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房地产土地估价师岗位描述[113362]
房地产土地估价师岗位描述
岗位职责：
1、负责房地产/土地项目估价工作，根据公司对房地产估价的各项要求和规定，完成房地产估价、咨询等报告，及时收取评估费用；
2、在估价工作中，遵守估价规程，在项目经理指导下开展工作，建立并维护良好的客户关系；
3、认真学习并熟练掌握、运用公司的房地产项目评估管理等相关系统；
4、注意收集和掌握各类房地产估价相关信息，为公司的估价基础资料库及价格信息库提供详实资料；
5、参与制定房地产投资策略，提出专业意见。及时总结估价业务实践经验，形成书面材料，在公司内部共享或行业杂志上发表；
6、注重沟通和反馈，促进公司业务技术、业务管理的高效实施；
7、负责对公司各类相关信息的保密工作；
8、协助部门日常管理及处理相关临时性事务。
任职资格：
1、房地产或经济类相关专业本科以上学历；
2、具有注册房地产或土地估价师执业资格（具双师尤佳）；
3、具有2年以上估价工作经验，对房地产估价行业有较深了解；
4、熟悉国家、地方房地产管理有关政策，熟悉上海市房地产市场和各种房地产估价方法；
5、具有较强的市场意识、善于把握房地产相关市场动态，具有较好的市场调研、资料搜集和分析能力；
6、能独立完成住宅、办公、商业、工业等多种用途房地产、土地估价业务，具有银行抵押、课税、转让、司法鉴证、动拆迁等估价业务经验；
7、具备一定的客户维护能力，能不断加强专业知识的学习，熟悉并掌握房地产估价的各类相关专业知识并不断更新；
8、具有良好的协调沟通能力及较强的团队合作精神；
9、诚实、敬业、勇于承担、有较强的责任心，工作谨慎、细致、认真；
10、人品端正，在行业内有较好的口碑。符合公司的企业文化和经营理念要求，遵守职业道德及操守，维护公司利益。
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5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 1 上海房屋置换股份有限公司 2 上海信义房屋中介咨询有限公司 3 上海市智恒加诚房地产经纪有限公司 4 上海中原物业代理有限公司 5 广州满堂红置业有限公司 6 上海太平洋房屋服务有限公司 7 中原地产（深圳）有限公司 8 戴德梁行?；泛城（中国） 9 天津顺驰置业有限公司 10 上海新澳投资咨询有限公司 11 南京市房屋销售置换实业有限公司 12 深圳市世华房地产投资顾问有限公司 13 北京我爱我家房地产经纪有限公司 14 广州美联房地产顾问有限公司 15 上海爱建立好信房地产经纪有限公司 16 重庆金丰易居房屋置换有限公司 17 深圳市中联房地产企业发展有限公司 18 天津市广厦房地产经纪有限公司 19 美联物业顾问上海有限公司 20 上海臣信房地产经纪有限公司 21 深圳市中天置业评估有限公司 22 天津龙盛房地产经营有限公司 23 重庆大泽置业代理有限公司 24 广州房屋置换有限公司 25 美联物业顾问深圳有限公司 26 成都富力房屋置换有限公司 27 北京鑫尊房地产经纪有限责任公司 28 广东合富房地产置业有限公司 29 杭州房屋置换有限公司 30 深圳市新峰地产顾问有限公司 31 广东经纬房产咨询有限公司 32 南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 33 天津市津房置换河西连锁有限公司 34 世联地产顾问（中国）有限公司 35 上海华一房产经纪有限公司 36 天津汇众房地产经营有限公司 37 无锡市大众房地产服务（连锁）有限公司 38 同致地产顾问集团 39 广州珠江中原物业顾问有限公司 40 上海复易房屋置换经纪有限公司 1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！” 2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
XXXXXXX公司岗位职责手册（讨论稿） 本手册中，职能描述使用如下术语，其定义明确为： 负责：属于本部门应付责任，承担主要责任，同时需要其他部门配合； 组织：需要本部门与其他部门共同完成的工作，由本部门承担协调事务； 配合：不承担主要责任，但必须在负责部门领导下参与此项工作并承担相关责任； 参与：仅需要较低程度配合其他部门的工作，一般不承担责任。 部门通用职能 1.制度建设 1)负责本部门和本专业流程与制度的建设和完善。 2)负责本部门员工的培训和培养，确保员工理解和遵守公司与部门规章制度。 3)根据业务发展或当前突出的问题，制定创新课题，不断进行部门业务与管理的创新。 2.计划管理 1)根据公司战略要求和年度经营计划，编制部门年度、季度和月度计划，并负责部门 计划的实施与控制。 2)参加运营管理会，对本部门的计划执行情况进行总结，按要求进行整改。 3.日常管理 1)负责本部门专业能力建设。 2)分配部门员工的月度重点工作任务，辅导、考核员工，并收集、上报要提供的绩效 数据。 3)在总经理办公室的组织下，完成本部门职位说明书的修订、完善工作。 4)完成本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作。 5)负责部门设施、设备及办公用品的日常维护、管理工作。 4.知识管理 1)总结本部门工作开展过程中的成功经验和失败教训，形成案例和知识库。 2)整理、管理部门文件档案。
5.协作配合 1)根据公司要求完成对下属物业公司的管理。 2)完成流程与制度规定的部门配合、参与性工作。完成领导交办的其他任务。 组织架构图
各岗位职责 一、工程部 （一）、工程经理 职责概述：统筹开展公司各项目的规划设计、工程施工管理、预算管理、采购管理工作，确保项目达到工期、质量和安全、成本目标，打造精品工程 工作职责： 1.参与前期的技术论证工作 2.参与工程施工、监理、勘探单位的招标工作 3.负责组织施工准备 4.负责工程现场监督与管理 5.负责成本过程管理与验收审核 6.参与图纸设计、变更的相关工作 7.参与材料设备的采购管理 8.负责参与竣工验收和工程的后期管理工作 9.负责部门内部的管理、总结工作 （二）、土建工程师 职责概述：负责项目工程施工现场的管理，确保本职范围内工程质量、成本、进度等目标的完成 工作职责： 1、负责单体工程实施的监督管理 2、负责工程施工质量的监督 3、负责监控工程施工的进度情况，保证工程按进度计划顺利推进 4、负责工程施工安全监督 5、负责组织相关工程设计变更事宜 （二）、水电安装工程师 职责概述：负责水电工程施工现场的管理，确保本职范围内工程质量、成本、进度等目标的完成 工作职责： 1、负责高压等强电、弱电、项目水暖工程实施的监督管理 2、负责高压等强电、弱电、管道工程施工质量的监督 3、负责监控高压等强电、弱电、管道工程施工的进度情况，保证工程按进度计划顺利推进 4、负责单体工程、装修工程的施工安全监督 5、负责高压等强电、弱电、管道工程的施工安全监督 6、参与工程验收工作，协助竣工后的决算工作 （三）、景观工程师 职责概述：负责景观工程施工现场的管理，确保本职范围内工程质量、成本、进度等目标的完成 工作职责：
2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 （十八） 多选题： 1、专利权评估的特点是（） A、时间性 B、地域性 C、收益能力有一定的不确定性 D、排他性 【答案】A，B，C，D 2、土地估价机构的基本组织形式有（） A、有限责任公司 B、合伙制企业 C、国有制企业 D、集体制企业 【答案】A，B 3、本国公司在国外子公司的利润收入应计入（） A、本国国内生产总值 B、所在国国内生产总值 C、本国国民生产总值 D、所在国国民生产总值 【答案】B，C 【解析】国内生产总值GDP和国民生产总值GNP作为国民收入
核算的两个指标，反映了统计上的两种原则。国内生产总值是与所谓国土原则联系在一起的。按照这一原则，凡是在一国领土上创造的收入，无论是否为该国国民所创造，都被计入该国的国内生产总值。特别地，外国公司设在某国子公司的利润应计入该子公司所在国的国内生产总值，而不应被计人外国公司本国的国内生产总值。 国民生产总值是与所谓国民原则联系在一起的。按照这一原则，凡是本国国民（包括本国公民以及常驻外国但未加入外国国籍的居民）所创造的收入，无论生产要素是否在国内，都被&&计入本国的国民生产总值。特别地，本国公司在国外子公司的利润收入应计人本国的国民生产总值，而外国公司在某国子公司的利润则不应计人该子公司所在国的国民生产总值。 4、城市规划具体编制包括（）。 A、规划法律体系 B、规划行政体系 C、总体规划 D、详细规划 【答案】C，D 5、按城市性质划分，我国城市大体有以下（）几类。 A、工业城市 B、交通港口城市 C、中心城市
D、县城 【答案】A，B，C，D 2021年土地估价师理论与方法考前强化训练题 （十九） 判断题： 1、标定地价反映城镇整体地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据。（） 【答案】错误 【解析】反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价；反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据为标定地价。 2、绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租，属于是平均利润的一部分。（） 【答案】错误 【解析】租用土地的资本家无论土地优劣都要缴纳地租，而租用劣等地的资本家在缴纳地租后还可得到平均利润，则说明绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。 3、由于规划政策的作用，地价曲线成&&为一个由市中心向郊区渐降的平滑曲线。（） 【答案】错误
房地产销售前期准备工作 一．销售前准备 1．销售文件及资料 销售前，应准备好有关的文件及资料。 （1）预售许可证。当地义不容辞允许房地产开发商进行预售的法定文件。各地政府预售许可证有不同的规定。外销房还要办理外销许可证。 （2）购楼须知。是发展商印制的宣传文件，指导顾客的购买行为。向顾客说明认购的程序 及要求。 （3）售楼书。实际上是产品说明书，让顾客全面了解楼宇的有关信息。主要介绍发展商的情况，开发经营的，楼宇的位置、面积、层商、用途、设计造型、选用的材料、装修标准、配套设施及物业管理等，并附有位置图、透视图、功能图、总平面图及户型结构图等。 （4）售价表。发展商制订的楼盘价格表。主要是针对不同户型、楼层和面积而制订的单价 及总价，以及可供选择的付款方式和折扣，使顾客对各单元售价一目了然。售价表可视销售情况和工程进度而进行调整。 （5）认购书。顾客确认购买销售人员签订的协议，本身不具有法律效力。顾客缴付定金后签订认购书，内容主要包括：顾客姓名、所购桉宇的名称、桉号、户号、面积、价格、已支 付的定金、所选择的付款方式及双方的一些规定等。 （6）买卖合同。顾客与公司签署的正式合同，具有法律效力。合同规定了买卖双方的各种 权利和义务。 （7）楼盘表。发展商印制的用来反映销售的情况及向物业公司移交的材料。楼盘表记录了各楼层、户型、户号的业主名字（称）。 （8）售楼指导书。指导销售人员工作的内部文件。目的是让销售人员掌握楼宇的详细情况 和明确销售任务，做到心中有数，有据可依。指导书内容主要包括：楼宇开发的背景情况（土地价格、总投资额、合作伙伴等）、设计特点、工程计划、资金计划、成本价格、预期利润、 目标市场、广告重点等。销售过程中某些内容的变更和修改要及时通知销售人员。 （9）按揭协议书。发展商需要银行按揭服务时与银行的合同意向书。说明银行提供按揭服务的时间、期限、楼层数及资金总额等内容。 2．销售现场接待方式准备 销售现场准备包括销售资料齐全，楼宇的模型、图片位置突出，光线明亮，办公环境干净、 整洁、有序。对于不同顾客的来访（投资者、炒家、用家及同行探听者）要有不同的侧重。 对于来电询问，要礼貌、热情地回答顾客的问题，并记录姓名和电话以备回访。 3．工场现场销售整理布置 主要包括围板和样板间的布置。围板要醒目、干净、简洁、色调明快、字体工整，标有该 建筑物的标识、发展商名称和售楼联系地址、电话，并视具体情况定期翻新。样板间一般单独搭建或迁在较低的楼层，便于顾客，参观。样板间装修和布置的品味要高，使顾客易于 联想，产生购买欲望。 4．客户档案记录 本阶段客户档案记录的目的，一是便于对准客户进行跟踪回访，二是用于分析初期的目标市 场定位是否准确，为下一期的设计和广告策划提供依据。包括记录顾客的姓名、联系地址电
进入21世纪以来，国内房地产行业发展日益火爆，并成为我国经济发展的重要支柱。 房产交易离不开房产中介，为此房产中介公司也如春笋般迅速崛起。国内大大小小的房产中 介企业数不胜数，要说到最值得信赖、知名度高、用户口碑最好的房产中介排名，在这里， “易房大师”就为您总结一下： 1、中原CENTALINE :创于1978年，房地产代理服务领域领先企业，十大房产中介品 牌，香港服务名牌，房地产代理行业极具规模型企业，中原集团有限公司。 2、21世纪不动产：于1971年美国，全球最大房地产综合服务提供商之一，十大房产 中介品牌，北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司。 3、我爱我家：国内著名房地产综合服务机构，房地产经纪行业领先品牌，十大房产中介品牌，中介经纪创新企业，北京我爱我家房地产经纪有限公司。 4、顺驰Suneo：中国领先的房地产综合服务提供商，十大房产中介品牌，全国性大型房地产连锁服务品牌，顺驰（中国）不动产网络集团有限公司。 5、满堂红：广州市著名商标，十大房产中介品牌，全国性房屋流通综合服务商，华南地区极具影响力的房屋中介品牌，满堂红（中国）置业有限公司。 6、链家地产：创立于2001年11月12日，最终的目标是成为一家受人尊重的提供房屋 经纪服务的上市公司，成为全国房地产服务行业的领导者。共同打造一家年销售额超过千亿 元的房地产品牌经纪公司，成为全国房地产经纪服务行业的领导者。 7、太平洋房屋：创立于1985年台湾，房地产中介经纪行业领先品牌，知名房地产中介机构,十大房产中介品牌，上海太平洋房屋服务有限公司。 8、上房置换：金丰易居旗下，十大房产中介品牌，上海房地产行业首家发起式股份制企业 房地产经纪业领先品牌，上海房屋置换股份有限公司。 9:信义房屋：：成立于1981年台湾，极具影响力的房屋中介连锁服务品牌，十大房产中介品牌，上海优秀服务商标，上海信义房屋中介咨询有限公司。 10:、世家房产：创立于亚洲金融之都的香港，是一个具有悠久历史的著名房产销售品 牌，知名房产中介品牌。 11、美联集团：1973年成立，2001年在北京注册成立北京美联房地产经纪有限公司。 财雄势厚，专业服务享誉国际。北京美联不断积极拓展京城中高端市场，曾多年屡获殊荣，成为行业内的先驱企业。 12、智恒房产：国内最早的房屋连锁中介企业之一，十大房产中介品牌，国内较具影响力的房产中介服务品牌，上海智恒加诚房地产经纪有限公司。
各职位的职位描述和岗位职责 招聘职位的各职位描述： 一．总经理 1.岗位职责： （1）制定并执行公司发展战略规划和年度计划目标，全面负责房地产项目的整体工作；（2）全面寻找与选择符合集团公司运营模式的房地产开发项目，并对集团其他项目所涉及的房地产领域事项，出具专业意见；（3）深入了解房地产行业发展和市场需求，对项目的市场定位、全面规划、营销策略、施工进展具有全局性的指导、领导作用；（4）主持搭建区域项目运营管理构架及管理体系；（5）参与商业项目策划和实施，参与项目后期配合施工管理与竣工交付、验收与接管、商铺销售与租赁；（6）全面跟踪服务与监管、发展集团所属所有地产开发项目子公司正常经营；（7）对各中心的工作安排和进展进行管理，包括对各阶段、各部门的工作计划、进展、效率和目标完成情况，进行全面指导、调整、监督，发现问题、解决问题；（8）全面指导、控制各部门费用预算和资金费用使用情况，按权限审核相关费用计划和使用情况。 2.任职要求： （1）具备5年以上地产开发经验，3年以上地产公司项目经理以上经验，主持过大中型地产开发项目；(2)对企业运营管理有丰富经验和较强的资源整合能力;(3)具有大中型房地产项目的实际操盘经验, 熟悉房地产企业的管理规范和流程，对地产现状和发展趋势有深刻理解；能够组织制定房地产业整体发展规划，具有先进开发理念；（4）具有掌握项目定位、前期开发、规划设计、施工管理、甲供物资采购、营销管理等一方或多方面能力，并具有较强的决策及领导能力，良好的行业人文资源储备；（5）思路清晰，做事果断，具有良好的判断力、前瞻性和创新意识；（6）注重团队精神，有良好的职业道德。 二．总经理 1.岗位职责： （1）熟知房地产开发企业的全面运作和综合管理，通晓营销策划、设计管理、工程管理、合同与招投标管理、成本控制各环节，精通其中某个模块并具备丰富的专业管理经验；（2）协助总经理进行项目日常运营管理，参与项目整体拓展及运营，组织项目跟进及拓展工作，通过对项目相应分组的管理（3）领会集团确定的项目公司发展战略及目标，负责所在公司的全面管理，确保部门间的协调运转达成分组工作目标并提升分组工作绩效；（4）具有战略思考能力、组织、协调、沟通能力，具有出色的团队建设和管理能力，了解人力资源管理，善于激励和培养下属，带领团队完成目标。 2.任职要求： （1）房地产企业5年以上经验，具有丰富的工作经验与实践能力；（2）具备丰富的工程管理经验和扎实、有效的管理方法；（3）可独立组织营销团队，并制定切实可行的销售模式与激励管理措施；（4）作为项目规划设计负责人全程地操作过至少2个20万平米以上项目的工作经验，丰富的施工管理经验。 三．营销总监 1.岗位职责： （1）负责项目营销部总体工作，包括市场定位、策划、项目推广、招商等；（2）协助决策层制定公司发展战略，负责其功能领域内短期及长期的公司决策和战略，对公司中长期目标的达成产生重要影响；（3）根据公司开发策略起草策划工作计划并跟进落实；（4）设置销
2010土地估价师考试《土地估价理论与方法》 第一部分 一、判断题(共10题，题号1~10，请判断各题说法正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，正确涂“√”，错误涂“x”。每题1分，共10。判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。(√) 出处：(07大纲第一部分-土地概念)(04土地管理基础书――1章P1) 解析：土地是地球表面具有固定位置的空间客体，具有立体的垂直剖面，它向上、向下的范围是现今人们利用土地的技术所能达到的范围。 2.土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。(√)出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其它财产评估) 解析：在土地所有权或者使用权发生转移的过程中，例如土地征收、拆迁等，需要对土地附着物进行评估。所以土地估价对象除地上空间、地表层、地下层外，还可以包括地上建筑物及其他附着物和相关权利等。 3.采用成本逼近法评估地价时，由于税费是一种必须的支出，并不参与利润产出，所以成本计算时不计算利息。(×) 出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法8章成本逼近法―P267) 解析：在成本逼近法中，投资包括土地取得费、土地开发费和有关税费。对土地评估时，投资者贷款，需要向银行偿还贷款利息，利息应计入成本;投资者利用自有资金投入，等于将自己的银行存款取出，损失了利息，从这种意义上看，也属投入，也应计人成本。 4.由于空间的状态最能反映土地的利用程度，所以采用剩余法估价中，确定土地最佳开发利用方式时，最重要的是选择最佳建筑容积率。(×) 出处：(07大纲第四部分，土地估价方法)(04土地估价理论方法7章剩余法―P245) 解析：根据调查的土地条件、土地市场条件等，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，确定地块的最佳利用方式，它包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，要考虑到土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。 5.新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对边际产品价格与生产要素价格的比较。(√) 出处：(07大纲第三部分-地价理论)(讲义第三讲地租理论) 解析：对地租的概念，新古典主义将生产过程视为多种变量不断变化的过程，通过边际产品价格与生产要素价格的比较，对地租的本质含义进行阐述。 6.某建筑物15年前建成交付使用，估价人员实地勘察判定其剩余经济寿命为35年，残值为零，则该建筑物现在约有七成新。(√) 出处：(07大纲第十二部分-地上附着物及其他财产评估)(讲义第九讲建筑物估价) 解析：35/(15+35)=0.7，因此正确。 7.在目前的情况下，由于征地是按照原用途补偿，并且城市周边实际上已经是讨价还价所形成，所以征地区片综合地价等于农用地的市场价格。(×) 出处：(07大纲第二部分-土地管理-五征地管理)(04土地管理基础5章P188) 解析：征地是国家行政行为，而不是土地买卖。征地既是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地。国家征用土地再出让时，原土地与出让时的土地价格差异是由国家投资所形成的，原则上这项收益应归国家所有。因此，国家对农民的补偿支付的费用仍然是补偿或补助性质的，而不是完全的地价。征地区片的地价应根据使用用途、再出让方式等具体而定。 8.某宗房地产的成交价格为2790元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担，正常情况下卖方缴纳的税费为7%，买方缴纳的税费为5%，则该宗房地产的正常成交价格应为2937元/平方米。(×) 出处：(07大纲第二部分-土地管理-8地价管理) 解析：由买方负担的卖方应缴纳的7%税费应计入正常成交价格中，故正常成交价格=2790÷(1-7%)=3000元，而不是2790÷(1-5%)=2937元。 9.土地估价中常常涉及到与建筑物相关的机器设备评估。对于数量少、价值量大的机器设备评估，应尽可能采用现行市价法确定设备的基价。(√)
一、建设用地规划许可证 主体部门：市规划局 承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外） 所需材料：1、《建设用地规划许可证》申报表； 2、标明拟建项目用地范围的1/500、1/2000或1：10000现势地形图2份； 3、土地勘测定界技术成果和核定用地图； 4、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件； 5、选址意见书； 6、法律、法规、规章规定的其他材料。 办理流程：（1）窗口预审受理； （2）承办部门现场勘察，提出初审意见； （3）会审审定，做出决定； （4）同意的合法建设用地规划许可证，不同意的核发通知书。相关税费：无，此前应交纳全额土地出让金及契税等。 二、建设用地批准书 主体部门：市国土资源和房屋管理局 承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外） 所需材料：1、建设用地批准书申报表； 2、国有土地使用权出让合同原件及复印件； 3、建设用地规划许可证原件及复印件（原件查验后退回）； 4、出让金票据及契税票据原件及复印件； 5、标明拟建项目用地方位的1/2000； 6、核定用地图； 7、申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书； 8、法律、法规、规章规定的其他材料。 办理流程：（1）窗口预审受理； （2）承办部门现场勘察，提出初审意见； （3）需要听证的，组织听证会； （4）会审审定，提交审核意见； （5）上报市政府； （6）市政府批准的代市政府核发建设项目用地批准书，不同意的核发通知书。 相关税费：无 三、规划方案审定(修建性详细规划) 主体部门：市规划局
1 上海房屋置换股份有限公司 2 上海信义房屋中介咨询有限公司 3 上海市智恒加诚房地产经纪有限公司 4 上海中原物业代理有限公司 5 广州满堂红置业有限公司 6 上海太平洋房屋服务有限公司 7 中原地产（深圳）有限公司 8 戴德梁行?；泛城（中国） 9 天津顺驰置业有限公司 10 上海新澳投资咨询有限公司 11 南京市房屋销售置换实业有限公司 12 深圳市世华房地产投资顾问有限公司 13 北京我爱我家房地产经纪有限公司 14 广州美联房地产顾问有限公司 15 上海爱建立好信房地产经纪有限公司 16 重庆金丰易居房屋置换有限公司 17 深圳市中联房地产企业发展有限公司 18 天津市广厦房地产经纪有限公司 19 美联物业顾问上海有限公司 20 上海臣信房地产经纪有限公司 21 深圳市中天置业评估有限公司 22 天津龙盛房地产经营有限公司 23 重庆大泽置业代理有限公司 24 广州房屋置换有限公司 25 美联物业顾问深圳有限公司 26 成都富力房屋置换有限公司 27 北京鑫尊房地产经纪有限责任公司 28 广东合富房地产置业有限公司 29 杭州房屋置换有限公司 30 深圳市新峰地产顾问有限公司 31 广东经纬房产咨询有限公司 32 南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 33 天津市津房置换河西连锁有限公司 34 世联地产顾问（中国）有限公司 35 上海华一房产经纪有限公司 36 天津汇众房地产经营有限公司 37 无锡市大众房地产服务（连锁）有限公司 38 同致地产顾问集团 39 广州珠江中原物业顾问有限公司 40 上海复易房屋置换经纪有限公司 41 北京中大恒基房地产经纪有限公司 42 深圳市星联地产顾问有限公司 43 苏州市房屋置换中心 44 世家机构?；汇高行市场研究咨询有限公司
土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]
2013年土地估价师考试理论与方法模拟题及答案 1、“表明，2002年4月全国市场销售增幅继续提高，社会消费品零售总额为3052.2亿元”，该指标属于()。 A.总量指标 B.平均指标 C.相对指标 D.变异指标 标准答案：a 解析：总量指标是反映社会经济现象总体规模或水平的一种综合指标，又称绝对指标。其表现形式为有计量单位的统计绝对数。在社会经济统计中，总量指标是最基本的统计指标，是计算相对指标、平均指标和变异指标的基础。 2、用于表明各会计要素之间的基本关系的是()。 A.会计科目 B.会计等式 C.会计方法 D.会计制度 标准答案：b 解析：会计等式又称会计平衡公式，是指表明各会计要素之间关系的恒等式。 3、为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查属于()。 A.动态调查
B.静态调查 C.统计报表 D.专门调查 标准答案：d 解析：专门调查是为研究某类问题而组织的一种专项调查。如为制定城镇基准地价而组织的城镇各类用房买卖及租赁收益调查。各种普查、典型调查以及大部分抽样调查和重点调查都属于专门调查。 4、按房地产开发资金的占用形态划分，库存设备、材料等占用的资金属于()。 A.流动资金 B.固定资金 C.企业负债 D.银行借贷 标准答案：a 解析：储备设备、材料、低值易耗品所占用的资金;属于流动资金。 5、城市布局主要有()两种基本形式。 A.多中心布局和单中心布局 B.组团布局和星状布局 C.带状布局和环状布局 D.集中布局和分散布局 标准答案：d
房地产开发前期准备工 作流程 SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-
房地产开发要依序进行： 1、规划部门： （1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。 手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同 （2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。 需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。 需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费 2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。 需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文 3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。 需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证
（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证 需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税 4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。 （1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。 （2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。 （3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。 （4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。 需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。 （5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳： 规划管理费：0.1~0.25%
2017土地估价师：成本逼近法适用范围 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、人口净密度是居住人数与的比值。 A：建筑面积 B：居住面积 C：居住建筑用地面积 D：总居住面积 E：时间因素 2、竞争可以分为__竞争。 A．自由 B．不自由 C．充分 D．不充分 E．完全 3、城市分散布局的形式主要有分散组团式、和城镇组群式等。 A：一城一区式 B：一城二区式 C：分散自由式 D：自由组团式 E：土地 4、新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。 A.供需分析 B.效用分析 C.价值分析 D.边际分析 5、土地管理的基础是。 A：地价管理 B：地籍管理 C：土地执法监察 D：农地用途管制 E：35％～50％ 6、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。 A：时间 B：土地条件 C：环境 D：时间和土地条件 E：时间因素 7、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有
批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。 A．授权经营方式 B．国有土地出让 C．保留划拨方式 D．国有土地租赁 8、下列关于深度指数表的说法正确的是__。 A．以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表 B．以道路为基准，按建筑高度变化情况而编制的地价变化表 C．以道路为基准，根据地价变化的规律而编制的距离变化表 D．以道路为基准，按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 9、基准地价系数修正法是在估价实践中的具体运用。【2008、2004年考试真题】A：合法原则 B：预期收益原则 C：最有效使用原则 D：替代原则 E：时间因素 10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。【2004年考试真题】 A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益 B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值 C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益 D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 E：时间因素 11、下列分组中属于按品质标志进行的是__。 A．超市按年销售额分组 B．企业按行业分组 C．职工按月工资额分组 D．城市按非农业人口数分组 12、国发[2004]8号规定，土地出让金用于农业土地开发的比例。由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于__的15%确定。 A．总地价 B．土地使用权出让金 C．总投资 D．土地出让平均纯收箍 13、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。 A．一城一区式 B．一城二区式 C．分散自由式 D．自由组团式 14、基准地块价格评估必须采用种以上方法进行。 A：2 B：4
2017土地估价理论与方法：成本与价格的关系 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在物价持续上涨时期，存货计价采用__可以使当期成本升高，利润降低，从而减少通货膨胀对企业带来的不利影响。 A．先进先出法 B．后进先出法 C．加权平均法 D．个别认定法 2、根据《城乡规划法》，下列表述不正确的是__。 A．城市人民政府组织编制城市总体规划 B．城市总体规划、镇总体规划的规划期限一般为二十年 C．控制性详细规划应当符合修建性详细规划 D．未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权 3、征地区片价原则上要求以方法测算结果的基础上综合平衡确定。 A：一种 B：二种 C：两种以上 D：三种 E：国家实行土地估价师资格认证制度 4、市场比较法中，比较案例与待估宗地间建立价格可比基础不包括。【2009年考试真题】 A：统一价格时点 B：统一面积单位 C：统一付款方式 D：统一货币种类和单位 E：时间因素 5、采用市场比较法评估土地价格，是以为基础。 A：土地的利用价值 B：价格余额 C：土地开发成本 D：市场交易案例 E：时间因素 6、《国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]50号)规定，每个国家土地督察局__。 A．设局长1名、副局长1名和国家土地督察专员(司局级)若干名 B．设局长1名、副局长2名和同家土地督察专员(司局级)若干名 C．设局长1名、副局长3名和国家土地督察专员(司局级)若干名 D．设局长1名、副局长4名和国家土地督察专员(司局级)若干名 7、建设单位未依法取得，则不能开工建设．【2002年考试真题】 A：《建设项目选址意见书》
房地产开发，前期准备，土地使用权 前言 房地产一直是百姓最为关注的一个话题，随着生活的不断提高，生活质量的要求也相应的有所提高。尤其在国家政策和国内外环境的影响下正接收着来自政策的调控和市场调节两方面的考验，房地产行业的竞争变得愈发的紧张起来了，在确保房产的质量的前提下能够更好的保证效益是房地产企业的最终目标，而房地产的前期工作就变的尤为重要，成为实现最终目标的基础。 1、前期工作的内容 1.1考察准备开发地块的特点以及周边的环境 在通过投标或是拍卖获取土地使用权之前需要对该土地进行必要的考察和研究。主要包括：坐落位置；占地面积；土地占地形状；地块内建筑物和设施的现状；规划用途和限制条件；地块四边相邻道路级别状况；和市、区的中心商业地段、学校、医疗机构等的距离；公交路线和站点设置的距离；市区内的供水、供热、通讯、电力设施状况等。充分的考察了相应的资料，对于接下来的开发有很大辅助作用，只有前期的资料准备充分才能保证项目的进度和效益等问题。 1.2要获得土地的使用权 根据土地所有权和使用权分离的理论，城市土地所有权是归国家所有的，但是土地的使用权是可以依照法律有偿、有限期地通过市场出让、转让。 开发商获取土地使用权有两种途径：通过行政划拨和市场。在运用市场机制配置土地时，又有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。 1.3在获得土地使用权后，要开始办理建设用地动迁工作 拆迁过程有时也会影响成为项目进程。在拆迁过程中，会有部分居民是不情愿且会有抵抗情绪，这就往往成为问题的所在，所以在进行拆迁工作时能够保证平稳拆迁居民的情绪是在这部分的一项艰巨的任务。 所以对于开发商而言拆迁工作主要解决的问题包括土地的权属处理；城市房屋的拆迁工作程序以及拆迁工作的补偿与安置政策。 1.4委托方案设计单位进行的规划建筑设计 在获得了土地证之后，项目的设计就是重中之重了，尤其是规划方案的设计就决定项目成败，因此选择一个好的设计单位是非常的重要。确定好设计单位之后就要进行市场调研，准确定位市场需求，编制设计任务书，设计单位根据设计任务书进行方案设计。 1.5向规划主管部门提交规划建筑设计文件申请审批 要向规划部门提交规划建筑规划方案的设计，再经过规划管理部门、消防、园林、建设等部门等共同审查批准通过。 1.6绘制施工图 按照所批准的建筑规划方案设计的基础上，设计单位再进行扩初设计深化，有些地方扩初设计还需经当地建设主管部门的审查批准；然后在批准的初步设计的基础上再进行施工图设计。 1.7最后要施工前的准备 通过固定的方式来选定施工监理单位和施工单位。最后做好准备开工前的所有准备工作。还有要保证“三通一平”（三通指施工道路畅通，施工用水、施工用电接通；一平指场地已经平整）、办理开工许可证和施工执照等一些必要的执照，为施工提供良好的现场环境。 2、土地使用权获得 现阶段，我国的土地使用制度正处在从无偿、无限期使用到有偿、有限期使用的过渡阶
土地估价师注册管理规定 第一条为了适应社会主义市场经济发展的需要，加强土地估价行业的自律与监督，提高服务质量，维护市场秩序和土地估价师的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规，制定本办法。 第二条土地估价师实行注册制度。在土地评估中介机构执业的土地估价师应按本办法进行注册,取得土地估价师注册编号。 中国土地估价师协会统一制定注册编号规则。 注册土地估价师可签署具有法律效力的土地估价报告。未经注册的土地估价师，不得以注册土地估价师的名义从事土地估价中介业务。 第三条土地估价师注册由土地估价行业协会负责办理，全国的注册土地估价师名单及相应执业情况向社会公布，提供社会查询。 第四条注册土地估价师只能在一个土地评估中介机构执业。 第五条土地估价师注册按以下程序办理。 1、土地估价师注册由土地评估机构将注册申请人申请材料报工商注册地的省、自治区、直辖市土地估价行业协会。 2、省、自治区、直辖市土地估价行业协会对申请注册材料进行审查并按编号规则进行编号，将符合注册条件的报送中国土地估价师协会备案汇总。 3、中国土地估价师协会将注册土地估价师名单报国土资源部后向社会公布。 第六条土地估价师申请注册需提交以下材料。 1、土地估价师注册(变更)申请表; 2、《土地估价师资格证书》; 3、身份证; 4、所在机构聘用申请人的劳动合同; 5、人事档案管理证明; 6、社会保险缴纳凭证; 7、土地估价师继续教育证明材料;
8、其他需要提供的材料。 第七条土地估价师有下列情形之一的，不予办理注册手续。 1、不具有完全民事行为能力的; 2、不在土地评估中介机构执业的; 3、因受劳动教养、刑事处罚，自处罚执行完毕之日起不满三年的; 4、因在土地估价或相关业务中犯有错误受到撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起不满二年的; 5、不予注册的其他情形。 第八条注册土地估价师发生下列情形之一的，应在30日内到省、自治区、直辖市土地估价行业协会办理变更注册手续。 1、变换从业单位的; 2、所在评估机构合并、分立的; 3、所在评估机构名称、地址等登记内容发生变更的; 4、其他应该变更注册的情形。 注册土地估价师因特殊情况确实无法在规定时间内亲自办理变更注册手续的，可由他人代办，但需出具注册土地估价师的 委托代办书。省、自治区、直辖市土地估价行业协会应将土地估价师注册变更情况报送中国土地估价师协会。变更情况向社会公布。 第九条注册土地估价师年内情况与土地评估中介机构年检材料同时报送，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会负责办理，年检结果向社会公布。 第十条注册土地估价师在执业期间有下列情形之一的，注销其注册。 1、丧失民事行为能力的; 2、土地估价师主动提出不再从事涉及土地评估中介业务的; 3、连续两年未通过年检的; 4、违反本规定弄虚作假进行注册的;
2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法 2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法作者：佚名 时间：2009-3-30 浏览量： 2000年土地估价师试题-土地估价理论与方法 .土地价格受供给与需求的双重影响,随着社会经济的发展,土地供给是影响地价的主要方面。 2.土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间,因而是影响地价水平的重要因素之一。 3.同一路网条件对于区域内的各类用地具有相同的影响。 4.级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。 5.撰写土地估价报告时所用的素材、资料和工作底稿等不需要归档保存。 6.城镇土地定级的实质是揭示各城市之间的土地质量差别。 7.城镇中的快速交通干道可以作为土地定级单元划分的界线。 8.同一区域中,不同利用类型的土地,有不同的基准地价标准。 9.运用收益还原法测算地价时,未来各年的预期纯收益不一定相等。 0.一般而言,土地面积与建筑密度一定时,容积率越高,楼面地价越低。 1.在采用市场比较法评估土地价格时,若某正常交易案例的价格为1000元/平方米,设其区域条件指数为100,评估对象的区域条件与之相比指数为110,则经区域因素修正,评估对象的价格为1100元/平方米。 2.剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据,均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。 3.若土地取得费10万元/亩,开发费用10万元/亩,开发周期为一年,开发费用均匀投入,当地一年期贷款利息率为10%,则用成本逼近法计算地价时,两次费用的利息之和为2万元/亩。 4.按照报酬递增或递减原则,土地收益将随实际投资成本的增加而持续快速增加。 5.建筑物估价时,经济耐用年限一般短于自然耐用年限。 6.重建成本是指采用当前的建筑材料、建筑技术和工艺水平等,重新建造与原有建筑物功能效用相等的新建筑物所需支付的成本。
房产开发前期准备什么【房地产开发前期准备工作】 房地产开发，前期准备，土地使用权 前言 房地产一直是百姓最为关注的一个话题，随着生活的不断提高，生活质量的要求也相应的有所提高。尤其在国家政策和国内外环境的影响下正接收着政策的调控和市场调节两方面的考验，房地产行业的竞争变得愈发的紧张起来了，在确保房产的质量的前提下能够更好的保证效益是房地产企业的最终目标，而房地产的前期工作就变的尤为重要，成为实现最终目标的基础。 1、前期工作的内容 1.1考察准备开发地块的特点以及周边的环境 在通过投标或是拍卖获取土地使用权之前需要对该土地进行必要的考察和研究。主要包括：坐落位置；占地面积；土地占地形状；地块内建筑物和设施的现状；规划用途和限制条件；地块四边相邻道路级别状况；和市、区的中心商业地段、学校、医疗机构等的距离；公交路线和站点设置的距离；市区内的供水、供热、通讯、电力设施状
况等。充分的考察了相应的，对于接下来的开发有很大辅助作用，只有前期的资料准备充分才能保证项目的进度和效益等问题。 1.2要获得土地的使用权 根据土地所有权和使用权分离的理论，城市土地所有权是归国家所有的，但是土地的使用权是可以依照法律有偿、有限期地通过市场出让、转让。 开发商获取土地使用权有两种途径：通过行政划拨和市场。在运用市场机制配置土地时，又有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。 1.3在获得土地使用权后，要开始办理建设用地动迁工作 拆迁过程有时也会影响成为项目进程。在拆迁过程中，会有部分居民是不情愿且会有抵抗情绪，这就往往成为问题的所在，所以在进行拆迁工作时能够保证平稳拆迁居民的情绪是在这部分的一项艰巨的任务。 所以对于开发商而言拆迁工作主要解决的问题包括土地的权属处理；城市房屋的拆迁工作程序以及拆迁工作的补偿与安置政策。
土地估价管理办法 （草案征求意见稿） 第一章总则 第一条为规范土地估价管理，完善土地估价制度，维护土地估价市场秩序，促进土地估价行业健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内从事土地估价活动，对土地估价活动实施监督管理，适用本办法。 第三条本办法所称土地估价，是指具备土地估价执业资格的人员和机构基于委托关系，对约定土地及其附着物、定着物的权利、权益的价值或者价格进行评价、估算，并通过土地估价报告的形式提供的市场服务行为。 第四条土地估价师执业应当遵循独立、客观、公正的原则，符合土地估价规范和标准。 土地估价师依法执业受法律保护，任何组织和个人不得干预。 第五条国土资源部负责全国土地估价活动的监督管理，履行下列监管职责：
（一）制定土地估价管理的规章制度； （二）规定土地估价师资格条件； （三）规定土地估价机构从业条件； （四）确定土地估价的程序和方法； （五）监督、指导土地估价行业自律管理； （六）法律、行政法规规定的其他职责。 第六条县级以上地方国土资源主管部门依照本办法的规定负责实施本行政区域内土地估价活动的监督管理。 第二章土地估价师 第七条国家实行土地估价师资格认证制度。 土地估价师资格取得应当通过全国土地估价师资格考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》。 第八条土地估价师执业，应当向中国土地估价师协会申请执业登记，成为执业土地估价师。 申请土地估价师执业登记，应当具备下列条件： （一）获得土地估价师资格证书； （二）满足土地估价师继续教育学时规定； （三）专职在一家土地估价机构从事土地估价业务； （四）经实践考核合格。 《土地估价师资格考试管理办法》实施前获得土地估价师资格证书的，符合前款第（二）、（三）项规定条件的，可以申请执