重庆市房地产市场2008年度报告
第1章房地产投资环境分析
1.1 经济运行
1.1.1 经济平衡增长高于全国平均增速
2008年，可能重庆市的全年地区生产总值（GDP）可达4757
亿元，增长15.40%。尽管2008年的增速低于2007年GDP 19.42%的增速，但可能仍高于今年中国国民经济增长速度，重庆经济总体仍保持了平稳快速进展。（据中国社会科学院2008年10月公布的《2008年秋季报告》预测,2008年中国GDP增长率将为10.1%左右）。图1-1：2000—2008年重庆市近年GDP及其增长率
数据来源：2000-2007年数据来自重庆《重庆市统计年鉴》，2008年数据来自重庆市经济信息中心预测。
1.1.2 居民收入持续增加
随着2008年经济增长速度放缓，居民的收入增长水平同比也略有回落。即便如此，重庆居民的收入仍保持了两位数的高增长。据重庆市经济信息中心预测，2008年重庆都市居民人均可支配收入约15770元，同比增长14.98 %。2008年也是重庆居民收入持续保持两位数增长的第7年。
图1-2：2000—2008年重庆市近年人均可支配收入及其增长率变化
数据来源：2000-2007年数据来自重庆《重庆市统计年鉴》，2008年数据来自重庆市经济信息中心预测。
1.1.3 房地产开发投资持续增长，增速回落
政府统计数据表明，2008年1—11月，重庆市房地产开发投资完成额825.55亿元，同比增长21.6%，但增速连续两月回落，11月增速较10月下降 3.3个百分点，增速较去年同期的增速下降16.4%。
1.2 房地产政策
中国房地产过去几年过热，国家对房地产的调控要紧着力于操纵房地产投资规模，防范房地产泡沫，抑制中国经济过热风险，因此政策对楼市设置了较高的门槛，如房地产市场的“国六条”、“国八条”、提高首付比例和购买二套房资金限制等，这一“从紧”的房地产调控方针一直连续到了2008年上半年。
2008年应该讲是中国房地产调控政策的转折年。2008年随着房地产行业低迷，中国经济有过冷风险出现，政府对房地产“从紧”的调控政策开始转变。从2008下半年开始，政府不仅放开了信贷，还对购房契税、首付款和贷款利率都进行了下调，不断地降低购房门槛。这也是近几年以来，政府首次明确表示对房地产行业的支持。
总的来讲，随着我国房地产投资占全社会固定资产投资规模比重的增加，房地产对投资的拉动是显著的，而通过购房消费的刺激
拉动内需的目地亦特不明确。因此，政府期望通过对房地产市场的扶持，能从投资和需求两方面拉动经济增长。目前对房地产行业“松绑”的操纵方向会持续一段时刻，并将以财政税收、金融和行政等多种手段进行。尽管政府对房地产市场的促进性调控可不能在短期内凑效，但政策的累积效应将在经济环境整体好转的情况下显现。
1.2.1 金融政策及阻碍
2007年中国在面临贸易顺差加大、货币投放过快和物价持续上涨等问题，一直执行从紧的货币政策，这一政策也一直连续到2008年上半年，央行于2008年1—6月分不上调了六次存款预备金率，至17.5%。
到2008年下半年，面对国际和国内严峻的金融、经济形势。中国政府开始实行适度宽松的货币政策。从2008年9月25日开始，央行五年来首次下调利率，年内4次下调存款预备金率，使其最低降至13.5%。从9月16日开始至12月23日的100天内，央行五次降息，一年期和五年以上贷款利率年累计下降2.16和1.89个百分点。此外，更出台了降低首套住宅首付比例和放宽了二套房限制条件的房贷政策。
以上宽松的金融货币政策对缓解开发商紧张的资金链和刺激购
房需求有着正面的阻碍，但此轮系列政策对启动投资和内需的作用难在短期内显现，因此也难在短期内对楼市有立竽见影的拉动作用。
表1-1 ：2008年金融货币政策列表
1.2.2 土地政策
2008年的土地政策连续了2007年解决土地合理利用调控、加大土地有效供应的主线。在具体政策上通过提高开发商囤地成本、
强制缩短土地开发时刻、严格借信贷治理和建立建全土地稽查制度等挤压土地市场泡沫。
表1-2： 2008年土地政策列表
1.2.3 财税及购房优惠政策
与2007年政府多以金融货币政策进行宏观调控不同，2008年政府通过了一系列减免房屋购置和转让各种税费的优惠政策，以鼓舞
住房的消费和流通。各项优惠政策尽管偏重于“自住一般型”住房，但实际上涉及了二手房、非首套住房和面积在144平方米以上的非一般住房，是近几年来财政税收政策上少有的门槛降价政策，也是近期政府首次明确表示对房地产行业的支持。
以后一段时刻内，财税政策在宏观调控中的重量将会越来越重，并将持续较长时刻，政策的着眼点在于对内需的启动。有方法上，一方面是对房地产相关税费的减免，另一方面也可能将从个税等方面入手，提高消费者购买力以启动内需，从全然上达到稳定房地产市场的目的。
表1-3： 2008年财税及购房优惠政策列表
从2007年开始，政府就开始密集地出台各种建设保障性住房的政策，并首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。到2008年政府对保障性住房建设的力度加大，中央和地点政府都提出了近期的保障性住房具体目标。
保障性住房不仅是解决民生问题，政府亦希望启动保障性住房投资，带动房地产市场上游行业需求，从而拉动整个国民经济。因此以后几年的保障性住房建设将会加快步伐，其覆盖面不断扩大，会对一些中低档商品住房项目造成一定冲击。
表1-4 ：2008年保障性住房政策列表
1.2.5 其它政策
2008年中央和地点在建筑工程质量和规范市场方面出台了多个政策，政策的重点在于对建筑工程质量把关、提倡建筑节能、完善政府及开发商信息公开化机制和加强二手房交易资金监管等，从多方面保障消费者权益。
表1-5：2008年市场治理及建筑工程政策列表
1.3 都市规划
2008年是重庆都市建设快速进展的一年，鱼洞长江大桥一期、水碾立交、寸滩立交等重点项目在年底建成通车，双碑嘉陵江大桥、五台山立交一期、二郎迎宾大道南延伸段、凤西路等项目在年底开工建设。
在以后的几年内，重庆市为拉动投资保增长，将加快重点工程建设，强力推进市级重大项目建设，基础设施、民生工程、公共工程是今后的工作重点。以轨道交通为例，将依照建设提速打算，到2012年投资455亿元、开工建设165公里的轨道线路，目前已有30余个标段投入建设，要在接着大力推进一、三、六号线建设进程的同时，尽早谋划三号线、六号线延伸段的建设。另外，为加快重庆畅通工程的建设，到2012年，打算投资380亿元用于都市道路网的建设，涉及新建、改建都市道路（包括快速路网、主次干道）达230公里、立交31座，新建人行天桥或地下通道130座。
表1-6：2008年重庆市主城区重点规划有交通工程列表
部完工后,总面积将达20万平方米，商业设施面积将达50万平方米。 2008-02 正在建设中的地铁一号线将全线提速，朝天门至沙坪坝段2010年底便可建成通车，沙坪坝至大学城段2011年建成，均比打算工期提早一年。通车后，地铁一号线的运行速度将达100公里/小时，从朝天门至沙坪坝，坐地铁只需26分钟。” 袁茄路(袁家岗至茄子溪)拓宽改造工程今年将完工。袁茄路(石坪桥至双山段)拓宽改造工程将拓宽至54米，双向6车道，可能年底竣工，今后进出大渡口将变得更加方便。 大渡口滨江路年内开建，2012年建成，总投资25亿元，全长21公里，将连通九龙坡区和渝中区滨江路。今年内开建6.9公里的一期工程， 2010年竣工；二期从重钢至在建的九龙坡区滨江路，打算2011年竣工；三期长从鱼洞长江大桥北侧桥下至跳磴镇， 2012年建成。 2008-03 国内最长的双联拱隧道———地处江北区的全长780米的江（江北城）溉（溉澜溪）路隧道全线贯穿。隧道全长780米，宽约22.8米，双向4车道，工程总造价8500万元。 轻轨三号线二期工程（龙头寺
--江北机场）可行性研究报告通过专家评估。可研报告同时建议在江北机场新航站楼建设的同时，将本工程延长至新航站楼。轨道交通三号线二期工程全长18.149公里，将于2011年底试运行。 2008-04 重庆菜园坝长江大桥顺利通过规划验收，重庆菜园坝长江大桥工程由主桥、菜园立交、苏家坝立交、南城隧道、南城立交、海铜路组成。 重庆快速公交线（BRT ）立即延伸至30公里。BRT 公司正预备把BRT 运行线路，从九坑子延伸到龙头寺，即从九坑子向九龙园区方向运行到虎头岩转盘，掉头向北，穿虎头岩隧道，上嘉华大桥，过桥后通过在建的鸿恩寺隧道，到达冉家坝，再经新溉路或其他道路，最终到重庆北火车站（龙头寺）。 2008-06 市级重点工程江北滨江路二期（西段）工程已全面开工。北滨路二期西段工程全长6.796公里，双向四车道，宽22米。 2008-07 今年主城区已建、在建或将建17个大公园，皆是突出生态、休闲及景观，向市民免费开放。在17个公园中，主城区已建成7个，在建的6个，立即开建4个，均以自然生态为特色，尽量减少硬质设置，多绿化。 解放碑金融商务街总体规划通过规委会专家评审。解放碑金融商务街区规划总占地面积7万余平方米，是解放碑CBD 范围内唯一可供整体规划改造区域，建成后，将形成约90万平方米的世界顶级金融商务建筑群，是以后规划建设重庆金融核心区的重要支柱。 2008-08 江北北滨路将建18公里“创意大道”。首期规划从江北嘴到石门大桥11.8公里，二期规划从石门大桥延伸到大竹林6.2公里，5年内完成。将分为“工业设计、文化体验、时尚消费”三大主题来打造，实现“以溉澜溪、江北城板块为东翼，承载都市及CBD 商务配套功能，江北西原生态住区都市功能为西翼”的都市功能分配，北滨路则成为联系两翼的快捷景观通道，实现交通功能与景观、艺术功能的结合，加大对滨水地区公共活动空间和公共服务设