乌鲁木齐市房地产调查报告
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乌鲁木齐市房地产市场调研
第一部分宏观经济分析
一、城市经济和社会发展
1、城市概况
乌鲁木齐市是新疆维吾尔自治区首府，简称乌市，是全疆政治、经济、文化、科技的中心。位于新疆维吾尔自治区北部，天山中段北麓、准噶尔盆地南缘，西部和东部与昌吉回族自治州接壤，南部与巴音郭楞蒙古自治州相邻，东南部与吐鲁番地区交界。
乌鲁木齐市行政区总面积1.2万平方公里，其中城市建成区235.9平方公里。城市布局呈“双中心、组团式”形态。市区南中心为大十字一带，北中心为北京路卫星广场一带。现辖七区一县，两个国家级开发区和一个出口加工区，即天山区、沙依巴克区、水磨沟区、新市区、头屯河区、达坂城区、米东区、乌鲁木齐县、经济技术开发区、高新技术产业开发区及乌鲁木齐出口加工区。城市中心区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区组成，支柱产业是第三产业；城市周边区由头屯河区、米东区等组成，重点发展第二产业。以米东区、头屯河城市副中心为依托，以312国道、216国道为产业发展轴，逐步形成以乌鲁木齐为中心
的“一城两轴”、“一主多副”的空间发展格局。
天山区：面积171平方千米，人口49万人。乌鲁木齐市政治、经济、文化、教育、金融中心。目标打造现代化核心商业区。鼓励发展金融保险、信息服务、电子商务、科技服务、现代物流等生产型服务业，优化提升商贸批发零售、民族特色旅游、教育、医疗、文化娱乐、居民服务和餐饮等消费型服务业，结合旧城改造打造市级商业中心、对外商贸交易中心、金融商务区和民族风情旅游区。
沙依巴克区：面积422平方千米，人口45万人。乌鲁木齐市中心城区之一，区内交通便利、通讯发达，已形成铁路线、国道线、公路线四通八达的交通网络。3个二类口岸即商贸城国际二类口岸、国际客运二类口岸、邮电国际二类口岸发展日益成熟。鼓励发展现代物流、信息咨询、科技服务等生产型服务业，整合提升商贸批发零售、房地产、旅游、文体娱乐、居民服务和餐饮等消费型服务业，打造中心城区的生态旅游区、面向中亚的服务贸易中心。
新市区：面积143平方千米，人口39万人。乌鲁木齐市中心城区之一，国家级经济技术开发区、高新技术产业开发区、铁路局、民航乌鲁木齐国际机场以及以中国科学院新疆分院为代表的一批科研院所、大专院校、大型工矿企业都坐落在这里。鼓励发展信息服务、科技服务等生产型服务业，大力发展房地产、文化娱乐、教育、居民服务和餐饮等消费型服务业，打造城市楼宇经济区、总部经济区、城市研发中心区。依托民航空港等交通枢纽，大力发展空港物流业，建设区域性国际航空枢纽中心。
水磨沟区：面积92平方千米，人口18万人。鼓励发展现代物流、信息服务、会展等生产型服务业，加快房地产、都市文化旅游、餐饮、教育、医疗、文化娱乐、居民服务等消费型服务业。优化提升满足城市需求的纺织、家具、服装为主的都市型工业，打造都市文化旅游区、区域性经贸交流会展中心。
头屯河区：面积276平方千米，人口12万人。鼓励发展以冶金工业、建材、食品工业为龙头的上下游产业，以及满足生产、生活需求的信息服务、电子商务等生产性服务业，房地产、教育、医疗、文化娱乐、居民服务和消费型服务业，依托铁路交通枢纽，加快发展物流业，打造区域性国际物流中心，建设城市副中心。
达坂城区：面积5188平方千米，人口4万人。在注重生态保护的基础上，适度开发煤炭、盐等优势资源，大力发展风能、太阳能等新能源产业、生态旅游业、设施农业、特色养殖水产业以及农副产品精深加工业，建设乌鲁木齐生态旅游区。
米东区：面积3407平方千米，人口29.6万人。乌鲁木齐城市副中心、全疆最大的制造
业基地核心区、全疆重要的化工工业城、全疆重要的出口加工基地、乌鲁木齐市绿色食品基地和重要的人居生态新区。拥有两个省级工业园区即“米东区化工工业园、米东区高新技术产业园”。鼓励发展石油天然气化工上下游产业，煤化工产业和资源型工业。加快发展房地产、特色旅游、教育、医疗、文化娱乐、居民服务和餐饮等消费型服务业，，优化提高设施农业、特色优势农业水平，打造城市副中心。
乌鲁木齐县面积4332平方千米，人口8万人。在注重生态保护的基础上，适度开发煤炭等优势资源。大力发展风能、太阳能等新能源产业。围绕城市需求，加快发展设施农业、经济林果业、精品农业、畜产业，建设都市农业区和城市休闲度假旅游区。
2、自然环境
乌鲁木齐市区三面环山，北部平原开阔。东部有博达山、喀拉塔格山、东山；西部有喀拉扎山、西山；南部有伊连哈比尔尕山东段（天格尔山）、土格达坂塔格等。辖区地势由东南向西北降低，大致分为三个梯级：第一级为山地，海拔2500- 3000米或更高；第二级为山间盆地与丘陵，海拔1000- 2000米；第三级为平原，海拔在600米以下。乌鲁木齐地势起伏悬殊，山地面积广大。南部、东北部高，中部、北部低。最高点天山博格达峰顶，海拔5445米；最低处在猛进水库的大渠南侧，海拔490. 6米。两地水平距离75公里，高差4954. 4米。山地面积占总面积50% 以上，北部冲积平原不及总面积的1/ 10，市区平均海拔800米。
乌鲁木齐深处大陆腹地，属于中温带大陆干旱气候区。气候特点是：温差大，寒暑变化剧烈；降水少，且随高度垂直递增；冬季寒冷漫长，四季分配不均，冬季有逆温层出现。最热的7、8月平均气温为25.7℃，最冷的是1月份，平均气温为零下15.2℃。每年6至10月是乌鲁木齐旅游的黄金季节，因为这段时间花木争艳，瓜果溢香。
3、交通状况
乌鲁木齐有着特殊的地缘和区位优势，自古便有“开天辟地之门户”之称，是中国连接中亚地区乃至欧洲的陆路交通枢纽，现已成为中国扩大向西开放、开展对外经济文化交流的重要窗口。在世界商贸发达城市所占有的沿海、沿边、沿河、沿线四大地理要素中，乌鲁木齐既占沿边之利，又得沿线之益，这是新疆、也是乌鲁木齐在西部大开发中最大的地理优势。
口岸：改革开放以来，特别是第二座亚欧大陆桥贯通后，乌鲁木齐已成为我国扩大向西开放的重要门户和对外经济文化交流的窗口。全市建成一个一类口岸和五
个二类口岸，直接与新疆接壤的八个周边国家特别是中亚五国的重要口岸相对
应。
公路:公路四通八达，3条国道穿过市区与全疆、全国及周边国家相连，市区主干道河滩快速路与吐乌大高等级公路、乌奎高速公路和衔接，外环路现已贯通。
航空：乌鲁木齐机场为中国五大门户机场之一，已开通国际、国内、区内航线100多条。
铁路：乌鲁木齐火车站是全疆铁路的总枢纽，兰新铁路复线和南疆铁路的建成运营后，其承担内地和中亚地区的客货集散运输能力大为增强。
4、经济状况
随着中国入世和西部大开发战略的全面实施，乌鲁木齐在全疆乃至西部的战略地位日益突出，在天山北坡经济带的龙头带动作用、全疆及中亚地区的辐射作用明显加强，区域内物流、人流、资金流、信息流正加速形成。如果，我们以乌鲁木齐为圆心，半径1500公里，在大约700多万平方公里范围内，乌鲁木齐是规模最大、人口最多、市场潜力最强、环境最好的城市，对中亚地区具有较强的辐射作用。新疆与周边8个国家陆路接壤，拥有17个沿边一类口岸和10个二级口岸，乌鲁木齐不仅是新疆最大的商品集散地，而且是中亚地区重要的进出口贸易集散地，已成为世界投资者开拓中亚市场的重要平台。目前，乌鲁木齐依托周边八个国家，建成了近200个各类商品交易市场，其中年交易额超亿元的有32个，超10亿元的有10个，形成了覆盖新疆，辐射中亚地区的多层次、多渠道贸易网络，跻身中国西部对外开放的最前沿城市。
2008年乌鲁木齐经济总量跃过千亿元大关。全年实现地区生产总值（GDP）1020亿元，按可比价格计算，比上年增长15%，已连续6年保持两位数增长。其中，第一产业实现增加值18亿元，增长8%；第二产业实现增加值425亿元，增长17.3%；第三产业实现增加值577亿元，增长13.8%。三次产业分别拉动经济增长0.15、6.55和8.30个百分点。三次产业结构比例为1.75：41.7：56.55，其中第二产业在地区生产总值中的比重上升了3.11个百分点。全年完成地方财政收入131.12亿元，比上年增长36.87%。其中，地方财政一般预算收入100.98亿元，增长37.53%。规模以上工业实现增加值318亿元，增长17.95%。全年实现社会消费品零售总额418.64亿元，比上年增长25.94%，增幅创十二年以来新高。全年实现外贸进出口总额52.28亿美元（海关口径），比上年增长38.6%。其中，进口总额4.24亿美元，增长31.3%；出口总额48.04亿美元，增长39.3%。而且2008年该市接待国内外游客（含一日游）872万人次，比上年增长3.59%；实现旅游总收入70.17亿元。
5、人口居住状况
乌鲁木齐是一个多民族聚居的城市，世居民族13个。除汉族外，世居的少数民族有维吾尔、回、哈萨克、满、锡伯、蒙古、柯尔克孜、塔吉克、塔塔尔、乌孜别克、俄罗斯、达斡尔族。2008年末，全市公安户籍登记人口为236.05万人，其中少数民族人口为63.71万人，人口自然增长率5.50‰。目前，乌鲁木齐市有少数民族49个，总人口中少数民族人口占24.6%，市区人口占83.5%。少数民族遍布市辖7区1县。有75% 的少数民族人口居住在城市里，维吾尔族、回族有相对集中居住的区域，其他少数民族则是分散杂居，全市每条街道都有少数民族居住。
二、城市发展规划
1、城市职能定位
乌鲁木齐市城市职能定位为：我国面向中亚地区的国际商贸中心、国际文化交流中心、跨国区域联络中心；我国面向重要地区的国际能源资源合作基地和外贸出口加工基地；西北地区重要的中心城市和新型工业基地；西北地区重要的商贸中心和科技研发中心；全疆的政治、经济、文化中心；全疆的交通枢纽和旅游集散中心。初步确定乌鲁木齐城市性质为：我国面向中亚地区的国际商贸中心，西北地区重要的中心城市和新型工业基地，新疆维吾尔自治区的首府。
2、中心城区规划
至2020年，中心城区规划空间结构可概括为“一轴两翼，双核多心，三带三楔，八大分区”。一轴是指城市生活和服务空间拓展的主要轴向。“经开区-八钢-头屯河工业区”一带为城市产业空间拓展的西翼。“高新区-水磨沟工业园-米东工业区”为产业功能拓展的东翼。“双核”
规划在老城区和新市区形成两个综合性的市级公共服务中心。“多心”：规划在三坪片区，高铁片区、红光山片区构筑多个专业型公共服务中心，同时提升米泉片区、头屯河片区的区级综合服务中心的服务水平。
作为国际商贸中心、现代服务业中心、旅游中转服务中心及出口加工基地的城北新区总体发展战略为：以多式联运的综合交通枢纽为依托，初期着重构建国际商贸中心和出口加工基地，积极培育具有较强发展潜力的新兴职能，如与外贸相关的生产服务职能、旅游中转服务、区域联络和交流职能等。
3、人口居住规划
2020年乌鲁木齐城市人口规模将达到340万人。城市建设用地面积将达到440平方公里左右，人均建设用地面积130平方米左右。
乌鲁木齐住房供应体系基本确定为：商品房开发面积占总开发面积的70%，经济适用房开发面积占总开发面积的20%，廉租房开发面积占总开发面积的10%。
第二部分房地产市场现状及趋势
一、房地产企业状况
二、土地供应情况
三、房地产市场状况
1、2003-2007年，持续稳定上升
2、今年房地产市场销售状况
3、
四、房地产市场趋势
1、政府住房建设的总体目标
五、城市商品房销售状况
第三部分市区各房地产板块及代表楼盘
按照地理位置与楼盘聚集情况，南通市城区大致可以划分为老城区、新城区、新东区、城北四大房地产板块，呈现“一主三幅”的格局：
一、老城区板块
二、新城区板块
三、新东区板块
四、城北板块
第四部分计划出让地块
投资策划部2010年8月1日