【干货分享】净现值法（NPV）在房地产投资决策中的应用（作者：ACCA会员）
房地产开发企业的经营管理者经常需要对房地产投资中的一些重大问题做出决策。典型的投资决策问题有三个：
1.要不要参与“招、拍、挂”，去拿某个地块？
2.拿地之后，要不要开发？是立刻开发，还是暂缓开发？
3.面对多个潜在项目，在企业有限的资源里，哪个项目优先开
发？
这些战略决策的重要性，对房地产企业不言而喻。从企业利益最大化的角度，这三个问题都可以归结为一个问题：即何种决策可以给企业带来最大利益的问题。企业利益最大化就是企业资产增值最大化的过程，因此房地产投资决策中的重大问题，都可以归结为资产定价问题，即判断未来的一系列经济活动给企业带来的收益，与企业投入的成本比较，如果收益大于成本，就执行既定的投资决策，反之则拒绝原有的投资决策，或暂缓执行。
净现值法（NPV）是现代金融学中用以资产定价的最基础的方法，广泛应用于债券、股票、期权和各种衍生金融产品的定价，也可用于各种实物资产的定价。净现值法也是国际财务报告准则（IFRS）体系的定价基础。本文介绍的是运用净现值法，建立投资决策模型，解决投资决策中的一些重大问题。
一、净现值法（NPV）介绍
净现值（Net Present Value, NPV）是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。净现值法是评价投资项目的一种方法。该方法利用现金流入量的总现值与现金流出量算出净现值，然后根据净现值的大小来评价投资项目是否可行。
净现值法的决策标准是：
如果投资项目的净现值大于零，接受该项目；
如果投资项目的净现值小于零，放弃该项目；
如果有多个互斥的投资项目相互竞争，选取净现值最大的投资项目。
净现值指标考虑了投资项目资金流量的时间价值，较合理地反映了投资项目的真正的经济价值，是一个比较好的投资决策指标。
现代金融学认为资产是企业所控制或拥有的关于未来的一系列经济利益流入。资产存在的价值就是可以为企业在未来带来预期现金流入，因而资产的价值也可以用未来的现金流入来衡量。但资产的价值又不是未来的现金流入的简单加总，而必须考虑货币的时间价值和风险因素。货币的时间价值和风险因素，简单地理解，就是现在的1元钱的价值要大于未来的1元钱，原因有二：一是现在的1元钱存入银行，可以获得利息，这就是货币的时间价值；二是一个理性的人之所以放弃现在的1元钱而希望在将来获得回报，其承担的风险需要得到补偿，这个对投资者承担风险的补偿，就是风险溢价。因为这两个因素的存在，导致未来的现金如果换算成现在的现金，必然要小于未来的金额。两者之间的折算差异，就用r（贴现率）来表示。
二、净现值（NPV）法在房地产项目投资中的应用
1
房地产项目投资特性
房地产行业的项目投资特性决定了净现值（NPV）法特别适用于投资决策问题。房地产行业的项目投资具有以下特性：
（1）一期房地产项目，通常持续2-3年。
3年以内的行业发展通常可预测的程度较高，预测较为准确，能够找到比较合适的贴现率进行贴现。如果项目的生命周期在10年以上，有的甚至能认为是“永续”存在，未来的不确定性将大大提高，贴现率的选择也将变得困难，预测的准确性也将大大降低。
（2）房地产项目现金流的特性是前期资金大量流出，后期资金大量回笼，一般不存在净现金流的流出、流入交替出现的情况。
这个特性对于计算净现值和内部收益率（Internal Rate of Return, IRR）特别有利。在资金流出、流入交替出现的项目中，项目的净现值尽管是唯一的，但项目的内部收益率却是不唯一的，即项目存在多个内部收益率。多个内部收益率的存在对项目的投资决策会产生很大的误导，但房地产项目投资却不存在这样的问题。
（3）房地产项目投资一般不存在太大的营运资本变化量和期末处置成本。
所谓营运资本变化量，是指应收账款、应付账款等流动资产科目在期初和期末的变化量。由于应收、应付账款对应的是客户占款和通过供应商融资，因此其变化量对应的也是现金流的变化量。所谓期末处置成本，是对于某些项目（如核电站）而言，项目生命周期结束后需要花费大量的处置成本，以确保周边生态环境的恢复。这些处置成本通常金额巨大，并且难以准确估计。房地产项目投资不存在太大的营运资本变化量和期末处置成本，也为准确计算项目的净现值提供了有利条件。
（4）房地产项目投资中固定资产折旧的因素很小，几乎可以忽略不计。
固定资产折旧本身并不是现金流，按理说固定资产折旧不会影响到净现值的计算。但由于固定资产折旧通常是可以抵扣企业所得税的，因此固定资产折旧的存在对企业会有税收上的好处（在国外称之为“税盾”），会使企业所得税减少，因此固定资产折旧引起的税收利益又是计算净现值时必须计算的部分。对于大多数的制造业来说，固定资产投入和固定资产折旧对于经营利润的影响很大，是项目投资计算净现值时必须考虑的因素。但房地产开发行业的固定资产仅包括日常办
公的办公用品和车辆等，对项目投资决策不会产生重大影响，因此可以忽略不计，从而减小了净现值模型的复杂程度。
（5）房地产企业财务核算的权责发生制和收付实现制差异不大，净现值模型和会计利润之间的差异不大，使得净现值模型更易于理解，方便应用。
房地产行业的财务核算可以理解为“资金驱动的权责发生制”，意思是房地产行业的财务核算主要是核算资金的进出。不涉及资金的核算内容，如公允价值调整等，并不多见。这种偏向保守的财务核算的基础是资产按历史成本计价，目前按照国内的会计准则要求仍然适用。以历史成本为计价基础的房地产行业，除地产结算收入外，权责发生制和收付实现制之间的差异不大，使得通过净现值模型计算的结果和会计核算的利润基本相同。这一点使得净现值模型更易于理解，更易于为人接受。
净现值法如果运用得当，将成为房地产投资决策的一个有力的分析工具。
?到底该如何正确应用净现值法？
?多个实用案例分析告诉你净现值法怎样应用在房地
产投资决策中？
?相比于其他投资分析方法，净现值法在房地产投资
决策中有哪些优点？
?在实际应用中你又要避免哪些常见的错误？
NPV：Net Present Value 的缩写。 在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定的折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。 净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。 财务管理学：投资项目投入使用后的净现金流量，按资本成本或企业要求达到的报酬率折算为现值，减去初始投资以后的余额，叫净现值(net present value,NPV) 计算过程编辑 1、计算每年的营业净现金流量。 2、计算未来报酬的总现值。 （1）将每年的营业净现金流量折算成现值。如果每年的NCF相等，则按年金法折成现值；如果每年的NCF 不相等，则先对每年的NCF进行折现，然后加以合计。 （2）将终结现金流量折算成现值。 （3）计算未来报酬的总现值。 3、计算净现值。 净现值=未来报酬的总现值－初始投资 净现值法的决策规则是： 在只有一个备选方案的采纳与否决决策中，净现值为正者则采纳，净现值为负者不采纳。在有多个备选方案的互斥选择决策中，应选用净现值是正值中的最大者。 PS：现值就是资金当前的价值（一般用字母P表示，分单利现值和复利现值） 净现值法则的条件： 不考虑风险定义和测度；或是将现金流看做是确定的一致量；或是设定期望现金流和期望收益率。 经济意义编辑 NPV>0表示项目实施后，除保证可实现预定的收益率外，尚可获得更高的收益。 NPV<0表示项目实施后，未能达到预定的收益率水平，而不能确定项目已亏损。 NPV=0表示项目实施后的投资收益率正好达到预期，而不是投资项目盈亏平衡。 NPV函数编辑 返回一个Double，指定根据一系列定期的现金流（支付和收入）和贴现率而定的投资净现值。语法NPV(rate, values())NPV 函数有下列命名参数：部分描述rate必要。Double 指定在一期间内的贴现率，用十进制表示。values()必要。Double数组指定现金流值。此数组至少要包含一个负值（支付）和一个正值（收入）。说明投资的净现值是未来一系列支付或收入的当前价值。NPV 函数使用数组中数值的顺序来解释支付和收入的顺序。要确保支付和收入值是用正确的顺序输入的。NPV 投资在第一笔现金流值之前开始计算周期，而结束于数组中最后的现金流值。净现值是根据未来的现金流进行计算的。如果第一笔现金流在第一期开始时发生，那么NPV 返回的值必须加上第一笔值才是净现值。而且values()数组不可包含第一笔值。NPV 函数与PV 函数（现值）相似，只是PV 函数在一个期间的开始或结束时才允许有现金流。与可变的NPV 现金流值不同，PV 的现金流在整个投资期间必须固定。 计算公式： NPV is equal to the present value of all future free cash flows less the investment’s initial outlay. It measures the net value of a project in today’s dollars. FCF NPV = ?--------- - Initial outlay (1+k)n Decision Rule: If NPV > 0, accept If NPV < 0, reject
净现值计算公式与案例 一、计算公式为：NPV C k NCF n t t t -+∑ =1) 1( 其中： NPV ——净现值； NCFt ——第t 年的净现金流量； N ——项目预计使用年限； K ——贴现率（预期报酬率或资本成本）； 1/（1+K ）t ——现值系数； C ——初始投资额。 判据： 当NPV ＞0时，说明投资项目有盈利能力，可以接受该项目； 当NPV ＜0时，项目没有盈利能力或盈利能力差，应拒绝该项目。 如果有多个备选方案时，应选择当NPV ＞0且值最大的方案。 一、例：仍然根据计算投资回收期的例题的资料，假定贴现率为10%，分别计算甲方案和乙方案的净现值： 解：根据公式，先计算现值系数，结果见表
4-3。并列表计算甲、乙方案的净现值，见表4-5。 现值系数计算表 比较计算结果：NPV甲 =1 015.00＞0，NPV乙 = -726.94＜0。很明显，该项目应选择甲方案，放弃乙方案。 请注意：在现实经济生活中，有的投资项目往往无法准确计量其财务效益而企业又必须进行，如环境污染控制、安全保护措施、员工教育设施等项目的实施，可能无法得到正的净现值，这种情况下，企业可选择负值较小的方案。 净现值法有下列优点： 第一，考虑了货币时间价值，能够反映投资方案的净收益额。第二，考虑了风险，因为贴现率由
企业根据一定风险确定期望收益率或资金成本率确定。 净现值法的缺点是： 第一，贴现率的确定比较困难。由于影响贴现率的因素很多，而这些因素的变化趋势通常难以准确预测，使贴现率的确定产生困难。第二，净现值法说明了未来的盈亏数，但并不能揭示各个投资方案本身可能达到的实际收益率。这样，容易出现决策趋向于投资大、收益大的方案，而忽视了收益总额虽小，但投资效益更好的方案。
一、财务净现值(FNPV ) 累计财务净现值=Σ（CI-CO ）t /（1+ I C ）t 式中：t 为计算年份数 （CI-CO ）t 为第t 年的净现金流量 I C 为折现率 例：某房地产投资项目投资 500 万元，建成租给某企业，第一年净收入为 66 万元，以后每年净收入 132 万元，第十年末残值为 50 万元，折现率 12%，该项目从财务效益讲是否可行？ 解：第一步 确定项目有效期内各年度的净现金流量 初始现金流量为-500 万元；营业现金流量，第一年净现金流量为 66 万元，：第二年至第十年每年净现金流量为 132 万；终结点残值回收净现金流量为 50 万元。 第二步 将各年度的净现金流量用折现率（12%）折现至零期。 则，该投资项目在有效年份内的财务净现值为 FNPV=203703500) 12.01(50)12.01(13212.016650010102=+-=++++++-∑=t t 第三步 投资评价：由于 FPNV=203 万元>0，所以，该房地产投资项目在财务上是可行的。
二、财务内部收益率（FIRR ） 0)1/()(0=+-=∑=t n t FIRR t CO CI FIRR 净现值编辑 净现值是指一个项目预期实现的现金流入的现值与实施该项计划的现金支出的差额。净现值为正值的项目可以为股东创造价值，净现值为负值的项目会损害股东价值。 中文名 净现值 外文名 Net Present Value 简 称 NPV 公 式 NPV=∑(CI -CO)/(1+i)^t 1概念解释编辑 英文：The net present value of a project is the present value of current and future benefit minus the present value of current and future costs. 在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定的折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。 净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。 财务管理学：投资项目投入使用后的净现金流量，按资本成本或企业要求达到的报酬率折算为现值，减去初始投资以后的余额，叫净现值(net present value, NPV) 净现值：以项目寿命各个阶段预期现金流折现现值的加和减去初始投资支出。 2计算过程编辑
做项目可行性分析时，要做财务评估，其中包括净现值分析。净现值，究竟是个什么东西，怎么分析？一直不知道，今天看“成功的项目管理”一书终于弄明白了。下面是丛书中摘出的：净现值就是净的现在价值。一个投资项目的净现值等于一个项目整个生命周期内预期未来每年净现金流的现值减去项目初始投资支出。 判断一个项目是否可行，就要看它的净现值是不是大于零，净现值大于零，意味着项目能够取得收益，它的净收益是正的，也就是说项目的净收益大于净支出，这个项目应该入选。 【举例】 B公司正考虑一项新设备投资项目，该项目初始投资为40000元，每年的税后现金流如下所示。假设该公司要求的收益率为13%。 初始投资第1年第2年第3年第4年第5年 -40000 10000 12000 15000 10000 7000 净现值＝未来报酬总现值－投资额的现值 NPV－净现值度 i－贴现率 NcFt－第t年的营业现金净流量 n－项目寿命周期 NPV=10000/1.13+12000/1.132+15000/1.133+10000/1.134+7000/1.135-40000=-1428<0 由于净现值小于零，所以，项目不可行 －－－－－－－－－－－－－－－－－－ 净现值（Net Present Value）是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。净现值法是评价投资方案的一种方法。该方法利用净现金效益量的总现值与净现金投资量算出净现值，然后根据净现值的大小来评价投资方案。净现值为正值，投资方案是可以接受的；净现值是负值，投资方案就是不可接受的。净现值越大，投资方案越好。净现值法是一种比较科学也比较简便的投资方案评价方法。净现值的计算公式如下： 净现值=未来报酬总现值-建设投资总额 NPV=∑It /（1+R）-∑Ot /（1+R） 式中：NPV-净现值；It-第t年的现金流入量；Ot-第t年的现金流出量；R-折现率；n-投资项目的寿命周期 净现值法的原理 净现值法所依据的原理是：假设预计的现金流入在年末肯定可以实现，并把原始投资看成是按预定贴现率借入的，当净现值为正数时偿还本息后该项目仍有剩余的收益，当净现值为零时偿还本息后一无所获，当净现值为负数时该项目收益不足以偿还本息。 净现值法具有广泛的适用性，净现值法应用的主要问题是如何确定贴现率，一种办法是根据资金成本来确定，另一种办法是根据企业要求的最低资金利润来确定。 [编辑]净现值法的优点 1、使用现金流量。公司可以直接使用项目所获得的现金流量，相比之下，利润包含了许多人为的因素。在资本预算中利润不等于现金。 2、净现值包括了项目的全部现金流量，其它资本预算方法往往会忽略某特定时期之后的现金流
贴现的计算公式是： 汇票面值-汇票面值*贴现率*（贴现日-汇票到期日）/365 假设你有一张100万的汇票，今天是6月5日，汇票到期日是8月20日，则： 100-100*3.24%*76/365=99.325万 有的银行按月率计算，则： 100-100*3.24%*3/12=99.19万 票据承兑与贴现 银行承兑汇票：是银行在商业汇票上签章承诺付款的远期汇票，是由银行承担付款责任的短期债务凭证，期限一般在6个月以内。银行承兑汇票多产生于国际贸易，一般由进口商国内银行开出的信用证预先授权。银行承兑的作用在于为汇票成为流通性票据提供信用保证。汇票是列明付款人和收款人的双名票据，经银行作为第三者承兑后则成为三名票据。承兑银行成为主债务人，而付款人则成为第二债务人。实际上，银行承兑汇票相当于对银行开列的远期支票。持票人可以在汇票到期时提示付款，也可以在未到期时向银行尤其是承兑银行要求贴现取得现款。银行贴进票据后，可以申请中央银行再贴现，或向其它银行转贴现，更一般的做法是直接卖给证券交易商，再由其转卖给其它各类投资者。银行承兑汇票的最重要投资者是外国银行和非银行金融机构。 贴现金额＝票面金额（1-贴现率×贴现日期）
净现值的概念 净现值（Net Present Value）是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。净现值法是评价投资方案的一种方法。该方法利用净现金效益量的总现值与净现金投资量算出净现值，然后根据净现值的大小来评价投资方案。净现值为正值，投资方案是可以接受的；净现值是负值，从理论上来讲，投资方案是不可接受的，但是从实际操纵层面来说这也许会跟公司的战略性的决策有关，比如说是为了支持其他的项目，开发新的市场和产品，寻找更多的机会获得更大的利润。此外，回避税收也有可能是另外一个原因。当然净现值越大，投资方案越好。净现值法是一种比较科学也比较简便的投资方案评价方法。净现值的计算公式如下： 净现值=未来报酬总现值-建设投资总额 式中：NPV—净现值 C o—初始投资额
NPV 净现值 净现值（Net Present Value） 什么是净现值 净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。 [编辑] 净现值的计算 (1)净现值指标计算的一般方法 具体包括公式法和列表法两种形式。 ①公式法。本法是指根据净现值的定义，直接利用理论计算公式来完成该指标计算的方法。 ②列表法。本法是指通过现金流量表计算净现值指标的方法。即在现金流量表上，根据已知的各年净现金流量，分别乘以各年的复利现值系数，从而计算出各年折现的净现金流量，最后求出项目计算期内折现的净现金流量的代数和，就是所求的净现值指标。 (2)净现值指标计算的特殊方法 本法是指在特殊条件下，当项目投产后净现金流量表现为普通年金或递延年金时，可以利用计算年金现值或递延年金现值的技巧直接计算出项目净现值的方法，又称简化方法。 由于项目各年的净现金流量属于系列款项，所以当项目的全部投资均于建设期投入，运营期不再追加投资，投产后的经营净现金流量表现为普通年金或递延年金的形式时，就可视情况不同分别按不同的简化公式计算净现值指标。 ①当全部投资在建设起点一次投入,建设期为零,投产后1——ｎ年每年净现金流量相等时，投产后的净现金流量表现为普通年金形式， ②当全部投资在建设起点一次投入，建设期为零，投产后每年经营净现金流量（不含回收额）相等，但终结点第n年有回收额（如残值）
③若建设期为S，全部投资在建设起点一次投入，投产后（S+1）~n年每年净现金流量相 等，则后者具有递延年金的形式 ④若建设期为S，全部投资在建设期内分次投入，投产后（S+1）~n年内每年净现金流量 相等 (3)净现值指标计算的插入函数法 本法是指运用Windows系统的Excel软件，通过插入财务函数“NPV ” ，并根据计算机系统的提示正确地输入已知的基准折现率和电子表格中的净现金流量，来直接求得净现值指标的方法。 当第一次原始投资发生在建设起点时，按插入函数法计算出来的净现值与按其他两种方法计算的结果有一定误差，但可以按一定方法将其调整正确 [编辑] 净现值指标的分析 净现值指标是反映项目投资获利能力的指标。 决策标准： ?净现值≥0 方案可行； ?净现值＜0 方案不可行； ?净现值均＞0 净现值最大的方案为最优方案。 优点：
财务净现值计算 集团企业公司编码：（LL3698-KKI1269-TM2483-LUI12689-ITT289-
财务净现值(F N P V)计算公式(动态盈利指标之一) (1)概念。是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。 (2)公式 、式中FNPV一项目在起始时间点的财务净现值； CI——现金流入量； CO——现金流出量； (C1—CO)t——项目在第t年的净现金流量； ic——基准收益率或目标收益率，也称为最低投资报酬率(折现率)或最低要求收益率；t=0——项目开始进行的时间点； n——计算期，即项目的开发或经营周期。 (3)应用。这是关于投资回收的测算方法之一。如果FNPV≥O，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果FNPV<0，则项目不可接受。 (三)财务内部收益率(FIRR)计算公式(动态盈利指标之二) (1)概念。是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。(2)原理公式 (3)计算公式
式中i1——当净现值为接近于零的正值时的折现率； i2——当净现值为接近于零的负值时的折现率； NPV1——采用低折现率时净现值的正值； ⅣP2——采用高折现率时净现值的负值。 注意：i1、i2：之差不能超过1％～2％。 (4FIRR的经济含义。在项目寿命期内部未收回投资每年的净收益率或折现率；同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。 (5)应用。这是关于投资回收的测算方法之二。 应用之一：将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于ic时，就意味着用ic，作为折现率时，FNPV是正值，因此，认为项目在财务上是可以接受的。如FIRR小于ic，则项目不可接受。 应用之二：表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果借款利率高于内部收益率，项目投资就会亏损。 (6)图示法 通过图示6-1，我们可以清晰直观地找出FIRR与ic的关系。当FIRR大于ic时，ic对应的财务净现值为正值，此时项目可以接受；反之，当FIRR小于ic时，ic对应的财务净现值为负值，此时项目不可接受。此外，通过此图，还可以白行推导出财务内部收益率的计算公式。因此，大家要牢记此图，不必死记公式，把握住净现值与折现率的关系就把握了这一章的核心内容。
净现值计算案例标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
净现值计算公式与案例 一、计算公式为：NPV 其中： NPV——净现值； NCFt——第t年的净现金流量； N——项目预计使用年限； K——贴现率（预期报酬率或资本成本）； 1/（1+K）t——现值系数； C——初始投资额。 判据： 当NPV＞0时，说明投资项目有盈利能力，可以接受该项目； 当NPV＜0时，项目没有盈利能力或盈利能力差，应拒绝该项目。 如果有多个备选方案时，应选择当NPV＞0且值最大的方案。 一、例：仍然根据计算投资回收期的例题的资料，假定贴现率为10%，分别计算甲方案和乙方案的净现值： 解：根据公式，先计算现值系数，结果见表4-3。并列表计算甲、乙方案的净现值，见表4-5。
现值系数计算表 比较计算结果：NPV甲 =1 ＞0，NPV乙 = ＜0。很明显，该项目应选择甲方案，放弃乙方案。 请注意：在现实经济生活中，有的投资项 目往往无法准确计量其财务效益而企业又必须 进行，如环境污染控制、安全保护措施、员工 教育设施等项目的实施，可能无法得到正的净 现值，这种情况下，企业可选择负值较小的方案。 净现值法有下列优点： 第一，考虑了货币时间价值，能够反映投 资方案的净收益额。第二，考虑了风险，因为 贴现率由企业根据一定风险确定期望收益率或 资金成本率确定。 净现值法的缺点是：
第一，贴现率的确定比较困难。由于影响贴现率的因素很多，而这些因素的变化趋势通常难以准确预测，使贴现率的确定产生困难。第二，净现值法说明了未来的盈亏数，但并不能揭示各个投资方案本身可能达到的实际收益率。这样，容易出现决策趋向于投资大、收益大的方案，而忽视了收益总额虽小，但投资效益更好的方案。
NPV 请参阅 通过使用贴现率以及一系列未来支出（负值）和收入（正值），返回一项投资的净现值。 语法 NPV(rate,value1,value2, ...) Rate 为某一期间的贴现率，是一固定值。 Value1, value2, ... 为1 到29 个参数，代表支出及收入。 Value1, value2, ...在时间上必须具有相等间隔，并且都发生在期末。 NPV 使用Value1,Value2, … 的顺序来解释现金流的顺序。所以务必保证支出和收入的数额按正确的顺序输入。 如果参数为数值、空白单元格、逻辑值或数字的文本表达式，则都会计算在内；如果参数是错误值或不能转化为数值的文本，则被忽略。 如果参数是一个数组或引用，则只计算其中的数字。数组或引用中的空白单元格、逻辑值、文字及错误值将被忽略。 说明 函数NPV 假定投资开始于value1 现金流所在日期的前一期，并结束于最后一笔现金流的当期。函数NPV 依据未来的现金流来进行计算。如果第一笔现金流发生在第一个周期的期初，则第一笔现金必须添加到函数NPV 的结果中，而不应包含在values 参数中。有关详细信息，请参阅下面的示例。 如果n 是数值参数表中的现金流的次数，则NPV 的公式如下： 函数NPV 与函数PV（现值）相似。PV 与NPV 之间的主要差别在于：函数PV 允许现金流在期初或期末开始。与可变的NPV 的现金流数值不同，PV 的每一笔现金流在整个投资中必须是固定的。有关年金与财务函数的详细信息，请参阅函数PV。 函数NPV 与函数IRR（内部收益率）也有关，函数IRR 是使NPV 等于零的比率：NPV(IRR(...), ...) = 0。
净现值指标的计算 一般方法 公式法：根据净现值的定义直接利用理论计算方式完成指标计算的方法 列表法：是通过在现金流量表计算净现值指标的方法。即在现金流量表上，根据已知的各年净现金流量，分别乘以各年的复利现值系数，从而计算出各年折现的净现金流量，最后求出项目计算期内折现的净现金流量的代数和，就是所求的净现值指标 特殊方法 是指在特殊条件下，当项目投产后净现金流量表现为普通年金或递延年金时，可以利用计算年金现值或递延年金现值的技巧直接计算出项目净现值的方法，又称简化方法。 特殊方法一，当建设期为0，投产后的净现金流量表现为普通年金形式 某企业拟建一项固定资产，需投资100万元，按直线法计提折旧，使用寿命10年，期末无残值。该项工程于当年投产，预计投产后每年可获息税前利润10万元。假定该项目的行业基准折现率10%。 要求：根据以上资料计算该项目的净现值(所得税前)。 解析：所得税前的净现金流量=息税前利润+折旧=10+100÷10=20万元 净现值NPV=-100+20*(P/F，10%，10) 特殊方法二：当建设期为0，运营期每年不含回收额的净现金流量相等，但终结点有回收额。有两种方法计算 某企业拟建一项固定资产，需投资100万元，按直线法计提折旧，使用寿命10年，期末无残值。该项工程于当年投产，预计投产后每年可获息税前利润10万元。假定该项目的行业
基准折现率10%。报废时有10万元的残值 要求：根据以上资料计算该项目的净现值(所得税前)。 运营期1-9年的税前利润=息税前利润+折旧=10+(100-10)÷9=19万元终结点10年的税前利润=19+10残值=29万元 净现值NPV=-100+19*(P/A，10%，9)+29*(P/F，10%，10) 或者用-100+19*(P/A，10%，10)+19*(P/F，10%，10)
1.营业现金净流量为什么要加上每年设备折旧额 2.NPV 式中的[23400*(P/A 10% 9)+(23400+20000+60000)*(P/F 10% 10)],23400为什么要加上20000再加60000呢? 净现值法 某公司计划开发新产品需购置设备一台,计120000元寿命10年,残值20000元,采用直线计提折旧(平均年限法折旧),需垫与营运资金60000元, 生产该产品每年获销售收入70000元,每年付现成本40000元,资金成本10%, 税率33%, 试用净现值法对该项目的可行情况做出评价. 该设备每年折旧额=(120000-20000)/10=10000(元)净利=(70000-40000-10000)*(1-33%)=13400(元)营业现金净流量(NCF)=13400+10000=23400(元) 净现值(NPV)=[23400*(P/A 10% 9)+(23400+20000+60000)*(P/F 10% 10)]-180000 = [23400*5.759+103400*0.3855]-180000 通过管线不仅可以解决吊顶层配置不规范高中对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行 高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料试卷相互作用与相互关系，根据生产工艺高中资料试卷要求，对电气设备电力保护装置调试技术，电力保护高中资料试卷配置技术是指机组在进行
= [134760.6+39860.7]-180000 求得NPV ＜0,则该项目不可行. NPV 通过使用贴现率以及一系列未来支出（负值）和收入（正值），计算一项投资的净现值。 语法 NPV(rate,value1,value2, ...)Rateee 是某一期间的贴现率。 Value1, value2, ..... 代表支出及收入的 1 到 29 个参数。 Value1, value2, ... 在时间上必须具有相等间隔，并且都发生在期末。 NPV 使用 value1, value2, ... 的顺序来解释现金流的顺序。所以务必保证支出和收入的数额按正确的顺序输入。 如果参数为数字、空值、逻辑值或数字的文本表达式，则都会被计算在内；如果参数是错误值或不能转化为数字的文本，则将被忽略。 说明 函数 NPV 假定投资开始于 value1 现金流所在日期的前一期，并结束于列表中最后一笔现金流的当期。函数 NPV 依据未来的现金流来进行计算。如果第一笔现金流发生在第一个周期的期初，则第一笔现金必须添加到函数 NPV 的结果中，而不应包含在 values 参数中。有关详细信息，请参阅下面的示例。 如果 n 是值列表中的现金流的次数，则 NPV 的计算公式如下： 函数 NPV 与函数 PV （现值）相似。PV 与 NPV 之间的主要差别在于：函数 PV 允许现金流在期初或期末开始。与可变的 NPV 的现金流数值不同，PV 的每一笔现金流在整个投资中必须是固定的。有关年金与财务函数的详细信息，请参阅函数 PV 。 函数 NPV 与函数 IRR （内部收益率）也有关，函数 IRR 是使 NPV 等于零的比率：NPV(IRR(...), ...) = 0。 示例 1 在下面的示例中： 、管路敷设技术通过管线不仅可以解决吊顶层配置不规范高中资料试卷问题，而且可保障各类管路习题到位。在管路敷设过程中，要加强看护关于管路高中资料试卷连接管口处理高中资料试卷弯扁度固定盒位置保护层防腐跨接地线弯曲半径标高等，要求技术交底。管线敷设技术包含线槽、管架等多项方式，为解决高中语文电气课件中管壁薄、接口不严等问题，合理利用管线敷设技术。线缆敷设原则：在分线盒处，当不同电压回路交叉时，应采用金属隔板进行隔开处理；同一线槽内，强电回路须同时切断习题电源，线缆敷设完毕，要进行检查和检测处理。、电气课件中调试对全部高中资料试卷电气设备，在安装过程中以及安装结束后进行 高中资料试卷调整试验；通电检查所有设备高中资料试卷相互作用与相互关系，根据生产工艺高中资料试卷要求，对电气设备进行空载与带负荷下高中资料试卷调控试验；对设备进行调整使其在正常工况下与过度工作下都可以正常工作；对于继电保护进行整核对定值，审核与校对图纸，编写复杂设备与装置高中资料试卷调试方案，编写重要设备高中资料试卷试验方案以及系统启动方案；对整套启动过程中高中资料试卷电气设备进行调试工作并且进行过关运行高中资料试卷技术指导。对于调试过程中高中资料试卷技术问题，作为调试人员，需要在事前掌握图纸资料、设备制造厂家出具高中资料试卷试验报告与相关技术资料，并且了解现场设备高中资料试卷布置情况与有关高中资料试卷电气系统接线等情况，然后根据规范与规程规定，制定设备调试高中资料试卷方案。 、电气设备调试高中资料试卷技术电力保护装置调试技术，电力保护高中资料试卷配置技术是指机组在进行继电保护高中资料试卷总体配置时，需要在最大限度内来确保机组高中资料试卷安全，并且尽可能地缩小故障高中资料试卷破坏范围，或者对某些异常高中资料试卷工况进行自动处理，尤其要避免错误高中资料试卷保护装置动作，并且拒绝动作，来避免不必要高中资料试卷突然停机。因此，电力高中资料试卷保护装置调试技术，要求电力保护装置做到准确灵活。对于差动保护装置高中资料试卷调试技术是指发电机一变压器组在发生内部故障时，需要进行外部电源高中资料试卷切除从而采用高中资料试卷主要保护装置。
净现值的计算 某生产企业准备投资，有A、B、C三个备选方案，项目寿命均为10年。三个方案初始投资额分别为200万元、100万元、150万元。A方案年折旧费额20万元、年净利19万元；B方案折旧额10万元、年净利10万元；C方案年折旧额15万元、年净利9万元。 1、假设企业要求的报酬率为10%，分别计算净现值。 2、分别计算三个方案的内部报酬率。 3、该企业应选择哪个方案？ 解析：1.营业净现金流量=税后净利+折旧， 所以a：20+19=39 b：10+10=20 c：15+9=24 2. npva=39(p/a，10%，10)-200=39*6.145-200=39.655; npvb=20(p/a，10%，10)-100=22.9; npvc=24(p/a，10%，10)-150=-2.52; 3.内部收益率计算方法如下： 首先，先预估一个贴现率i，并按此贴现率计算净现值。如果计算出的净现值为正数，则表示预估的这个贴现率小于该项目的实际内部收益率，所以应提高预估值再代入计算净现值(注：净现值与贴现率成反比)。;如果计算出的净现值为负，则表明预估的贴现率大于该方案的实际内部收益率，应降低预估值，再代入计算净现值。(注意，用来测算的两个相邻的i值之间的差距最好在3%-5%之间，不能超过5%。比如，第一次自己预估了贴现率i为10%，算出来的npv大于0，这时再试一个贴现率就最好是12%，或者14%，最多为15%。)经过这种反复的试算，直至算出净现值刚好由正变为负或刚好由负变为正，也即一直试算到净现值刚好变号为止。 其次，找出与上述两个相邻净现值相对应的两个贴现率，代入下面的线性公式中即可求出内部收益率。即通过反复试算求出使npvn略大于零时的in,再求出使npvn+1略小于零时的in+1,在in与in+1之间用直线插值法求得内部收益率irr。假若提高贴现率为15%，代入a和b的净现值计算公式计算净现值是否变为负 npva=39*(p/a，15%，10)-200=39*5.019-200=-9.259 irra=10%+[39.655/(39.655+9.259)]*(15%-10%)=14% npvb=20(p/a，15%，10)-100=20*5.019-100=0.98 贴现率是指未来资金折算到现在时用的比率，类似银行存款年利率，在计算投资项目净现值时，采用贴现率越大、项目净现值就越小。项
净现值计算公式与案例 一、计算公式为：NPV 其中： NPV——净现值； NCFt——第t年的净现金流量； N——项目预计使用年限； K——贴现率（预期报酬率或资本成本）； 1/（1+K）t——现值系数； C——初始投资额。 判据： 当NPV＞0时，说明投资项目有盈利能力，可以接受该项目； 当NPV＜0时，项目没有盈利能力或盈利能力差，应拒绝该项目。 如果有多个备选方案时，应选择当NPV＞0且值最大的方案。 一、例：仍然根据计算投资回收期的例题的资料，假定贴现率为10%，分别计算甲方案和乙方案的净现值： 解：根据公式，先计算现值系数，结果见表4-3。并列表计算甲、乙方案的净现值，见表4-5。
现值系数计算表 比较计算结果：NPV甲 =1 ＞0，NPV乙 = ＜0。很明显，该项目应选择甲方案，放弃乙方案。 请注意：在现实经济生活中，有的投资项目往往无法准确计量其财务效益而企业又必须进行，如环境污染控制、安全保护措施、员工教育设施等项目的实施，可能无法得到正的净现值，这种情况下，企业可选择负值较小的方案。 净现值法有下列优点：
第一，考虑了货币时间价值，能够反映投资方案的净收益额。第二，考虑了风险，因为贴现率由企业根据一定风险确定期望收益率或资金成本率确定。 净现值法的缺点是： 第一，贴现率的确定比较困难。由于影响贴现率的因素很多，而这些因素的变化趋势通常难以准确预测，使贴现率的确定产生困难。第二，净现值法说明了未来的盈亏数，但并不能揭示各个投资方案本身可能达到的实际收益率。这样，容易出现决策趋向于投资大、收益大的方案，而忽视了收益总额虽小，但投资效益更好的方案。
净现值就是净的现在价值。一个投资项目的净现值等于一个项目整个生命周期内预期未来每年净现金流的现值减去项目初始投资支出。 判断一个项目是否可行，就要看它的净现值是不是大于零，净现值大于零，意味着项目能够取得收益，它的净收益是正的，也就是说项目的净收益大于净支出，这个项目应该入选。【举例】 B公司正考虑一项新设备投资项目，该项目初始投资为40000元，每年的税后现金流如下所示。假设该公司要求的收益率为13%。 初始投资第1年第2年第3年第4年第5年 -40000 10000 12000 15000 10000 7000 净现值＝未来报酬总现值－投资额的现值 NPV－净现值度 i－贴现率 NcFt－第t年的营业现金净流量 n－项目寿命周期 NPV=10000/1.13+12000/1.132+15000/1.133+10000/1.134+7000/1.135 -40000=-1428<0 由于净现值小于零，所以，项目不可行 ------------------------------- 净现值的概念 净现值（Net Present Value）是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。净现值法是评价投资方案的一种方法。该方法利用净现金效益量的总现值与净现金投资量算出净现值，然后根据净现值的大小来评价投资方案。净现值为正值，投资方案是可以接受的；净现值是负值，投资方案就是不可接受的。净现值越大，投资方案越好。净现值法是一种比较科学也比较简便的投资方案评价方法。净现值的计算公式如下： NPV=∑It /（1+R）-∑Ot /（1+R） 式中：NPV-净现值；It-第t年的现金流入量；Ot-第t年的现金流出量；R-折现率；n-投资项目的寿命周期 净现值法的原理 净现值法所依据的原理是：假设预计的现金流入在年末肯定可以实现，并把原始投资看成是按预定贴现率借入的，当净现值为正数时偿还本息后该项目仍有剩余的收益，当净现值为零时偿还本息后一无所获，当净现值为负数时该项目收益不足以偿还本息。 净现值法具有广泛的适用性，净现值法应用的主要问题是如何确定贴现率，一种办法是根据资金成本来确定，另一种办法是根据企业要求的最低资金利润来确定。 净现值法的优点
净现值计算 一、净现值计算的自有资金投资假设 净现值(NPV)是反映工程项目在建设期和生产服务年限内获利能力的 综合性动态评价指标。所谓净现值就是根据项目方案所期望的基准收 益率，将各年的净现金流量折算为基准年的现值，则各年现值的代数 和即为净现值，也即项目全部现金流入现值减去全部现金流出现值的 差额。净现值法是用净现值衡量和评价方案或项目的经济效益优劣的 方法，若NPV>0，则项目投资可行；若NPV<0，则项目投资不可行，计 算净现值的一般公式为： （1） 其中，C——项目初始投资额的现值，NCFt——第t年营业现金净流 量(包括项目终结时终结现金流量)，k——项目投资的预期报酬率即设 定的贴现率，n——整个投资期年数(包括建设期和经营期)。 有些教科书和论文都提到，净现值计算包含了自有资金投资的假设， 也即假设投资额都是自有资金，不用还本付息，如果不具备这个假设 条件，净现值法将失效。因为净现值法已经考虑了投资额的时间价值 即考虑了投资额的利息，如果投资额是借贷资金，并将利息支付纳入 到现金流量中，据此来计算净现值则会重复考虑货币时间价值，所以，净现值的计算只能是针对投资额为自有资金的情况。 显然，用借贷资金进行项目投资的情况是相当常见的，并且借贷资金 的还本付息方式也有各种各样。还本付息方式的不同，必然会影响到 现金流量的变化。如果净现值计算中，只能是针对投资额为自有资金 假设，无法适用项目不同还本付息方式下的净现值评价，那么净现值 法在项目评价中作用就会受到很大限制。 那么，净现值的计算是否只能局限于自有资金投资的假设，对借贷资 金的不同还本付息方式是否就不适用了呢？下面就从分析借贷资金投 资项目的现金流量开始，对此问题做一探讨。
Excel 帮你轻松计算NPV(净现值) 和IRR（内部收益率） 财务人员在进行投资决策时，通常要计算NPV（净现值）和IRR（内部收益率）两个重要的投资指标。这两个投资指标的计算相当麻烦，要求的前提条件比较苛刻，需要记忆的公式比较多；实际上，随着计算机的普及，我们可以巧用Excel 软件，来完成NPV（净现值） IRR（内部收益率）的计算，不仅省时省力、准确率高，还可以将财务人员从繁杂的手工劳动中解放出来，把更多的时间投入到专业的思考和判断上。 (1)NPV(净现值)的计算 下面我举个简单的例子 例1如：某项目计算期为4年，各年净现金流量分别为，-10000，3000，4200，6800，，该项目基准收益率为10％，求NPV，并分析项目是否可行。 第一步：启动Excel电子表格，在菜单栏“插入”里点击启动"fx函数(F)”。 第二步：在粘贴函数对话框里“函数分类”选择“财务”，函数名里选择"NPV'’，按确定。 第三步：输入相关参数，求NPV。 使用Excel操作如下，在Rate栏内输入折现率10%，在valuel栏中输入一组净现金流量，用逗号隔开—10000，3000，4200，6800。也可点击红色箭头处，从Excel工作薄中选取数据。然后，从图中对话框中直接读取计算结果：(NPV)二1188.44，或点击确定，可将NPV的计算结果放在Excel工作薄的任一单元格内。从而大大地提高了工作效率。
在上例中，将开始投资的10000 作为数值参数中的一个。这是因为假定付款发生在第一个周期的期末。如果初期投资发生在第一个周期的期初举例2如下： 在例2中，一开始投资的40000 并不包含在数值参数中，因为此项付款发生在第一期的期初。 (2) IRR（内部收益率）的计算 利用例1的数据计算，重复本文中的第一步和第二步，在第二步中的“函数名”中选择“IRR”，单击“确定”，弹出对话框遥在Value栏内输入一组净现金流量，两头用“{}”，中间用逗号隔开，即“{－10000， 3000，4200， 680 0}”，也可点击对话框中的红色箭头处，从Excel工作簿里直接选取。然后，即可从该对话框中直接读出计算结果，或者单击“确定”，将IRR的计算结果放到Excel工作簿中的任一单元格内。 根据显示，读出IRR=16%>10%，即该项目的内部收益率大于项目的基准收益率，因此该投资项目可行。 从上面的例子可以看出，利用Excel来计算NPV和IRR，会起到事半功倍的效果，轻松之间就省去了繁杂手工计算的烦恼。
财务净现值指标的计算 一、概念 财务净现值(FNPV)是指用一个预定的基准收益率 ( 或设定的折现率 ) ic分别把整个计算期间内各年所发生的净现金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和。财务净现值是评价项目盈利能力的绝对指标。财务净现值计算公式为 : 二、判别准则 当 FNPVO 时,说明该方案除了满足基准收益率要求的盈利之外,还能得到超额收益,换句话说方案现金流人的现值和大于现金流出的现值和,该方案有收益,故该方案财务上可行。 当 FNPV=O 时，说明该方案基本能满足基准收益率要求的盈利水平，即方案现金流入的现值正好抵偿方案现金流出的现值 , 该方案财务上还是可行的 当 FNPV 当ic=5%时，FNPV=-100+110(1+5%)-1 0 当ic=10%时，FNPV=-100+110(1+10%)-1=0 当ic=15%时，FNPV=-100+110(1+15%)-10 三、优劣 财务净现值指标的优点是：考虑了资金的时间价值，并全面考虑了项目在整个计算期内现金流量的时间分布的状况，经济意义明确直观，能够直接以货币额表示项目的盈利水平;判断直观。 不足之处是 : ①必须首先确定一个符合经济现实的基准收益率，而基准收益率的确定往往是比较困难的 ②在互斥方案评价时，财务净现值必须慎重考虑互斥方案的寿命，如果互斥方案寿命不等，必须构造一个相同的分析期限，才能进行各个方案之间的比选 ③财务净现值也不能真正反映项目投资中单位投资的使用效率 ④不能直接说明在项目运营期间各年的经营成果 ⑤没有给出该投资过程确切的收益大小，不能反映技资的回收速度 更多一级建造师精品资料：https://www.doczj.com/doc/c28962139.html,/kcnet580/ 造价工程师学习：https://www.doczj.com/doc/c28962139.html,/kcnet600/
净现值计算方法比较分析 在长期投资决策中，净现值方法被认为是最好的一种方法。运用净现值方法对投资项目进行评价，关键是现金流量及折现率的确定。通常我们运用净现值方法进行决策，只是评价投资项目本身的经济效果。这时折现率通常是指投入资本的机会成本，即投资者在资本市场上，以风险等价的投资所要求的回报率。从折现率的确定上可以看出，每年的营业净现金流量是不能扣除债务利息的，即年营业净现金流量应是：息税前收益×（1－所得税率）＋折旧；而不是我们会计上的：税后利润＋折旧。这种净现值的计算未考虑债务筹资，即财务风险对项目评价的影响。 实际上，净现值方法也可以将债务筹资的效果考虑进去，即不仅考虑项目本身的经济效果，也考虑筹资结构及筹资成本对项目的影响。以下分别介绍四种可选择的净现值方法。 1.将债务资本的成本考虑在折现率中，即折现率就是项目投入资本的加权平均资本成本。 例如，某项目投入资本100万元，其中50％是权益资本，资本成本为14％；50％是债务资本，利息率为10％。借入期4年，每年末付利息，到期还本。设所得税率为40％，项目有效期4年。采用直线法计提折旧，各年的营业净现金流量预测如表一。 表一单位：万元 项目第一年第二年第三年第四年 ①营业收入 90 100 120 180 ②付现成本 60 65 75 105 ③折旧费 25 25 25 25 ④息税前收益 5 10 20 50 ⑤所得税 2 4 8 20 ⑥营业净现金流量 28 31 37 55 ※④＝①－②－③；⑤＝④×40％；⑥＝④－⑤＋③ 该项目投入资本的加权平均资本成本＝50％×14％＋50％×10％×（1－40％）＝10％ 净现值＝28÷（1＋10％）＋31÷（1＋10％）2＋37÷（1＋10％）3＋55÷（1＋10％）4－100＝16.44（万元） 2.将债务资本利息作为一种现金流出，从每年的营业净现金流量中扣除。此时债务资本在初始时表现为现金流入，在还本时表现为现金流出。这种处理实际上是从权益资本投资者的角度来考虑的。根据上例可得每年的营业净现金流量如表二。 表二单位：万元 项目第一年第二年第三年第四年
净现值计算方法 在长期投资决策中，净现值方法被认为是最好的一种方法。运用净现值方法对投资项目进行评价，关键是现金流量及折现率的确定。通常我们运用净现值方法进行决策，只是评价投资项目本身的经济效果。这时折现率通常是指投入资本的机会成本，即投资者在资本市场上，以风险等价的投资所要求的回报率。从折现率的确定上可以看出，每年的营业净现金流量是不能扣除债务利息的，即年营业净现金流量应是：息税前收益×（1－所得税率）＋折旧；而不是我们会计上的：税后利润＋折旧。这种净现值的计算未考虑债务筹资，即财务风险对项目评价的影响。 实际上，净现值方法也可以将债务筹资的效果考虑进去，即不仅考虑项目本身的经济效果，也考虑筹资结构及筹资成本对项目的影响。以下分别介绍四种可选择的净现值方法。 1.将债务资本的成本考虑在折现率中，即折现率就是项目投入资本的加权平均资本成本。 例如，某项目投入资本100万元，其中50％是权益资本，资本成本为14％；50％是债务资本，利息率为10％。借入期4年，每年末付利息，到期还本。设所得税率为40％，项目有效期4年。采用直线法计提折旧，各年的营业净现金流量预测如表一。 表一单位：万元 项目第一年第二年第三年第四年 ①营业收入90100120180 ②付现成本606575105 ③折旧费25252525 ④息税前收益5102050 ⑤所得税24820 ⑥营业净现金流量28313755 ※④＝①－②－③；⑤＝④×40％；⑥＝④－⑤＋③ 该项目投入资本的加权平均资本成本＝50％×14％＋50％×10％×（1－40％）＝10％ 净现值＝28÷（1＋10％）＋31÷（1＋10％）[2]＋37÷（1＋10％）[3]＋55÷（1＋10％）[4]－100＝16.44（万元） 2.将债务资本利息作为一种现金流出，从每年的营业净现金流量中扣除。此时债务资本在初始时表现为现金流入，在还本时表现为现金流出。这种处理实际上是从权益资本投资者的角度来考虑的。根据上例可得每年的营业净现金流量如表二。