土地增值税条例
第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条计算增值额的扣除项目：
（一）取得土地使用权所支付的金额；
（二）开发土地的成本、费用；
（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（四）与转让房地产有关的税金；
（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。
第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：
（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的；
（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；
（二）提供扣除项目金额不实的；
（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。
第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
第十三条土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。
第十四条本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。
第十五条本条例自１９９４年１月１日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条件）第十四条规定，制定本细则。
第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律法规属于国家所有的土地。
第四条条例第二条所称的国有土地，是指建于土地上的一切建筑，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人，包括个体经营者。
第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、"三通一平"等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用、包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价
格。评估价格须经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。
第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
第九条纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
第十条条例第七条所列四级超率累进税率，每级"增值额未超过扣除项目金额"的比例，均包括本比例数。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额＝增值额×30％（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％
（四）增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％。公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
第十一条条例第八条
（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额和百分之二十的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的，应就其全部增值额按规定计税。条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要
而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
第十二条个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
第十三条条例第九条所称的房地产评估价格，是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
第十四条条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。
条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。
条例第九条（三）所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
第十五条根据条例第十条的规定，纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
（一）纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意
后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
（二）纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。
第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
第十七条条例第十条所称的房地产所在地，是指房地产的卒落地。纳税人转让房地产座落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
第十八条条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。
第十九条纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与专访上房地产有关资料的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）第三十九条的规定进行处理。纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的，按照《征管法》第四十条的规定进行处理。
第二十条土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月１日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。
第二十一条条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。
第二十二条本细则由财政部解释，或者由国家税务总局解释。
第二十三条本细则自发布之日起施行。
第二十四条 1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。
模考吧网提供最优质的模拟试题，最全的历年真题，最精准的预测押题！ 税法(Ⅱ)-土地增值税考试试题及答案解析(一) 一、单选题（本大题36小题．每题1.0分，共36.0分。请从以下每一道考题下面备选答案中选择一个最佳答案，并在答题卡上将相应题号的相应字母所属的方框涂黑。） 第1题 李四2000年7月购买120平方米住房一处10万元，缴纳契税4000元，购房后已装修，2006年7月按20万元卖出，不能取得评估价格，但能提供购房发票和契税完税凭证，则其应缴纳的土地增值税增值额为( )。 A 6.48万元 B 10万元 C 9.4万元 D 6.6万元 【正确答案】：D 【本题分数】：1.0分 【答案解析】 根据财税[2006]21号的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第 (一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。因此土地增值额=20-10-10×5%×6-0.4=6.6(万元)。该题中转让的住房为普通住宅，且时间超过5年，免征营业税。 第2题 某工业企业2006年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金 2.5万元)。该企业应缴纳土地增值税( )。 A 96.75万元 B 97.50万元 C 306.75万元 D 307.50万元
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纳税义务人： 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人 扣除项目： 一、取得土地使用权支付的金额 包括土地出让金、补缴地价款、契税等 二、房地产开发成本 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费 三、房地产开发费用 （一+二）*10% 四、与转让房地产有关的税金 包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、堤围费 五、加计扣除20% （一+二）*20% 计算公式 一、增值额未超过扣除项目金额的50% 增值额*30% 二、增值额超过扣除项目金额的50%、未超过100% 增值额*40%-扣除项目金额*5% 三、增值额超过扣除项目的100%、未超过200% 增值额*50%-扣除项目金额*15% 四、增值额超过扣除项目200% 增值额*60%-扣除项目*35% 免征土地增值税 （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
土地增值税清算条件（国税发[2006]187号） （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 3.直接转让土地使用权的 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比列虽未超过85%，但剩余的可售面积已经出租或者自用的 2.取得预售许可证满三年仍未销售完毕的 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的 非直接销售和自用房地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
以转让股权名义实质转让房地产应征收土地增值税的政策分析 湖南省地税局财产和行为税处 明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知 湘地税财行便函〔2015〕3号 各市州地方税务局财产行为税科： 据各地反映，以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生，严重冲击税收公平原则，影响依法治税，造成了税收大量流失。 总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。为了规范我省土地增值税管理，堵塞征管漏洞。对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件， 依法缴纳土地增值税。 财产和行为税 2015年1月27日 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土 地增值税问题的批复 国税函[2000]687号2000-09-05
广西壮族自治区地方税务局： 你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。 国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复 国税函[2009]387号2009.7.17 广西壮族自治区地方税务局： 你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》（桂地税报[2009]13号）收悉。 鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。 因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。 国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值 税征缴问题的批复 国税函〔2011〕415号2011.7.29
土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目
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浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定 【标 签】税收征管若干问题 【颁布单位】浙江省地方税务局 【文 号】浙江省地方税务局公告2010年第2号 【发文日期】2010-07-26 【实施时间】2010-07-01 【 有效性 】全文有效 【税 种】土地增值税 为进一步加强土地增值税的预征工作，完善对核定征收的规范管理，现就《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 》（国税发﹝2010﹞53号）执行中的有关问题明确如下： 一、自2010年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。 二、房地产开发企业须严格按税收法律法规和相关会计准则规定核算销售收入、扣除项目金额和增值额，符合清算条件的房地产开发项目，应及时向主管地税机关报送土地增值税的清算资料。自2010年7月1日起，对确需进行核定征收的房地产开发项目，应严格按照国税发〔2010〕53号文件要求，其核定征收率原则上不得低于5%。 浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知 三、原《》（浙地税函〔2004〕382号）第五条停止执行。 起草说明 一、起草文件的必要性：国家税务总局于2010年6月初下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 》（国税发[2010]53号）文件，明确规定了土地增值税的最低预征率和核定征收率。由于我省相当部分市、县之前执行的预征率及核定征收率均低于新的低限标准，所以各地纷纷要求省局尽快下文明确关于预征率和核定征收率的制定原则及执行起始时间，以确保税收政策顺利衔接实施。 国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知 二、起草过程：《》（国税发[2010]53号），下发之后，省局于2010年6月12日召集了若干市、县（市、区）地税局及基层征管分局负责土地增值税的业务骨干，针对国税发[2010]53号的主要内容进行了研究讨论，听取了各地的意见和建议，确定了我省贯彻落实的原则性方案，在此基础上，于7月1日草拟了《浙
中华人民共和国土地增值税暂行条例 国务院令第138号 全文有效成文日期：1993-12-13 字体：【大】【中】【小】第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。 第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。 第七条土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 第八条有下列情形之一的，免征土地增值税： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （二）提供扣除项目金额不实的； （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地 产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。 第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。 第十三条土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。 第十四条本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。
关于土地增值税清算的归纳总结 土地增值税是房地产开发企业的主要税种。土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。 由于土地增值税所涉及的周期较长，覆盖范围较广，清算时提供资料较多，清算审核内容比较复杂。所以，我多次登门请教税务局政策法规处专家，又与房地产企业界资深人士反复探讨论证，结合企业的实际问题，对土地增值税清算进行了比较全面地学习和研究。现归纳总结如下： 一、土地增值税的征收方式 征收方式分为查账征收和核定征收。 根据国税发…2009?91号文件：第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
（一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。 二、税务机关对土地增值税的前期管理 根据国税发…2009?91号文件：第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的， 应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （二）建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 （三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法
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中华人民共和国 土地增值税暂行条例 !"##$年"%月"$日国务院令第"$&号发布’ 第一条 第一条为了规范土地(房地产市场交易秩序)合理调节土地增值收益)维护国家权益)制定本条例*第二条转让国有土地使用权(地上的建筑物及其附着物! 以下简称转让房地产’并取得收入的单位和个人)为土地增值税的纳税义务人!以下简称纳税人’) 应当依照本条例缴纳土地增值税* 第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收*第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额)为增值额*第五条 纳税人转让房地产所取得的收入)包括货币收入(实物收入和其他收入* 第六条计算增值额的扣除项目+! 一’取得土地使用权所支付的金额,! 二’开发土地的成本(费用," 中华人民共和国土地增值税暂行条例
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苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现Array 将土地增值税有关业务问题公告如下： 一、土地增值税清算单位 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。 注解：在全国几乎都以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位进行清算时（即规划部门核放《工程规划许可证》为准），江苏允许税务机关可将自行分期项目确定为清算单位，无疑是以税收效率原则为目的，有失税收法定原则的公平之举。 二、土地增值税核算对象 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （一）普通标准住宅； （二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）； （三）非住宅类房产。 注解：虽然和总局规定“三条线”分类清算原则一样，但是其分类名称比较独特， 三、关于房地产转让收入的确认 （一）转让房地产的有关经济利益的确认 纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。 因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。 注解：对于土地增值税“有关经济利益”的确认基本与营业税收入一致，这样减少土地增值税收入确认的判断难度。但是对“未能转让”的，不同于营业税“先征税后抵冲”的征管政策，目的是为了增加征管可操作性。 （二）售后返租收入的确认 单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。 注：将“售后返租”形成非正常转让价格，应当按“转让价格是否明显偏低且无正当理由”来核定转让收入。而不是直接按相关租金来确认。 （三）房地产转让价格明显偏低的收入确定 对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由： 1、法院判定或裁定的转让价格；
城市维护建设税与教费附加 1、某市区一企业2011年6月缴纳进口关税65万元，进口环节增值税15万元，进口环节消费税26.47万元；本月实际缴纳增 值税36万元，营业税13万元，消费税85万元。在税务检查过程中，税务机关发现，该企业所属宾馆上月隐瞒饮食服务收入50万元，本月被查补相关税金。本月收到上月报关出口自产货物应退增值税35万元。该企业6月份应纳城市维护建设税税额 答案：（36＋85＋13）×7%＋50×5%×7%＝9.38＋0.175＝9.555 2、某外贸公司（位于县城）2011年8月出口货物退还增值税l5万元，退还消费税30万元；进口半成品缴纳进口环节增值税 60万元，内销产品缴纳增值税200万元；本月将一块闲置的土地转让，取得收入500万元，购入该土地时支付土地出让金340万元该企业本月应纳城市维护建设税和教育费附加（）万元。 答案：出口退还流转税，不退还城建税和教育费附加，进口不征城建税和教育费附加；应交纳城建税和教育费附加＝200×（5%＋3%）＋（500－340）×5%×（5%＋3%）＝16.64（万元） 3、位于县城的某内资原煤生产企业为增值税一般纳税人，2010年1月发生以下业务； （1）购进挖掘机一台，获得的增值税专用发票上注明的价款为60万元。增值税税款为10.2万元。支付运费4万元，取得公路内河货运发票。 （2）购进低值易耗品，取得的增值税专用发票上注明的增值税税额合计为8万元。 （3）开采原煤10000吨。采取分期收款方式销售原煤9000吨，每吨不含税单价500元，购销合同约定，本月应收取1/3的价款，但实际只收取不含税价款120万元。另支付运费6万元、装卸费2万元，取得公路内河货运发票。 （4）为职工宿舍供暖，使用本月开采的原煤200吨；另将本月开采的原煤500吨无偿赠送给某有长期业务往来的客户。 （5）销售开采原煤过程中产生的天然气125千立方米，取得不含税销售额25万元。 （6）月末盘点时发现月初购进的低值易耗品的1/5因管理不善而丢失。 （1）计算该企业当月的增值税进项税额。 （2）计算该企业当月的增值税销项税额。 （3）计算该企业当月应缴纳的增值税。 （ 4）计算该企业当月应缴纳的城市维护建设税和教育费附加。 答案：（1）进项税额=10.2＋4×7%＋8×（1－1/5）＋6×7%=17.3（万元） （2）销项税额=9000×500×1/3÷10000×17%＋200×500÷10000×17%＋500×500÷10000×17%＋25×13%=34.7（万元）（3）应纳增值税=34.7－17.3=17.4（万元） 应纳城建税与教育费附加=17.4×（5%＋3%）=1.39（万元） 4、某市区房地产开发公司于3月下旬将开发建造的写字楼总面积的20%转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销 售。2010年4月,该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。 （1）计算该房地产开发公司共计应缴纳的营业税。 （2）计算该房地产开发公司共计应缴纳的城建税和教育费附加。 答案：（1）营业税=60×5%+14000×5%=3+700=703（万元） （2）城建税和教育费附加=703×（7%+3%）=70.3（万元） 土地增值税 1、【应用举例】某房地产开发企业开发项目支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，则其他开发费用扣除数额不得超 过40万元，即(280+520)×5％，利息按实际发生数扣除。 2、【应用举例】仍以上例数字，房地产开发费用总扣除限额为80万元，即(280+520)×10％，超限额部分不得扣除。 3、某国有企业2006年5月在市区购置一栋办公楼，支付价款8000万元。2008年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000 万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12000万元，成新度折扣率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为 答案：评估价格＝12000×70%＝8400（万元） 税金＝（10000－8000）×5%×（1＋7%＋3%）＋10000×0.05%＝115（万元） 增值额＝10000－8400－115＝1485（万元） 4、某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元； 房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元（不含印花税）；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答案：（1）取得土地使用权支付的地价及有关费用为1000万元； （2）房地产开发成本为3000万元； （3）房地产开发费用＝500－50＋（1000＋3000）×5%＝650（万元）； （4）允许扣除的税费为555万元；
河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知 豫地税发〔2010〕28号 全文有效成文日期：2010-03-17 字体：【大】【中】【小】各省辖市地方税务局、省局直属各单位，各扩权县（市）地方税务局： 为了加强我省土地增值税的管理，根据全国地方税工作会议精神和国家税务总局关于《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）及其他相关规定的要求，结合我省土地增值税政策执行的实际情况，做好土地增值税清算工作，现将有关问题明确如下： 一、土地增值税预征率 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，我省土地增值税预征率按不同项目分别确定： （一）普通标准住宅1.5%； （二）除普通标准住宅以外的其他住宅3.5%； （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目4.5%。 二、土地增值税核定征收率 （一）普通标准住宅2%; （二）除普通标准住宅以外的其他住宅4%; （三）除上述（一）、（二）项以外的其他房地产项目5%； （四）符合第三条第（二）项条件的8%。 三、土地增值税的核定征收 所有房地产开发项目纳税人自本通知执行之日起，一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定
自行清算，并结清税款。主管税务机关对纳税人上报的清算资料进行审核过程中，对纳税人符合下列（一）、（二）项条件的，报省辖市地方税务局批准，按核定征收率征收土地增值税。 （一）纳税人开发的房地产项目有下列情形之一的，按规定的核定征收率征收土地增值税。 1、能够准确核算收入总额或收入总额能够查实，但其扣除项目支出不能正确核算的； 2、能够准确核算扣除项目支出或扣除项目支出能够查实，但其收入总额不能正确核算的； 3、收入总额及扣除项目核算有误的，主管税务机关难以核实的； 凡纳税人转让普通标准住宅、豪华住宅、写字楼、商业用房、办公用房的收入等，应按不同的核定征收项目分别核算，核算不清的一律从高适用核定征收率。 （二）房地产开发企业有下列情形之一的，按核定征收率8%征收土地增值税。 1、擅自销毁账簿； 2、拒不提供纳税资料或不按税务机关要求提供纳税资料的； 3、依照法律、法规的规定应当设置但未设置账簿的； 4、虽设置账簿，但账目混乱，造成收入、扣除项目无法准确计算的； 5、符合土地增值税清算条件，未按规定的期限清算，经税务机关责令清算，逾期仍不清算的； 6、申报的计税价格明显偏低，又无正当理由的。 四、所有纳税人转让“土地”的一律按查账方式征收土地增值税。国有企业改组改制中遇到的土地转让项目，无法计算扣除项目的，报省局批准后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值税。
十一、房地产企业土地增值税的计算(附案例) 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念 （1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。 （2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率 土地增值税实行的是四级超率累进税率： （1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0； （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％； （3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％； （4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入 包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费； （2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用； （3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内
税收优惠： 文件一：山东省财政厅山东省地方税务局山东省国家税务局转发财政部国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》的通知（鲁财税字［1995］第39号） 一、破产企业拍卖房地产还债可以照本通知第三条的规定，给予免征土地增值税的照顾。 三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 文件二：云南省地方税务局关于企业整体资产出售或整个企业所有权转移如何征税问题的批复（云地税一字[2001]1号） 保山市地方税务局： 你局《关于对企业整体资产出售或整个企业所有权转移如何征税问题的请示》（保地税一字[2000]46号收悉。经研究，批复如下：企业是由人（企业劳动者和经营管理者）和物（企业货币资金、机器设备、原材料、建筑物及其占有的土地）组成的统一体，企业整体资产出售或整个企业所有权转移，并非仅仅是不动产所有权、土地使用权和原材料等物资所有权发生转移，而是整个企业（包括人和物）的产权发生转移。因此，根据现行税法规定，对企业整体资产出售或整个企业所有权转移的行为，不征收营业税和土地增值税。 文件三：青岛市地方税务局关于印发《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》的通知（青地税函〔2009〕47号）
十八、企业合并、分立等过程中发生的房地产权属转移是否应当征收土地增值税？ 答：两个或两个以上的房地产开发企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，合并后的企业承受原合并各方的房地产，不征收原合并各方房地产的土地增值税。合并后的企业在转让房地产时，按照合并前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。 房地产开发企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上的企业，对派生方、新设方承受原企业房地产的，不征收土地增值税。派生方、新设方转让房地产时，按照分立前原企业实际支付的土地价款和发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除计算征收土地增值税。 股东将持有的企业股权转让，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收土地增值税。 房地产转让收入： 文件一：辽宁省地方税务局关于土地增值税征收有关问题的通知(辽地税一〔1996〕103号) 二、关于对出售商品房使用权收入的征税问题 对房地产开发企业出售商品房使用权的方式取得的商品房销售收入，可视为房地产转让收入，按有关规定计征土地增值税。 文件二：广西壮族自治区地方税务局关于印发若干税收政策和征管问题解答的通知（桂地税发〔2002〕265号）
土地增值税条例
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 财法字[1995]第6号 颁布时间：1995-1-27发文单位：财政部 第一条根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）第十四条规定，制定本细则。 第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。 第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。 条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。 第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。 条例第二条所称个人，包括个体经营者。 第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
2008-10-15 10:55:32| 分类：土地增值税| 标签：|字号大中小订阅关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字[1995]第48号 按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）的规定，现对土地增值税一些具体问题规定如下： 一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 二、关于合作建房的征免税问题 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 三、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 四、关于细则中“赠与”所包括的范围问题 细则所称的“赠与”是指如下情况：
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。 五、关于个人互换住房的征免税问题 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土增值税。 六、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题 对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？ 2017-12-05 营改增后大数据背景下的最新土地增值税 清算实操大全专题 C按照河南省地方税务局税收征管工作安排，从去年下半年开始对全省范围内房地产开 发行业的完工项目进行大规模的清算工作。本次清算规模之大、力度之强、战线之长、手段之先进、投入人力之多前所未有，除了投入清算的人员数量是历年来最多的以外，很多地区都引用了“清算软件”。从前期已经完成的清算项目来看，存在问题的项目众多，补交税款的数额巨大，绝大部分企业和
项目，都因纳税人对国家政策把握不清和操作失误不同程度的存在问题。 C为了帮助大家尽快熟悉税收政策，把握清算方法，降低清算风险紧密结合：国发〔1993〕138号、财法字〔1995〕6号、财会字〔1995〕15号、国税函发〔1995〕110号、财税字〔1995〕48号、国税函〔1999〕112号、国税函〔2000〕687号、财税〔2006〕21号、国税发〔2007〕132号、国税发〔2009〕91号、国税函〔2010〕220号、国税发〔2010〕53号、财会〔2016〕22号、国家税务总局2016第70号公告，以及“河南省地方税务局在营改增前后出台的土地增值税最新政策”进行详细讲解与剖析。第一部分：土地增值税征收管理 一．土地增值税针对哪些单位和个人征收
二．土地增值税针对哪些业务征收 【案例01】房产已经全部销售，但是房地产开发公司一直未取得土地使用权，是否应征收土地增值税？ 【案例02】房屋从土地当中分离出来单独转让，是否征收土地增值税？ 【案例03】委托代建必须符合哪些条件，代建业务双方一般如何进行会计核算？三．预缴土地增值税时应注意哪些问题：四．在哪些情况下要对土地增值税实行核定征收 五．开发普通住宅销售、国家依法征用收回房地产有哪些税收优惠
土地增值税暂行条例 The latest revision on November 22, 2020
中华人民共和国国务院令 （第１３８号） 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》已经１９９３年１１月２６日国务院第十二次常务会议通过，现予发布，自１９９４年１月１日起执行。 总理李鹏 １９９３年１２月１３ 日 中华人民共和国土地增值税暂行条例 第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。 第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 第六条计算增值额的扣除项目： （一）取得土地使用权所支付的金额； （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。 增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。 增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。 增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。 第八条有下列情形之一的，免征土地增值税： （一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的； （二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （二）提供扣除项目金额不实的； （三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。 第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。 第十三条土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。 第十四条本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。 第十五条本条例自１９９４年１月１日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。