很多人在填写A、B类报表时经常出错，不是数据错误就是表内勾稽关系有问题，下面来说一说关于新版企业所得税月季度申报表A、B类报表的填报方法。 首先我们要明白哪些企业要填A类，哪些要填B类，这个问题很简单但也最关键!如果你的公司属于查账征收企业，有健全的财务核算体系，说白了就是有账本，能正常核算收入与成本，那么这样的企业就要填报A类报表。 如果是没有上述的正规财务账本，仅有收支流水账单的小企业或个体商户，那么就属于核定征收企业，此类就需要填报B类报表。 明白了自己所在企业的类型及需填报表后，我们还得注意，企业所得税预缴申报表A 类报表是目前80%以上公司需正确填报的报表之一，该表中的“营业成本”就是我们的经营成本，切记不包括销售费用、管理费用、财务费用和营业税金及附加，由于是预缴，填写的数据只是参考数，所以营业收入减去营业成本不等于利润总数，利润总数需要填写你账上的本年利润实际数。 企业所得税预缴申报表B类报表的收入总数=本年度累计取得的收入金额数，需注意缴纳增值税的收入要用不含税收入，缴纳营业税的收入用含税收入，因为是核定征收企业，所以不能享受小型微利企业税率，应用收入×税务机关确定的行业所得税额×25%税率进行缴纳。B类报表中的“营业成本”也不包括销售费用、管理费用、财务费用和营业税金及附加。
因此，有很多会计人员会把销售费用+财务费用+营业税金+主营业务成本填到“营业成本栏”，最后用主营业务收入-营业成本=营业利润数，从而导致了报表的填报错误。 汇桔网为企业提供专业的财务代理记账、税收筹划、财税代理等工商财税服务，覆盖全国各地，找代理记账公司就上汇桔网，自动匹配当地优质公司为您服务，专业高效的服务让创业变得简单。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 房地产企业所得税预征与结转的税务处理 开发企业的所得税预征与实际征收换算是一个较为复杂的过程，现根据国税发[2009]31号的有关规定，逐步将开发企业预征阶段税金处理与结转收入时的差额调整分析如下： 一、未完工开发产品的税务处理 国税发[2009]31号文规定：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 计税毛利率由国家税务总局进行了明确：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5％；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 采用计税毛利率法更加科学、合理、合法：计税毛利率法，对实际发生的费用、税金及附加，已于发生的当期依法在企业所得税前扣除，待开发产品完工后只需考虑产品的计税成本问题。 当期未完工开发产品的税务处理如下： 当期计税毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率 当期应纳税所得额=当期毛利额—当期期间费用—当期已交税金及附加 当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×25% 二、完工开发产品的税务处理 国税发[2009]31号文第九条规定的，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 完工开发产品的税务处理如下： 实际销售收入毛利额=预售收入确认的实际销售收入—计税成本（预售收入相对应的成本） 预售收入毛利额=当期预售收入×预计计税毛利率 完工年度应纳税所得额=实际销售收入毛利额—预售收入毛利额+当期应纳税所得额当期应交纳的所得税=当期应纳税所得额×25% 三、所得税预征操作案例及注意的事项 【案例】：某房地产开发有限公司2008年初开发“普通住宅”项目，整个工程于9月底完工，10月份投入使用。当年发生经济业务如下： 一季度发生期间费用25万元，收到预售收入300万元，“预收帐款”余额300万元； 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
房地产开发企业所得税 纳税评估指标体系 ,试行, 第一条为规范和加强房地产开发企业所得税纳税评估～提高纳税评估质量～根据《国家税务总局关于房地产企业所得税问题的通知》和《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》～结合房地产开发企业的行业特点～制定本评估指标体系。 第二条房地产开发企业纳税评估的环节、程序和评估处理按照《安徽省国家税务局纳税评估管理办法,试行,》的规定执行。 第三条房地产开发企业的纳税评估分为年度评估和项目评估。在房地产开发企业每一个开发项目竣工后～主管国税机关必须对其进行全面的项目评估,也可以将开发项目评估和年度评估结合进行。 第四条纳税评估资料的收集 ,一,企业申报资料 1(企业纳税申报表及附列资料, 2(企业财务会计报表, 3(企业其他申报资料。 ,二,纳税人提供的涉税管理资料 资质证书。纳税人进行房地产项目开发需要得到省建设厅颁发的资质证书,注明了1. 房地产开发企业名称、法定代表人、注册资本、资质等级等内容,。 2.土地使用证书。纳税人一般要经过“招、拍、挂”方式获得开发土地～并取得由土地部门签发的土地使用证书。
3.拆迁补偿协议。纳税人在取得土地后～通常都要进行旧房拆迁工作～拆迁时房地产 开发商要与拆迁户签订拆迁协议～并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。 4.项目立项批复。房地产开发企业需要到发改委,发展计划局,申请立项～在得到项目立项批复,规定了房地产开发的投资额、开发分期情况等内容,以后才能进行房地产开发。 5.建设工程项目登记备案的通知。房地产开发企业需要到发展计划委员会对其建设工程项目进行登记～在得到建设工程项目登记备案的通知,注明了项目建筑面积～备案有效期等内容,后才能进行建设。 6.建设工程规划许可证。房地产开发企业在开发前必须要经过建设局的规划审批～并办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证注明了建设项目名称、建设项目位置、建设项目规模、开工建设期限～并附有地形图和审批单,注明了项目内容、建设性质、开发栋数、结构、层数、总面积等内容,。 7.建设用地规划许可证。房地产开发企业需要得到建设局批准的建设用地规划许可证,注明了项目名称、用地单位、用地位置、用地面积等内容,才能够进行开发。 8.施工合同。房地产开发企业一般通过招、投标方式承包建设工程～并且与建筑施工单位签订施工合同,约定了工程款、工程款支付时间和方式、工程竣工日期等内容,。 9.建筑工程施工许可证。房地产开发企业在具体项目施工前要得到建设局颁发的建筑工程施工许可证,注明了建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、合同价格、设计单位、施工单位、监理单位、合同开工日期、合同竣工日期等内容,～方可进行施工。
房地产企业所得税的预缴和汇算清缴企业所得税的预缴和汇算清缴 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 , 《黄山市地税局房地产开发企业企业所得税管理办法》: , 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出 预计毛利率，计入当期应纳税所得额。计税毛利率确定为: , (一)开发项目位于黄山市城区及郊区的，计税毛利率为10%。 , (二)开发项目位于黄山市其他地区的，计税毛利率为5%。 , (三)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。 , 取得预售收入时: 预计毛利=10800000×5%=540000 国税函[2008]635号规定房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。“实际利润额” 借:递延税款—××项目—所得税 135000 贷:应交税款—所得税 135000 开发产品完工时，企业按会计成本结转已销开发产品成本借:主营业务成本—××项目 10515635 贷:开发产品—1号楼 4062887 —3号楼 3962887 —4号楼 2489861
国税发[2009]31号: , 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛 利额， 同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项 目与 其他项目合并计算的应纳税所得额。 , 在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之 间差异 调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料(鉴证报告)。 , 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工 程成本 确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定: 可售面积单位工程成本=成本对象总成本?成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 , 《国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》 (国税函 〔2010〕201号): , 根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发 〔2006〕31号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企 业所
房地产开发企业所得税预缴问题的探讨 一、内外资房地产企业所得税预缴政策的历史对比 在《企业所得税法》及其实施条例颁布实施前即2008年1月1 日前，内外资房地产企业的所得税政策具有明显差异，总体表现为“内外有别，内紧外松”。其中就房地产企业所得税预缴（本文仅探讨企业所得税预缴及相关问题）规定也存在一定的差异。具体可以通过下列对比表来说明。 二、国税函[2008]299 号文件产生的变化——六个统一 由于《企业所得税法》及其实施条例颁布实施，从2008年1月1 日起，企业所得税政策不再区分内外资企业即执行统一的所得税政策，特别是国税函[2008]299 号文的出台，又明确规定所有房地产开发企业从2008年1月1日起执行统一的企业所得税预缴政策。由此，对房地产开发企业所得税的预缴产生了变化。 （一）变化之一——统一了纳税人 文件明确规定“为贯彻落实新的《企业所得税法》”，仅适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人，一般包括内资、外商投资房
地产开发经营企业。这意味着内资、外资的房地产开发经营企业都要按照此文件规定预缴企业所得税，需要注意的是从事房地产开发经营业务的非居民纳税人不适用此文件。 （二）变化之二——纳税人适用范围的统一 国税函[2008]299 号第一条规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对其在开发产品未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，要按此文件规定预缴企业所得税。即该文件仅适用于：“按当年实际利润据实分季（或月）”这种方式预缴企业所得税的房地产开发企业。 根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十八条的规定，企业所得税分月或者分季预缴的方式主要有三种： 1、按照月度或者季度的实际利润额预缴； 2、按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴； 3、按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照经税务机关认可的其他方法预缴。 由此可见，不实行按实预缴所得税的从事房地产开发经营业务的居民纳税人不适用此文件。 （三）变化之三——计算方法的统一
浅谈房地产企业预缴税金会计处理 分享到：[日期：2012-03-16] 来源：作者：现代商业 童琴芬江苏五星集团建设有限公司 摘要：房地产企业预缴税金的会计处理问题目前新的会计准则与税法没有一 个明确规定，本文对房地产开发企业在其开发产品未完工前采取预售方式销 售预缴的营业税及附加、土地增值税及企业所得税的会计处理从账务处理的 意义、会计准则与税法要求的差异及实际操作中各种不同的帐务处理方法等 方面进行了分析和探讨，本文认为预售期间，预缴税费作为资产项目，反映 了一种特殊的税务资产，准确地反映了企业的法定税收义务的履行情况，更 真实公允地反映了企业的财务状况；在结算交付期间，损益表数据完全符合 会计准则的确认要求，实现了权责发生制原则、费用与收入的配比原则。 关键词：房地产、预售收入、预缴税金 一、预缴税金帐务处理的意义 1、税收作为国家财政的源泉，要求平稳匀衡，尽可能不要大起大落。为保证财政收入的相对稳定性，政府对商品房预售收入实行预征制，其 中主要包括营业税、城建税、教育费附加、土地增值税和企业所得税等 税种。 2、对企业来说，房地产是一个非常特殊的行业，开发产品具有开发周 期长和收入来源的分散性特征。房地产销售过程包括领取预售许可证、签订《商品房买卖合同》、工程竣工综合验收合格、买受人验收确认、办理产权 过户等环节。预售制度导致了销售资金回笼与收入确认时点之间的时间性差异。
二、会计准则与税法对房地产企业预缴税金处理的差异分析 1.会计准则的处理要求： 根据《财政部关于印发企业交纳土地增值税会计处理规定的通知》（财会字【1995】第015号）的有关规定，直接记入"应交税费"科目，具体会计处理如下：企业在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按税法规定预交的土地增值税，借记“应交税金——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目；待该房地产营业收入实现时，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“经营税金及附加”(房地产开发企业)、“经营税金”(外商投资房地产企业)、“营业税金”(对外经济合作企业)等科目，贷记“应交税金——应交土地增值税”科目。 新《企业会计准则》未对房地产企业转让销售不动产预收款计征企业所得税和营业税及其附加的会计处理进行明确，故实务中存在不同处理方式 2.税法的要求 (1)《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 (2)《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。