信托推介、签约流程及常见问题
过程: 理财师向客户进行项目介绍（项目期限、收益率、项目规模、起点金额、资金用途、风控措施等）
理财师向客户进行项目介绍（项目期限、收益率、项目规模、起点金额、资金用途、风控措施等）
理财师确认客户认购意向，并在客户系统中用签约客户姓名预约（份数、签约金额和预计签约日）
客户签约需带好以下证件：（签约人即委托人且必须为受益人本人）
自然人：
（1）签约人本人有效身份证件（身份证、护照、军官证、台胞证等）
（2）本人银行卡或活期存折（内地银行卡）
（3）委托他人签署的还需携带委托书及代理人有效身份证件
法人或其他组织：
（1）营业执照副本复印件（需加盖公章）
（2）法定代表人身份证复印件
（3）法定代表人证明书
（4）经办人身份证原件
（5）法定代表人授权委托书
通知客户预约客户办理签约手续客户在仔细阅读信托文件（信托计划、信托合同、风险申明书等），并就信托公司、项目情
况及风控措施向理财师或客服人员进一步了解后，最终明确认购意向。
客户在所持银行卡的银行办理电汇手续，将资金划入项目信托专户并带回电汇凭证原件：注1：
电汇手续一般在银行对私柜台扣款在对公柜台办理划出手续，部分银行在对私柜台可办理全部手续（如民生银行、招商银行等）
注2：
电汇手续费一般封顶50元/笔；工商银行满100万元即算作一笔；中国银行满50万元即算作一笔；招商银行按汇款金额的千分之一计算，但持金葵花卡的客户零手续费。（汇款手续
费凭证要带回）
注3：
在电汇凭证的备注栏中注明“ΧΧΧ（姓名）认购XX项目信托资金”
客户填写并签署信托合同和风险申明书（一式三份或四份）及尽职调查表填写内容包括：委托人姓名、证件类型及证件号码、联系地址、邮编、联系电话、签约金额（人民币大小
写）、受益人姓名、帐号及开户行详细名称、尽职调查表内容需签字处为：信托合同委托人签字和风险申明书委托人签字
客服复查电汇凭证中填写的内容
（收款人、帐号、户名）无误后，将电汇凭证连同签约人的有效身份证件及受益帐号（银行卡、存折）进行复印
公司将签署好并经信托公司盖章的信托文件交付委托人：
（1）信托合同及风险申明书1份
（2）信托计划1份
公司与信托公司核对每日划款情况（分部每日将当日划款凭证传回总公司）
信托公司于收到客户款项且信托计划成立后，通过公司向客户交付下属文件：
（1）资金收款凭证
（2）受益证明书（部分信托公司提供且一式两份其中一份需要客户签字后回复）
注：
部分信托公司提供的信托合同是未经信托公司盖章的，需要在客户签署好后寄回信托公司盖章，然后信托公司会合资金收款凭证一同直接寄回给客户，故客户收到盖章的信托文件
一般在信托计划成立后的2周以上（考虑到来回寄送的在途时间较长）
附：银行凭证填写样本
常见问题
一般客户在签约前（尤其是第一次接触信托的客户）往往会有很多担心，可能会通过不同的角度来证实，所以无论是理财师还是负责签约的客服人员都必须对项目（尤其是项目风
控措施）非常熟悉，对整个划款签约的流程非常熟悉，才能解除客户的疑虑。以下是客户在签约时经常会问到的问题：
1、这个项目安不安全？信托公司可靠吗？
答：项目的安全主要看项目的风险控制措施是否到位（详细解释具体项目的风险控制措施）。而且诺亚选择的信托公司都是经过国家资质认可的正规信托公司，现在每一个信托项
目都必须在银行托管，资金的进出都受到银行的监控，是比较安全的。
2、为什么信托文件上写的是预期收益，那我的收益能不能保证呢？
答：目前所有的人民币理财产品的合同文件上都是预期收益，这是银监会的规定；收益是否能达到预期就看项目的进展情况和风险控制措施是否到位，如果风险控制措施到位，在
不出现大的系统性风险的情况下，一般都能达到预期收益。
3、我从哪里可以知道项目进展的情况呢？
答：信托公司每季度都会公布项目季报，您可以从信托公司网站上了解相关信息，信托公司也会将项目报告寄送给您，您也可以通过我们来了解项目最新的进展情况。
4、我这笔钱划到外地去安不安全？
答：每个信托项目都必须经过银监会的审批，并且在托管银行开立信托专户，一个项目一个专户，您的资金是汇入项目专项的信托专户中的，托管银行会监控每笔资金的流出和流
入，保证专款专用，而且信托公司和银行、保险公司、证券公司、基金公司一样，都是国家特许的金融机构，就像您投资基金一样，您不必担心资金被挪用的风险。
5、我已经划款了但合同不能当场给我，我手上什么凭证都没有，怎么证明这是我的钱呢？
答：您手中的电汇凭证是您划款最好的证明，上面注明了是由您汇出的一笔多少金额的款项至信托公司的信托专户，备注栏也注明了认购哪一个项目，如果有什么问题，您可以拿
您的电汇凭证和信托公司联系，所以请您务必保管好您的凭证原件。
6、我什么时候可以拿到我的收益和本金呢？
答：根据信托文件的规定，一般收益分配会有两种形式：定期和一次到期还本付息。定期付息一般是在项目成立一定时间（如一年）的时候分配；一次还本付息是在项目到期时一
次性分配。资金会根据您在信托合同上填写的受益帐号直接进行分配（所以如果您的帐号发生变化，请及时与诺亚联系），您无需办理其他手续；资金得到帐时间一般为项目到期
后的十个工作日内（如果您在十个工作日后还未收到款项，也请及时与诺亚联系，看是否由于帐号有误被银行退回信托公司）。
个股期权业务常见问题解答 个人投资者参与条件： 1.股票账户资产不低于人民币50万元； 2.指定交易在我司6个月以上，并已开通融资融券业务或金融期货交易经历；或者在期货公司开户6个月以上并具有金融期货交易经历； 3.具有上海交易所认可的期权模拟交易经历; 4.通过上海交易所个股期权知识考试（全程录像闭卷考试）基本概念： 1.什么是个股期权？ 期权是交易双方关于未来买卖权利达成的合约。就个股期权来说，期权的买方（权利方）通过向卖方（义务方）支付一定的费用（权利金），获得一种权利，即有权在约定的时间以约定的价格向期权卖方买入或卖出约定数量的特定股票或ETF。当然，买方（权利方）也可以选择放弃行使权利。如果买方决定行使权利，卖方就有义务配合。2.个股期权包括哪些基本要素？ (1)、合约类型：分为认购期权和认沽期权两种。 (2)、合约标的：个股期权合约标的为在交易所上市挂牌交易的单只股票或ETF。 (3)、合约到期日：是合约有效期截止的日期，也是期权买方
可行使权利的最后日期。合约到期后自动失效，期权买方不再享有权利，期权卖方不再承担义务。 (4)、行权价：行权价也称执行价或履约价，是个股期权买方买进或卖出合约标的的价格。 (5)、合约单位：是一张个股期权合约对应的合约标的数量。一张个股期权合约的交易金额＝权利金×合约单位 (6)、行权价格间距：是相邻两个个股期权行权价格的差值，一般为事先设定。 (7)、交割方式：分为实物交割和现金交割两种。 实物交割是指在期权合约到期后，认购期权的权利方支付现金买入标的资产，认购期权的义务方收入现金卖出标的资产，或认沽期权的权利方卖出标的资产收入现金，认沽期权的义务方买入标的资产并支付现金。 现金交割是指期权买卖双方按照结算价格以现金的形式支 付价差，不涉及标的资产的转让。 3.个股期权有哪些类型？ 按照不同标准，个股期权分为很多种，下面为大家介绍以下几种分类。 (1)、按期权买方的权利划分，分为认购期权和认沽期权 认购期权是指期权的买方（权利方）有权在约定时间以约定价格从卖方（义务方）手中买进一定数量的标的资产，买方享有的是买入选择权。
业务部常见现象解决方案 一、撞单、争单 争单、撞单现象在各个企业中多有出现，经常会出现一个公司的电话有好几个业务员打，这样客户就会产生一种厌烦的心理，对我们后期和客户沟通时带来一定的影响！每个企业都可能有自己的解决办法，在这里我们的建议是：现在是一个科技和信息化时代，所以我们就要利用科技的产物之一电脑为我们的企业发展服务。通过一个智能化的客户管理系统，实行客户资料重复报警通知，即当业务员在录入新的客户资料时，该系统可以自动提示该客户已存在，由系统来审核客户的归属权，谁先录入就归谁，以后有同事在录入客户填写资料时，只要有和此客户资料的公司名称、电话号码等相同时，就录入不了。如图： 可以随时增加和 绿勾表示可 如有同时录入的情况，借用目前大部分企业采用的方式，以公司利益为重的解决方案：看跟进的人的在决策中的关键性，比如张三跟进的是公司的采购，而李四直接在和老板谈合作了，最好就把该客户给李四跟进，因为他跟进的人更有决策权。不同的企业有不同的方法，总之适合自己的就是最好的，我们提出的只是最通用的方法，希望能给到贵公司参考。 二、同样的困难在团队中重复出现，经验难积累 目前，由于业务本身就是一个流动性很大的群体，所以业务人员的流失是正常而且无法避
免的，不过令所有企业头痛的不只是业务员的流失，是企业辛苦培养的业务员不仅走了，把公司教他的经验，方法也全带走了，新业务员又要从零开始培训，周而复始，企业在这方面花了大量的时间、人力和财力。我们给出的建议如下： 既然人员流动这个现象是我们无法避免的，那我们能做的就是通过独特的方式去增强自己企业的经验积累，不求做到最好，至少比同行要好。我们的建议是：企业对新员工从培训开始，就可以记录他在学习或工作中所遇到的问题和问题的解决方法。这个问题可能是整个业务团队共同努力解决或者请教别的专家解决的。这些信息可以永远保存下来，给其他的新员工作为参考和借鉴，同时，有的员工比较典型或者值得学习的成功经验和经历要记录下来，这样，长期累积的困难和解决方法加上成功经验和经历，实际就是公司记录的员工的成长过程和经验，可以让新员工在学习时就能了解许多常见问题及解决办法，并可以学到一些成功的方法，在新员工的快速成长以及能力提升方面无疑都是十分有帮助的。 同样，把一个员工遇到的困难记录下来后，其它业务员碰到该问题就有了可以参考的解决办法。这样，团队重复出现的问题都能用已有的解决方案，也就可以大大提高业务员成长速度和解决问题的效率了。有了这样的好方法，一段时间后，谁敢跟我这样的公司团队匹敌他们的公司团队经验是没积累的，我们的经验是不断增长的，手工是做不到的，做思想工作是做不到的，你不可能要求每个业务员在离职之前写本书，把他的工作经验都写下来把不可能的事，但是通过这种强制经验积累的方法，我们就可以做到了。在强大的经验积累下，我们的业务员也就会信心十足，勇往直前了。具体图示如下： 给以帮助，全员
专题名称】体制改革 【专题号】MF1 【复印期号】2005年11期 【原文出处】《重庆金融》2005年06期第24～30页 【作者简介】朱泰，唐万勇，杨文颖，新华信托投资股份有限公司重庆400010 一、国内房地产融资的现状 （一）当前我国房地产开发企业的融资格局 1998年以来，随着住房体制市场化改革，国内居民潜在需求不断释放，房地产发展步入了高速发展时期。近六年来，房地产投资额年均增长率达到20.79％，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长。2003年中国房地产投资超过1万亿元，占固定资产投资的18.3％（如表1）。 表1 房地产投资占全社会投资和GDP的比重单位：亿元 年份GDP 全社会投资房地产投资房地产投资房地产投资/全 /GDP（％）社会投资（％）1986 10201.4 3846 101 1.0 2.6 1991 21662.5 7517 336.2 1.6 4.6 1997 73142.7 28457.6 3178.4 4.3 11.2 1998 76967.2 29545.9 3614.2 4.7 12.2 1999 80579.4 30701.6 4103.2 5.1 13.4 2000 88228.1 32499.8 4984.1 5.6 15.3 2001 94346.4 37460.8 6245.5 6.6 16.7 2002 102397 43202 7790 7.6 18.0 2003 116694 55118 10106 8.6 18.3 注：根据国家统计局《中国统计年鉴》和《固定资产统计年鉴》各期整理。 从上表可以看出，自1997年以后房地产业开始飞速发展并迅速成长成为国民经济的支柱产业。 据测算，到2020年，中国城市化水平将提高到55％，城镇人口将达到7亿以上，按人均需住房20平方米计算，仅城镇新增人口每年就需增2亿平方米以上。房地产的行业整体发展趋势还将持续下去，房地产行业作为资金密集型行业，伴随着这一轮房地产市场的跨越式发展，对资金的需求渴求愈发强烈。 根据国家统计局公布的2000～2002年房地产开发资金来源的结构情况（见表2），目前我国国内主要的房地产融资渠道有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资（包括外商直接投资）、自筹资金（包括企、事业单位自有资金）、其他资金（包括定金及预付款）等。 表2 房地产开发投资资金来源单位：亿元 年份2000 2001 2002 三年合计所占比例 国家预算内资金 6.87 13.63 11.84 32.34 0.14％ 国内贷款 1385.08 1692.20 2149.09 5226.37 22.49％
行政事业单位资产管理信息系统有关问题解答 1、同一个行政事业单位如果分别执行“行政”和“事业”二套会计制度时，数据如何报送？ 答：根据行政事业单位财务、会计制度的有关规定，行政事业单位的各类资金和财产都应实行统一的财务管理和会计核算。因此，行政事业单位原则上应执行一种会计制度，将全部资产财务纳入一套制度反映。 因此，同一个行政事业单位，如分别执行“行政”和“事业”二套会计制度时，应按规定进行纠正，以一套数据进行报送。 2、二个或二个以上行政事业单位的财务和资产在一起统一核算时，如何填报？ 答：行政事业单位的财务和资产无论是否实行独立核算，均应纳入行政事业单位资产管理信息系统，独立填报相关信息。填列中需注意： （1）管理财务和资产的单位应填列资产管理信息系统中所有信息，其中《单位情况表》和《人员机构情况表》只填列本单位信息，表中的“独立编制机构数”和“独立核算机构数”均为1个。在《单位情况表》的“备注”中，需注明“XX、XX单位财务、资产和我单位在一起统一核算”。 （2）没有财务和资产的单位在资产管理信息系统中除不需填列“资产卡片”和《资产负债表》外，应填列《单位情况表》和《人员机构情况表》等本单位的信息，表中的“独立核算机构数”不应填数，“独立编制机构数”填1个。在《单位情况表》的“备注”中，需注明“本单位的财务、资产和XX单位在一起统一核算”。 3、预算管理中，单位人员分行政、全供事业、差供事业和经费自理事业等分别编报时，资产管理数据如何报送？ 答：按一个单位统一填报。 4、单位内设机构财务和资产实行独立核算时，如何填报？ 答：同一个行政事业单位的内设机构，无论财务和资产是否实行独立核算，内设机构都不能做为独立填报单位，内设机构的财务和资产应并入本单位填报。 5、主管部门财务处管理的系统财务和资产如何填报？ 答：主管部门财务处因不是独立单位，其管理的系统财务和资产应并入主管部门机关本级填报，在“单位情况表”的备注栏内予以说明。 6、单位情况表中单位基本性质的填报。 行政事业单位填写单位情况表时，行政单位的基本性质如果填写了“行政机关”“审判机关”“检察机关”，则需要根据实际情况进行对应到“政府机关”、“群众团体”、“公安”、“检查”、“法院”、“司法行政”、“监狱”、“劳教”。具体在单位情况表中“备注”栏填写。 7、土地与房屋价值在一起核算时如何录入卡片？ 答：土地与房屋无论价值是否在一起核算，在录入资产管理卡片时，应分别录入“土地”和“房屋与构筑物”卡片。资产价值能拆分的进行拆分，不能拆分的，“土地”卡片中的“价值类型”可选“无价值”。分别在卡片的备注中予以说明。 8、一些特殊资产，在软件中的“资产分类名称”找不到对应代码，如何填写？ 答：在该大类资产项下，选择类似的资产分类或者选择该类资产的“其他类”，在“资产名称”中写明资产的具体名称，在卡片“备注”中予以说明。 9、软件中《单位情况表》里的“单位层次代码”和“同级财政单位层次代码”如何填写？ 答：按照培训时下发的相关填写单位层次代码的培训资料填报。同级财政单位层次代码填写：907125 10、资产管理卡片中的“采购组织形式”如何填列？ 答：“采购组织形式”共有下列四种形式，单位应根据实际情况区别填写： 一是“政府集中采购”：由本地区政府部门统一组织的采购；二是“部门集中采购”：由本单位上级主管部门统一组织的采购；三是“分散采购”：由本单位自行组织的采购。四是“其他”，上述三种形式之外的，如接受捐赠等取得的资产。 11、卡片信息内是否要求添加资产照片？
合同编号：YT-FS-9137-79 公司授权委托合同协议书 (完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
公司授权委托合同协议书(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 公司授权委托合同协议书 甲方(委托方主办人) 乙方(受托银行) 丙方(用款方) 甲、乙、丙三方现将委托贷款事宜，本着自愿诚 信、互利公平，三方协商一致同意的原则，签订本委 托贷款合同。 第一章甲方(委托方)责任 甲方主办人先生，根据用款方和受托银行商定同 意本委托贷款合同的各项条款，引存先生在华合法人 民币亿元整。 存入受托银行委托贷款专用帐户，年利率8.5 %， 一次性综合服务费 %，甲方委托贷款资金未能按时到 受托银行，按本合同第七章违约责任第一条款执行。
第二章乙方(受托银行)责任 乙方为用款方接受委托贷款资金人民币亿元整，存入委托贷款专用帐户，三日内受托银行必须在委托贷款合同书上签章，否则按本合同第七章违约责任第二条款执行。 委托贷款年利率8.5%，计人民币万元整，一次性综合服务费 %，计人民币万元整，总计人民币万元整，在款到达受托银行十个工作日内，由受托银行代收代付支付给委托方主办人。 以后每年月日前，受托银行代收代付每年利息8.5%，直至合同期满或终止合同时间止，并负责按本合同规定的时间收回本金支付给委托方主办人，否则按本合同第七章违约责任第二条款执行。 第三章丙方(用款方)责任 第一条、用款方在签定本合同前，首先与受托银行商定同意本合同的全部内容，方可签署本合同，否则按本合同第七章违约责任第四条款执行。 第二条、按受托银行的要求办理委托贷款手续，
房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs 在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在 ---------- word 文档可编辑------
政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信 托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。
问题：流程实施过程中缺乏对员工必要的指导和监督 措施：流程要以业务为主线，对该线条上的员工进行辅导，对工作结果进行监督 流程，企业运行顺畅时你不觉得他的存在，他已经融入企业运营的各个角落，已经变成了员工的一种习惯；企业运行不畅时，他就成为了各个部门、岗位相互推诿扯皮的借口。 流程，就应该是成为员工的工作习惯，融入到员工的日常工作中去，如果流程中每一个环节的执行者都能达到这一点，那各个环节的配合就是紧密的、连贯的，整合业务流程就是高效的。 企业在流程实施过程中经常遇到的问题是：有流程不执行、没流程乱执行。有流程不执行，很多情况下不是员工不想执行，主要原因是流程上的某些节点员工不按照流程的要求执行，结果就是真个流程没有办法执行；没流程乱执行，说的有点夸张，主要原因还是因为流程的显性化不足或者没有定义明确的流程，解决方法要不就是根据自己的判断去执行、要不就是请求上级领导甚至总经理给出指示后执行，如果流程执行出错了就变成了乱执行。 不管是“没执行”还是“乱执行”，从流程实施的角度还是对于流程的辅导、监督工作执行不到位，造成了员工对于流程不了解、不接受，在流程执行时各种问题就会暴露出来。 1.存在问题： 第一，对优化后的流程缺乏必要的辅导，流程环节上各岗位之间就不能就流程执行达成一致和默契 流程实施过程中，对流程执行岗位员工的辅导缺失是普遍存在的问题，经常的做法就是将流程只是简单的发放给部门负责人或员工，由部门负责人负责推动内部培训或者由员工自学，实践中，发现这两种方式实际上都很难解决流程落实的问题，实际情况是部门负责人不了解流程，最好的情况按照只是组织部门人员集中讨论或读一遍流程，更多是员工没有自学、部门负责人没有采取有效的形式组织自学。 这种情况下，虽然流程进行了优化，也进行下发，但是部门负责人和员工实际上是对流程都不了解的，那只能是按照原来的工作习惯处理流程，新流程要求的处理的业务没有开展、新流程要求的处理方式也没有改变，流程执行存在的问题还会继续存在，出现问题后就需要管理者进行协调。 A客户，订单承接以后会有内部的订单评审流程，经常的情况是评审需要几天的时间，甚至需要十几天的时间，各方都觉得流程有问题需要改变，改变的方案流程管理部门也进行了设计，但是由于沟通的问题，各方对该方案都不理解，3个月以后新的流程还没有运行，
茶楼委托管理合同 ××公司 某管理有限公司 20xx年月日
目录 第一章总则 第二章定义 第三章业务委托 第四章甲方权利和义务 第五章乙方权利和义务 第六章经营指标 第七章委托管理 第八章茶楼产权及财产处置 第九章财务税务及外汇管理 第十章劳动人事管理 第十一章违约 第十二章合同的提前终止或解除 第十三章争议解决 第十四章不可抗力 第十五章合同的生效、延期与移交 第十六章其他
XX茶楼 委托管理合同 甲方：×××××××公司 注册： 地址： 邮编： 法定代表人： 乙方: XXX管理有限公司 注册： 地址： 邮编： 法定代表人： 第一章总则 第一条：根据《中华人民共和国合同法》和中国其他有关法律、法规之规定 甲、乙双方本着“诚实信用、平等互利、共同发展”的原则，力求引进技术，创新管理，开发市场，争创效益。经友好协商，达成一致，甲方在××茶楼营运期间，委托乙方进行管理XX茶楼（以下简称茶楼），现将委托事项确立以下合同条款，以资甲、乙双方共同恪守并执行。
第二章定义 第二条：本合同所指茶楼是.XX茶楼，位于×××××，茶楼包括以下管理内容： 1.VIP会员包房、散台茶餐饮。 2.茶楼所属的各类配套功能包括： （1）VIP会员包房（2）散客大厅、小包厢 3.茶楼内包括经营区、员工宿舍、茶餐饮厨房、库房、 甲方拥有茶楼的统一领导权，以上区域应纳入乙方 管理范畴。 4.茶楼所拥有的各类办公用房，员工配套生活设施部 分，停车场及酒 店经营相关的建筑物。 5.上述建筑占用土地、空间、绿地等全部土地使用权 范围。 6.茶楼经营管理所需的配套设施、设备。 7.茶楼全部家具、电器、装饰及营运易耗品和物资。 8.甲方委托的其他管理内容。 第三条：年度经营预算和月度经营计划 （1）关于营业收入总额、经营利润总额、基本管理费的估算、现金收支预算。 （2）以下各项目的月度和年度开支预算 a、设施、设备维护、保养
信托业务人员招聘指引 根据公司半年会工作精神，现将信托业务人员招聘要求重申如下，请各部门遵照执行。 一、招聘原则 1、编制总数控制原则 2、人员结构优化原则 3、满足岗位需求原则 部门人员录用，须注意优化人员结构，合理有效配置人力资源，充分发挥员工的潜能和优势。 二、任职资格 1、管理类岗位（助理总经理及以上职务）：原则上不少于3年信托公司从业经历，拥有本科及以上学历，熟悉信托业务各项工作流程，具有团队管理经验；通过信托业全员培训者优先考虑。 2、一般业务人员： 1）经理级：具有2年以上金融行业工作经验，拥有本科及以上学历，熟悉金融政策、法规；具备相近专业领域的一般知识； 2）助理级：优秀毕业生或具备金融行业工作经验，拥有本科及以上学历有信托行业工作经验者优先考虑；具备相近专业领域的一般知识； 3、实习生：基本素质较好，具有金融、经济、财会、法律、风控、管理、市场营销等经济、金融、管理类相关专业。
原则上，部门设立之初正式人员编制不超过2人（含部门负责人），新增权责发生制信托业务收入达到500万以上方可根据业务发展情况稳步增加人员；新增权责发生制信托业务收入每增加500万，可增加1人。 三、入职条件 1、管理类岗位：贯彻带单入职的原则，承做项目须首先通过信托业务评审初审委员会（以下简称“初审会”）的审核，方可办理入职手续；试用期6个月，如3个月内有项目成立，可提前转正；6个月试用期内，如仍无项目成立，公司可直接解除劳动关系； 注：目前，公司正在修订劳动合同签署的相关内容，修订后的劳动合同正式与员工签署前，仍以现行的2个月试用期进行操作。 2、一般业务人员：部门负责人可根据候选人具体情况，要求其带单入职；或候选人较为熟悉信托业务流程，专业知识扎实，对市场和行业发展趋势保持高度敏感性，综合素质较好，可办理入职手续； 3、实习生：进入公司实习的人员，审批通过后须办理实习入职手续，向人力资源部提交相关资料。原则上，部门实习生不超过2人。 四、面试流程 1、部门负责人 区域负责人—人力资源部—总经理、董事长（承做项目过了初审会后） 2、助理总经理及以上（不含部门负责人） 部门负责人—区域负责人—人力资源部—总经理、董事长（如需
房地产资金信托案例分析 经济学院10投资2班李玥绮2010200057 【摘要】：信托是市场经济基本经济关系之一，是市场经济的有机环节，信托是金融体制中不可缺少的重要组成部分，没有信托无法构成完整的现代市场经济体系。 【关键词】：房地产信托上海金地格林 一、房地产资金信托的概述 （一）背景： 随着房地产业的不断发展，目前，房地产业已经成为我国重点发展的一项支柱产业。作为一种成本高、周期长的资金密集型产业，在房地产的开发、流通和消费等各个环节，均需要强大的资金作为后盾，房地产资金信托完全可以在流通和消费等环节作为一项崭新的融资手段大有作为。 （二）概念： 房地产资金信托是指委托人将该资金委托给信托公司，由信托投资公司按照委托者的要求对该信托房地产公司发放贷款或者投资，使投资者获取溢价收益。 （三）特点： 1.信托房产所有权与地产使用权具有转移性是房地产信托关系成立的前提 2.办理信托的房地产有独立性 3房地产信托的收益分配具有特殊性 （四）职能： 1.财务管理职能 是信托基本职能，即受托人接受委托人委托，为之管理信托财产的职能。该职能有四个特点： ①受托人不能借此为自己谋利； ②受托人只能按照信托的目的进行； ③信托收益最终要归于受益人； ④符合契约规定时，受托人可不承担亏损。 2.金融职能 即信托具有筹措资金，融通资金的职能，这项职能以财务管理职能为基础，具有长期金融的特点，并将融资和融物相结合。 3.协调经济关系功能 受托人作为委托人与受益人的中介，是天然的横向经济联系的桥梁和纽带，受托人以代理人、见证人、担保人、介绍人、咨询人、监督人等多种身份为各方建立互信、提供可靠信息、寻找投资场所。 二、房地产资金信托的案例 （一）案例简介： 计划名称：金地格林世界项目集合资金信托计划 信托规模：25000万元 信托期限：2年 预计年收益率：8%
常见问题及回答 1. 价格怎么这么高？ 答：你认为高在那里呢？和哪个产品比使你看起来我们的产品显的更贵呢？在现有市场上，同档次的产品还没有比我们更便宜的，如果您说的是那些小厂的品牌，确实是比我们的还低，但那决不是和我们一个档次的。 2. 你们的价格是多少？ 答：您对我们的产品已经了解了吗？如果您还不是很了解，那您也就不能判断我们的产品是不是贵了，您对价格的考虑不外是能否赚钱，有多少利润率？听完我们的产品介绍，了解了我们的产品和营销策略，我想你才能了解我们的价格。 3. 价格为什么这么低？ 答？：您问的正是我们产品的关键，这正是我们的卖点和产品策略的结果。首先：是我们的规模优势，我们是集团化采购，降低了整体成本。其次：我们的公司运营健康合理，无不良资产，经营效率能最大化。最后：是我们的经营思路就是坚持走性价比的道路，我们的利润是最低，所以价格才最低啊！如果您真的打算合作，那我们可以在谈价格，因为我不想我们的价格穿底，毕竟我的价格还是有相当的优势的。 4. 你们的产品好不好，质量能保证吗？
答：当然有保证，连质量都不能保证，我还敢上门啊？我想寻求的可不是短期的生意，我们需要的是长期的合作。我可以从两个方面来说明我们的质量保证，首先是我们的内在优势: A、我们公司的公司规模实力，我们的核心竞争力就是技术开发能力，这点在业内都是有口碑的。 B、在汽车漆市场说到我们公司没有不知道的，我们公司就是靠做汽车漆市场起来的。不但我们的产品本身通过了如ISO9001，14001，GB581等质量环境认证，成品也是经的起检测的。 C、油漆最重要的原料之一是树脂，我们总部有自己的树脂生产基地，是全球500强企业之一，在同行业中排名更是遥遥领先。可以说有着绝对的质量保证，在外来说：我们的技术服务队伍技术雄厚，随时能为你解决质量上的后顾之忧。 5. 出了质量问题怎么办？ 答：当然谁都不希望出问题，但是因为涂料本身只是个半成品，任何一个施工环节，基材处理，施工环境，涂料配比，油工水平都有可能影响施工质量，所以我们会仔细分析，如果确实是我们的质量问题，您放心，那就按合同协议办事，决不让您有任何后顾之忧，我们的服务队伍也会竭诚为您服务。 6. 怎么没听过这个牌子？ 答：现在涂料市场上有近8000家涂料生产厂家，品牌就更多了，这里没什么名气很正常，还没有那一家国内品牌敢说它是全国品牌，都有一定的区域性，如果
项目物业服务合作合同 甲方： 注册地址： 法人代表： 授权代表： 联系电话： 乙方： 注册地址： 法人代表： 授权代表： 联系电话： 根据《中华人民共和国合同法》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方现就有关宜达成以下合同条款。 第一章合同范围、期限 第一条合同签订 甲乙双方经友好协商，就乙方承接项目物业服务工作订立本合同。 第二条本合同范围 本合同范围是指本合同包括的正文内容条款、合同附件及合作过程中双方根据需要做出的补充约定，以上部分均为本合同有效内容，只有共同使用时方为有效。 第三条合同规定的服务范围及标准 1、包含但不限于关于物业管理招标文件的相关要求。 2、包含但不限于甲方物业管理投标文件的相关要求，文件内容以甲方提供的投标书为准。 3、包含但不限于甲方与签署的《物业服务合同》的相关要求，文件内容以甲方提供的合同复印件为准。
第四条服务期限和承包方式 1、本合同有效期与甲方与签署的《物业服务合同》有效期相同。 2. 承包方式为全包。 第二章双方权力、责任和义务 第五条甲方的权利、义务 1、按合同及其附件上的要求、标准对乙方工作质量和员工的行为规范进行监督、检 查。 2、对乙方员工业务知识、专业技能、培训内容进行检查。 3、有权随时对乙方不符合本合同要求的事项及人员进行调整。 4、由于乙方工作质量不达标，甲方以口头警告或下发《整改通知单》的形式提出限期整改后，如乙方未能在规定时间内完成，则根据造成影响的严重程度处以300元至1000元的罚金。招标书、投标书和甲方与签署的《物业服务合同》中有明确规定的，按该规定执行。 5、甲方对乙方物业工作中出现的质量问题及造成甲方声誉受损的行为（包括客户对物业工作的投诉），有权对乙方处以300元至1000元的罚金。招标书、投标书和甲方与签署的《物业服务合同》中有明确规定的，按该规定执行。 6、如因乙方工作不到位，导致政府有关部门对甲方进行罚款，其一切经济损失应由乙方承担。 7、由于乙方在规定时间内未能及时完成计划内的工作，或擅自变更工作内容，甲方有权对其处以500元至1000元的罚金。招标书、投标书和甲方与签署的《物业服务合同》中有明确规定的，按该规定执行。 8、对工作达不到要求的员工（包括乙方派驻的工作人员及主要管理人员），甲方有权随时提出更换，乙方需按甲方要求进行更换。 9、有义务教育本公司人员遵守相关制度，共同维护室内外卫生。 10、甲方对乙方在内的工作负有监督管理责任。 11、按照甲乙双方共同协商的时间，向乙方支付服务费。
合同法释义《第二十一章：委托合同》 本章共十八条，主要内容包括：委托合同的概念，特别委托与概括委托，受托人的报告义务，受托人亲自处理事务的义务，受托人的报酬请求权，委托人支付报酬的义务，请求损害赔偿的权利，贸易代理、委托合同解除的规定等。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 【释义】本条是对委托合同概念的规定。 委托合同又称委任合同，是指当事人双方约定一方委托他人处理事务，他人同意为其处理事务的协议。在委托合同关系中，委托他人为自己处理事务的人称委托人，接受委托的人称受托人。 委托合同是一种历史悠久的合同类型，早在古代巴比仑汉漠拉比法典中，就对委托合同作了专门的规定。以后法国、德国、日本民法典及我国台湾地区的“民法”对委托合同也都作了规定。委托合同有广泛的适用范围，它可产生于任何一种民事主体之间，它可以在自然人之间、法人之间或者自然人与法人之间缔结;可以为概括的委托，也可以为特别的委托。委托合同的目的是有利于生产经营，方便人们日常生活，加强国际经济贸易的联系。具有人身属性的法律行为或事实行为，一般不适用委托合同，如收养关系的建立或终止、婚姻关系的产生和消灭、立遗嘱、结婚、收养子女等。 1.委托合同的特征 (1)委托合同的标的是劳务 委托人和受托人订立委托合同的目的，在于通过受托人办理委托事务来实现委托人追求的结果，因此，该合同的客体是受托人处理委托事务的行为。
(2)委托合同是诺成、非要式、双务合同 委托人与受托人在订立委托合同时不仅要有委托人的委托意思表示，而且还要有受托人接受委托的承诺，即承诺与否决定着委托合同是否成立。委托合同自承诺之时起生效，无须以履行合同的行为或者物的交付作为委托合同成立的条件。 委托合同成立不须履行一定的形式，口头、书面等方式都可以。 委托合同经要约承诺后合同成立，无论合同是否有偿，委托人与受托人都要承担相应的义务。对委托人来说，委托人有向受托人预付处理委托事务费用的义务，当委托合同为有偿合同时还有支付受托人报酬等义务。对受托人来说，受托人有向委托人报告委托事务、亲自处理委托事务、转交委托事务所取得财产等义务。 (3)委托合同可以是有偿的，也可以是无偿的 委托合同是建立在双方当事人彼此信任的基础上。委托合同是否有偿，应以当事人双方根据委托事务的性质与难易程度协商决定，法律不作强制规定。 2.关于委托事务的范围 委托合同的目的在于受托人处理委托人的事务。关于“事务”的解释，直接关系委托合同的适用范围，对此，日本民法典第643条和656条规定，仅限于法律行为，始得为委任合同之标的。就法律行为以外的事务所成立的合同，称为“准”委任合同，准用委任合同的规定。 本条虽然未对受托人办理事务的内容作具体解释，但依照本法第二条的规定，只要能够产生民事权利义务关系的任何事务，委托人均可请受托人办理，既包括实体法规定的买卖、租赁等事项，也包括程序法规定的办理登记、批准等事项，还包括代理诉讼等活动。但委托人所委托的事务不得违反法律的有关规定，如委托他人代为销售、运输毒
浅谈业务流程实施常见问题及应对措施 企业管理中，很多工作都要走流程，对于业务流程实施中我们会遇到很多问题，你有什么好的解决方案？下面小编带来的是浅谈业务流程实施常见问题及应对措施。 问题：流程实施过程中缺乏对员工必要的指导和监督 措施：流程要以业务为主线，对该线条上的员工进行辅导，对工作结果进行监督 流程，企业运行顺畅时你不觉得他的存在，他已经融入企业运营的各个角落，已经变成了员工的一种习惯；企业运行不畅时，他就成为了各个部门、岗位相互推诿扯皮的借口。 流程，就应该是成为员工的工作习惯，融入到员工的日常工作中去，如果流程中每一个环节的执行者都能达到这一点，那各个环节的配合就是紧密的、连贯的，整合业务流程就是高效的。 企业在流程实施过程中经常遇到的问题是：有流程不执行、没流程乱执行。有流程不执行，很多情况下不是员工不想执行，主要原因是流程上的某些节点员工不按照流程的要求执行，结果就是真个流程没有办法执行；没流程乱执行，说的有点夸张，主要原因还是因为流程的显性化不足或者没有定义明确的流程，解决方法要不就是根据自己的判断去执行、要不就是请求上级领导甚至总经理给出指示后执行，如果流程执行出错了就变成了乱执行。 不管是“没执行”还是“乱执行”，从流程实施的角度还是对于流程的辅导、监督工作执行不到位，造成了员工对于流程不了
解、不接受，在流程执行时各种问题就会暴露出来。 1.存在问题： 第一，对优化后的流程缺乏必要的辅导，流程环节上各岗位之间就不能就流程执行达成一致和默契 流程实施过程中，对流程执行岗位员工的辅导缺失是普遍存在的问题，经常的做法就是将流程只是简单的发放给部门负责人或员工，由部门负责人负责推动内部培训或者由员工自学，实践中，发现这两种方式实际上都很难解决流程落实的问题，实际情况是部门负责人不了解流程，最好的情况按照只是组织部门人员集中讨论或读一遍流程，更多是员工没有自学、部门负责人没有采取有效的形式组织自学。 这种情况下，虽然流程进行了优化，也进行下发，但是部门负责人和员工实际上是对流程都不了解的，那只能是按照原来的工作习惯处理流程，新流程要求的处理的业务没有开展、新流程要求的处理方式也没有改变，流程执行存在的问题还会继续存在，出现问题后就需要管理者进行协调。 A客户，订单承接以后会有内部的订单评审流程，经常的情况是评审需要几天的时间，甚至需要十几天的时间，各方都觉得流程有问题需要改变，改变的方案流程管理部门也进行了设计，但是由于沟通的问题，各方对该方案都不理解，3个月以后新的流程还没有运行，原来的评审流程还继续存在，甚至还有岗位以改变该流程存在很大风险为由提出异议，其实还不知道该流程优化后没有运行，原来的方式还在持续。这就是流程实施部门沟通协调过程中存在的问题，也是各业务部门沟通协调中存在的问题。 第二，对优化后的流程缺乏必要的沟通，流程执行部门和岗
分则第二十三章居间合同
分则第二十三章居间合同 本章共四条，规定了居间合同的概念、居间人的报告义务、委托人支付报酬的义务和居间费用的负担等内容。 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 【释义】本条是对居间合同概念的规定。 1．居间合同的概念 居间合同是指当事人双方约定一方接受他方的委托，并按照他方的指示要求，为他方报告订立合同的机会或者为订约提供媒介服务，委托人给付报酬的合同。在居间合同中，接受委托报告订立合同机会或者提供交易媒介的一方为居间人，给付报酬的一方为委托人。 居间作为中介的一种形式，其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起，以促成交易后取得合理佣金的服务。无论何种居间，居间人都不是委托人的代理人，而只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。 居间合同的主体：委托人可以是任何公民、法人；而居间人只能是经过有关国家机关登记核准的从事居间营业的法人或公民。 居间业务根据居间人所接受委托内容的不同，既可以是只为委托人提供订约机会的报告居间，也可以是为促成委托人与第三人订立合同进行介绍或提供机会的媒介居间，也还可以是报告居间与媒介居间兼而有之的居间活动。 所谓报告订约机会，是指居间人接受一方委托人的委托，寻觅、搜索信息报告委托人，从而提供订立合同的机会。德国民法典、瑞士债务法等称此类居
间人为报告居间人或指示居间人；所谓提供订立合同的媒介服务，是指介绍双方当事人订立合同，居间人不但要向委托人报告订约的机会，而且还要进一步周旋于委托人与第三人之间，努力促成其合同成立。德国商法典、日本民法典等称此类居间人为媒介居间人。两种情况，只有中介活动成功，促成合同成立，居间人才能取得合同约定或者法律规定的报酬。 居间制度源于古希腊、古罗马帝国时期，当时的社会发展处于简单商品经济形态，任何人都可为居间活动。到了欧洲中世纪，居间活动受到了一定的限制，从自由经营主义转为干涉主义，国家对其行业进行了控制，使居间人带有公职人员的性质。如法国商法典把居间人分为二种，一种是特权居间人，此等中间人须经政府的任命，居于公务员的地位，具有特殊的权利及义务，而另一种是除第一种以外的居间人。英国的居间人须经地方官署许可才可以执业；德国旧商法规定，居间人是一种官吏。到了近代，随着社会的进步及商品生产与流通领域的飞速发展，居间活动又开始兴旺，很多国家都对居间活动采用了完全自由经营主义来调整居间法律关系。德国民法典首先把居间活动作为民事合同的一种作了规定。以后大多数国家的民商法典和民商法理论上都承认居间合同为一种独立的典型合同。在大陆法国家的立法上，采民商分立的国家，一般以商法调整媒介居间，以民法调整指示居间；在采取民商合一的国家，则不作媒介居间与指示居间的区分。我国采取不作区分的立法体例。 2．居间合同的法律特征 （l）居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的 在居间合同中，居间人是为委托人提供服务的，这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介。居间合同的标的是居间人进行居间活动的结果，其目
信托融资业务操作流程（信托投资业务也可参照此流程） 一、项目受理 接受融资方提供的项目资料，一般包括： ●项目概括性介绍； ●项目投资计划的构成及基本的财务分析； ●融资计划及本次融资说明； ●项目方的各种资质：法人营业执照、特许行业准入资格许可证、上年度财务报告等 可以提供的相关证明复印件； ●关于此次融资的股东会决议。 二、业务人员初审 根据项目方提供的资料，进行判断，是否可操作。并提出资金来源渠道，单一大客户还是向社会公众发行集合资金信托产品。 三、立项 如果初审认为可操作，又属于未涉足过的业务类型，需要办理立项，业务人员向公司提供的立项资料包括： ●业务人员对项目的基本分析 ●融资方提供的各种项目资料 四、尽职调查 如公司通过立项审查，进入尽职调查阶段，即到项目现场去进行相关调查，以证明项目方提供的各种分析和证明资料是准确的。尽职调查一般由2人进行，以保证调查结果客观公正。项目大时，可多人参加。如涉及某些业务人员不了解的专业领域，可聘请律师、会计师等专业人员一起进行调查。 尽职调查完成后要写出尽职调查报告。 五、对尽职调查进行总体分析，做出判断 六、寻找资金来源 关于此项，资金来源方应在平时有积累，临时找是很困难的。在有积累的前提下，此阶段要和来源方进行接触，给出一个基本方案。 七、谈判 ●与融资方及资金提供方讨论合同，主要是确定融资规模、资金使用时间、利率、风 险控制措施等。 ●如项目需要其他服务机构，如银行对账户进行监管，谈判也需进行。 八、实施报批 向公司提交书面报告，申请实施，资料要比立项更为详细。 九、签订合同和落实风险控制措施 合同一般强调面签，必要时要进行公证，尤其是担保合同，最好是强制执行公证。 合同中应约定，在所有担保措施得到落实后，合同才生效。 担保措施为抵押的，最好是到抵押或质押登记机关去办理登记，以确立该抵押的唯一性。十，放款 担保措施落实后，可放款。
房地产信托融资分析与研究 【摘要】介绍房地产信托的基本概念，简要描述了其发展现状和其产品模式，指出了房地产信托的局限性及其风险，并提出了相应的对策建议，以供房地产信托融资参考。 1 房地产信托出现背景 房地产项目投资金额巨大而且投资周期较长的特点决定了各房地产企业不得不依赖银行贷款，但贷款时间过长，增加了企业的负担，也给银行带来了信贷的风险。2003-06-13 中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，使得国家银根对房地产行业紧缩。加上房地产企业上市融资的规模和时机受到限制，短期内从证券市场融资的愿望难以实现。寻找广阔的投资来源和拓宽融资渠道成为房地产产业发展的当务之急，作为金融四大支柱之一的信托具有灵活、安全、合法以及有效管理、受益稳定的特点，理所当然的成为了房地产行业融资的新亮点。同时，银行信贷的紧缩也为房地产信托提供发展的新契机和市场空间。我国于 2002-6 颁布的《信托投资公司管理办法》，我国信托业经过了第 5 次整顿，信托公司处于大调整后的重新起步阶段，急需成功的业务和产品来重新树立良好的信誉和获得利润，以增强信托实力提高竞争力。一方面，扩大了金融市场的业务种类，满足广了大投资者多样化的投资需求。另一方面，拓宽了房地产业的融资渠道，缓解了银行体系贷款过度集中的风险压力。 按照《中华人民共和国信托法》，信托被定义为“指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。”信托当事人分为 3 方：委托人、受托人和受益人。委托人是原财产所有者，可以是自然人、法人和其它组织;受托人是信托投资公司;受益人是享有信托受益权的自然人、法人和其它组织。值得指出的是，受托人可以是众多受益人之一，但不能是唯一的受益人。信托财产是信托