经典商业策划案例项目分析
一、项目卖点挖掘
二、项目劣势分析
三、目标客户定位
1、区域分布
2、层面划分
3、客户特征
推广策略
一、借力打力，借势推广
二、项目包装方案
1、案名及主题广告语
2、项目LOGO及VI系统设计
3、售房部包装方案
4、工地包装方案
三、分期工作计划
四、媒体投放计划
五、销售目标及销售方式
六、其它配合
<一>活动
<二>展示物料
七、费用预算
销售策略
一、销售渠道策略
二、价格策略
三、销售人员培训
项目分析
一、项目卖点挖掘
1、地理位置优越，地处江北观音桥商圈中心位置；
2、江北区第一个地下大型综合商场；
3、高档、个性化装修；
4、与家乐福、金观音、黄金海岸等连接有利于聚集人气；
5、单个铺面面积小，总价少，进入门槛低；
6、江北商圈改造带来的巨大升值潜力；
7、商场内休闲设施、景观的配置；
8、专业的商业物业管理公司提供的物业管理；
二、项目劣势分析
1、项目施工周期接近半年，同时采取明挖的形式，对项目的形象和推广造成一定障碍。
2、项目作为人防工程，商业环境比不上地面项目。
3、项目地形狭长，不利于商业氛围的营造和辅助设施的引入。
4、项目各衔接点的商业氛围欠缺，对项目的提升力度不足。
5、项目地面为旧城改造区域，地下管网复杂、施工难度大。
三、目标客户定位
从我司销售的其他地下商业物业分析，购买地下商业物业的客户主要以投资客户为主，以经营户为补充。而投资客户的分布具有分散性，既分布在全市其他区域，也有较大一部分来自区县或外地。故本项目的目标客户群除抓住目前江北区即将拆迁的经营户和本区的投资者外，还应重点向其他区域扩散。
1、区域分布：
（1）江北区、渝北区
（2）渝中区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区等
（3）远郊区县及外地客户
2、层面划分：
主力客户：专业房地产投资者；
江北区目前正在经营但即将拆迁的经营户；
其他区域看好江北区商业发展前景的经营户；
次要客户：有一定积蓄，希望通过投资物业获得稳定收入的居民
3、客户特征：
（1）看好江北区的商业发展前景；
（2）看好本项目较高的投资回报；
（3）对商场的经营及管理比较关心；
（4）经营户有丰富经商经验；
（5）专业投资者具有丰富的专业知识，头脑比较冷静。
综上分析，本项目虽然是江北区第一个地下商业物业，但目标客户群与现代广场负一楼、北京世纪金源、黄金海岸、北城天街等商业物业的目标客户存在部分的重叠，竞争比较激烈。投资者和经营户的选择面比较广，要有效抓住目标客户，除做出产品自身的个性特色及提高产品的档次外，有效的推广和手段，是项目成功销售的关键所在。
推广策略
一、借力打力，借势推广
1、借助日前公示的江北商圈改造方案宣传项目的升值潜力；
2、借助北京世纪金源推广之势；
3、借助黄金海岸、北城天街等项目的推广之势。
为更好地借助以上优势推广，建议项目进行精心包装，突出自身特色，挖掘卖点，有效吸引客户，促进成交。
二、项目包装方案
1、案名及主题广告语
案名：嘉陵旺角
主题广告口号：让购物成为一种享受
2、项目LOGO及VI系统设计
项目LOGO及VI的具体设计由广告公司负责完成。
3、售房部包装方案
售房部作为楼盘的直接面对客户的窗口，是楼盘的一个重要展示空间。
设计风格：时尚、大气、简洁、明快；
立面及色彩必须做到亮丽、抢眼。
4、工地包装方案
工地现场是项目形象的一个重要展示场所，也是一个重要的广告媒体。
方案1：制作围墙条幅推广工地形象
方案2：工地附近制作一定数量的引导旗表示项目地址与项目品牌
具体内容需广告公司协助提供
三、分期工作计划
根据目前前期各项准备工作的进度，及工程的动工时间，初步确定本项目的开盘时间为2003年7月6日，星期天，销售周期6个月。一方面7月6日数字比较吉利，另一方面星期天也有利于聚集人气。
准备期（2003年5月－2003年7月5日）
制定包装推广计划，开始实施销售前的准备工作，如售楼部的装修，宣传及销售资料的准备等，发布项目信息，推出开盘前购房优惠，展开直销工作，积累目标客户，为开盘蓄势。
同时进行人员组训：把项目的形象定位、核心理念、卖点及本项目基本情况、数据向销售人员做深入沟通并现场模拟，以便向目标客户作出正确传达
强销期（2003年7月6日－2003年9月5日）
引爆销售热潮，以开盘活动及强势广告烘托楼盘闪亮面市，以开盘期间看房有礼及购房优惠吸引客户。
入市策略：
l 注重楼盘形象的整体推出
l 售楼处、户外展示全面到位
l 围墙及人行道处理完毕
销售策略：
l 强势卖点宣传
l SP活动展开
l 意向性跟踪
l 特定客户拜访
l DS电开作业
l 工程进度配合
持续期（2003年9月6日－2003年11月5日）
此期间以媒体和特色活动促销为主，如利用“十·一”、秋交会等时机推出购房套餐，为后期蓄势，经过3个多月的准备、开盘期之后，已有一定的销售量，应开始充分利用业主资源，推出“老业主带新业主”活动。
销售策略：
l 客户追踪洽谈
l DS电开作业
l 报纸广告配合：综合项目的卖点
尾盘期（2003年11月6日－2004年1月5日）
此期间媒体投入较少，主要以自然销售为主，此时所剩的数量已不多，且多为总价较高，位置相对较偏的门面，可针对这部分铺面推出特殊优惠，顺利完成销售。
四、媒体投放计划
以形象定位的理念为宗旨，进行一系列宣传，即遵循AIDAS原理：
A：Attention 引起注意
I：Interesting 产生兴趣
D：Desire 引发欲望
A：Action 促使购买行为
S：Satisfaction 达到满意
准备期（2003年5月－2003年7月5日）
推广目的：建立客户对项目的信心，扩大项目知名度，为正式开盘积累客户。
推广重点：制定推广计划并开始实施，为开盘准备所需的软、硬件设施。
本期推广主题：全方位发布楼盘信息。
媒体计划：
时间媒体主题版面费用（元）
6.6/五晨报江北商圈改造带来无限商机1000字软文3000
6.10/二晨报专家谈观音桥商圈发展趋势1000字软文3000
6.12/四晨报江北第一个地下商场亮相1000字软文3000
6.13/五晨报“嘉陵旺角”地理位置介绍1/2彩21000 6.18/三晚报“嘉陵旺角”配套设施介绍1/4彩17500 6.20/五商报“嘉陵旺角”物业管理介绍1/4彩15000 6.24/二晨报“嘉陵旺角”投资价值分析1/2彩21000
6.27/五晨报“嘉陵旺角”销售登记火爆1/2彩21000
7.5/六晨报“嘉陵旺角”明天正式开盘1/2彩21000 7.5/六晚报“嘉陵旺角”明天正式开盘1/4彩17500 7.5/六商报“嘉陵旺角”明天正式开盘1/4彩15000 小计158000
强销期（2003年7月6日－2003年9月5日）
推广目的：消化前期积累客户、引发第一轮销售热潮。
推广重点：发布开盘信息，营造热销气氛，展示商场卖点。
推广主题：楼盘正式发售及热销
媒体计划：
时间媒体主题版面费用（元）
7.6/日晨报“嘉陵旺角”隆重开盘整版42000
7.6/日商报“嘉陵旺角”隆重开盘1/2彩30000
7.6/日晚报“嘉陵旺角”隆重开盘1/2彩33000
7.11/五晨报“嘉陵旺角”销售火爆1/2彩21000
7.18/五晨报“嘉陵旺角”加推铺面1/2彩21000
7.25/五晨报“嘉陵旺角”热销中1/2彩21000
8.22/五晨报“嘉陵旺角”投资价值分析1/2彩21000
8.29/五晨报“嘉陵旺角”投资价值分析1/2彩21000
9.5/五晨报“嘉陵旺角”投资价值分析1/2彩21000 小计231000
持续期（2003年9月6日－2003年11月5日）
推广目的：为后期蓄势。
推广重点：以报纸广告配合特色促销活动。
本期推广主题：项目投资价值分析。
媒体计划：
时间媒体主题版面费用（元）
9.19/五晨报“嘉陵旺角”投资价值分析1/2 21000
9.26/五晨报“嘉陵旺角”投资价值分析1/2 21000
10.1/三晚报“嘉陵旺角”工程进度告示1/4 17500 10.10/五商报“嘉陵旺角”投资价值分析1/4 15000 10.17/五晨报“嘉陵旺角”房交会参展信息1/2 21000
10.24/五晨报“嘉陵旺角”投资价值分析1/2 21000
11.1/五晨报“嘉陵旺角”投资价值分析1/2 21000
小计137500
尾盘期（2003年11月6日－2004年1月5日）
推广目的：消化剩余铺位，顺利完成项目销售。
推广重点：跟踪前期意向客户，给予适当优惠，促进成交。
本期推广主题：珍藏铺位优惠发售。
媒体计划：
时间媒体主题版面费用（元）
11.7/五晨报“嘉陵旺角”工程进度告示1/2 21000
11.12/三晚报“嘉陵旺角”珍藏户型优惠发售1/4 17500 11.21/五晨报“嘉陵旺角”珍藏户型优惠发售1/2 21000
11.28/五商报“嘉陵旺角”珍藏户型优惠发售1/4 15000
12.5/五晨报“嘉陵旺角”珍藏户型优惠发售1/2 21000 12.17/三晚报“嘉陵旺角”珍藏户型优惠发售1/4 17500 12.26/五晨报“嘉陵旺角”珍藏户型优惠发售1/2 21000 小计134000
五、销售目标及销售方式
1、各销售时期销售方式
筹备期：客户积累登记，登门直销。
强销期：电开销售、销售部现场销售与登门直销相结合。
持续期：电开销售、销售部现场销售与登门直销、网络销售。
尾盘期：电开销售、销售部现场销售与登门直销、网络销售。
2、各时期的销售目标
筹备期：积累大量客户，了解客户需求，为销售铺垫客户基础。
强销期：完成标的项目的35%
持续期：完成标的项目的70%
尾盘期：完成标的项目的95%以上
在销售过程中，根据市场情况与实际商场区位划分进行销售控制。通过对位置相对较差的铺面的销售挤压，达到整体销售目的。
3、销售过程中产生问题应对模拟
（1）广告效应
在广告的推出后，来人与来电若不能达到预期要求。从而影响销售进度。
应对策略：通过市场实际反馈情况改变广告诉求主题，从而达到预期效果。
（2）市场吸纳量问题
在项目销售进入销售持续期期间，若出现销售进度减缓速度明显状况，往往问题出于本地市场对于项目的吸纳量上。
应对策略：注重广告效果普及度及重点加强对于非江北本地市场的目标客户群的直销工作。
（3）产品价格问题
在销售过程中若出现大范围客户群对产品价格出现异议，并且出现承担能力不能支持价格体系时。
应对策略：通过对购房付款方式的调整和投资组合计划的合理运用的方式来降低市场门槛。
（4）投资回报问题
当客户群对项目投资回报率普遍抱怀疑态度，影响其投资信心，从而长时期持币观望时。
应对策略：提前进入项目招商工作，增加消费者对本物业的投资信心。
（5）产品问题
客户对地下物业的误区认识与对人防项目的不了解，影响项目的销售进度。
应对策略：通过软性宣传，加强市场对人防项目的的认识，结合标的项目进行有针对性的侧面推广。
六、其它配合
<一>、活动
1、开盘当天文艺表演活动
时间：开盘当天。
地点：暂定在嘉陵广场，具体执行方案开盘前提供。
活动内容：开盘剪彩、文艺表演等。
2、参加全市秋季房交会
时间：10月中下旬左右。
内容：楼盘展示、宣传及销售，借助房交会宣传人防工程在税费方面的优势。
3、业主恳谈会
时间：定期或灵活安排
内容：邀请具有丰富经验的投资客户对项目在各方面给予建议，及时了解客户需求动态。
地点：酒店会议室或茶楼
4、“嘉陵旺角”常回来看看活动
时间：从开始销售到交房的全过程
地点：项目现场或售房部
内容：让业主了解项目的工程进度及实际施工情况，为实现后期顺利交房打好基础。
5、实施“老业主带新业主”优惠购房活动
时间：销售率达到50%后。
优惠办法：给予介绍客户并成交的老业主或新业主一定的奖励，如送物管费、五通费等。
6、报纸夹送
时间：销售后期
内容：把项目DM单针对性夹有在报纸内随报纸发行，直接向目标客户传达信息。
<二>、展示物料
1、模型制作
由于项目是期房销售，而且在项目一开始动工就进入销售，客户对实物没有直观的感觉，在销售过程中主要依靠模型、图纸和销售人员的讲解，故模型在本案销售过程中起到非常重要的作用。
制作要求：由于商场的特殊性及本项目门面划分较小，故只制作商圈或项目整体区域模型。商场内部划分及配套设施通过喷绘表现。
2、DM单制作
制作要求：正8K折页，200K铜板纸，双面哑瞙。
形式：将8K的海报居中对折后成为16K大小的折页方便客户携带。
内容：
文字：案名、主题广告语、楼盘地址、发展商、代理商、楼盘相关介绍、投资案例分析等。
图片：地面景观效果图、商场内过道效果图，中庭效果图、休闲设施效果图、景观效果图、装修标准效果图等。
数量：20000份
3、楼书制作
要求：正16K，200K铜板纸，封面及封底压膜。
内容：
文字：江北商圈现状介绍、江北商圈规划介绍、案名、主题广告语、楼盘地址、发展商、代理商、楼盘相关介绍、项目配套设施、装修标准、物业管理介绍、投资案例分析等。
图片：地面景观效果图、商场内过道效果图，中庭效果图、休闲设施效果图、景观效果图、装修标准效果图、商场物业管理渲染图、项目地理位置图、商场平面图、江北商圈规划方案等。
数量：5000份
4、手提袋制作
要求：目前几乎所以楼盘都制作有自己的手提袋，购房者见多也就没有什么新鲜感，如果手提袋制作没有特色的话，就很难给客户留下深刻的印象，故“嘉陵旺角”手提袋制作一定要有特点，且对人有吸引力。
规格：正8K（横），4色双面哑瞙，
数量：5000份
5、礼品制作
制作要求：精美、别致、有创意，礼品种类待定
数量：待定
七、费用预算
1、推广总费用
推广总费用包括售房部装修、工地包装、楼书、礼品、推广活动及媒体发布费用。
商场负一楼套内销售面积约6500平方米，按均价14000元/平方米计算，销售额约9100万元。（暂不计算负二楼）推广费用按销售额2％计算，推广费用约180万元。
2、各期费用分配表
分期销售准备期开盘期销售持续期冲刺期尾盘期
时段2003.5～7.5 2003.7.6～9.5 2003.9.6～12.5 2003.12.6～2004.3.5 2004.3.6～5.5
费用比例30％25％15％20％10％
金额（万元）54 45 27 36 18
（1）工地现场包装
暂定：10000.00元
（2）售房部装修及租金等费用
租金：半年约30000.00元
装修费用：约50000.00元
销售道具费用：10000.00元
合计：90000.00元
（3）媒体投放
1、准备期：158000.00元
2、开盘期：231000.00元
3、持续期：137500.00元
4、尾盘期：1348000.00元
合计：660500元
（4）活动
1、开盘当天文艺表演活动：20000.00元
2、参加全市秋季房交会：20000.00元
3、业主恳谈会：15000.00元
4、报纸夹送：5000.00元
合计：60000.00元
（5）物料
1、模型：50000.00元
2、楼书：5×5000＝25000.00元
3、DM单：1.5×20000=30000.00元
4、手提袋：4×5000＝20000.00元
4、礼品：暂定10000元
合计：125000.00元
共计：945500.00元（注：媒体费用预算没有包含广告公司提取费用）
费用清单：
项目费用（元）
1、工地包装10000
2、制作楼书25000
3、制作DM单30000
3、制作模型40000
4、制作手提袋20000
5、制作礼品10000
6、宣传活动60000
7、媒体投入660500
8、售房部费用90000
合计945500
销售策略
营销重点分析
强调区位优势
强调轻松，灵活的付款方式强调区域内的相对价格优势突出细致入微的物业管理
强调项目投资前景
突出项目的经营前景
优化项目品牌与项目品质
突出项目定位与设施优化特点
一、销售渠道策略
目标客户群的设定决定了应从多渠道销售：
现场销售
这是主要的销售方式，客户向来注重眼见为实，一般都有会到现场考察多次才会购买。因此做好现场包装，是争取客户在第一时间成交的重要手段。
定向直销
对潜在客户，特别是对观音桥周边返迁户进行针对性销售，包括信函销售，登门拜访等多渠道获得客户资源，增加客户数量积累。
网络销售
以现在我司掌握的客户网络作为基础，从中选择和挖掘目标客户，从而获得更大的客户数量；通过网络发布楼盘信息，拓宽项目宣传渠道。
二、价格策略
根据《市场调查报告》和《产品定位报告》及细分市场直销反馈信息对营销策划案中有关项目营销策略建议部分做详细报告如下：
<一>价格体系：
1. 均价：通过近期市场调查情况，及走访目标客户对价格的反映，前期制定的实际均价11000～12000元/M2基本被市场接受。
2. 起价：采用低开高走的策略以起价9800元/M2入市，充分体现不同位置的价格差异，即能
在开盘期聚集人气，有效利用口碑扩大项目知名度，又能解决相对位置较差物业的销售，有效地进行销售控制避免销售后期出现“滞销房”的顾虑，以确保项目达到100%的销售。并实现整体均价14000元/M2 .
3. 调价策略：
第一阶段(开盘后两个月)完成35%的销售。
第二阶段(开盘后第3~4月)_完成70%的销售，此阶段按5%—15% 既700---2100元/M2调高价格（根据不同区域，不同位置的销售情况，工程进度情况）
第三阶段(开盘后第5~6月)完成95%的销售，此阶段在已涨价的基础上按5%—15% 既700--2100元/M2调高价格（根据不同区域，不同位置的销售情况，工程进度情况）
另：采用价格封闭策略，根据现场销售情况即时在已确认价格体系基础上跳高3%--10%调控价格项目最终实现均价14000元/M2。
<二>关于付款方式
在对目标客户的走访交谈中，对是否能提供五成按揭款表示极大关注,因本项目是期房，商业物业总价较高，加上经营者，投资者本身的资金压力，选择按揭的客户将占绝大多数，故在付款方式上应灵活多样满足不同客户的要求，控制按揭客户的折扣比例。
第一阶段至第二阶段付款方式及时间表：
1、预计付款比例
2、具体付款时间及折扣
付款方式折扣率预计比例备注
一次性付款94折15% 签定合同当日付清
分期付款96折10% 首付不低于30%余款在工期内分二次付清
按揭（五成十年）99折30% 签定合同当日付清20%房款，交房前分两次付清30%房款，三月内办理剩余50%按揭
按揭（五成十年）98折45% 签定合同当日付清50%房款，三月内办理剩余50%按揭
<三>认购方式及金额
根据目前重庆市场消费特点及消费者心理，结合项目的具体情况，具体操作如下：
1）开盘期每日根据销售情况推出20~30个单位限量供应。
2）采用价格封闭策略，随时根据现场销售情况调控价格。
3）每套铺面定金一万元（不退）。
4）签定房屋认购书后3~5日内签署正式合同并付清首付款在此期间可更名转让。
5）在准备期手续尚未完备的情况下，如客户有购买意向，可收取诚意金（每套5000元，可退）。
6）对开盘前已登记的意向客户可预先登记并享受一定优惠。
<四>销售控制：
1. 第一阶段：根据项目的实际情况第一阶段开盘时首推手续已完备的一期并对入口、中庭周边铺面等“黄金口岸”进行控制，主推靠近机房，卫生间相对营业位置较差的铺面，即起价房。体量控制在20%--25%
策划资料 总体市场态势 一、总体市场态势 1、住宅部分 2005年的万源市推出的住宅项目较04年相比有较大的突破，其销售面积已达7万平米以上，同比04年增长了近130％，为最近几年的之最。其中，所有的销售面积基本上都集中在几个较大的商住项目内，并且都为市政府重点支持的整改项目。可见，在2005年至2006年上半年的住宅销售中，住宅部分正一步步的得到市场的认可。 2、商业部分 2005年至2006年上半年，万源市全市的商业用地出让面积较少，并没有实质性的增加和减少。但万源的土地转让多为商住一体式的转让，主要为万源市政府重点扶持的几个市政改革工程，主要分布在沿后河一线及后河滨河路一线。其中,滨河路一线沿线共出让土地面积达到了36万平方米，占到了土地转让的50%以上，说明万源市的滨河路沿线正发挥其沿河经济发展的特点，也说明万源市市中心土地供应量正在逐步减少，市中心的土地将越来越少。2005年至2006年上半年，市中心附近只有金缔路的“金缔花园”部分出让了大量的土地，并修建了大面积的商业营业房，是本项目的最大竞争对手，市中心的竞争将会越来越激烈。市中心的商业物业销售不顺畅可能成为不争的事实。 其中市中心的核心商圈部分因为在近期内无较大的营业房出现，而核心商圈的几条街已经成为万源市商业进驻的核心地段，各商家进驻核心商圈的意愿强烈，由此可能导致换铺、换口岸欲望强烈。商铺的消费群可能因此而扩大。 3、大盘时代即将来临 2005年至2006年上半年的万源市有几个住宅小区的推出，特别是市政府扶持的“滨水领地”“华兴小区”“阳光花园”“跃进路小区”这些楼盘的修建都验证了万源市房地产将进入到大盘扩张时代河个盘时代。每个楼盘都力求在建筑本身户型和社区配套方面吸引消费者。在社区配套及社区休闲的强化将直接引领消费者的消费态度发生转变。万源市市场近期特点 二、万源市市场近期特点 2006年下半年的万源房地产市场必将与城市市政建设的进展，城市中心的转移和消费习惯的改变密切相关。
龙柏饭店位于上海著名的虹桥高级商住区。饭店以商务客人、会议客人作为主要的目标市场。在森林般茂盛的花园里、标准的网球场上，可以看到悠闲散步、运动健身的客人，幽静中充满了生命的活力。这是两个较为成 为了充分利用饭店现有资源，进一步拓展经营市场，拟开发婚宴组合产品。婚宴市场的需求量足以成为饭店的又一个经营热点，预计能给饭店带来15% 据不完全统计，目前上海四、五星级饭店餐饮生意中的30%的营业额来自婚宴。饭店所以 如今，人们对婚礼很看重。新人们采购化妆品、服装、床上用品等大多喜欢到东方商厦、巴黎春天、华亭伊势丹，往往是手拎大大小小的包装袋满载而归。而到大卖场去买家电、家用消费品，品种多、花色多，价格又比
到婚庆公司买喜糖也成了上海的一大时尚。沪上50多家婚庆公司、喜糖超市生意普遍兴旺。据玫瑰婚典喜糖公司反映，一天的喜糖销售能达到一万多元，不少年轻人看中的是婚庆公司的喜糖品种多、包装新、口味新，新 结婚定要风风光光地拍套结婚照。维纳斯淮海店每天要接待10对新人，结婚照的价格从3000 结婚要有鲜花、名车相伴，据沪上一家租车公司统计，每月出租凯迪拉克、 总之，新人们的心理是：一辈子一次，该隆重些。但他们很忙，不想为此花费太多的精力。显然，婚宴市场的需求，饭店大多给予了满足。在占饭店餐饮营收30%的喜筵中，大多价格在1000多元，如果婚宴策划更有些情调、内容更丰富些、服务更周到些，相信有一部分客人愿意出更高的价格 上海五星级饭店中，花园饭店的婚宴起价每桌为1888元，他们有别于一般 饭店位于虹桥路2419号。虹桥路是上海西区的一条重要通道，周围集中了世贸商城、国际贸易中心、国际展览中心、友谊商城等高级商展、商住场 此外，这里也是上海最主要的高级住宅区、外籍居住中心区，如古北新区、
一．《英雄》：一部糟糕电影的辉煌纪录 有史以来中国电影市场最成功的票房，有着糟糕动作片的一切特征——弱智的故事情节、失真的动作设计、装腔作势的台词，但这部糟糕的电影，上市20天就创下了超过2亿元的票房，而本年度风靡全球的《哈利·伯特》，在中国创下的票房仅为6300万元。 让《英雄》成功的，不是由于电影的精彩，而是由于营销策划、市场推广的创新。《英雄》组成了阵容强大的明星剧组，早在2001年初，新画面公司就开始借助团队的明星效应，持续制造新闻。在媒体的支持下，这些“新闻广告”高强度持续进行了两年时间，终于让大量中国人按捺不住，走进影院观看这个中国有史以来营销最成功的电影——也许还是最糟糕的动作片之一。这些人中间，包括几乎从来不看电影的笔者。 《英雄》以令人赞叹的耐心、丝丝相扣的营销策划和长达2年的新闻公关，列本年度十大营销创新案例之首。《英雄》必将以营销的创新写入中国电影史，但未来的电影观众必把它忘得一干二净。 《英雄》入选，是为了表彰发行商新画面公司对电影营销的突破性贡献。 点评：《英雄》所获得空前成功，将把电影营销策略和营销组织性推进到了前所未有的程度。《英雄》以后中国电影将越来越倾向于大制作、倾向于告别艺术电影、倾向于向好莱坞靠拢。 二．“力波”啤酒：喜欢上海的理由 力波啤酒曾是上海最受欢迎的本土啤酒之一。1996年三得利登陆上海后，力波因为营销手段落后、口味不佳，在三得利的进攻中阵地屡屡失陷，还曾因攻击三得利水源质量，被三得利告上法庭，即丢了官司，更丢了市场。 2001年开始，力波啤酒开始了自己的抗争历程，力波创作的广告歌曲《喜欢上海的理由》很快风靡上海，在广告歌的推动下，力波的销量迅速回升。 2002年6月亚洲太平洋酿酒公司接手力波，并成功推出超爽啤酒、改变产品瓶体；力波还利用韩日世界杯的机会，和众多饭店联盟，推广看足球、喝力波的营销活动。世界杯之后，力波继续和餐馆终端联盟，推出“好吃千百种，好喝有一种”的广告攻势，引导消费者改变消费行为。 力波啤酒入选，是因为它对本土意识的巧妙利用、连续不断发动的创新推广方式，以及这些活动在改变消费者消费行为、提升销量、增加品牌美誉度等方面的良好效果。 点评：力波的成功，体现了地方情节在啤酒、香烟等产品消费上的重要作用，尽管已有很多啤酒作为地方品牌存在，却极少有啤酒主动打上地方标签；立波的成功为啤酒、香烟等产品如何巧妙利用地方情绪提供了最好的案例。力波和餐饮终端联合推进的策略，则反映了终端在营销战中的地位的不断上升。三．氧立得：护心养脑，还是氧立得好
商业街商业策划书三篇 篇一：商业街商业策划书 XX水乡商业街，是以6期开发，总开发量商业面积约达到60万平方。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达1.2万平方米，拥有大小店面120多个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。至08年3底统计中,一期商街的34家店铺中，目前出租18间，出租率仅为53％；二期商街10月底刚刚开市，二期商街的80多家店铺中，出租26间，出租率仅为32％。已入驻的商户中有4家已经退租,仍有3家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热XX水乡一期二期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动XX水乡三期的店铺出售。特此，本案将主要对XX水乡一期二期及未来商街如何突破商业现状和形成旺盛人气而进行策划。 背景分析。 XX水乡一期商街位于XX之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东部入口，与繁华的市中心还有2公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当前缘何一时难“热”在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，XX水乡一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。
1、本身没有主力广场及其他因素影响时间不定。XX水乡商业街处于XX国道路旁处的半岛,具有岛居生活之称，属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商业为辅，由于1公里处已引进大型国际百货XX，正处于城建阶段，达到一定成熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，XX对XX水乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕XX水乡而过。再加当初购买房屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。 2、商业街入口不通顺，“门口旧楼”成了“绊脚石”。在社区人流不旺的情况下，商业街入口与对面社区无法相通，红绿灯未开通，再加上商业街入口处的“旧楼”，既无观赏价值，又阻碍人流进入内街的“绊脚石”。地理位置和交通是影响商业特大因数。本身社区人流不多的情况下就希望吸引能与外界联合。 3、一二期街商用功能设计缺失经验。一期街商铺面积偏大,但不能做餐饮功能,因为一般中型的餐饮功能需达到面积150-200平方.而二期有餐饮功能的店铺面积大约都在50平方左右,只能做一些早餐和小吃类.从商业功能设计上看还不够完善。 4、商业街要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，商业街的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。 5、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上，经营商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操
网络营销策划八大经典案例 No1：星巴克：爱情公寓虚拟旗舰店工程系星巴克一直以来采用的都不是传统的营销手法，而是采取颇具创意的新媒体形式。此次星网巴克联手SNS网站爱情公寓尝试虚拟营销，将络星巴克徽标做成爱情公寓里“虚拟指路牌”广营告，是星巴克首次尝试SNS营销。 销iPart爱情公寓为两岸三地唯一一个以白领女性跟大学女生为主轴设计的交友社区网站FemaleSocialNetworking，尽全力帮网友打造一个女生喜爱的温馨交友网站。品牌形象中心思想关键词为：清新、幸福、温馨、恋爱、时尚、艺文、流行。 1管理No1：星巴克：爱情公寓虚拟旗舰店工程系12月12日是星巴克滨江店举办“璀璨星礼盒”活动的特别日子，因此从12月1日开始，星巴网克不仅将滨江店封装到巨大的礼盒中，更在爱络情公寓网站上做成了颇具创意的“虚拟指路营牌”，并且还以倒计时的方式，等着你再好奇销地在线上或者去线下看看12月12日星巴克的“openredday”到底是什么，不肯把第一次的神秘一下子都给曝光出来。 礼包展开前，采用神秘礼物与星巴克情缘分享的方式进行。 2管理No1：星巴克：爱情公寓虚拟旗舰店工程系1.神秘礼包：线上活动结合了线下活动的概念，送给网网友神秘礼物，便会出现在网友小屋当中，虚拟的神络秘礼包与实体的上海星巴克滨江店同日开张，礼包和实体店面同样以大礼盒的形象出现。 营销 2.星巴克情缘分享：网友上传自己生活当中与星巴克接触照片并写下感言，以口碑与体验的方式来塑造出星巴克式的生活态度是被大家认可、受欢迎的。 3管理No1：星巴克：爱情公寓虚拟旗舰店工程系礼包展开后出现品牌旗舰店，打造一个品牌大街，与繁华的闹市区不同，STARBUCKS小店另网开崭新的公寓大街区域，提供具质感的品牌络大街。虚拟的星巴克店家设计中，延续实体店营家的温馨舒适感，店家周围环境设计以享受生销活的感觉为主，不过度热闹繁华，以高品质的生活感受来凸显品牌的层次感。另外，结合爱情公寓内的产品来提升曝光度与网友参与、互动，让网友更加了解品牌个性与特色所在。 1.见面礼：设计专属礼品，来到虚拟店家就可领取或送好友。 4管理No1：星巴克：爱情公寓虚拟旗舰店工程系 2.活动专区、公布栏：STARBUCKS线上及线下活动报网道，大量的曝光让参与程度提升，分享关于STARBUCKS络的信息及新闻，引起各种话题讨论和增加网友的互动。 营 3.咖啡小教室：咖啡达人教室，固定的咖啡文化或相销关教室消息，让网友了解更多关于咖啡的文化。 5管理No1：星巴克：爱情公寓虚拟旗舰店工程系星巴克在爱情公寓的虚拟店面植入性营销被众多业界网人士称赞，甚至成为哈佛大学教授口中的案例。星巴络克想让他们的消费者了解到他们的态度，因此他们做了一系列活动，包括从品牌形象到虚拟分店开幕、新营产品推出，再到赠送消费者真实的优惠券等等。这一销系列营销非常符合星巴克的愿望——不让消费者觉得他们是在做广告。但是，如果星巴克每天发信息告诉你哪里有他们新开的店面，哪里有新出的产品，让你赶快来买他们的产品。短时间可能会起到销售的效果，但是这种不断地强迫行为会让消费者产生强烈的厌烦之感，反而会彻底毁灭星巴克在我们心中良好的形象。
经典商业策划案例项目分析 一、项目卖点挖掘 二、项目劣势分析 三、目标客户定位 1、区域分布 2、层面划分 3、客户特征 推广策略 一、借力打力，借势推广 二、项目包装方案 1、案名及主题广告语 2、项目LOGO及VI系统设计 3、售房部包装方案 4、工地包装方案 三、分期工作计划 四、媒体投放计划 五、销售目标及销售方式 六、其它配合 <一>活动
<二>展示物料 七、费用预算 销售策略 一、销售渠道策略 二、价格策略 三、销售人员培训 项目分析 一、项目卖点挖掘 1、地理位置优越，地处江北观音桥商圈中心位置； 2、江北区第一个地下大型综合商场； 3、高档、个性化装修； 4、与家乐福、金观音、黄金海岸等连接有利于聚集人气； 5、单个铺面面积小，总价少，进入门槛低； 6、江北商圈改造带来的巨大升值潜力； 7、商场内休闲设施、景观的配置； 8、专业的商业物业管理公司提供的物业管理； 二、项目劣势分析 1、项目施工周期接近半年，同时采取明挖的形式，对项目的形象和推广造成一定障碍。 2、项目作为人防工程，商业环境比不上地面项目。
3、项目地形狭长，不利于商业氛围的营造和辅助设施的引入。 4、项目各衔接点的商业氛围欠缺，对项目的提升力度不足。 5、项目地面为旧城改造区域，地下管网复杂、施工难度大。 三、目标客户定位 从我司销售的其他地下商业物业分析，购买地下商业物业的客户主要以投资客户为主，以经营户为补充。而投资客户的分布具有分散性，既分布在全市其他区域，也有较大一部分来自区县或外地。故本项目的目标客户群除抓住目前江北区即将拆迁的经营户和本区的投资者外，还应重点向其他区域扩散。 1、区域分布： （1）江北区、渝北区 （2）渝中区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区等 （3）远郊区县及外地客户 2、层面划分： 主力客户：专业房地产投资者； 江北区目前正在经营但即将拆迁的经营户； 其他区域看好江北区商业发展前景的经营户； 次要客户：有一定积蓄，希望通过投资物业获得稳定收入的居民 3、客户特征： （1）看好江北区的商业发展前景； （2）看好本项目较高的投资回报；
盒装王老吉推广战略 2005年，“怕上火，喝王老吉”已响彻了中国大江南北，一时间喝王老吉饮料成了一种时尚，王老吉饮料成了人们餐间饮料的重要组成部分，而这句广告语也成了家喻户晓、路人皆知的口头禅。 所有的光环都笼罩在红色罐装王老吉身上，而在这光环之外，作为同胞兄弟的绿色盒装王老吉却一直默默无闻。 关于绿色盒装王老吉 凉茶是广东、广西地区的一种由中草药熬制、具有清热去湿等功效的“药茶”。在众多老字号凉茶中，又以王老吉最为著名。王老吉凉茶发明于清道光年间，至今已有175年，被公认为凉茶始祖，有“药茶王”之称。到了近代，王老吉凉茶更随着华人的足迹遍及世界各地。 20世纪50年代初，由于政治原因，王老吉凉茶铺分成两支：一支完成公有化改造，发展为今天的王老吉药业股份有限公司；另一支由王氏家族的后人带到香港。在中国大陆，王老吉的品牌归王老吉药业股份有限公司所有；在中国大陆以外的国家和地区，王老吉品牌为王氏后人所注册。 红罐王老吉是香港王氏后人提供配方，经王老吉药业特许，由加多宝公司独家生产经营。盒装王老吉则由王老吉药业生产经营。 王老吉药业以生产经营药品为主业，作为饮料的盒装王老吉，其销售渠道、推广方式等均与药品千差万别，一直以来王老吉药业对其推广力度有限。而在红罐王老吉进行大规模推广后，盒装王老吉也主要采取跟随策略，以模仿红罐王老吉为主，没有形成清晰的推广策略，销量增长缓慢。 同为王老吉品牌，却遭受了如此不同的待遇，着实让盒装王老吉的生产企业——王老吉药业倍感焦急。 从2004年开始，经与加多宝公司协商，盒装王老吉也使用“怕上火，喝王老吉”广告语进行推广。通过一年时间的推广，王老吉药业感到，盒装王老吉以“怕上火，喝王老吉”为推广主题不够贴切，不能最大限度的促进销量。同时，王老吉药业隐约觉得，盒装王老吉的市场最大潜力应该来自于对红罐王老吉的细分。如果要细分，就一定要找到盒装王老吉与红罐王老吉的不同点，也许是不同的价格、也许是不同的人群、也许是不同的场合…… 由此，2005年底，王老吉药业向其战略合作伙伴成美营销顾问公司提出一个课题“盒装王老吉如何细分红罐王老吉的市场，以此形成策略指导盒装王老吉的市场推广”。 细分红罐王老吉，利大于弊还是弊大于利？ 作为王老吉药业的战略顾问公司，成美专家就该课题进行了专项研究，随着研究的展开，
商业街整体招商方 案 1
×××商业街整体招商方案 一、招商的启动时间 如按 5月1日开业计划,按一般同规模的商业项目,至少应提前8个月进行招商,×××商业街因种种原因,现距开业之日仅剩下6个月时间,因此招 商时间建议最迟11月初开始启动。 二、招商人员人数 商业街铺位864个,现出售的1—4区铺位较小且分散,如此以来增加了招商的难度和强度。对此招商人员定为10名较为合适。具体工作分配如下:经理(××):负责统管全局,制定招商方案和进度,安排招商人员的日常工作。 招商人员(九名):由经理安排具体招商工作 其中:1－3区由3名招商人员负责招商工作 4－6区由5名招商人员负责招商工作 招商文秘1名 三、招商办公地点 因整个招商需和销售配合,建议在营销中心附近开展招商工作 1、在营销中心后、交警岗亭旁建造一间约80平米的招商办公室。建议 2
在11月底建成,前期暂时在营销中心内办公。 2、在项目现场附近租赁一套写字楼或公寓作为招商办公室,并同时在营销中心内设立招商咨询点,双边配合进行。 四、项目整体招商的原则和目标 1、保证在 3月底前项目整体招商完成80%; 5月1日项目开业前整体招商完成90%,以保障项目能如期顺利开业。 距明年项目开业只剩下半年时间( 11月1日— 4月30日),除去春节一个 月的时间,实际剩下的时间只有5个月,因此对完成90%的招商计划有一定的难度和压力,但由于前期积累了一定客户资源,加之对项目比较了解,经过后期的招商更进工作和招商广告的配合,对完成这个任务有一定的信心。 2、在招商过程中确保按既定的功能分区进行招商,以保障整个商业街商业经营井然有序。 由于整个招商滞后于销售,且在前期的定位中将商业街定位于自营性商业街,因此要保证功能分区具体到每一个铺位,难度势必很大,因此按功能分区进行招商只能是保障每个区经营的商品性质大致一致,如经营服装的区也能够经营皮具、化装品之类,而不能经营小吃、电玩等。 3、在招商工作中确保业主第一年的投资回报达到8%以上,以稳定业主的投资信心。 3
十大营销经典案例 ［作者：曾朝晖转贴自：成功营销发布时间：2004-6-3 0:24:57 点击数量：8178］ 在广阔的中国营销版图上，成长中的本土企业与强大的中国公司之间，开始了越来越多的正面较量。各路英豪战江湖，狭路相逢勇者胜。本站精选了十大经典案例，为中国市场给出了《成功营销》的解读。 剑走偏锋统一润滑油高端突围 案例主体：北京统一石化有限公司 市场地位：市场赶超者 市场意义："多一些润滑，少一些摩擦”的成功有其历史背景的偶然性，但从统一调整自己的市场定位及产品结构这一“蓄谋已久”的战略来看，它又是必然的。高端市场，本土企业心中的痛，统一有广泛的示范意义。 市场效果：2003年1月至6月，统一SG以上级别的润滑油销售量占企
业全部产品的40％，上年同期只有14％；SF以下级别润滑油的销售从上年同期的23％降至15％。统一润滑油2003年实现销售12亿元的目标已经完成，今年的目标锁定为20亿元。 案例背景：2002年，中国汽车保有量超过2100万辆，而在未来五年内，中国汽车保有量将达到5000万辆，车用润滑油品的需求量剧增。在需求量逐年上升的同时，用油档次也将实现跨越式发展。到2005年，高端用油占整个车用油的比重将上升到48％左右。 而中国现在有４５００家润滑油工厂，这些润滑油厂的产品级别非常低，生产的产品以中端和低端为主，很少有高端产品，国内4500家润滑油厂生产的高端用油总销量只占目前高端市场的20%。其它80%高端市场都被美孚、壳牌等国外品牌所占据。排名在前五名的品牌在高端市场份额也不过占２％到５％。在这种市场环境中，突破高端，成为国产润滑油能否在明天立足的关键。 “统一”润滑油2003年营销事件回放 ２００２年１１月１８日，统一润滑油首次参加中央电视台黄金段位招标，中标额６０００多万，为2003年统一强势品牌的塑造之旅举行了一个盛大的“奠基仪式”。 2003年年初，"统一石化"将这一年定位于自己的品牌营销年，提出了"成为中国高端润滑油最大的专业制造商"这样一个新目标定位，所有的营销运作都以此作为准则。
五大经典营销策划案例分析 文章作者：网络时间： 2010-05-27 17:00 来源：网络 回忆过去的岁月，有许多经典的营销案例让我们回味，其创意的手段让我们感叹，无论是在营销的某一环节还是整个系统过程，还是具体的策划过程，都有许多值得我们学习和借鉴的地方，营销策划案例分析无论是借势还是比附定位，无论是造势还是卖点策划，无论是产品创新还是营销传播，都值得我们去探讨分析。 案例一：黄山香烟上市 二十世纪九十年代，云系烟在中国市场上是如日中天，红塔集团的红塔山、阿诗玛等品牌香烟在内地 市场更是作为高端烟草代表受到消费者广泛追捧。营销策划案例分析面对这样一个几乎绝 对垄断烟草品牌，当时的安徽蚌埠卷烟厂可谓高不可攀。 1993 年 6 月，安徽蚌埠卷烟厂 研发了一个无论是口感还是包装都可以与红塔山相媲美的新产品——黄山烟，如何打破 红塔山在当时安徽市场上高端产品封锁成为企业考虑的 关键。营销策划案例分析当时，蚌埠卷烟厂无论是行业知名度还是传播资源，跟亚洲最大的烟 草企业——红塔集团都不是一个重量级别的，营销策划案例分析在激烈的竞争中突围需要的 是善于借力借势，当时， 蚌埠卷烟厂在安徽省会城市合肥搞了一个全国性不记名卷烟品牌拼吸活动，将新品黄山、 红塔山、阿诗玛、中华等全国性著名品牌放在一起进行品牌，结果是，黄山烟排名第一、 红塔山第二，中华第三。随后，公司迅速在市场上发布了资讯：香烟品吸，黄山第一， 红塔山第二。并且连篇累牍的软文迅速在全国主流媒体上进行传播，营销策划案例分析 红塔山被打了一个措手不及，黄山烟，就是几个巧妙的公关策略很好地化解了强势品牌 红塔山在安徽、华东乃至于全国市场的竞争势头，利用很少资源实现全国崛起的梦想， 创 造了弱势品牌巧妙挑战强势品牌，成功实现新产品上市的经典范例，凭借良好的开端，以 “天高云淡，一品黄山”为突破口，主打中式烤烟的品牌，“中国相，中国味”，使得黄 山烟赢得了眼球的同时赢得了市场。 综观黄山烟的成功，关键在于比附定位，巧借品牌名烟，将其捆绑在一起，然后迅 速传播，奠定了市场基础。首先，黄山烟将自己与主流的高端品牌放在一起让消费者与 专家去品吸，本身就意味着其产品定位是面向高端市场的竞争性产品，即使是产品品吸 本身已经使得黄山拥有了足够的本钱；营销策划案例分析其次，在品吸结束的第一时间， 将品吸结果的省会城市合肥快速传播。香烟品吸，黄山第一，营销策划案例分析红塔山 第二的广告铺天盖地，实现了信息第一到达，吸引了省内媒体的高度关注；第三，很显 然，黄山烟战略企图不仅仅是省内市场，他要将产品与品牌蛋糕做大。营销策划案例分 析所以，黄山在全国性媒体上很巧妙传播了这样一个主题，主题内容已经从品吸走向了 更加广阔的视野：中国烟草：黄山第一，红塔山第二，这时候，黄山品牌战略企图基本 上被发挥到极致。 案例之二：农夫山泉
中国·供销（大悟）农贸批发城 商业街策划活动方案 一、策划活动背景及目的 由于市场建设周期较长，相关投资户及经营户对市场的信心逐渐减弱，保持观望态度，依照现在情形，很难达到预期效果，形成批发市场规模。滨河、金城菜市场仍然稳定经营，公司营销人员宣传的由政府组织整体搬迁，没有任何迹象，导致市场自购自营商户及招商入驻商户信心不足，对于2018年11月8日开业信心不足，均持观望态度。 为树立市场经营户信心，提高居民生活质量，加快推动新一轮商户入驻，活跃市场氛围，拟定打造一条业态全面、品类丰富的农产品商业街，实现以点带面，逐步覆盖的动态商圈。促进老市场搬迁工作的同时，同步推进市场全面开业工作。 二、活动定位 位置：中国供销大悟农贸批发城试行商业街
主题：以已买已租经营商户为依托，从蔬菜区域打造一条一站式商业街。 三、市场商业氛围营造 1、举办文艺演出、露天放映、球类比赛等活动； 2、日用百货、农产品等展示展销活动； 在市场培育期间，利用市场富裕场地，根据季节举办一些展销活动，比如水果交易会、农资交易会、百货展示会等。活动方案根据实际情况制定。 四、试业活动 发布免租试业通知，根据意向商家，有计划安排部分试业。试业商家来源如下： 1、市场管理部门自营摊位 为了市场造势、引导业态进驻，市场可以自行创办自营摊位，比如水果摊、猪肉摊、粮油店、餐饮等。自营摊位可在行业引进、市场渐成规模后，逐步隐退，隐退方式可以是合作、转让、重新出租等。 2、意向报名登记商家 主要为意向个体经营户，优先照顾。 3、主力商家引进 比如引进主力超市、物流商家等。
4、待业青年 扶持部分失业或待业青年。 五、市场商业炒作和广告推广 1、促销策略制定 对免租进来的商家，实行一定的商品销售限价政策，比如猪肉、水果、大米、粮油等，价格必须比老市场低一档，部分商品在条件允许情况下可以实行大让利，比吸引更大的消费者前来消费，以养成客户的惯性消费，稳定新市场。 2、让利补贴策略 部分冷门商业开头难，开市后估计会连续亏损几个月，市场可以采取一定的鼓励政策，以补贴的形式进行扶持。 3、以奖促销激励政策 市场可以不定期推出有奖促销活动，以吸引顾客。比如当天下午前来买菜的客户，可以参与市场开展的现场抽奖活动（奖品以花生油等实用性的生活用品为主，部分奖品争取由商家赞助）。 4、招商海报和宣传单页派发 除在县城和领近乡镇进行招商资料的派发宣传外，还可以到附近乡镇和村落进行派发宣传，现场接受咨询和招商登记。
红星美凯龙年度营销策划经典案例 孙子兵法有言：以正合，以奇胜。我们对于市场领导品牌通常采用以正合为主的策略，为此，策划总体风格为“以正合”的领导者形象。 有关整合传播策划的内容很丰富，此处略举三个方面。 一、在同行中率先采用知识营销理念、方法，树立家具城品牌形象。 具体说来，主要从如下三个方面着手： 首先，通过对消费者进行家居的传道、授业、解惑，对家具城的经营理念、卖场特点、服务体系加以介绍，实现家居知识信息的共享，消除顾客的消费障碍，从而提高家具城的总体销售额。这种知识传播不夹杂产品的直接促销，也不要求参加者购买家具，而其实际效果却是任何形式的商品营销所达不到的。通过向广大市民传播科学居家理念，引发人们对流行的家具产品购买欲望，拉动了市场需求。 配合知识营销，我们每月为创作两篇文章，以“金海”的笔名发表在《扬子晚报》等媒体上。如：“购家具，厂家直销好”、“集团致力于全面优质服务”、“1999：中国家具消费市场解说”等。 其次，定期组织销售员培训，提高销售人员的知识水平。随着时代的发展，家居产品的科技含量、知识含量和艺术含量与日俱增，这就对营销人员的素质提出较高的要求。通过培训，使营销人员掌握家具市场的最新流行趋势，掌握所售产品的知识含量，深谙把知识推销给消费者的营销技巧。 再次，建立学习型组织，形成向消费者、同行和社会学习的氛围。通过向顾客、同行的学习，发现自己的不足，吸取别人的优秀经验，使自己不断地成长、发展为全国家具市场的龙头企业。 至于电子家具商店的创意（或者称为网络家具商店），我们早就向车建新提了出来。这种网络商店，不同于传统的家具商店，它不需要店面、货架、服务人员，只要拥有一个网址连通Internet，就可以面向全国进行营销活动。它具有成本低廉、无存货样品、全天候服务和无国界区域界限等特点。同时，在网络上还可同步进行广告促销和市场调查等活动。Internet为家具企业和客户间建立了一个即时反馈的信息交流系统，拉近了企业与消费者之间的距离，具有很好的发展前景。 车总的意见是进入的时机未到。他的经营理念是：要领先，但不可过于领先。为此，他迅速建立、更新了集团网站，以便于与广大顾客和厂商交流。 二、家具城国际名牌家具博览会策划 配合中国家具工厂直销中心的宣传定位，我们策划、实施了国际名牌家具博览会。该博览会突出了时尚、新潮、品位、享受，品质、价格、服务、信誉，集中展示了万种精品、名品，实力超强、不同凡响！ 具体内容有： 名牌家具新品展示会，家具城动员加盟的厂商组织新产品，对于新产品销售采取特殊的鼓励政策，万款名牌新品（含绿色家具等）闪亮登场。 “心动+行动”，精品家具价格竞猜随心拿，你猜、我猜、大家猜，精品家具猜中价格就拿走！ 省钱安家计划，你家装修，我送家具、家饰活动！
商业街商业策划书(精选多篇) 荷兰风情商业街08年商业策划 荷兰水乡商业街，是以6期开发，总开发量商业面积约达到60万平方。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达1.2万平方米，拥有大小店面120多个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。至08年3底统计中,一期商街的34家店铺中，目前出租18间，出租率仅为53％；二期商街10月底刚刚开市，二期商街的80多家店铺中，出租26间，出租率仅为32％。已入驻的商户中有4家已经退租,仍有3家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺
的继续招租、出租产生了不利影响，而且对三期二、三组团店铺的销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热荷兰水乡一期二期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动荷兰水乡三期的店铺出售。特此，本案将主要对荷兰水乡一期二期及未来商街如何突破商业现状和形成旺盛人气而进行策划。 背景分析。 荷兰水乡一期商街位于新开河之畔，处于新老城区的交接处，位于城市中心东部入口，与繁华的市中心还有2公里距离。这样具有“窗口型”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，荷兰水乡一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。 1、本身没有主力广场及其他因素影响时间不定。荷兰水乡商业街处于324国道路旁处的半岛,具有岛居生活之称，
属于居住大好环境。社区是以住宅为住，商业为辅，由于1公里处已引进大型国际百货吉之岛，正处于城建阶段，达到一定成熟期还需要待开业验证，商家处于观望较多，同时由于距离原因，吉之岛对荷兰水乡商家的影响并不大，大的影响在于东江夜游环绕荷兰水乡而过。再加当初购买房屋的业主主要考虑以投资为多主,造成后期入住率低,本身社区无法达足够人流,又没有一个主力店聚集人流、吸纳大型活动的功能,商街自然冷落。 2、商业街入口不通顺，“门口旧楼”成了“绊脚石”。在社区人流不旺的情况下，商业街入口与对面社区无法相通，红绿灯未开通，再加上商业街入口处的“旧楼”，既无观赏价值，又阻碍人流进入内街的“绊脚石”。地理位置和交通是影响商业特大因数。本身社区人流不多的情况下就希望吸引能与外界联合. 3、一二期街商用功能设计缺失经验。一期街商铺面积偏大,但不能做餐饮
商业街营销策划方案（例） 目录 一、对本项目规划策划的解读 二、芸溪小区总体营销策划思路 第一部分总体策划理念 第二部分本项目总体开发策略 第三部分本项目建筑形态策略 第四部分本项目分阶段营销战略 第五部分本项目销控价格策略 第六部分本项目分期销售方法 第七部分策划配合销售分期的工作计划 第八部分本专案小组导入USP阶段策略 第九部分促进郊区大盘房地产发展的社区活动策略 第十部分不同开发时期不同的诉求倾向
第十一部分不同时期不同的公关策略 第十二部分本项目广告创新企划思路 第十三部分公园式物业管理与小区三大主题配套 结语 二、商业街的营销策划方案 三、收费标准 四、项目策划运作经理和班子配备 五、成功的房地产策划运作操盘案例 一、对本项目规划策划的解读 1、“新市镇主义”的规划模式 本项目完整、圆满地运用了“新市镇主义”的规划模式。 新市镇主义形成于20世纪90年代的西方国家，特别是美国。尽管比较早的时候，在《大西洋月刊》、《旅游与休闲》等杂志上都有这一浪潮的讨论，但真正在建筑界确立的标志是1992年皮特?康兹编辑整理的，阐述新市镇主义的专门论著—《新市镇主义THE NEW URBANISM》的出版。从20世纪90年代中期新市镇在世界各国普遍发展，主要的方式具有以下特点： （1）自然：如果区内原来有水流、高坡、沼泽等自然条件，尽量不
扰动它们，保持原始面貌，为整个社区提供自然娱乐的资源。 （2）中心：新市镇社区内部设计中心区，为本社区的住户提供生活、工作的方便，包括办公、商业、交通枢纽，形成一个相对自给自足的社区，减少对外部的依靠，从而减少交通流量，在区内创造就业机会。（3）交通：强调步行道路系统，在工作空间、居住空间、商业空间之间，建立人行道联系网。做到居民能够步行到区内的任何一个功能空间；根据自然地形状况，内部道路采用弯曲的形式，增加趣味性和人情味，并且可以有效地降低机动车的车速；内部道路设计好像树干与树枝的关系，树干是通往外部的干道，树枝是社区内部通往住宅的不贯通车道。即用“尽端路”（CUL-de-sacs ）的方式，减少交通流量和噪声干扰。 （4）风格：新市镇主义的设计，是自始至终贯穿一个特定的风格，强调现代田园情调。通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩、设计等因素强烈地反复强调主题风格，强调品味感，使整个居住区的形象得到突出表达。 2、“人性化空间、亲水性社区、最优化房型”的现代都市的田园生活概念。 （1）人文理念：充分体现“以人为本”的设计思想，在规划与设计
市场营销策划案例经典大全 案例十八、龙柏饭店婚宴组合策划书 一、任务概述 龙柏饭店位于上海著名的虹桥高级商住区。饭店以商务客人、会议客人作为主要的目标市场。在森林般茂盛的花园里、标准的网球场上，可以看到悠闲散步、运动健身的客人，幽静中充满了生命的活力。这是两个较为成熟的市场。 为了充分利用饭店现有资源，进一步拓展经营市场，拟开发婚宴组合产品。婚宴市场的需求量足以成为饭店的又一个经营热点，预计能给饭店带来15%的销售收入。 二、市场分析 据不完全统计，目前上海四、五星级饭店餐饮生意中的30%的营业额来自婚宴。饭店所以对婚宴客人有吸引力，主要有如下一些优势： 饭店环境优雅，“够派头”、上档次 有客房，可供客人闹新房 配套服务容多，节省了客人的精力 如今，人们对婚礼很看重。新人们采购化妆品、服装、床上用品等大多喜欢到东方商厦、巴黎春天、华亭伊势丹，往往是手拎大大小小的包装袋满载而归。而到大卖场去买家电、家用消费品，品种多、花色多，价格又比商店里便宜，很实惠。 到婚庆公司买喜糖也成了上海的一大时尚。沪上50多家婚庆公司、喜糖超
市生意普遍兴旺。据玫瑰婚典喜糖公司反映，一天的喜糖销售能达到一万多元，不少年轻人看中的是婚庆公司的喜糖品种多、包装新、口味新，新人还可以根据自己的需要定做喜糖，时髦又有个性。 结婚定要风风光光地拍套结婚照。维纳斯淮海店每天要接待10对新人，结婚照的价格从3000元到上万元不等。 结婚要有鲜花、名车相伴，据沪上一家租车公司统计，每月出租凯迪拉克、林肯、宝马、别克这样的名车达三十辆次，尽管价格不菲。 总之，新人们的心理是：一辈子一次，该隆重些。但他们很忙，不想为此花费太多的精力。显然，婚宴市场的需求，饭店大多给予了满足。在占饭店餐饮营收30%的喜筵中，大多价格在1000多元，如果婚宴策划更有些情调、容更丰富些、服务更周到些，相信有一部分客人愿意出更高的价格来购买更值的产品。 上海五星级饭店中，花园饭店的婚宴起价每桌为1888元，他们有别于一般的饭店婚宴。这一层次顾客的需求尚未完全满足。 三、饭店环境、设施和服务项目概况 饭店位于虹桥路2419号。虹桥路是上海西区的一条重要通道，周围集中了世贸商城、国际贸易中心、国际展览中心、友谊商城等高级商展、商住场所。 此外，这里也是上海最主要的高级住宅区、外籍居住中心区，如古北新区、龙柏花苑、锦江经纬、皇朝别墅等。 虹桥路是高档的象征。 饭店的面积是其他任何竟争对手所不可比较的，拥有上海商务饭店中最大的花园，森林般自然、安静、怡人，品种达上百种之多的花卉，把园地装
XXXX项目 招商及策划提案XX项目筹备期间经营准备工作指南（内部资料未经许可请勿传阅） 背景分析---------------- 1 商业街定位---------------- 2 经营规模定位-------------- 3 公司战略规划-------------- 4 招商战略规划与原则---------- 5 招商战术规戈U ------------------ 6 招商设计---------------- 7 招商条件及政策------------- 8 招商工作程序-------------- 9
背景分析； 2002年国内商业地产的投资额增加了11.8%，商业地产市场正在从长达近10 年的沉寂中走出，并快速升温。重庆市成立直辖市后经济高速增长,经济环境不断优化,商业和地产业蓬勃，建立新业态,打造新商圈，引入新理念。XXXX项目是XX地产公司打造的主城区商业街，商业地产部针对南坪区域的市场特点，通过精准的市场分析和超前意识的商业策划，以休闲、娱乐、生活的定位模式打造一条特色商业街（商业街是指为数众多的零售商店集中在一个区域内，以一定的规模和规律，形成带状的商业群体，商业街不同于商业区，也不同于商业圈，即各类商店群集）顾客即能买到所需商品又能在此从事文化娱乐、品尝风味食品、享受综合服务。目标消费群体以重庆本地中高档收入人群为主；以中高档消费为市场定位；以休闲、娱乐、生活观念为购物消费导向,并通过引进先进的管理理念，带动整个商业街的进步和提高。 优势：本案商业定位有特色，休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面，可以经营不同规模的经营业态，有较强的满足力。 交通优势：项目位于南坪汽车总站马路对面,交通便利,车流人流强. 商圈优势：南岸区常住人口数55 万。项目所在地是时尚小资住宅区，本案距南坪步行街商圈10分钟路程，离解放碑CBD 中心15分钟车程、江北区CBD15 分钟车程。 物业管理优势：发展商自持有物业，标准化管理，高效统一经营、统一管理。同步世界先进经营理念，展现新型商业气象。 发展优势：本项目比邻南坪商圈中心，这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势。招商：价格有优势。 弱势：处于非成熟商圈位置。停车场交通不便。商业街乃是一个步行内街，商业出入口只有二处。商业临街展示面较少。本案商圈尚处于起步阶段，市场尚未成熟,必然面对激 烈竞争。 机遇：足够的广告预算支持广告及公关活动。政府政策的有利倾斜，今年开始对南岸区商业经济的大力发展计划。XX 商业街邻近南坪步行街商圈，消费需求量大。周边强大 的中高档固定消费群体。可以充分利用项目周边的酒店经济、会展经济与商务经济 （政府规划5 年内实施完善）的资源优势。 二、XX商业街；
公司文案策划经典案例 ibm计算机公司知名度一向很高，曾经给人稳固安全可靠的印象，可是自上世纪九十年代初期，ibm计算机公司风光不再，人们普遍认为ibm机构庞大，反应缓慢。在研究开发方面不如其它计算机公司。产品也缺乏迷人的特征。虽然这些印象并非事实，但ibm确实在失去消费者。为重新塑造自己的品牌形象，1994年5月，ibm决定将其全球广告业务全部交给奥美广告公司。这是广告史上规模最大的一次业务转移。 奥美结合20世纪80年代末在西方发展起来的整合营销传播理念，从如下两方面入手，重塑 ibm品牌。 1品牌检验：调查消费者到底如何认识ibm品牌。寻找与ibm品牌(包括公司和计算机)相关的语言及因素，收集资料，培养洞察力和直觉。 2品牌写真：根据品牌检验所发现的真相，勾勒出消费者与ibm之间合理存在的独特关系。文字生动抒情。 请看：“ibm是信息时代的基石，改造我们生活的拉力。。。。。ibm站在全球发展的高度，设计提供人性化产品，轻轻一触，就让用户拥有科技魔力。ibm，遵循四海一家的解决之道!” 品牌写真是对品牌灵魂意义身份的思考挖掘，最后作出深刻阐释。它实际上预示了ibm公司现在和未来进行的每项广告活动，从战略高度规范了公司与客户的互动关系。简练浓缩深刻抒情的品牌写真如同高高在上的ibm案例3简单描述了一个品牌识别的实施过程。 例案4 进入九十年代，可口可乐广告日见陈腐。而百事可乐公司以更具时髦感的广告，让消费者心中一度产生百事可乐超越了可口可乐的感觉。可口可乐主管们担心自己牌子内涵将变得模糊，以至最终过时。经过商讨，公司雇佣了caa作为自己的创意顾问。caa是好莱坞首屈一指的智囊机构。caa能向他们提供大众文化。caa知道好莱坞走红什么------语言音乐服装体育等。而走红好莱坞的东西也很快会在各地流行起来。这也是可口可乐公司所欣赏的。接着caa就和m—e争夺1993年度对可口可乐公司广告的创意控制权。这项争夺是可口可乐公司有史以来最大的广告宣传项目。在一个宣传日中。m—e公司拿出六个很平常的广告。形成鲜明对照的是，caa急风骤雨的60分钟影片(包括50个内容)让可口可乐公
一、项目概况 二、商业环境分析 三、项目定位 四、招商策略及管理运营模式 五、整合推广策略 六、招商进度安排 七、结束语 一、项目概况 1、地理位置 XXX商业街位于常锡路与丽华路交汇处，坐拥丽华、清凉、朝阳三大居民区，临近湖塘、 马杭、戚墅堰三大客源地，处于XX新一轮城市开发的枢纽位置，交通便利、人流如织，是 未来商家必争之地。目前这一区域尚无集中的商圈，区位优势明显，地段升值潜力不容质 疑。2、商业氛围 XXX商业街区由高层住宅、大型商业广场和一个大型超市构成，项目周围固有丽华新村、朝阳新村、清凉新村、富强新村、人民新家园、同济花园等成熟居民区，涵盖和辐射30万本地常住人口和近20万外来人口。“建设特大型城市” 作为市政府既定的长远目标，该区域的人口基数必将不断扩大。本项目在步行街内同时还聚集了众多国际国内知名服饰专卖店、餐饮店、网吧、通信运营商、银行、消费电子产品等有机业态组合，不但能满足居民日常生活消费，同时也吸引了大批时尚人群前来购物。 2005年该项目荣列天宁区重点商业项目，放眼未来，必将形成了XX东南地区的商业中心。3、 商业街规模 XXX商业街区为主体两层、局部四层框架结构的建筑格局，总占地面积40200怦，地面建筑 面积22500 m2,商铺404间；一层商铺高度为4.2米，二层为5.8米；地下设小商品市场220 个商铺位共3600 m；会所及配套设施建筑面积1800 m,公寓办公建筑面积3000 m；地面 可停车位50个、地下可停车位400个，非机动车辆停放面积6000 m。 本项目在该地区属地标性商业建筑，超大规模完全有能力填补当地的商业空间，很好地整合 该地段的业态形式，瞬间提升周边整体价值。 二、商业环境分析 1、宏观经济环境 XX市自古以来就是中国重要的工业城市，城区人口350万，辖区人口550万，外来人口140 万，是长三角最具活力的城市之一。2006年全市GDP达到1560亿元，户籍人口平均GDP 突破5000美元，综合实力列全国第27位。随着外资引进力度逐年加大，城市也不断外扩，商业总量必将与日俱增。2006年，XX被《福布斯》评为中国最佳商业城市第12位，CCTV 年度最具经济活力城市20强。 2、城市商业环境 XX市的商业经过多年的发展，逐步形成了以南大街、文化宫和延陵路为中心的商业格局。传统的商场和沿街商铺的经营模式开始发生转变，集商业、文化、娱乐、办公、金融为一体