五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09?
目
录
第一部分 编制目的 ................................................................................................. 2 第二部分 编制依据 ................................................................................................. 3 第三部分 项目发展背景 .......................................................................................... 4 一、项目决策背景 ...................................................................................................4 二、项目概况...........................................................................................................4 第四部分 重庆市都市区房地产发展概况 ................................................................. 5 一、重庆市城市概况................................................................................................5 二、重庆市都市区宏观经济发展趋势 ......................................................................8 三、重庆都市区房地产宏观发展概况 ....................................................................10 四、重庆土地市场分析 ..........................................................................................14 五、宏观政策对重庆房地产的影响........................................................................16 第五部分 微观市场分析研究 ................................................................................. 23 一、区域房地产市场分析 ......................................................................................23 二、区域房地产市场销售价格小结........................................................................32 三、江北盘溪农贸市场情况...................................................................................33 第六部分 项目地块资源价值评价 .......................................................................... 35 一、项目地块描述 .................................................................................................35 二、地块周边环境描述 ..........................................................................................37 三、地块价值评价结论 ..........................................................................................39 四、项目地块板块划分 ..........................................................................................40 五、项目交通体系规划 ..........................................................................................44 第七部分 项目运营实施方案 ................................................................................. 47 一、项目运作流程 .................................................................................................47 二、资金回收方案 .................................................................................................47 三、项目进度计划安排 ..........................................................................................49 第八部分 项目地块土地一级开发价值评估...............................................................50 一、项目土地销售收入估算...................................................................................50 二、项目成本估算 .................................................................................................56 三、土地出让金 .....................................................................................................57 四、营业税及附加 .................................................................................................58 五、项目经济评价 .................................................................................................58 第九部分 项目二级市场开发经济效益评估............................................................ 62 第十部分 项目风险评价 ........................................................................................ 65 第十一部分 结论 ................................................................................................... 66 附件一：项目建筑投资估算表 ................................................................................. 67
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第一部分
编制目的
中原地产受北京五矿置业公司委托， 对五矿置业重庆江北土地项目运营进行可行性研究， 其 目的主要是根据项目所处市场环境和整体决策背景， 判断项目未来开发期内的现金流量指标 和收益能力指标， 对项目后期运营的资金规划和利润目标进行整体设计。 同时针对项目后期 运营决策提供依据和参考。
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第二部分
编制依据
一、建设部颁发《房地产开发项目经济技术评价工作指导》 二、重庆市《重庆城市居住区规划设计规范》 三、重庆市《重庆市规划管理条例》及《技术规定》 四、 《住宅建筑设计标准》 五、 《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 六、 《城市道路绿化规划及设计规范》 七、 《高层民用建筑设计防火规范》
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第三部分
项目发展背景
一、项目决策背景
该项目为五矿置业重庆江北土地运营项目， 五矿置业与重庆北部土地整治有限责任公司合作 进行对土地的整治工作，前期合作协议已确定。经由中原地产与五矿置业双方紧密配合，进 行土地运营可行性研究，目前工作进展顺利。
二、项目概况
项目地块位于重庆市主城区——江北区石马河街道玉带山村土堡子、 石门社区片区。 整治土 地面积约 1037.7 亩（其中农用地 642.15 亩，国有地 395.55 亩） 。根据整治合同约定，整 体住宅建设用地 637.7 亩，观农贸用地 400 亩。
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第四部分
重庆市都市区房地产发展概况
一、重庆市城市概况
1、城市地位
图：重庆城市区位
重庆位于长江上游地区，是中国六大工业基地之一、重要的交通枢纽和内河口岸，处在中西 部地区的结合部，具有特殊的区位优势。
作为中国西部大开发的战略型城市， 重庆对中国中西部经济的发展具有较强的辐射作用， 其 中包括四川、贵州、湖南、湖北及陕西等近邻省市，重庆已经成为西南地区及长江上游极具 影响力的经济中心城市之一， 其整体辐射能力与同处西部的另外两大中心城市成都、 西安相 当。
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由于重庆城市区位、 经济发展水平及房地产市场所处阶段， 目前重庆住宅市场消费者主要为 本地市民及周边区县居民， 外来城市消费者相对较少， 房地产市场对外辐射能力整体弱于成 都、西安等同类城市。
重庆市历来为中国重要的重工业基地，汽车摩托车业、装备制造业是重庆工业的重点产业， 塑造了“嘉陵”、“长安”、“力帆”等一系列知名品牌。按政府未来产业规划，今后将大 力扶持高新技术产业、资源加工产业、房地产业、旅游业、教育产业等。
重庆市是中国第四个直辖市， 也是中国西部唯一的直辖市。 重庆地处长江上游经济带核心地 区，中国东西结合部，是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。近年来重庆市基础设施 建设在国家西部大开发的政策倾斜下取得了巨大的成就， 小时重庆”、 “8 “半小时主城”、 “轻轨二号线”等一大批市政工程建设完成，投资环境得到巨大改善。
2、幅员面积及人口
重庆市辖区面积 82403 平方公里，其中市区面积 600 平方公里。2006 年末重庆市常住人口 2808.00 万人，其中城镇人口 1311.29 万人，城镇化率达到 46.7%。
3、城市格局
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受重庆地理地势影响,重庆城市已向南北方向延伸,受此影响,重庆房地产热点区域也集中在 南北区域;而本项目则处于城市发展的相对地理中心位置,地理位置优越。
图：重庆市都市区基本地理布局
说明：文中所述都市区指重庆市主城九区，包括渝中区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、 南岸区、江北区、渝北区、巴南区和北碚区。
重庆市下辖 40 个行政区县，有 15 个区、21 个县级市形成“大城市带大农村”的二元经济 格局。重庆市都市区是市域中心城市，包含渝中区、沙坪坝区、江北区、南岸区、巴南区、 九龙坡区、大渡口区、渝北区、北碚区九个行政区全部辖区范围的区域。
重庆城市组团化发展特征明显。渝中区为重庆市中心区，是全市商贸金融中心。沙坪坝区、 江北区、 南岸区、 九龙坡区、 渝北区及渝中区为重庆传统主城六区， 其中沙坪坝区高校云集， 为重庆市教育区；江北区及渝北区位于重庆市北部片区，为重庆市商贸居住区；九龙坡区为 重庆市传统的工业区；南岸区与渝中区隔江相望，主要功能包括商贸、居住及旅游。而巴南 区、大渡口区及北碚区距离市中心较远，整体发展相对滞后。
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二、重庆市都市区宏观经济发展趋势
1、近年重庆市都市区 GDP 总量及增长率 图：重庆市都市区近年来国民经济发展状况 （单位：亿元）
（数据源：2000-06 年数据源于重庆历年统计年鉴）
2000 年以来，重庆都市区国内生产总值逐年增加，平均增幅约 15%。2006 年整体经济增 速高于近年平均水平。 （注：05 年统计口径出现变化，增幅出现异常波动）
2、近年重庆市都市区人均 GDP 总量及增长率 图：重庆都市区近年来人均 GDP 发展状况 （单位：元，%）
（数据源：2000-06 年数据源重庆历年统计年鉴）
重庆市整体经济基础较为薄弱，但 2000 年以来，重庆都市区人均 GDP 逐年增加，近几年
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年均增长率高达 15.93%。2006 年人均 GDP26015 万元，约合 3300 美元。
根据房地产预警系统， 中原认为目前重庆市房地产市场正处于快速发展期， 同时也是住宅的 黄金开发时期，生存型需求和改善型需求兼有，各类档次的住宅产品均有较强的市场支撑。
图：宏观经济增长与房地产发展的关系 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
根据国际通用衡量标准判断重庆市房地产发展阶段， 目前重庆市的地区国民生产总值年实际 增幅高达 15%，房地产产业作为城市经济的支柱型产业之一处于高速发展的阶段，具有较 高的投资潜力。
表：人均ＧＤＰ与房地产发展的关系 人均 GDP 0-800 美元 地区房地产发展阶段 启动期 房地产市场特征 以生存性需求为主 房地产产业超速发展 产品结构单纯，呈现数量型特征 800-4000 美元 快速发展期 生存、改善需求兼有 房地产产业快速发展 产品以住宅为主，数量和质量并重 4000-8000 美元 平稳发展期 改善需求为主 产品仍然以住宅为主，对质量的要求高 于数量 8000-20000 美元 减缓发展期 改善需求为主 综合发展型市场
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三、重庆都市区房地产宏观发展概况
1、重庆都市区房地产及住宅投资额分析 图：近年都市区房地产及住宅投资分析图 （单位：亿元，%）
（数据来源：2000-2006 年数据源于重庆历年统计年鉴）
近年都市区房地产投资除 2006 年出现负增长外，其他各年稳步增长，平均增长率在 25%左 右。2006 年主要是国家宏观调控对投资规模进行有效控制。住宅投资则一直保持稳定快速 增长态势，年均增长率在 20%左右，重庆都市区房地产投资开发规模逐年扩大。
2、近年重庆市都市区房地产（商品房）和住宅成交均价分析 图：近年重庆市都市区房地产（商品房）和住宅成交均价分析
3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 商品房销售均价 住宅销售均价 商品房均价增长率 住宅均价增长率 2002年 1995 1773 0.00% 0.00% 2003年 2103 1921 5.41% 8.35% 2004年 2374 2182 12.89% 13.59% 2005年 2827 2587 19.08% 18.56% 2006年 2892 2697 2.30% 4.25% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
近年来重庆市都市区住宅成交均价持续稳步攀升，平均年增幅约 11%，其中 2006 年重庆市
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商品房住宅整体成交价格增速放缓，这主要是由于国家宏观调控造成部分消费者持币待购， 加之市场整体供应充足。
从 2007 年上半年开始， 重庆房价又开始出现快速提升， 尤其是在重庆成立新特区的刺激下， 重庆房地产市场开始出现价升量涨的局面， 多数项目在大幅提高销售价格的情况下仍然取得 了良好的销售业绩。
从 7 月份总成交的商品房情况看，住宅成交 22151 套，环比增加 42.38%，成交建筑面积 210.97 万㎡，环比增加 49.12%，成交金额 66.00 亿元，环比增加 56.66%，平均成交建筑 面积单价为 3128 元/㎡，环比增加 4.90%。 （数据来源：重庆市房管局，中原市场研究部整 理）
从 8 月份总成交的商品房情况看，8 月主城区共成交商品房 29552 套，总成交面积约为 274.33 万㎡，成交金额达 94 亿元，建筑面积成交均价仅次于 5 月的 3597 元/㎡，每平方 米单价达到 3433 元， 各项月度成交指标创造了 2007 年以来的月度最高。 （数据来源： 重庆 市房管局，中原市场研究部整理）
3、重庆都市区房地产需求发展趋势 3.1 重庆市都市区人口规模及增长率 图：重庆市都市区户籍人口及增长情况
600 580 560 540 520 500 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
2% 2% 1% 1% 0%
都市区户籍人口(万人) 538.05 543.52 549.95 559.75 567.3 576.56 584.83 0% 1.02% 1.18% 1.78% 1.35% 1.63% 1.43% 名义增长率
（数据源：2000-2006 年资料来自重庆市统计年鉴）
由于城市化进程，重庆市都市区人口在 2006 年已经达到了 585 万人，年均增长幅度达 1%
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以上，随着城市化进程的加快，重庆市都市区人口的增长幅度在未来 5 年将还有较大幅度 的增长。 根据重庆市十一五规划目标，在 2010 年城市城镇化率将达到 52%，其中将转移农村劳动力 到城镇 160 万人，而目前有近 40%的农转非人口集中在重庆市都市区，也就是说未来 5 年 间重庆市都市区将吸纳约 60 余万现有农业人口，将为都市区数量庞大的潜在置业客户。
3.2 近年重庆市都市区房价和都市区家庭可支配收入比 图：近年重庆市都市区房价和都市区家庭可支配收入比 说明：房价按套内面积计算
300000 200000 100000 0
都市区家庭年收入 住宅销售均价（元/ 套） 房价收入比 2002年 163065 6.98 2003年 213680 8.3 2004年 236775 8.07 2005年 263198 8.25 2006年 261350 7.51
10 8 6 4 2 0
23373.13 25755.57 29333.87 31909.48 34804.59
（数据源：2002-2006 年资料来自重庆市统计年鉴） 过去 5 年， 重庆市都市区房价与居民家庭可支配收入的比值基本在 7-8 左右， 比值相对较稳 定，比值远低于全国房地产热点城市。 表：房地产热点城市房价收入比 2004 深圳 北京 上海 广州 重庆 6.52 9.11 6.94 6.91 8.07 2005 9.83 11.43 9.35 8.39 8.25 2006 年前三季度 15.76 13.55 15.55 12.67 7.51
（数据源：中国证券报，2006 年 11 月）
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3.3、重庆都市区房地产整体供需研究 图：近年都市区住宅竣工面积、销售面积及空置面积及增长率表 单位（万 m2,%）
（数据源：00-06 年数据源于重庆市统计年鉴） 从都市区住宅供销情况看， 商品房住宅竣工面积和销售面积均逐年递增且基本持平， 整体市 场供求相对平衡，商品房住宅空置面积保持在较低水平。
06 年住宅空置面积只占年销售面积的 15％， 即静态来看空置面积在 1.8 个月内可消化完毕。 从目前情况看，局部区域出现无房可卖的局面，空置面积进一步下降。从供销比例和空置增 长率等指标来看，重庆房地产市场整体健康，目前正处于稳步增长阶段。
从重庆都市区宏观经济来看，2000 年以来重庆都市区国内生产总值平均增幅约 15%，高于 全国平均水平。2006 年人均 GDP 约 3300 美元，表明重庆市房地产正处于快速发展期，生 存型需求和改善型需求兼有，未来各类档次的住宅产品均有较强的市场支撑。
从房地产供给发展趋势来看，住宅投资 2000 年以来一直保持年均增长率 20%左右，2007 年上半年房价开始出现快速提升， 尤其是在重庆成立新特区的刺激下， 重庆房地产市场开始 出现价升量涨的局面， 预计未来还有较大的增长空间。 月份平均成交建筑面积单价为 3128 7 元/㎡， 8 月份平均成交建筑面积单价达 3433 元/㎡。
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从房地产需求发展趋势来看，重庆市都市区人口在 2006 年已经达到了 585 万人，年均增长 幅度达 1%以上，未来 5 年将还有较大幅度的增长。重庆市都市区房价与居民家庭可支配收 入的比值基本在 7-8 左右，比值远低于全国房地产热点城市（房价收入比在 12-15 倍） 。
从都市区房地整体供需来看， 商品房整体市场供求相对平衡， 住宅空置面积保持在较低水平。 目前局部区域出现无房可卖的局面。
综上所述，中原认为重庆在未来 5-8 年内仍然属于房地产增量市场，行业机会明显。在本项 目开发周期内，重庆房地产开发宏观环境良好。
四、重庆土地市场分析
说明： 重庆市土地交易中心成立于 2003 年 8 月， 此部分中原将主要研究 2003 年 8 月-2006 年 12 月的相关土地成交情况，并且进行预测分析。
1、近年重庆市都市区土地成交宗数分析
图：土地成交宗数分析 （单位 宗）
土地出让宗数及面积 250 200 150 100 50 0 26 2 0 0 3 年8 —1 2 月 2004年 土地宗数
209
208
144
156
158 75
2005年
96
2006年
平均每宗出让面积（亩）
（数据源：重庆市土地交易中心） 从 2004-2006 年土地出让情况看，土地出让宗数和面积呈现反比例关系。即宗数逐步减少， 成交面积逐步增加。 从内因来看， 是重庆房地产开发重点从旧城改造逐步向城市新区或旧城 区内的新组团转变。政府在新兴区域的配套投入较少，跟进节奏缓慢，由此在新兴区域进行 房地产开发，对地块规模的要求提高，需要较大地块进行项目相关配套。
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2、近年重庆市都市区土地成交面积分析
图：重庆市都市区近年土地成交面积分析
主城区土地出让面积( 单位：万平方米) 2000 1500 1045.06 1000 500 0 360.77 923.95
1650.31
2 0 0 3 年8 —1 2 月
2004年 出让面积
2005年
2006年
（数据源：重庆市土地交易中心）
从 2004-06 年土地成交面积来看，呈现明显的波浪型发展曲线：04 年土地成交面积处于高 位，05 年成交面积下降，2006 年成交面积大幅拉升，超过 2004 年的成交水平。从内因来 看，2005 年上半年宏观调控对重庆地产影响明显，本地开发企业信心受到打击，拿地节奏 放缓；房地产宏观调控开始后，2005 年——2006 年年初重庆房价稳定，未有下降趋势，本 地开发企业认为目前处于重庆房价的底部，重拾信心，加速圈地；与此同时，外来知名房企 亦注意到重庆地产价值未充分挖掘，掀起第二波进入重庆地产的热潮。
3、重庆市都市区土地成交价格分析
图：重庆市都市区土地交易总金额分析
总成交金额 300 250 200 150 100 50 0 28.632 2003年8—12月 2004年 2005年 2006年 111.23 58.74 177.68
（数据源：重庆市土地交易中心）
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从 2004-06 年土地成交金额来看，其变化与成交面积变化曲线基本一致。从 2006 年情况来 看，重庆都市区土地成交面积和成交金额均有上涨，呈现量价齐涨的良好态势，表明重庆房 地产发展形势良好。
4、重庆市土地市场总结 近年来， 重庆房地产开发重点从旧城改造逐步向城市新区或旧城区内的新组团转变， 因此土 地出让宗数在逐渐减小而单宗面积在逐步增加，土地总体成交面积和成交价格有较大提升， 特别是近年重庆成立“试验区”后土地价格有着较大空间的飞跃，楼面地价从 1000 元增至 3000 元，甚至 4000 元；将进一步带动重庆房价的飙升。
五、宏观政策对重庆房地产的影响
1、土地政策
“国六条” ： 2006 年 5 月颁布的新政“国六条”继“国八条”后再次重申加大对闲置土地的处置力度。 土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满 1 年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满 2 年未动工开发 的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足 1／3 或 已投资额不足 1／4，且未经批准中止开发建设满 1 年的，按闲置土地处置。
国家加大对闲置土地的处置力度目的在于防止开发企业囤地居奇，以获取高额土地增值收 益。随着政策的出台，整体房地产行业市场洗牌加剧，开发用地转让将在政策出台后达到一 个高峰。 同时加大对闲置力度的处置力度也将会使大量闲置土地在未来一段时间内会陆续上 市，在一定程度增加城市整体供应体量。
从目前重庆市地方政府执行情况来看， 目前仍存在变相囤积土地的做法， 该项目政策整体执 行效果不太理想。
2、金融政策
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2.1 加息 2004 年 10 月、2005 年 3 月 16 日、2006 年 4 月、2007 年 3 月和 2007 年 7 月，中国人 民银行五次上调贷款利率。
央行在 3 年之内五次加息，从表面上看加重购房者的负担：贷款利率上升，增加资金成本， 购房者每月要还给银行的钱自然就会增多。 但目前央行整体加息幅度还较为有限， 对以自住 为目的的购房群体影响较小， 而对于投资客户而言， 贷款利息的上升增加了投资客户的资金 成本，对于房产投资和投机行为具有一定的抑制作用。
同时贷款利率的上调将在一定程度上增加开发企业资金成本。
2.2 提高个人住房按揭贷款门坎 随着中央对房地产开发信贷规模的控制， 银行推出相应措施提高个人住房按揭贷款门坎， 主 要目的是限制个人购买 2 套及 2 套以上的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房 价，将个人房贷比例控制在收入的一定范围内。
2006 年 5 月底颁布的新政“国六条”对按揭住宅贷款最低首付也进行了明确量化，试图通 过提高购买门坎来调节需求结构， 同时也是基于防范房地产个人按揭贷款风险的目的。 从重 庆的实际情况来看，在此之前除部分特殊人群（公务员、教师等）外已基本执行本次新政最 低首付 30%的规定，因此新政中对最低首付的量化不会对现有住宅市场产生太大的影响。
3、房地产交易政策
“国六条” ： 2006 年 5 月底颁布的新政“国六条”规定“从 2006 年 6 月 1 日起，对购买住房不足 5 年 转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 5 年(含 5 年)转手交易的， 销售时免征营业税； 对个人购买非普通住房超过 5 年(含 5 年)转手交易的， 销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税” 。
该项规定的主要意图为进一步抑制投资性和投机性购房需求， 尤其是在人民币升值预期下大
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量外资涌入国内市场通过套利的办法的获取差额利润， 本项规定的出台对于投机及投资购买 行为具有非常明显的抑制作用。
从重庆房地产实际情况来看，市场上投资购房比重较小，平均不足 5%，本次新政征收营业 税的规定对于重庆房地产市场的影响较小。 可以看到新政的抑制投资更多地是针对上海、 北 京等投资比重较大的一线城市，而对于重庆而言，对投资购房的增长具有较强的预防作用， 对于促进整体市场的健康发展具有重要的意义。
4、其他政策对房地产市场的影响
4.1 建筑规划政策——“国六条” 对于政府出台“国六条”争议最多的当属“自 2006 年 6 月 1 日起，凡新审批、新开工的商 品住房建设，套型建筑面积 90 ㎡以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发 建设总面积的 70%以上” 。显然，这次是将住宅供应结构强制纳入“90 ㎡以下”和 70%两 条高压线之内，通过制订具体的量化标准来达到调整住宅供应结构的目的。
从重庆房地产市场的实际情况来看，目前住宅市场供应中主流项目套型建筑面积 90 ㎡以下 住房（含经济适用住房）面积所占比例较大，低于 70%这一规定。如果地方政府出台的细 则也按 70%执行的话，未来市场中 90 ㎡以下户型的供应体量将会较目前有较大增加，从而 加剧未来 90 ㎡以下户型的竞争激烈程度。
目前重庆市地方政府执行性细则尚未出台， 只是明确按城市总量进行控制， 不按单个项目进 行考核。目前重庆市场部分项目已按细则规定执行，但部分未按规定执行，各项目存在与政 府相关机关协商的空间。这对于重庆市中高档项目尤其是郊区低密度项目而言是一个转机。 同时，即使在必须严格按照 90 ㎡以下户型 70%执行的情况下，已有部分开发企业通过将一 套大户型分成两套住宅设计并报批的方式予以规避。
4.2 物权法 《中华人民共和国物权法》于 2007 年 3 月 16 日签发，将于 2007 年 10 月 1 日起实施。物 权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，是调整财产关系的重要法律，其目的在
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于“构建完善的私有财产保护法律制度，依法保护私有财产，最终促使一切创造社会财富的 源泉充分涌流” 。
物权法首次承认和明确了物权的私有性，约定“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位 和个人侵占、哄抢、破坏。 ”物权法的颁布对于作为物权之一的房地产及其行业具有重要的 影响。
尽管在目前情况下城市土地所有权仍归国家所有， 但物权法承认了业主对房屋所有权和土地 使用权的所有权， 并明确其该项权利是受法律保护的。 物权法的出台将在一定程度上刺激了 消费者对于房地产的消费需求，房地产所有权或使用权的持久性得到保证的前提下， “一铺 养三代”的消费观念将更加深入人心。同时，物权法的出台也使房地产资产的金融性得到进 一步体现，房地产将会逐渐成为民间资本的主要投资方式之一。
整体而言，物权法首次明确了房产的私有性，使房地产行业的根基得到保证，公民的住房消 费需求有望得到进一步激发和体现，有利于促进房地产行业的长远发展。
4.3“全国统筹城乡综合配套改革试验区” 2007 年 6 月 7 日宣布成立重庆、成都全国统筹城乡综合配套改革试验区。以下简称“试验 区” 。
（1） “试验区”概念 “城乡统筹综合配套改革试验区， 就是要加快建立改变城乡二元结构体制机制， 最终使农村 居民、进城务工人员及其家属与城市居民一样，享有各个方面平等的权利、均等化的公共服 务和同质化的生活条件。 ”
（备注：重庆成立“试验区” ，在重庆房地产市场，开发商及消费者理解的“试验区”等同 于“新特区”概念。 ）
（2）现象描述
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五矿置业.重庆江北土地项目运营可行性研究 2007/09?
6 月 18 日价格开始大幅上涨 重庆主城区在售楼盘有多数在重庆“直辖十年”以及获得“试验区”之后，销售价格在近半 个月左右纷纷进行调整。价格在半个月内上涨 7.8%，超过 06 年年均增长幅度。
7 月 2 日后价格持续上涨，成交量大幅上升： 这次大范围内的在售楼盘提价并没有影响客户置业热情，相反，在 7 月 2 日公布的 6 月 25 日到 7 月 2 日的市场数据来看，价格持续上升的情况下，成交量大大上升：
重庆通常在 6 月底逐渐转淡的楼市，却在直辖 10 周年和成立“试验区”的利好刺激下不断 升温。一周内主城区开盘项目达 11 个，推出房源超过 3200 套，为 6 月以来楼盘放量最多 的一周。
（3）现象分析 从直辖十年以及成立“试验区”后 2 周的市场数据看到，利好消息一再刺激了房地产市场， 价格和需求都较往年有很大程度的提升。中原认为此种现象的出现是基于以下原因： 利好消息刺激需求反弹： 重庆房地产市场在宏观政策调控后， 而本身重庆房地产市场投资需求较少， 整体结构以小户 型为主，不属于宏观调控范围，但受大势影响经过 05 年、06 年市场观望期，积蓄了大量的 购买力。而“试验区”政策和直辖十年的双重利好消息恰到好处的刺激了这部分需求，导致 成交量在往年的淡季内大幅上涨。
吸纳大量的区县购买力： 中心城市中区县购买力一向都是不可忽视的置业力量，这是因为中心城市发达便利的交通、 便利的生活配套以及高质量的教育配套是吸引周边区县置业的重要因素。 但重庆房地产市场 在 05 年之前表现并不突出。据统计，04~05 年重庆房地产市场整个外来购房置业占总置业 的 12%（包括外地人口和区县人口） 。重庆成立“试验区”后，区县购房比例高达 45.8%， 区县人口的持续大量涌入购房也是促使房价上升的一大重要原因。
图：重庆购房人群来源比例
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