城市花都、桃花岭项目投资价值分析
（预可行性研究）
一、项目概况
（见项目调研报告）
二、项目公司基本情况
（见项目调研报告）
三、国内政策环境及当地房地产市场现状
（见项目调研报告）
一、财务测算及经济评价
（一）基础条件
1. 本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变
化。
2. 本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。
3. 本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保
持连续，并保证其获利能力。
4. 未来的税率将在正常范围内变化。
5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。
6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现
7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。
（二）项目计算期
项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都项目总周期为5年，桃花岭项目总周期为6年。
第一部分城市花都项目财务测算
（三）主要技术指标
项目主要技术指标一览表
（城市花都）
（四）项目总投资估算
项目总投资估算表
（城市花都）
（五）销售收入与经营税金及附加
1、销售定价：小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/
平米，独立别墅4200元/平米。别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑
2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。
3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。
销售收入与经营税金及附加估算表
（城市花都）
单位：万元
（六）项目盈利测算
利润测算表
（城市花都）单位：万元
（七）项目总体财务测算
城市花都项目总体财务测算表
（八）现金流量
全部投资现金流量表
（城市花都）单位：万元
财务净现值：33065.91万元；内部收益率：29.8% ；动态投资回收期：3.8年
第二部分桃花岭项目财务测算
（九）主要技术指标
项目主要技术指标一览表
（桃花岭）
（十）总投资估算
项目总投资估算表
（桃花岭）
单位：万元
（十一）销售收入与经营税金及附加
1、销售定价：生态住宅：2500元/平米，配套商业性设施：3300元/平米，高尔
夫休闲、农业配套建筑3200元/平米。独立别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑
2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。
销售收入与经营税金及附加估算表
（桃花岭）
单位：万元
（十二）盈利预测
利润测算表
注：高尔夫球场的收益未计算在内
（十三）总体财务测算表
项目总体财务测算表
（十四）现金流量
全部投资现金流量表
（桃花岭）单位：万元
财务净现值：24836.2万元；内部收益率：18% ；动态投资回收期：4.06
（十五）总体经济评价
从以上财务分析测算的结果看，城市花都项目和桃花岭项目均具备较强的盈利能力。在全投资状态下（不考虑融资因素），城市花都项目投资方只须使用将近5亿资金即可顺利完成项目操作，操作时间五年，全部财务净现值3.3亿元，内部收益率高达29.8%，动态投资回收期3.8年；桃花岭项目投资方需投入资金7.5亿元、在六年内完成项目操作，在未考虑高尔夫球场收益的情况下（投入已算），其全部财务净现值 2.48亿元，内部收益率18%，动态投资回收期 4.06年。若项目建设过程中能在银行或其他金融机构融资，则其收益率还将大大提高。因此，上述项目在经济上是可行的。
一、项目优劣势及风险分析
（一）项目优势分析
1、项目采用垫资建设市政工程，政府给予土地回报的方式操作，满足了政府和
开发商的不同要求，因此只要关系处理得当，政府的支持力度会较大，基本可保证了项目的顺利实施；
2、合作方智邦集团是“湖南房地产品牌企业十强”和“湖南省私营企业十大行
业五百强企业”，具备一定的实力，其在湖南省进行房地产开发多年，拥有较多的政府资源和广泛的社会资源，同时也积累了很多房地产操作经验；
3、长沙市作为湖南省的省会以及中南地区的文化、交通、旅游和经济中心城
市，其房地产的市场容量较大，加之经济稳定快速增长，市区面积不断扩大，使得项目的销售前景较好；
4、长沙市的房地产市场目前仍处于发展的初期阶段，房地产价格指数位居全国
34个大、中城市的倒数第二位，高档楼盘数量其少。预计未来几年市场将会
迅速向成熟市场靠拢，发展空间极大。目前正是介入的最佳时期；
5、项目地块独立完整,规模较大,生态环境较好,地理位置优越，原生景观优美，
具备较好的基础开发条件，是开发建设高档楼盘的绝佳场所。
6、项目地块地价较低，当地土建、安装等开发成本也处于较低水平，经测算
后，项目利润空间极大。
（二）项目劣势分析
1、由于要垫资建设市政道路，项目前期需要投入较多资金，可能会在某一时段
出现资金瓶颈，影响项目进度。
2、项目地块所处地段的市政、道路交通等各项基础设施目前还不够完善。
3、地块所在区域生活配套设施相对缺乏，对项目本身的配套工程提出了较高的
要求。
4、项目规模大,开发周期较长，可能增加市场风险和资金压力。
5、项目地质条件相对复杂，给规划设计和建筑施工带来许多不确定性风险。
（三）影响项目的其他重要因素分析
政府政策因素
1、政府对土地总体规划和年度计划的调控因素
政府供应土地的质与量，直接控制基本建设的规模和结构。特别是由于我国国有土地由政府垄断出让，对项目的发展更具有直接明显的影响。
2、城市规划的影响
城市规划建设十分重视统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。政府在批租土地时还会附带一些约束条件，进行项目开发，必须十分重视城市规划的限制因素。
3、税收的影响
房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。税收调节方法时效性强、突变的特点明显，应引起高度重视。
4、金融杠杆作用
