2017年房地产业务授信政策
二十九、房地产行业
（一）政策范围
本政策所称“房地产行业”是指按国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）中的房地产开发经营业（行业代码K7010）。
（二）总体原则和目标
在信贷放松、税收减免、土地供应减少等“去库存”的系列政策作用下，部分三四线城市去库存压力还尚未缓解，而一些热点城市供求形势迅速反转，房价出现超预期上涨，“地王”频现。楼市热度由一线城市向二三线城市扩散。2016年全年商品房销售面积达15.7亿平方米，绝对量创历史新高，累计同比增长22.5%。全国住宅均价持续上涨，2016年70大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨10.8%，较2015年增速上行达10.5个百分点。
2016年9月以来，多城市密集发布楼市调控政策。新一轮调控从需求、供应两个环节同时发力，需求端主要采取限购、限贷以抑制部分需求入市，供应端则从市场销售、土地供给角度出发，采取直接限制新房入市价格的手段。加上融资端全面收紧，多管齐下。2016年中央经济工作会议以近半篇幅涉及房地产，释放出多个调控信号。当前，楼市的主要矛盾由前期局部区域库存泡沫转化为局部城市出现价格泡沫和三四线城市库存泡沫依旧的局面。但房地产作为国民经济重要支柱产业，在国家大力推进新型城镇化进程的情况下，对于具备产业支撑、潜在需求强且供需平衡的区域，仍具备一定发展空间。
近年来，本行顺应房地产市场分化趋势，严格落实国家政策及监管要求,全行房地产业务有序、合规、健康发展。在新形势下，2017年对房地产行业总体仍执行审慎支持的政策，按照“总量控制，均衡投放；突出差异，结构优化；优选客户，提升效益”的原则，对房产业务实施差异化、精准化管理，把握合规底线，防范实质风险。
（三）客户准入：
1、客户内部评级为B5级（含）以上；
2、选择白名单一、二层级客户中资金实力强、开发经验丰富、
经营规范、资金链顺畅、综合效益良好的全国和区域性龙头房企进行合作。开展“总对总”业务合作的需在总行发布的可采用“总对总”合作模式的客户名单内。
3、借款人或其控股股东（实际控制人）具有三级（含）以上开发资质（对于房地产信托业务，借款人或借款人控股股东应具有二级（含）以上开发资质）、借款人或借款人控股股东（实际控制人）或控股股东（实际控制人）的所属企业历史开发面积累计不少于30万平米；商用房开发融资要求借款人或借款人控股股东（实际控制人）具有相关产品开发经验。
4、借款人及其控股股东（实际控制人）过往开发项目无历史遗留问题，近三年无不良信用记录（股东背景发生变化、经营情况发生实质性好转的借款主体除外）；
5、主体的选择上应重视开发企业资质、行业地位、业绩、信用度和经营性现金净流量及整体资金面状况。房地产开发贷款严格按照白名单准入制度进行管理。
6、根据制度要求需纳入房地产白名单管理的客户，项目报批前须纳入房地产白名单。
（四）项目及区域准入
1、商品住宅
在综合考虑城市经济发展水平、人口数量和流向、市场供求关系（去化周期）等因素的情况下，优先支持一线城市，适度支持经济发达的二线城市，其他城市整体仍持审慎态度。同等条件下，优先支持绿色建筑1项目。围绕区域差别化分类，对主要城市实施差别化的客户层级和项目区位准入方案，具体方案如下：
1绿色建筑是指经住建部认可的获得绿色建筑设计标识或绿色建筑运营标识的绿色建筑项目，下同。
（2）三、四线城市（地级市）：
考虑到三、四线城市整体数量大，区域发展不平衡，房地产市场分化特征明显，将其分为以下三类：
①需求外溢型：此类城市位于一线或经济发达二线城市周边，集中于京津冀、长三角、珠三角地区，受益于区域中心城市高房价以及限购、限贷政策挤出效应，承接外溢需求，市场需求旺盛。
对于京郊地区，应充分做好市场调研，研究北京需求外溢的特点以及区域购房人群结构和习惯，选择北京市周边配套成熟、交通便利、人口聚集的区域，可审慎介入第一、二层级房地产白名单客
2参照计划单列市。
户开发的普通商品住宅。
对于长三角、珠三角地区，应重点研究中心城市人口流向，筛选主要承接外溢需求的城市，可审慎介入第一、二层级房地产白名单客户开发的，位于主城区配套成熟区域的普通商品住宅。
此类业务第二层级客户需满足以下条件：A、总A客户下属房地产企业、省属、市属的房地产开发企业、全国房地产企业综合实力排名前50（或上年度销售金额前50强）；B、其他客户要求借款人或其控股股东（实际控制人）具有二级（含）以上开发资质；已从事房地产开发十年以上；历史开发面积累计不少于100万平米。
②自身需求型：此类城市大都位于中、东部发达省份，由于经济相对发达，对周边有一定辐射能力。应符合以下指标：GDP不低于3500亿元；去化周期不超过12个月；近两年人口为净流入。
可审慎介入第一层级房地产白名单客户开发的，位于主城区配套成熟区域的普通商品住宅。
③其他地级市：随着中国新型城镇化稳步推进，部分农民存在就近地级市购房需求，但考虑到此类城市经济发展水平相对较弱，整体去化压力大，若确需介入，应审慎选择第一层级房地产白名单客户开发的住宅项目，并由集团本部或核心子公司担保（不应低于同业要求）。
（3）相关要求：对于高端住宅项目，须全面了解和评估股东实力、品牌知名度，要求项目位于一线城市、经济发达二线城市，具有稀缺资源优势，并审慎全面评估当地市场对此类业态的承接能力，深入分析项目的销售前景。
对于有差异化诉求的部分重点分行，应制定具体沙盘，实行名单制管理，在确保风险可控、严守外规底线的基础上向总行提出契合区域市场优势的政策诉求，报总行批复后执行。
2、商业地产
商业地产总体应持审慎态度，主要选择一、二线城市中心商务区或中心繁华地块、商业模式合理、租售前景良好、业态符合当地市场需求的商业地产项目，要求开发商具有丰富商业地产开发运作经验，同等条件下，优先支持绿色建筑项目。原则上不得介入三、四线城市商业地产项目（分行差异化政策另有规定的除外）。
商业综合体核心竞争力主要在于整体运营能力，目前商业综合
体整体共计过剩，普遍存在同质化竞争。若整体销售，总价高；若分割销售，后期运营难度大，因此自持运营成为主流。当前酒店行业整体低迷，入住率不理想，且酒店的商业运作模式更特殊，基本无法分割销售。商业地产作为长期收益工具的特点在商业综合体和酒店上显得尤为突出，因此在商业地产开发方面重点选择优质写字楼。
在写字楼项目选择上，应充分考虑区域经济发展水平、公司数量及聚集情况、整体空置率和租金水平，评估区域经济发展对项目的承载能力；掌握区域市场整体供求关系、近期土地供应、在建和拟建项目情况以及整体潜在供应量；结合项目区位优势、整体定位、区域写字楼竞争态势等因素，综合评估项目前景。
一线城市，选择本行第一层级房地产白名单客户、总A或国有控股的总B客户开发的，位于成熟商务中心的优质写字楼。
部分经济发达的二线城市，选择第一层级房地产白名单客户、总A客户开发的，位于传统主城区成熟商务中心的甲级写字楼。城市应满足以下条件：①上年GDP超过1万亿元；②甲级写字楼整体空置率不超过20%。
3、工业厂房
总体审慎，仅介入由政府主导的、国有背景开发商开发、位于直辖市、省会城市及计划单列市的成熟国家级工业园区项目。
（五）禁止介入
1、信贷资金用于缴纳土地款；
2、项目资本金比例不足、资本金不实、有不良信用余额的房地产开发企业；
3、项目实际控制权（开发商或开发商股权）发生过3次（含）以上变更的项目，但地理位置良好且目前实际控制人为全国龙头开发商（排名前三十）的项目除外；
4、2015年7月以来取得的“单价地王”项目；
5、有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产企业；纳入政府公布的存在囤积房源、拖欠土地出让金等违法违规行为的房地产开发企业；
6、以信托计划、理财产品募集的资金，附股权回购安排的股权性资金，或其他债务性资金充当项目资本金的房地产开发融资，
本行通过夹层融资等方式已介入的房地产项目除外；
7、列入国家《禁止用地项目目录》（2012版）的项目；
8、本行未设立分支机构的异地业务；除经总行审批，可采取“全国业务一地办”的总对总合作客户外，禁止跨行政区域发放异地房地产项目开发融资。
9、未落地当地分行存续期管理的异地房地产融资新兴业务，有金融机构进行合格信用增级的新兴业务除外。
（六）相关管理要求
1、新增项目开发贷款均应在开发主体取得开发资质，且对应项目土地证和建设用地规划许可证办出、土地出让金交清后上报。
2、对应项目以立项、环评、“四证”齐全、有效，资本金（所有者权益）比例不低于国家政策规定，并在贷款发放前投入项目建设，土地拆迁已完成、土地费用交清为放款前提，发放的贷款原则上不得超过在建工程的五成(分行差异化政策另有规定的除外)。除“总对总”合作客户外，原则上不得办理保证或信用的房地产开发融资以及无对应项目抵押的房地产开发融资。积极落实按揭配套资源，项目按揭配套应在50%以上。
3、对于大型房企集团，要以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表管理，集团及各成员企业贷款总额原则上不得超过在建工程的五成3。
4、总对总合作客户综合授信业务，应侧重主体的风险防范，应根据不同房企集团的资金管理及融资模式特点，以及他行融资模式及报表对融资模式的印证，确定采用集团统贷统还或下属项目公司自身承贷，担保条件原则上不低于该客户的其他合作银行。以集团公司统一作为借款主体的，原则上实行全国业务一地办；以项目公司作为借款主体，实行全国业务全国办。统筹额度应根据日后具体项目需求单报单批。
“总对总”合作客户原则上仍应以属地原则办理，确需采取“全国业务一地办”的，应满足下列条件方可介入：①融资项目应处于一、二线城市，配套成熟、有明确开发和销售前景；②项目公
3 ①项目送审时应同时提供以房地产为主业（参考《上市公司行业分类指引》，以房地产为主业指房地产销售收入占合并报表营业收入的50％及以上）的集团（申请人所属房企集团）的即期合并报表。②“贷款总额”指上述合并报表中体现的房地产板块融资总额。③“在建工程”指上述合并报表中的房地产板块存货科目。④不超过五成，即②/③≤50％
司所在地本行有机构，所在地分行能负责协助贷后管理、配套50%
以上比例的按揭（按揭配套要求适用于开发类业务），项目资金能
切实做到封闭运作，综合效益高。
在办理贷款过程中，应加强与监管部门沟通协调，涉及异地贷款，应按监管规定办理备案手续；办理统贷统还模式业务，原则上
应向当地监管部门备案，或取得当地监管部门其他形式的认可。
5、房地产开发贷款的信用方案安排上，应充分考虑项目销售
周期和总投资需求，不宜依赖销售返投，不接受用施工垫资作为拼盘。原则上资金拼盘中销售返投比例不超过10%，自有资金比例不
低于40%（对于北京、上海、广州、深圳的优质房地产项目，自有
资金比例可按照外规规定的资本金比例执行）。
6、商业地产项目应充分分析所在区域人口情况、消费能力、
产业结构和特点、商业房产供求情况、空置率、区域市场竞争情况
等多种因素后进行评判。
7、加强对以下企业及项目潜在风险的关注：①集团内部关联
企业之间，尤其是母子公司之间的关联交易频繁的房地产开发企业；项目销售回笼进度对比同区域其他房企明显放缓的房地产开发企业；②土地成本和建设成本大幅高于周边同类楼盘的项目。
8、严格禁止通过借壳融资向房地产项目进行融资。
2016年房地产业务授信政策
十、房地产
2015年以来，中央及地方利好政策频出，各级城市楼市均持续回暖，1-9月房地产开发投资70535亿元，同比增长2.6%，增速比1-8月份回落0.9%。房屋新开工面积114814万平方米，同比下降12.6%，其中住宅新开工面积下降13.5%。房地产开发企业土地购置面积15890万平方米，同比下降33.8%。商品房销售面积82908万平方米，同比增长7.5%，其中：住宅销售面积增长8.2%。商品房销售额56745亿元，同比增长15.3%，其中：住宅销售额增长18.2%。截止9月末，商品房待售面积66510万平方米，再创历史新高。总体来看，在中央持续释放稳
楼市信号背景下，地方政府因城施策、积极促进楼市平稳健康发展。房地产市场主体与区域分化将进一步加剧，一线城市及部分热点二线城市因城市发展水平高，综合实力雄厚，人口吸引力强，住宅需求量始终较为旺盛，房价上涨动力较足，但三四线城市整体供过于求，供求矛盾还在恶化，市场景气度仍然很弱。
国内宏观经济受结构调整、产能过剩影响，投资持续低迷，经济增速进一步放缓。在此背景下，明年房地产开发融资仍应审慎，整体上仍应继续坚持“总量控制、分层经营、结构优化、防范风险”的总体原则，继续坚持“四个为主”的业务策略，并在保持政策相对稳定性的基础上，顺应市场分化趋势，推行差异化、精细化管理，做到“有所为、有所不为”，推进全行有序、合规地发展房地产业务。
（一）主体准入
1、选择白名单一、二层级客户中资金实力强、开发经验丰富、经营规范、资金链顺畅、综合效益良好的全国和区域性龙头房企进行合作。开展“总对总”业务合作的需在总行发布的可采用“总对总”合作模式的客户名单内。
2、借款人或其控股股东（实际控制人）具有三级（含）以上开发资质、历史开发面积累计不少于30万平米；商用房开发融资要求借款人或借款人控股股东（实际控制人）具有相关产品开发经验。
3、借款人及其控股股东（实际控制人）过往开发项目无历史遗留问题，近三年无不良信用记录（股东背景发生变化、经营情况发生实质性好转的借款主体除外），无囤地、捂盘惜售、挪用贷款缴纳土地出让金等违法违规行为。
（二）业态及区域准入
1、主要支持位于直辖市、省会、计划单列市主要城区、交通生活配套等功能完善、竞争优势明显、现金流充足、适销对路、满足自住需求的刚需、适度改善型普通商品住宅项目，审慎介入其他业态及区域。
对上述城市外，可允许介入的应为由“总对总”合作客户开发、位于经济发达城市的满足上述要求的住宅项目。
对于大户型住宅项目，须全面了解和评估股东实力、品牌知名度，要求项目
位于一线城市、经济发达二线城市，具有稀缺资源优势，并审慎全面评估当地市场对此类业态的承接能力，深入分析项目的销售前景。
2、工业厂房开发贷款仅限计入由政府主导的、国有背景开发商开发、位于上述城市的成熟国家级工业园区项目。
3、对于商业地产项目，要求开发商为本行“总对总”合作客户，具有丰富商业地产开发运作经验，项目应位于一、二线城市中心城区成熟地段、商业模式合理、租售前景良好、业态符合当地市场需求。
4、审慎介入养老地产和旅游地产项目，仅限介入资金实力强、知名度高、地产开发运作经验丰富、项目运作管理能力强、运作模式成熟且有成功开发和运营经验的第一层级客户运作的项目，要求集团本部提供担保。
5、适度兼顾一、二线城市核心地段项目，考虑到当前本土开发企业在市中心稀缺小型地块拿地方面仍具有较强的竞争优势，在主体资质及开发经验符合基本准入要求、申请人及关联企业（集团）总体资金面良好的前提下，可审慎介入。
（三）产品准入
1、业务品种以短久期业务为主，开发类业务的融资期限最长不超过3年。
2、房地产供应链业务核心企业仅限于已经与我行建立总对总战略合作关系的第一层级客户，仅限于办理商票保贴、商票保兑、商票质押、国内保理和经总行贸易金融部审核认定的创新产品。
（四）禁止介入类
1、我行房地产白名单以外的企业；
2、信贷资金用于缴纳土地出让金；
3、项目资本金比例明显不足；
4、以信托计划、理财产品募集的资金，附股权回购安排的股权性资金，或其他债务性资金充当项目资本金的房地产开发融资；近一年内高价取得的“地王”项目；
5、经济增长明显放缓、缺少产业支撑、供需失衡、去化周期长、人口净流出、潜在需求不足的三、四线城市项目；
6、地理位置偏远、回收期限长，运作模式特别是盈利模式不成熟、盈利水平低的养老地产项目；
7、中小房地产公司开发的商业地产项目；
8、项目实际控制权（开发商或开发商股权）发生过3次（含）以上变更的项目，但地理位置良好且目前实际控制人为全国龙头开发商（排名前三十）的项目除外；
9、房地产投资战线过长等原因导致资金大量占压周转困难、现金流紧张、负债水平过高、内部关联关系复杂，企业相互占用现象突出且无法实施资金封闭管理的房地产开发企业；
10、有不良信用余额或纳入政府公布的存在囤积房源、拖欠土地出让金等违法违规行为的房地产开发企业。有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产企业；
11、本行未设立分支机构的异地业务；除经总行审批，可采取“全国业务一地办”的总对总合作客户外，禁止跨行政区域发放异地房地产项目开发融资；
12、除“总对总”合作客户外，不得办理保证或信用的房地产开发融资以及无对应项目抵押的房地产开发融资。
（五）授信方案合作要点
1、新增项目开发贷款均应在开发主体取得开发资质，且对应项目土地证和建设用地规划许可证办出、土地出让金交清后上报。
2、对应项目以立项、环评、“四证”齐全、有效，资本金（所有者权益）比例不低于国家政策规定，并在贷款发放前投入项目建设，土地拆迁已完成、土地费用交清为放款前提，发放的贷款不得超过在建工程的五成。积极落实按揭配套资源，项目按揭配套应在50%以上。
3、对于大型房企集团，要以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成4。
4 ①项目送审时应同时提供以房地产为主业（参考《上市公司行业分类指引》，以房地产为主业指房地产销售收入占合并报表营业收入的50％及以上）的集团（申请人所属房企集团）的即期合并报表。②“贷款总额”指上述合并报表中体现的房地产板块融资总额。③“在建工程”指上述合并报表中的房地产板块存货科目。④不超过五成，即②/③≤50％
4、总对总合作客户综合授信业务，应侧重主体的风险防范，应根据不同房企集团的资金管理及融资模式特点，以及他行融资模式及报表对融资模式的印证，确定采用集团统贷统还或下属项目公司自身承贷，担保条件原则上不低于该客户的其他合作银行。以集团公司统一作为借款主体的，原则上实行全国业务一地办；以项目公司作为借款主体，实行全国业务全国办。统筹额度应根据日后具体项目需求单报单批。
“总对总”合作客户原则上仍应以属地原则办理，确需采取“全国业务一地办”的，应满足下列条件方可介入：①融资项目应处于一、二线城市配套成熟、有明确开发和销售前景；②项目公司所在地本行有机构，所在地分行能负责协助贷后管理、配套50%以上比例的按揭（按揭配套要求适用于开发类业务），项目资金能切实做到封闭运作，综合效益高。
在办理业务过程中，应加强与监管部门沟通协调，涉及异地贷款，应按监管规定办理备案手续；办理统贷统还模式业务，原则上应向当地监管部门备案，或取得当地监管部门其他形式的认可。
5、房地产开发贷款的信用方案安排上，应充分考虑项目销售周期和总投资需求，不宜依赖销售返投，不接受用施工垫资作为拼盘。原则上资金拼盘中销售返投比例不超过10%，自有资金比例不低于40%（对于北京、上海、广州、深圳的优质房地产项目，自有资金比例可按照外规规定的资本金比例执行）。
6、商业地产项目应充分分析所在区域人口情况、消费能力和特点、商业体量、项目辐射能力、区域市场对项目业态的承接程度等多种因素后进行评判。
7、加强对以下企业及项目潜在风险的关注：①股权变更频繁且项目运作能力和资金实力弱的房地产开发企业；②集团内部关联企业之间，尤其是母子公司之间的关联交易频繁的房地产开发企业；项目销售回笼进度对比同区域其他房企明显放缓的房地产开发企业；③土地成本和建设成本大幅高于周边同类楼盘的项目；④工业厂房开发贷款。应切实关注投资需求放缓风险，审慎评估园区运作能力、定位风险、招商风险等。
8、房地产企业核定贸易融资专项授信额度，在额度项下为该房地产企业的
上游供应商（融资人）办理供应链融资业务，即“M+1”供应链融资业务模式。业务办理模式一般分为“全国业务一地办”或“全国业务全国办”，其中，“全国业务一地办”模式下，主办行须取得异地业务办理授权（包括年度授权和特别授权）。
产品使用上：办理以商业承兑汇票、应收账款为载体的房地产供应链融资业务，具体为房地产企业上游供应商（融资人）提供以下产品：商票保贴，为上游供应商（授信主体）办理由房地产集团本部统一承兑的商业承兑汇票项下贴现融资；商票保兑，为上游供应商（授信主体）办理由房地产集团本部统一承兑的商业承兑汇票项下保兑业务；商票质押，为上游供应商（授信主体）办理由房地产集团本部统一承兑的商业承兑汇票质押融资；国内保理，为上游供应商（授信主体）办理由房地产集团本部作为付款人（债务人）的应收账款项下国内有追索权明保理业务。
2015年企业金融授信业务指引---房地产融资（十四）房地产
2014年前三季度全国房地产市场总体表现低迷，形势不容乐观。1-9月房地产开发投资68751亿元，同比增长12.5%，增速环比回落0.7%。房屋新开工面积131411万平方米，同比下降9.3%，其中住宅新开工面积下降13.5%。房地产开发企业土地购臵面积24014万平方米，同比下降4.6%。商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，其中：住宅销售面积下降10.3%。商品房销售额49227亿元，同比下降8.9%，其中：住宅销售额下降10.8%。截止9月末，商品房待售面积57148万平方米，再创历史新高。为提振市场，进入三季度，中央和各地政府先后出台了一系列救市政策，近期成效开始逐步显现。但
需关注的是，当前国内宏观经济环境不容乐观，企业经营形势严峻。房地产市场自身历经十多年高速发展，在高基数、高开工量以及库存高企的情况下，原有的高增长难以持续，政府对房地产市场也已明确“分类调控”思路，将以市场手段调控，后续房地产市场分化仍将持续。在此背景下，明年房地产开发融资仍应审慎，应遵循“四个为主”原则，进一步提高主体、业态、产品和区域的准入门槛，强化名单制管理，优化资源配臵，提高效益。
1、主体准入
（1）选择白名单一、二层级客户中资金实力强、开发经验丰富、经营规范、资金链顺畅、综合效益良好的全国和区域性龙头房企进行合作。原则上不介入名单外客户。开展“总对总”业务合作的需在总行发布的可采用“总对总”合作模式的客户名单内。
（2）对于大型房企集团，要以集团为单位，以名单为基础，实行集团并表管理，集团及各成员企业贷款总额不得超过在建工程的五成5。
（3）借款人或其控股股东（实际控制人）具有三级（含）以上开发资质；历史开发面积累计不少于10万平米；商用房开发融资要求借款人或借款人控股股东（实际控制人）具有相关产品开发经验。
（4）借款人及其控股股东（实际控制人）过往开发项目无历史遗留问题，近三年无不良信用记录（股东背景发生变化、经营情况发生实质性好转的借款主体除外），无囤地、捂盘惜售、挪用贷款缴纳土地出让金等违法违规行为。
2、业态准入
主要支持位于主要城区、交通生活配套等功能完善、竞争优势明显、现金流充足、适销对路、满足自住需求的刚需、适度改善型商品
5 ①项目送审时应同时提供以房地产为主业（参考《上市公司行业分类指引》，以房地产为主业指房地产销售收入占合并报表营业收入的50％及以上）的集团（申请人所属房企集团）的即期合并报表。②“贷款总额”指上述合并报表中体现的房地产板块融资总额。③“在建工程”指上述合并报表中的房地产板块存货科目。④不超过五成，即②/③≤50％
住宅项目以及棚户区改造项目，审慎介入其他业态。
3、产品准入
（1）业务品种以短久期业务为主，其他品种应审慎介入。
（2）开发类业务的融资期限最长不超过3年。房地产开发贷款不得办理展期。
4、区域准入
（1）主要支持直辖市、省会、计划单列市，审慎介入其他区域。
（2）商业地产项目限于上述区域中心城区，且要求商业模式合理、业态符合当地市场需求。
（3）所在区域有产业支撑，辐射及聚集能力、潜在需求强且供需平衡。
5、禁止介入类
（1）房地产投资战线过长等原因导致资金大量占压周转困难、内部关联企业相互占用现象突出且无法实施资金封闭管理的房地产开发企业；
（2）项目实际控制权（开发商或开发商股权）发生过3次（含）以上变更的项目，但地理位臵良好且目前实际控制人为全国龙头开发商（排名前三十）的项目除外；
（3）项目资本金不实、有不良信用余额的房地产开发企业。有土地闲臵、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产企业；
（4）项目资本金比例明显不足，负债水平过高的房地产开发企业；
（5）以债务性资金或信托权益充当项目资本金的项目；近一年内高价取得的“地王”项目；缺乏房地产开发经验的开发商运作的地段偏远、配套尚不成熟的郊区大盘项目；区域市场竞争激烈、业态落后、同质化严重、受电商冲击较大、品牌优势不突出的商业地产项目；
（6）缺少产业支撑、供需失衡、潜在需求不足的三、四线城市；本行未设立分支机构的异地业务；
（7）除经总行审批，可采取“全国业务一地办”的总对总合作客户外，禁止跨行政区域发放异地房地产项目开发融资；
（8）除“总对总”合作客户外，其他客户应采取对应项目在建工程抵押、封闭运作还款的业务模式，不得办理保证或信用的房地产开发融资以及无对应项目抵押的房地产开发融资。
（9）信贷资金用于缴纳土地出让金；
6、合作要点
（1）新增项目开发贷款均应在对应项目土地证和建设用地规划许可证办出、土地出让金交清后上报。
（2）对应项目以立项、环评、“四证”齐全、有效，资本金（所有者权益）比例不低于国家政策规定，并在贷款发放前投入项目建设，土地拆迁已完成、土地费用交清为放款前提，发放的贷款不得超过在建工程的五成。对本行无法提供50%以上按揭配套的项目，原则上不得介入。
（3）总对总合作客户综合授信业务，应侧重主体的风险防范，应根据不同房企集团的资金管理及融资模式特点，以及他行融资模式及报表对融资模式的印证，确定采用集团统贷统还或下属项目公司自身承贷，担保条件原则上不低于该客户的其他合作银行。以集团公司统一作为借款主体的，原则上实行全国业务一地办；以项目公司作为借款主体，实行全国业务全国办。统筹额度应根据日后具体项目需求单报单批。
“总对总”合作客户原则上仍应以属地原则办理，确需采取“全国业务一地办”的，应满足下列条件方可介入：①融资项目应处于一、二线城市中心城区、配套成熟、有明确开发和销售前景；②项目公司所在地本行有机构，所在地分行能负责协助贷后管理、配套50%以上
比例的按揭（按揭配套要求适用于开发类业务），项目资金能切实做到封闭运作，综合效益高。
在办理业务过程中，应加强与监管部门沟通协调，涉及异地贷款，应按监管规定办理备案手续；办理统贷统还模式业务，原则上应向当地监管部门备案，或取得当地监管部门其他形式的认可。
（4）房地产开发贷款的信用方案安排上，应充分考虑项目销售周期和总投资需求，不宜依赖销售返投，合理设定贷款金额和贷款期限等信贷方案。贷款项目资金拼盘中销售回款投入占比要尽量低，不接受用施工垫资作为拼盘，自有资金比例要求大幅提高。项目评估上加强敏感性分析和盈亏平衡点分析。在方案设计上应确保资金能实现有效的封闭运作管理（包括总对总合作），按销售比例逐步收贷，防止信贷资金挪用。
（5）商业地产项目应充分分析所在区域人口情况、消费能力和特点、商业体量、项目辐射能力、区域市场对项目业态的承接程度等多种因素后进行评判。
（6）加强对以下企业及项目潜在风险的关注：①股权变更频繁且项目运作能力和资金实力弱的房地产开发企业；②集团内部关联企业之间，尤其是母子公司之间的关联交易频繁的房地产开发企业；项目销售回笼进度对比同区域其他房企明显放缓的房地产开发企业；④盈利空间低的特定类型项目；⑤土地成本和建设成本大幅高于周边同类楼盘的项目；⑥工业厂房开发贷款。应切实关注投资需求放缓风险，审慎评估园区运作能力、定位风险、招商风险等；⑦批发性市场、仓储物流项目。应充分考虑政府的持续推动力度、市场成熟度、对原有市场的承接情况等因素。
（7）加强对以下区域潜在风险的关注：①三、四线城市以及区域空臵率较高、明显供过于求的二线城市；②房价波动较大的城市以及投机需求旺盛房价上涨过快城市，且在项目资金拼盘上，应提高开
发商自有资金比例，降低贷款和销售返投比例，适当下调抵押率，防范因市场变化带来的物业贬值风险。
第四部分另类融资业务指引
另类融资业务主要是通过创新交易结构、风险缓释措施以及特殊的项目控制等方式，为企业金融客户提供定制式、个性化的融资服务和安排。另类融资重在个案判断，产品交易结构多样化，客户准入参照贸易融资、项目融资相关标准，根据产品的交易特点和风险控制要求单独制定。产品类型包含资本性融资、为上市公司或上市公司股东服务的另类融资业务（股票质押式回购、上市公司股权收益权、上市公司定向增发业务）、房地产短期周转融资和发债客户配套类融资等。
资本性融资是为了帮助本行企业金融客户用于优化资产负债结构、收购兼并或扩大经营时获得所需要的资本而开展的权益类融资业务，目前包括并购贷款、产业基金、类永续债融资等表现形式。
产业基金是和产业金融相结合，为产业金融服务的一种资本性融资业务。根据产业基金项目投向和业务模式的不同，将产业基金分为项目融资类产业基金和股权并购类融资产业基金。
项目融资类产业基金一般是指向特定的项目提供资本性融资的业务。项目融资类产业基金遵循“融资项目合法合规、实质风险可控、还款来源充分、退出机制明确有效”的基本原则。根据项目投向可细分为棚户区发展基金、保障房发展基金、区域发展基金、新型城镇化发展基金、铁路发展基金、节能减排基金、绿色产业发展基金、高速公路发展基金等。
股权并购融资类产业基金一般是指以受让现有股权、认购新增股权，或收购资产、承接债务等方式开展的并购项目提供资本性融资的业务。根据业务模式、收益方式及退出方式的不同分为扩张与整合类并购基金和价值投资类并购基金。
其中，扩张与整合类并购基金主要指在优势主体客户为实现业务
整合、扩张及优化资本结构而实施的并购交易中，为其提供的债权属性的并购融资服务。通过提供综合融资服务，在实现合理定价的同时，注重与客户的全面合作、供应链合作以及产业链合作，建立长期稳定的银企关系；价值投资类并购基金主要指具有专业经验及资源整合优势的产业公司或金融资本合作，运用投资银行专业的风险控制手段和价值判断力、整合力，对并购标的实现价值提升后退出的并购融资业务。
一、并购贷款
（一）基本准入
1、并购融资业务应在实质风险可控的前提下，强调落实本行综合收益，有效拓展优质战略客户，充分发挥投资银行业务的突破作用。
除关注融资人（并购方）的信用情况外，强调结合被并购方的主体信用、经营情况、可供抵、质押资产及现金流等，控制实质风险。
2、增信措施：
借款申请人应提供充足的能够覆盖并购贷款风险的担保，包括但不限于资产抵押、股权质押、第三方保证，以及符合法律规定的其他形式的担保；以目标企业股权作为质押的，应审慎选择适用方法，评估股权价值及质押率。
3、期限管理：原则上不超过5年，监管部门如对期限规定作出调整，依据新的政策执行。
（二）项目要求
1、还款方式。对于一年期以内的短期并购贷款，可以采用一次性还本付息，或一次还本、分期付息，或分期还本付息等还款方式；对于一年期以上的中长期并购贷款，应按照本行中长期贷款风险管理的有关规定，采用分期还本付息的还款方式。
2、贷款利率。并购贷款执行本行利率政策，利率需反映并购交易复杂性、贷款风险情况等因素，
3、贷款金额。并购贷款金额应综合考虑并购方融资需求、信用状况、并购交易风险状况、并购后整合情况预测等因素合理确定，本行与他行针对单个并购项目的贷款之和不得超过并购交易所需资金的50%。
4、本行对单个借款人发放的并购贷款余额不超过同期本行核心资本净额的5%；全部并购贷款余额占同期本行核心资本净额的比例不超过50%。
二、房地产项目融资类产业基金
（一）基本原则
本行企业金融房地产项目融资类产业基金业务遵循“总量合理、模式优化、提高效益、防范风险”的基本原则。风险控制重点突出资产的有效性、足值抵质押、退出机制明确、相应期限合理。
房地产项目融资类产业基金业务定位于“短、平、快”的交易性业务，以获取超额收益为业务目标，以控制久期和足值抵质押作为主要的风险防范手段。
通过设定融资端融资人较高项目投入资金比例、违约加收超额融资成本、同股不同权等交易结构，使融资人资金投入和对项目的控制权之间形成较大不对称性，形成通过控制融资人高违约成本，降低融资违约率方式，实现本行对项目的实际控制，保证本行收益。
（二）方案设计要求
夹层融资类产业基金可采用有限合伙模式和资管模式，通过SPV(特殊目的载体)将资金直接或间接投资于项目的股权、债权、股债混合权益或其他相关财产权利，由本行认可的回购方在约定期限内回购股权、债权、有限合伙份额、信托受益权等。后续可按项目具体情况改变或创新交易结构。
1、在方案设计中，要通过设定融资人较高比例的资金投入比例（一般控制在50%）、融资人违约加收超额融资成本（一般控制在加收
年化2%以上）、同股不同权（本行一般情况下要对项目公司的重大经营决策、资金支付享有一票否决权）等交易结构，使融资人资金投入和对项目的控制权之间形成较大不对称性，通过提高融资人违约成本，降低融资人的违约率，实现本行对项目的实际控制；
2、项目融资期限设计合理、且应尽量缩短与后续资金匹配方案的对接时间，融资期限一般控制在1年以内。为防范项目流动性风险，应设定本行续作的单向选择权；
3、融资人资金投入比例一般控制在50%或以上。
4、退出机制要根据项目实际情况合理设臵，包括但不限于回购优先有限合伙份额、回购有限合伙企业委托贷款债权、信托受益权回购、资产管理公司融资承接、本行或其他金融机构融资承接等；
5、融资人实际控制方要对上述回购提供保证、抵押、质押等担保措施，被投资项目公司股东一般要以其持有的项目公司股权、有限合伙企业合伙份额提供质押担保；
6、在信托合同、有限合伙协议、回购协议中明确，如果融资人违约或回购人延长有限合伙份额回购期，则加收融资人、回购人超额融资成本（一般控制在2%以上）；
7、制定应急预案，预先设定本行对项目的控制方案及后续资金对接方案，一旦融资项目出现流动性风险，应确保本行对项目的实际控制权和后续资金顺利承接；
8、从全程营销角度出发，应取得融资人书面承诺，项目后续融资、按揭及结算业务优先在本行办理。
（三）风险控制措施
1、为保证本行取得预期收益和顺利退出，本行应掌握SPV(特殊目的载体)的实际控制权，至少应通过投资指令等方式控制融资款的划付。
通过有限合伙模式介入的，本行应掌握有限合伙企业的实际控制
**银行信贷政策指引（2012年） 总行授信审批部 总行风险管理部 二〇一二年三月
说明 一、适用范围 本政策指引适用于2012年度全行公司、小微、零售客户授信业务营销、审批及管理等环节。 二、政策调整 （一）总行将根据2012年金融、经济形势和政策变化，监管部门监管要求，以及我行信贷风险控制和业务发展需要，适时调整本政策指引。 （二）因我行小微贷款业务尚处起步阶段，业务模式及市场定位仍有待完善，期间小微贷款政策若有调整，以新政策为准。 三、其他说明 （一）本政策指引是我行发展战略的组成部分，主要着眼于通过引导信贷投向，调整、优化我行资产结构，以实现质量、效益、规模协调发展。 （二）鉴于我行国际业务刚获批，我行国际业务发展方向及定位仍需国际业务部在充分调研的前提下拟定，因此本指引的产品政策部分暂不包括国际业务。
目录 第一部分形势分析 (1) 一、2011年国内经济形势回顾 (1) 二、2012年国内经济形势展望 (1) 三、国家政策导向 (2) 四、政府监管基调 (3) 第二部分我行业务结构 (4) 一、我行现有业务结构概况 (4) 二、需关注的主要问题 (4) 第三部分信贷战略与组合目标 (5) 一、信贷战略 (5) （一）指导思想 (5) （二）2012年我行信贷业务重点 (7) 二、组合目标 (8) 第四部分信贷政策 (9) 一、客户政策 (9) （一）集团客户 (9) （二）大中型客户 (10) （三）小微型客户、集群类客户 (10) （四）异地授信类客户 (11) （五）客户授信策略 (12) 二、产品政策 (13) （一）贸易融资 (13) （二）银行承兑汇票 (13) （三）流动资金贷款 (14) （四）固定资产贷款 (14) （五）保理业务 (15) （六）国内信用证及代付 (16) 三、行业政策 (16) （一）钢铁行业 (16) （二）煤炭行业 (19)
商品房销售贷款合作协议书编号：
商品房销售贷款合作协议书 甲方：XXXX公司 法定代表人：XXX 住所：XXXX 联系电话：13XXXXXXXXX1 邮政编码：6XXXXXX 开户金融机构：X 帐号：X 乙方：XXXXX 法定代表人：XXXX 住所：XXXX 联系电话：XXXXX 邮政编码：XXXXX
为支持居民购买住房，促进商品房销售，甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，就商品房销售贷款业务进行合作的有关事宜，达成如下协议，以兹遵守： 第一条双方合作原则 双方承诺坚持依法经营、平等互利、诚实信用的合作原则，互不欺诈、互不侵犯对方权益。 第二条个人住房贷款通用的商品房 乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于XXXXX南面的经批准命名为：“美好家园”小区的商品房发放个人住房贷款、商住两用房和商铺按揭贷款。 第三条贷款额度、期限和比例 1、乙方承诺对购买本协议第二条所确认的商品房的购房人提供住房按揭贷款，每一单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的70%，最长贷款期限不超过20年。 2、乙方承诺对购买本协议第二条所确认的购买者提供商铺按揭贷款，每一单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的60%，最长贷款期限不超过10年。 贷款利率按中国人民银行公布的有关利率规定执行。 第四条甲方承诺 甲方为确保与乙方合作的顺利进行，承诺如下： 一、甲方配合乙方做好发放贷款申请表、收集贷款资料、审查借款人资格等工作。 二、甲方在乙方开立售房款帐户，并将销售资金结算委托乙方办理。
三、甲方将在乙方开立商品房抵押贷款专户，乙方商品房抵押贷款的购房者支付的首期房款和乙方向购房者提供的贷款均须解入该专户。乙方对甲方使用借款人的贷款资金享有监控的权利。 四、甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。 五、在购房人付清房款、契税、鉴证费后，甲方将其购房合同、购房发票、完税发票及办好的房屋产权证交予乙方（产权证在购房合同签定后陆个月内办理完毕，若延期，愿承担连带责任）。在贷款期限内，如客户提出有关上述商品房合同、购房发票、完税发票及房屋产权的补办、挂失等事项时，甲方将在取得乙方许可的前提下方可办理。 六、甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从甲方在乙方开立的存款账户中直接扣划。 七、甲方应从每一通过乙方提供抵押贷款本金中提取10%作为商品房风险保证金，并存入在乙方开立的保证金专户，交乙方管理。在甲方的购房者办妥《房屋产权证书》和抵押登记手续交给乙方后，此笔保证金甲方方可使用。 八、甲方隐瞒或违背本协议责任条款，即为违约，乙方可采取如下措施：
2014年度房地产市场调控政策 陈禹铭 2014年，我国整个宏观经济环境呈现低迷状态，而作为国民经济重要一环的房地产市场，自然也无法独善其身。受到此前一系列宏观调控政策的影响，今年楼市出现了大面积的观望情况，投资增速显著放缓。不论是一线城市还是二三线城市，房地产销售面积和销售额同比都大幅下滑。为此，从中央到地方都采取了一系列调控措施，对房地产市场加以调整。纵观这一年的政策，可以看到政府正尝试着减少对房地产市场的行政干预，转而让市场供需去调节。 1 分类调控 国务院总理李克强3月5日在政府工作报告中提出：“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。” 点评：从2005年至2013年，每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼，唯独2014年，“房地产调控”字眼没有出现在政府工作报告中。但这不意味着政府不调控，而是不再一味地采用行政手段来遏制房价过快增长，更加灵活机动的市场手段被融入其中，比如热点城市抑制投资投机需求，非热点城市政策调控相对会宽松。 2 支持首套房贷 5月12日，央行副行长刘士余召集了15家银行负责人进行座谈。央行要求银行“优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求”、“合理确定首套房贷款利率水平”、“及时审批和发放符合条件的个人住房贷款”。 点评：今年初，很多城市的中小商业银行出现了停止放贷的现象。北京市场上房款放款时间拉长，导致不少购房交易停滞。央行“喊话”后，房贷审批流程缩短，对于首次置业人群来说是一大利好。 3 限购相继取消 从今年6月下旬呼和浩特发文取消限购以来，全国已有40多个城市相继取消或者大幅度松绑限购。截至目前，全国仅有北京、上海、广州、深圳以及三亚这五个城市的限购还没有放开。 点评：今年以来，全国各地尤其是众多二三线城市均面临楼市较大的库存压力。在这背景下，各地方政府纷纷放松限购政策，以求可以提振市场士气，加快去库存。但造成成交低迷的因素复杂多变，并不是只靠政策松绑可以解决的。 4 “不动产登记”征意见 8月15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》公布，规定将集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；宅基地使用权等纳入不动产登记范围中。而《条例》也对查询做出规定，要求民事主体去登记机构查询要说明目的。按照《物权法》规定，必须是权利人和利害关系人才可以进行查询。 点评：不少人将不动产登记制度误读为一种能够有效遏制高房价、反腐败等等问题的规章制度，从而使得这一条例牵扯甚广，并且背负了太大的社会压力。但如果只从功能来讲，不动产登记制度的目的其实还是在于建立信息库，从而消除信息孤岛。虽然在客观上能够有助于调查腐败案件、抑制投资性需求的作用，但毕竟作用有限，不应被赋予太多的希望。 5 “9·30”房贷新政 9月30日，中国人民银行、中国银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称“9·30房贷新政”），内容涉及加大对保障房金融支持、支持居民合理住房贷款需求、支持房企合理融资需求等多项政策。其中，最受购房者欢迎的是“贷清不认房”、贷款利率下限为基准利率的0.7倍等措施。
1商业银行授信工作 尽职指引
商业银行授信工作尽职指引 第一章总则 第一条为促进商业银行审慎经营，进一步完善授信工作机制，规范授信管理，明确授信工作尽职要求，依据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》和《贷款通则》等法律法规，制定本指引。 第二条本指引中的授信指对非自然人客户的表内外授信。表内授信包括贷款、项目融资、贸易融资、贴现、透支、保理、拆借和回购等；表外授信包括贷款承诺、保证、信用证、票据承兑等。 授信按期限分为短期授信和中长期授信。短期授信指一年以内(含一年)的授信，中长期授信指一年以上的授信。 第三条本指引中的授信工作、授信工作人员、授信工作尽职和授信工作尽职调查是指： (一) 授信工作指商业银行从事客户调查、业务受理、分析评价、授信决策与实施、授信后管理与问题授信管理等各项授信业务活动。 (二) 授信工作人员指商业银行参与授信工作的相关人员。 (三) 授信工作尽职指商业银行授信工作人员按照本指引规定履行了最基本的尽职要求。 (四) 授信工作尽职调查指商业银行总行及分支机构授信工作尽职调查人员对授信工作人员的尽职情况进行独立地验证、评价和报告。 第四条授信工作人员对《中华人民共和国商业银行法》规定的关系人申请的客户授信业务，应申请回避。
第五条商业银行应建立严格的授信风险垂直管理体制，对授信进行统一管理。 第六条商业银行应建立完整的授信政策、决策机制、管理信息系统和统一的授信业务操作程序，明确尽职要求，定期或在有关法律法规发生变化时，及时对授信业务规章制度进行评审和修订。 第七条商业银行应创造良好的授信工作环境，采取各种有效方式和途径，使授信工作人员明确授信风险控制要求，熟悉授信工作职责和尽职要求，不断提高授信工作能力，并确保授信工作人员独立履行职责。 第八条商业银行应加强授信文档管理，对借贷双方的权利、义务、约定、各种形式的往来及违约纠正措施记录并存档。 第九条商业银行应建立授信工作尽职问责制，明确规定各个授信部门、岗位的职责，对违法、违规造成的授信风险进行责任认定，并按规定对有关责任人进行处理。 第十条本指引的《附录》列举了有关风险提示，商业银行应结合实际参照制定相应的风险防范工作要求。 第二章客户调查和业务受理尽职要求 第十一条商业银行应根据本行确定的业务发展规划及风险战略，拟定明确的目标客户，包括已建立业务关系的客户和潜在客户。 第十二条商业银行确定目标客户时应明确所期望的客户特征，并确定可受理客户的基本要求。商业银行受理的所有客户原则上必须满足或高于这些要求。 第十三条商业银行客户调查应根据授信种类搜集客户基本资料，建立客户档案。资料清单提示参见《附录》中的“客户基本资料清单提示”。 第十四条商业银行应关注和搜集集团客户及关联客户的有关信息，有效识别授信集中风险及关联客户授信风险。
编号：项目合作协议书 （房地产项目） 年月
目录 项目合作协议书……………………………………………………项目合作协议书（附件一）………………………………………项目合作协议书（附件二）………………………………………项目合作协议书（附件三）………………………………………项目合作协议书（附件四）………………………………………土地抵押合同………………………………………………………
项目合同协议书 协议编号： 一、合作双方： 1、有限公司（以下简称甲方） 法定住所： 有权签字人： 公司主要经营范围： 2、有限公司（以下简称乙方） 法定住所： 法定代表人： 公司主要经营范围： 二、合作前提条件： 1、乙方能提供位于市房地产项目用地平方米，且该地块已付清出让金及一切相关契费，取得了国有土地使用权证；同时该项目已获得当地政府的批准、立项，完成设计方案，并取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证。 2、由于缺乏建设资金，乙方认定中国银行分行
支行可以《专项资金托管》的方式引进建设资金，对资金使用进行全面监管，保证按时回款。为此，甲乙双方经友好协商达成以下协议。 三、合作方式及合作期限 1、甲方以专项资金托管的方式与乙方进行合作。（详见《专项资金托管协议》）。 2、合作期限为3年。 A：乙方若提前完成项目建设，并通过销售回款能足够偿还甲方投入的全部投资款及投资利润，乙方可与甲方协商，提前结束合作期限，甲方在证实确有可能的前提下可以考虑提前结束合作。 B、乙方若在双方合作期限内未能全部完成项目建设或销售所得款项不够满足偿还甲方投入的全部投资资金及投资利润，乙方可与甲方协商，要求延长合作期限，甲方可以考虑延长合作期限，但需得到充分证证和乙方能满足甲方的条件下方可，届时另行签订协议。 四、投资总额及投资利润 1、甲方为乙方提供项目开发建设资金总额为元人民币。首批拨付元人民币，后续资金将视项目工程进展情况确定是否拨付。 2、三年期内（以每笔款到帐之日起计），乙方应每年向甲方
商业银行授信审批中的主要问题及对策 一、授信审批过程中存在的主要问题 在授信审批管理工作中，从审批条件的设定、审批条件的落实等方面，可以反映出信贷审批的约束力、执行力和风险控制力，其结果直接影响信贷资产质量和经营效益。 (一)授信审批条件设定方面 授信审批过程中，授信审查人员为提出合理、有效的审查意见，往往在借款人符合或满足一般信贷条件的基础上，设定一些先决、约束和管理要求的条件，审批人在此基础上有些授信还增加额外的条件。这些条件涉及第一还款来源、第二还款来源、贷款用途及企业合作等多个方面。每一项授信审批条件，应该符合相关信贷政策，表述清晰、要求明确，操作性强，经办行能够及时、规范落实。但由于少数审查人员业务素质不高、审批人审批决策依据不足，对审批条件能否落实考虑不充分，审批标准和尺度把握不到位，导致部分审批条件设定的前瞻性、可行性不足，未能有效控制信贷风险。 1.设定的授信审批条件无效 一是审批条件概念不够清晰、具体，如审查人员提出的“我行授信条件不低于其他银行条件”、“借款人在经办行的结算份额不少于授信份额”等，经办行难以把握具体落实标准。二是审查人员不熟悉借款人地方有关政策规定，也未与经营部门进行有效沟通，授信条件提出后难以落实或存在执行障碍。如设定的“以在建工程抵押”条件，相当多地方的政府房产部门不办理在建工程抵押手续，导致无法落实。三是少数审查条件违背信贷政策，出现授信条件无效的现象。如贷款担保要求以中学的收费权作为贷款质押，实际在借款人不能归还贷款时无法执行，致使贷款形成不良。 2.授信审批条件设定不合理 由于企业外部经济环境和银行自身经营需求的不断变化，授信审批要适应不同行业、客户和产品的特点，很难有固定不变的操作依据和标准。审查人员往往凭借自身的经验积累和职业判断，拥有相当大的“自由裁量权”，导致审查尺度把握不一，出现审批决策不合理的现象。如部分设定的条件过高或过严，经办行难以落实或客户不愿意配合，造成贷款未能有效投放；借新还旧贷款未充分考虑借款人的还款能力或意愿，提出的压缩贷款本金条件难以落实。这些问题严重影响了贷款的授信效率和效果，既不利于经营部门的市场营销，也不利于实现银行效益的最大化。 3.授信审批条件设定不全面 部分审批条件泛泛而谈，缺乏针对性，设定的条件要求过低、把关不严格，不能及时、有效地防范和化解信贷风险。如审查人员未针对借款人经营管理、市场状况、产品成长阶段
2003年-2013年中国房地产调控政策一览 ?正文 ?我来说两句(1075人参与) 2013年02月27日19:57 来源：第一财经网站 ?手机客户端 ?打印 ?字号 ?保存到博客 2 2003年 (1项政策) 2003年8月份，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业; 《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，简称18号文件，将房地产行业定位拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产 相关公司股票走势 ?保利地产11.59-0.25-2.11%市场持续健康发展的重要意义。 2004年 (2项政策) 2004年3月，831大限提高拿地“门槛”，调控开始 国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。 2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率 中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币
贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点。 2005年 (6项政策) 2005年3月，房贷优惠政策取消，调控涉及消费层面 央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策;对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。 2005年3月，房地产税改革深入，调控涉及交易环节 财政部副部长肖捷在出席“中国发展高层论坛”时表示，中国目前房地产保有和交易环节税费偏轻，今后将重点推进房地产税改革。 2005年3月，国八条出台，调控上升到政治高度(老国八条) 国务院出台八点意见稳定房价，一是高度重视稳定住房价格，二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制。三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设;四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量;五是正确引导居民合理消费需求;六是全面监测房地产市场运行;七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查; 2005年5月，七部委意见，调控加强、细则出台(新国八条) 国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。 2005年9月，银监会212号文件收紧房产信托 2005年10月，国税总局重申二手房缴纳个税 2005年10月11日，国家税务总局发布《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》，文件正式明确个人买卖二手房，须缴纳个人税。 2006年 (11项政策，调控从指导意见转向可操作性)
商业银行授信工作尽职指引（全文） 第一章总则 第一条为促进商业银行审慎经营，进一步完善授信工作机制，规授信管理，明确授信工作尽职要求，依据《中华人民国商业银行法》、《中华人民国银行业监督管理法》和《贷款通则》等法律法规，制定本指引。 第二条本指引中的授信指对非自然人客户的表外授信。表授信包括贷款、项目融资、贸易融资、贴现、透支、保理、拆借和回购等；表外授信包括贷款承诺、保证、信用证、票据承兑等。 授信按期限分为短期授信和中长期授信。短期授信指一年以(含一年)的授信，中长期授信指一年以上的授信。 第三条本指引中的授信工作、授信工作人员、授信工作尽职和授信工作尽职调查是指： (一)授信工作指商业银行从事客户调查、业务受理、分析评价、授信决策与实施、授信后管理与问题授信管理等各项授信业务活动。 (二)授信工作人员指商业银行参与授信工作的相关人员。 (三)授信工作尽职指商业银行授信工作人员按照本指引规定履行了最基本的尽职要求。 (四)授信工作尽职调查指商业银行总行及分支机构授信工作尽职调查人员对授信工作人员的尽职情况进行独立地验证、评价和报告。 第四条授信工作人员对《中华人民国商业银行法》规定的关系人申请的客户授信业务，应申请回避。 第五条商业银行应建立严格的授信风险垂直管理体制，对授信进行统一管理。 第六条商业银行应建立完整的授信政策、决策机制、管理信息系统和统一的授信业务操作程序，明确尽职要求，定期或在有关法律法规发生变化时，及时对授信业务规章制度进行评审和修订。 第七条商业银行应创造良好的授信工作环境，采取各种有效方式和途径，使授信工作人员明确授信风险控制要求，熟悉授信工作职责和尽职要求，不断提高授信工作能力，并确保授信工作人员独立履行职责。 第八条商业银行应加强授信文档管理，对借贷双方的权利、义务、约定、各种形式的往来及违约纠正措施记录并存档。 第九条商业银行应建立授信工作尽职问责制，明确规定各个授信部门、岗位的职责，对、违规造成的授信风险进行责任认定，并按规定对有关责任人进行处理。 第十条本指引的《附录》列举了有关风险提示，商业银行应结合实际参照制定相应的风险防工作要求。 第二章客户调查和业务受理尽职要求 第十一条商业银行应根据本行确定的业务发展规划及风险战略，拟定明确的目标客户，包括已建立业务关系的客户和潜在客户。
. 房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制 邬辉林律师 【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款 合作协议履行过程中的法律风险控制文章。实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银 行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发 商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。 另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存 在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封 对开发商的影响。 房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防 一、开发商按揭贷款主要操作流程 （一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行 签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。 （二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对 社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。 （三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房 款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。 （四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成， 购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外， 还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的 10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。
2018-2-18看二十年来的房地产政策 作者：元甲原创家族财富密码1.国内房地产市场进入调整期大家对房地产都很关注，现在对很多人来讲，房子不简单是住宿的功能，还关系到很多人的资产盈亏和投资选择。从2010年至2016年的数据看，国内主要城市的房价一直在上涨。北上广深四个城市中，北京房价上涨了81.67%，上海房价上涨了79.95%，广州房价上涨了52.98%，深圳房价上涨了148%。包含了一线城市、省会城市和重要三线城市的百城价格指数则显示，6年间，房价平均上涨了43%。天津、重庆、杭州、南京、武汉、厦门和青岛的价格分别上涨36.5%、10%、22.3%、69%、52.7%、124.68%和12%。近二十多年的房地产情况来看，房价呈一直上涨趋势。房地产政策也是不断地调整，时而放松，时而收紧。从1998年实行房地产市场化改革开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了六个阶段。第一阶段是1998年至2002年的房地产野蛮生长阶段，犹如刚出笼的小牛犊，房地产的发展肆无忌惮，四处“攻城占地”，也产生了中国首批房地产富豪。第二阶段是2003年至2008年的政府主动介入降温阶段，因为房地产市场化改革，初期发展过于野性，政府开始用行政的手段和经济政策适度约束其发展。第三阶段是2008年制2009年的政府借助地产带动经济发展阶段，由于
美国次债危机对全球经济的影响，国内制定了4万亿投资计划，出台了一系列利好固定资产投资的政策，房地产借东风而上，迅速扩张。第四阶段是2010年至2012年政府首次实行买房限购的行政手段控制房价波动，拟制主要城市的房价上涨趋势。第五阶段是2013年至2016年，其中2013年至2014年，政策是主要是遏制投机性房地产交易，但是房地产市场依然是扩张；2015年至2016年，目标是去库存，放松金融的手段刺激购房需求，房产成交放量增长，新一轮房价飞速上涨，引发抢房。现阶段，在限购限贷限首付各种行政和金融监管手段下，需求受到抑制，房价进入调整期。二十年来国房景气指数如下：每次房地产开发投资的震荡，都和政策直接相关。从上图显示情况来看，房地产开发是一个由政策决定的市场。2017年，国房景气指数相对平稳，略高于100，这一阶段房地产开发进入调整期。2.二十年来的房产调控（1）1998年至2002年这是房地产商业化时代的开端，受紧缩环境影响，房价未出现急剧上涨。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）真是开启了中国的商业房地产时代。文件明确停止以前的福利分房，实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，也就是进入房地产商业化时代。同时配套的文件还有《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）。当时，亚洲金融危机的影响还在，
XX银行中小企业授信政策指引 一、中小企业业务发展策略和发展目标 发展中小企业业务是我行实现战略转型的重要举措，是我行改善业务结构、实现可持续发展的必由途径，是扩大交叉销售、促进我行精品银行建设的强大推动力。 （一）中小企业业务管理口径 本文所指中小企业是剔除我行五大信贷投向后的国标中小企业（国标中小企业标准参看我国2003年2月19日发布的国经贸中小企[2003]143号文《关于印发中小企业标准暂行规定的通知》），五大信贷投向指交通、土地储备和园区、公共管理行业，以及房地产开发贷款和经营性物业抵押贷款。 （二）发展策略 ⅩⅩ年，全球经济环境复杂多变，我国经济将由政策刺激下的较快增长转为结构调整中的稳定增长阶段，货币政策从“适度宽松”转为“稳健’，货币信贷回归常态，部分中小企业资金链将受到考验，中小企业业务发展机遇与挑战并存。 基于以上认识，ⅩⅩ年我行中小企业业务发展策略可以概括为：坚持一个方向、提升两种能力、实现三个目标。其中“坚持一个方向”，是指坚持以模式化经营为主导方向；“提升两种能力”，主要指提升市场营销能力和提升产品创新能力；“实现三个目标”，就是实现“扩大客户群体、提升收益水平、有效控制风险”三个发展目标。通过在全行范围内推行上述“一二三”业务发展策略，力争达到规模、效益、质量的
均衡协调，逐渐形成我行特色，努力实现中小企业业务“更有内涵的发展”。 （三）发展目标 中小企业业务要在有效控制风险的基础上实现较快发展，夯实客户基础，提高业务规模，用五年左右时间实现全行中小企业贷款占比达到三分之一的战略目标，打造中小企业业务优势品牌，形成我行在中小企业市场的比较竞争优势。 1、增加客户数量，构建成长型中小企业基础客户群，形成良性的业务增长机制。 2、扩大市场规模，抢占市场至高点，中小企业授信业务增速高于全行对公授信业务平均增长水平。 3、切实扩大交叉销售，增加中小企业综合收益，提高中小企业贡献度，形成全行利润新的增长点。 4、严控授信风险，确保资产质量，新增授信不良率控制在2%以内，实际损失率控制在1%以下。 5、巩固和创新模式化经营，塑造优质品牌，培育较高的市场美誉度。 二、中小企业授信营销模式指引 （一）目标客户选择 根据中小企业市场分布和风险控制特点，我行应坚持“3+1”市场定位。一方面以配套型、集聚型和科技创新型三大类目标市场中的中小企业客户为主导，实行模式化批量授信；一方面以单一优质、强抵押的授
房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制 【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款合作协议履行过程中的法律风险控制文章。实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。 另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封对开发商的影响。 房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防 一、开发商按揭贷款主要操作流程 （一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。 （二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。 （三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。 （四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手
续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。 二、按揭中的各种法律关系 从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人和保险公司。其他还包括律师、房屋中介机构等。各主体之间的法律关系分别为： （一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。 （二）购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按银行的要求提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据购房人的个人情况、资信情况确定是否同意放款以及具体方式，双方签署借贷合同。 （三）购房人与银行之间的抵押担保关系。购房人在向银行申请贷款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行。这需要在产权证下发后，方能实现，在此之前由开发商提供阶段性担保。 （四）开发商与银行、购房人之间的担保关系。由于在按揭过程中，房屋尚未取得产权证无法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。此时银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的一般保证或连带责任保证。 （五）购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为规避银行的贷款回收风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须将房屋在贷款期间投
1*****商业银行授信管理办法 *******发〔2010〕1号 第一章总则 第一条为适应业务发展的需要，使本行增强防范、抵御风险能力，提高业务经营管理水平。根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《商业银行授权、授信管理暂行办法》等有关法律法规，制定本办法。 第二条本办法所称授信，是指本行对客户的内部控制使用信用的最高限额度。授信业务品种包括：贷款、担保、银行承兑汇票、贴现业务和贷款承诺等。 第三条本行对集团客户的授信方式采取内部控制授信，由我行控制使用额度的授信方式，未经总行行长同意不予公开授信额度。 第四条本办法所称的授信对象指对非自然人客户的表内外授信。 第五条本行对客户授信，遵循以下原则： （一）根据国家产业政策和信贷投放政策确定授信对象。 （二）根据本行网点业务对应属地的经济发展水平，社
会金融风险状况，客户信贷资金占用和使用情况，实行区别授信。 （三）根据不同客户的经营管理水平，资产负债比例情况，贷款偿还能力等因素，确定不同的授信额度。 （四）根据本行网点业务对应属地的社会金融风险状况和客户的信用变化情况，及时调整对客户的授信额度。 （五）在确定的授信额度内，根据客户的实际资金需要、还款能力、信贷政策和本行提供贷款的能力，具体确定每笔贷款的额度和实际贷款总额。 第六条本行授信工作统一由*****商业银行信贷审查委员会领导，风险控制部具体负责实施。 第七条授信额度不是计划贷款额度，也不是分配的贷款规模，而是本行为控制客户风险所实施的内部控制贷款额度。 第二章授信的方式 第八条本行授信分为基本授信和特别授信两种方式：基本授信是指本行根据国家信贷政策和每个客户的基本情况所确定的信用额度。 特别授信是指本行根据国家政策、市场情况变化及客户的特殊需要，对特殊融资项目及超过基本授信额度所给予的授信。 第九条本行的授信以书面的形式进行，由总行发出授
**商业银行授信政策指引 一、政策背景 （一）外部经济形势 20**年是实施“十二五规划”的收官之年，当前我国经济金融运行中的不稳定因素仍然较多，“三期叠加”的特征没有改变，货币政策、财政政策、产业政策的边际效用有所递减，经济增长下行压力、结构调整压力明显，一些行业产能过剩严重，风险蔓延加剧，存在从小微企业向大中型企业蔓延、从产能过剩行业向上下游行业蔓延、从风险集中显现地区向其他地区蔓延的趋势。 为积极应对压力，目前确立经济工作的总基调为“稳中求进，改革创新”，不仅要使经济保持平稳发展，更要在调结构、转方式、抓改革上取得新突破。为保持宏观政策的连续性和稳定性，将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。随着利率市场化进程的加快，银行传统业务盈利空间被持续挤压。 （二）20**年授信业务总体思路 20**年是流程银行全面推进，也是全面建设“三好”银行开局之年，全行要积极应对复杂的外部经济形势，充分发挥地方法人银行优势，紧扣“服务三农、服务中小、服务市民、服务地方经济”的市场定位，落实各项宏观调控政策和监管要求，继续“区别对待、有扶有控、有保有压”，实行稳健的授信政策。 20**年，我行信贷投放总体规划是总量增长20亿元，实现总规模达到86亿元。资产结构方面： （1）公司业务净增量约为15亿元，规模达到48亿元（截止2014年9月30日公司类贷款426户，余额331256万元，比年初增加64户，增加110730万元）。在确保完成监管部门小微企业考核指标后，将剩余额度切分给大、中型企业，在行业分
布上净增量优先满足涉农行业发展后，再分配至其他行业。 其中，涉农贷款：各支行仍需继续加大涉农贷款投放，保持增速不低于全行各项贷款平均增速，实现涉农信贷总量持续增加，充分发挥信贷资金对农业、农村经济发展的推动效应。同时积极做好城镇化建设配套金融服务。 小微企业贷款：今年银监会在“两个不低于目标”的基础上，增设“单户授信总额500万元以下小微企业贷款增速不低于全部贷款平均增速”目标。即：增速不低于全部贷款平均增速；小微企业贷款户数增幅不低于同期小微企业贷款增幅，不断提高小微企业授信客户覆盖面；单户授信总额500万元（含）以下小微企业的贷款增速不低于全部贷款平均增速、增量不低于上年同期。 （2）贴现（转贴现）业务规模在全行统筹流动性及考核指标基础上视情况适当调整，原则上控制在贷款总额的10%-15%左右。 （3）个人业务净增量约为5亿元，规模达到33亿元,以福农易贷卡、融易购授信、个人经营性贷款、消费贷款为主，个人住房按揭维持目前占比，进一步扩大我行个人业务的影响力。（个人类贷款280652万元，比年初增加29554万元）一是继续保持信贷投放平稳增长。在货币信贷回归常态的大环境下，全行要继续均衡信贷投放，支持经济平稳较快发展。积极应对经济结构调整、房地产市场调控对我行的影响，跟踪六安“十二五规划”重点及优势产业，把握市场机会，开展定向营销，开拓实体经济中的有效业务增长点。 二是重点优化信贷业务结构。首先，以新资本监管标准实施为契机，转变我行粗放式经营的资本管理方式，主动调整资产负债结构，积极布局增量业务，逐步优化存量业务，增加低资本消耗业务和产品的比重；第二，紧扣市场定位，继续坚持“三农”和小微企业优先原则，确保既定目标的实现；第三，要主动防范
某某银行股份有限公司某某地产集团有限公司 战略合作备忘录 （2015—2018） 本协议于2015年月在 XX 签署
甲方：某某银行股份有限公司 乙方：某某地产集团有限公司 鉴于： 甲方（如无特别说明，本协议中提及“甲方”时均指某某银行股份有限公司总行及其下属各分支机构）是一家业绩优良、规范管理的新型股份制商业银行，为我国银行体系中最具生机和活力的商业银行之一，目前已在环渤海、长三角、珠三角等区域开设多家分行。 乙方（如无特别说明，本协议中提及“乙方”时均指某某地产集团有限公司及其有控制权的下属子公司，本协议中提及的乙方的“子公司”，均是指乙方对其有法律上控制权的下属子公司）是一家在香港联交所上市的综合企业公司，其在中国大陆有着丰富的楼盘、物业运营经验，延续在香港建造高档住宅的成功经验，成功踏入中国内地住宅开发市场，主要事业是甄选中国内地各城市优质地段，进行高档住宅项目开发，为内地主流人士打造更多真正符合国际水准精品住宅的地产企业之一。 为充分发挥甲乙双方的优势，巩固、发展业已存在的良好关系，扩大合作领域、深化合作内容，建立新型的、深层次的银企合作关系，繁荣和发展地区经济，甲乙双方本着平等互利、诚实信用、共同发展的宗旨，经协商一致，订立战略性框架协议如下：
第一章合作原则 第一条基于多年来的良好合作关系，甲乙双方一致同意建立长期战略性合作关系。双方将发挥各自优势，推进银企事业的共同发展，实现可持续协调发展。 第二条甲方将乙方作为总行级重点客户之一，在国家政策、法律法规允许的范围内，充分利用甲方的总部优势和服务资源，积极支持乙方重大项目建设、资源整合、并购重组、自身及下属子公司的经营周转等，优先为乙方提供便捷、高效、全方位的金融服务，全力支持其发展。 乙方将甲方作为重要的长期合作银行之一，结合乙方的实际情况，选择甲方为金融业务的主要合作银行之一，选择并统筹安排使用甲方提供的产品和服务，且在同等条件下优先选择甲方作为其优势业务和重点项目的业务合作伙伴。 第三条本合作协议为框架性文件，是对甲乙双方权利义务的原则性约定，甲乙双方签订的各项具体业务协议、合同均应遵照本协议所确立的原则订立。 第四条本协议框架下涉及的具体业务，均须另行签订业务合同，并在符合国家法律、法规、金融监管规定且符合双方的业务审批条件和办理
银行授信业务全解读 一、银行授信概述 授信是指商业银行向非金融机构客户直接提供的资金，或者对客户在有关经济活动中可能产生的赔偿、支付责任做出的保证，包括贷款、贸易融资、票据融资、融资租赁、透支、各项垫款等表内业务，以及票据承兑、开出信用证、保函、备用信用证、信用证保兑、债券发行担保、借款担保、有追索权的资产销售、未使用的不可撤消的贷款承诺等表外业务。 简单来说，授信是指银行向客户直接提供资金支持，或对客户在有关经济活动中的信用向第三方作出保证的行为。授信按期限分为短期授信和中长期授信。短期授信指一年以内（含一年）的授信，中长期授信指一年以上的授信。 授信是指银行向客户直接提供资金支持，或对客户在有关经济活动中的信用向第三方作出保证的行为。授信按期限分为短期授信和中长期授信。银行通常都会给一些经营状况良好的企业提供大额授信，有些授信额度甚至高得惊人，这也是强占优质客户的一种手段。 表内授信包括贷款、项目融资、贸易融资、贴现、透支、保理、拆借和回购等；表外授信包括贷款承诺、保证、信用证、票据承兑等。表外授信包括贷款承诺、保证、信用证、票据承兑等。 银行授信- 授信工作中的概念 （一）授信工作指商业银行从事客户调查、业务受理、分析评价、授信决策与实施、授信后管理与问题授信管理等各项授信业务活动。 （二）授信工作人员指商业银行参与授信工作的相关人员。 （三）授信工作尽职指商业银行授信工作人员按照本指引规定履行了最基本的尽职要求。 （四）授信工作尽职调查指商业银行总行及分支机构授信工作尽职调查人员对授信工作人员的尽职情况进行独立地验证、评价和报告。 二、银行授信决策与实施尽职要求 商业银行授信决策应在书面授权范围内进行，不得超越权限进行授信。 商业银行授信决策应依据规定的程序进行，不得违反程序或减少程序进行授信。 商业银行在授信决策过程中，应严格要求授信工作人员遵循客观、公正的原则，独立发表决策意见，不受任何外部因素的干扰。
中国房地产政策演变10年 引言：中国房地产业自诞生开始，由于其在国民经济中的重要地位和作用，一直是国家宏观调控的重点对象。国家的宏观调控手段，可以分为两大类，一类是法律、行政等硬性强制手段，另一类则是税收、信贷等软性引导手段。 由于房地产业是资本密集型产业，投资规模大、资金周转周期长。其发展对信贷资金的依赖度非常高。因此，国家在信贷政策方面的引导，往往是极为行之有效的调控手段。当然，由于房地产市场的复杂性，国家在对房地产市场采取或扶持或限制的宏观政策时，往往采取“组合拳”的形式，即同时采取行政、法律、信贷、税收等多项调控政策以期达到调控目的。 到目前为止，中国房地产宏观调控政策，根据其对房地产业或鼓励或限制的不同态度，大致可以分为以下五个阶段： 第一阶段：以1986年住房改革开始，到1998年之前，是房地产市场的萌芽和起步阶段，国家尚未开始对房地产业进行宏观调控。 第二阶段：1998年到2002年，吸取了第一轮房地产泡沫破灭的教训，国家开始谨慎展开宏观调控，政策导向还是以规范市场为主，兼有部分鼓励政策。 第三阶段：2003年到2005年，随着各大城市房价开始进入上涨通道，国家对房地产业的态度由支持转为警惕，宏观调控政策开始第一次转向，以稳定房价为目标。 第四阶段：2006年到2008年6月，全国各地房价飞涨，开始影响民生，国家开始加大宏观调控力度，打出一系列“组合拳”，政策目的为防止通货膨胀和房地产泡沫。 第五阶段：2008年9月至今，美国次贷危机演变为全球性金融危机，为确保经济发展，抵御金融危机，国家宏观调控政策再次转向为扶持，目前宏观调控仍处在这一时期。 本文以梳理2005年后的房地产市场、为主线，同时兼顾其他重要的国家层面的宏观调控政策，以期理清房地产市场的发展脉络。 05年年初，针对房价上涨过快的现象，国务院正式做出了对房地产市场进行调控的决策。 2005年3月26日，国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，业内将其称之为“国八条”。其将稳定房价提高到了政治高度，并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的，要追究有关责任人责任”。 2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议时，着重分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。并提出了“加强房地产市场引导和调控的八点措施”，即“新八条”。