设备设施维修保养管理规定
1、设备设施维护管理的原则
1.1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于高效运行状态。
1.1.2对设备做到三好、四会和五定。三好即用好、修好和管理好设备尻四会即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障尻五定即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
1.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。
1.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修记录管理,合理制定定期维修计划。
1.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。
1.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。
1.2.设备设施维护管理的目标
通过经常性养护与及时性维修结合,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。
1.3.重大会议、活动的协助和设备管理
遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。
1.3.1机电部维修人员全部到位,分工负责。
对会议、活动中涉及的设备设施重点检,预先检查各系统的运行情况1.3.2．
查,优先安装调试，确保安全、正常运行。
1.3.3备足备品备件,以备急用。
1.1.4加强与有关部门的协调,提前通知与属同一供电线路上的其他企业,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电
线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。活动期间优先保证活动用电，要求园区内其他企业错峰用电。。
1.4机电设备管理维修保养方式
1.4.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。日常点检保养责任人按设备设施点检保养频率要求,定期对所负责的设备设施进行点检保养。
1.5实行机电设备的动态管理
1.5.1公开值班维修服务电话,随时满足各种应急维修服务需要。
1.5.2机电部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,安排晚上和节假日轮值。另外。每个维修工要求配备移动电话，开通公司短号,出现紧急情况，随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。
1.5.3建立方便、畅通的沟通渠道,充分做好各项准备工作。
1.6各系统设备设施的管理要点及措施
1.6.1供配电系统
1.6.1.1管理要点及措施:每天点检一次，发现问题及时上报处理。
1.6.1.2效果:
(1)保证24小时供配电系统正常运行。
以上。99%设备完好率 (2)．
(3)投诉处理率100%。
1.6.1.3记录:
(1)用电抄表记录;
(2)供配电设备日常点检保养表;
1.6.2给排水
1.6.
2.1管理要点及措施:每天对水泵房设备及其他加压设备点检一次，发现问题及时上报、维修处理。
1.6.
2.2效果:
(1)建立定期维修保养计划,积极协助用户安排合理的用水和节水计划。
(2)保持设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。
(3)限水、停水时能预先通知用户。
(4)按规定定期清洗二次供水蓄水设备; 设备及周围环境整洁,有封闭措施;确保无二次污染发生。
(5)设备完好率99%以上。
(6)投诉处理率为100%。
1.6.
2.3制定记录表:
(1)自来水抄表记录;
(2)水泵房供水设备日常点检保养表;
1.6.3消防报警系统
本系统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、。)喷淋水系统等．
1.6.3.1管理要点与措施:每天对水泵房消防水泵进行点检一次。每周对消防报警系统及其他消防器材点检保养一次，发现问题及时处理。
1.6.3.2效果:
(1)消防控制系统及消防水泵系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。
(2)无火灾及其它安全隐患。
1.6.3记录:
(1)消防报警系统点检保养表;
(2)消防演习测试记录。
1.6.4空调系统
1.6.4.1管理要点及措施:每天对中央空调点检一次。
1.6.4.2效果:
(1)配备专业空调工,维修和运行人员持证上岗。
(2)建立规范的空调维修保养计划并严格执行。
(3)空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异
常噪声及滴漏水现象。
(4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。
(5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养
记录齐全,并归档保存。
(6)制定切实可行节能运行制度和改良方案,有明显节能降耗成果。
(7)系统设备完好率在99%以上。
1.6.4.3记录:
《中央空调日常点检保养记录》
电梯系统1.6.5．
（1）电梯外发给有资质的电梯公司进行维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全。
（2）电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他附属设施完好。
(3) 出现运行故障后,通知维修人员在10分钟内到达现场抢修。
1.6.5.1记录:
《电梯系统维修保养记录》
1.6.6空气能热水系统
1.6.6.1管理要点及措施:每天对空气能热水系统点检一次。
1.6.6.2效果:
(2)建立规范的维修保养计划并严格执行。