2019年深圳楼市报告
美联物业全国研究中心
2020年1月
目录
一、全年楼市综述 (2)
1、住宅市场成交量上升明显，房价维持平稳态势 (2)
2、写字楼供应创新高，快速增量、需求疲软影响租金走势 (2)
3、商业购买需求略有下降，租赁需求有所增长 (3)
二、深圳楼市政策 (4)
1、多重政策利好，提振市场信心 (4)
2、LPR新机制落地，年末房贷利率下调 (6)
三、土地市场 (6)
1、冷热交替，土地成交量价齐涨 (6)
2、半数成交为工业用地，坪山表现为区域最佳 (7)
3、宅地持续发力，但竞拍条件愈趋严格 (13)
4、深汕合作区加速推地，华侨城拿宅地 (15)
四、住宅市场 (15)
1、一手住宅供应加速，成交量价齐涨 (15)
2、政策利好不断，二手住宅成交量上扬 (20)
3、住宅租金涨速放缓，租金回报率达2015年中以来的最高位 (24)
4、2020年一、二手住宅成交量齐升，房价维持平稳 (27)
五、写字楼市场 (31)
1、一手写字楼供需两旺，成交区域愈发集中 (31)
2、二手需求趋稳，租金及其回报双双走低 (34)
3、2020年写字楼市场供应维持高位，市场仍承压前行 (38)
六、商业市场 (38)
1、新兴商圈悄然崛起，成交表现强势 (38)
2、二手市场呈“群雄割据”之势 (42)
3、2020年新兴商圈进一步崛起，有望带动市场整体向好 (45)
一、全年楼市综述
1、住宅市场成交量上升明显，房价维持平稳态势
在多重政策利好的刺激作用下，2019年深圳一、二手住宅合计成交115033套，较2018年上升22.3%；总成交面积为1009.68万㎡。其中，一手住宅成交37884套，同比2018年上升28.9%；二手住宅成交77149套，同比2018年上升19.4%。
房价方面，在坚持“房住不炒”的房地产政策方针指导下，全市一、二手住宅的成交均价维持高位盘整的趋势。2019年全市一手住宅的成交均价为55106元/㎡，年度涨幅为1.8%；美联物业（深圳）蓝筹住宅年度均价（蓝筹价格即二手价格，本文下同）为55646元/㎡，年度涨幅为1.6%。
2、写字楼供应创新高，快速增量、需求疲软影响租金走势
2019年深圳写字楼市场虽然遭遇供应瓶颈，但仍保持了上涨的趋势，同时创下供应新高。
全年一手写字楼的成交量仅49.47万㎡，同比下降30.4%；平均价格为64288元/㎡，同比上涨16.5%。二手写字楼成交面积14.20万㎡，面积同比上涨4.9%；蓝筹价格走势稍有回落，48646元/㎡的年度均价较去年下降2.1%，是近年来唯一一次下滑。
租赁方面，由于金融及IT产业大幅退市，加上大量新增供应遭遇疲软的需求，导致空置率快速上升，影响到租金的走势。此外，不同品质办公楼的租金出现了分化，一方面，散售以及中低端物业租金出现大幅下滑；另一方面，品质优良高端办公楼租金相对稳定。
3、商业购买需求略有下降，租赁需求有所增长
全年一手商业的成交量为91.21万㎡，同比上涨14.1%；成交均价为65008元/㎡，同比强势上涨13.3%。二手商业全年成交面积为28.68万㎡，同比下降19.8%，成交连续3年走低；价格受到成交下行的影响，仅能保持微幅的增长，保持2013年以来一直相对稳定的升幅，全年二手商业蓝筹均价为152619元/㎡，同比上涨0.5%。
租赁方面，新兴商圈的崛起对成熟商圈形成一定冲击，但成熟商圈依靠其强大的吸附能力，依然带动了租金的持续性上涨，并携同租金回报率稳步走高。
备注：从2014年7月起，我们将以美联物业全国研究中心数据库中抽取深圳各大热点商圈中的优质商铺（住宅底商、商业街沿街旺铺等）作为重点研究对象，对深圳二手商铺蓝筹楼价作出调整，而现今蓝筹楼价也代表了全市优质商铺租售价的高位水准。本文下同。
二、深圳楼市政策
1、多重政策利好，提振市场信心
在全国“房住不炒”的政策方针指导下，今年深圳市场仍以“稳”为主，但是政策利好不断。“粤港澳大湾区”与“先行示范区”规划陆续落地，另有二手房交易税、豪宅税降低等政策助力，市场成交信心回温。
2、LPR新机制落地，年末房贷利率下调
自2019年3月下调首套住宅贷款执行利率以来，深圳市四大行首套住宅贷款利率在LPR新机制实施前一直维持基准上浮5%。8月中国人民银行推出贷款市场报价利率（LPR）新机制，要求自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，未来LPR就是房贷利率的最低下限，原本的“房贷利率打折”时代或将一去不复返。
11月20日，央行公布最新一次贷款市场报价利率，1年期或5年期以上LPR均较上期下调5个基点；5年期以上LPR更是自今年8月20日公布LPR以来，首次下调。预计本次降息或将打开降息通道的口子，明年的整体贷款环境还有宽松的可能。但是在房住不炒的调控环境下，预计房地产市场还将平稳发展。
三、土地市场
1、冷热交替，土地成交量价齐涨
纵观深圳土地市场，今年冷热交替，低调开局直至6月5宗宅地齐发，随后又到年末2个月的
冲刺阶段，最终全年土地成交量价齐涨，但大多数土地仍以底价成交。整体来看，2019年全市共成功出让49宗土地（不包括深汕特别合作区），总出让面积为188.42万㎡，同比上升29.5%；总出让金额为680.92亿元，同比上涨51.6%。
2、半数成交为工业用地，坪山表现为区域最佳
从全市出让土地的用途分布来看，工业用地仍为主力，全年交易26宗。今年居住用地继续发力，共成功出让11宗。此外，商业用地出让7宗，较去年减少；经营性用地出让2宗；区域交通用地、文体设施用地和医疗卫生用地各1宗。
从全市各区域的出让宗数情况来看，今年全市各区域均有土地成交，但是成交主力仍集中在原关外地区，其中坪山出让10宗，位居全市首位；光明出让9宗，龙岗出让8宗，宝安出让6宗，龙华出让4宗。原关内地区方面，南山出让7宗；罗湖出让3宗；福田和盐田均仅出让1宗。
今年南山仍然是原关内地区的土地供应主力，其中前海贡献5宗，包括桂湾1宗居住用地和前湾1宗商业用地；另后海中心区出让1宗商业用地，留仙洞总部基地出让1宗工业用地，但是深圳湾超级总部基地今年无土地出让。此外，南山前海桂湾片区还有1宗新型产业用地（宗地号T201-0122）
被前海科创投控股有限公司拿下15年租赁权。
图9：深圳前海出让地块位置示意图