民品典当鉴定与评估常用概念
?成色（成新率）：也有称作呈色，指典当物品的新旧程度。（全新、九成新、八成新、七成新等）
?折当率：实际发放当金/当物现值评估价×100%。
?质押率=可见费用+不可见费用或成本（预估）+实际发放当金/当物现值评估价×100%。
?保值率：物品再流通时客观现值/物品初始买价×100%。
?商品流通属性：指商品在不同级别市场上的流通、交换和变现能力。品牌价值、使用价值、艺术价值以及收藏价值等综合价值的高低决定商品的流通属性的高低。
名表典当评估公式（参考）
?很多品牌的名表价格“水分”很重，这里面的原因除了经销商或代理商高低不等的折扣外，最主要的是税费成本，各国和各地区也有着很大的差异，因此，根据多年行业经验，我们给出这样一个公式来求得一般名表典当价格的评估公式（该表为近新款满足7至9成新或以上的条件），如下：
?名表典当价格（典当放款金额）=（实时市场零售价×70%）×（10%至50%）
?我们可以根据品牌认知度、成色、
?。如一款omega间金男装全自动单历机械表，其国内市场价格为5万元，套入以上公式，即：
该表典当价格=（5×70%）×（10%至50%） = 3.5×（10%至50%） = 0.35万元至1.75万元
说明： 10%至50%范围为品牌、款式、新旧程度、流通属性、认可度、保值率、有无配件等实际情形下名表典当价格的调整范围。
名表及很多奢侈品的典当鉴定与评估是一个合格典当师必须掌握的专业类别，名表在奢侈品中占有很重要的位置，尽管学习了以上相关的理论知识，但准确的鉴定它们还要求我们要不断的去实践，俗话说：“见多则识广”，见得越多，并且细心的观察和琢磨，发现其中的规律，做好这个专业的鉴定与评估就不难了。
钻石饰品的典当价格评估
一般来说，典当评估采用的估价方法以相对成本折价法、重置成本法、直接折价法和市场比较法等为主。举例如下：
1、相对成本折价法（不含加工成本）
典当评估价=钻石批发报价+贵金属托架价×70%±
、钻石0.35Ct、圆钻型、颜色I-J、净度VS1、切工标准，款式为当前流行款式。已知当前该品级条件下0.35Ct的钻石批发价为10000元（人民币）/克拉， Pt950的现货交易价为330元/克，那么，该钻戒的典当评估价根据公式换算如下：〔（10000×0.35）+（330×10）〕×70%=4760元
?2、直接折价法：
?直接折价法是对钻石饰品的当前市场零售价进行直接折扣的一种典当评估方法，适用于活当和死当业务的典当价值
评估，但准确性较相对成本折价法稍差，但更为直接、方便和快捷，但需要我们对于钻石饰品的市场零售价及其流通规律非常熟悉，其公式为：
典当评估价=该钻石饰品的市场零售价×20%—40%
案例：Pt950女式钻戒1枚，钻石0.45Ct，总重量为3克，一般品牌，市场零售价15000左右，根据公式：
15000×30%（取中间值）=4500元
注意：此法可上下浮动10%左右进行修正。
?3、市场比较法：
?市场比较法也称做类别推定法，方法是直接将获取的几种参照对象的市场价格加权平均，然后用10%—20%的修正
比例来上下修正，得出的价格即为典当评估对象的绝当销售参考价。如果对此价格进行一定折扣则与“直接折价法”类似，可得到典当评估价，其公式为；
?典当评估价=（N个参照物的市场零售价之和÷N）×20%—40%
?典当师对钻石饰品的典当价格评估要结合典当行业特殊性，以下几点在作出评估时也是考虑的必然。
?1、市场风险2、地区差异3、批发交易价与质量获取数据的误差4、典当客户的信誉程度5、后期绝当销售情况的
预估误差
姓名：金龙兴 学号：5201100124 珠宝首饰评估报告 评估物品名称: 一只塔希提黑珍珠女装戒指 委托方：珠宝学院评估实习组 评估目的：学习用成本法计算珠宝首饰批发市场价值 评估基准日：2012年11月21日 珠宝首饰评估报告 受中国地质大学江城学院评估实习组委托，珠宝鉴定一班金龙兴对江城学院的财产——一一只塔希提黑珍珠女装戒指进行鉴定和评估。评估目的是学习用成本法计算珠宝首饰批发市场价值，评估基准日是2012年11月21日，评估的价值类型是成本价价值。 经鉴定、市场调查和研究分析，综合评估出这枚塔希提黑珍珠女装戒指的零售
市场价值为12885元（壹万贰仟八百八十伍元圆）；公平市场价值为零售市场价值为10308元（壹万零叁佰零八圆整）；批发市场价值为5154（伍仟壹佰伍十肆圆） 一、评估项目名称 课程实习珠宝首饰鉴定评估 二、委托方 委托单位：中国地质大学江城学院 单位地址：湖北省武汉江夏区熊廷弼路特8号 负责人： 电话： 三、评估目的和价值类型 1.评估目的：投保评估 学习用成本法计算珠宝首饰批发市场价值，本报告的目的是为完成珠宝首饰评估实习课程而评估计算物品的价值。 2.评估的价值类型：批发市场价值 批发市场价值是指在一笔公平交易所要求的全部条件下，一件财产在公
开、竞争的市场上获得的最合适的价格。其价格资料来源于展销会、批发市场和报价表等。 四、评估对象 一只塔希提黑珍珠女装戒指 五、评估基准 2012年11月21日 六、评估原则 被委托方根据国家资产评估的有关法规，遵循客观性、独立性、科学性和可行性的原则进行鉴定评估，使评估结果做到客观和公允。 被委托方与和这些珠宝有关的各方没有任何的利益关系或倾向，并保证不受当事人的利益影响。 七、鉴定评估依据 1.行为和产权依据 委托方提交的“委托书”，详见附录1。 2.法规依据 （1）GB/T16552—1996《珠宝玉石名称》、GB/T16553—1996《珠宝玉石鉴
典当有限公司财务管理制度 第一章总则 第一条为了规范企业的会计核算，确保公司财务管理及会计核算规范化、制度化、科学化，保证财务工作质量，及时、真实、完整地提供会计信息，充分发挥财务管理的作用，根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》、《典当管理办法》，结合公司的实际情况，特制定本制度。 第二条公司各部门及员工办理财务事务，必须遵守本制度。 第三条公司财务部应根据财政部制定的《会计基础工作规范》，结合本公司的实际情况，制定会计基础工作规范。 第四条公司财务部应根据财政部和国家档案局发布的《会计档案管理办法》制定会计档案管理办法。 第二章筹集资金管理 第五条筹集资金要在遵守《典当管理办法》及国家相关法律、法规的前提下，本着“规模适当、筹措及时、来源合理、方式经济”四项基本原则进行。 第一节筹集资金预测管理 第六条筹集资金的预测及分析。 公司实施战略规划，扩大经营规模，开设分支机构，应根据项目可行性报告，对项目所需资金进行筹集预测分析。 筹集资金由财务部根据公司经营发展实际预测需要量。 资金需求预测一般采用“现金流量法”，即预测公司现金流入量、流出量和确定计划期现金不足或多余。 财务部在预测资金需要量、确定资金缺口、分析筹资成本后，应提出几套筹集资金方案，提交董事会研究决定，确定最佳筹资方案。 第七条按资金的来源渠道不同，可将资金分为负债和所有者权益两大类。 第二节负债管理 第八条负债是由过去的交易、事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。负债按其流动性不同，分为流动负债和长期负债。 流动负债包括短期借款、绝当溢价、应付工资、应付福利费、应付股利、应交税金、其他应付款和预提费用。 长期负债包括长期借款、其他长期应付款。公司使用长期借款，如用于购建固定资产，在固定资产未交付使用前，则借款费用应计入固定资产的成本，除此之外借款费用直接计入当期损益。 第九条公司负债是资金的重要来源，公司应充分利用负债进行经营，获得财务
管理制度 为提高公司工作效率，规范公司运作，维护公司权益，促进公司健康、持续发展，特制定公司内部管理制度。 一、机构设置与职能 本公司设立董事长、总经理，总经理下设三个部门，业务部、财务部和综合办。 （一）董事长、总经理按照公司章程的规定履行职责。 （二）业务部职能与直接责任 部门职能：负责公司日常的业务管理工作；公司业务经营计划、业务管理具体制度的拟订和实施；进行市场、客户的信息搜集、整理。 直接责任： 1、负责对当物进行鉴定、评估、保管，支付当金； 2、负责制定《评估标准书》； 3、负责开发新业务及制定相关管理制度； 4、负责与典当业务所涉及的相关职能部门的协调工作； 5、负责公司的业务技能培训； 6、负责公司业务资料的管理工作。 （三）财务部职能与直接责任 部门职能：负责公司日常的财务管理工作及典当业务的事后监督工作。 直接责任： 1、负责公司财务管理的各项规章制度的编写、完善和执行； 2、负责编制公司的年度财务预算、决算方案； 3、负责编制财务计划，定期分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律； 4、会同有关部门，定期分析公司的经营情况及财务状况，促进公司取得较好的经济效益； 5、负责公司与工商、财政、税收、银行等部门之间的协调工作； 6、负责公司所有资金的筹集、调度、控制、使用； 7、定期对公司的存货、固定资产、低值易耗品进行清查盘点，确保公司资产的安全、完整； 8、负责公司现金、票据、有价证券的保管，会计凭证的编制、审核与保管，会计账册的登记、处理与保管； 9、负责对公司典当业务的事后监督工作； 10、负责办理公司的各项纳税事宜； 11、负责编制统计表，并报送相关主管部门。 （四）综合办职能与直接责任 部门职能：负责公司日常办公事务的管理工作；负责公司的安全保卫工作；制定公司考勤制度、车辆管理制度并组织实施；负责建立公司信息管理系统。 直接责任： 1、负责对办公场所管理； 2、负责办公用品的购置和管理； 3、负责制定安全制度，管理安全防范设施； 4、负责制定考勤制度、车辆管理等制度； 5、负责与公安部门的协调工作； 6、负责公司的档案管理工作； 7、总经理交办的其他工作。 二、库房管理
致委托估价方函 XX同志： 接受你本人委托，本公司组织专业人员，于2013年3月20日对位于XXXXXXXXXX西关南路46号1号楼1单元东6层161室混合结构住宅一套，建成于2001年，建筑面积92.13㎡，产权属你和ABC共同共有的房地产进行了评估。估价目的是:为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。估价时点是:2013年3月20日。经现场勘查和有关资料的调查，本着“客观、公开、公平、公正”的原则，依据中华人民共和国有关法规和国家标准《房地产估价规范》，对估价对象进行了评估，运用市场比较法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过详细的分析测算，最终确定估价对象在估价时点2013年3月20日的公开市场价值取整为人民币375605元。大写：叁拾柒万伍仟陆佰零伍元整。评估单价每平方米4076.91元。 估价结果的有效期:自估价报告出具之日起一年。 随此函附交二份估价报告 特此函告 武威XXXXXXXX评估咨询有限责任公司 法人代表： 二O一三年四月十九日
估价师声明 我们郑重声明： １、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 ２、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 ３、我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 ４、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999)进行分析,形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、估价人员陈继东、杨多泉在委托方的陪同下对估价对象进行了详细的实地查勘。对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对隐蔽及难以接触的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有其他专业人员对估价报告提供特定的专业帮助。 7、我们承诺在按贵方所提供的基础资料条件下，对本估价报告中选用的估价方法及其应用在其有效期内的合理性负责。 8、与估价对象有关的资料均为委托方提供，委托方应对所提供资料的完整性、真实性、合法性承担全部责任。 9、本报告书供贵方按报告确定的评估目的正常使用。未经本评估机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给除上述有关方外的其他单位或个人。 房地产估价师ASD 房地产估价师ADCV
珠宝首饰评估阶段作业1 单选题(共12分) 说明:（） 1.珠宝首饰的性状不包括_____(6分) (A) 宝石光泽 (B) 宝石净度 (C) 宝石琢型 (D) 宝石颜色 参考答案：C 解题思路：无 2.珠宝首饰评估，主要是评估_____(6分) (A) 珠宝的真伪 (B) 珠宝的自然属性 (C) 珠宝的种类 (D) 珠宝的使用价值 参考答案：D 解题思路：无 多选题(共33分) 说明:（） 3.珠宝首饰作为商品，其特殊性表现在_____(6分) (A) 损耗性 (B) 投资性 (C) 增值性 (D) 不可再生性 参考答案：B,C,D 解题思路：无 4.珠宝的新货市场（初级消费市场）包括_____(5分) (A) 零售市场 (B) 定期兑现市场 (C) 变卖市场 (D) 批发商市场
参考答案：A,D 解题思路：无 5.对珠宝首饰加工工艺的评价，主要是评价_____(5分) (A) 宝玉石琢型 (B) 首饰生产厂家 (C) 镶嵌工艺 (D) 宝石品质 参考答案：A,C 解题思路：无 6.评估师作为被评估财产的证人，是证明_____(6分) (A) 财产的性状 (B) 财产的存在 (C) 财产的性质 (D) 财产的所有权 参考答案：A,B,C 解题思路：无 7.珠宝首饰的主要属性包括_____(5分) (A) 可鉴赏性 (B) 客观存在性 (C) 增值保值性 (D) 独特稀有性 参考答案：A,B,D 解题思路：无 8.下列哪些财产属于无形财产_____(6分) (A) 珠宝首饰 (B) 专利 (C) 商标 (D) 收藏品 参考答案：B,C 解题思路：无 判断题(共30分) 说明:（）
第一章总则 第一条为规范典当行行为，加强监督管理，促进典当业健康发展，根据有关法律法规，制定本办法。 第二条凡在中华人民共和国境内设立的典当行应当遵守本办法。 第三条本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。 本办法所称典当行，是指依照《中华人民共和国公司法》和本办法设立的专门从事典当活动的企业法人。 第四条国家经济贸易委员会对全国典当业实施监督管理。 省级(含计划单列市，下同)及省级以下人民政府经济贸易委员会对本行政区域内的典当业实施监督管理。 第五条典当行的名称应当符合《中华人民共和国公司法》的规定，并含有“典当”字样。 未经批准，任何经营性组织和机构的名称不得含有“典当”字样,不得经营典当业务。 第六条典当行从事经营活动，应当遵守国家法律法规，遵循平等、自愿、诚信、互利的原则。 第二章设立、变更和终止 第七条申请设立典当行，应当具备下列条件： （一）有符合法律法规规定的章程； （二）有符合本办法规定的最低限额的注册资本； （三）有符合要求的营业场所、安全设施和办理业务必需的其他设施； （四）有熟悉典当业务的经营管理人员及鉴定评估人员； （五）符合国家对典当行统筹规划、合理布局的要求。 第八条典当行注册资本最低限额为人民币300万元，但从事房地产抵押典当业务的，其注册资本最低限额为人民币500万元。典当行的注册资本最低限额为股东实缴的货币资本。
第九条设立典当行，应当经所在地县级以上人民政府经济贸易委员会同意，由省级人民政府经济贸易委员会批准，报国家经济贸易委员会备案。 第十条设立典当行，申请人应当提交下列材料： （一）设立申请报告（应当载明拟设立典当行的机构名称、注册资本数额与来源、机构住所、经营范围及可行性分析等内容）； （二）典当行章程； （三）典当行业务规则、内部管理制度及安全防范措施； （四）具有法定资格的验资机构出具的验资证明； （五）拟任法定代表人和高级管理人员简历； （六）符合要求的营业场所的产权或者使用权的有效证明文件； （七）工商行政管理机关核发的《企业名称预先核准通知书》； （八）国家经济贸易委员会规定的其他材料。 第十一条设立典当行，应当持批准文件和省级人民政府经济贸易委员会核发的《典当经营许可证》，到公安机关申领《特种行业许可证》，到工商行政管理机关申请登记注册，领取营业执照后，方可营业。 第十二条典当行可以在本省、自治区、直辖市及计划单列市内设立分支机构，但不得跨省（自治区、直辖市）设立分支机构。 典当行分支机构不具有法人资格，其民事责任由典当行承担。 第十三条典当行设立分支机构应当具备下列条件： （一）注册资本不少于人民币1000万元； （二）经营典当业务三年以上，并在最近两年连续盈利； （三）最近两年无违法、违规经营记录； （四）国家经济贸易委员会规定的其他条件。
房地产评估报告抵押评估价值的含义目前贷款以房地产作抵押物进行反担保的行为十分普遍，但由于贷款期短则一年，长则5年，因此在初次房地产抵押时，搞清楚其抵押价值的含义，能够正确使用房地产抵押价值，对估价机构和银行都十分重要。下面是给大家整理的房地产评估报告抵押评估价值的含义的相关内容。仅供参考。 房地产估价机构抵押评估报告中抵押价值的含义 住房和城乡建设部联合国家技术监督总局于2014年2月1日颁布实施了《房地产估价基本术语标准》，其中对抵押价值的含义有明文解释，原文为：“抵押价值是假定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。 严格从市场价值的内涵来衡量，未设立法定优先受偿权下的价值不是市场价值………因此，抵押价值既不是经过贷款成数打折或扣除拍卖、变卖的费用和税金后的净值或静价格，也不是不扣除法定优先受偿款的完全价值”。 条文中的“价值”、“市场价值”、“净值”、“完全价值”和“抵押价值”的关系用公式可以这么表达： 1、价值=完全价值 2、市场价值=价值-法定优先受偿款 3、抵押价值= 市场价值
4、净值=抵押价值-实现抵押权所需税费 同时须注意的是，条文中还强调了“抵押价值”基于“价值时点”体现。 也就是说，目前普遍使用的房地产抵押报告中的抵押价值是在价值时点下减去法定优先受偿款后的市场价值。 假设某个评估报告描述：“价值时点是：2014年9月5日，确定估价对象的房地产抵押价值为人民币83.80万元。 (估价结果与假设和限制条件一致，未扣除出让金、税金及相关费用)”。 其含义为：在2014年9月5日这个时间点上(注意是“点”)估价对象扣除法定优先受偿款后的市场价值是83.80万元，而且没有扣除将来为了实现抵押权所必须付出的税费额。 那么，银行等金融机构实际需要的是什么样的抵押价值呢? 银行等金融机构需要的抵押价值的四个特点 1、房地产抵押价值是预期价值： 预期价值应在贷款存续期内考虑了抵押房地产所承担的各种风险(如市场价格波动、抵押物本身减值、功能和经济折旧、各项影响价格因素的波动和房屋的使用情况质量等等)之后，量化上述风险对价格的影响程度后得到的价值，且需要将来处置房地产时和原评估价值基本保持一致，即：
珠宝首饰评估复习 1. 基本研究对象包括：（1）珠宝首饰原料｛宝玉石原料、贵金属（黄金）原料、各种补 扣材料和配件材料｝评估；（2）珠宝首饰中的宝石学半成品——裸石或玉石雕刻品的价值评估； （3）一般珠宝首饰商品价值评估；（4）具有美学意义天然矿物、岩石（观赏石）的价值评估； （5）古董珠宝艺术品价值的评估；（6）具有特殊意义的珠宝艺术品的价值评估。 2. 研究的主要内容包括：（1）珠宝首饰的质量分级体系的建立和完善（2）在不同评估目 的下，珠宝首饰价值及估价方法的研究（3）珠宝评估管理体系及职业规范问题。类别 有：企业清算、珠宝资产变现评估；珠宝抵押贷款评估、公安破案、法院判案及仲裁司 珠宝评估、遗嘱验证及遗产继承税珠宝评估 3. 珠宝首饰评估的基本内容：（1 ）评估的目的及评估用途（2）珠宝首饰的来源及状况（真 假、是否经过处理及新旧）（3）珠宝首饰的组成及宝石的质量水平及分级（4）珠宝首饰的工艺水平（5）在一定的评估评估目的下具体市场中珠宝首饰的价格及价值（6）可能影响珠宝首饰评估结果的各种因素及有关说明。 4. 评估师要具备的素养：（1）接受过正规的宝石学教育（鉴定师资格）（2）接受过资产评 估理论和方法的培训（3）接受过宝石工艺学和制造方法方面的培训（4）具有从事市场信息研究和分析的能力（5）具有基本的财务分析能力（6）具有较为丰富的市场营销经验（7）具执业资格，拥有完备的宝石鉴定实验室，遵守评估师准则，接受比较严格的道德行为规范的约束。 因此，珠宝首饰评估师应该是珠宝首饰的鉴定检验师、资产评估 师和财产公证人。珠宝首饰的评估涉及到珠宝珠宝业的各个层面，是沟通珠宝业与银行、保险、税收、海关、司法行业及市场的重要环节。评估费用是按评估时间、人力、物力收取。 5. 评估师需要遵守的原则：（1 ）执业原则（真实性原则、科学性原则、公正性原则）；（2） 技术原则（可行性原则、专业化原则）；（3）价值原则（替代性原则、供需关系原则、 适应性原则、竞争性原则、贡献原则、外在性原则、预测性原则）；（4）鉴定原则和品质分级原则 6. 首饰评估正文内容：1.评估目的2?与评估目的和期望用途相对应的价值类型及价值的定 义。3?评估基准日期4.珠宝首饰的产权5?珠宝首饰的描述和鉴定6?评估方法的说明7?评估过程8. 采用市场信息来源9.可对比的销售数据10.得出评估结论的论据或理由11.评估出的价值结论12. 影响分析和结论的所有假设条件和限制条件13.任何附加的资料14.评估师或机构关于本项评估有无利益关系的声明15.对评估做出重要贡献的每位评估师的 签名16.提交报告的日期 7. 翡翠质量分级：1.颜色分级（浓正阳和） 2.质地分级（玉地、粉地、砂地、瓷地、石地） 3. 水头（透明度）分级 4.净度分级 5.工艺分级 6.大小或体积分级 钻石质量分级：4C _、 1. 珠宝首饰的来源应包括 : 珠宝玉石的来源、首饰牛产商、首饰本身的历史等因素。 2. 哥伦比亚祖母绿、缅甸莫谷红宝石、克什米尔 /斯里兰卡蓝宝石、澳大利亚欧泊、巴西彩色碧玺、紫晶、缅甸翡翠 3. 珠宝首饰性状包括：宝玉石的______ 4. 珠宝首饰加工包括 : 宝玉石的设计款式（琢型）、定向口工质量、首饰的款式、制作方法 及工艺、镶嵌方法及工艺 三＞ 1.珠宝属性：（1）客观物质存在性（2）独特的稀有性（3）主客观的可鉴赏性
业务管理手册 为规范公司管理，合理有效营运资金，防范贷款风险，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《贷款通则》等法律法规以及典当公司有关政策规定，特制定本制度。 一、业务流程 二、部门职责 业务部： 1、负责业务受理，在业务部外出时，由财务部受理业务。
2、负责信息资料的收集、登记工作。 3、业务审批同意后，业务部按审批意见办理相关手续。 4、单笔借款20万元（含）以上的业务，提交审贷会审批。 5、每月在30日完成当月业务台帐，对合同的类别、名称、签订单位、合同金额、付款 时间、支付金额、综合费率、执行情况、应收情况等做出详细准确的反映，如遇节假日则顺延，不得超过次月10日。 财务部： 1、负责资信材料审核，并与业务部一同现场勘察； 2、财务部审核材料、资信档案、业务手续，进行风险管控并以签批过的放款审批单为放 款依据予以放款。 3、所有股东业务的账款即将到期时财务部需提前半个月通知相关股东。 高管职责： 1、副总需对20万元以上业务参与现场勘察，对业务进行复核，提出明确意见 2、总经理需对50万以上业务参与现场勘察，对每笔业务按照审批权限进行审批。 三、业务名字解释 1.逾期贷款：是指借款合同约定到期（含展期）后未归还的贷款。 2、死当/绝当：典当期限或者续当期限届满后，当户应当在5日内赎当或者续当。既不续当也不赎当的行为为绝当。典当行可按合同约定对当物进行处理。 3、不良贷款：手续齐全、抵押物足额经审贷会同意后，因贷款企业自身经营问题无法还款的。 四、办理业务管理 1、资本金业务按%息费签订，按此费率做账纳税，其余利息按服务费收取。 2、今后所有发生业务利息一次性收取。贷款逾期的企业及个人只允许做一次展期，展期
关于房地产抵押价值的思考 在深圳，房地产评估机构所做的评估业务中，抵押房地产价值评估占了大约3／4，全国其它地方应该与此大同小异。但是我们对于房地产抵押价值概念的了解却是模糊的。房地产的抵押价值是不是就是房地产的市场价值?在这一点上，我认为《房地产估价规范》中的规定是不严密的，也是与评估实践相脱节的。这里我们主要以房地产抵押贷款这种典型的债权及其担保形式为例来做一点探讨。 一、问题的提出 《房地产估价规范》第6．4．2条规定：“房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响”；第6．4．3条规定：“房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值”。可以看出，按《房地产估价规范》的规定，房地产的抵押价值就是该房地产在抵押时的市场价值。这里有一个问题，抵押是担保的一种形式，而担保要求相对应。相对应有两重含义，一是担保针对的是主合同债权；二是担保与主合同债权等额。比如，贷款 40万人民币，可以用40万人民币存款或相当于40万人民币的外币存款来担保，而不用存50万人民币或更多；我们在法院打官司，要求诉讼保全，查封被告方的银行存款，法院会要求我们提供与查封金额相等的资产作为担保，而不用提供超出查封金额的资产。这就是担保与债权的相对应。可是为什么我们提供市场价值100万的房地产作为抵押物，却只能贷到 60-70万的贷款呢?这里为什么就不对应了呢?显然，在贷款人眼里，市场价值100万的房地产其抵押价值只有60-70万，在抵押时，100万的房地产与100万的银行存款不等值。没有哪一个贷款人会按房地产市场价值的100％贷款给你，因为房地产的市场价值不是它的抵押价值。二、房地产抵押价值的内涵 房地产的抵押价值到底是什么?我认为，《房地产估价规范》第6．4．2条已经包括抵押价值的含义，只是没有更为肯定地表达。从评估理论角度来看，房地产的抵押价值应当是房地产在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值，或者说是房地产作为抵押物在抵押市场上被债权人共同认可的价值。客观地看，贷款人为确保贷款本息按时回收，并将风险降到最小，必然要考虑到贷款到期时，借款人不愿或不能归还全部或部分贷款本息时可能发生的诉讼、拍卖对抵押物的减值影响以及可能发生的费用，因此只能按抵押物市场价值的一定比例来确定其抵押价值，给予相应的贷款。实际上，大部分逾期的房地产抵押贷款都要通过司法途径来解决，被抵押的房地产在拍卖市场上是不可能按其公开市场价值来拍卖的。 从评估实践来看，我们在为银行提供的抵押房地产价值评估报告中的表述是：“确认估价对象在估价时点的公开市场价值为××元”，这里并没有提到抵押价值。我认为，这是正确的，因为我们评估的的确不是抵押价值，抵押价值是贷款人在自行考量未来市场风险和短期强制处分等因素后通过确定贷款比例来确定的。在房地产估价制度建立之前，贷款人(主要是银行)就是凭借经验来做这件事的，目前仍然在做。将来，在房地产估价机构建立起足够大的之后，贷款人会将评估房地产(建议)抵押价值的工作交付给估价机构来做。实际上，近两年来，广东发展银行深圳分行已经要求评估报告后要附“贷款(比例)建议书”；交通银行深圳分行也要求评估机构出具的预估报告要确定强制变现价值。这在一定程度上就是抵押价值评估了。三、房地产抵押价值的评估 假如由房地产估价机构来评估房地产的抵押价值，那么应该注意些什么呢?我认为应考虑以下几个因素： 1．估价时点应为贷款到期日，必须考虑贷款存续期间房地产的市场风险因素对抵押房地产的影响。
珠宝首饰评估报告
《珠宝首饰评估与拍卖》 课程报告 题目：4号简明评估报告 姓名：栗智阳 学号: 分数： 报告的编
珠宝首饰评估报告委托人或单位姓名:小明 委托人或单位地址: 云南省昆明市 评估项目／被评估物名称: 托帕石挂坠 评估目的: 评估价格 报告提交日期:二零一六年六月十六日 评估机构全称: 栗智阳 目录
一．摘要 (2) 二．正文 (3) (1)评估目的 (3) (2)评估价值类型及价值的定义 (3) (3)评估基准日期 (3) (4)珠宝首饰的产权 (3) (5)珠宝首饰的描述和鉴定 (3) (6)评估方法的说明 (3) (7)评估过程 (4) (8)采用的市场信息来源 (4) (9)得出评估结论的论据或理由。 (5) (10)评估出的价值结论。 (6) (11)影响分析和结论的所有假设条件和限制条件。 (6) (12）提交报告的日期 (6) 三．附件 (7) 四．声明责任 (9)
一摘要 受小明委托栗智阳对一托帕石挂坠进行鉴定和评估。评估目的是学习用成本法计算珠宝首饰批发市场价值。评估基准日是 .6，评估的价值类型是成本价价值。经鉴定、市场调查和研究分析、综合评估出这个托帕石挂坠的零售市场价值为750元 用成本计算法对托帕石挂坠进行详细的评估，包括鉴定过程和评估过程。 注“以上内容摘自评估报告，欲了解评估项目的全面情况，应认真阅读评估报告全文”。
二正文 (1)评估目的：投保评估 学习用成本法计算珠宝首饰批发市场价值本报告的目的是为完成珠宝首饰评估实习课程而评估计算物品的价值 （2）评估价值类型及价值的定义：批发市场价值 批发市场价值是指在一笔公平交易所要求的全部条件下一件财产在公开、竞争的市场上获得的最合适的价格。其价格资料来源于展销会、批发市场和报价表等。 (3)评估基准日期： 6月 (4)珠宝首饰的产权：属小明所有 (5)珠宝首饰的描述和鉴定。 要求详细 (6)评估方法：成本计算法 中国资产评估基本方法有市场法成本法、收益法和清算价格法。国际上通行的珠宝首饰的评估方法有市场比较法、成本法和收入法。 (7)评估过程。 A. 清洗珠宝首饰。 B. 测量尺寸：长：17.82mm 宽：13.84mm 厚：8.2mm C. 分析首饰的结构：爪镶 D. 确定首饰的制作方法：手工制作 E. 分析质量：主石清澈透明，晶莹闪亮，质地如玻璃般明、净、亮，并
典当公司内部管理制度 为提高公司工作效率，规范公司运作，维护公司权益，促进公司健康、持续发展，特制定公司内部管理制度。 一、机构设置与职能 本公司设立总经理，总经理下设三个部门：业务部、财务部和综合办。（一）总经理按照公司章程的规定履行职责。 （二）业务部职能与直接责任 部门职能：负责公司日常的业务管理工作；公司业务经营计划、业务管理具体制度的拟订和实施；进行市场、客户的信息搜集、整理。 直接责任： 1、负责对当物进行鉴定、评估、保管，支付当金； 2、负责制定《评估标准书》； 3、负责开发新业务及制定相关管理制度； 4、负责与典当业务所涉及的相关职能部门的协调工作； 5、负责公司的业务技能培训； 6、负责公司业务资料的管理工作。 （三）财务部职能与直接责任 部门职能：负责公司日常的财务管理工作及典当业务的事后监督工作。 直接责任： 1、负责公司财务管理的各项规章制度的编写、完善和执行； 2、负责编制公司的年度财务预算、决算方案；
3、负责编制财务计划，定期分析财务计划的执行情况，检查监督财务纪律； 4、会同有关部门，定期分析公司的经营情况及财务状况，促进公司取得较好的经济效益； 5、负责公司与工商、财政、税收、银行等部门之间的协调工作； 6、负责公司所有资金的筹集、调度、控制、使用； 7、定期对公司的存货、固定资产、低值易耗品进行清查盘点，确保公司资产的安全、完整； 8、负责公司现金、票据、有价证券的保管，会计凭证的编制、审核与保管，会计账册的登记、处理与保管； 9、负责对公司典当业务的事后监督工作； 10、负责办理公司的各项纳税事宜； 11、负责编制统计表，并报送相关主管部门。 （四）综合办职能与直接责任 部门职能：负责公司日常办公事务的管理工作；负责公司的安全保卫工作；制定公司考勤制度、车辆管理制度并组织实施；负责建立公司信息管理系统。 直接责任： 1、负责对办公场所管理； 2、负责办公用品的购置和管理； 3、负责制定安全制度，管理安全防范设施； 4、负责制定考勤制度、车辆管理等制度；
如何判断抵押物评估价值的准确性 作为专业的房地产估价人员，我们确定房地产抵押价值需要经过一个复杂的过程。通过充分的市场资料采集、选择恰当的估价方法、进行合理的参数取值、测算、并衡量多种方法测算结果，最终综合得出抵押价值。 此篇文章并非针对房地产抵押评估技术方法进行讨论，而是站在《房地产抵押估价报告》（以下简称《估价报告》）使用方或报告审核方的角度，在不具备进行完整的房地产评估过程条件下，如何快速、准确的判断抵押物评估价值的准确性。经过我多年从事报告审核的经验，我认为基本做到以下两个步骤，就可以实现。 第一步：对抵押项目房地产市场价值进行初步调查判断 通过对抵押项目周边房地产市场交易情况进行初步调查，判断出抵押项目房地产市场价格的大体区间水平。 即在对《估价报告》进行审查之前，首先通过自己对项目房地产市场交易状况的了解，先大体把握项目的价格水平。做到心中有数。 第二步：判定《抵押估价报告》评估价值的合理性 这一步骤是在完成第一步骤的基础上，再对《估价报告》进行审查。 要求审核人员能够抓住《估价报告》中关键的价格影响因素，通过对其分析、测算过程合理性的判断来判断其评估结果的合理性。 一、抵押项目房地产市场价值的调查判断 1、判断方法—市场提取法 “房地产市场价值”从字面意思可以看出：即房地产在交易市场中可实现的公开、客观的价值。因此，判断房地产市场价值最直接，也是最简便的方法。就是—市场提取法。也就是评估中说的比较法。即直接参考周边类似物业的房地产市场成交价格来确定我们所要评估的项目房地产价值。 2、不同市场状况下价格提取方法 根据其物业类型不同、所处区域位置不同，可分为：
《珠宝首饰评估》期末考试试卷及答案 一、名词解释（每题5分，共20分）： 1．珠宝首饰评估：是具有珠宝首饰评估资格的评估师为了特定的目的对被评估的珠宝首饰进行鉴定、分级、描述并综合市场信息，独立而且公正的进行分析研究，确定其价值并提交报告。 2．市场比较法：主要依据的是现行市场或评估市场首饰的交易价格作为参考，按照宝石的质量以及首饰用金属的种类质量，首饰的款式等因素，考虑各种市场因素来确定其价格。 3．RAPAPORT：拉帕波钻石报价表，定期发行。权威的裸钻报价表，由钻石经济人Rapaport于20世纪70年代末创建，定期由位于美国纽约第47街珠宝杂志发布，该报价表报道了从0.01-5.99ct重，D-M色，内无暇-三级重暇的圆形明亮形的报价。 4．基准日：是确定财产价值适用的日期。从评估的基准日可看出当时的市场条件。评估基准日不是评估师承担评估任务的日期，但可以与之一致。 二、问答题（每题20分，共80分）： 1．简述珠宝首饰评估的主要评估目的。 答：（1）保险：投保是最常见的评估目的。保险评估是确定保险金的基 础，提供保险公司在丢失后的责任极限，作为解决索赔问题的依据。（2）抵押或担保：作为债务偿还支付的保证，应估清算价值，评估人应对借贷双方负责。 （3）再销售或拍卖：确定再销售的基础。常用市场价值，有时也用清算价值，与再售物品有关。 （4）财产分割：婚姻及合作关系的瓦解引发的财产分割，可以估清算价或公平市场价值，采用的价值水平应是双方理解、接受的。 （5）遗产查验：遗产收益者之间的财产分割，以及为计算死者最终收入税收的估价，最合适的是清算价值。 （6）捐赠 （7）专利产品的评估 （8）其他目的的评估 2．简述用GemDialogue对有色宝石的颜色分级的方法。 答：颜色是影响有色宝石质量和价值最主要的因素，它的影响一般占到50%甚至85%。采用色温为6775K的近日光的光源对颜色进行分级。
典当行管理暂行办法 目录 第一章总则 第一条为加强对典当业的管理，保障典当业健康发展，根据《中华人民共和国中国人民银行法》和有关法律、法规，制定本办法。 第二条中国人民银行是典当业的主管部门，负责典当机构设立、变更、终止的审批以及对典当机构的监督管理。 第三条典当行是以实物占有权转移形式为非国有中、小企业和个人提供临时性质押贷款的特殊金融企业。第四条典当行应比照有限责任公司形式组建。典当行应当具备法人条件，依法取得法人资格，实行独立核算、自主经营、自负盈亏，依法纳税。 第五条典当机构的名称必须含有“典当行”字样。其他任何组织的名称不得含有“典当行”字样。 第六条典当行必须遵守国家法律、法规，以服务群众、发展经济为宗旨。 第七条凡在中华人民共和国境内设立的典当行必须遵守本办法。 第二章典当行的设立、变更和终止 第八条申请设立典当行，必须报中国人民银行当地分支行审核，由中国人民银行省、自治区、直辖市、计划单列市分行批准并报中国人民银行总行备案。第九条未经中国人民银行批准不得设立典当行。 第十条禁止设立个体典当行，禁止非典当行经营典当业务。 第十一条典当行不得设立分支机构。 第十二条设立典当行，必须具备下列条件： （一）有符合本办法规定的最低限额以上的人民币实收货币股本金；
（二）有熟悉典当业务的经营管理人员； （三）有完备的典当行章程； （四）有固定、安全的营业场所和必需的设施。第十三条经中国人民银行批准，申请人应按规定进行典当行的筹建。筹建典当行，应当向中国人民银行当地分支行提交下列材料： （一）筹建申请报告；（二）可行性报告； （三）典当行章程草案； （四）筹建人员名单及其简历；（五）拟定股东的财务状况材料及其出资的承诺文件； （六）中国人民银行要求提交的其他材料。 第十四条典当行的筹建工作应当自中国人民银行批准之日起１８０ 天内完成，筹建期满未能达到开业要求的，原批准文件自动失效。 第十五条申请人在规定的期限内完成筹建工作后，应当向中国人民银行当地分支行申请开业。申请开业应当报送下列材料： （一）筹建情况及开业申请报告；（二）典当行章程和必要的规章制度；（三）人民银行认可的法定验资机构出具的验资证明，股本金入帐凭证复印件； （四）拟任法定代表人和主要负责人简历；（五）营业场所所有权或者使用权的证明文件； （六）中国人民银行要求提交的其他材料。 第十六条经批准开业的典当行，应当持中国人民银行颁发的《金融机构营业许可证》到公安部门申领《特种行业许可证》，再到工商行政管理部门登记，领取营业执照后，方可营业。 第十七条典当行变更名称、法定代表人、地址、注册股本金股本结构及修改章程，应当报原审批机关审批。 第十八条典当行不得擅自终止营业。典当行因故不能继续营业时，应当书面报告原审批机关，经批准后方可停业。第十九条典当行撤销或合并，应当向中国人民银行当地分支行提出书面申请，经原审批机关审批后，在人民银行当地分支行和有关部门的监督下，清理债权债务，处理契约关系，缴销《金融机构营业许可证》，并到公安、工商行政管理部门办理注销登记手续。 第二十条典当行设立股东会、董事会（执行董事）和监事会。典当行设经理，由董事会聘任或者解聘。 第三章股本金
当物查验制度 第一条在本公司完成当户及当物相关证件（照）查验，证明当户及当物证件（照）齐全、权属清楚和真实无误的情况下，进行当物查验。第二条当物查验必须由公司相关技术人员和业务人员共同对当物进行认真的查验。 第三条本公司不具备对当物进行查验的条件和能力时，经与当户协商同意后，委托专业部门或中介机构进行查验，查验费用由当户自负。第四条经查验，当物有严重质量瑕疵或状况不佳的，本公司不予收当。 第五条经查验，当物为国家拒收、专营、买卖物品，需经有关部门批准。 第六条经查验，下列财物不予收当： 1）依法被查封、扣押或者已经被采用其他保全措施的财产； 2）赃物和来源不明的物品； 3）易燃、易爆、剧毒、放射性物品及容器； 4）管制刀具、枪支、弹药、军、警用物品等； 5）国家机关公文、印章以及其管理的财物；
6）国家机关核发的除物权证书以外的证明及有效身份证件； 7）当户没有所有权或者未能依法取得处分权的财产； 8）法律、法规及国家有关规定禁止流通的自然资源或者其他财物。第七条查验当物来源合法性 通过询问，观察或者提供相关凭证的办法，查验当物是否合法，防止收当赃物，发现当物来源不明，或者发现赃物及有赃物嫌疑，发现当户可疑或者是公安机关通缉协查人员，查验人员应立即向公安机关报告。 第八条有价证券查验由本公司人员到出具单位进行验证。 第九条当物查验后，应由本公司查验人员填写当物查验情况说明书，并须经当户或其委托代理人签字确认。 对当物的名称、数量、质量情况进行初步的查验后，对当物进行评估，在综合当物的成新率、现行市场价格及市场价格变化趋向等因素后，确定当物评估价值。 按照当物评估价值的一定比例折算典当金额，与当户协商典当期限。
房地产抵押价值的评估 房地产抵押价值的评估作者：佚名 时间：2008-7-5 浏览量： 一、房地产抵押价值评估,应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。 二、房地产抵押价值评估,应采用公开市场价值标准,可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行,但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。 三、房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。 依法不得抵押的房地产,没有抵押价值。 首次抵押的房地产,该房地产的价值为抵押价值。 再次抵押的房地产,该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。 四、以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的,评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额,可采用下列方式之一处理: 、首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值,然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额,两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限,从估价时点起计。 2、用成本法估价,价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。 五、以具有土地使用年限的房地产抵押的,评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。 六、以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的,其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的
份额部分的价值。 七、以按份额共有的房地产抵押的,其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。 八、以共同共有的房地产抵押的,其抵押价值为该房地产的价值。
典当管理办法 第一章总则第一条为了规范企业的会计核算，确保公司财务管理及会计核算规范化、制度化、科学化，保证财务工作质量，及时、真实、完整地提供会计信息，充分发挥、、财务管理的作用，根据《中华人民共和国会计法》《企业会计准则》《典当管理办法》，结合公司的实际情况，特制定本制度。第二条公司各部门及员工办理财务事务，必须遵守本制度。第三条公司财务部应根据财政部制定的《会计基础工作规范》，结合本公司的实际情况，制定会计基础工作规范。第四条公司财务部应根据财政部和国家档案局发布的《会计档案管理办法》，制定会计档案管理办法。第二章筹集资金管理第五条筹集资金要在遵守《典当管理办法》及国家相关法律、法规的前提下，本着“规模适当、筹措及时、来源合理、方式经济”四项基本原则进行。第一节筹集资金预测管理第六条筹集资金的预测及分析。公司实施战略规划，扩大经营规模，开设分支机构，应根据项目可行性报告，对项目所需资金进行筹集预测分析。筹集资金由财务部根据公司经营发展实际预测需要量。资金需求预测一般采用“现金流量法”，即预测公司现金流入量、流出量和确定计划期现金不足或多余。财务部在预测资金需要量、确定资金缺口、分析筹资成本后，应提出几套筹集资金方案，提交董事会研究决定，确定最佳筹资方案。第七条按资金的来源渠道不同，可将资金分为负债和所有者权益两大类。第二节负债管理第八条负债是由过去的交易、事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致经济利益流出企业。负债按其流动性不同，分为流动负债和长期负债。流动负债包括短期借款、绝当溢价、应付工资、应付福利费、应付股利、应交税金、其他应付款和预提费用。长期负债包括长期借款、其他长期应付款。公司使用长期借款，如用于购建固 1定资产，在固定资产未交付使用前，则借款费用应计入固定资产的成本，除此之外借款费用直接计入当期损益。第九条公司负债是资金的重要来源，公司应充分利用负债进行经营，获得财务杠杆效应；同时要保持良好的财务状况，适宜的资产负债率，避免出现大的财务风险。第十条公司偿还贷款必须经过规定的审批程序，具体程序如下：财务负责人应根据公司的财务状况，拟订资金还款计划。资金还款计划经总经理审核及董事长批准后，由财务负责人负责还款事宜。第十一条公司支付应交税金，由财务部参照税法有关规定进行核算，经财务负责人审核及总经理批准后方可执行。第三节所有者权益管理第十二条所有者权益是指所有者在企业资产中享有的经济利益，其余额为资产减去负债后的余额。所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润。第十三条财务部作为实收资本和资本公积的管理部门。按照实收资本的构成分类，分明细核算，详细反映实收资本的构成、增减变动。资本公积主要有资本溢价、法定资产重估增值、外币折算差额、接受捐赠资产、其他资本公积，详细核算反映资本公积形成原因、增减变动。第三章资产管理第十四条资产是指由于过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。第一节货币资金管理第十五条货币资金包括现金、银行存款、其他货币资金（银行汇票存款、银行本票存款等）。第十六条公司设置现金和银行存款日记账，由财务部出纳人员专人负责，按照业务发生的顺序逐日逐笔登记，并做
房地产抵押估价报告 项目名称：**市*路**号*幢*房地产抵押价值 评估 委托方：** 估价方：**房地产评估 估价人员：** ** 估价作业日期：2002年月日至月日 估价报告编号：广万[2002]房产或房地产(估)字第* 号
房地产估价结果报告 一、委托估价方：**恒业房地产开发有限责任公司 地址： ： 联系人： 二、受托估价方：**公司 书号： 地址：市海淀区人民大学北路*号院*楼 三、估价对象概况 估价对象为地处市海淀区西三、四环之间的西八里庄的“国宾嘉园”2#住宅楼房地产，包括房屋和土地。其背景、个别因素和区域因素情况如下： 1、估价对象背景情况 “国宾嘉园”2#住宅楼原为海淀区八里庄街道办事处立项开发，原规划为社区服务科技综合楼，并于1994年9月1日取得了《建设用地规划许可证》。1997年，中实恒业房地产开发公司与海淀区八里庄街道办事处签订合作开发协议，双方合作开发该项目，并将该项目规划用途改为商住楼。 1999年12月22日中实恒业房地产开发有限责任公司与房屋土地管理局签订了《市国有土地使用权出让合同》，2000年9月7日取得了该项目的《建设工程规划许可证》（2000-规建字-1344），2000年12月22日市计划委员会以京计投资字（2001）33号文件《关于开发建设西八里庄商住楼工程项目建议书（代可行性研究）的批复》批准了本项目由中实恒业房地产开发有限责任公司开发建设。2001年3月30日取得了该项目的《建筑工程施工许可证》（施020010777），2001年6月22日取得了《国有土地使用证》。 2、估价对象个别因素情况 （1）基本情况 “国宾嘉园”整体规划设计是由希埃希建筑设计的，占地18亩，规划建筑面积近7万平方米，由四栋16层板式住宅组成；建筑外形采用欧式风格，在户型设计上有一居至四居及跃层；小区规划有会所、游泳池、健身房、多功能厅、棋牌娱乐室、老年活动区、儿童游戏区、喷泉广场等休闲娱乐场所，是园林化、智能化、会所化的高档生活社