商业培训
商铺，也称为商业用房或商业地产，指用于各种商品、服务或体念等经营用途的场所，包括零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等。作为房地产市场的一个分支，商铺具有与其他物业相似的物理属性，但是由于商铺是商业与房地产的复合体，必然有不同于住宅(指普通住宅、公寓、排屋和别墅，以下同)的其他特征：
1．可供选址少。住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅；商铺开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。
2．规划难度高。一方面，商铺面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对商铺的要求不具有替代性。如果针对特定目标客户规划设计的商铺招商不成功，项目在短时间内将很难找到合适的客户，从而使项目销售(招商)带来严重的后果。商铺投资受宏观经济、消费者行为的影响非常突出，对于大型商铺开发而言，预测人流、物流、车流和现金流的难度远远比开发住宅大。最关键的是，目前没有关于各类经营业态所要求的关于进深、开间、面积、层高、和柱距的设计参数和技术标准，造成商铺规划设计带有一定的盲目性。
3．政策影响大。对于商铺投资，政策层面的巨大影响不容忽视，这些政策主要指房地产开发政策、金融信贷政策、销售管理政策、工程建设政策等。首先，商铺开发报建除了国土、规划、园林、消防、人防、市政等部门外，规划方案还必须向市商委报审，设计必须符合城市商业网点的整体布局才可能获得通过。有的城市由于商业设施较多，对开发大卖场和百货店甚至要召开市民听证会(如大连)，商铺项目通过政府各个部门审批的难度可想而知。其次，银行对商铺购买的抵押贷款条件与住宅有区别，商铺贷款至多6成10年，而住宅贷款可以8成30年。再者，商铺的层数少，根据销售政策规定一般要到物业结构封顶才能预售，而高层、小高层住宅只要投资达到三分之一、已经确定竣工日期就可以预售，因此商铺开发要求发展商具有很强的资金实力。业界有人戏言，商业地产是资本的游戏。此外，商铺对政府区域规划比住宅更敏感，城市功能布局的调整对商铺的收益将产生革命性的影响。
4．价格变化快。一般来说，建筑物底商的价格是住宅价格的2—3倍，有的繁华街道甚至可以达到5—8倍；少数拍卖的商铺(铺面和铺位)高达18万元／㎡。由于商铺的价格高，而影响其价格的因素甚多(如地段商情因子、客流量、可视性、交通条件、停车条件、硬件设施、规划的科学性、商品经营类型、项目的运营特点区域未来发展趋势等)，因此商铺价格变化往往难以预料，其售价(租金)变化的幅度之大有时令人惊讶。而住宅是人类生存和发
展资料，人们的购买行为主要受收入(财富)的约束，因此住宅价格变化相对商铺来说小得多。
5．市场跨行业。商铺市场既受房地产市场供求关系的影响，同时又受商业零售市场支配。商铺市场是房地产市场的一个分支，商铺的投资必须考虑整个房地产市场的供求状况、竞争态势；而商铺作为商品流通和服务活动的载体，与商业零售、餐饮、娱乐、消费有着必然的关联性。在现实较好的宏观经济背景下，商铺与商业发展呈同向不同步的关系。因此商铺的市场跨越房地产和商业消费两个领域。
6．购买跨区域。虽然对于住宅而言，也存在诸如“温州购房团”这样的大型投资客，但人们购买住宅的首要目的仍能是居住，投资的成分相对较少，跨区域购房居住者总的比例不高；但是商铺的购买目的恰恰相反，投资是主要目的投资经营户较少。资本没有国界，更不存在区域障碍，深圳商铺有20％—30％是港、澳投资客户，杭州2003年11月份举办的商铺博览会也有许多大城市的商业地产项目(如成都的熊猫国际商城)前来参展，而且销售业绩不俗。资本的趋利性使得商铺的购买具有很强的跨区域特征。
另外，商铺的使用年限短，根据法律规定，商业用地土地使用年限40年：住宅用地使用年限70年，综合用地土地使用年限50年，这也是商铺不同于住宅的一个重要特征。
从开发投资的角度讲，商铺也有许多不同于住宅的地方。
1．开发流程。
商业地产的开发操作内容广泛、复杂，全过程操作开发主要流程如下：
(1)项目拟选地区市场研判、项目选址；(2)项目构想与初步可行性研究；(3)签定土地使用权协议，取得土地；(4)详细市场调查；(5)项目市场定位与策划；(6)项目概念设计；(7)项目策划方案调整；(8)项目方案设计；(9)项目财务分析与融资方案；(10)项目详细可行性研究及批复；(11)编制商业计划书，进行项目融资； (12)项目招商；(13)项目初步设计和施工图设计；(14)项目招标；(15)项目施工建设(达到一定形象进度可以预售)；(16)物业经营与管理。
以上相关内容对于大型商业地产项目是必不可少的步骤，对于小型商业地产项目可以简化项目概念设计和融资。与住宅开发流程相比，商业地产开发更强调市场的分析研判、项目概念设计以及后续的商业计划书、招商工作，这是商铺开发特有的工作内容。因此总体上商铺开发的流程比住宅开发更复杂，协调的难度也更大。
2．目标客户。
商铺的目标市场面临两级客户，一是销售(招商)阶段的投资(投资经营)者，二是物业经营阶段的终端消费者。因此进行商铺策划时，不仅要考虑投资(投资经营者)的需求特性，更要考虑终端消费者的消费行为和心理特征。消费者是项目设计的根本因素，也是招商对象确
定的依据。就住宅而言，面对的目标客户比较单一，居住需求目的明显，无须考虑终端消费者的需求特征。
3．营销推广。
营销是房地产开发工作的重中之重，也是企业核心竞争力的重要方面。商铺开发与住宅开发在营销推广方面体现出差异。
(1)营销主题。商铺营销主题宣传的是投资相关概念，以及商业氛围、商圈成熟度等方面，常出现的广告词有：“一铺养三代”、“风生水起，坐地生金”等等。住宅营销主题主要是宣扬一种未来的生活方式，使人们对项目具有较强烈的憧憬和期待，少数项目宣传投资概念。
(2)营销周期。商铺营销的原则是迅速快捷，营销周期较短，通常6—9个月完成主要销售任务，极少数项目的销售周期超过一年。如果营销周期拖得太长将使项目人气不旺，从而项目销售陷入困境。住宅的营销周期一般较长，尤其是分期开发的楼盘，少则一年，多则2—3年，具体时间视项目大小而定。
(3)推广节奏。住宅项日的营销周期较长，一个完整的营销推广包括以下几个阶段：市场引导期——内部认购期——开盘期——强销期——持续期——清盘期。但是商铺的营销推广节奏更主要集中在市场引导期、开盘期和强销期三个阶段，广告费用大部分用于开盘前的宣传造市。
(4)媒介策略。住宅营销宣传的主题是家的概念，宣传的内容为生活方式，采用的媒介主要包括精美的楼书和画册、迷人的电视广告、平面广告以及长期保持的户外广告。商铺营销周期短，因此电视广告少，楼书并不十分精美，主要媒介是专业杂志和报纸平面广告。
(5)现场包装。住宅项目的售楼部、样板房、工地围墙等都是楼盘品质展示的重要窗口，这些地方的装潢考究，尽力营造出家的感觉，给人以温馨、情调和美的享受；但是商铺的现场包装主要侧重于商业气氛的渲染，现场的每一个信息都给投资者一种投资冲动。
(6)公共关系。房地产营销中的公关活动也称为“事件营销”。对住宅项目来说，公关活动主要采取“业主联谊会”、“购屋赠礼品”、“体育比赛”、“楼盘模特”、“明星表演”等形式进行促销；而商铺更多的是通过“投资报告会”、“商家交流会”、“行业研讨会”、“记者招待会”和“大型歌舞表演”等公关活动进行促销。
4．运作模式。
商铺与住宅开发在运作模式上的差别首先表现在融资模式上，商业地产融资形式包括预售(预租)、股权融资、债务融资和信托融资等；住宅项目融资主要方式是预售和银行短期贷款，在不得以的情况下也采取股权合作的形式，信托融资方式则很少运用。其次，商业地产
的运作中后期经营对物业的保值增值非常关键，这是投资者取得合理回报率的基本保障。大中型商业物业必须统一规划、集中管理、统一经营，否则将容易造成混乱，使项目的租金收益水平下降。基于这种认识，许多发展商在开发大中型商铺项目时往往聘请专门的商业经营机构统一经营，这样既有利于保值增值，而且也可以树立项目品牌。可以说商业物业的管理既和住宅物管相似，更有许多不同于住宅项目物管的内涵，其赋予了物业管理新的服务内容。
5．投资效益。
不管投资专业市场、商业步行街，还是购物中心等商铺项目，一般而言，发展商为了保证后期经营效果，对物业的主要部分更多是采取出租的方式以获得长期稳定的现金流；有的发展商出于融资和战略发展的需要，可能采取部分销售的方式以回笼资金。总的来说，商铺开发的投资回收期较长，少则几年，多则十几年；而住宅项目到竣工时资金基本回笼，投资回收期相对较短。但是，商铺项目的投资回报率却是住宅项目的几倍，有的中小型商铺的静态投回报率在50％左右，至少 30％以上，而且还留下相当一部分固定资产；大型商铺的投资收益率甚至更高，静态指标高达80％，远远高于住宅项目。
6．项目风险。
收益和风险就像一对孪生兄弟，投资商铺的回报率高(这也是近两年全国各大中城市商铺供给繁荣的重要原因之一)，当然蕴涵的风险也更大，与住宅投资相比，这些风险主要体现在：
(1)政策风险。商铺，是一个受政策影响很大的一种投资品种。国家的产业政策、税收政策、房贷政策对商铺开发的影响更大。而且，市场的不可预测性强，投资跨行业特征明显，这些因素使项目的成败受政策风险影响远甚于住宅。
(2)价格风险。商铺的价格依赖于其产租(金)能力，价格的高低受到商气、人气、等因素影响，如果出现招商(销售)不利的局面，试图通过降低租金或售价来促销那是根本行不通的。绝大多数时候，商铺价格越低，招商(销售)反而越困难。而住宅的价格只要开发商愿意降低到一定程度总是有人愿意买的。
(3)经营风险。商铺主要采取获取租金作为投资回报，在项目建设竣工时一般不可能回收全部投资，因此商铺的投资开发要求自有资金较多，对于一些中小发展商，可能会面临比开发住宅更大的财务风险。尤其是后期经营管理，商铺的风险更大。因为市场变幻莫测，如果市场预测不准，在经营中管理不善将可能造成严重的后果，从而使项目的投资收益遇到挑战。
如何比较商铺与住宅的投资价值
商铺投资者都关心商铺的售价，它直接关系到商铺的投资回报率。有人认为，应该按照同一区域住房的一定倍率来确定商铺售价，有人认为1∶1.5至1∶3是合适的，也有人认为1∶4至1∶6也是合理的。笔者认为比较商铺与住房的售价，简单、片面地追究所谓的倍率，既不科学，也容易对商铺投资者产生误导。
商铺售价确定
与住房售价无必然关系
事实上，成熟的开发商、代理商，在制定商铺的售价时，通常都不是根据商铺所在地住房的售价简单地按某一倍率定价的，而是根据商铺所在地现存的或潜在的有利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、人流、适宜经营的业态等。
商铺与住房物业属性完全不同
商铺与住房虽同属不动产，但即使相互毗邻，抑或是上下连体的物业，除了物理特性相同之外，物业的其他所有属性都是完全不同的。比如商铺的土地使用权限仅40年（住宅一般为70年）；商铺产权所有人的户口不能迁入商铺；非餐饮用商铺不准接入煤气，等等。由此可见，一个商业价值不大的商铺，也不见得其价格一定要超过住宅。
商铺售价通常与住房售价呈反向互动关系，商铺价格会随商业氛围成熟而向上波动，二手商铺会因其周边商业氛围的培育成熟而价格上升，而二手住房的售价一般不会高于其周边的一手住房的价格。俗话说，商铺越用越升值，住宅越用越折旧。如果说，商铺的售价与其周围住宅房的售价是存在所谓比价倍率的话，那么，这种的反向走势又该作何解释呢？
比价倍率没有科学测算方式
尽管商铺的售价与住房的售价存在所谓的倍率一说，但现在还不能找到它的理论依据，或者说有一个站得住脚的科学的测算方式，也没有一种令人信服的公认的评估手段。
因此，有理由对倍率的科学性提出质疑。笔者在此提醒广大商铺投资者擦亮眼睛，要谨慎对待那些被人为地提高倍率后，还被鼓吹极有投资价值的商铺。
一、中国商业发展轨迹及现状
始于八十年代中期的商品流通体制改革和不断扩大的对外开放，使我国的商业零售业格局发生了巨大的变革，旧式的百货商店、粮油副食店等逐渐衰落，取而代之的是多种形式的新型商业经营方式。
第二次全国基本单位普查资料（以下简称普查资料）显示，2001年末，我国零售业企业法人达到39.9万个，比1996年增长41.5%；从经济类型看，内资企业占99.6%，外资企业占0.4%；从零售业态看，百货商店占14.1%，专业店占30.5%，超级市场占1.6%，其他业态占53.8%；从经营方式看，独立商店占67.9%，连锁商店占3.4%，其它商店占28.7%。超级市场、大型综合超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、仓储式商场等发展迅速，彻底改变了过去百货商店单一的经营模式，形成了行业内多层次、多业态、开放式、竞争型的新格局。一些在国际上流行的新型零售业态也逐步进入我国并取得迅速普及和发展。
本课题对我国商业零售经营多元化的现状和存在问题进行剖析，并预测其发展前景，提出相应的对策建议。
一、零售业态及其演变
所谓零售业态，是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。零售业态可以分为两类：一类是按不同营销形式划分的业态，如折扣商店、方便店、总代理、总经销、批零兼营、工商联营等；另一类是按企业组织形式划分的业态，如企业集团、超级市场、连锁店、综合商店、专业店、仓储店以及附设娱乐、餐饮、休闲的购物中心或商业城等。
历史上，发达资本主义国家的零售业经历了三次革命性变化。第一次以百货商店的诞生为标志，1852年法国出现首家百货店，标志着零售业从过去分散的、单一经营的商店发展为综合经营各类商品的百货商店；第二次以20世纪30年代兴起的超级市场为标志，它通过大量销售体制和自我服务方式，创造出深受消费者欢迎的薄利多销新业态；第三次以20世纪50年代的连锁经营的广泛发展为标志。近年来又出现了仓储式商场、专卖店、折扣店、步行商业街、购物中心等零售新业态。
纵观西方零售业态的发展可以看出其发展变化的趋势：从简单到复杂、由低级到高级、从单体到复合体，由单纯买卖到多功能化。
由零售生命周期理论可知，零售业态就像产品一样，也经过导入、成长、成熟和衰退阶段，而且随着市场与科技的不断发展，零售生命周期也在不断缩短。据有关专家测算，世界零售生命周期由过去的100年缩短到30至40年，进入20世纪90年代则缩短为10至15年。目前我国各种零售业态生命周期都比西方滞后一个阶段，且生命周期各阶段之间的过渡时间在日益缩短，这也是我国零售业所面临的最大挑战。
二、零售业经营多元化的主要特点
随着改革开放的深入进行，向市场经济转变的步伐加快，各种新的零售业态形式相继在我国登场，形成了业态竞争多元化的局面。原有的业态形式，如百货店、专业店不断向规范化发展；超市、连锁店、专卖店等新的业态也迅速成长起来。如今，仓储商场，廉价商店，以及邮购、电视购物、网上购物等无店铺零售形式，也相继问世。这些零售业态在产生和发展过程中呈现出了极强的中国特色。
（一）零售新业态短时间在中国零售市场相继出现
发达国家零售新业态的产生是依次进入市场的。19世纪以前是一般零售店铺的时代；1852年出现了百货店，到20世纪初期居于主导地位；1930年出现了世界上第一家传统超市，到50年代便风行世界；20世纪50年代初出现了折扣商店；60年代出现了方便店；70年代出现了购物中心等。近三、四十年，新的业态形式相继出现，百货店——超级市场——采取连锁经营的业态店——无人售货方式等，每一种新兴业态的出现，都有一个时间间隔，每种业态形式都是随着时间的推移，并依次进入市场的。
我国零售业新兴业态不是依次进入市场，而是几乎同一时期进入的，并没有遵循上述一般规律。我国从建国初期至20世纪90年代，百货店一直是主要的业态形式，超级市场、方便店、购物中心等新业态几乎都是在20世纪90年代出现的。
从开业时间看，主要经历两次高峰，一次是1978—1991年改革开放初期，这一时期开业的零售业产业活动单位9.7万个，占2001年末营业单位总数的14.1%；第二次开业高峰是1999—2001年，这一时期营业单位数占38.2%。2001年我国零售业产业活动单位当年新开业的达10.8万个,比1996年增长234.7%，多于1978-1991年开业的总和。
（二）零售市场各经济类型经营比重发生明显变化，内资仍是主渠道
普查资料显示，进入90年代以来，我国股份制、私营、外商与港澳台商投资的零售业企业呈现出快速增长的态势，各种经济类型零售业企业经营比重发生了明显的变化。2001年末，在我国零售业产业活动单位中，国有单位11.3万家，占全部的17.9%，比1996年下降11.6个百分点；集体单位23.5万家，占37.2%，下降23.3个百分点；私营单位19.6万家，占31%，上升24.1个百分点；股份制单位7.3万家，占11.6%，上升11.4个百分点（详见表1）。
表1 1996—2001年零售业产业活动单位经济类型结构变动
由于我国零售业对外开放较晚，目前内资仍是零售业的主渠道，无论从单位个数还是从从业人员、商品销售额看，我国内资零售业单位所占比重均在97%以上，处于绝对的主导地位。
表2 2001年零售业产业活动单位人员与销售额构成
三）新型零售业态异军突起
从1992年开始，超级市场、便民连锁店、专卖店等新型零售业态迅速成长，在经济相对比较发达的一些大城市中迅速扩展、占领市场，并显示出强大的生命力，方便店、仓储式商场、廉价商店、邮购、电视购物、电子商务等业态也相继登场，零售业呈现出多样化的发展态势。
从经营方式看，独立商店仍占据主要地位，连锁商店居第二位。从普查资料看，独立商店占单位总数的比重为64.2%，从业人员占总人数的62.7%，销售额占总销售额的62.9%；而连锁商店上述三者的比重分别为10.0%、12.7%和18.8%。其中连锁商店总店分别为1.2%、4.0%和3.4%，连锁商店分店数分别为8.8%、8.7%和15.4%。
从零售业态看，百货商店单位数所占比重不足1/5，仅为16.5%，从业人数占1/4强，为27.9%，。在传统百货商店经营比重不断萎缩的同时，其它新型业态发展迅速，专业店可谓三分天下有其一，取代了昔日百货商店的地位，单位数比重达33.0%，从业人数所占比重为25.3%。超级市场的单位数占2.1%，从业人数占7.0%，也处于发展上升期。
表32001年按经营方式和业态分组的零售业产业活动单位构成
四）地区发展不均衡
由于我国经济发展的差异性，决定了商品市场在不同的区域也同样具有明显的差异性，经济发达的东部沿海省份，零售网点多，发展快，所占的市场份额也相对较大。普查资料显示，零售市场商业网点发展呈明显的不均衡性。我国东部地区零售企业单位数占据全国总量的一半以上，达61.8%，从业人数也占59.1%，而中、西部地区零售企业单位数分别占22.6%和15.6%，从业人数为26.5%和14.4%。
（五）经营规模以小型企业为主
对商业零售业来说，绝大多数企业都是小企业。从目前我国零售企业的经营规模看，主要以小型企业经营为主体。普查资料表明，按商品年销售额分，100万元以下的经营单位数占全部零售业产业活动单位的76.1%，从业人员占42.2%，销售额占44.1%。其中50万元以下的经营单位数占66.3%，从业人员占33.2%，销售额占41.3%；居第二位的是100-1000万元的企业，三者比重分别为21.1%、33.7%和19.1%；1000万元以上的企业单位仅占2.9%、从业人员占24.1%，但销售额占据1/3强，达36.8%。
表4 2001年按商品年销售额规模分组的零售业产业活动单位构成
从企业的从业人员规模看，50人以下的企业居多，占企业单位总数的96.6%，从业人员占58.7%，销售额占73.3%；其中7人及以下的小企业，单位数占64.1%，从业人员占18.1%，但销售额占47.3%；8-19人的企业三者的比重分别为25.5%、23.3%和14.0%。50-99人的企业单位数占2.0%，从业人数占11.6%，销售额占8.5%。而100人以上的企业所占比重很小。表5 2001年按从业人员规模分组的零售业产业活动单位构成
（六）重组兼并成为主题
企业间联合、兼并、重组步伐加快。从2000年以来，国内零售业先后出现了多起并购案，如新街口与东安集团联手成立了南京新街口集团有限公司，上海华联与南京西单、超市发的跨区域组合，华润收购万佳、百惠等。未来几年，兼并重组和企业间联合，将成为零售业加快规模扩张和跨地区发展的主要方式。
（七）对外开放步伐不断加快，使业态更加多样化、新型化
我国流通领域的改革开放，使外商进入速度加快，竞争日益国际化。受现行政策的限制，目前外商与港澳台商投资企业在中国市场所占份额不到5%。
从外商进入国内市场的时间看，主要集中在1997年后。普查资料表明，2001年当年新开业的外资零售产业活动单位比1992-1995年的总和还多出51家，比1996年增长1.34倍。
到2001年底，外商与港澳台商投资的零售业产业活动单位在中国已发展到5234家，其中外商投资单位占48.3%，港澳台商投资零售业单位占51.7%。从开业时间看，在2001年开业的有近1000家，占19.1%。
目前外商在中国零售市场所经营的零售业态形式主要为大卖场、仓储式商场和会员店。到2001年底，家乐福在华已开设了27家分店，沃尔玛已开设了19家分店，麦德龙已开设了15家分店，7—11便利店也拿到了中国第一张外资连锁便利店经营牌照。外商投资的零售企业主要集中在上海、南京、深圳、广州、南京、杭州等大中城市。
三、推动零售业发展多样化的主要因素
中国零售业的变革，从总体上看反映了国际零售业发展的一般规律，但也有其自身独特
的社会经济背景和发展轨迹。
建国以后，由于长时期实行计划经济体制，商品流通按国家统一计划分配调拨，商业机构实质是一个商品分配系统。零售业态基本上形成了以中小型百货商店与杂货店为主的单一结构业态。改革开放以后，随着计划经济向社会主义市场经济的转化，尤其是随着经济持续高速增长和居民购买力水平的较快幅度跃升，客观上要求由货色品种齐全、购物环境优雅、附加服务功能完善的大型百货商店成为市场零售业态的主角。因此，这段时期的大型百货商店如雨后春笋般地在全国城市中拔地而起。进入90年代中期，宏观经济呈现有效需求不足的态势，各地的大型商厦效益明显下降，问题开始暴露，与此同时，以自选超市、连锁店、便民店、仓储商场、专卖店等形式的零售业态却在国内大中城市中大行其道。由于这种零售业态具有经营费用低、成本低、价位低、方便居民挑选等特色，因此吸引了越来越多的消费者。由此，在我国零售业态结构中形成了两个极端，一方面大型商厦经营日益困难，另一方面新兴业态却越开越多，越开越红火。有的新兴业态似乎一下子就冒了出来，跨越了资本主义商业革命一百多年的历程，从而形成了我国目前的多业态互补共存的零售业态格局。
（一）生产力水平提高，为新兴零售业态的进入提供了供给方面的支持。
国民经济的持续、快速增长，消费品供求关系的改善，为零售业态的多元化发展提供了坚实的物质基础。生产力的大发展，决定了产品的多样化和差异化，产品的多样化和差异化又进一步细分了消费者的需求，客观上需要多种零售业态形式来满足这种被细分的消费需求。1995年以来，我国绝大部分商品出现了供过于求的态势，消费品市场已由卖方市场变为买方市场。据中华全国商业信息中心统计，目前全国主要商品市场供过于求的商品所占比重已达85.5%。大量生产体制下的产品要求流通领域有相应的能力和机构来大量销售，促成产品价值的实现。大型综合超市和仓储超市、廉价商店等都是具有大量销售功能的业态。
（二）日用消费市场的成熟程度不断增强，为新型业态提供了前提条件。
从商品品种结构，特别是从消费、使用过程对商品性能、价格的要求衡量，目前商品市场基本成熟，具有满足居民基本消费需求、价格低廉的商品品种所占比重逐渐提高，构成了以大批量廉价销售为特征的新型业态生存和发展的基础。综合超市、食品超市、便利店都属于此种类型。
（三）居民收入、消费结构及消费行为的不断变化，客观上对新型业态提出了新的要求。
1978年至2001年城镇居民人均可支配收入由343元增加到6860元，年均增长6.4%；农村居民人均纯收入从134元增加到2366元，年均增长7.3%。恩格尔系数下降速度较快，城镇居民进入到国际上认可的中等生活水平。消费结构中非商品性消费支出比例不断增加，
尤其是服务、精神和文化类消费上升速度很快。随着居民消费水平、消费结构的变化，其消费行为、消费方式、消费心理都发生了变化，这就对零售经营提出了新的要求。单纯增加商业设施，传统的业态类型、经营方式已经变得不能适应变化了的消费需要。消费水平和消费方式对零售经营提出了更高的要求，需要针对消费者不同类型的需求发展相应的业态类型，丰富商品品种。
（四）与交通运输条件、城市化方式息息相关的生活方式变化，也促进了零售业的多样化经营。
商业是与人、与人的生活方式息息相关的行业，必然受人的居住、交通、生活条件制约。以地域广阔、居住分散、公路和汽车为标志的美国生活方式形成了美国特定的零售业态格局；国土狭小、人口集中程度高、以电车为主要交通工具的生活方式形成了日本特有的零售业态格局；在人口众多、交通不发达、公共交通仍然主要依靠公共汽车的我国大中城市，零售业态演变必然形成自己的特点，各业态网点选址及布局受交通及客流量的影响程度较大。
（五）竞争机制对新兴业态起到一定的催化作用。
从国内看，我国多元化的市场主体发展较快，非国有零售业（集体、个体、私营、外资）的商业网点和消费品销售额所占份额日益扩大。国内的竞争机制已初步形成。从国际看，加入WTO后，中国经济快速融入到世界经济一体化的大潮中。中国庞大的市场潜力，已吸引了欧、美、日等国家和地区的超级零售集团抢滩登陆。面对服务贸易逐步开放，处于变革中的中国零售业也不得不调整自己的发展方向，吸收先进技术、更新管理理念，提高核心竞争力，以适应全球零售业变革浪潮。因此，激烈的国内、国际市场竞争，有力地促进了中国零售业态的创新。
（六）经济全球化趋势的增强，使我国新兴零售业态在同一时期进入市场的特征愈加突显。
20世纪80-90年代，经济全球化趋势日益增强，加速了世界各国之间的经济融合。资本的本性决定它总是要流动到使其边际收益最高、能够发挥最大效用的地方去，这使越来越多的国外零售商争相进入我国刚刚开放的市场。因此，我国的零售业不可能按部就班地依次发展，也没有必要重走发达国家走过的漫长发展道路，它从计划经济的落后状态一下跳进了现代零售业的国际化浪潮中，呈现出各业态同时进入的特征。
（七）信息技术的广泛应用，有利于零售业态的多元发展。
伴随着21世纪知识经济的到来，我国零售业态还将会发生深刻的变革。技术进步、信息传播速度加快及知识覆盖面广，引起零售业管理方式与应用技术的变革；同时，由于知识
经济的相互渗透，人们思维方式变化，引起零售企业观念、经营方式的变化。
四、零售企业经营方式发展中的几个问题
近年来，各种现代零售业态，在国内大中城市不断涌现，虽然打破了零售业态的单一化，形成了多种业态并存的格局，但总的来看，我国绝大多数零售企业的发展变革仍是一种浅层表面变革，有的甚至偏离了正常的方向，形成了整体上的虚浮状态。中国零售业经过改革后尽管有了质的飞跃，但仍存在着一些不容忽视的问题。
第一，业态布局不合理，结构失调。具体表现为城市大型商场超常规发展，传统商业中心重复建设，而农村新型业态发展滞后，网点数量不多，规模普遍偏小，超级市场的规模优势和低价特征难以体现。目前我国城市零售业态发展不平衡造成的结构失调，反映出零售业态布局紊乱、功能雷同、脱离消费需求现实等问题，一定程度上影响城市商业区域功能的发挥。在农村，由于农民的收入水平低，消费观念落后，重数量而轻质量，由此决定了新型业态比例低，呈小型化趋势，经营方式陈旧，管理方式落后，使得小型零售企业经营越来越困难。
第二，业态组织化程度低、运作不规范，各业态的优势难以发挥。百货店长期以来是各大城市零售业的龙头，但在激烈的竞争中已暴露出许多问题，尤其是市场定位和经营方式已不能适应多样化需求。其次就是超市不超、连锁不锁现象比较普遍。据国外测算，连锁店的网点规模至少要发展到20家以上，年销售额在1亿元以上才会有盈利，但目前全国的连锁公司很多都没有达到这一规模，连锁优势根本发挥不出来。在农村，零售业态不规范表现尤为突出，以为超市就是开架售货，几家商店统一了店名、服装、标识就是连锁，许多地方的连锁店表面连锁而实质仍是单店操作、各自为政，很少真正做到“统一”配送、“统一”核算和“统一”管理。大多数小型店铺可以用“小、乱、低、差”四个字来概括。
第三，业态结构调整内容基本上是纯粹的模仿式。这是一种较为初级的和外在的创新，主要是简单引进别人模式，尤其是国外商家的一些店铺形式、商品布局，模仿某些营销手段和技巧等。应当承认，对于处在转轨和起步阶段的我国零售企业来说，这已经算是一种进步了，通过大胆引进，洋为中用，我们自己的现代零售企业正迅速蜕变成长，避免了完全靠自己从头摸索。但是，也正是这种“拷贝式成长”使企业之间很难拉开档次，形成经营梯度，以致于市场上每出现一种新业态都有众多商家迅速效法跟上，业态趋同发展，最终导致同地域、同档次、同类型的多家企业之间展开过度竞争。
第四，产业高度分散。2001年我国零售业100强企业年零售额1903亿元，占全社会消费品零售总额的5.1%，其中只有一家过百亿的企业——联华超市，销售额141亿元。美国
的零售巨头沃尔玛去年销售额高达2220多亿美元，是中国百强零售企业销售总额的8倍多。在美国，主要的零售市场前三大家企业的销售总额一般都占整个市场份额的70%以上。相对而言，中国的零售业高度分散是当前最显著的特征。而且，目前还没有出现全国性的零售企业。最大的零售企业——联华超市也只是在以上海为中心向周边地区发展。虽然跨地区发展已成为一个趋势，但目前还仅仅是开始，多数企业并没有找到跨地区扩张的有效途径，这也是产业分散的根本原因。
第五，经营方式缺乏竞争力。目前大型超市、便利店、仓储会员店、专业店等逐步成为主流。与此同时，连锁经营方式也逐渐在零售业中广泛采用。但目前来看，并没有哪家企业真正建立起自己的竞争优势，也没有哪一家企业创造出独特的经营和管理方式。总体来说，目前零售业还缺乏现代的管理方式和手段，管理水平较低，员工缺乏培训，整个行业缺乏高素质的人才。管理上缺乏一贯性，服务上缺乏一致性，企业也就缺乏相应的形成差别化的有效措施。
五、零售企业经营方式的发展趋势分析
未来几年，我国零售业在规模不断扩大的同时，还将呈现出以下几个发展趋势：
（一）总体规模将不断扩大。
据预测，未来五至十年，我国零售市场中，15%的市场份额将由中小超市占领，大卖场的市场份额约为10%，百货店业态将占10%，其他各种零售业态单体可能不会超过10％以上的市场份额。
零售业态间的竞争更加激烈。大型综合超市和仓储式商品迎合人们“一站式”购物需求，且又以产品丰富、价格低廉的优势拥有相当的竞争力，将成为内、外资企业竞争的焦点。百货店将向细分化、个性化发展，传统百货店市场份额将逐渐萎缩，购物中心将在未来几年内有较大发展。
新兴零售业态促进了现代物流业发展。近年来，国内零售业不断发展、整合，大大提高了经营化程度，促进了现代物流业的快速发展，企业内部的物流水平也将大大提高。
（二）“规范化”是我国零售业态发展的一个主要趋势。
第一，我国传统百货店将会从两个方面发生变化。一方面百货店原有的中低档商品和五金家电等商品会分流出去，让位给超市和专业店；百货店中高毛利、低周转的商品比重增加，并提高服务，从而走上规范化的道路。另一方面是一部分百货店仍然以大众消费需求为目标市场，但将自身改变业态，向大型综合超市转化。从我国现阶段百货店整体发展来看，百货店业稳定中将有所下降，逐渐地达到数量上的平衡。
第二，超级市场是我国零售业中的生力军。随着我国生产力水平的不断提高，生鲜食品从生产到消费之间的链条逐步形成，食品超市中生鲜食品的比重将会逐步增加，并达到规范化的水平。随着我国城市化进程的加快，城市人口迅速增加，大型综合超市会有更为广阔的发展空间。一部分食品超市也将会发展成大型综合超市。这一业态将会成为中国零售业中的主导业态。
第三，由于我国目前尚缺乏方便店所需要的强大的消费层的支持，以及生产力发展水平的限制，国内本土化的方便店的大规模发展还需要一定的时日。但是，随着我国经济的不断发展，人们生活节奏加快，以及国外大型配送企业进入，会促进方便店这一业态的发展。
第四，专业店尤其是专卖店在我国会有长足发展。它们会在商品的品牌、经营方式、规范服务等方面形成自身的风格。其中一部分精品店、名品店会进入到大型百货店中设址；专卖店将进一步向个性化、民族化方向发展。以连锁制形式开设的专业店和专卖店，在商业街、商业中心地区，以及在大型商业设施和百货店中也都会有很大的发展机会。
今后一段时期，是我国零售业态间竞争激烈的时期。我国零售业将会对同时登场的各种业态逐步认识和理解，并结合中国国情，使这些业态完成本土化的过程，同时，还将会有新的零售业态不断进入。当然，越具有技术创新优势的业态，越有可能成长为主导业态。
(三)在企业的组织形式上，连锁商店将发展到各种零售业态，并在某些业态中居支配地位。
根据连锁经营“十五”规划的要求，到“十五”期末，连锁企业的销售额将达到7000亿元，年递增约35％，占社会批发零售贸易和餐饮业零售额的比重将达到20％左右。
我国的连锁业比重极小，只不过刚刚起步，存在着极大的发展空间。今后我国连锁业将发展到各种零售业态上，连锁经营的百货商店、方便店、专业商店、仓储商场会成为连锁业中的强大力量。随着连锁经营的扩张，今后在城市零售业的发展中除了增加网点外，各种传统商店将不断改变业态、变更所有者、重新组合。连锁经营对零售业进行重组改造，提高其组织化程度势在必行。零售商业企业必将逐步摆脱地域概念、规模扩大、集中程度提高，出现一批跨省市的大型连锁商业企业集团。
（四）业态将更趋多样化。
百货商店、超级市场、连锁商店、仓储商场等业态是20世纪商业业态的成功典范，曾经并且将继续满足人们的物质文化生活需要作出巨大贡献。进入21世纪，以电子化、网络化、国际化、闲暇化为基础，能体现全功能、快节奏、高效率、低费用、新潮流等特点的新兴业态也将成为主流。新兴业态层出不穷，将有集购买、旅游、消遣、工作于一体的“新型
商业”；有方便购买、快速购买的“无重复商店”；有通过电子网络实现交易的“全功能超级市场”等陆续出现。
任何零售业态的产生和发展都取决于社会经济的发展水平和技术条件。尽管我国各种业态在发展过程中存在很多问题，但是，随着经济的不断发展，社会的物质条件和技术条件等不断完善，以及我们对各种零售业态内涵的逐步理解，再加之国外规范化的零售业态的示范效应，我国的各种零售业态必将逐步走向规范化。
（五）外商进入速度加快，竞争日益国际化。
受现行政策的限制，目前外商与港澳台商投资企业在中国市场所占份额不到5％，未来几年，随着外资进入我国零售业在企业设立形式、数量、地域、股权比例等方面的限制陆续取消，零售业将会形成外商独资、中外合资以及各种经济成分共同竞争的格局，内资零售业将在更广的范围、更深的层次上参与全球市场的竞争。
六、抓住机遇加快推进流通现代化的对策建议
（一）加快实现零售业从单一业态向多业态发展。要认真研究零售业态发展变化的规律性，在业态的调整过程中，必须要有明确的市场定位，既要在区域上进行合理布局和总量控制，避免重复建设和盲目发展带来的同业态模式的恶性竞争，又要用业态的多样化满足消费需求的多层次和差异化。
从世界发达国家零售业态发展的经验、趋势和我国的实际情况看，我国零售业态结构调整的措施应为：稳定发展大型百货商店，并对其进行改造，增加服务功能，从而将目标顾客定在中、高收入阶层及特定的假日下的普通消费者；积极发展既能满足各种需求又能发挥商业经营特色的专业店和专卖店；努力发展连锁超市和超级购物中心，使其成为消费者购物、娱乐一体化的场所，提供全面服务；根据各地实际情况有选择地发展仓储式商场；有计划、有步骤地发展网上销售等高科技性质的零售方式，从而跟上时代发展步伐，适应国际化竞争的需要，满足消费者对零售发展的需求。
（二）实现零售业态结构合理化。有两条基本途径：一是通过市场竞争，进行优胜劣汰的选择，逐步形成较为合理的市场结构；二是靠国家的宏观政策调节解决，即在某些领域设立必要的进入壁垒，促进企业集中，阻止过度的分散性竞争。对于市场经济还不发达的我国，单纯依靠市场力量自发推进有效竞争的形成将是缓慢和低效率的。应该采取双管齐下，结合并用的措施，由政府通过宏观调控政策加以推进和引导。
（三）在业态结构调整中使新兴业态成为新的增长点。一方面要充分发挥传统的专业商店、百货商店、超级市场、方便商店、综合商店、杂货商店等业态的作用，另一方面要使新
兴业态成为流通领域新的增长点。
（四）加强零售业态混合经营的管理，将零售业态结构调整引向深入。多业态混合经营开始成为大型零售企业的一种成长方式。目前我国大型零售企业的资源并不十分充足，在实行组合业态经营时，尤其要注重设法使所组合的各业态的目标顾客尽量相近，以使各业态相互呼应并充分展示出商场整体的目标顾客定位。否则，业态组合很容易华而不实，同时牵强的业态拼接无法发挥“合力效应”，因此，也无法具备超出资源相对集中使用的单一业态经营者的竞争力。
基础知识部分
1商业经营方式与业态研究
1.1经营方式
零售业按经营方式分为四种方式分别是独立商店、连锁总店、连锁分店和其它经营方式。1.1.1独立商店
顾名思义就是单独的一个商店，仅有一个店面，是零售业传统的经营方式之一。
1.1.2连锁总店
也叫直营连锁店，期初投入、经营管理权、所有权、损益均由总公司负责，从业人员均为受雇者，故总部有绝对指挥权。优点在于总部能完全掌控销售讯息，并执行销售手段，而能获得较佳经济效益。从管理上一般分三种模式：
第一，总店－门店集中管理模式，在这种管理模式下，总店的管理权限高度集中，从采购进货、商品配送、价格管理、供应商结算等业务都由总部完成，门店只负责销售；第二，总店－配送中心管理模式，是指没有门店，仓库（或配送中心）在异地，由总店完成公司的订单、零售供应商结算等业务，仓库（或配送中心）完成收发货管理，总部能够实时查询商品的进销调存的情况；第三，总店－门店－配送中心管理模式，是典型的连锁经营管理模式，公司的运作是以配送中心为基础，总店可能只完成采购订单、配货单、供应商结算等管理职能，门店的主要职能就是销售。总部能够查询到仓库（配送中心）的商品进销调存以及门店的销
售情况。
1.1.3连锁分店
也就是"特许经营"是英文FRANCHISING的汉译。又称为"特许经营"、"特许专卖"、"特许连锁"、"加盟连锁" ，特许经营不是一种行业，只是一种营销商品或服务的方法。在过去的十年里，特许经营已经在许多国家，不论是在发展中国家还是发达国家，都已被证明是一种有效的分销商品和服务的方法，并对经济的发展产生了积极的影响。特许经营发源于一系列的商业交易过程、方法和实践。这些商业交易过程、方法和实践都有如下共同特征：1．个人对商标、服务标志、独特概念、专利、商业秘密、经营诀窍的所权。
2．权利所有者授权其他人使用上述权利。
3．在合同中包含一些调整和控制条款，以指导受许可人的经营活动。
4．受许可人需要支付权利使用费和(或)其他费用。
在特许经营的发源地美国，曾经有很多人试图为特许经营下一个精确的定义，以涵盖在特许交易中所涉及的所有要素。我们首先给出一个广泛通用的定义，即国际特许经营协会(International：Franchise Association，IFA)的定义。
特许经营是一种营销产品(或)服务和(或)技术的体系，基于在法律和财务上分离和独立的当事人一特许人和他的单个受许人--之间紧密和持续的合作，依靠特许人授予其单个受许人权利，并附加义务，以便根据特许人的概念进行经营；此项权利--经由直接或间接财务上的交换一给予并迫使单个受许人商号，和(或)商标，和(或)服务标记，经营诀窍，商业和技术方法，持续体系，和其他工业和(或)知识产权，在双方一致同意而制定的书面特许合同的框架和条款之内
1.2零售业的业态
1.2.1零售业态的概念
零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。从事零售活动的基本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。近年来，受国际商业发展趋势的影响，零售商店的业态形式发生了很大的变革，并
且出现多样化和细分化趋势，尽管当前世界各国对零售业态的定义由于侧重点不同而有所区别，但通常认为，业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
1.2.2零售业态的分类
1.2.2.1国际上零售业态的一般分类
对于零售业态的分类，目前国际上主要依据零售店的选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、营业时间、服务功能、价格策略等确定。美国把零售店区分为：百货店、超级市场、折扣店、一般商品店、服装专卖店、仓库俱乐部、药店、方便店、杂货店等九类；日本对零售业态的分类与美国基本相同，但增加了自动售货机、邮购以及无店铺销售形式。当然，同一个大类的业态，还可以进一步细分为更为具体的业态形式，比如超级市场可以再细分为食品超市和综合超市，这要依据不同的研究内容而定。事实上，由于国际资本的介入，当一种新型的零售业态被引进时，客观上也引进了国际规范和标准，因此许多国家对零售业态的分类是基本一致的，可以进行多国间的比较和沟通。
1.2.2.2我国零售业态的统计分类
尽管国际上对零售业态的分类已比较完善，但在我国进行业态统计时还必须考虑我国的具体情况。我国从八十年代中期开始的商品流通体制改革，促使旧式百货店、粮油店、副食店、肉菜店等逐步衰落，代之而起的是处于成熟期的大型百货店；处于增长期的中小型超级市场、专业店、专卖店、便利店等；处于创新期的仓储式商场、邮购、电视导购和直销。而上述各业态又由于我国地区经济发展的不平衡，在引进和发展上不同步，比如上海在1991年组建了“联华”超市公司，出现了中小型超级市场新业态；1994年出现了便利店；1995年出现了电视导购和直销；1996年出现了大型仓储式超市（大卖场），而1994年以后真正规范的连锁超市才在中西部地区出现；当上海的便利店已发展到1998年的2000家左右时，中西部地区对此业态还相当陌生。
按照我国零售业态发展的客观进程，在国际通行的业态分类总体框架下进行必要的合并，把零售业态分为四大类进行统计，即：百货商店、超级市场、专业（专卖）店和其他。
百货商店，是指在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。其基本特征是：①商品结构以经营服装、纺织品、家庭用
房地产专业知识培训 一、房地产基础专业知识 1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。 2、房地产的三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征： a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）； 4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。 5、房屋分类： a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓 库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、 学校等单位用房及城市）； b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房； 6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。 7、土地分类： a、开发利用：生地和熟地； b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地； c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共 设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等； 8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括： a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理； c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁； e、房地产抵押贷款； f、房地产市场； 9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权 利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式： 即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集 体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不 能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式： 划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
房地产销售基础知识培训资料（一） 1，什么是房地产市场？ 狭义概念：房地产商品进行交易的地方或场所。 广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租凭、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2，房地产市场包括哪些种类？ （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流市场，由政府直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即有量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的 重新配置。 3，房地产市场有什么特点？ （1）经营对象的非流动性：房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。 （2）流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法，城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要 有出让、转让、出租等。 （3）市场的统一性：指房地产市场和地产市场的融合性，在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。 （4）市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其性质
和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的 落差。 （5）供给的稀缺性：至房地产市场是一个供给稀缺的市场，一方面是人口的不断增加，需要也相应的增长，另一方面是土地作为不可再生资源，基 于需求其数量基本上是恒定的。 （6）不完全开发性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给。国家需要采取强有力的措施抑制不合理 的市场需求来干预市场，因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严 格限制，具有不完全开放性。 （7）市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差甚远，因而房地产市场只是一个不充分市场。 （8）房地产市场投机的巨大不可能性：房地产市场与其他市场相比具有更大的投机性，房地产商品供给的有限性和需求的无限性，由于对房地产的 不断投资，城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地 产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。 4、什么是居住面积？ 居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等净面积的总和。5、什么是使用面积？ 使用面积是指住宅中分户全部可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、客厅、厨房、卫生间、壁柜、阳台和室走道，室楼梯等。 6、什么是建筑面积？ 对一栋楼来讲建筑面积是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物
关于房地产基础知识培训的心得体会 作为刚踏入房地产行业的新职员，应该尽可能的学习房地产知识基础知识，尤其作为一名房地产销售的员工，我想就更应该拥有广阔的房地产知识基础知识面。然而，在此之前，我对房地产这个行业非常陌生，只是偶尔听闻过长辈们讨论关于这个行业的一些信息，却没有真正的系统的去了解深入过。前天，在余源鹏房地产大讲堂上正式开始了房地产知识基础知识培训，今天，听完余老师的这节房地产行业相关知识的课程，我学到了很多东西，对房地产行业有了初步的认识和了解，余老师富有激情的讲解更是教会了我大量的房地产基础知识，使我对房地产有了全新的认识和了解。下面，分享一下我在这节课上学到的全新的房地产知识和心得体会总结如下： 余源鹏老师主要从三个大的部分跟我们分享了房地产行业的相关知识。第一部分是房地产及其产权基础知识；第二部分是房地产开发全过程基础知识；第三部分是房地产交易与营销基础知识；第四部分是房地产规划与建筑工程基础知识。 通过这次的房地产基础知识培训，我不仅明白了什么是房地产？更了解到了从事于房地产行业要注意些什么问题。房地产基础知识培训后，现在我知道了，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性；房地产的分类，可以 按用途划分也可以按建筑物的层数来划分；房地产市场分级：可以分为一级市场、二级市场和三级市场；建国以来中国房地产发展基本上是师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地；房地产的经营模式主要有土地开发、房产开发和物业经营；房地产的开发流程主要是：选址、立项、取得土地、规划设计、开工建设、启动销售和竣工验收。通过系统的学习，我对“什么是房地产”有了一个整体的认识，不再是之前的零散的知识体系，房地产对于我也不再是一个陌生的行业。总而言之，余老师的房地产基础知识培训真让我受益匪浅的课。这节课，让我认识了房地产这个行业，让我了解到了房地产销售这个领域，更让我学到了一种对学习对工作的态度。 ps：本课程是在智地网上的余源鹏房地产大讲堂找的培训课！篇二：房地产营销基础知识培训的感受 关于房地产营销基础知识培训的感受 想要了解更多房地产知识培训的请戳进来，我来跟你们分享一下仪的心得体会！ 作为刚踏入房地产行业的新职员，应该尽可能的学习房地产知识基础知识，尤其作为一名房地产销售的员工，我想就更应该拥有广阔的房地产知识基础知识面。然而，在此之前，我对房地产这个行业非常陌生，只是偶尔听闻过长辈们讨论关于这个行业的一些信息，却没有真正的系统的去了解深入过。前天，在余源鹏房地产大讲堂上正式开始了房地产知识基础知识培训，今天，听完余老师的这节房地产行业相关知识的课程，我学到了很多东西，对房地产行业有了初步的认识和了解，余老师富有激情的讲解更是教会了我大量的房地产基础知识，使我对房地产有了全新的认识和了解。下面，分享一下我在这节课上学到的全新的房地产知识和心得体会总结如下： 余源鹏老师主要从三个大的部分跟我们分享了房地产行业的相关知识。第一部分是房地产及其产权基础知识；第二部分是房地产开发全过程基础知识；第三部分是房地产交易与营销基础知识；第四部分是房地产规划与建筑工程基础知识。 通过这次的房地产基础知识培训，我不仅明白了什么是房地产？更了解到了从事于房地产行业要注意些什么问题。房地产基础知识培训后，现在我知道了，房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性；房地产的分类，可以 按用途划分也可以按建筑物的层数来划分；房地产市场分级：可以分为一级市场、二级
商业房地产销售基本业务知识培训（一） 一、房地产交易 1.房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 2.基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。 3.国家实行房地产价格评估制度（房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估）。 4.国家实行房地产价格申报制度（房地产权人转让房地产，应当向县以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报）。 5.房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。 6.房地产转让，是指房地产权人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 7.下列房地产，不得转让： 1)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的； 2)司法机关和行政机关的依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3)依法收回土地使用权的； 4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5)权属有争议的； 6)未依法登记领取权属证书的； 7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 8.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： 1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件的。 3)转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 9.以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。 10.房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
房地产培训会心得体会 从事房地产行业，这是我第一次参加系统的培训，很高兴有这样的一个成长的机会。本次培训内容涉及面广，黄维老师讲的很多项目的案例和一些房地产公司我都不知道，而通过此次培训，我觉得自己跟这个行业拉近了很大的一个距离。同时也学到很多道理，总结一下有以下几点： 1、做事情要有针对性：此次培训主要分为两部分，第一部分主要探讨房地产企业营销模式和房地产项目的营销，第二部分讲解有关销售方面的内容。结合自己目前所处的职位来说，第二部分培训内容可能更实用一些。里面讲到了很多的职责、团队管理、销售技巧等一些内容，收益很大。特别是市场调研这一块，通过这一次培训，我觉得以前自己去踩盘，不够针对性。同时我希望自己今后不管做什么事情，一定要有针对性，这样不仅能提高效率，而且能提高质量。 2、只有创新才会进步：黄维老师在培训的过程中，提到三个和尚怎么才能有水喝，答案很多。有人说三人合作，一起去挑水;也有人说一人休息，两人去挑水。我觉得最好的答案，应该是一个和尚去挑水，两个和尚去打井。为什么说这是最佳的答案呢?第一、前两个答案体现团队精神，但是却造成了人力资源的浪费。明明一个人可以做的事情，却要大家一起做，对于公司来说，领导是最不喜欢的。第二、一个和尚去挑水，两个和尚去打井这个方案不仅体现了团队精神，而且进行创新，他们已经站在从长远的角度看待问题。从这个例子得
出，很多的时候，光有团队精神是往往不够的，我们必须学会创新，只有创新才会赢得最后的胜利。 3、学会要善于“表现自己”：某天黄维老师与朋友去看某楼盘，走到小区的门口，看到一位保洁人员跪着擦地板，这情景让给他们印象很深。先不去讨论这位保洁人员是真的在擦地板还是在“做秀”，他们的目的都已经达到了，并且听说那楼盘还是很有知名度。从某方面讲，我们可以把善于“做秀”理解为善于“表现自己”，在现实中那些善于“表现自己”的人往往更能受到领导的赏识，更得到大家的认同。而作为销售人员，我希望自己也要学会学会要善于“表现自己”，在今后的日子里要加油。 除了上述几点，还有像重庆售楼处被砸事件反映出的一些问题等，类似收获还有很多，在此得出一个结论，只有通过不断努力，才能证明自己的运气永远比别人好。 首先，我非常感谢公司给我们员工的培训，也很荣幸参加了这次培训，这说明公司对我们员工培训的重视，反映了公司“重视员工，培养员工”的战略方针；对于从事建筑业的我，也非常珍惜这次机会。认真、虚心、诚恳地接受培训，态度端正、学习专注，认真的聆听和记录，如饥似渴地接受着新鲜的理念。大家都觉得机会是如此的难得，学习气氛十分浓厚。 此次培训的导师——王金升，王金升老师现从事于房地产管理咨询，曾在中国海外公司、万科集团工作。多所大学特聘讲师，拥有二十几年知名设计院和标杆地产公司工程管理的一线操作经验以及
房地产培训心得体会4篇 篇一房地产培训心得体会 xxxx年6月4日我们xxx房地产的全体员工在领导的带领下，坐车来到查干湖参加橄榄树魔鬼训练活动。 虽然只有短短二天三夜的时间，但却带给了我深刻的人生体验。在这次训练中身体上虽然承受了很大的苦与累，但是，精神上却收获了很多。通过这次训练，使我深深的感受到了公司领导的用心良苦。无论我身处何种岗位，只要用心体会就会得到十分有益的人生感悟。 到达目的地集合后，在教练的指导下，我们分成四个小团队，各队选出各自队长，大家发挥创意，积极参与，设计队名，对歌，口号，当唱起了我们自编的队歌，齐声喊起我们的口号时，自豪之情油然而生，大家真正的拧成了一根绳，自己的力量也变得强大了。 活动中我深深体会到作为一个团队“团结就是力量”的重要性。深刻懂得了目标是团队的动力之源，严明的纪律是团队行为的准则。在一个团队中，每个人的想法、观念都是不一样的，但是为了一个共同的目标不管利益有什么不同，但为了长远的目标需要每个人都要有自觉性，要互相配合，要心存默契。通过这次训练体会到很多东西，最深刻的有以下几点 一、团队精神做每个项目大家都要同心协力，相互配合、相互协调，必须有一个共同的价值观，领导者的指挥协调要有力，最有代表性的项目就是最后的过电网，寓意是队员在紧急的情况下，采取正确的措施以确保每个队员能顺利脱离险境。全员通过，难度真的很大，在第一轮过到三分之二的时候，有队员竟一不留神又触到电网了，又得重做，有的队员过去之后很激动，竟发出声音“好”，结果全军覆没，重做，有的队员自我约束力不强，因为一个人的疏忽，我们又的重做…..过到最后，还剩一个人的时候，是最困难的时候，一不小心又碰到电网了，当时的选择要么重来，要么总指挥做50个俯卧撑，总指挥义无反顾的选择了50个俯卧撑，看着总指挥一次又一次的艰难的做着俯卧撑，汗水湿透了全身，心里是那么的心酸。又是关键的时刻，最后一个队员放松自己，一切随着他们无声的安排。在一阵掌声中，她睁开了双眼，那一刻，我们每个人都很激动。这个阶段可以说是痛苦的一个阶段。这个项目告诉我们，作为一个集体，团结就是力量，只要心往一处使，什么困难都可以迎仞而解。当然强有力的领导，合理计划，严密组织，团结协作、严格执行对我们完成集体任务是多么的重要。在这其中，也暴露出我们很多的弱点，刚开始对制度要求不严格，很多人不重视小细节，态度不端正，意见不统一，最终造成走了不少弯路。因此团队领导者的果断合理地规划及团队队员对领导者的服从也是至关重要的，在我们的实际工作中，每一项工作任务的完成，都需要我们制订合理的工作计划，根据职责合理的分工，在实施过程中，一定要仔细考虑问题点和难点，找出对应的解决方法，同时每个成员一定要服从领导，严格执行下达的任务和使命，只有这样才能保证我们集体任务的顺利完成;对困难估计不够，准备不足以及思维模式的束缚也是导致我们项目失败的原因。日常工作中，我们也会经常遇到看似简单的问题，以惯有的思维去准备，当现实情况与想象中不同时，我们由于准备不足，容易造成混乱，极其被动。这就要求我们在解决一个问题时，一定要全面思考、认真准备，在碰到意外出现时才能从容应对。同时，在出现混乱、被动的情况下，大家一定要冷静，团结，要相互鼓励，积极探索，通过集体的力量找到解决问题的方法。
房地产基础知识培训 一、房产类 1、房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a)土地 b)建筑物及地上附着物 c)房地产物权 2、房地产的特征 a)资金密集性 b)相互影响性 c)易受政策限制性 d)房地产的增值性 3、房地产的类型 按用途划分： a)居住房地产 b)商业房地产 c)旅游房地产 d)工业房地产
4、基本概念类： 1.住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿 舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门 用途的房屋。 2.廉租房：廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我 国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主 要是腾退的旧公房等。 3.存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 4.经济适用房：经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为 解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的 特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中 低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住 房的使用效果，而不是降低建筑标准。这类住宅因减免了工程报建中的 部分费用，其中包括免去土地出让金的全部，削减了大市政配套等费用 的50%，并且优先享受银行信贷，其成本略低于普通商品房，并且规定 了较低的固定利润率如我国目前规定为3%，故又称为经济实用房。 5.集资房：是指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、 个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个 人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
商业地产培训心得体会总结 通过商业地产培训，学会运用房地产销售技巧。对待意向客户，他犹豫不决，这样同事之间可以互相制造购买氛围，适当的逼客户尽快下定，分享心得体会总结。下面是学习啦小编为大家收集整理的商业地产培训心得体会总结，欢迎大家阅读。 商业地产培训心得体会总结篇1 商业地产: 作为商业用途的地产，用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。 商圈：是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。 所有权：是所有人依法对自己财产所享有的占有,使用,收益和处分的权利。 产权：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。 经营权：经营者对其经营财产的一种占有、使用和收益的权利。 零售业：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，直接关系到居民的生活质量和生活方式，商业行为的最后一步。
开发商：开发项目，做为项目的第一承担人、所有人。 商业用地：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。 国内一线城市：指对本国经济、政治具有重要作用的大都市。在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，领先于其他城市。如：上海、北京、广州、深圳、天津 国内二线城市：指除一线城市以外，省会、旅游城市，京广、京沪等主要干线旁边的城市等，如：成都、**、武汉、南京、苏州、无锡、济南、长沙、郑州、西安、哈尔滨、杭州、沈阳、青岛、大连、宁波、厦门等 国内三线城市：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲、长春、温州、佛山、东莞等其它较发达城市。 五证一书：“五证一书”指的是商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书。 【商业物业】 占地面积：占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。 建筑面积：建筑展开面积，它是指建筑外墙外围线测定
房地产基础知识 一、基本概念 （一）房地产的概念： 是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分。房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产，简单地说就是不能移动的财产。 ◆房地产业五证： a.建设用地规划许可证； b建设工程规划许可证； c.建筑工程施工证； d.国有土地使用证； e.商品房预售许可证； ◆两书： 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》； ◆一表： 《商品房竣工验收备案表》 （二） 1、房地产业指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 2、房地产市场 分为：一级、二级、三级市场，一级市场指最初级原始土地的转让，二级市场指房地产开发企业在取得土地后再开发、建设、销售，一般说在建商品房（期房），三级市场是指已建好的商品房在市场上转让，就是在房产中介所转让的房产。 （三）城市居住区、居住小区、居住组团 1、城市居住区：一般称居住区，并与居住人口规模（1万—1.5万户，3万～5万人）相 对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共的公共服务设施的居住生活聚居地。 2、居住小区：也称住宅小区，并与居住人口规模（2千—4千户，7000～15000人）相对
应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 3、居住组团：一般称组团，指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（300——700户， 1000～3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（四）居住区用地 住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。 1、住宅用地：住宅建筑基底占地及其四周合理间距的用地含宅间绿地和宅间小路等的总 称。 2、道路用地：居住道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放 场地。 3、公共绿地：满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地， 应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 4、公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和 使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、其他用地：规划围除居住区用地以外的各种用地，应包括非直接为本区居民配建的道路 用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等。 （五）建筑密度 也称建筑覆盖率，批项目规划建设用地围所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。 1、容积率：指建设用地的总建筑面积与建设用地面积的比值。。 2、使用率：住宅套净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率。 3、绿化率：绿化率＝植被垂直投影面积/居住总面积×100％ 4、绿地率：居住区用地围各类绿地的总和占居住区用地的比率。 （六）新型住宅类型 1、生态住宅 生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。 2、绿色住宅
商业地产项目术语 1. 零售：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境,使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形服务的满足,它直接关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要阶段--也是最后阶段。 2.零售战略：是零售商打算如何集中其资源来达成其目标，确定其主要服务于哪些顾客和将提供什么样的商品和服务，并建立和保持竞争优势的系统性谋划。具体上它包括企业使命目标，竞争对手分析，顾客的细分、定位，商店的选址，服务策略，与供货商的关系，信息管理和分销系统，低成本经营，以及零售活动组合等等。 3.商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。 4.全过程商品管理：是指一个零售商从分析顾客的需求入手，对商品组合、定价方法、促销活动，以及资金使用、库存商品和其它经营性指标做出全面的分析和计划，通过高效的运营系统，保证在最佳的时间、将最合适的数量、按正确的价格向顾客提供商品，同时达到既定的经济效益指标。 5.市场化经营商场化管理：指采取“整体规划、招租经营、统一管理、自收自付“，各柜相对自主经营，并以规范化的商场管理形成专
业特色的经营管理模式。 6.精细化管理：是以“精确、细致、深入、规范“为特点的全面化的管理模式。全面化是指精细化管理的思想和作风贯彻到整个企业的所有管理活动中。精细化管理包括：精细化的操作、精细化的控制、精细化的核算、精细化的分析、精细化的规划。 7.购物中心交通规划：购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把交通引入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。 8.购物中心的人流购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。9.购物中心的交通购物中心的车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组织的原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。 10.一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。 11.二次商装：指以一次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、灯光、色彩等方面。 12.水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。 13.垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
商业地产培训心得体会感悟 通过商业地产培训，了解到长期稳定运营的商业地产才有投资价值，商业地产自身的运作需要一个过程，积累客户、建立知名度、美誉度更需要时间，谈谈心得体会感悟。下面是学习啦小编为大家收集整理的商业地产培训心得体会感悟，欢迎大家阅读。 商业地产培训心得体会感悟篇1 做为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的房地产销售技巧说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。 首先，我想从自已做为一名普通的销售人员在跟进客户方面应具备的房地产销售技巧说起，也许我们在很多时候也会常说以下几点，问题是在于能将它投入到真正的行动去的人太少，所以有个很简单的事实，成功的是少数人。因为他们都是始终如一的去做，将它变成一种习惯。 1：房地产销售技巧最基本的就是在接待当中，始终要保持热情。销售工作就是与人打交道，需要专业的沟通技巧，这使销售成为充满挑战性的工作。对待客户要一视同仁，不能嫌贫爱富，不分等级的去认真对待每一位客户，我们的热情接待使他对我们的楼盘也充满了好感，那么我们的目的也
就达到了。 ：接待客户的时候不要自己滔滔不绝的说话，好的销售人员必然是个好听众，通过聆听来了解客户的需求，是必要条件;同时也应该是个心理学家，通过客户的言行举止来判断他们内心的想法，是重要条件;更应该是个谈判专家，在综合了各方面的因素后，要看准时机，一针见血的，点中要害，这是成交的关键因素。 ：机会是留给有准备的人：在接待客户的时候，我们的个人主观判断不要过于强烈，像“一看这个客户就知道不会买房”“这客户太刁，没诚意”等主观意识太强，导致一些客户流失，对一些意向客户沟通的不够好，使得这些客户到别的楼盘成交，对客户不够耐心，沟通的不够好，对客户没有及时的追踪导致失去客户等等。还是那句老话，机会只留给有准备的人。 ：做好客户的登记，及进行回访跟踪。不要在电话里讲很长时间，电话里都说了，客户就觉得没有必要过来了。 ：经常性约客户过来看看房，了解我们的楼盘。针对客户的一些要求，为客户选择几个房型，使客户的选择性大一些。多从客户的角度想问题，这样可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，让客户觉得你是真的为他着想，可以放心的购房。 ：提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的
房地产基础知识培训内容 （一）房地产专业基础知识 1、房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同 的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 2、地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地 面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 3、房地产：是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工 构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。 4、房地产业：是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、 建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的 综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质 的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地所有制：现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为 全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形 式。 7、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体 所有的土地实行征用。 8、土地使用权的出让年限： ——居住用地 70 年； ——工业用地 50 年；
——教育、科技、文化卫生、体育用地50 年； ——商业、旅游、娱乐用地40 年； 9、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为 50—70 年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 10、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 11、熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。 “三通一平”是指路通、电通、水通，土地平整。 “七通一平”是指上水、雨污水、电力、暖气、电信和道路通以 及场地平整 12、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。 13、现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
商业地产培训资料 房地产专业知识 （一）专业术语 1、房地产：房地产是房产和地产的总称，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，又称不动产。两者具有整体性和不可分割性。 2、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 3、土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资微利房用地。 4、土地使用权出让年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其它用地50年。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。 5、三通一平：是指地块的水通、电通、路通、场地平整。 6、七通一平：是指上、下水通、排污通路通、通讯通、煤气通、电通热力通、场地平整。 7、房地产市场：分一级市场、二级市场、三级市场； 1)一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。 2)二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。 3)三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。
8、银行按揭：是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部份楼款，余款由银行代购房者支付，购房者所购房屋的所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，这种方式称为银行按揭。 商业地产贷款首付款为房款总额的50% 9、五证：a. 《国有土地使用证》；b《建设用地规划许可证》；c. 《建设工程规划许可证》；d《建筑工程施工许可证.》；e.《商品房预（销）售许可证》。 10、◆占地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积，即建设用地。 ◆总建筑面积：指在建设用地范围内所有建筑物各层建筑面积之和； ◆容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0） ◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%） ◆套内建筑面积：房屋按套计算的建筑面积，是指房屋内的使用面积、墙体面积及阳台的建筑面积之和； ◆套内使用面积：指室内的净面积，即地板面积。不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定： A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算； B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积； C、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积； D、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。 ◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值； ◆公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； ◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。
房地产培训心得体会 篇一：房地产员工培训心得体会 房地产员工培训心得体会 首先感谢公司指示布置这次为期xx 天学习的时机，通过系统的培训活动，使我深入的认识到团队在工作中的首要性和如何做一民优秀房产置业顾问。这次培训我总结出了以下心得。一个团队中，大家都要同心协力，相互配合、相互协调，必须有一个共同的价值观，领导者的指挥协调要有力。在我们的实际工作中，每一项工作任务的完成，都需要我们制订合理的工作计划，根据职责合理的分工，在实施过程中，一定要仔细考虑问题点和难点，找出对应的解决方法，同时每个成员一定要服从领导，严格执行下达的任务和使命，只有这样才能保证我们集体任务的顺利完成；对困难估计不够，准备不足以及思维模式
的束缚也是导致我们项目失败的原因。日常工作中，我们也会经常遇到看似简单的问题，以惯有的思维去准备，当现实情况与想象中不同时，我们由于准备不足，容易造成混乱，极其被动。这就要求我们在解决一个问题时，一定要全面思考、认真准备，在碰到意外出现时才能从容应对。同时，在出现混乱、被动的情况下，大家一定要冷静，团结，要相互鼓励，积极探索，通过集体的力量找到解决问题的方法。 短短的七天培训使我学到了很多关于房地产行业的专业知识、工作技巧以及商务礼仪，明白了该如何调整自己的心态，如何与人有效地沟通交流。其中，给我感悟最深的是客户接待和金融知识两个环节。客户接待看似简单，要做好可就不是很容易，还从中学到了权证办理的基本流程、房地产抵押贷款成数年限及利率，还有公积金贷款的流程等等必备常识。我虽然刚接触这个行业，不懂得的地方还很多很多，但通过这次培
训让我加深了对房产知识、销售人员的基本素质、对待客户的态度、如何解决实际工作中碰到的问题，以及公司楼盘具体情况和营销思路有更深一层的了解。通过此次培训，我觉得要想做好房地产销售工作，光有毅力和恒心还不行，应掌握适当的方法和技巧，做事情更要有针对性。 我本人觉得公司这次组织的培训非常好，促使我们在工作中进一步的学习提高，同时了解学习是一件贯穿生命始终的事情。只有不断地学习，才能进一步充实自我，完善自我，不会固步自封。同时，可以从学习中发现自身的欠缺点，对今后工作的进一步开展打下良好基础。同时，也更加明白销售是一门非常有学问的课程。绝不仅仅只是简单的“售”的动作，而是需要更多的准备、酝酿工作，在销售过程中与客户的交流、沟通、协商、了解。“锲而舍之，朽木不折，锲而不舍，金石可镂。”这句话说明了成功需要一种精神的。销售人员就
房地产培训心得体会 从事房地产行业，这是我第一次参加系统的培训，很高兴有这样的一个成长的机会。本次培训内容涉及面广，黄维老师讲的很多项目的案例和一些房地产公司我都不知道，而通过此次培训，我觉得自己跟这个行业拉近了很大的一个距离。同时也学到很多道理，总结一下有以下几点： 1、做事情要有针对性：此次培训主要分为两部分，第一部分主要探讨房地产企业营销模式和房地产项目的营销，第二部分讲解有关销售方面的内容。结合自己目前所处的职位来说，第二部分培训内容可能更实用一些。里面讲到了很多的职责、团队管理、销售技巧等一些内容，收益很大。特别是市场调研这一块，通过这一次培训，我觉得以前自己去踩盘，不够针对性。同时我希望自己今后不管做什么事情，一定要有针对性，这样不仅能提高效率，而且能提高质量。 2、只有创新才会进步：黄维老师在培训的过程中，提到三个和尚怎么才能有水喝，答案很多。有人说三人合作，一起去挑水;也有人说一人休息，两人去挑水。我觉得最好的答案，应该是一个和尚去挑水，两个和尚去打井。为什么说这是最佳的答案呢?第一、前两个答案体现团队精神，但是却造成了人力资源的浪费。明明一个人可以做的事情，却要大家一起做，对于公司来说，领导是最不喜欢的。第二、一个和尚去挑水，两个和尚去打井这个方案不仅体现了团队精神，而且进行创新，他们已经站在从长远的角度看待问题。从这个例子得出，很多的时候，光有团队精神是往往不够的，我们必须学会创新，只有创新才会赢得最后的胜利。 3、学会要善于“表现自己”：某天黄维老师与朋友去看某楼盘，走到小区的门口，看到一位保洁人员跪着擦地板，这情景让给他们印象很深。先不去讨论这位保洁人员是真的在擦地板还是在“做秀”，他们的目的都已经达到了，并且听说那楼盘还是很有知名度。从某方面讲，我们可以把善于“做秀”理解为善于“表现自己”，在现实中那些善于“表现自己”的人往往更能受到领导的赏识，更得到大家的认同。而作为销售人员，我希望自己也要学会学会要善于“表现自己”，在今后的日子里要加油。 除了上述几点，还有像重庆售楼处被砸事件反映出的一些问题等，类似收获还有很多，在此得出一个结论，只有通过不断努力，才能证明自己的运气永 远比别人好。 培训学习心得 首先，我非常感谢公司给我们员工的培训，也很荣幸参加了这次培训，这说明公司对我们员工培训的重视，反映了公司“重视员工，培养员工”的战略方针；对于从事建筑业的我，也非常珍惜这次机会。认真、虚心、诚恳地接受培训，态度端正、学习专注，认真的聆听和记录，如饥似渴地接受着新鲜的理念。大家都觉得机会是如此的难得，学习气氛十分浓厚。 此次培训的导师——王金升，王金升老师现从事于房地产管理咨询，曾在中国海外公司、万科集团工作。多所大学特聘讲师，拥有二十几年知名设计院和标杆地产公司工程管理的一线操作经验以及深厚的结构设计、现场操作、结构质量控制的专业底蕴。长期在国内甲级建筑设计院及著名建筑房地产公司担任讲师之职。曾在万科集团地产公司担任五星级讲师之职。在集团内享有很高的专业权威地位。王金升老师的经验讲座就象是一顿丰盛的大餐，精美地呈现在我们的面前，真是“听君一席话，胜读十年书”。这次重点学习了项目的综合管理、计划管理、质量管理、工程管理、工程质量管理规划、质量过程控制的七种工具、现场的质量管理、工程项目风险控制、沟通管理、质量成本管理及项目进度控制等知识体系总结及互动交流。将人力、运营、计划、质量、成本、设计、控制、工程现场、采购、营销、财务、风险等核心节点系统整合学习；借鉴目前国内标杆地产公司在项目工程管理上的先进经验和操作方法，打造企业核心竞争力；将pmp核心管理理论与项目操作相结合，系统提升项目骨
商业地产培训心得体会 目录 第一篇：商业地产培训之商业地产术语大全 第二篇：商业地产培训 第三篇：地产商业基本培训知识 第四篇：商业地产培训 第五篇：为何商业地产培训如此重要？ 正文 第一篇：商业地产培训之商业地产术语大全 商业地产: 作为商业用途的地产，用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。 商圈：是指商业中心以其所在地点为圆心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。 所有权：是所有人依法对自己财产所享有的占有,使用,收益和处分的权利。 产权：产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。 经营权：经营者对其经营财产的一种占有、使用和收益的权利。 零售业：是一种交易形式,可定义为将商品或劳务直接出售给最终消费者的销售活动,也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，直接关系到居民的生活质量和生活方式，商业行为的最后一步。 开发商：开发项目，做为项目的第一承担人、所有人。
商业用地：商业用地是指规划部门根据城市规划所规定该宗地块的用地性质是用于建设商业用房屋，出让后用地的使用年限为40年。 国内一线城市：指对本国经济、政治具有重要作用的大都市。在城市规模、基建、财政收入、消费、对人才吸引力等各层面，领先于其他城市。如：上海、北京、广州、深圳、天津 国内二线城市：指除一线城市以外，省会、旅游城市，京广、京沪等主要干线旁边的城市等，如：成都、**、武汉、南京、苏州、无锡、济南、长沙、郑州、西安、哈尔滨、杭州、沈阳、青岛、大连、宁波、厦门等 国内三线城市：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲、长春、温州、佛山、东莞等其它较发达城市。 五证一书：“五证一书”指的是商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书。 【商业物业】 占地面积：占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。 建筑面积：建筑展开面积，它是指建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。 经营面积（实用面积、柜台面积）：它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。地上面积：指自然地面以上各楼层的建筑面积总和。 地下面积：指自然地面以下的（如地下室的）建筑面积总和。