1. 调研概述
1.1调研背景
我国是老年人口占人口总数比例最多、增长速度最快的国家之一，近些年来，老龄问题在国内也越来越引起人们的关注，关于这方面的研究也有不断升温的态势。随着城市人口老龄化的加速，家庭结构的变化和人们思想观念的改变，传统的家庭养老方式将逐步被社会养老服务所代替，修建老人公寓是老龄化发展的必然。然而在老年公寓这方面我国才刚刚起步，从全国范围来看还存在不少问题和改进之处。^ 口：一些老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全、建设位置布局不合理、缺乏专业看护人员等等。
1.2调研的目的与意义
通过这次对平顶山老年几个老年公寓的实地调查，来了解老年人的生活情况以及老年公寓存在的问题。通过实地探访观察，以及交流等来了解当地老人的需求，进而提出改进意见。
1.3研调的地点、内容和方法
1.3.1研调地点：
平顶山寿星老年公寓、市怡康老年公寓、平顶山市卫东区敬老院
1.3.2研调内容：
养老院的的基本设施如床位、收费、实际入住人数、休闲娱乐设施、安全卫
生等。
1.3.2研调方法：
资料查阅法：通过搜集资料来了解老年公寓的设计要求。
做谈访问法：为了方便深刻的了老年人的需求及对其居住的老年公寓的满意程度我们与他们进行交谈深入了解。
问卷调查法：通过发放调查问卷来收集一些相关数据。
如图
2、调查与分析
2.1现状概况
殊的社会群体，有其特殊的心理、生理和社会活动特点。 老化，设施不全、建设位置布局不合理、缺乏专业看护人员等等。
2.2、老年公寓存在的问题
2.1.1养老机构的建筑不达标
一些老年公寓的建筑根本不达标，由于建筑间距太小，不能满足日照要求，
居住空间一般很注重自然采光， 但其他活动空间对自然采光的设计重视度不高， 经常出现采 用大量人工光源代替自然光的现象， 这不仅是不利于老年人的身体健康， 也是资源浪费。减 少封闭性落地窗户设计， 尽量让更多窗扇可以开启， 减少玻璃对紫外线的阻隔， 直接照射到
目前社会老龄化已成为世界许多国家关注的问题。 老年人既是社会的宝贵财富，又是特
一些老年公寓和养老机构建筑
1-1图：怡康老年公寓 1-2 图：平顶山市卫东区敬老院
1-3图：福禄苑老年公寓
1-4 图：寿星老年公寓
2-1图：寿星老年公寓的建筑间距
2.1.2防火措施不合理
近年来，我国安全生产事故频繁发生，人为因素引发的火灾、垮塌重大事故不断发生,
例如发生5 . 25河南平顶山老年公寓特大火灾，应该引起人们的注意，但是，在我们的调查
中就存在这样的问题。纵观近年来发生的一系列重特大安全事故，尽管存在一些客观、偶然因素，但均属于安全责任事故，这与一些主管部门及安全生产监察部门执法不严甚至玩忽职守有很大关系。（例图2-2）
2-2图：寿星老年公寓的建筑老线路化
2.1.3设施不全
身体健康的老年人除了生活在居住空间的时间外，也很愿意走出家门，参加一些娱乐节目，比如到广场跳舞，练太极，慢步，至V公园唱歌等，即使行动不便的老年人也很愿意参加上述的娱乐活动。适当的文艺娱乐会令老年人的心情偷悦，保持身心健康。目前看来，老年人对强身健体的观念越来越强烈，他们的需求是动态的、发展的，而老年人对需求的表达存在滞后和模糊，因此，社区是根据老年人的需求制定服务的政策制度，会缺乏一定的前瞻性。在我们的调查的老年公寓设施很少，没有足够的空间娱乐，我在福禄苑老年公寓座谈访问的时候，他们说：设施少不能满足使用的时候，只能去后边的树林去散步，而在卫东敬老院调查时得知，他们要是去娱乐，只能去距离他们一公里外的公园。（例图2-3、2-4、2-5)
图2-3卫东敬老院的公共服务设施图2-4福禄苑老年公寓的活动设施
图2-5福禄苑老年公寓的树林
2.1.4缺乏专业看护人员
对于有些活动不方便的老人，应该有人照看，目前来看，这还没有完全达标（图
2-6）
图2-6缺少看顾的老人
3、老年公寓的规划建议
3.1创造舒适的住居空间
老年公寓建筑的住居空间是老年人使用时间最久的空间，恰当与否直接影响老年人的生理和心理健康。根据老年人的生理和心理特点，针对老年人的特殊生理和心理需求，吸取和借鉴国外的经验，设计适宜老人生活的室内居住空间。因此设计研究者们应该关注的空间。老年人对于居住空间的需求主要在于以下几个方面：一、睡眠空间；二、活动空间；三、餐饮空间；四、文化空间；五、体闲空间;六、护理空间；七、无障碍空间。
3.2配套的医疗
老年公寓中要配备集中设置的医疗服务站医院、康复中心，但根据需求不同也可以在不同的居住单元中设置某一部分功能。医疗用房在位置上应该较为僻静，远离喧闹区域，但又方便老人到达。医疗用房的建筑风格要具有生活特征，平易近人，整个区域的设施、家具安排要淡化医疗气息，强化家庭氛围，使老人感觉到还是处在以前的生活环境中，给老人带来健康、可以信任的场所。在
色调上以暖色为主，总体应该是一种明亮、温暖、安静、整洁、舒适的氛围
3.3多样可变的平面布局
老年人不是均质的，不同的老年人有不同的居住需要，意识到老年公寓使用者的不
案例分析： 1.林老太入住某养老院，护理等级为三级。某日下午4时老太在自己居室内走动，因地湿滑而摔倒造成左股骨骨折。老人及亲属将养老院告上法院。原告称当天下午护理员曾在房内拖地，地面湿滑，由于地面设施存有缺陷，造成自己受伤。被告认为原告已与自己签署了协议书和告之书，内有原告受伤属负责条款范围，且原告选择了三级护理，其起身走动等行为不包括在护理范围。自己是福利机构，收费较低，原告年纪大身体欠佳其受伤，院内并无过错。 法院认为，原、被告签订有入住协议，但原告按时支付了相关费用，并入住被告养老院，双方已形成服务合同关系，被告因此负有保障原告本身不受伤的义务。现原告在住院期间摔伤，被告应该承担违约赔偿责任，依据《国华人民共和国合同法》第五十三条之规定该入住协议属于无效协议，因此判养老院赔偿林老太各类损失12900元，精神抚慰金不支持。 2、一位入住不久的痴呆老人午饭后，被安排午睡休息，在护理人员下楼吃饭后不久，从2楼窗户翻下（没有防护栏）发生坠楼事件。此前院方已发现该老人有幻视、幻听现象，院方与家属沟通，家属认为问题不大，愿意承担可能发生的后果，但未形成文字上的承诺，院方在事件的第一时间发现，并将老人送往临近医院抢救，但因抢救无效不幸身亡。事后，老人家属提出院方在防范措施上存有缺陷，对事故有不可推卸的责任，要求赔偿。经协商院方赔偿家属1万元。 此案件除暴露出硬件设施有缺陷外，还反映出对存有幻视、幻听现象《精神疾病的表现》，明显不适合居住的老人没有及时动员转院或劝退，结果酿成悲剧造成损失。 3、七十多岁李姓老人年老体弱，女儿将他寄托在某街道养老院，同年端
午节，因护理员护理不当，让老人躺着吃粽子，还让老人喝水，致使糯米卡在喉咙（粽子遇水胀），导致窒息死亡，事发之后，双方就丧葬费、医疗费等赔偿事宜达成协议。但之后老人女儿又将养老院告上法院，要求判令被告赔偿精神损害抚慰金及误工损失计24700元，法院审理后认为，被告在管理中未对护理人员进行正规培训，致使老人进食时发生意外，养老院负有过错，应当承担相应的民事责任。判决养老院赔偿老人子女精神损害抚慰金及误工费损失等3966元。 4.入住在某养老院内的李老伯生性孤僻。某日，养老院附近的社区内有一位老人在家中上吊自杀，此事在养老院内传播开来，老人们议论纷纷。几天后的一个凌晨，养老护理员发现李老伯在房间内上吊身亡。其同住室友说，老人去世前几天一直情绪低落，曾说过，这样死也挺好的。老人家属认为养老院没有尽到看护的责任，没有及时告之家属老人心理情况，也没能及时制止老人扑杀，应当支付丧葬费、死亡赔偿金、精神损失费等。养老院认为院方平时也很注意老人的精神状态，但老人自杀是院方无法预料到的，院方不应承担责任。后双方协商，此系社会心理引起自杀， 由院方支付若干丧葬费。 5.李姓老人年过八旬，住在某养老院内，因为老人患有心脏病和眼疾，每天需要服务药物。2000年，一直负责照顾老人的护理员离职，由新的护理员接任，由于新的护理员情况不熟悉，而院方内以代为老人发药又无规范的操作办法，某天中午，在给老人服药时，拿了隔壁床上老人的药给李姓老人服用，等发现老人身体异常后，老人被送去医院抢救，医生诊断为药物中毒，老人后来虽然康复，但一直精神紧张，提心吊胆。老人家属要求养老院支付医疗费、精神损失费等，后双方协商，由养老院支付2万元医疗费和精神损失费。
美国太阳城： 名称缘起：：a.西方不称老年人为夕阳，而是太阳 B.意大利哲学家康帕内拉曾著《太阳城》 组成部分：在美国以太阳城命名的占地面积在20平方公里以上的城市型老年社区有：亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州。 目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区，使老人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱的老年生活 开发历史：1959年Del Webb公司开始建造社区，首先建起来的是一个商业中心，然后是个高尔夫球场以及一个娱乐中心。这个模式——建造一个小社区紧邻商业及娱乐设施——也成为了所有退休社区规划的学习的对象。 在开盘之前 Del Webb 要求5件事情必须准备好，价格适当的样板房，娱乐、工艺设施，拥有好餐厅的宾馆，一个邮局以及一个商业中心。Del Webb公司将娱乐设施、高尔夫球场、商业设施作为太阳城发展关键。 建筑类型：在太阳城中有许多种住宅类型包括:独栋住宅、双拼住宅、多层公寓、独立居住中心、生活救助中心、生活照料太社区、复合公寓住宅等。 经济指标 a.住宅总户数 27584户 其中出租住宅 2605户 出售住宅 20829户 b.户均人数 1.44 1.62人,户均房间数 4.12 5.26个 c.平均租金 678美元/户 d.平均售价 92300美元/户。 1、佛罗里达州 a.区位：社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟路程。 b.规模：占地面积32.37平方公里，接近于微型城市，社区太阳城中心共有10500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万人。 c.户型构成：大多数为独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓。 d.六大居住社区：A.太阳城中心：独立家庭别墅 B.国王之殿：连体别墅 C.湖中之塔：辅助照料式住宅和家庭护理机构 D .庭院 E.阿斯顿花园：出租的独立居住公寓 F.自由广场：辅助照料式住宅和家庭护理机构 以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放，每人每年享用综合
1、德国巴伐利亚州Kursana Domizil H?sbach老年寓 1）项目概况 Kursana Domizil H?sbach是一家中端出租型老年公寓，位于德国巴伐利亚州赫斯巴赫市（H?sbach）新开发区，属于城市东部的核心区域，交通较为便利。由于这个区域毗邻施佩萨尔特山，环境较好，适宜居住。热爱大自然，喜欢散步和登山的人们都喜欢来这里郊游。 这个新建的老年公寓是巴伐利亚州埃根费尔德的一家地产公司投资开发的，该公司专门投资开发住宅和商业地产。项目于2008年10月24日开业，共三层，可供100个老人居住。其中80套单人间，每套23平米，10套双人间，每套31平米。其中在首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计的，并配有较好的照料和护理服务。截至2010年9月仅一年的时间，入住率已经达到76%。 在建筑设计上，大量采用了暖色调，并且有良好的采光功能。除了在首层有一个大露台和餐馆外，二层、三层的公寓都有阳台和无障碍通道。另外这个老年公寓中还配有美发沙龙、诊疗室、公共活动区域。每套公寓中，老人可以根据自己的喜好，携带自己的家具，还可以养宠物。 （1）照料和护理 ?固定长期护理 ?短期护理 ?度假护理和残疾护理 ?老年痴呆症专业护理 （2）房屋基础设施 ?床及床头柜 ?睡衣/内衣柜，带安全抽屉 ?桌子和椅子 ?餐具柜 ?吸顶灯、小夜灯 ?电视和电话 ?护士呼叫系统 ?单独的卫浴 （3）户外区域 ?花园 ?露台 ?大阳台 （4）公共区域 ?大厅 ?美发沙龙
?诊疗室 ?餐馆 ?礼拜堂（为有宗教信仰的人设计的） ?另外每层还有大的公共休息室和厨房 2）项目特色 （1）毗邻施佩萨尔特山，环境好； （2）首层有27个床位专门为患有老年痴呆症的老人设计，配有较好的照料和护理服务； （3）出租型养老别墅； 项目平面图
老年公寓综合可行性分析报告 （一）老年人住宅市场机遇分析 1 我国已进入老龄化社会阶段 按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.69亿，占我国总人口的12.3%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 2 老年人住宅市场潜力巨大 2010年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪二十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。由此可见老年人市场是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。 3 老年人养老逐步向养老院转移
受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究三代同堂，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少， 一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上分而不离，离而不远的特点，因此老年人不堪忍受空巢的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 养老机构现状 ~ ~~~~老年社会保障是一个复杂的社会系统工程，主要包括资金保障和服务保障两大部分。资金保障为老年人提供满足基本生活需求的物质保证，服务保障为老年人提供设施和服务。从我国养老服务的模式来看，我国主要采取家庭养老和机构养老两种模式。家庭养老是中华民族赡养老年人的传统方式，但是随着老年人数增加，人口流动加快，家庭小型化和子女工作负担加重情况的出现，家庭养老功能开始弱化。养老机构在为老年人提供服务方面发挥的作用不可否认，但是大多数的老年人不愿意去院所养老，子女也大都不愿意让老人去养老机构。分析这种现象的原因：一是因为老年人对家的安全感的心理需求；二是我国现存的大多数养老机构都被定位为一个社会福利机构，属于社会公益事业，它不应以盈利为目的，不适用利润最大化的商业运行模式，应由国家财政、社会福利拨款和社会集资支持，并由政府提供质量监控、免费人员培训、行业化管理，用于提高养老机构的质量和水平，解决养老机构的实际问题，保障养老