《住宅工程质量常见问题监理要点》

《住宅工程质量常见问题监理要点》

一、住宅工程质量存在的主要问题及成因分析

1.回填土尤其是外肥槽回填土施工不按照规范及工艺规程要求施工，造成回填土下陷，外墙散水与楼主体之间开裂，室外道路塌陷，甚至造成外线管道断裂。

2.住宅楼层高、室内净尺寸偏差超过规范允许范围

3.楼板裂缝：混凝土裂缝是一个较为普遍的问题，有些裂缝的出现早已被列为建筑工程中的常见质量通病之一。

4.墙体开裂：墙体开裂现象主要体现在管线敷设部位之顺管裂纹、柱或剪力墙与砌体之间的连结部位裂缝、粉刷空鼓开裂等等。

5.渗漏水：渗漏水问题亦是住户投诉的焦点。渗漏水现象主要体现在厨厕、外墙及窗周、屋面等部位，其中外墙及窗周部位的渗漏水产生的原因主要为外墙砌体及粉刷未按正确的施工工艺进行施工、或脚手眼未按规范要求进行堵塞、或窗子的安装存在问题、或窗框周边打胶不到位所致；厨厕部位的渗漏水主要分为两种原因：一则在施工过程中防水未按要求进行施工而造成厨厕楼板或管根等部位渗漏，屋面工程渗漏水产生的主要原因主要有：施工过程中屋面的防水未按规范要求进行施工或屋面其他分项施工时致原有防水层破坏；

6.水泥楼地面起砂、空鼓、裂缝。

7. 在设备安装工程分部中存在的较为突出的问题主要为：管道渗漏，卫生、安全或使用功能不满足要求，电气安全防护措施、防雷不满足要求，防排烟系统未采用不燃材料、安装不符合要求等。 8. 安全功能不满足强制性标准要求，使住宅存在使用安全隐患。主要是安全玻璃的使用，栏板、栏杆、扶手的高度及安装质量问题。

9.外墙保温系统的安全与火灾隐患并存：外墙外保温系统(胶粉聚苯颗粒与聚苯板)主要存在的问题有：火灾与墙体外保温材料密切相关；外保温空鼓开裂致脱落的问题也时有发生。

二、监理控制要点：

1、回填土质量监控要点：

1)对回填土的土质检查；

2)注意检查基坑和回填土中的垃圾杂物的清理情况；

3)要检查回填土粒径，不宜过大，尤其是冬期施工，必要时应督

促施工单位过筛；

4)控制好灰土的配比和土的含水率，防止含水率过大出现橡皮土

或过小回填不实；

5)要求分层夯填并控制好填土的厚度；

6)注意检查其夯实方法和夯实遍数；

7)每回填一层必须检查填土的密实度。

2、房间标高和几何尺寸偏差监控要点：

1）标高及几何尺寸应由专人进行测量，各种测量仪器应定期校验。

2）主体施工阶段应及时弹出标高和轴线的控制线（如墙面1m线、

地面方正控制线等），准确测量，认真记录，并确保现场控制线标识清楚。

3）严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好现浇板板厚度的 控制标识，每1.5-2平方米范围内宜设置一处。

4）楼板厚度检测数量，每检验批按10%的楼板数且不少于5块板

进行抽查。

3、楼板裂缝监控要点：

1）当楼板内需要埋置管线时，管线不宜立体交叉穿越，管线的最

大外径不宜超过板厚的1/3。楼板双层配筋时，管线宜布置在楼板的上下层钢筋之间；当楼板采用单向配筋时，应沿管线方向在板的上表面各加设一道φ4@100宽600mm的钢丝网片作为补强措施。

2)在满足施工要求的条件下，宜采用较小的混凝土坍落度。当采

用预拌混凝土施工时，应对每车混凝土进行交接检验，严控施工坍落度，禁止现场加水。

3)浇捣时混凝土自由下落高度不得超过2M，振捣时应慢插慢提，

不要漏震。

4)按施工方案留设好施工缝

5)加强混凝土现浇板的养护和保温，混凝土浇筑后，混凝土初凝

前开始进行覆盖或喷雾、蓄水养护，后继洒水养护时间不得小于7d；对掺外加剂的混凝土，养护时间不得少于14d。夏季应采取保湿养护措施，冬季应适当延长保温和脱模时间。

6)后浇带封闭时间及要求应符合设计规范。封闭前后浇带处混凝

土应清理干净，界面应修整并凿毛；混凝土浇筑完毕应蓄水养护不少于14天。

7)已拆除支模架的结构，在混凝土强度等级达到设计强度等级后 方可承受全部使用荷载；当施工荷载大于设计的可变荷载时，必须进行核算, 并据核算结果确定增设临时支撑。

4、墙体裂缝监控要点：

1）砌体墙体裂缝监控要点：

(1)砌筑砂浆应符合相应规范标准的要求。

(2)砌体灰缝应厚度一致，砂浆饱满，不得出现瞎缝、透亮。

(3)蒸压灰砂砖、粉煤灰砖、加气混凝土砌块、混凝土小型空心

砌块在施砌时产品龄期不应小于28d （宜大于40d）；应控制砌块砌筑时的含水率，表面有浮水时不得施工。

(4)蒸压加气混凝土砌块和轻骨料混凝土小型空心砌块不应与其

他块材混砌。

(5)混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块常温条件下的日

砌高度应控制在1.6m以内。

(6)不同材料基体交接处的抹灰，应采取在基层抹灰中部设置加

强网等防止开裂的措施，加强网与各基体的搭接宽度不应小于150mm。

(7)对设计要求的洞口、管道、沟槽和预埋件等，应在砌筑时预

留或预埋；洞槽修补时应采用适当的材料，保证密实粘结牢固，抹灰层应设置加强网等防裂措施。

(8)填充墙砌体留置的拉结筋应连接牢固,后置筋应做拉拔试验；

留置位置应与砌体皮数相符合，不得弯折使用。

(9)填充墙砌至梁、板底时，应留一定空隙，待填充墙砌筑完成

至少间隔15d后，用斜砖补砌挤紧，并用同级砂浆填满挤实。

(10)顶层框架填充墙采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、

蒸压加气混凝土\砌块等材料时，墙面粉刷层宜采用在基层抹灰中部设置加强网等防止开裂的措施。

2）砼墙体裂缝监控要点：

（1）防水混凝土掺入的外加剂掺合料应按规范要求复验符合要求后使用，其掺量应经试验确定。施工时应加强现场监控力度，安排专人检测混凝土的坍落度，其和易性应满足要求。

（2）安装在剪力墙内的套管，应在混凝土浇筑前进行预埋。

（3）浇筑混凝土前，应考虑混凝土内外温差的影响，采取适当的措施。

（4）混凝土应分层浇筑，每层厚度宜为500～700mm，采用插入式振动器振捣密实。板面应用平板振动器振捣，排除泌水，进行二次收浆压实。

（5）混凝土应按有关规定进行养护，养护时间不少于14d。防水混凝土水平构件表面宜采用覆盖塑料薄膜或双层草袋浇水养护，竖向构件宜采用喷涂养护液进行养护，养护时间不少于14d。

3）装修面层开裂监控要点：

（1）当建筑长度超过规范设缝要求时，应制订专门的抗裂措施。

（2）下列部位抹灰时应挂金属网或耐碱玻璃纤维网格布聚合物砂浆加强带(宽度≥300mm)进行处理，加强网带与各基体的搭接宽度不应小于150mm。

不同材料基体结合处。

暗埋管线的孔槽处。

当抹灰总厚度大于或等于35mm时。 外墙（挂金属网）。

（3）抹灰中的打底砂浆，其强度等级应不小于砌块强度等级。

（4）面层粉刷宜掺入聚丙烯抗裂纤维。

（5）外墙洞眼应按规范留置，在清理浮渣(浮灰)后采用半砖、细石混凝土堵砌，表面采用1:3防水砂浆粉实，小圆孔宜采用微膨胀水泥砂浆二次填塞密实。孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。

（6）外墙粉刷前混凝土基层应采用人工凿毛或界面剂抹砂浆进行毛化处理，并应进行喷水养护。基层平整度偏差超标时，应进行局部凿除(凿除时不得露出钢筋)，再采用聚合物水泥砂浆进行修补。

（7）金属网宽度不小于300mm，厚度不小于1mm，网眼尺寸不大于20mm×20mm，不小于10mm×10mm。固定网片的固定件锚入混凝土基体的深度不小于15mm，其它基体的深度不小于30mm，固定件的间距不大于300 mm。采用环氧树脂等其它措施固定时，应有专项施工方案。金属网施工完毕后，应进行隐蔽验收，隐蔽验收合格后方可进行下道工序施工。

（8）外墙粉刷各层接缝位置应错开，并设在混凝土梁、柱中部。

(9)每一遍抹灰前，应对前一遍抹灰质量检查处理。空鼓应重抹，只裂不空应用水泥素浆封闭。两层间施工间距时间不应小于2d。

5、渗漏现象监控要点

1） 厨房、卫生间楼地面渗漏监控要点

(1) 厨房、卫生间和有防水要求的楼地面应设置柔性防水隔离层。 (2) 厨房、卫生间和有防水要求的楼板及层间退台屋面、顶层露台、平台等周边除门洞外，应向上设一道高度不小于200mm的混凝土防水反坎，与楼板一同浇筑，相应结构平面图应明示。厨房、卫生间楼地面完成标高应比室内其它房间楼地面完成标高低20～30mm（无障碍专用房除外）。

(3) 卫生间和有防水要求的房间，防水层沿墙上翻高度不应小于1800mm。

(4) 沉箱式卫生间应做二次排水和二次防水设计，沉箱底排水应单独设置。

(5) 管道穿过墙壁和楼板，有防水要求时应设置金属防水套管。

(6)上、下管道预留洞口坐标位置应正确，洞口形状为上大下小。

(7)现浇楼板预留洞口填塞前，应将洞清洗干净，毛化处理，涂刷加胶水泥浆作粘结层。洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混凝土浇筑至板厚2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验，无渗漏后，用掺入抗裂防渗剂的水泥砂浆填塞。管道安装后，应在管周进行24h蓄水试验，无渗漏后再做防水层。应在洞口处做一园台，高度为40～50mm。

(8)防水层施工前，应先将楼板四周清理干净，阴角处刷成小圆弧，防水层的泛水高度不得小于300mm。

(9)地面找平层朝地漏方向排水坡度为1～1.5%，地漏口比相邻地面低5mm。

(10)有防水要求的地面施工完毕后，应进行24h蓄水试验，蓄水高度为20～30mm，无渗漏为合格。

2)屋面防水渗漏监控要点：

(1) 天沟或女儿墙应按规定留设溢水孔。

(2) 屋面采用硬泡聚氨脂、聚苯乙烯板等憎水性保温材料时，建议设置排汽系统。排汽道应纵横交错、畅通，其间距应根据保温层厚度确定，最大不宜超过3m；排汽口应设置在不易被损坏和不易进水的位置，根部应设不小于C20细石混凝土墩台。

(3) 施工图中屋面平面应有明确排水系统设计。系统设计要求绘出排水分区、分水脊线、排水坡交线、排水途径等，力求通畅,水落口负荷均匀。

(4) 对女儿墙、高低跨、上人孔、变形缝和出屋面管道、井(烟)道等节点应有防渗构造详图。变形缝宜优先采用现浇钢筋混凝土盖板的做法，其强度等级不低于C30。伸出屋面井（烟）道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土反坎，高度不低于防水面层以上300mm，相应结构平面图应出具大样图。

(5) 屋面应进行保温设计，屋面保温层不得采用限制使用或禁止使用的材料。对于体积吸水率大于2％的保温材料，不得设计为倒置式屋面。

(6) 刚性防水层应采用细石防水混凝土，其强度等级不低于C30，厚度不应小于40mm，钢筋网片Φ4@150×150mm。刚性防水层应设分格缝，分格缝间距不应大于3m x 3m，缝宽不应大于25mm，且不小于12mm。分格缝嵌填高弹性耐候胶。