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的制度因素。政策法规对我过房地产金融市场构成的壁垒程度可
以从政府和银行两方来加以分析。
第一．中央对土地实际控制力不强造成了我国城市土地供给
失调，地方政府在增加财政收入以及过分依赖房地产建设来提高
当地经济经济的双重利益拉动下，采取“化整为零“的办法，使
得“分级限额审批制度“执行混乱。第二，商业银行为追求经营
规模和监管机制不健全，进一步放松了政策在房地产信贷业务的
阻止作用，如对专款专项的跟踪审查等。第三，从国家建设部和
央行信贷政策看，商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区
的房地产项目．严禁跨地区使用。这使得房地产金融市场带有
区域性的垄断。另外，制度因素构成的壁垒往往和国民经济发展
的战略或者目标有关。房地产企业建设不同种类的房屋．会享受
不同的待遇，如经济适用房和商业用房就存在很大的不同。如“重
点扶持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目．对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。”最后，还与我国国
民经济的发展目标有关，如支持西部大开发和农村房屋建设等。
综上所述，政策法规一方面提升了房地产企业融资的壁垒，
另一方面也降低了房地产企业融资的成本，总体而言政策法规是
构成区域性垄断的一个重要因素。
从上面的论述我们可以得出结论，我国房地产金融市场的结
构具有双重特色：区域间垄断和区域内竞争。区域间垄断主要是
由于相关金融信贷政策造成，而区域内竞争主要是和我国现行的
土地管理制度中央和地方利益冲突、银行监管机制不健全和房地
产行业准入标准低有关。这种市场结构特点形成了纵向宏观管理
上的冲突和横向微观市场的混乱。
三．我国房地产金融市场行为
上述纵向宏观管理上的冲突和横向微观市场的混乱使得我国
金融机构存在巨大的风险隐患。近年来，我国经济发展势头良好，
虽然于２００８年爆发了全球性的金融危机，但是对我国总体金融市
场影响目前看来不大。但是由于中国房地产业正处于高速发展阶段．加上国家实施的住宅产业化战略，这需要房地产金融市场大
力支持；由于我国房地产金融发展较晚，因此市场不健全，监管
体系效率不高，这造成了市场的混乱。
１假按揭行为
“假按揭”是个别房地产企业利用虚假个人住房交易，套取银
行信用的一种欺诈行为。“假按揭”发放以后，暂时由房地产开
发企业负责每月还款，等到房屋遇到真正的购房者时．房地产开
发企业通过提前还贷注销抵押登记或以转按揭方式将住房转让给
真正的购房者。真假按揭具体流程对比如下图
《商场现代化》２００９年８（上旬刊）总第５８３期？４
”假按揭”对房地产企业、个人和银行都蕴藏着的巨大风险。首先是因为房地产开发企业将房地产销售的高风险转嫁给了银行。一旦遇到住房不能实现真正的销售，银行将面临巨大风险：其次是对于个人信用产生了不良影响；最后是银行将面临债权悬空的风险。”假按揭”没有真实的个人支付能力做支撑而是房地产开发企业为了隐藏风险暂时负责每月还款．但一旦资金链出了问题，风险就会立刻显现。银监会在２００６年下半年的大规模贷款专项检查中发现，截至２００６年６月末，国内银行涉及假按揭的贷款金额达数十亿元。今年从４月份到６月份主要城市如北京、杭州，福州等地退房率都有增高的迹象，有的地区达３０％，今年五月份北京出现了最大额度假按揭骗贷案，因此这对于银行系统来说．值得警惕。
２．房地产开发商的信用欺诈行为
房地产开发商的信用风险是房地产商利用目前房地产市场信息不对称．监管的缺陷，利用虚假的资料和欺诈手段套取银行资金而增加银行的金融风险。目前开发商惯常使用的欺诈方式包括虚假按揭手段或一房多贷，虚增注册资本、虚抬房价等手段套取银行贷款，一些实力有限的开发商在达不到“四证”齐全的地步时就以流动贷款来顶替开发资金，在贷款到期时通过展期方式．将短期贷款转化为长期开发贷款。所以通过这些手段房地产商套取到银行资金，一旦生产经营受阻或遇到房价大跌，企业资金链断裂，将直接导致银行信贷风险发生。
３．商业银行的操作不规范行为
这主要是指商业银行业务流程设计或业务操作的不合理．在贷款受理，审批及贷后管理等环节中审查和管理不严。这主要表现在以下几方面：一是贷前受理，未严格审查贷款资料的真实性：如开发商的自有资金投入．企业经营的合法性．项目手续的齐全性、借款人的收入以及所购房屋的交易价格的合理性等；二是贷款审批时，未严格审查借款人的信用情况及还款能力．对贷款数额和贷款期限的控制不严：三是未严格控制放款条件．在未办妥抵押登记手续后即发放贷款，或者未按业务流程操作规定对抵押物进行核押等：四是在贷后管理中，未及时跟踪催办抵押权证及产权证，未对逾期贷款进行跟踪管理等。
四．我国房地产金融市场绩效
１．房地产金融市场绩效之——促进经济发展方面
本部分主要通过相关统计指标来说明我国房地产金融市场的绩效。房地产金融市场的繁荣与发达对促进经济增长的表现是间接的。房地产金融市场作用主要是促进投资，通过投资拉动经济增长．进而带动关联产业和增加就业。
我国２００３年～２００９年第一季度年国内房地产开发投资贷款余萄【．
年份２０。Ｂ（总额）５２００４２００５２００６
贷款余额（亿元）３１３８．２７７８００．００９１４１．００．１４１００．ＯＯ年份２００７；２００８；２００９＂年－－季度
贷款余额（亿元）１８０００．００１９３００．００｝２１７００．００
从上面的数据可以看到，自２００３到２００９年３月份，我国房地产投资开发国内贷款余额是一直上升的．并且在２００９年３月份达到了２．１７万亿元。这主要是因为近年来，房地产行业资本收益率较高，导致大量资本流入该行业，同时我国房地产行业和房地产
万方数据
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金融市场都是偏竞争型的结构，因此进入壁垒较低，而银行也因为房地产业的兴旺，加上我国金融市场的不发达，因此较高的贷款增速是必然的结果。拿２００５年来说．房地产业对ＧＤＰ增量的贡献率是３．４％．在第三产业中居第四位。这一年国内贷款总额为３９１８．０７亿元，但是房地产业的增加值为８２４３．８亿元，由此看出房地产金融市场的活跃对于国民经济的增长确实具有积极的作用。
２．房地产金融市场的负面影响
（１）由于竞争的无序性，使得银行的风险集中度较高。原因有三：一是房地产企业大量的贷款，购置土地，盲目扩张的同时．土地成本的增高加剧了企业贷款的非理性行为；而一旦资金链出现问题，在土地成本虚高的情况下，银行就要承担大量的不良资产：二是我国房地产金融市场不发达．企业融资大部分发生在一级市场，而金融机构少，金融产品单一使得大量的风险集中在银行，在没有建立有效风险分散机制的情况下必然会导致高信贷风险，同时由于银行之间竞争，使得在发放贷款时操作不规范，发放不理性：三是由于我国没有建立个人信用制度，因此在个人住房抵押贷款总额不断飙升的情况下．这些行为双向拉高了银行业的风险。
（２）房地产金融市场过热．促使了房地产泡沫的产生．反过来不利于房地产金融市场和国民经济的健康发展。本文截取１９９０－２００７年的全国商品房销售均价和Ｍ２做一个ＯＬＳ实证分析。因为我国的利率政策同西方的不同，且房地产金融市场的二级市场不发达。因此信贷对我国房地产价格波动具有重要作用。货币供给宽松，购房的融资条件，如利率．还款期限、贷款成数等相对会比较优厚；反之，则比较严苛。货币供给量与房价应是同向变动关系。以货币供给代表金融层面的状况考察分析地产泡沫。其中Ｍ２单位：亿元；ＨＰ（房屋销售平均价格）单位：元／平方米。
另一方面我国的房地产金融市场相当的落后，一级市场（州ｍａｒｙＭａｒｋｅｔ）不健全．基本上没有建立二级市场（ＳｅｃｏｎｄＭａｒｋｅｔ），在经济日益全球化的今天，是不利于我国房地产业和金融业的发展与创新。这种外部资金的大量涌入该行业与相关金融市场的不发达是我国房地产金融市场的现实矛盾。房地产金融市场的良性运转可以为房地产行业提供有效的资金支持，从投资角度看．可以直接增加经济效率的潜在能力与促进就业，但是过热的房地产金融市场会促使通胀预期引发的非理性购买，就会导致资产泡沫，并引发地产金融危机，最终造成泡沫经济。这种现象在美国、泰国．中国香港和日本都有发生．今年七月份央行．国家发改委等六部委先后对房地产发出加强监管的信号，这意味着国家正对房地产实施从紧的政策。鉴于此，笔者在上述分析的基础上试图给出下列相关政策建议：
１．政府应该积极的促使我国房地产金融市场的建设：完善、改进一级市场建设，加强二级市场建设，有条件的降低二级市场的准入机制，并提供相关制度支持：
２应该大力推动房地产金融监管的创新，建立有效的风险防范体系．如建立和健全全国性的风险管理监督机制以及个人、企业的信用信息机制等；同时还应对金融机构自身的管理水平．业务能力不断提升：
３．政府应该不失时机的提供相关的宏观经济政策和促使制度变迁性的制度支持，以使得我国的房地产金融市场不发生剧烈的波动。我国的房价上涨是一个渐进的过程．但是这并不意味着零风险，因为泡沫的破裂是一个风险积聚的过程，泡沫的衍生花了６年的时间．泡沫破灭的过程至少也要两年。在我国今年经济增长放缓的条件下，仍旧不能实行激进的信贷紧缩政策，同时应该密切注意资产价格的波动．以使得提供的宏观经济政策具有较好的前瞻性。
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《商场现代化》２００９年８月（上旬刊）总第５８３期
万方数据
金融危机下对我国房地产金融市场的思考——基于SCP范式的
研究视角
作者：曹正彪
作者单位：暨南大学经济学院
刊名：
商场现代化
英文刊名：MARKET MODERNIZATION
年，卷(期)：2009(22)
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10.刘毅杰.LIU Yi-jie试论我国房地产金融市场的发展[期刊论文]-企业技术开发（学术版）2009,28(6)本文链接：https://www.doczj.com/doc/b617122184.html,/Periodical_scxdh200922048.aspx