报建手册
2007年7月
第一部分项目开发报建流程-------------------- 1 -----------
第二部分项目前期阶段报建流程-------------------------------- 7 —、办理签署《土地使用权出让合同书》手续---------------- 7 -----
第三部分项目建设阶段报建流程---------------- 10 ---------
- 一 ! 理项目I 地名注册、—手_ _■ —■ - ■ ■ —■ —■ —■ — - —■ - —■ —■ — - 1'^^^ ?一 - 一—
二、办理《项目立项》------------------------ 12 --------------
三、规:划局-------------------------- 13 -------------------
（一）办理《建设项目选址意见书》13 （二）办理《建设用地规划许可证》 ------------------------------------ 13 （三）----------------------------------------------------------------- 建设项目规划设计方案（修规）报批----------------------------------------------- 15 （四）----------------------------------------------------------------- 办理《建设用地规划批准书》----------------------------------------------------- 15 （五）.................................................. 建筑设计方案报批-- -- -- -- -- -- -- ............................................. ---- (16)
（六）办理《建筑工程规划许可证》16 （七）---------------------------------------------------------- 办理《临时建筑许可证》（政府机构或企业申报）-------------------------- --- 17 （八）办理《临时建筑许可证》（私人申报）18
（九）........................................ 建筑物室外装饰工程设计方案报批
18
（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18 （^一）办理《建设工程规划验收合格证》 --------------------------------- 19 （十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告 -------------------------------- 20 （十三）规划设计单位资格认证 (21)
四、市建设局22
（一）建设工程保证安全施工的措施备案22 （二）建设工程缴费指南25 （三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南----- 29 （四） ------------------------------------------------------------------ 房地产开发项目手册备案指南------------------------------------------------------ 15
（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证------------ 32
（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证------------ 34
（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证------------ 39
（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南------------------ 43
（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南------------------------ 49
（十）工程合同纠纷调解申请指南—52
（^一）房地产开发项目转让备案指南 -------------------------------------- 53
（十二）商品房预售广告备案指南 ----------------------------------------- 54 （十三）商品房预售楼款用款申请指南56 （十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明■ 58 （十五）商品房预售许可指南 -------------------------------------------- 59 （十六）商品房预售许可证变更、延期指南 --------------------------------- 61
五、城市管理局------------------------ 63 ----------------
六、人防办76
七、消防局79
八、房管局82
第一部分
项目开发报建流程
项目前期阶段报建流程
项目论证 资料移交
办理《建 设用地批 准书》
交纳土地 契税
办理《土
*地证》
市场营销部
设计部 成本部 开发部
财务部 支持性文件
产品定位 策划
办埋签署《土 地使用权出让 合同书〉〉手续
办理《建 设用地规 划许可 证〉〉
办理交纳 土地出让 金
总的方案 确定
项目投资 *估算书
前期工作指南（浦东地区） 目录 一、前期办事流程图（一） 二、前期办事流程图（二） 三、说明 四、前期工作主要内容 五、前期工作主要涉及部门 六、办理前期手续所提交资料清单及主管部门审批
一、前期办事流程图（一） 二、前期办事流程图（二） 三、说明 1、该作业指导书是以浦东新区现行标准组织编制。 2、本作业指导书的内容及流程适用于需要使用本单位以外土地、改变土地性质、总建 筑面积大于3万平方米且使用市财力的建设项目。 3、如需要使用本单位以外土地、改变土地性质、总建筑面积大于3万平方米，但建设 资金是自筹的建设项目，则在初步设计评审中无需进行概算评审，其余内容及流程 相应不变。 4、如需要使用本单位以外土地、改变土地性质、但总建筑面积小于3万平方米，（资 金按市财力和自筹划分）则无需编制详细规划，其余内容及流程相应不变。 5、在原址（本单位内）新建、改建、扩建项目总筑面积大于3万平方米且使用市财力 的建设项目，则无需办理选址意见书、用地规划许可证和建设工程用地批准书（包 括土地定界报告）有关土地方面的手续。 6、在原址（本单位内）新建、改建、扩建项目总筑面积小于3万平方米且建设资金是 自筹的建设项目，则无需办理选址意见书、用地规划许可证和建设工程用地批准书 （包括土地定界报告）有关土地方面的手续、编制详细规划和扩初阶段的概算评审。 7、凡是使用市财力建设的建设项目，必须由市建委进行初步设计技术、概算评审和批 复。 8、凡在市立项的建设项目，必须在市招标办报建。 9、建设项目总投资在3000万元以上的建设项目（勘察、设计、施工、监理）必须进 行公开招投标，总投资在3000万元以下的建设项目（勘察、设计、监理）可办理 直接委托手续，而施工必须进行公开招投标。 四、前期工作主要内容 1、项目建议书编制及批复 2、可行性研究报告编制及批复 3、控制性详细规划及修建性详细规划编制及批复（规划设计要求通知单） 4、选址意见书申领 5、建设工程用地规划许可证申领 6、建设工程用地批准书申领（包括土地定界报告） 7、建设工程报建 8、勘察、设计招标 9、设计方案规划、环保、卫生、绿化、人防、交警政府职能部门（包括水、电、煤市 政配套部门）征询意见 10、初步设计规划、环保、卫生、绿化、人防、交警、防雷、抗震政府职能部门征询意 见 11、初步设计（概算）技术评审 12、初步设计批复 13、施工、监理招标
报建手册 2007年7月
目录 第一部分项目开发报建流程1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7 第三部分项目建设阶段报建流程10 一、办理项目地名注册手续10 二、办理《项目立项》12 三、规划局13 （一）办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13 （三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29
（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61 五、城市管理局63 六、人防办76 七、消防局79 八、房管局82
房地产项目开发报建报批流程概述-----------------------作者：
-----------------------日期：
房地产项目开发报建报批流程 前言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。 作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！ 此致 敬礼 营销策划部敬上
2003年12月29日
项目开发流程 一、土地使用权的取得 1.取得方式 1)行政划拨 2)协议出让 3)招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4)转让 2.流程示意（以拍卖为例）
3.细节阐述 1)信息资料部分 A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说 明）； B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环 境、区域竞争楼盘资料； C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预 测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析； D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传 统、背景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）； 2)前期可行性分析（机会可行性分析2） 一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价； 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 1生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理； 2可行性分析可大致分为三个阶段： 1.机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；
建设工程报建受理 （含自行发包建设工程单位基本条件核定） 一、受理依据 1、《中华人民共和国建筑法》 2、《中华人民共和国招标投标法》 3、《上海市建筑市场管理条例》 4、《工程建设项目自行招标试行办法》（国家计委5 号令） 5、《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准招标事项暂行规定》（国家计委9 号令） 6、《上海市建设工程承发包管理办法》（上海市人民政府 37 号令） 7、关于印发《 < 上海市建设工程承发包管理办法 > 》若干问题的解释》的通知。 ( 沪建建 (2004)564 号 ) 8、其他与建筑、建材业有关的法律、行政法规及规范性文件。 二、网上申请 点击进入网上申请 三、窗口受理 1、携带材料： 建设工程报建审核 1 、《上海市建设工程报建表》 2 、企业法人营业执照（副本）及有关证明原件和复印件 3 、建设工程立项的批准文件原件和复印件 4 、有与建设工程相适应的资金证明 5 、法定代表人委托书（委托经办人办理报建）、经办人身份证原件和复印件 6 、住宅项目还需提供上海市土地出让合同复印件（原件复核） 自行发包建设工程单位基本条件核定 1 、《上海市建设单位工程专业技术人员和管理人员备案表》； 2 、专业技术人员和管理人员技术职称证书有效复印件； 3 、专业技术人员和管理人员公积金、养老保险金证明。 2、办理程序和审查内容： 1 、核对立项级别与受理权限是否相符； 2 、核对材料是否齐全； 3 、核对《上海市建设工程报建表》数据是否正确； 资料齐全正确后，提供《建设工程报建办结告知单》，并发给“上海市建设工程项目 IC 卡”。 3、办理时限： 当场 4、收费标准： 不收费 5、回复文书： 《建设工程报建办结告知单》 6、受理部门和时间： 受理部门：上海市建筑建材业受理服务中心，地址和咨询电话见“上海市建筑建材业办事部门一览表”。 受理时间：周一至周五，上午9：00至11：30（11:15停止取号）；周一至周四，下午1：30至5：00（4:30停止取号）。
房地产开发报建流程终 Revised as of 23 November 2020
房地产开发报建流程
一、立项 收件部门：市政务中心发展改革窗口 审批行政部门：成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局 联系电话： 收费标准：不收费 申请材料： 1、项目申请报告； 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证； 3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）； 4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）， 6、窗口领取表格 其他部门需准备资料；无 完成责任部本/人：前期报建人员，财务管理部 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门：成都市规划管理局 联系电话：、 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 申请材料： 1、《设计条件、用地许可》申请表；
2、1：500红线图； 3、土地权属文件； 4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； 5、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。 注意事项： 1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效； 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。 完成责任部本/人：前期报建人员 三、办理国土证 审批行政部门：成都市国土资源局 联系国土局规划地籍事务中心出宗地图，根据土地出让合同，交齐土地款后，带上土地出让合同、交款票据、契税票据去国土局办理《国有土地使用证》。 完成责任部本/人：前期报建人员 四、方案图审查 审批单位：成都市规划管理局 联系电话：
建设工程从立项到报建的具体流程 建设工程从立项到竣工所有程序（包括立项审批、规划设计、建设工程报建、建设工程竣工验收） 一、立项审批 1 、项目立项申请报告书（原件一份） 2 、项目建议书或项目可行性研究报告（一份） 3 、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份） 4 、项目建设投资概算（一份） 5 、银信部门出示的资金证明（原件一份） 6 、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份） 7 、项目地形图（一份） 8 、有关职能部门的意见。 二、规划设计 1 、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。 2 、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。 3 、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。 三、建设工程报建 （一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。 1 、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书； 2 、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》； 3 、国土部门核发的《国有土地使用证》； 4 、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书； 5 、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》； 6 、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》； 7 、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》； 8 、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》； 9 、建设资金证明； 10 、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》； 11 、法律、法规规定的其他资料。
（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2 、建设工程施工公开招标申请表； 3 、建设工程监理公开招标申请表。 （三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2 、建设工程施工邀请招标审批表； 3 、建设工程监理邀请招标审批表； 4 、工商部门签发的私营企业证明； 5 、法人营业执照； 6 、其他申请邀请招标理由证明。 （四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。 1 、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明； 2 、建设单位申请安排建设工程施工单位报告； 3 、建设单位申请安排建设工程监理单位报告； 4 、工商部门签发的私营企业证明； 5 、法人营业执照； 6 、建设工程直接发包审批表。 （五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。 1 、《规划许可证》； 2 、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； 3 、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表； 4 、施工合同及其单位资质证书复印件； 5 、监理合同及其单位资质证书复印件； 6 、施工图设计文件审查批准书； 7 、建设工程质量监督申请表； 8 、法律、法规规定的其他资料。 （六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。 1 、建设单位提供的资料： （1）工程施工安全监督报告； （2）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表； （3）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；
开发报建流程及细则
目录 第一章开发中心职能概述 (2) 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目的主要内容概述 (4) 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目的工作要点及注意事项 (55) 第四节绩效考核标准 (59) 第三章用地类 (60) 第一节阶段性程序简述 (60) 第二节工作重点事项 (63) 第三节相关工作办理程序 (67) 第四章配套类 (93) 第一节阶段性程序简述 (93) 第二节工作重点事项 (95) 第三节相关业务办理程序 (98)
第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区）规 划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。 二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。 （二）用地类： 主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关证照。 （三）配套类： 主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。
上海市建设工程合同登记备案操作程序（试行） 为保证改进后的建设工程合同登记、备案工作顺利实施，根据《关于改进本市建设工程合同登记备案方法的通知》（沪建建管[2006]第086号）要求，结合工作实际，制定本操作程序。 一、建设工程登记备案的基本方法 本市建设工程合同登记、备案采用计算机网上数据申报与书面合同登记、备案相结合的方式进行。 建设工程合同登记、备案由建设单位或发包人负责向市、区（县）及派出机构合同登记备案实施部门登记、备案。其中，报建限额以下（总投资额100万元）项目的各类工程合同由承包人登记、备案；本市行政区域外各类工程合同由承接工程的本市工商注册的建筑业从业企业登记。 二、计算机网上数据申报 （一）建设单位网上申报 建设工程报建限额以上项目，建设单位应在签订建设工程合同后，凭《上海市建设工程项目卡》上的报建编号和卡号，通过“上海建筑建材业”网站（https://www.doczj.com/doc/bd10203546.html,）进行合同网上登记、备案申报，输入合同登记、备案要求数据。在报建等环节已采集的数据直接在登记或备案表中显示，不能修改。网上合同登记备案软件系统将对项目承发包情况与登记备案数据进行比对，符合要求的打印相应合同登记或备案表（沪建合同01表至06表、09表至11表），不符合要求的提示理由和补正材料要求。 （二）建筑业从业企业网上申报 1、本市建设工程报建限额以上项目 建筑业从业企业在本市承接该类项目后，依法进行分包的，发包人应在签订分包合同后，凭《上海市建筑建材业企业卡》的企业编号、标识码，通过“上海建筑建材业”网站（https://www.doczj.com/doc/bd10203546.html,）进行合同网上登记、备案申报，输入合同登记、备案要求数据。在报建等环节已采集的数据直接在登记或备案表中显示，不能修改。网上合同登记备案软件系统将对项目承发包情况与登记备案数据进行比对，符合要求
房地产开发报建手册报建手册(doc 68页)
报建手册 2010年7月
目录 第一部分项目开发报建流程1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7 第三部分项目建设阶段报建流程10 一、办理项目地名注册手续10 二、办理《项目立项》12 三、规划局13 （一）办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13 （三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案22
（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29 （四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32 （六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34 （七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39 （八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43 （九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49 （十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61五、城市管理局63
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复文件 土地证、建设用地规划许可证以及规划要点批复文件，是进行房地产开发的前提。简单说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复文件由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求以及现在对小户型比例限制要求等，这些指标都在这个批复文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及使用年限。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 2、立项、环境评估、 项目立项主要考察的是项目的投资额及可行性。目前全国各地由于市场经济的深度不同，所以在这方面的管理上也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方则管得非常严。立项到底需要什么材料也没有明确的规定。立项与其他程序的先后关系也是不确定的。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。目前为止，很多公司都是建设项目上马后，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办下来。 3、总平面图审查 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审查小区的建筑物是怎么排布的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，这些东西都是与设计院对接。 总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量，它直接关系到下一步的施工、销售、验收等等，这个过程一般最少需要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回修改才能通过。 4、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容则很多，如有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等。上述这三项线路从科学上考虑应从地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入各家各户。 管线的接入或引出往往受外部环境的影响较大。比如高压电线的接入口，一开始谈好了，
上海市建设工程报建办事指南 一、受理依据： (一)《上海市建筑市场管理条例》(上海市人民代表大会常务委员会公告第16号) (二)《上海市建设工程报建管理办法》（沪建交〔2011〕1034号） (三)《上海市建设工程承发包管理办法》（上海市人民政府37号令） (四)《关于印发＜上海市建设工程承发包管理办法>若干问题的解释＞的通知》（沪建建[2004] 564号） (五)《文物保护工程管理办法》（中华人民共和国文化部令第26号） (六)《上海市文物保护条例》（上海市人民代表大会常务委员会公告第12号） (七)《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》2010年修正本(上海市人民代表大会常务委员会公告第24号） (八)《上海市优秀近代建筑保护管理办法》(1997年12月14日上海市人民政府第53号令) (九)相关的法律、行政法规及规范性文件 二、受理范围 在本市行政区域内总投资额100万元及其以上的建设工程,包括： (一)新建、扩建、改建工程； (二)装修或修缮工程； (三)城市基础设施维修工程。 三、办理机构 办理机构名称及权限 上海市城乡建设和管理委员会行政服务中心负责国家和本市立项或批准的建设工程，文物或优秀历史建筑工程、保密工程、跨区域工程的报建。
区（县）建设行政管理部门按照其职责权限，负责所属区（县）立项或批准的建设工程，以及市或区（县）立项或批准的所辖行政区域内装饰装修、房屋 修缮工程的报建。 市政府委托实施管理的管委会负责管理范围内的建设工程的报建。 市绿化市容局负责行业范围内园林绿化项目的报建。 四、需具备的条件 (一)有建设工程立项的批准文件 (二)有法人资格或者系依法成立的其他组织 (三)有与建设工程相适应的资金或者资金来源 五、申请材料 (一)上海市建设工程报建表（一式二份） (二)企业法人营业执照（副本）及有关证明原件和复印件 (三)建设单位组织机构代码证原件和复印件 (四)建设工程立项的批准文件原件和复印件 (五)建设单位设立工程建设帐户证明原件和复印件 (六)法定代表人委托书（委托经办人办理报建） (七) 经办人身份证原件和复印件 (八) 保密工程还需提供上海市国家保密局等相关部门的文件原件和复印件 (九) 文物或优秀历史建筑项目还需提供相应文物或房管部门同意的相关文件 (十) 房屋装修或修缮项目还需提供《上海市房地产权证》原件和复印件，建设单位与房地产权利人不一致的，应提供房屋租赁合同或其他有效的证明文件原件和复印件 (十一) 依法必须进行招标发包的项目，建设单位如不委托招标代理单位，自行组织招标的，应具有编制招标文件和组织评标的能力，具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面专业技术力量，具体
上海市项目招标手续办理程序 一、办理依据： 1、《中华人民共和国招标投标法》 2、《中华人民共和国建筑法》 3、《建设工程质量管理条例》（国务院第279 号令） 4、《建设工程勘察设计管理条例》（国务院293 号令） 5、《上海市建筑市场管理条例》（上海市人大第73 号公告） 6、《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家计委3 号令） 7、《招标公告发布暂行办法》（国家计委4 号令） 8、《评标委员会和评标方法暂行规定》（7 部委12 号令） 9、《评标专家和评标专家库管理暂行办法》（国家计委29 号令） 10、《工程建设项目勘察设计招标投标管理办法》（8 部委局2 号令） 办理流程： ( 一 )、设计招标受理 ( 招标登记 ) 需具备的招标条件： 1、建设工程已报建； 2、用地范围已经土地、规划管理部门核准； 3、批准的规划设计条件；
4、委托招标代理单位进行设计招标的合同、招标代理单位的“上海市建筑建材业企业卡”及负责该项目招标的招标工程师名单（具备自行招标条件的招标人，无需该材料）。 办理程序和审查内容： 1、核对材料是否齐全 ; 2、核对是否符合发包条件 ; 3、核对发包范围与项目规模相一致； 4、核对招标代理单位经营业务范围、资质等级许可的范围是否与所代理工程项目相适应，负责该项目招标的招标工程师是否符合相关规定； 5、核对拟采用的招标方式是否符合法规规定； 6、核对无误，确定本次设计招标的标段号，发出《上海市建设工程设计招投标办事流程表》。 办理时限： 当场办理 ( 二 )、招标信息的发布（采用邀请招标时，无此项内容） 招标公告应载明招标人的名称和地址、招标项目的基本要求、投标人的资质与要求及获取招标文件的办法等事项。 ( 三 )、对投标人的要求 投标人应具有与招标项目相适应的工程设计资质及满足招标公告的要求。 ( 四 )、招标文件、补充招标文件备案 招标文件应包括下列主要内容： 1、投标须知； 2、投标文件格式及主要合同条款； 3、项目说明书，包括资金来源情况； 4、设计范围，对设计进度、阶段和深度要求； 5、设计基础资料；
房地产开发报建手册 编制部门：开发部 编制时间：2011年11月15日 目录
1、办理国有土地使用权拍卖 收件资料：申请书、公司营业执照、机构代码、法人证明书及授权委托书（附表1）、法人及代理人身份证明， 竞买申请书，竞买凭证 办事结果：取得《成交确认书》 流程图： 附件1：营业执照、机构代码 到交易中心、拍卖行报纸、政府网站、拍卖行、中介人员、其他人脉关系了解地块信息，索取拍卖文件 挂牌或拍卖文件： ·挂牌或拍卖公告； ·竞买须知； ·地块图； ·《竞买申请书》； ·《报价单》（挂牌）； 现场调查、经济分析，交履约保证金，填写《竞买申请书》，确认竞买资格 研究竞买策略， 拍卖日，领取号牌 现场举牌竞价 确认成交，签订《成交确认书》 缴交契税、手续费、印花税，办理过 户手续
2、裁定书及过户协执（司法拍卖） 法院出具裁定书及过户协执（一般出具至国土局、规划局、建委、街道办等），说明地块相关权益转移至土地的竞得者。 办理机构：法院 取得证明文件：裁定书及过户协执 3、国有土地使用权转移登记 序号资料名称是否原件条件 1 国有土地使用权交易登记申请书(附表2) 原件 2 工商登记营业执照副本或组织机构代码证 原件及复 印件 法人和其它组织 法定代表人证明书、委托书、法定代表人身份证 明（经盖公章认证的复印件）和代理人的身份证 明 委托办理 3 土地来源使用情况说明报告原件 4 原国有土地使用证原件可查册 5 原建设用地批准书原件可查册 6 原建设用地规划许可证原件及复 印件 可查册 7 原建设工程规划许可证及规划批文原件及复 印件 可查册
应发给的证明文件：出具《国有土地使用证》流程图：
成都市房地产开发项目报规，报建流程 目录 第一部分：立项、前期规划报建手续 1、立项 2、设计条件、用地许可证 3、方案图审查规划许可证 第二部分：前期施工报建手续 1、项目卡 2、报建费 3、机构施工图审核 4、建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查 5、预售面积预测 6、预售面积审查 7、商品房预售许可证 第三部分：竣工验收阶段 1、城建档案馆备案 2、成勘院竣工测量 3、竣工并联审查 4、大产权办理
第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤） 一、立项 收件部门：市政务中心发展改革窗口 审批行政部门；成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局 收费标准：不收费 申请材料企业投资项目核准公司需准备资料： 1、项目申请报告； 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证； 3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）； 4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）， 6、窗口领取表格其他部门需准备资料；无 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门；成都市规划管理局 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 ⑴申请材料： A、公司需准备资料： 1、《设计条件、用地许可》申请表； 2、1：500红线图； 3、土地权属文件；
4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； B、技术部需准备资料： 1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。注意事项： 1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效； 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。三、方案图审查 审批单位：成都市规划管理局 审批时间：15个工作日 收费标准：不收费 ⑴申请材料： A、公司需准备资料： 1、建设工程设计方案送审单。 B、技术部需提供资料： 1、建设工程方案总平图5份； 2、建设工程设计方案2套； 3、日照分析综合计算图； 4、 A3幅面效果图2份 注意事项： 1、方案设计时必须一次设计到位，设计中对不确定的因素应事先与规
DB31/T 0356-3—2018/01 上海市建设工程 监理招标投标情况备案 办事指南 2017-××-××发布 2017-××-××实施 上海市住房和城乡建设管理委员会发布
上海市建设工程监理 招标投标情况备案办事指南 一、适用范围 本指南适用于本市建设工程监理招标投标备案(进场交易)。 二、事项名称和代码 事项名称：建设工程监理招标投标情况备案(进场交易)。 代码：0356-3 三、办理依据 《中华人民共和国招标投标法》第四十七条 依法必须进行招标的项目，招标人应当自确定中标人之日起十五日内，向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。 四、办理机构 （一）办理机构名称及权限 1、上海市建设工程招标投标管理办公室负责市报建的建设工程招投标监管。 2、各区建设行政管理部门负责本区报建的建设工程招投标监管。 3、市政府委托实施管理的管委会或市住建委派出机构负责各自管理范围内报建的建设工程招标投标监管。 （二）备案内容 本市建设工程监理招标文件（补充招标文件）、招标投标情况书面报告备案。 （三）备案对象 建设单位（招标人）或受其委托的招标代理单位。 五、备案条件 （一）新办的申请条件 1.准予备案的条件： 依法合规，资料完整，无异议投诉。 2.不予备案的条件：
存在违法违规情形，资料不完整，有异议投诉处理。 （二）依申请变更的申请条件 1.准予备案的条件： 投诉处理、行政处罚已完成。 2.不予备案的条件： 存在投诉处理、行政处罚未完成。 六、备案数量 无数量限制，符合条件，在规定时间内给予备案。 七、备案材料 （一）形式标准 （1）申报资料按本受理标准附件中载明的顺序排列并装订成册。 （2）申报资料的复印件应清晰。 （二）备案材料目录 1.新办 （一）申请期限 招标人应当自确定中标人之日起十五日内，向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。 （二）受理期限
房地产开发报建全程 操作手册 2009年8月
目录 第一部分项目开发报建流程 1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续 7 第三部分项目建设阶段报建流程 10 一、办理项目地名注册手续 10 二、办理《项目立项》 12 三、规划局 13 （一）办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13 （三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21
四、市建设局 22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61 五、城市管理局 63 六、人防办 76 七、消防局 79 八、房管局 82
工程项目前期工作办事程序
工程项目前期工作手册
规划手续（1、4、8、11、13项） 审批依据： 《规划法》、《市整体规划》、《市城市规划若干管理规定》 第一项建设项目选址意见书 （一）所需材料： 1、建设申请 2、工业项目带工艺流程图，可行性研究报告和消防环保部门意见 3、建设项目选址意见书申报表 4、电子地形图1份 5、该位置所在地控制性归或修建性规划 6、规划要求相关部门意见 （二）办理程序： 1、建设单位提出申请，写明建设理由、建设性质、规模、拟建位置、用地面积、计划投资额等。 2、填写《建设项目选址意见书申报表》报规划分局初审，市局批准。 第四项用地规划许可证 （一）所需材料： 1、建设用地申请审批综合表 2、经过批准的详细规划 3、土地转让合同 4、计划批文 5、土地证 6、电子地形图 （二）办理程序： 1、申请，写明建设用地理由、性质、规模、位置等。 2、建设单位填报《建设用地申请审批综合表》，报规划分局初审，市局批准。（三）费用 按建设用地面积每平方米不超过1.8元计收；起收点为50元，不足50元按50元计收。 第七项建设工程规划许可证 （一）所需材料： 1、建设工程申请审批综合表 2、用地规划许可证 3、土地使用证及相应拆迁图 4、计划批文 5、建筑方案5套 5.1方案构思
5.2外墙材料 5.3停车数量 5.4需拆迁建筑面积 5.5新建建筑面积 5.6绿地率 5.7容积率 5.8建筑密度 5.9建筑日照分析 5.9.1透视表现图 5.9.2现状平面图 5.9.3总平面图（彩色）落在现状图上，建筑层数、退让道路红线及现状建筑物的距离、绿线、蓝线、紫线宽度及退让距离、建筑总长度、宽度、停车场位、周边道路红线宽度、建筑室外设计标高。 5.9.4交通分析及停车布置图 5.9.5各层平面图，标明平面功能布局，各种尺寸。 5.9.6各立面图（重要的立面为彩色），外墙装饰材料、色彩、尺寸、建筑物高度。 5.9.7剖面图（应剖重要的楼梯间）各层的层高及详细标高。 5.9.8环境设计图。 6、施工图5套，装订成册，包括在相应地形图上的总评面图、各层平面图、四个立面图、两个以上剖面图、结构基础平面图等。 7、消防、环保、人防、电业等部门意见 7、电子地形图 （二）办理程序： 1、申请，写明建设理由、性质、规模、位置等。 2、建设单位填报《建设工程申请审批综合表》、已经批准的建筑方案图及施工图，报规划分局初审，市局核准。 （三）费用 按建设工程面积每平方米不超过2.0元计收，厂房2.3元，其他2.9元。市政管线按每米不超过1.3元计收，起收点为50元，不足50元按50元计收。 第十一项建设工程放线、验线 （一）所需材料： 1、建设工程放线记录手册 2、地形图 （二）办理程序： 建设工程由地理信息中心放线后，由分局现场验线，核发《建设工程开工通知单》。 （三）费用 按每栋建筑1921元收取放线费。 第十三项建设工程规划验收
房地产项目报建报批流程 一、土地手续办理 1、土地出让合同；通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同； 2、土地用地勘测图。 3、建设用地批准书 4、土地契税、地税完税证明（财政局、地税局） 5、土地登记申请，审核发土地使用权证。 二、规划手续 1、项目总平面规划，规划设计方案申报经规委会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划许可证。 2、建设工程规划许可证，根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可证。 3、交纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案馆移交合约。 三、项目发改立项 1、项目申请报告 2、项目规划批文、总平面规划图 3、环境影响评价 4、抗震设防 5、办理完以上资料后报发改委审批后发立项批文。 四、工程施工手续 1、场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。 2、工程勘察，设计。根据单体工程规划具体要求进行勘察，勘察单位出详细勘察报告后，设计单位进行设计出施工图。 3、图纸设计审查；工程施工图审查（建委审图中心）、消防设计审图（消防局）、防雷设计审核（气象局）、人防手续（人防办）。 4、工程报建，勘察现场。 5、办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工。监理合同。 6、前期绿化设计，办理绿化审批手续。 7、建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。 8、建筑垃圾处置、商混供应合同。 9、交纳相关费用，社会劳动保障费、开发管理费等。 10、申办建筑工程施工许可证。 五、工程建设阶段 1、临时设施规划办理，规划放线验收工作。 2、开工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。 3、配套工程施工建设。 4、房屋面积测绘，办理房屋预售手续（房管局）。 5、签订销售合同。 六、工程项目竣工验收交付使用 1、建设项目单体工程验收。
报建手册
目录 第一部分项目开发报建流程 1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续 7 第三部分项目建设阶段报建流程 10 一、办理项目地名注册手续 10 二、办理《项目立项》 12 三、规划局 13 （一）办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13（三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局 22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29
（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61 五、城市管理局 63 六、人防办 76 七、消防局 79 八、房管局 82
项目报批报建流程指引手册 1、目的 1.1为了加强公司项目报批报建工作管理、规范报批报建工作流程、提高工作效率，特制订本指引手册。 2、适用范围 2.1适用于XX公司项目报批报建工作指导。 3、术语和定义 3.1报批报建主要指房地产开发前期过程中相关开发证件的报批获取、工程的报建验收等。 3.2XX公司。 3.3“六证”指房地产开发过程中最主要的证件，同时也是开发企业完成整个开发周期所必须获取的证件，具体包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《竣工验收备案证》。 3.4其他证件：《项目选址意见书》、《房屋拆迁许可证》、《建设工程规划核实合格证》、《房屋所有权证》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等。 4、职责 4.1公司规划建设部、合同预算部、土地外联部 4.1.1指导、协调、监督和协助项目公司报批报建工作； 4.1.2跟踪、落实项目公司报批报建工作计划； 4.1.3统筹、协调解决项目公司报批报建过程存在的问题与困难；4.2公司规划建设部 4.2.1结合项目具体开发建设节点，编制报批报建工作计划； 4.2.2负责从项目立项至“六证”获取的全部手续；
4.2.4协助组织工程综合竣工验收、档案验收等工作，办理房屋初始产权登记； 4.2.5项目开发周期内其他报批报建手续以及证件的办理。 5、报批报建涉及的主要政府部门和业务
6、报批报建简易流程图审查项目获取土地出让合同土地出让金及契税 规划设计方案 项目立项、暂定资质规划局初审规委会终审 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 消防人防环保其他部门国有土地使用权证建筑工程施工许可证合同备案 质监 安监 商品房预售许可证价格备案面积预测 物业选定 预售方案资金监管 形象进度 规划竣工核实 规划竣工实测综合竣工验收房屋产权证专项验收、竣工备案 三维面积实测