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xx集团关联方核算标准与规范

xx集团关联方核算标准与规范
xx集团关联方核算标准与规范

xx集团关联方核算标准与规范

第一章总则

第一条为规范中粮集团有限公司(以下简称“中粮集团”)内部关联方交易及往来核算,提高财务信息的真实性、完整性、准确性,根据《企业会计准则》、《中粮集团财务管理制度》,结合中粮集团实际情况,制定本规范。

第二条本办法适用于中粮集团及所属分公司、全资子公司、控股子公司(以下统称“分子公司”),参股子公司参照执行。各分子公司可参照本办法制定本企业相关关联方核算管理办法的实施细则。

第二章关联方定义及类型

第三条关联方的认定。一方控制、共同控制另一方或对另一方施加重大影响,以及两方或两方以上同受一方控制、共同控制的,构成关联方。

控制,是指有权决定一个企业的财务和经营政策,并能据以从该企业的经营活动中获取利益。

共同控制,是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制,仅在与该项经济活动相关的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。

重大影响,是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力,但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

在判断是否存在关联方关系时,应当遵守实质重于形式的原则。根据企业会计准则-关联方披露准则的规定,关联方关系存在于:

1.该企业的母公司,不仅包括直接或间接地控制该企业的其他企业,也包括能够对该企业实施直接或间接控制的单位等;

2.该企业的子公司,包括直接或间接地被该企业控制的其他企业,也包括直接或间接地被该企业控制的企业、单位、基金等特殊目的实体;

3.与该企业受同一母公司控制的其他企业;

4.对该企业实施共同控制的投资方;这里的共同控制包括直接的共同控制和间接的共同控制。

5.对该企业施加重大影响的投资方;这里的重大影响包括直接的重大影响和间接的重大影响。

6.该企业的合营企业;

7.该企业的联营企业;

8.该企业的主要投资者个人及与其关系密切的家庭成员;

9.该企业或其母公司的关键管理人员及与其关系密切的家庭成员;

10.该企业主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员控制、共同控制或施加重大影响的其他企业。

第四条关联方交易的类型。关联方交易,是指关联方之间转移资源、劳务或义务的行为,而不论是否收取价款。关联方交易的类型通常包括下列各项:

1.购买或销售商品。购买或销售商品是关联方交易较常见的交易事项,例如,企业集团成员之间互相购买或销售商品,从而形成关联方交易。

2.购买或销售商品以外的其他资产。例如,企业集团成员之间互相购买或销售设备、建筑物等。

3.提供或接受劳务。例如,企业集团成员之间互相提供或接受研究服务、工程服务、咨询服务等。

4.担保。担保包括在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中,为了保障其债权实现而实行的担保等。当存在关联方关系时,一方往往为另一方提供为取得借款、买卖等经济活动中所需要的担保。

5.提供资金(贷款或股权投资)。例如,企业从其关联方取得资金,或权益性资金在关联方之间的增减变动等。

6.租赁。租赁通常包括经营租赁和融资租赁等。

7.代理。代理主要是依据合同条款,一方可为另一方代理某些事务,如代理销售货物,或代理签订合同等。

8.研究与开发项目的转移。在存在关联方关系时,有时某一企业所研究与开发的项目会由于一方的要求而放弃或转移给其他企业。例如,母公司要求子公司停止对某一新产品的研究和试制,并将该子公司研究的现有成果转给母公司最近购买的、研究与开发能力超过该子公司的另一公司继续研制,从而形成关联方交易。

9.许可协议。关联方之间可能达成某项协议,允许一方使用另一方商标等,从而形成了关联方之间的交易。

10.代表企业或由企业代表另一方进行债务结算。例如,母公司为子公司支付广告费用,或者为子公司偿还已逾期的长期借款等。

11.关键管理人员薪酬。例如,企业支付给董事长、总经理等人员的薪酬等。

中粮关联交易类型明细如下:

万科集团项目开发成本费用核算办法附开发成本科目编号一览表

万科集团项目开发成本、费用核算办法(附开发成本科目编号一览表) 1、目的:加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较与分析。 2、范围:适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3、职责:总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况;集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集与分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4、方法与过程控制 4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下: 4、1、1 根据成本核算对象的确定原则与项目特点,确定成本核算对象。 4.1、2 设置有关成本核算会计科目,核算与归集开发成本及费用。 4、1、3 按受益原则与配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4、1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。4、1、5 编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。 4、1、6 正确划分已完工与在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本。

4、1、7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1、8 编制成本报表,根据成本核算与管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。 4、2 成本核算对象的确定 4、2、1 成本核算对象的确定原则 4.2.1、1 满足成本计算的需要; 4、2、1、2便于成本费用的归集; 4.2、1、3 利于成本的及时结算; 4、2、1、4 适应成本监控的要求。 4、2、2成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则,并结合项目实际情况,确定具体成本核算对象。 4、2、2、1 成片分期(区)开发的项目,可以以各期(区)为成本核算对象。 4、2.2、2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的,在按期(区)划分成本核算对象的基础上,还应按功能划分成本核算对象。 4、2、2、3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象。 4、2、2、4根据核算与管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出就是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套

万科内部控制报告

上海万科内部控制研究报告 B12031130 章超凡 一二三四总分评分

目录 中文摘要 第一部分公司背景介绍 --------------------------------------------------------1 第二部分万科公司内部控制五要素分析-------------------------------------------2 2.1内部环境分析 -----------------------------------------------------------2 2.1.1组织架构-----------------------------------------------------------2 2.1.2发展战略-----------------------------------------------------------2 2.1.3 人力资源-----------------------------------------------------------3 2.1.4 社会责任-----------------------------------------------------------3 2.1.5 企业文化-----------------------------------------------------------4 2.2风险评估分析 ---------------------------------------------------------4 2.3 控制活动分析------------------------------------------------------------5 2. 3.1 不相容职务分离-----------------------------------------------------5 2.3.2 授权审批 ----------------------------------------------------------5 2.3.3 会计系统 ----------------------------------------------------------5 2.3.4 财产保护控制 ------------------------------------------------------6 2.3.5 预算控制-----------------------------------------------------------6 2.3.5 运营分析 ----------------------------------------------------------6 2.3.6 绩效考核分析 ------------------------------------------------------6 2.4 信息与沟通 -------------------------------------------------------------7 2.5 内部控制 ---------------------------------------------------------------8 第三部分万科公司内部控制不足及相关建议 --------------------------------------9 3.1万科公司内部控制不足 ----------------------------------------------------9 3.2相关建议 ---------------------------------------------------------------10 第四部分总结---------------------------------------------------------------10 参考文献 ---------------------------------------------------------------------11

万科房地产费用成本核算指导

万科集团房地产成本核算指导 目录 第一章总则 第二章成本核算的基本程序 第三章成本核算对象的确定 第四章成本费用项目及核算内容第五章会计科目与帐簿设置 第六章成本费用的归集与分配 第七章成本报表 第八章附则 VANKE万科企业股份有限公司房地产开发企业成本核算指导 (讨论稿)

编制单位:财务管理部 一九九八年十二月 第一章总则 1-1 为了加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析,根据《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》及其附件三“房地产开发业务会计处理规定”与我国具体会计准则等有关规定,以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求,制定本指导。 1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是:建立和完善成本核算基础工作,严格遵守成本开支范围,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在的问题,以便寻求降低成本的途径。 1-3各房地产开发企业,建立成本核算责任制,不断完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,并自觉接受集团的监督。 第二章成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤: 第一步:根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。 第二步:按成本核算及管理的要求,设置有关成本核算会计科目和帐簿,按成本核算对象归集开发成本费用。 第三步:按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步:将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步:编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。

等额本息和等额本金计算公式

等额本息和等额本金计算公式 等额本金: 本金还款和利息还款: 月还款额=当月本金还款+当月利息式1 其中本金还款是真正偿还贷款的。每月还款之后,贷款的剩余本金就相应减少: 当月剩余本金=上月剩余本金-当月本金还款 直到最后一个月,全部本金偿还完毕。 利息还款是用来偿还剩余本金在本月所产生的利息的。每月还款中必须将本月本金所产生的利息付清: 当月利息=上月剩余本金×月利率式2 其中月利率=年利率÷12。据传工商银行等某些银行在进行本金等额还款的计算方法中,月利率用了一个挺孙子的算法,这里暂且不提。 由上面利息偿还公式中可见,月利息是与上月剩余本金成正比的,由于在贷款初期,剩余本金较多,所以可见,贷款初期每月的利息较多,月还款额中偿还利息的份额较重。随着还款次数的增多,剩余本金将逐渐减少,月还款的利息也相应减少,直到最后一个月,本金全部还清,利息付最后一次,下个月将既无本金又无利息,至此,全部贷款偿还完毕。 两种贷款的偿还原理就如上所述。上述两个公式是月还款的基本公式,其他公式都可由此导出。下面我们就基于这两个公式推导一下两种还款方式的具体计算公式。 1. 等额本金还款方式 等额本金还款方式比较简单。顾名思义,这种方式下,每次还款的本金还款数是一样的。因此: 当月本金还款=总贷款数÷还款次数 当月利息=上月剩余本金×月利率 =总贷款数×(1-(还款月数-1)÷还款次数)×月利率

当月月还款额=当月本金还款+当月利息 =总贷款数×(1÷还款次数+(1-(还款月数-1)÷还款次数)×月利率) 总利息=所有利息之和 =总贷款数×月利率×(还款次数-(1+2+3+。。。+还款次数-1)÷还款次数) 其中1+2+3+…+还款次数-1是一个等差数列,其和为(1+还款次数-1)×(还款次数-1)/2=还款次数×(还款次数-1)/2 :总利息=总贷款数×月利率×(还款次数+1)÷2 由于等额本金还款每个月的本金还款额是固定的,而每月的利息是递减的,因此,等额本金还款每个月的还款额是不一样的。开始还得多,而后逐月递减。 等额本息还款方式: 等额本金还款,顾名思义就是每个月的还款额是固定的。由于还款利息是逐月减少的,因此反过来说,每月还款中的本金还款额是逐月增加的。 首先,我们先进行一番设定: 设:总贷款额=A 还款次数=B 还款月利率=C 月还款额=X 当月本金还款=Yn(n=还款月数) 先说第一个月,当月本金为全部贷款额=A,因此: 第一个月的利息=A×C 第一个月的本金还款额 Y1=X-第一个月的利息

中海地产vs万科2013标杆企业深度研究报告(九舍会智库)

中海地产vs万科集团标杆企业深度研究报告 (2013版) 九舍会智库 目录 1.盈利能力(多|省) 2.营运能力(快) 3.偿债能力(稳) 4.成长能力(好) 5.财务报表(资产负债|利润|现金流) 6.员工数据(构成|人均效益|薪酬) 7.项目数据(构成|销售) 8.参考资料(赠阅)

企业经营数据(2012年度)

【参考资料】 房地产智库(九舍会),百万文库,26大类,批量赠阅: 【企业管理】宏观,市场,行业,企管,人力,财务,风控;【项目管理】项管,质量,进度,成本,合同,信息,报建; 【项目开发】立项,策划,设计,采购,施工,广告,租售;【产业经营】物管,住宅,商业,工业,旅游; 房地产智库(九舍会)赠阅:万科,保利,恒大,中海,万达,华润,绿城,龙湖…房地产百万文库,助您构建企业和个人知识库!2013加400,840,8848,批量赠阅以下文档;网盘自助下载!助您成功! 【万科集团】 房地产智库,赠阅:万科集团_3000亿战略目标和13个核心高层的微妙关系_2011年.doc 房地产智库,赠阅:万科集团_RT艺术人文新城市平台整体策略.ppt 房地产智库,赠阅:万科集团_万科万达十年双雄_2010年.doc 房地产智库,赠阅:万科集团_万科恒大的资金链分析_2010年.doc 房地产智库,赠阅:万科集团_上市公司风险评估.xls 房地产智库,赠阅:万科集团_专访副总裁毛大庆_2010年_财富生活.pdf 房地产智库,赠阅:万科集团_产品库的构建从客户到产品.ppt 房地产智库,赠阅:万科集团_产品战略_2008年.ppt 房地产智库,赠阅:万科集团_产品战略实施.ppt 房地产智库,赠阅:万科集团_人力资源年度目标计划表.xls 房地产智库,赠阅:万科集团_从万科历程看房地产客户关系管理_2008年.ppt 房地产智库,赠阅:万科集团_以客户细分实现产品增值的营销策略.pdf 房地产智库,赠阅:万科集团_企业品牌战略研究_2008年.pdf 房地产智库,赠阅:万科集团_企业文化_2010年.doc 房地产智库,赠阅:万科集团_企业文化和品牌.ppt 房地产智库,赠阅:万科集团_企业文化案例.doc 房地产智库,赠阅:万科集团_企业研究_营收超万科目标世界500强_2009年_高通智库.pdf 房地产智库,赠阅:万科集团_企业研究_龙头房企的策略_2010年_高通智库.pdf 房地产智库,赠阅:万科集团_住宅与商业物业定价模型含附件.ppt 房地产智库,赠阅:万科集团_住宅产业化战略与实践_2010年_副总裁毛大庆.ppt 房地产智库,赠阅:万科集团_住宅施工图设计指引.doc 房地产智库,赠阅:万科集团_住宅施工图设计标准_2010年.pdf 房地产智库,赠阅:万科集团_住宅标准化研究_含附件.ppt 房地产智库,赠阅:万科集团_住宅标准化规划设计模式及物业管理建议.pdf 房地产智库,赠阅:万科集团_住宅精装精细化设计及万科精装修设计解析_博志成.ppt 房地产智库,赠阅:万科集团_住宅项目合理工期计算表.xls 房地产智库,赠阅:万科集团_住宅项目常见风险分类清单.doc 房地产智库,赠阅:万科集团_住宅项目施工合理工期计算表.xls 房地产智库,赠阅:万科集团_信息平台及系统方案_2010年_新宇.ppt 房地产智库,赠阅:万科集团_借鉴万科项目拓展相关经验_道然.ppt 房地产智库,赠阅:万科集团_内部控制制度.doc 房地产智库,赠阅:万科集团_内部控制审计表单.xls 房地产智库,赠阅:万科集团_内部控制自我评价报告_2010年.pdf

万科集团房地产开发成本核算

万科集团房地产开发成本核算 1.目的:加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分 析。 2.范围:适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责:总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况; 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下: 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目,核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应 负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要; 4.2.1.2 便于成本费用的归集; 4.2.1.3 利于成本的及时结算; 4.2.1.4 适应成本监控的要求。 4.2.2 成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则,并结合项目实际情况,确定具体成本核算对象。 4.2.2.1 成片分期(区)开发的项目,可以以各期(区)为成本核算对象。 4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的,在按期(区)划分成本核算对象的基础上,还应按功能划 分成本核算对象。 4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,还应按结构划分成本核算对象。

房贷等额本息还款公式推导(详细)

等额本息还款公式推导 设贷款总额为A,银行月利率为β,总期数为m(个月),月还款额设为X,则各个月所欠银行贷款为: 第一个月A 第二个月A(1+β)-X 第三个月(A(1+β)-X)(1+β)-X=A(1+β)2-X[1+(1+β)]第四个月((A(1+β)-X)(1+β)-X)(1+β)-X =A(1+β)3-X[1+(1+β)+(1+β)2] … 由此可得第n个月后所欠银行贷款为 A(1+β)n –X[1+(1+β)+(1+β)2+…+(1+β)n-1]= A(1+β)n –X [(1+β)n-1]/β 由于还款总期数为m,也即第m月刚好还完银行所有贷款,因此有 A(1+β)m –X[(1+β)m-1]/β=0 由此求得

X = Aβ(1+β)m /[(1+β)m-1] ======================================================= ===== ◆关于A(1+β)n –X[1+(1+β)+(1+β)2+…+(1+β)n-1]= A(1+β)n –X[(1+β)n-1]/β的推导用了等比数列的求和公式 ◆1、(1+β)、(1+β)2、…、(1+β)n-1为等比数列 ◆关于等比数列的一些性质 (1)等比数列:An+1/An=q, n为自然数。 (2)通项公式:An=A1*q^(n-1); 推广式:An=Am·q^(n-m); (3)求和公式:Sn=nA1(q=1) Sn=[A1(1-q^n)]/(1-q) (4)性质: ①若m、n、p、q∈N,且m+n=p+q,则am·an=ap*aq; ②在等比数列中,依次每k项之和仍成等比数列. (5)“G是a、b的等比中项”“G^2=ab(G≠0)”. (6)在等比数列中,首项A1与公比q都不为零. ◆所以1+(1+β)+(1+β)2+…+(1+β)n-1 =[(1+β)n-1]/β 等额本金还款不同等额还款 问:等额本金还款是什么意思?与等额还款相比是否等额本金还款更省钱?

万科集团房地产内部审计手册

【内部审计】 万科内部审计是公司内部经济监督的一种形式,是公司审计室在董事会审计委员会的领导下,依照国家有关法规和公司有关规章制度,独立、客观地监督、评价公司及其下属单位的财务收支及其经济活动的真实性、合法性和效益性,检查、评价内部控制制度的完善性,评估企业经营风险,以达到查错防弊、防范和降低经营风险、改善经营管理、提高经济效益的目的。 所谓真实性,是指企业的财务会计、统计等记录必须如实反映企业的实际经营管理成果,必须按照国家相关的经济法规、政策和公司董事会的有关规定,记录和反映企业的经营管理活动。 所谓合法性,是指企业的一切经营管理活动必须符合国家相应的法规、政策条例,必须符合公司董事会决议及公司的有关规章制度。 所谓效益性,是指企业的一切经营管理活动都必须围绕如何产生更大的经济效益而进行。

【审计工作的基本原则】 《内审条例》所称的基本原则为: “依法”是指依据国家颁布的审计、财经、税务等方面的法律、法规、政策,在此还包括万科公司董事会决议、公司的有关规章制度等进行审计。 “独立”是指内部审计机构、内部审计工作、内部审计人员方面的独立性。在组织上的地位,必须使它能圆满地履行其审计职责,即内部审计机构隶属于公司董事会审计委员会,独立于公司内所有经营管理活动;内部审计独立开展审计工作,不受其它部门的干涉,审计工作的范围和深度不应受到影响和限制;独立地发表审计意见和建议;内部审计负责人的任免须经董事会审计委员会批准,审计委员会应赋予审计人员一定的职责权限。 “客观”是指审计工作中所收集的审计证据以及对“审计发现”的表述必须实事求是,客观如实。审计工作重调查研究,重审计证据,即审计过程中必须以客观事实为基础,实事求是,注重证据,不夸大或缩小事实。 “公正”是指审计报告中的审计意见、审计结论应恰如其分,不偏不倚,保证充分的公允性。坚持证据确凿,结论公正,评价合理,建议中肯。

万科集团会计管理及核算规范

万科集团会计管理及核算规范 ——(12-14) 1.目的: 加强集团会计管理,建立规范的会计工作秩序,提高会计工作的质量和 水平,充分发挥会计的职能作用,更好地为集团经营决策和经营管理服 务。 2.范围: 适用于总部及集团所属各单位。 3.职责: 总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况;集团 内各公司(单位)负责具体实施。 4.方法与过程控制 4.1 总则 4.1.1 本规范系依据《中华人民共和国会计法》、《会计基础工作规范》、《企 业会计制度》及财政部各项具体会计准则等有关规定,并结合本集团的 实际情况而制定。 4.1.2 集团会计工作的基本任务是:真实、准确、及时、完整地反映和监督本 单位和集团的经营活动和财务成果,为经营决策和管理提供高质量的会 计信息和依据。 4.1.3 集团实行高度集中、独立核算的会计管理体制。集团会计工作由主管财 务的集团领导直接指挥;总部财务管理部负责集团会计工作的组织和集 团统一会计政策、制度的制定;各单位按国家法律、法规和本规则开展 各项会计工作,并在不违背国家法律、法规和本规则的原则下,根据本 单位业务管理的特点,制订本单位的会计管理和会计核算实施办法。 4.1.4 各单位第一负责人对本单位的会计管理工作负有领导责任。 4.2 会计机构及会计人员 4.2.1 会计机构设置和会计人员配备 4.2.1.1 各单位应当根据本单位的业务特点及规模大小,设置专门的会计机构并 配备会计负责人。不具备单独设置会计机构条件的,应当在有关机构中 配备专职会计人员,并指定会计主管人员。会计机构负责人或会计主管

人员应由总部财务管理部选派或下属单位提名、总部财务管理部考核、 按照集团人事管理审批程序和权限任免。 4.2.1.2 会计机构负责人应具备下列基本条件,并按照集团《下属企业财务负责 人职务行为规范》的要求组织本单位的会计工作: A、坚持原则,廉洁奉公,敢于负责,具有优良的道德品质; B、具有专业学历或经过专业培训,并具有中级以上专业技术资格; C、主管过一个单位或者单位内一个重要方面的财务会计工作的时间不 少于二年; D、熟悉国家财经法规、政策和公司的财务、会计、税务管理制度及要 求,掌握本行业业务管理的有关知识; E、有较强的组织能力、协调能力和专业能力; F、身体健康,能够适应本职工作的要求; G、取得会计从业资格证书。 4.2.1.3 从高校招收的财会人员,必须具备本科以上学历;从社会上招收的一般 会计人员至少应具备大专以上财会及相关专业学历,具有初级以上专业 技术资格证书,在相关岗位上有一定的工作经验,道德品质优良;从社 会上招收的会计人员必须取得会计从业资格证书,各单位禁止招收无会 计从业资格证书的人员从事会计工作。各所属全资企业聘用的会计人员 的试用、转正,按人事审批程序报经总部财务管理部签署意见。 4.2.1.4 集团及各单位第一负责人应支持会计机构、会计人员依法行使职权,保 障会计人员的职权不受侵犯;对于忠于职守,坚持原则,做出显著成绩 的会计机构、会计人员,应当给予适当的精神和物质奖励。 4.2.1.5 各单位不得任用本单位职员(包括主要负责人)、其他关联单位负责人 及集团相关领导的直系亲属作为本单位的会计人员。 直系亲属是指:夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲以及配偶姻亲关系。 4.2.1.6 各单位应根据会计业务的需要设置会计工作岗位,会计人员的分工应符 合内部牵制制度、内部稽核制度的要求,并建立会计人员岗位责任制。 会计岗位一般可分为:会计机构负责人或会计主管人员、出纳、资债核算、销售核算、成本费用核算、资金往来核算、总账报表、稽核、 档案管理以及直接管理、操作、维护计算机及会计软件系统的工作岗位。 会计工作岗位,可以一人一岗、一人多岗或一岗多人。但出纳人员不得兼管稽核、会计档案保管和收入、费用、债权、债务账目的登记工作;出纳以外 的会计人员不得经管现金、有价证券和票据;核算人员不能兼管本岗位凭证的 稽核。

(完整版)万科集团房地产成本核算指导

万科集团房地产成本核算指导 第一章总则 1-1 为了加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析,根据会计准则等有关规定,以及集团《财务管理规则》和《会计管理规则》的要求,制定本指导。 1-2 集团房地产开发企业成本核算的任务是:建立和完善成本核算基础工作,严格遵守成本开支范围,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,及时发现成本管理中存在的问题,以便寻求降低成本的途径。 1-3 各房地产开发企业,建立成本核算责任制,不断完善成本核算基础工作,改进成本核算办法,严格按照国家以及集团成本管理的要求,正确组织成本核算工作,并自觉接受集团的监督。 第二章成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤: 第一步:根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。 第二步:按成本核算及管理的要求,设置有关成本核算会计科目和帐簿,按成本核算对象归集开发成本费用。 第三步:按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 第四步:将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 第五步:编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。 第六步:正确划分完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本,按建筑面积计算完工产品单位成本。 第七步:正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,按与结算销售收入配比的原则正确结转完工开发产品的销售成本。 第八步:编制成本报表,根据成本管理和核算要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。 第三章成本核算对象的确定 3-1 成本核算对象的确定原则:应满足成本计算的需要;便于成本费用的归集;利于成本的及时结算;适应成本监控的要求。 3-2 各单位可根据上述原则,参照下列条件,结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况,确定具体成本核算对象。 (1) 单体开发项目,一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 (2) 在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目,可以合并为一个成本核算对象。 (3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目,可以结合项目特点和成本管理的需要,按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。 ▲成片分期(区)开发的项目,可以以各期(区)为成本核算对象。 ▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的,在按期(区)划分成本核算对象的基础上,

等额本息法及等额本金法两种计算公式.doc

精品文档 等本息法和等本金法的两种算公式 一: 按等额本金还款 法:贷款额为: a, 月利率为: i , 年利率为: I , 还款月数: n, an 第 n 个月贷款剩余本金: a1=a, a2=a-a/n, a3=a-2*a/n ...次类推 还款利息总和为Y 每月应还本金: a/n 每月应还利息: an*i 每期还款 a/n +an*i 支付利息 Y=( n+1)*a*i/2 还款总额 =( n+1)*a*i/2+a 等本金法的算等本金(减法):算公式: 每月本金=款÷期数 第一个月的月供 =每月本金+款×月利率 第二个月的月供 =每月本金+(款-已本金)×月利率 申10 万 10 年个人住房商性款,算每月的月供款?(月利率: 4.7925 ‰)算果: 每月本金: 100000÷120= 833 元 第一个月的月供:833+ 100000×4.7925 ‰=1312.3 元 第二个月的月供:833+( 100000- 833)×4.7925 ‰= 1308.3 元 如此推?? 二 : 按等本息款法:款 a,月利率 i ,年利率 I ,款月数n,每月款 b,款利息和 Y 1: I =12×i 2: Y=n×b- a 3:第一月款利息:a×i 第二月款利息:〔a-( b- a×i )〕×i =( a×i -b)×( 1+ i ) ^1 +b 第三月款利息:{ a-( b- a×i )-〔 b-( a×i - b)×( 1+ i ) ^1 -b〕}×i =( a×i -b)×( 1+i ) ^2 + b 第四月款利息:=( a×i - b)×( 1+ i ) ^3 + b 第 n 月款利息:=(a×i - b)×( 1+ i ) ^( n- 1)+ b 求以上和:Y=( a×i -b)×〔( 1+ i ) ^n- 1〕÷i + n×b 4:以上两Y 相等求得 月均款 :b = a×i ×( 1+ i ) ^n ÷〔( 1+ i )^n - 1〕 支付利息 :Y = n×a×i ×( 1+i ) ^n ÷〔( 1+ i ) ^n - 1〕- a 款 :n ×a×i ×( 1+ i )^n ÷〔( 1+ i ) ^n- 1〕 注:a^b 表示 a 的 b 次方。 等本息法的算 ----- 例如下: 如款 21 万, 20 年,月利率 3.465 ‰按照上 面的等本息公式算 月均款 :b = a×i ×( 1+ i ) ^n ÷〔( 1+ i )^n - 1〕即: =1290.11017 即每个月款1290 元。 。 1欢迎下载

万科集团存货核算规范

万科集团存货核算规范公司内部编号:(GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-

万科集团存货核算规范(阅读:7) —— 1.目的:为加强存货管理,规范集团存货核算,便于对集团存货结构和存货存量的分析及披露,依据《企业会计制度》、《房地产开发业务会计处 理规定》、《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号-从事房 地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》等规定,制定本办法。2.范围:适用于集团内所有全资企业、控股经营企业及受托经营企业。 3.职责:总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况;集团内各公司负责具体实施,并对实施过程中发生的问题及时向总部财 务管理部反馈。 4.方法与过程控制 存货的分类 集团内地产及物业公司的存货分类情况见下表:

集团内其他行业公司的存货分类和所用会计科目可根据本行业业务特点自行设置。 各类存货的核算 拟开发土地及在建开发产品的核算 科目设置 “开发成本”及“开发间接费”科目核算拟开发土地及在建开发产品的实际开发成本,其明细设置参见下表:

上述成本核算对象可分层次设立,具体设置参见下图: 项目住宅 商铺 写字楼 拟开发土地* 待分摊成本 *拟开发土地等同于《万科集团成本核算指导》中的“待建工程”核算项目 本规范将主要详细阐述“开发成本—土地获得价款”的核算方法,“开发成本”其他明细科目的有关核算内容、核算方法,详见《万科集团房地产企业成本核算指导》。 “开发间接费”是核算房地产成本的过渡性科目,用于归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出,以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出。期末,“开发间接费”余额按一定标准分配计入各成本核算对象,借记“开发成本”科目,贷记“开发间接费”科目。该科目期末无余额。其具体核算方法,详见《万科集团费用核算规范》。 核算说明 A 、拟开发土地

《新版目标成本测算表使用指引(万科版)》

《新版目标成本测算表使用指引》 综述: 为实现目标成本测算的精细化,提高测算准确性,集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上,完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的使用,提升各项目目标成本的编制水平,规范集团成本数据的归集和积累。同时,使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。 新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善: ?细化了各项费用测算的成本科目构成; ?明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标; ?设置风险费项,以风险概率形式体现测算成本的风险因素; ?修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成; ?明确跨期成本分摊、地价分摊的做法; ?六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊;(各类费用采 用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确) ?跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。(同上) 测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类,并用不同字体颜色加以区分,使用时请加以注意。下面,将依据测算过程的先后顺序,结合测算表中的模拟项目,叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。 一、规划指标及建造标准 测算前,首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部配合提供,建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确,以便为道路景观测算提供准确的计算指标。

对于多期开发的项目,首期测算时还应填写“总体规划指标表”,以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。

万科集团成本核算指导

万科集团房地产开发企业成本核算指导 ——(1-5) 1.目的:加强成本管理,规范集团房地产开发企业成本核算,正确计算开发产品 成本,便于成本资料的比较和分析。 2.范围:适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责:总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况; 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求, 正确组织成本核算工作,建立成本核算责任制,完善成本核算基础工作, 改进成本核算办法,合理确定成本计算对象,正确归集和分配开发成本 及费用,及时、准确、完整地提供成本核算资料,并及时发现成本管理 中存在的问题,不断寻求降低成本的途径,同时对在本规范实施过程中 发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下: 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目,核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分 配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分 别计算可售面积、不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象的成 本情况。 4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要; 4.2.1.2 便于成本费用的归集;

万科房地产集团公司全套管理制度及流程

万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 (1)总经理职位说明书 (2)副总经理(分管经营)职位说明书 (3)副总经理(分管营销)职位说明书 (4)总工程师职位说明书 2.项目前期部 (1)项目前期部经理职位说明书 (2)投资发展主管职位说明书 (3)项目开发主管职位说明书 (4)项目规划主管职位说明书

3.设计管理部 (1)设计管理部经理职位说明书 (2)结构设计师职位说明书 (3)图纸审核员职位说明书 (4)资料管理员职位说明书 4. 商务部 (1)商务部经理职位说明书 (2)造价工程师职位说明书 (3)合同主管职位说明书 5. 工程管理部 (1)工程管理部经理职位说明书 (2)土建工程师职位说明书 (3)水电工程师职位说明书 (4)市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 (1)办公室主任职位说明书 (2)人力资源主管职位说明书 (3)行政主管职位说明书 (4)档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理

1、项目投资与开发管理制度设计 (1)企业项目投资管理制度 (2)企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 (1)项目阶段投资回收分析表 (2)企业年度总体经营计划书 (3)投资项目竞争分析调研表 (4)项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 (1)企业经营决策管理流程 (2)年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 (1)年度经营计划方案 (2)项目投资分析方案 (3)项目拆迁安置方案 四.万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 (1)工程设计管理制度 (2)设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 (1)工程项目设计任务单 (2)设计任务修改审批表

万科内控自我评价报告专项说明

[公告]万科A(000002)《公司2009年内部控制自我评价报告》专项说明 时间:2010年03月02日 06:02:51 中财网 关于《万科企业股份有限公司2009 年内部控制自我评价报告》 的专项说明 KPMG-D (2010) OR No.0001 万科企业股份有限公司董事会: 我们接受委托,审计了万科企业股份有限公司(以下简称“贵公司”)按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则的规定编制的2009 年度的财务报表及合并财务报表(以下统称“财务报表”),并于2010 年2 月26 日出具了无保留意见的审计报告。这些财务报表的编制是贵公司管理层的责任,我们的责任是在实施审计工作的基础上对这些财务报表发表意见。在审计过程中,我们按照《中国注册会计师审计准则第 1211 号——了解被审计单位及其环境并评估重大错报风险》规定的了解被审计单位内部控制的有关要求,了解了与审计贵公司财务报表相关的内部控制,以评估财务报表的重大错报风险及设计进一步审计程序的性质、时间和范围;同时作为实施进一步审计程序的一部分,我们亦按照《中国注册会计师审计准则第1231 号——针对评估的重大错报风险实施的程序》有关控制测试的要求,在必要时针对财务报表相关的内部控制执行了相关控制测试。上述了解内部控制和控制测试并不是对内部控制的专门审核,也不是专为发现内部控制缺陷、欺诈及舞弊而进行的。建立健全内部控制制度是贵公司的责任。在上述了解内部控制和控制测试过程中,我们结合贵公司的实际情况,实施了包括询问、观察、检查、追踪交易在财务报告信息系统中的处理过程及重新执行等我们认为必要的程序。 由于任何内部控制均具有固有限制,存在由于错误或舞弊而导致财务报表错报发生但未被发现的可能性。此外,根据内部控制评估结果推测未来内部控制有效性具有一定的风险,因为情况的变化可能导致内部控制变得不恰当,或对控制政策、程序遵循程度的降低。因此,在本期有效的内部控制,并不保证在未来也必然有效。

万科集团费用核算规范

万科集团费用核算规范

1.目的:统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策,适应管理要求,加强费用控制。 2.范围:本办法适用于集团内房地产开发企业;“管理费用”、“财务费用”的明细科目名称及核算口径同 样适用于集团内非房地产开发单位;物业公司在执行本规定时,若与《集团物业会计核算规范》不符,按《集团物业会计核算规范》的规定执行。 3.职责:总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况;集团内各公司负责具体实施, 并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 4.1 费用的归集 4.1.1 管理费用 4.1.1.1 “管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用(工资、奖金、社会劳动保险等)、行 政费用(办公费、差旅费、通讯费等),以及公司的财产费、坏帐准备等与业务无直接关系的 费用;其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。 4.1.1.2 下列费用属实质性的“管理费用”: ◆公司总监级以上人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用; ◆与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其 职责发生的其他费用; ◆公司非履行业务职能而发生的费用,如公司活动费,上级单位分摊的管理费、坏帐 准备等; 4.1.1.3 下列费用属非实质性管理费用,先在“管理费用”科目中归集、核算,按月(季)转入其它相 应费用科目: ◆直接从事产品销售(或服务提供)的部门,一般包括销售部、客户事务部、万客会、 销售卖场服务部门(或物业公司的管理处)的人工费、行政费用、财产费用等先在 “管理费用”中归集核算,在月底一次性按总额转入“营业费用”; ◆直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、 审算部、项目发展部等部门发生的人工、行政费用、财产费用等先在“管理费用” 中归集核算,在月底一次性按总额转入“开发间接费”; 4.1.2 营业(销售)费用 4.1.2.1 “营业费用”归集日常销售产品(或提供服务)而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品 的维护保养等费用; 4.1.2.2 下列费用在“营业费用”项目归集核算: ◆媒体广告、策划、推广活动、代理佣金、品牌建设、售楼书等费用;

万科集团企业内部控制分析报告

万科集团企业内部控制分析报告 班级:09特会本2班组员:陈雅云、高雨 内部控制的含义——一个单位为了实现其经营目标,保护资产的安全完整,保证会计信息资料的正确可靠,确保经营方针的贯彻执行,保证经营活动的经济性、效率性和效果性而在单位内部采取的自我调整、约束、规划、评价和控制的一系列方法、手续与措施的总称。 基于对内部控制含义的理解,我们选择了万科集团作为这次我们分析的对象,这是一家发展势头良好,内部控制完善的上市公司,可以帮助我们更深刻的企业内部控制的实际含义。 万科企业股份有限公司,股票代码000002、200002,深圳证券交易所主板上市,公司成立于1984年5月,是国内首批上市的企业之一,总部位于深圳市盐田区大梅沙环梅路33号,业务范围主要为房地产开发及物业管理业务,是目前中国最大的专业住宅开发企业。截止2010年12月31日,公司总资产2156亿、2010年销售金额1082亿,销售面积898万平方米,业务覆盖了以珠三角、长三角、环渤海和中西部城市经济圈为重点的47个城市。 2011年度,万科集团参照财政部、中国证监会等五部委联合发布的《企业内部控制基本规范》及《企业内部控制应用指引》、《企业内部控制评价指引》、深圳证券交易所《上市公司内部控制指引》等相关规定,坚持以风险导向为原则,结合本公司的经营管理实际状况,对公司的内部控制体系进行持续的改进及优化,以适应不断变化的外部环境及内部管理的要求。 该公司进一步加强了覆盖总部、各一线公司及各业务部门的三级自我评估体系建设,持续组织总部各专业部门及各一线公司对内控设计及执行情况进行系统的自我评价,评价内容涵盖内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、内部监督等要素的具体要求,同时通 过风险检查、内部审计、监事巡查等方式对公司内部控制的设计及运行的效率、效果进行 独立评价,具体评价结果阐述如下: 一内部环境 1. 治理结构 该公司按照《公司法》、《证券法》等法律、行政法规、部门规章的要求,建立了规范的公司治理结构,制定了符合公司发展的各项规则和制度,明确决策、执行、监督等方面的职责权限,形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利,依法行使该公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的决定权。董事会对股东大会负责,依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会,提高董事会运作效率。董事会11 名董事中,有 4 名独立董事。独立董事担

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