国内房地产著名销售代理公司竞争力分析
前言
第一章房地产代理行业战略环境分析
第二章重点竞争对手发展历程、核心资源研究
第三章应对策略建议
前言
由于房地产具有区域性及不可移动性的特性，在不同的区域，其环境研究的侧重点应有所不同，房地产代理咨询行业作为房地产开发的服务性衍生业务，伴随着开发企业的大浪淘沙同样经历了不断的刷新和洗牌，同其他房地产衍生业务如工程、设计规划等相比，代理及咨询业务在认识观念、操作理念上更新换代的压力更大，速度更快。大体来说代理咨询企业伴随着行业的发展已经历了四代（阶段）的交替。
第一章房地产代理行业战略环境分析
第一节房地产代理行业战略环境演变
房地产代理行业战略环境离不开其所处的时间与空间，时间指行业发展所处的历史阶段，而空间则指房地产代理行业项目所处的区域与位置。房地产代理行业的时空研究即是在特定的时空环境下研究某一特定的空间的历史演变，现状以及预测其未来的发展方向。
美国著名战略管理大师迈克尔·波特的提出了公司战略定位的五力模型，根据此模型，一个房地产代理公司的战略环境应该包括项目所处的政治、政策环境、相关产业环境（如房地产开发行业、建筑业、设计业等）、微观竞争环境、微观需求环境以及企业和项目的内部资源情况。
一、房地产代理公司发展阶段划分：
第一代属于业务内容补充型，顾名思义是单纯的对企业销售环节业务的分担或是资金压力缓解的方式方法，这一时期的关键词是销控。
第二代侧重于营销策略和项目品牌的执行和借纳，各开发项目大多关注于项目形象对项目价值的提升，关键词是形象。
第三代代理咨询强调了专业性研究，在销控和形象均“到位”的前提下，在这一阶段项目前期定位成为项目成败的关键，这时通过市场研究、区域分析、产品定位、营销策划等等已经汇集成了项目自身的核心竞争力，这一时期是房地产行业快速发展的时期，也是开发企业和代理咨询企业优胜劣汰的重要转型时期，关键词为定位。
随着人才的流动以及各分支服务环节，诸如市场调研公司、广告公司、建筑设计公司、环境设计公司等专业化程度的提高，在开发企业作为组织管理角色前提下的服务资源再组织整合，为开发企业提供更多附加价值和分担更多组织内容成为
第四代代理咨询企业的必然。在此同时，由于项目开发中住宅、商业、写字楼甚至厂房等多物业类型复合增加，专业性研究也由单一物业类型变为多物业类型综合研究，关键词是整合。
就目前代理咨询行业来说，正处于第三和第四代的过渡时期，在现阶段有两个问题需要回答：小开发企业逐渐退出，大开发企业更相信自己的行业环境下，代理咨询机构的发展空间在哪；在整体房地产市场看好的时候代理咨询的价值在哪。
二、目前房地产代理行业现状：
首先，中小型开发企业仍然占企业数量和开发量的大多数，代理咨询市场份额依然很大；第二，外阜企业进入本土的数量日益增加，对代理咨询需求度很高；
第三，用地条件制约的复合型开发对绝大多数开发企业都是需要借助代理咨询机构解决的新课题；
第四，产品的多样性、可选性以及消费目的性的增多，项目的定位把握难度增加，代理咨询机构技术支持优势显而易见；
第五，在利好市场背景下，通过技术手段控制量与质的平衡，为开发企业谋求价值最大化是专业代理咨询机构将专业研究运用于把握市场走势中的实战效果；
第六，部分大型开发企业随着市场细分也将代理咨询纳入合作团队，万科可算一例。
开发企业的需求市场正是服务型机构的发展方向。综合分析土地供应市场、消费者市场、开发企业发展趋势、代理咨询业内对比等方面房地产行业发展规律和走向，对第五代代理咨询机构的需求预期值得探讨，一、开发企业发展战略分析方案；二、专业创新的产业研究；
三、开发企业联盟促成；四、企业投资、土地招商纽带；五、城市区域功能可持续性发展运营方案。
第二章：两大代理公司发展历程以及核心资源
第一节：合富辉煌发展历程以及核心资源
一、发展历程：
合富辉煌房地产创立于1993年，是最早从事国内房地产顾问代理的公司之一,一直雄踞南中国房地产服务行业的领导地位。连续8年被评为广州市一级房地产代理公司；2004年7月，合富辉煌房地产其母公司——合富辉煌集团控股有限公司在香港联交所主板成功上市（联交所编号：733），成为目前国内首家在香港上市的地产代理公司。
2004年10月，合富辉煌收购了广州的另外一家房地产代理行：广房置换。接手了该公司20间二手连锁经营住宅的经营业务及管理工作。该公司成立于1999年，在广州地区的二手房屋市场上具有相当的影响力。此举进一步完善了合富辉煌在广州地区的分行布店，巩固了其在本地市场上的老大地位。
2005年8月，合富辉煌斥资400万港元收购了港联物业（中国）有限公司，持有了该公司80％的股份。后者在广州、上海及武汉等地拥有超过20个物业代理及管理项目，包括上海的月湖山庄、园景公寓以及由合富辉煌独家代理的利雅湾及黄埔花园等项目。作为首个内资公司收购港资公司的案例，合富辉煌此举被媒体喻为“吃螃蟹”。
截至到2006年3月6日，合富辉煌的市值为4.5亿元港币。
”合富辉煌目前的22个分公司，是采取合作、收购和品牌输出的方式建立起来的。“通过上市我们融到了一些资金，更有助于我们继续拓展全国业务。”扶表示，继续稳健地进行全国扩张是公司今后的发展方向之一。
集团成立至今，代理项目超过300个，累计代理销售的楼盘面积约800万平方米，成交总额逾500亿元人民币，拥有逾15万个客户资料。
二、资本结构：
早在2004年上市时，合富辉煌控股集团的架构中有两支国际基金：Eim Vale Ltd和H ealthine Ltd，分别占了9.625%和0.375%的股份。扶本人透露，这两家基金早在两年之前进入广东房地产市场的时候，就主动选择了和合富辉煌合作，对合富辉煌的上市给予了很大支持。
2005年1月，合富辉煌发行了1400万股新股给香港的惠理基金，该基金持有了合富辉煌集团12％的股权，另外一支卢森堡基金，占8％。
2005年7月，合富辉煌上市一周年之后，配售了2530万股股份，这些股份的持有者大部分是美国、英国的基金机构。
三、公司荣誉：
合富辉煌集团2004年被CIHAF评为中国房地产优秀中介代理机构前十强；2004年6月，中国权威的地产杂志《新地产》将合富辉煌集团列为中国第二大房地产代理公司；2004年7月15日，在香港联交所主板成功上市，成为内地首家上市的房地产代理公司；2004年被评为中国商业地产卓越服务机构；2004年11月，被评为香港杰出企业。
四、业务范围：
自2004年7月上市以后，合富辉煌将业务拓展到了全国40多个城市；一手物业营业额由2004年的100个亿上升到2005年的130个亿，同时二手房门店开到了141个；分公司数量由原来的5个扩展到22个，分布在全国15个城市。
五、公司资源：
（一）人力资源：
独家上市的品牌效应对合富辉煌聚敛优秀人才起到了非常重要作用。上市近两年的时间，合富辉煌的员工人数从1000多猛增到4000多。这4000多人的团队中，有全国最早从事地产营销的专家，80％的员工拥有本科及本科以上文凭和五年以上的营销策划经验，这在代理行内实属罕见。合富辉煌对员工奉行的是“奖多罚少”的激励机制。公司每年对优秀员工进行表彰奖励，奖品丰厚。
（二）客户资源：
国内客户：多年之前，合富辉煌就已经提出了“经营客户”的理念及要求，对有价值客户采取积极挖掘的方式，开展深度合作，与万科集团、奥园集团、新世界集团、保利集团、侨鑫集团、中海集团等中国房地产界里的标杆企业一直保持着密切的合作。其中最值得提及的是与万科的合作。2004年万科在广州的第一个项目“万科四季花城”的代理商就是合富辉煌，2005年万科董事会公开表示：万科将会继续选择和专业公司合作，共同发展；万科在广东的大部分项目，以后都将交给合富辉煌代理。服务的品牌客户包括万科地产、中信集团、侨鑫集团、中海地产、天伦集团、光大集团、奥园集团、新世界中国地产、保利南方集团、宏远集团等，操作过多个逾千亩的大型项目，具有大盘操作能力和丰富实战经验。公司业绩逐年倍增，领跑行业，一直保持广州房地产代理最高成交额的纪录。现在，合富辉煌的专业化经验与理论总结已载入中国最高学府——北京大学和清华大学的 MBA实战教学课程里。国际客户：合富辉煌控股集团有大约59％股权在国外投资者手中。这些数字一方面显示出合富辉煌对国外投资者的吸引力，另一方面，也是因为外资基金在中国内地房地产市场的频频出手。合富辉煌察觉到了外资基金对中国的浓厚兴趣，也把握住了这些机会：“很多外国的投资者要进入中国市场，也是找合富辉煌了解市场、拿地、拿项目。目前有超过10个项目的委托人在国外。
客户关系管理：
在处理与开发商的关系上，合富辉煌的表现一贯非常平静，对于目前代理行和开发商之间“甲方”、“乙方”的地位区别，扶总表示了充分理解：“因为地位的不同，开发商和投资者对回报、对项目的关注度要比我们高，要比我们着急，这是很正常的。”因为地位的不同，反而促使代理行必须持续增强自身服务水平和专业能力。换言之，代理行需要成为“具有综合能力的房地产顾问专家”，需要掌握从建筑设计、项目规划到市场营销的全部专业技能和信息的人，才能真正提供优质、全面的代理服务，实现和客户平等的沟通交流。
六、经营状况：
仅2005年上半年，合富辉煌独家代理的楼盘就超过了68个，总销售面积超过1000
万平方米，汇景新城、光大花园、中信君庭、江南世家、金地格林小镇、亚洲国际家具材料城等多个项目，在房价上调的情况下，保持了旺盛的销售业绩。扶伟聪称，目前合富辉煌手中代理的项目数量超过100个，均在热销中。
2005年合富辉煌二手物业的增长速度要高于一手物业：2004年二手物业占合富辉煌总营业额的25%，2005年已经占到了31%,同时一手业务由71%缩减到了68%。但是扶伟聪坦言，一手物业将依旧还是公司业务发展的重点。在一手物业的发展上，扶比较看重二线的中小型城市，这些城市的房地产起步晚，有着广阔的发展空间。而在上海、北京等一线大城市，将重点开展二手物业中介服务。目前合富辉煌有130家二手门店，这个数字还在继续增加中。二手门店的如此高的扩张速度，很大程度上得益于合富辉煌十多年来在一手物业市场上建立起来的丰富的客户资源。
七、发展战略：有所为有所不为
合富辉煌除了房地产开发这一项没有外，其余的都在做，包括投资顾问、物业评估、项目研究、设计顾问、市场策划、营销代理、契约办理、售后服务等，目的就是想把房地产这个服务链进行补充，搭建好每一个环节，延伸服务链。”合富辉煌在全国的业务拓展，一直发展稳健，是在当地有了业务之后，熟悉了解了当地的市场环境的情况下，慎重考虑的结果。
回顾上市以来近两年的历程，扶表现得相当满意，他唯一的担忧是：“整个市场大环境，包括政策等等，会怎么走，这些因素都是不确定的。”但同时，他也相信：“市场大环境、宏观环境的改变，应该还是会向着健康的、良性的方向，对此，我们是非常积极乐观的。”作为一家并不占有有形资源的中介公司，合富辉煌能够率先成功登陆香港主板市场，已经足够让人们惊讶，时至今日，国内还没有第二家代理行完成此事。上市给合富辉煌带来了顺畅的融资渠道、规范化的管理和优秀的人才，同样也带来了压力：持续增长的要求，信息披露的要求，严格的监督，投资者回报的要求等等。所幸的是，2005年的合富辉煌已经从容应对了这些压力。
第二节：金丰易居发展历程以及核心资源
一、公司组织结构：
│股东大会│
└──┬─┘┌───┐
├─────┤监事会│
│└───┘
┌──┴─┐┌─────┐
│董事会├───┤董事会秘书│
└──┬─┘└─────┘
│
┌──┴─┐
│总经理│
└──┬─┘
┌───┬───┬───┬─┼─┬───┬───┐
┌┴┐┌┴┐┌┴┐┌┴┐│┌┴┐┌┴┐┌┴┐
│人││财││房││资│││市││技││企│
│力││务││产││产│││场││术││业│
│资││部││部││经│││推││开││管│
│源││││营│││广││发││理│
│部││││││部│││部││部││部│
└─┘└─┘└─┘└─┘│└─┘└─┘└─┘
53% 78.6% 61% 61% │55% 95% 67% 51% 50% 90%
┌──┬───┬───┬───┼───┬───┬───┬──┬──┐
┌┴┐┌┴┐┌┴┐┌┴┐┌┴┐┌┴┐┌┴┐┌┴┐┌┴┐┌┴┐
│上││上││上││上││上││上││上││上││成││杭│
│海││海││海││海││海││海││海││海││都││州│
│房││上││上││上││金││茸││上││房││金││金│
│屋││房││房││房││丰││欣││房││地││丰││丰│
│置││绿││新││装││易││房││装││产││易││易│
│换││化││材││饰││居││地││饰││住││居││居│
│股││建││料││建││网││产││有││宅││房││房│
│份││设││发││材││有││置││限││消││屋││屋│
│有││有││展││配││限││业││公││费││置││置│
│限││限││有││货││公││有││司││服││换││换│
│公││公││限││中││司││限││││务││有││有│
│司││司││公││心││││公││││有││限││限│
│││││司││有││││司││││限││公││公│
│││││││限││││││││公││司││司│
│││││││公││││││││司│││││
│││││││司│││││││││││││
二、公司股东背景：
（一）控股股东——上海房地(集团)公司
上海房地(集团)公司持有本公司国家股123,085,785股，占总股本的74.69％。
上房集团成立于1996年8月27日，是由上海市国有资产管理办公室、上海市房屋土地管理局共同授权经营管理的大型企业集团，注册资本89290万元。
上房集团以房地产开发经营为主业，是集房地产开发、交易、中介、咨询、物业管理、建筑设计、营造、装饰、建筑材料和房屋设备经营以及科工贸为一体的大型企业集团。上房集团部分下属企业资质优良，具有较高的行业地位：下属的部分开发企业被列入全国房地产百强企业；下属建筑装饰集团拥有国家一级资质，多次获得“白玉兰”奖和“红花杯”奖；下属设计院拥有甲级资质，在旧房成套改造设计领域处于领先地位；下属的物业管理企业是上海市最大的物业管理公司，具有四十多年房屋管理经验；上房集团下属企业中还包括建材设备专营、楼宇设备安装等一批业绩优良的公司。
（二）发行人直接或间接控股企业
上海房屋置换股份有限公司
上海房地产住宅消费服务有限公司
上海金丰易居网有限公司
成都金丰易居房屋置换有限公司
上海上房新材料发展有限公司
上海房屋装饰建材配货中心有限公司
上海上房绿化建设有限公司
上海上房装饰有限公司
上海茸欣房地产置业有限公司
杭州金丰易居房屋置换有限公司
三、公司董事、监事、高级管理人员：
公司高层管理人员以及董事、监事均有房地产相关行业背景。在政界、学术界、商业界都有一定名望，对于公司的品牌提升以及业务拓展有非常大的意义。
董事、监事、高级管理人员简历
肖宏振男，1953年 11月出生，大学学历，高级经济师。历任陆军二十一军司令部参谋、步兵第一八二团参谋长、兰州军区司令部作战部一处处长、上海市房地局党办主任、上海市房屋建筑材料总公司党委书记、总经理，现任上海房地(集团)公司副董事长、总经理。系本公司董事长。
程良男，1946年12月出生，大专学历，高级经济师。历任卢湾区建筑材料公司经理、卢湾区房产管理局副局长、局长、上海淮海企业集团董事长、总经理、上海华业房地产发展公司总经理、中华企业股份有限公司副董事长、总经理，现任上海房地(集团)公司董事、副总经理。系本公司副董事长。
张永岳男，1954年6月出生，华东师大经济专业毕业，教授。历任华东师大经济系副主任、华大房地产开发公司副总经理、华东师大房地产系主任、商学院副院长、东方房地产学院常务副院长，现任本公司副董事长、总经理。
周忻男，1967年10月出生，大学学历。历任旭阳文化娱乐有限公司总经理，现任本公司董事、常务副总经理、上海房屋置换股份有限公司总经理。
包永镭男，1954年7月出生，大专学历，政工师。历任《房地产报》经理部主任、上海市房产经营公司党委副书记、副经理，上海房地产经营（集团）有限公司副总经理，现任本公司董事、副总经理。
徐建国男，1949年12月出生，大专学历，政工师。历任上海缝纫机零件四厂党支部副书记、书记、上海精工服装机械厂党总支副书记、上海市房产经营公司人事科科长，上海房地产经营(集团)有限公司人力资源部经理，现任本公司董事、党委副书记。
戴智伟男，1961年10月出生，大专学历，工程师。历任上海金城房地产投资咨询公司副总经理、上海市房产经营公司副经理，现任上海房地产经营(集团)有限公司副总经理。系本公司董事。
董辰卯男，1945年11月出生，大专学历，高级政工师。历任部队团政委、上海市房管局组织处副处长、上海市房管局纪委副书记、上海市房地产职业技术学校党总支书记、上海市房地局纪委副书记，上海房地(集团)公司纪委书记、副监事长。现任本公司监事长。
倪伯士男，1962年6月出生，大学学历，会计师。历任上海市房产管理局财务处财务、上海市第二届支援郊县讲师团教师、上海市房产管理局经管处财务、上海市房屋土地管理局财务处财务，上海房地(集团)公司财务部财务，现任上海房地(集团)公司财务部经理。系本公司监事。
袁晓平男，1962年7月出生，工学硕士，高级工程师。历任上海鼓风机厂设计
中心主管、上海房地产经营(集团)有限公司信息调研部经理，现任本公司监事、技术发展部副经理。
朱文薇女，1962年7月出生，大专学历，工程师。曾于1994年5月至1996年4月在英国房地产管理学院工料测量师专业学习。历任上海申利建筑装潢有限公司办公室副主任、仲量行（上海）有限公司筹建负责人、上海市房产经营公司综合计划部副经理。现任本公司副总经理。
吕子骏男，1955年1月出生，大专学历，高级经济师。历任上海市振新建设公司副总经理、上海建工房产有限公司副总经理。现任本公司副总经理。
陈春林男，1968年2月出生，经济学硕士，会计师，毕业于上海财经大学工商管理学院。历
任上海浦东发展银行信贷科科长，现任本公司总会计师。
王南女，1967年8月出生，硕士，工程师，毕业于复旦大学管理学院。历任上海市房产经营公司资产经营部副经理，现任本公司董事会秘书。
四、公司业务范围：
决策咨询房屋代理房屋经纪基金管理
目前在上海、北京、天津、重庆、广州、深圳、成都、南京、杭州、苏州、武汉、沈阳大连、长春、哈尔滨、宁波、合肥、西安设有分公司。
五、营销渠道：
（一）销售管理信息系统
金丰易居网有限公司是中国大陆A股上市公司，注册资本6,500万元，现有员工120人。金丰易居网是提供住宅消费市场服务的专业电子商务平台，其业务范围包括房地产置换品牌、租赁、买卖、装潢、建材、物业管理、绿化等完整服务。目前遍布上海108家置换连锁店、及150多家各类其他连锁店经营体系，且拥有庞大后台服务支援的完整电子商务平台。其房地产置换已在全国5大城市开展业务合作，并与30余座城市合作。
金丰易居网提供的服务包含实体的营销中心与虚拟的网站，但因缺少强而有力的平台将客户资料加以整合，使得客户管理系统在庞大置换连锁店的经营规模下，面临以下的问题：在竞争激烈的房地产业，实施有效的客户关系管理，对提高客户忠诚度、发掘客户潜在价值，以及降低销售和管理成本等方面具有重要意义。因此对于要提高竞争力的房地产业者，eCRM 的应用是必然的发展趋势。上海金丰易居网集租赁、销售、咨询等综合房产业务于一身，在公司迈向电子商务时，决定实施有效的客户关系管理，达到以客户为中心的即时一对一行销
（Real-Time One to One Marketing）经营模式。
美商艾克为金丰易居网建置统一联络中心（Unified Contact Center；UCC），涵盖了网上互动、电话拨入（Inbound）与电话拨出（Outbound）服务，以及结合后端MIS系统完成的一对一行销机制。
1．即时有效的客户服务，增强客户忠诚度与企业知名度。由于金丰易居网已建立统一联络中心，可以在客户要求服务的第一时间提供服务。在目前要求速度与服务品质的e世代，更可以加强客户对企业的满意度，进而提升客户忠诚度。
2．统一服务平台可节省人力、物力，提高服务效率。由统一客户服务中心，设立统一标准问题库和统一客户服务号码，利用问题分组及话务分配，随时让客户找到适合回答问题的服务人员，得到满意的答覆。客户服务人员之间也可以利用统一联络中心的电子公告板交流信息。
3．利用电话行销主动对外销售，挖掘客户的潜在价值增加收益。透过eCRM使得企业内部的客户资料可以共享，利用eCRM的PTP（Product To Product；产品关联性）与PTC（Product To Customer；产品与客户关联性）分析，对不同需求的客户进行分组，找到特定产品的目标客户群。
4．部门间可即时沟通以提高工作效率，整合企业客户关系管理及内部资源管理系统，可降低管理成本。
5．减少网上客户流失率的问题：透过eCRM企业可以提供即时、且多样化的服务，例如：即时捕捉网页上客户要求服务的信息，将客户浏览网页的记录提供给服务专员。还可让客户选择其最方便的联络渠道，例如：专员可透过PSTN或是网络电话，并可借由影像交谈，与客户同步浏览网页；以及与客户共用应用软件等方式，同时提供文字、语音、影像等，多媒体的在线立即功能，与客户进行互动或网上交易，以减少上网放弃率。(AMT)
（二）开始注重通路营销方式，体验式营销。
金丰易居在北京做的非常成功的案例，是美国的汉斯公司在北京投入20万美元的高档物业，这个旁边有一个非常成功的楼我们叫“棕榈泉”，那个案子是非常成功的，因为它是不惜血本打造的，他的广告费用高达1300万，也是卖得非常好、非常火爆，在北京是非常有名的。而金丰易居几乎没有打过一个广告，在北京你几乎看不到金丰易居的广告，但是其价格和速度不输给“棕榈泉”，金丰易居不做广告，主要是依靠通路，当初定位主要是“海归、业内人士，是懂得我们产品的人”，是一种体验式的营销，这个也是在SARS的时候开盘的，在金丰易居的售楼处有羽毛球场、篮球场，每个礼拜不断地组织活动对象通过活动的方式、滚雪球的方式，形成金丰易居现在的客户群体，这个案子做完以后，金丰易居得到了北京在这个区域市场里面做得最好的一个资质，这个就是通路概念。有这么一种产品出现，这个产品谁看得懂卖给谁，如果用这种产品做大量的广告，那么一万块钱有一块钱的回报就
不得了了
六、易居品牌：
依托于上市公司雄厚的资金实力，公司努力打造"金丰易居"这一上海乃至中国住宅消费流通服务领域的领导品牌，建设以房屋销售、置换、租赁、装饰等住宅消费产业链，不断吸取国内外先进的管理经验，创造"开发商零库存，消费者零风险"的房屋销售模式，在"地产战略"、"酒店式公寓"、"小户型住宅"、"全装修住宅"和"火爆营销"等产品领域取得了令市场瞩目的业绩和研究成果。同时，公司正全力开拓商业房地产营销和地产营销市场。
易居优势：金丰易居作为上海乃至全国最大的房产流通领域知名企业，其客户资源犹为突出。其早期创建的"易居会"成员，就达10万余名注册会员；与上海对外服务公司联手创建的外服易居，更有近5万名高级外企公司职员加入；加之，金丰易居遍布上海的250多家连锁门店的有形网点，更让易居的服务与理念走进千家万户，随时随地与市民相成互动，双向传递了最新、最全、最实用、最具价值的市场与客户信息。
七、项目研究：
公司与东方房产学院等房产专业学术研究机构建立长期的合作关系。在地产战略研究、项目投资定位、营销策划实施等方面进行交流合作，并成功实施了多个项目。
在市场调研与项目定位阶段，金丰易居为行业提供多方面的支持与服务，包括：可行性调研分析、市场细分测算、目标市场选择、市场定位测评等诸多内容，整合调研资源，进行系统的研究分析，从而确立项目如下的定位策略：定位依据、小区规划、建筑风格、小区环境、户型设计、装潢设计、功能定位、物业管理、销控策略等。
在项目营销组织和策划推广阶段，金丰易居以固有的营销机制为基础，严格把握策划流程、决策流程、设计流程、销售流程及实施程序；并从推广概念、整合广告、新闻运作、公关活动、楼盘包装、促销方式、售后管理等方面对项目进行整合营销。
第三节：核心资源比较分析一、资源比较：
二、资源分析
1、资本资源：金丰、合富都作为上市公司，能通过资本市场获取资金，弥补自有资本的不足。瑞士信贷集团的DLJ房地产基金、崇德基金，以及来自美国的SIG、FAR－ALLONCAPITAL这四家海外投资者，正式联手向易居（中国）注资2500万美元。这是国内房产代理商首次联手国际战略投资者。丰厚的资本资源使得其可以使其有优质项目注资赢得竞争优势。
2、品牌资源：作为业内知名的房地产代理公司，能够赢得开发公司的信任，众多三线城市开发公司主动与金丰、合富接洽代理项目。但是金丰把业务范围一般限定在省会级城市，很少开拓三线城市代理市场。
3、股份有限公司制度。与一般的销售代理公司的差异在于一般代理公司的发起人和老板往往是一个人，那么决策一般也是个体决策，而金丰易居的各分公司股权可以进行独立出售，那么各分公司股东作为公司重大事件的决策者，能够对公司发展前景进行科学决策。
4、股东多元化带来社会关系资源多元化，上海地产集团更成为金丰投资的第一大股东，使公司又在未来一级土地市场中占有优势地位。同时金丰易居成为多家房地产关联行业的控股股东，公司相当多的高层管理人员持有公司股票，并且这些高管人员在房地产行业拥有丰富的从业经历以及与地产行业沟通良好，对于其项目运营，承接优质项目有相当的优势。
三、核心竞争能力构成
第四章应对策略建议
基于目前房地产行业竞争环境以及行业发展变化的趋势，研究中心认为公司发展必须从以下几个环节入手打造公司的核心竞争力。
（2）专业集中化。（1）关系营销+战略联盟下面将公司发展战略做细部分析：
第一节：专业集中化
（1）在总案策划上打造核心优势。总案策划是项目全程运作的核心。也是与其它国内著名房地产代理公司的差异所在。金丰易居、合富辉煌的总案策划立足点是营销策划总案。而本公司的总案是对开发商而言的总案。从房地产开发的各个环节进行分析。
（2）经营地点的差异化。通过对三线城市的开拓以避免自己的劣势爆露在竞争对手的打击之下。与金丰易居、合富辉煌比较本公司的差距很大，主要体现在（1）资本资源不充足（2）人力资源不稳定（3）关系资源不雄厚（4）业务经验不够成熟（5）知名度还不强（6）缺乏在不同区域实战的经验。
（3）我司现阶段主要是在三、四线城市操盘，受种种因素的干扰，这些区域的房地产开发商的专业性有限，我们可以从项目的全程服务入手，包揽包括市场研究、投资分析、总案策划、园林规划、规划设计、建筑设计、景观设计、销售策划、推广、销售执行的全程服务。
第二节：关系营销发展至战略联盟
关系营销是与关键顾客建立长期的令人满意的业务关系的活动,应用关系营销最重要的是掌握与顾客建立长期良好业务关系的种种策略。
战略联盟是一般指两个或两个以的上经济实体为了实现特定的战略目标，在保持自身独立性的同时通过股权和非股权的方式建立的较为稳固的合作关系。
中国的商业发展都伴随着浓厚的传统文化色彩，关系作为连接利益双方的纽带跟随商业发展始终。从本公司角度出发，业务发展路径应以关系切入到发展为战略联盟。
（1）通过拓展中心与开发公司进行积极接触，通过个人与个人的了解扩展到公司与公司的了解与良好沟通。
（2）拓展中心的单向联系发展至公司高层人员的互动，通过积极的互动彼此相互了解公司的实力以及核心优势，明确互补机会点。从而确立战略合作伙伴关系。（3）通过与地产公司相互参股来成立更大的有限公司，进行资源整合。
（4）通过与房地产相关产业实体进行联系、利益互动，以从侧面建立与开发企业的关系。
第三节建立客户资源数据库
代理策划公司处于开发商和客户之间，开发商产品的销售得靠代理公司打理，产品能否得到顾客的满意和认购，产品是否适销，就得充分了解客户，建立顾客的数据库，以便我们能及时沟通顾客，分析市场变化。
1、建议我司对当地的房地产市场资料数据要进行整理，保持有最新的房地产市场资料，区域楼盘详细资料以及对比分析，当地房地产市场特征、发展历程以及趋势，准确的掌握市场方面的数据是做房地产行业的基本要求，市场研究也是地产行业的眼睛，这一点必须重视。
房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页) 部门： xxx 时间： xxx 拟稿人：xxx 整理范文，仅供参考，勿作商业用途
房地产企业年度财务报表分析——以万科3年财务报表分析 学员姓名学号 入学时间年季 指导老师职称 试点学校
目录 摘要 (1) 一、绪论………………………………………………………………………… 1 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况……………………………… 1 （一）我国房地产业概况……………………………………………………… 2 （二）万科概况 (2) 三、财务分析…………………………………………………………………… 2 （一）企业资产总体情况分析………………………………………………… 3 （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力…………………………………………………………… 7 （五）企业现金流量…………………………………………………………… 8 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10)
（一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)
房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 【摘要】 进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。 【关键词】 万科房地产财务报表分析 一、绪论 随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。 财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。 我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。
★★★文档资源★★★ 内容摘要：房地产开发企业在其生产过程、产品和市场特征上，有不同于其他企业的特殊之处。其核心能力体系组成要素与关系的集合最终决定了这一能力体系的结构与功能。外部环境影响因素与企业内部要素特征的特殊性决定核心能力体系结构差异性。本文通过对我国房地产企业现阶段特征分析来探讨房地产开发企业的核心竞争力构成要素。 关键词：房地产开发企业核心竞争力要素 企业的核心竞争力是指一种基于战略性资源的、由企业长期积累而形成的知识和技能的动态组织管理体系，通过适应于环境变动的不断创新和有效整合活动，进而延伸至企业产品和服务领域，使企业不断获取持续竞争优势的能力。这一能力体系是由相互联系、相互作用的许多要素结合而成的具有特定功能的统一体。能力体系组成要素与关系的集合最终决定了这一能力的结构与功能。外部环境影响因素与企业内部要素特征的特殊性决定核心能力体系结构差异性。 房地产开发企业在其生产过程、产品和市场特征上，有其不同于其他行业的特殊之处。从产品特征看，表现为位置的固定性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与消费的双重性、实体构成的二元性等；从市场特征看，房地产市场具有区域性、供给与调节的滞后性、垄断竞争性、投机性****易形式多样性****易复杂性、受金融市场的强烈影响性、政府干预性等特点。由此，就房地产开发企业而言，其核心竞争力的要素构成除了具备其他行业企业所具有的共性之外，还具有不同于其他企业的特殊性要求。 基于核心竞争力的房地产开发企业特征 （一）房地产开发企业具有虚拟企业性质 从房地产开发企业的价值链出发，我们习惯上将房地产开发活动细分为：设想的提出；可行性研究；细节设计；合同与建筑施工；市场营销；市场化管理六个环节。在整个业务流程之中，房地产企业几乎将“提出设想”之外的全部环节都外包给专业化的公司进行生产和经营，将可行性研究外包给专业的咨询公司完成，将细节设计外包给专业的设计公司完成，将建筑施工外包给专业建筑公司完成，将销售外包给专业销售公司，最后将物业交由专业物业管理公司，而开发企业自身只是在各个环节之中起到协调与资源整合运用的作用。在这一过程中，房地产开发企业将各专业资源“虚拟”进自身内部，共同完成开发任务。从这一意义上看，房地产企业具有较为典型的虚拟经营性。可见，房地产开发企业的关键业务环节是项目产品策划、资本运作和不同专业知识的“对接”。在这一过程之中，资源整合能力尤为重要。 （二）房地产开发企业规模经济的特殊性 房地产开发企业的虚拟经营特性，使其成为一个资源整合者，其固定成本的投入相对很少，使得生产规模扩大所带来的成本分摊效应变得十分有限。就房地产开发企业本身来说，由于房地产产品的区域性所导致的市场容量有限，加之土地供给的有限性，房地产也一般不会有大规模连续性生产，这些因素导致了房地产开发企业的规模效应并不明显。然而，房地产开发企业的规模经济效益不明显，并不表示房地产开发企业不具有规模经济，其中尤为重要的一点就是具有较大规模的企业在管理上可能会形成规模经济效应，能够有相对合理与完备的人才结构体系。另外，规模较大的企业往往具有较强的开发实力，大规模开发会给企业带来生产成本、材料采购成本和广告成本的节约。由此可见，实现一定的规模化经营有助于提高房地产开发企业的竞争优势。 （三）我国房地产业的垄断竞争与进入壁垒 房地产由于其位置的区域性和不可移动性，使房地产市场呈现显着的区域性特征，这使得房地产产品被打上了深深的区域文化烙印。除去区位差别之外，房地产产品同时也具有质量、品种、服务和品牌差异，这些均使得房地产产品具有不同于一般工业产品的特殊性，产品差异化特征非常显着。这一特征造成房地产市场竞争性有限，是事实上的区域性垄断竞争。 房地产业又是一个资本密集型行业，巨大的项目开发投入在理论上具有行业资本进入壁垒。然而，就我国现阶段的实际情况而言，房地产开发企业在市场竞争结构中相对于建筑商的强势地位，加之政府的扶
进入21世纪以来，国内房地产行业发展日益火爆，并成为我国经济发展的重要支柱。 房产交易离不开房产中介，为此房产中介公司也如春笋般迅速崛起。国内大大小小的房产中 介企业数不胜数，要说到最值得信赖、知名度高、用户口碑最好的房产中介排名，在这里， “易房大师”就为您总结一下： 1、中原CENTALINE :创于1978年，房地产代理服务领域领先企业，十大房产中介品 牌，香港服务名牌，房地产代理行业极具规模型企业，中原集团有限公司。 2、21世纪不动产：于1971年美国，全球最大房地产综合服务提供商之一，十大房产 中介品牌，北京埃菲特国际特许经营咨询服务有限公司。 3、我爱我家：国内著名房地产综合服务机构，房地产经纪行业领先品牌，十大房产中介品牌，中介经纪创新企业，北京我爱我家房地产经纪有限公司。 4、顺驰Suneo：中国领先的房地产综合服务提供商，十大房产中介品牌，全国性大型房地产连锁服务品牌，顺驰（中国）不动产网络集团有限公司。 5、满堂红：广州市著名商标，十大房产中介品牌，全国性房屋流通综合服务商，华南地区极具影响力的房屋中介品牌，满堂红（中国）置业有限公司。 6、链家地产：创立于2001年11月12日，最终的目标是成为一家受人尊重的提供房屋 经纪服务的上市公司，成为全国房地产服务行业的领导者。共同打造一家年销售额超过千亿 元的房地产品牌经纪公司，成为全国房地产经纪服务行业的领导者。 7、太平洋房屋：创立于1985年台湾，房地产中介经纪行业领先品牌，知名房地产中介机构,十大房产中介品牌，上海太平洋房屋服务有限公司。 8、上房置换：金丰易居旗下，十大房产中介品牌，上海房地产行业首家发起式股份制企业 房地产经纪业领先品牌，上海房屋置换股份有限公司。 9:信义房屋：：成立于1981年台湾，极具影响力的房屋中介连锁服务品牌，十大房产中介品牌，上海优秀服务商标，上海信义房屋中介咨询有限公司。 10:、世家房产：创立于亚洲金融之都的香港，是一个具有悠久历史的著名房产销售品 牌，知名房产中介品牌。 11、美联集团：1973年成立，2001年在北京注册成立北京美联房地产经纪有限公司。 财雄势厚，专业服务享誉国际。北京美联不断积极拓展京城中高端市场，曾多年屡获殊荣，成为行业内的先驱企业。 12、智恒房产：国内最早的房屋连锁中介企业之一，十大房产中介品牌，国内较具影响力的房产中介服务品牌，上海智恒加诚房地产经纪有限公司。
房地产代理销售协议 委托方（甲方）： 受托方（乙方）： 甲方： 乙方：
甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，在平等互利的基础上，本着“精诚合作，互惠互利”的原则，经友好协商就甲方委托乙方代理销售甲方开发经营或拥有的房产项目达成以下协议，并承诺共同遵守： 一、委托项目概况 1、项目名称： 2、项目地理位置： 3、该项目为项目，可销售房源为套。 4、销售基价（底价）为甲方确定的元／平方米。 二、委托内容 甲方委托乙方就该项目进行推介服务及代理销售工作，乙方充分利用自身客源优势，全心全力推进该项目的销售工作。本委托非乙方独一代理权限，不排斥其它代理商的代理权限。 三、合作方式 甲方授权乙方作为的合法代理，以甲方确定的销售基价向市场进行销售推广。乙方可根据市场情况适当调整销售单价，但不得低于销售基价。 甲方同意乙方销售人员驻场，签订《商品房买卖合同》及办理相关房产交易手续可由甲方人员负责。 四、代理佣金及支付
1、代理佣金 乙方的代理佣金为实际销售价格超出销售基价的所有款项（税前），代理佣金由甲方以人民币形式支付。 2、佣金支付 双方同意按下列方式支付代理佣金： （1）甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销责任即告完成，以签订《商品房购销合同》的总金额为依据按套全额结算，由甲方在银行放款后的1天内将代理佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具合法有效的凭证； （2）因客户对临时买卖合同违约而没收的定金和签订《商品房购销合同》后收取的违约金，由甲乙双方五五分成。 五、代理期限 1、本合同约定的代理期限自年月日至年月日为＿个月，期限届满双方有意继续合作的，可书面确认。 2、在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。 六、费用负担 因代理销售本项目所产生的推广宣传费用、销售人员薪金及日常费用等由乙方承担，甲方除支付佣金外不负担任何其他费用（包含前述费用）。 七、甲方的责任
.精品文档. 提高企业核心竞争力调研报告一、实践调查内容 （一）引言企业文化具有构建核心竞争力的功能、作用，但能否真正发挥这种作用，还要看企业文化是否正确反映企业的性质和内外环境的变化，与时俱进，不断创新。因此，企业文化的创新对于企业文化建设及企业核心竞争力的提升具有重要的理论意义和实践意义, 发挥着独特的作用。企业文化创新是提高企业核心竞争力的源泉在全球经济一体化，跨国公司大发展的背景下，经济逐步融入经济全球化的潮流中，企业正面临着前所未有的竞争压力。面对激烈的竞争和挑战，企业只有培养、塑造企业核心能力，才能够保持长期的竞争优势。核心竞争力是竞争对手无法模仿的竞争能力，是相对竞争对手的竞争优势，具有独特性和不可模仿性等重要特征。能力、、人才、技术、知识、制度、流程无论如何先进，具有竞争优势，只是一家企业核心竞争力的反映或表现，而非核心竞争力本身和动力源。那么，驱动技术、、人才等的力量源泉就是企业文化的创新或优秀的灵活适应的企业文化。企业核心的竞争力是建立于企业文化创新力之上的一种“合力”。它来源于企业独有的创新力（包括:管理创新力、组织创新力、制度创新力、知识创新力、技术创新力、产品创新力、营销创新力等）。从动态的经济理论来看，在经济增长
过程中，企业能够在实现利益相关者平衡发展的同时提升竞争力，其关键的解决方法是企业文化创新。企业文化创新是培育和提升企业核心竞争力的保证一个拥有优秀企业文化的企业所体现出的市场竞争力是竞争对手难以超越的。因为优秀的企业文化不但塑造和丰富了良好的品牌形象，而且还能极大地提高企业员工工作的积极性和主动性，增强员工的团队精神和企业的凝聚力，使员工的潜能得到最大限度地挖掘。一方面，在企业文化中弘扬创新精神，使全体员工在极强的创新精神的鼓舞下创造性地开展工作，就能使企业各种得到最佳配置、效用得到最好发挥，企业的市场竞争力自然会发挥到最强。另一方面，通过不断地学习借鉴，来改善和丰富企业文化的内容，实现企业文化的创新，使企业更具活力和竞争力 （二）公司的企业文化 企业文化具有构建核心竞争力的功能、作用，但能否真正发挥这种作用，还要看企业文化是否正确反映企业的性质和内外环境的变化，与时俱进，不断创新。因此，企业文化的创新对于企业文化建设及企业核心竞争力的提升具有重要的理论意义和实践意义, 发挥着独特的作用。 企业文化创新是提高企业核心竞争力的源泉在全球经济一体化，跨国公司大发展的背景下，经济逐步融入经济全球
1 上海房屋置换股份有限公司 2 上海信义房屋中介咨询有限公司 3 上海市智恒加诚房地产经纪有限公司 4 上海中原物业代理有限公司 5 广州满堂红置业有限公司 6 上海太平洋房屋服务有限公司 7 中原地产（深圳）有限公司 8 戴德梁行?；泛城（中国） 9 天津顺驰置业有限公司 10 上海新澳投资咨询有限公司 11 南京市房屋销售置换实业有限公司 12 深圳市世华房地产投资顾问有限公司 13 北京我爱我家房地产经纪有限公司 14 广州美联房地产顾问有限公司 15 上海爱建立好信房地产经纪有限公司 16 重庆金丰易居房屋置换有限公司 17 深圳市中联房地产企业发展有限公司 18 天津市广厦房地产经纪有限公司 19 美联物业顾问上海有限公司 20 上海臣信房地产经纪有限公司 21 深圳市中天置业评估有限公司 22 天津龙盛房地产经营有限公司 23 重庆大泽置业代理有限公司 24 广州房屋置换有限公司 25 美联物业顾问深圳有限公司 26 成都富力房屋置换有限公司 27 北京鑫尊房地产经纪有限责任公司 28 广东合富房地产置业有限公司 29 杭州房屋置换有限公司 30 深圳市新峰地产顾问有限公司 31 广东经纬房产咨询有限公司 32 南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 33 天津市津房置换河西连锁有限公司 34 世联地产顾问（中国）有限公司 35 上海华一房产经纪有限公司 36 天津汇众房地产经营有限公司 37 无锡市大众房地产服务（连锁）有限公司 38 同致地产顾问集团 39 广州珠江中原物业顾问有限公司 40 上海复易房屋置换经纪有限公司 41 北京中大恒基房地产经纪有限公司 42 深圳市星联地产顾问有限公司 43 苏州市房屋置换中心 44 世家机构?；汇高行市场研究咨询有限公司
招商江湾城渠道销售代理合同 合同编号： 委托人： 被委托人： 签订地点： 签订时间：
甲方：招商局地产（重庆）有限公司 乙方： 经双方友好商谈，就甲方委托乙方非独家外场销售招商江湾城在售房源，具体事宜达成以下协议： 一．代理项目 名称：招商江湾城 地址：江北区北滨一路363号 二．代理期限： 委托有效期限：自销售代理合同签订之日起至项目委托房源销售终止。 三．代理内容及标准： 1.委托销售房源： 委托的房源：招商江湾城一期商业、二期住宅，截止本合同签订日期未被认购的房源。 2.客户确认方式 1）乙方在向甲方推荐意向客户时，应向甲方出具《场外推荐客户确认书》（以下简称确认书）。《确认书》经甲方指定的工作人员签字确认，其作为结算销售代理佣金的依据之一。客户确认书一式两份，双方各执一份。 2）在甲方收到乙方出具的《确认书》之日前，如乙方向甲方推荐的购房客户或直系亲属（包含配偶、父母和子女），在1个月内从未现场到访与甲方取得联系并咨询本项目的情况（以甲方《CRM系统》最后一次登记时间为准，且最后一次跟踪记录表达意思为“无购房意向”内容），甲方应确认该客户为乙方所推荐，并在该确认书上签字、盖章；若乙方推荐之客户
在出具给甲方的《确认书》后2个月内认购甲方产品，均视为乙方的销售业绩;2个月后仍未认购甲方之物业，则《确认书》自动失效，甲方无须为此客户付给乙方任何费用。 3.销售价格的确认 1)乙方应以甲方提供并加盖财务章或者销售合同章确认的销售价格向客户推荐本项目，非 经甲方的授权，不得擅自给购房客户任何形式的折扣承诺。 2)甲方同意提供给乙方的销售价格与甲方同期销售价格一致。如有价格促销，甲方必须通 知乙方并给予其推荐客户同等优惠。 四．甲方权利及责任： 1.甲方自本合作开始之日向乙方提供有关甲方物业的详细资料，包括但不限于甲方营业 执照、开发公司资质审查、销售5证、户型图、合同范本、交房配置标准、项目位置图、园林设计、设计师及物业管理公司简介等。 2.甲方保证已取得该物业可合法销售之商品房的相应证明文件。 3.甲方承诺本项目的产权及相关文件及《商品房买卖合同》之合法性，因房屋产权所致 瑕疵（包括但不限于抵押担保等）、房屋质量瑕疵及《商品房买卖合同》履行过程中产生之一切后果，由甲方全权负责。 4.甲方应认真履行与购房方签约、收取房款、银行按揭等相关手续之责任。 5.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付佣金。 6.甲方应向乙方提供最新准确销售价格、现行及将要进行的促销计划。 五．乙方权利与责任： 1.乙方须指定专人对本项目进行相应宣传以及对客户进行接待讲解。 2.乙方须按照与甲方所指定的售楼条件（资料、价格、付款方式及本合同条款等）进行 销售，乙方工作人员不得随意向客户承诺销售资料、合同之外的内容，如有此类事情发生，一经查实，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，并追究其相关责任； 3.乙方不得以甲方的名义从事本协议规定的合作范围以外的任何其他活动，如有查实， 甲方将追究其相关责任。
我国品牌竞争力分析调研报告
中国品牌竞争力分析报告 ——特劳特品牌战略咨询公司北京、上海、长沙、广州报告会— — 中国第一次系统发布有关中国企业的品牌 竞争力分析报告。报告阐述了中国一流企业 在品牌战略上面临的深重危机,同时提出了中 国品牌如何走向世界的三条路径。 主讲: 特劳特(中国)品牌战略咨询有限公司总经理 邓德隆 时间: 10月28日上午(北京) 11月1日上午(上海) 11月4日上午(长沙) 11月6日上午(广州) 录音整理:蒋宇琳王伟 刘东华: 各位朋友,上午好!首先我代表<中国企业家>杂志社和我们的联合主办单位特劳特品牌战略咨询有限公司,对大家的光临表示热烈的欢迎和衷心感谢! <中国企业家>杂志做这样的活动,应该是第一次。我说” 这样的活动”是什么意思呢?因为<中国企业家>杂志的服务对
象主要是各企业的决策者、董事长、总经理,因此最早德隆跟 我说这个事的时候,我一开始也不太感兴趣。为什么呢?我觉 得一把手考虑的可能主要不见得是营销。后来和德隆吃了一 次饭,应该说折服了我。我发现世界级的大企业、大品牌之因 此陷入大麻烦,其中有一个重要原因就是CEO没有负责营销的 主要工作,而这正是我们中国企业在向国际公司学习时要吸取 的教训,也是特劳特此行来访讲学的主要内容。 特劳特是世界级的营销大师,特劳特的定位理论已经让美国的企业界享受了几十年的恩惠,今天中国的市场,中国的企 业界已经到了真正需要的时候,到了隆而重之地要把定位理论 推荐给中国企业、中国企业家的时候。我自己收获就很大。 我就先说这么几句开场白。最后呢,祝愿大家成为特劳特定位理论在中国的第一批受益者,也希望大家成为最大的受益 者。 好,谢谢大家! 主持人: 下面我们有请今天上午的主讲人邓德隆先生。 一、基本的营销观念假设 大家好!正如刘社长刚才所提到的,中国的竞争环境到了企业家必须要亲自负责营销才能赢得竞争优势的时候了。杜拉克在她的<管理务实>一书中曾指出:”任何企业体都有且只有两个最基本的功能,那就是营销与创新。”可见营销在管理中地位有多么重要。 特劳特最近推出了一本著作,引起了强烈反响,书中分析了一些
前言 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述 我国房地产发展历史 我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。 八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国 房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会
发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。 形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。 我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。
2017年房地产企业竞争力分析报告 2017年9月
目录 一、重造：探究房地产企业的ROE与核心竞争力 (6) 1、商业模式之变，决定房企估值体系须以ROE为核心 (6) 2、核心竞争力，为何要谈ROE而不是NAV (8) 3、杜邦分析，ROE反映房企的3项综合能力 (10) （1）三个分项，分别反映房企的经营能力、融资能力与运营能力 (10) （2）再拆分，构建以ROE为核心的指标体系 (12) 二、回顾历史：时代变迁，核心竞争力在ROE中切换 (15) 1、1.0土地为王时代：论出身，享受级差地租下的高毛利 (15) （1）时代特点：蛮荒时代，土地为王，出身决定 (16) ①市场初期具备很强的区域性，土地实际上以协议出让方式为主 (16) ②高通胀时代，土地坐享升值，行业畅享高毛利 (17) ③土增税管理尚不严格，房企畅享土地升值收益 (18) （2）核心指标：高存货、高毛利，赚土地储备的钱 (19) （3）战术打法：协议拿地赚取级差地租Ⅰ，囤积土地赚取级差地租Ⅱ (20) 2、2.0杠杆为王时代：拼融资，徜徉高杠杆与地价重估 (23) （1）时代特点：招拍挂的变革，推动核心竞争力由土地向融资转移 (23) ①招拍挂，既推动市场化，又推动地价重估 (23) ②土地供应规模化，处于相对较为宽松的环境 (25) ③房企向金融化发展，资金环境呈现宽松状态 (25) （2）核心指标：高杠杆，关注有息负债率、无息负债率、资本金扩容率等指标 (26) （3）战术打法：多渠道举债提升杠杆，坐享地价重估 (27) 3、3.0周转为王时代：看运营，尽享高周转与合作开发 (30) （1）时代特点：限价政策压制毛利，融资受限土地宽松 (31) ①限价令压制房价，毛利率进入下滑通道 (31) ②资金环境收紧，地产融资受限 (32) ③土地供应维持宽松，拿地向更适宜快周转的三线下沉 (32) （2）核心指标：高周转，关注开盘周期、资产周转率、存货周转率 (33)
房地产中介公司具体有哪些名字 上海太平洋房屋服务有限公司 中原地产(深圳)有限公司 天津顺驰置业有限公司 上海新澳投资咨询有限公司 南京市房屋销售置换实业有限公司 深圳市世华房地产投资顾问有限公司 北京我爱我家房地产经纪有限公司 广州美联房地产顾问有限公司 上海爱建立好信房地产经纪有限公司 重庆金丰易居房屋置换有限公司 深圳市中联房地产企业发展有限公司 天津市广厦房地产经纪有限公司 美联物业顾问上海有限公司 上海臣信房地产经纪有限公司 深圳市中天置业评估有限公司 天津龙盛房地产经营有限公司 成都富力房屋置换有限公司 北京鑫尊房地产经纪有限责任公司 广东合富房地产置业有限公司
杭州房屋置换有限公司 深圳市新峰地产顾问有限公司广东经纬房产咨询有限公司熙隆房产中介公司 振兴房产中介公司 拓佰嘉房产中介公司 居佳房产中介公司 上朗房产中介公司 富尊房产中介公司 宇洲房产中介公司 信达房产中介公司 尚居房产中介公司 逸菲房产中介公司 庄博房产中介公司 沃启康房产中介公司 信和房产中介公司 万家房产中介公司 亿度房产中介公司 晨光房产中介公司 艾佳房地产经纪公司 福地房地产经纪公司 祥瑞房地产经纪公司 祥云房地产经纪公司
宜居房地产经纪公司得天房地产经纪公司安家乐房产中介公司圣火房产中介公司 利佰佳房产中介公司昌易房产中介公司 中邦房产中介公司 景东惠房产中介公司乾煌房产中介公司 虔心房产中介公司 立地房地产经纪公司凤舞房地产经纪公司易居房地产经纪公司世盛房地产经纪公司环球房产中介公司 昌盛房产中介公司 和熙房产中介公司 永吉房产中介公司 天上人间房产中介公司华德房产中介公司 鑫耀房地产经纪公司乾昭房地产经纪公司
房屋出售委托协议 委托人（甲方）：身份证号码： 联系电话： 受托人（乙方）：身份证号码： 联系电话： 经办人：经办人电话： 经甲乙双方协商，根据国家相关法律法规，在相互信任、平等、自愿、合法的基础上，就甲方的房产委托给乙方出售的相关事宜，达成如下协议： 一、房源信息确认 甲方自愿将自己位于的房产委托乙方独家代理销售，并按照相应的佣金标准支付销售费用。 1、具体房源及价格如下表格： 备注：上述房源需每套房屋有销售委托书。 2、付款方式为：全款或分期付款 采取全款支付房款的在缴纳房屋定金之日起8日内付清剩余总房款； 采取分期付款方式的，在缴纳房屋定金之日起8日内缴纳总房款的30%；自缴纳房屋定金之日起180日内缴纳总房款的50%；自缴纳房屋定金之日起360日内缴纳剩余房款的20%； 二、委托销售有效期为年月日至年月日，为期年。 三、委托销售的佣金标准 在甲方与乙方提供的购买方签定《商品房定购协议书》时，甲方按照《商品房定购协议书》合同额的2%（税后）向乙方支付委托销售的佣金，一套一结算。乙方开据收款收据。
四、甲乙双方责任 1、甲方保证上述房屋的产权属清晰（产权无争议；未被判决、裁定限制出售；也未设置抵押等），若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷等，概由甲方负责由此产生的相关责任及费用，乙方收取的佣金不退。 2、甲方积极配合乙方的销售工作，保证乙方的销售房源不会出现一房二卖。 3、乙方协助甲方与购买客户签订《商品房买卖合同》；甲方应积极主动配合购买方办理房屋的合同签订以及协助办理产权过户手续，如甲方与客户签订《商品房定购协议书》并支付清房款后甲方不配合购买方办理房屋的产权过户手续，甲方需在5日内以将房款退还给买方。乙方负责广告推广费及其它销售费用。 五、其他事项 乙方在甲方所定的房价基础上所成交的额外价格由甲乙双方分成。可售房屋明细见具体（可售房源附件一）。 六、争议处理 本协议在履行过程中发生争议的，双方应协商解决；协商不能解决的，双方同意按以乙方人民法院提起诉讼的方式解决纠纷。 七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。 甲方：乙方： 经办人：经办人： 联系电话：联系电话： 年月日年月日
对房地产开发与经营活动而言,环境就是指以房地产开发经营行为为中心,并作用于该行为的所有外界事物,是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素的总和。 房地产开发与经营环境,就是影响开发与经营活动整个过程的外部因素和条件的总和. Fa 4.2、环境分析的原则 1、客观性原则 要求分析人员的分析依据必须是真实的、是经过调查得到的客观存在。 2、全面性原则 是指分析人员要对房地产开发与经营环境的方方面面作出分析，从政策层面、行业层面得到微观环境层面，各个层次、众多因素都需要分析人员根据项目需求进行分析。 3、比较性原则 4、预测性原则 4.3房地产开发经营环境构成： 宏观环境 从宏观的角度对房地产开发与经营活动产生影响的基本因素，即间接影响与制约房地产开发与经营活动的社会力量、国家总的开发环境。 中观环境 从房地产行业的角度出发，对所有房地产开发与经营活动产生影响的因素总和。 微观环境 以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会状况与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。 一、经济环境 经济环境包括了宏观，微观环境两个方面。无论是宏观还是微观的环境的一点点小改变，就会对房地产这敏感行业带来很大的影响。国家的经济环境变化如下: 1:国民生产总值持续高速增长。 这事影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真的促进供给的增加。这几年来，中国的GDP一直在增长。对于资金的流动问题，不少人都选择了购买楼盘，因为国民把楼盘作为增值或保值商品。所以在过去的十年内，房地产业火爆，房价飞速上涨。 2：存款加息 银行多次加息，虽然只针对股市，但依旧对房地产行业产生了影响。给好的公司带来更多的扩张的机会，加息将加大开发经营成本，但对房价影响不大。自从银行加息，有实力的开发企业对银行的依赖越来越小。
房地产企业竞争力影响因素分析 房地产企业竞争力影响因素分析房地产企业竞争力的强弱决定了其在整个房地产企业所处的地位，因此增强房地产企业的竞争力对房地产企业的发展也就十分重要了。房地产投资者可以根据房地产企业竞争力的影响因素判断他们是否能取得投资回报；消费者可以根据房地产企业竞争力的影响因素判断他们是否购买房产。因此，分析研究房地产企业竞争力的影响因素，从而提出增强房地产企业竞争力影响因素的方案，对于房地产企业提升竞争力和综合实力具有重要的意义。 1国内外研究现状 彭罗斯在《企业成长理论》中说明了企业的竞争力来源于企业本身所含有的资源，具体说是企业所拥有的效率较高的特殊资源。[1]企业在市场竞争中获得领先就必须拥有较多的这种特殊资源。房地产企业的这种特殊资源主要包括消费者资源、投资者资源、土地资源等。房地产企业拥有这些特殊资源越多，其竞争能力越强，占有的市场份额越大。根据波士顿公司的BCG 模型理论，其理论的核心是根据市场需求和其他各项因素来确定出各项资源的需求量。[2]房地产企业需根据市场需求量来进行决策，如供大于求，将不利于房地产企业的利益。 普拉哈拉德和哈默尔的观点主要是利用核心能力理论来解释企业竞争力来源。[3]房地产企业竞争力的强弱与企业本身的能力有关，房地产企业能力越强，竞争力越强。这种能力是评价房地产企业竞争力强弱的标准，具体来说，房地产企业核心能力还包括营运能力和偿
债能力。 MHMeye和JMutterback将核心竞争力分解为三个维度：产品技术能力、分析和关注消费者需求能力、分析和协调各部门的能力。[4]房地产企业的发展与其技术能力息息相关，质量过硬的房产更能吸引消费者。这就要求房地产领导者具有较强的控制组织能力。范莉莉设计核心竞争力评估维度，主要包括模仿能力维度和资源利用率维度。 [5] 房地产企业的竞争力强弱与资源利用率有关，资源利用率越强，竞争能力越强。房地产企业的资源利用率可以从其盈利能力营运能力和偿债能力反映。 陈静根据企业文化凝聚力的功能、指导的功能、激励的功能、约束的功能、互动的功能，增强企业的核心竞争力，分析企业竞争力的影响因素。[6]房地产企业的竞争力与企业的自身文化有关。良好的企业文化，可以增加员工对企业的认同度和忠诚度，增加员工的工作积极性，有利于房地产企业的长期发展。马东生等阐述了战略资源、企业知识、组织学习和企业文化和集成是企业竞争力要素[7]。房地产企业的竞争力与其战略管理决策有关，设定科学可行的战略管理目标，并进行合理的控制保证实行，有利于房地产企业的发展。 时希杰、吴育华根据系统思想建立了基于三个层次的指标体系，分别包括市场表现、技术水平和服务态度。[8]房地产企业中的龙头，如从万科的财务报表可以看出其在房地产行业中的地位、市场占额和技术水平等综合实力指标。
大型房产中介公司 经纪人激励方案 目录 一、方案制定原则 二、激励方案内容 （一）薪酬激励 （二）新经纪人激励 （三）月业绩完成团队奖励 （四）月业绩个人进步奖励 （五）月、年个人业绩完成奖励 （六）个人提升奖励 （七）忠诚奖 （八）最佳管理奖 （九）优秀员工奖 （十）临时奖励 三、惩罚措施 四、注意事项 作为一个房产租赁型的公司，达成预期业绩目标的好坏，直接决定着企业的发展状态。为了激励经纪人更好地开拓市场，激发经纪人的工作热情，达成业绩目标，并形成你追我赶的工作氛围，让员工与企业共同发展，现制定房产经纪人激励方案。 一、方案制定原则 1、物质激励（薪酬激励）与非物质激励（精神激励）相结合； 2、长期激励与短期激励相结合； 3、体现新有居企业文化； 4、体现绩效，多劳多得，奖勤罚懒； 5、实事求是； 6、公平、公开、公正。 二、激励方案内容 （一）薪酬激励 薪酬激励由固定工资、绩效工资和（或）提成构成，各构成部分
按公司相关规定执行。 （二）新经纪人激励 1、新鹰奖：新经纪人在入职一个月内业绩达到1万的，可以获得新鹰奖，现金500元。 2、开单激励，新经纪人一个月内第一单成交佣金金额原则上不硬性要求（经店经理核准可以7折以下）。 3、千里马奖，新员工入职三个月（整月计算），业绩达到6万者，可获得奖金1000元。 4、晋升激励，新入职的经纪人选择合伙人薪酬模式，可以从入职时间计算晋升岗位。 （三）、月业绩完成团队奖励 1、每月团队业绩第一的团队，发流动红旗，团队成员集体合影，张贴在冠军榜风采栏里； 2、每月团队业绩第一且达到业绩目标的，奖励现金1000元；其他达成目标的团队一律奖励现金500元。 3、年度业绩第一且达到业绩目标的团队，奖励现金5000元；其他达成目标的团队一律奖励现金2000元。 4、单产奖，团队成员最低单人业绩达到15000元，团队成员每人奖励200元。（新人入职第四个月开始参与） （四）、月业绩个人进步奖励（新员工一个月内不参与进步奖） 1、相比上月本人业绩增长； 2、增长率在30%（含）以上； 3、当月业绩在10000元以下的无奖励；当月业绩在10000-15000的，奖200元；当月业绩在15000-20000的，奖300元；当月业绩在20000-30000的，奖400元；当月业绩超过30000的，奖600元。（五）、月、年业绩完成奖励（经纪人个人） 1、每月业绩冠军、亚军、季军内网通报，且照片张贴在宣传栏以示鼓励。 2、达成年度目标或超过目标的，奖励2000元，业绩前3名者，再分别给予2000元、1500元、1000元的奖励。 （六）个人提升奖励 1、业绩突出，考核结果优秀的人员，作为储备人员优先给予晋升。 2、业绩突出，考核结果优秀的人员，可由公司派遣外出培训学
（以下只是代理合同的范本，关于团购定向开发等具体条款根据双方商定后再确定） 房地产项目销售代理合同 开发商： 咨询公司： 甲乙双方根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国经济合同法》的有关规定，经友好协商，就开发商委托咨询公司独家策划、销售开发商开发经营的房地产项目事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。 一．代理事项 开发商委托咨询公司独家策划、销售开发商在项目，规划许可证号为号,总占地面积平方米，总建筑面积约平方米（以下简称本项目）。 在代理合同有效期内，咨询公司为开发商在（地区）委托的独家策划销售代理商，开发商不得在（地区）指定其他代理商。 二．代理权限 咨询公司代理开发商对本项目的宣传、策划、销售等一切对外活动，必须以开发商名义进行，并在本合同约定或开发商批准、授权范围内行使代理权。 三．代理责任
咨询公司在开发商授权范围内的一切代理活动，由开发商承担民事责任。咨询公司未经开发商授权或超越代理权限的代理行为，由咨询公司自行承担民事责任。 四．代理期限 自双方签字盖章合同生效之日起,至项目全部经过工程质量验收并可交付使用后三个月止。 五．代理计划的实施 咨询公司对项目进行的宣传、策划、销售等活动的计划书及所需费用预算应以书面报告形式提交开发商，经开发商同意、批准后方可实施执行。 六．代理工作方式 1．咨询公司负责组织销售人员队伍，在开发商提供的销售中心完成前台现场销售工作（即所有需与客户联系沟通的工作）。前台现场销售工作包括现场接待客户、签署《商品房购房协议书》（又称《订购书》）、引导客户签署《商品房买卖合同》、《商品房按揭贷款申请表》及《商品房抵押贷款合同》等。 咨询公司应委派不少于2名的项目管理人员到达现场办公，保证与开发商工作人员的沟通与协商，完善前台现场销售工作。 2．开发商应委派不少于3名的工作人员完成后台签约及办证工作。后台签约工作包括收取订金、签署《商品房买卖合同》、收取房款、协助银行签署《商品房抵押贷款合同》、办理《房屋产权证》等工作。 3．开发商负责提供销售中心的保安及清洁工作人员和相关费用。销售中心的日常工作由咨询公司负责统筹管理，双方工作人员按统一的管理制度进行工作。 4．甲乙双方设置例会制度，定期研讨销售工作，根据市场需求，对销售工作进
浅析房地产企业运营管理 摘要房地产企业运营管理体系，其好坏直接就会体现在企业的核心竞争力的高低。一个好的运营管理体系是企业健康、可持续发展的最有力保障，是所有房地产企业都务必得认真面对，全方位考虑的关键。本文就将对我国房地产项目开发运营管理的相关问题进行分析探讨。 关键词房地产;企业项目;运营管理 前言 在工程建设领域中，项目管理作为一种科学的管理方法已被广泛应用。不仅形成了项目管理体制和运行机制，而且建立了系统、完整的项目管理体系。同时，随着社会的不断发展和科学技术的不断进步，工程项目管理所涉及的范围仍在不断地扩大，新的管理理念仍在不断扩充。房地产项目运营管理作为一种管理模式，不断地被地产商广泛应用。 1 房地产项目开发流程 在房地产项目开发运营中，房地产项目规划设计管理是实现顾客价值、达到公司经营目标的关键环节，涉及项目规划、建筑方案设计、施工图设计、景观设计等方面的管理，全面优化、规范设计管理活动流程和操作规范，确保项目设计管理和设计过程在受控状态下进行，是项目开发过程中保证设计质量、进度，促进销售、控制成本的重要途径，其工作涉及整个房地产开发的全过程，使项目前期设计方案得以明确，在房地产工作中扮演起承转合的重要作用。规划设计管理是房地产企业负责人对房地产涉及的一切设计活动进行同意的部署，不仅要解决房地产设计问题，还要保持好设计相关部门之间的沟通联系，避免实际工作中出现矛盾。 房地產项目开发主要分为项目初期准备、规划设计、建设施工、竣工验收、经营使用五个部分。就从时间的分配上来说，初期准备和建设施工阶段所需的时间最长。初期准备主要是取得土地的使用权，并完成工程项目建设所需要的相关证明和手续。竣工验收主要是甲方和乙方就工程质量和工程成本进行验收和核算。经营使用主要是房地产企业销售或是使用建成的建筑物。每个部分都有着不同的工作要做，而且都是必不可少的[1]。 2 房地产企业项目管理的基本原则 2.1 符合相关的法律法规的要求 当前我国房地产行业的相关法律法规相比比较系统和完善，为了更好地建立房地产企业工程管理体系，促进该体系的健康发展，在建立的过程中要充分了解相关的法律法规、房地产专业的法规以及地方相关的政策方针，使得建立的体系
房地产企业核心竞争力与人才战略的创新 尊敬的各位领导,各位嘉宾,各位朋友大家下午好: 今天怀着非常兴奋的心情迎来了2006年中国房地产商业模 式暨商业地产高峰论坛在淄博隆重召开,本次论坛会议的举办是在特定的时间、特定的环境、特定的地点召开的一次特定的行业盛典大会。 我前面已经有三位我国房地产行业的领袖就新政下中国房地产业战略、房地产商业模式的创新和区域房地产业的机遇与挑战都做了深度的解读与创新。他们的这些观念和对政策导向的深化,我认为是对中国房地产未来走向的一种引导和贡献,对此我非常赞同。 中国的房地产业已经有15年的快速发展,在这十五年以来 共经历四个阶段、三个时代,这四个阶段就是买房子阶段、买环境阶段、买概念阶段和买生活方式阶段。三个时代就是广告力时代、营销力时代和品牌力时代、这三个时代每个是5年,那现在中国房地产企业的发展进入到了什么时代呢?我认为现在的时 代已经进入到了资本和知识的结合体时代,什么叫资本和知识的结合体时代呢?就是企业的所有者为资本,企业的专业人才、人力资源为知本……所以我今天要讲的课题是房地产企业核心竞 争力与人才战略的创新。 为什么我今天要讲这个被企业遗弃的课题呢?因为我认为当今中国的企业得了一种病,病的还不轻,尤其是房地产企业。有人听了可能会说,你欧阳胆子真不小,竟敢说中国的房地产企业得了病,那么我想请问当今中国房地产行业谈得最多的是什么?是“营销”,商业项目谈得最多的是什么?是“招商”。请问什么是营销?我想我用最简单的方式来回答,营销是企业的造血功能。也是企业的利润创造中心、在我
们大谈营销的时刻,我们是否应该了解一下营销的上游和下游的结合体是什么?我认为营销的