XX市宝坻区物流产业园区总体规划说明书
一、前言
（一）物流的含义
根据美国物流管理协会对物流的定义为“物流是为满足消费者需求而进行的对原材料、中间库存、最终产品及相关信息从起始到消费的有效流动，存储计划、实施与控制过程”。
（二）现代物流业的发展趋势
伴随着经济全球化的过程、现代信息网络技术的日益完善和世界运输业的高速发展，现代物流业已在全球X围内迅速成长为一个充满生机、活力并具有无限潜力和发展空间的新兴产业。我国入世以后，将面临不断加剧的国际市场竞争，为了获取更多的市场份额，建立国际化、社会化、专业化和网络化的物流体系已成为众多城市所追寻的目标。究其原因不难发现，现代社会生产高质量的产品并不能满足客户的需求，只有提高流通效率，使客户在需要的时间、地点，以他们所希望的方式和数量获得产品，才能更合理地配置社会资源，生产商和经营者才能更加集中时间和精力在其核心业务上，进一步降低生产成本，提高生产能力和增加效益，满足消费者需求。从国内主要城市来看，XX已经将物流与金融、高科技一起列为未来发展的三大支柱产业，并规划发展六大物流园区；XX准备重点发展外高桥、浦东空港和西北三大物流园区；XX将规划开发区工业物流园、保税区国际物流运作区、南疆散货物流中心、空港国际物流区、交通局物流货运中心五大物流形象工程；在XX现代物流发展实施纲要中，现代物流成为XX市主要基础产业和重要支柱产业，规划建设南沙、新沙、花都等三大国际性枢纽物流园区。
图示：XX市城市总体规划确定的物流中心
加快发展现代物流业，是顺应当今世界和我国经济发展的潮流，实现XX长远目标的战略选择。XX市要实现跨越式发展，进一步确立环渤海地区的经济中心，现代化港口城市和我国北方重要的经济中心的重要地位，提高城市综合竞争力，增强城市综合服务功能，就必须加快发展现代物流，以物流带动国内外资金流、信息流、货物流与人才流，成为物流集聚与辐射中心。发展XX市第三产业的一个重要切入点就是现代物流，现代物流系统的发展能够促进金融业、信息业等高层次第三产业的发展，不仅能够增加第三产业的增加值，而且还能够优化产业内部的结构。
XX市现代物流尚处于萌芽起步阶段，但不少部门、企业已充分认识到其光明的前景和巨大的潜力，提出了以落实XX定位、提高XX竞争力和影响力为战略目标，依托XX口岸、综合运输网、信息网及其辐射力为总体优势，以市场为导向，企业为主体，政策为引导，高起点构建开放式现代物流体系。争取在三年内形成XX现代物流体系雏形，并达到国内先进水平。五年内建成较为完善的现代物流体系并具有一定的国际竞争力，十年内使XX现代物流体系从基础设施到管理体系均与国际接轨，力争成为我国和东亚地区重要的国际性物流中心城市。
（三）物流园区
物流园区是一家或多家物流（配送）中心在空间上集中布置的场所，是具有一
定规模和综合服务功能的物流集结点，一般以仓储、运输、加工等用地为主，同时还包括一定与之配套的信息、咨询、维修、综合服务等设施用地。
物流园区（Distribution park）也称物流团地，最早出现在日本东京，近十年来在欧美一些国家也开始出现，是政府从整体利益出发，为解决城市功能紊乱，缓解城市交通拥挤，减轻环境压力，顺应物流业发展趋势，实现“货畅其流”，在郊区或城乡边缘地带主要交通干道附近专辟用地，通过逐步完善各项基础设施、服务设施，提供各种优惠政策，吸引大型物流配送中心在此聚集。使其获得规模效益，降低物流成本，同时减轻大型配送中心在市中心分布所带来的种种不利影响。
例如：日本原木航空物流枢纽
（四）物流园区的类型
物流园区一般都属于综合型的，但根据园区主导功能或主要服务X围不同，也可以划分为不同类型。主要有配送中心型和货运枢纽型两种：配送中心型物流园区以配送功能为主，是配送中心企业集中的场所。配送中心是为连锁商店、零售商以及消费者组织配货供应，以执行实物配送为主要职能的流通型物流结点，具有集货、存储、分货、加工、配送、信息处理等结合物流功能。货运枢纽型物流园区是围绕交通枢纽而建的，以服务于物流的转运为核心功能。货运枢纽型物流园区是以连接不同运输方式为主要职能的转运型物流结点，除了具有转运、仓储等主要功能外，还包括拆拼箱、再包装等加工功能，如围绕大型港口、铁路、货运场等建设的货运枢纽、卡车终端等都属于该类型。其中配送中心型的物流园区一般以地方性为主，货运枢纽型物流园区以区域性或者国际性居多。
（五）物流园区的用地特性
物流园区与工业园区、高新技术产业园区相比，也具有“园区化”的特点，包括产业性质一致性、物质空间相对独立性和形态完整性等。从用地功能来看，物流园区是物流企业集中布局的场所，是多种物流功能的空间载体，是物流业发展规模化、集聚化、专业化在用地上的反映。从用地组成看，物流园区是多种城市建设用地类型的组合，其中仓储用地比重最大。国外物流园区的建筑覆盖率一般为40％－50％，其中仓储设施占物流园区建筑面积的85％，其余为信息、汽车维修、旅馆、餐饮等配套服务设施。总之，大规模的物流空间设施一般主要由货运场站、仓库、批发市场和配送中心构成。
二、总体规划
（一）现状概况
（1）区域位置及规划X围
XX市宝坻区物流产业园区（以下简称园区）位于宝坻城区北部，北至城区北路，西至宝平公路，东至津围公路，南至规划通唐公路，规划X围总面积14.2平方公里，是宝坻城区总体规划确定的远景发展用地。
（2）自然条件及现状用地情况
①气候：属北温带大陆性气候，四季分明，冷暖干湿差异明显，春旱突出，夏季高温多雨，秋季降温迅速，冬季少雪多风.
②用地现状：园区地势平坦，以耕地为主，其它用地主要为工业用地、水域和村镇建设用地。
现状用地汇总表
用地代码用地性质用地面积（公顷）比例（％）
大类中小类
M 工业用地25.55 83.94
M1 一类工业用地25.55
T 对外交通用地2.27 7.46
T2 公路用地2.27
S 道路广场用地1.81 5.94
S1 道路用地1.81
U 市政公用设施用地0.81 2.66
U1 供应设施用地0.81
合计城市建设用地30.44 30.44 100.00
E 水域和其它用地1389.56
E1 水域35.69
E2 耕地1111.39
E6 村镇建设用地242.48
总计规划总用地1420.00 1420.00
③道路交通现状：
公路：宝平公路为市道，二级，路基宽18米，路面宽16米；津围公路为市道，一级，路基宽12米，路面宽9米；蓟宝公路为区道，三级，路基宽12米，路面宽9米。
道路：区内仅有一些沥青路面宽4－6米的村镇小路
交通设施：规划片内无道路交通“场、站、点”设施。
④其它：区内有一条XX至的输油管道。
（二）产业园区总体规划
（1）园区的发展条件
①产业园区位于宝坻区远景规划用地X围的北部边缘，北临京沈高速公路，东侧隔津围公路与津蓟铁路相望，西侧至宝平公路，南侧与城区的外环－北环路相连，对外交通方便快捷。
②规划X围内有大量可供开发的土地资源。
③产业园区处在城区边缘，西与相连，向东可通往XX，有条件发展物流产业，规划面积22平方公里的天宝工业园，为物资流通提供了充足的物资量后备资源。
④宝坻区历史上发达的商贸流通业对物流园区的产业支撑。
（2）规划依据
①国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》
②建设部《城市规划编制办法实施细则》1995年6月
③XX市宝坻区总体规划（2002年）
④XX市宝坻区土地利用总体规划
（3）规划期限
近期2003年－2010年；远期2010年－2020年。
（4）规划原则
①遵循XX市宝坻区总体规划的要求和国家的有关规定。
②充分考虑物流园区用地功能特点和组成的多样性。
③园区的发展应与天宝工业园建设相结合，以物流业和高新技术产业、现代制造业为龙头，共同带动区域发展。
④园区应以市场为导向，把物流管理系统的建设作为重点，以第三方物流企业为主体。
（5）产业园区的定位和规模
将建成融货物集散、转运、加工等功能于一体的功能分区合理、配套设施完善、交通便捷、环境优美的城市新区。
规划期末人口规模达到10万人，城市建设用地14.01平方公里。
（6）空间布局结构
在对园区功能组成分析的基础上，依据基地的实际情况，规划形成如下空间布局结构：该区被城市对外通道之一的蓟宝公路南北向穿过，由此将园区用地分为两部分，城区北路以南、通唐公路以北、宝平公路以东、蓟宝公路以西用地规划为现代制造园和物流产业园区的综合服务区；蓟宝公路以东、津围公路以西、城区北路以南、通唐公路以北规划为物流园区。两个功能区外围公路和内部主干道构成园区景观和绿化生长轴。
规划用地汇总表
用地代码用地性质用地面积（公顷）比例（%）
大类中类
R 居住用地253.82 18.12
R1 一类居住用地107.99
R2 二类居住用地145.83
C 公共设施用地142.76 10.19
C1 行政办公用地30.15
C2 商业金融业用地103.74