上海浦东发展银行中小企业信用等级评定办法（2005试行版） 第一条为进一步推进和规范我行中小企业金融业务的开展，强化中小企业金融业务的市场细分和授信管理，进一步健全我行客户评价体系，特制订本办法。 第二条本办法所指的中小企业是浦银发[2005]第355号文《上海浦东发展银行中小企业金融业务发展纲要》（以下简称纲要）中所指的小型与中小型企业。 第三条我行中小企业信用等级分为7级，分别为甲A+、甲A、甲A－、甲、乙、丙、丁级。 其中，甲A＋是最优级，其对应评定分值为90分（含）以上； 甲A是优秀级，其对应评定分值是80分（含）－90分； 甲A－是良好级，其对应评定分值是70分（含）－80分； 甲级是标准级，其对应分值是60分（含）－70分； 乙级是可交易级，其对应分值是50分（含）－60分； 丙级是关注级，其对应分值是40分（含）－50分； 丁级是风险级，其对应分值是40分以下 第四条根据不同行业及我行需求，将客户分为6个大类，分别为工业类、批发类、零售商贸类、交通运输类、建筑施工类及综合类，分别制订不同的信用等级评定模板。具体分类时，根据授信企业的主营业务，选取对应的评分表进行测定。 第五条信用等级评定的内容分为非财务因素和财务因素两部分。评定人员在评定时必须本着客观公允的原则，如实反映测评对象的信用情况。 第六条对于财务数据的选取，若信用等级测评发生在上半年，则以上年度年报为准；对于测评发生在下半年的则以本年半年度报表结合上年年报，进行必要调整和推算。对于财务报表未经外部审计，或者根据其它信息来源确需对部分财务数据进行调整的，评定人员可以根据已掌握的确实情况和凭证对报表的财务数据进行相应调整，但是调整人需对所调整的结果真实性负责。对于非财务因素的提取，应以评定时的情况为准，并取得相关的真实可信的资料加以佐证。 第七条对于新发生的中小企业授信业务，在其提出授信申请时进行信用等级与相关授信风险度的测定。对于新增的授信业务或者前期余额已经清偿而续发
附件 广州市规划管理容积率指标计算办法 （征求意见稿） 第一条（目的、依据） 为规范规划管理中容积率指标的计算，根据《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）、《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令第133号）等国家标准及规章的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条（适用范围） 广州市行政区域内城乡规划管理中的建筑工程容积率指标计算应当按照本办法执行。 房屋预售及房屋产权登记时的建筑面积测算，不适用本规定，按照《房屋测量规范》（GB/T17896.1-2000）、《广州市房屋面积测算规范》（DBJ440100/T204-2014）及有关规定执行。 第三条（建筑面积计算规则） 本市建筑工程建筑面积的计算，应当按照《建筑工程建筑面 1
积计算规范》（GB/T50353-2013）执行。 第四条（不计入容积率建筑面积的一般计算规则） 建筑避难层中用作消防避难的空间以及地下公共通道、地下公交站场、地铁站台层、地铁站厅层（除商业设施外）、地下停车库、地下非机动车库、非平战结合的人防工程和地下市政公用设施及地下设备用房等地下空间的建筑面积，不计入容积率。 既有房屋为改善人流疏散、垂直交通等而增设的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等配套服务设施的建筑面积不计入容积率。 对因实施绿色建筑技术而必须增加的建筑面积，符合现行政策法规的规定并经城乡建设主管部门认定后，可不纳入计算容积率。具体认定办法由城乡建设主管部门会同城乡规划主管部门另行制订，报市政府批准后执行。 第五条建筑公共开放空间应当符合下列要求： （一）架空层应有公共垂直交通设施可达，其净高应≥3.6米，且架空层开敞面累计长度应不小于架空层周长的40%； （二）位于首层的单个架空空间面积应不少于150平方米，其进深应不小于4.0米； 2
容积率的术语释义为：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地总面积的比值。 与容积率密切相关的一个指标就是建筑密度，术语释义为：建筑密度是指某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率（%）。 从上面两个释义可以看出：如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。 充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划是非常有帮助的。在此我简单说一说各类建筑分别对应的容积率数值。 容积率数值对应的建筑类型 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3～0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3、容积率0.5～0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8～1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2～1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率1.5～2.0，正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0～2.5，正常的小高层项目。 8、容积率2.5～3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 9、容积率3.0～6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。 这是一般情况下可以套用和参考的公式，在此基础上我们必须结合拿到的土地的实际经济指标系数来判定最佳的产品组合方式。 这是一个关于最佳容积率的问题，解决这个问题从下面两个步骤进行：
一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： （一）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 （二）容积率（R）、建筑密度（C）与层数（H）之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C.H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 （三）容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 （四）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 （三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 （四）容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。 三、容积率修正系数确定的原则 根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则： （一）遵循报酬递增递减原则。地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系； （二）应体现容积率对地价的影响特点。不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积
容积率的概念：容积率是指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与建筑用地面积的比值。而不是规划用地面积，规划用地面积是红线内土地面积——子虚乌有。 建筑基地内的以下建筑面积（地下室），不计入该基地核定建筑面积，但须计入可建建筑面积：而会所、幼儿园、变电站等需要计入容积率。 衍生出来的容积率内容; 1、容积率决定了什么？ 决定了不同产品类型之间配比 决定了不同的产品形态 决定了不同的面积区间 决定了不同的产品户型使用功能 决定了项目的售价和盈利表现 项目了项目能否盈利、盈利难度接如何盈利的问题 因为容积率决定不同类型的产品，决定了客户不同的客户层面，进而决定了不同的竞争格局 3、正常情况下，建筑形式与容积率之间的系数对比 1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。 2、容积率0.3~0.5，一般独别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。 7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。 8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。 9、容积率3.0~6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。 4、有一项目用地6500M2，假设地块方正。规划容积率为3.6，建筑履盖率为35%。 请问该项目为多少层？总建筑面积为多少？ 总建筑面积（地上）=用地面积X容积率=6500X3.6=23400M2； 建筑履盖率又称建筑密度=建筑占地面积（约等于建筑底层面积）/用地面积； 因此，在建筑建筑履盖率用足的情况下，建筑占地面积（约等于建筑底层面积）=建筑履盖率X用地面积=35%X6500=2275M2； 在建筑底层面积与标准层相差不多的情况下，建筑平均层数=地上总建筑面积/建筑底层面积（标准层面积）=23400/2275≈10层 那么大家时候见过容积率3.0的纯多层项目？？ 3.0的多层其实也不奇怪,首先我们要了解多层的定义,是以层数为定义标准,容积率是以面积为定义标准, 两者其实并不相冲突. 例如:某项目占地3000平方米,3.0的容积率也就是建筑面积9000平方米,假如该项目建筑覆盖率40%,则构筑物平面投影面积也 是1200平方米,算起来层数也就7.5层,属于多层范畴.所以说3.0的多层也并不奇怪 但是我们的楼座怎么排布，这涉及到楼间距的问题；一般情况下政府会给出楼间距比例，日照间距比例，开发商只要满足其一即可。 理论上开发商必须满足满足
容积率作为控制性详细规划中的强制性内容，其合理确定是保证规划科学性和增强可操作性的重要基础。本文在分析目前容积率控制中存在的主要问题基础上，指出应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来科学确定容积率的大小 1引言 容积率是西方国家(主要是美国)在20世纪初推行城市土地区划管理制度所采用的一项重要指标，它是指一定区域范围内，建筑物的总建筑面积与整个宗地面积之比。一定区域范围内容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益高低。作为典型的区划控制技术，因其以地块内建筑规模控制代替了早期的单纯建筑高度和体量控制，为建筑设计提供了灵活性，并以无量纲比值表达。它具有清晰、简明、利于管理控制的优点，使这一指标得到广泛认可和采用[1]。 控制性详细规划强制性内容主要包括土地性质、容积率、建筑密度、绿地率及建筑限高。其中，容积率对于开发建设有着最为重要的作用。容积率直接关系到开发强度，与开发商利益密切相关；同时，容积率也与城市面貌、城市交通、城市环境等密不可分。容积率往往成为城市规划管理部门与房地产开发商矛盾的焦点，合理确定各地块容积率是控规编制中最为重要的任务之一[2]。基于目前容积率确定过程中存在的诸多问题，本文以昆山旧城改造控制性详细规划为例，探讨合理确定容积率的技术方法。 2目前控制性详细规划中容积率确定存在的问题 2.1以经验判断为主的定性分析方法忽视了地域差异性 控制性详细规划中容积率的确定一般是由经验相对丰富的规划师以城市总体规划为依据，结合具体用地的区域位置、住宅建设类型等条件，通过分类统计、参照对比的方法来制定。如根据北京四环内的楼盘建设经验表明，住宅容积率分类指标是：别墅的容积率不高于0.4，多层(4层～6层)的最佳容积率应为1.0～1.2，中高层(7层～9层)的最佳容积率则在2.0 以下，高层(10层～30层)的最佳容积率应不高于3.5。不可否认，按照经验制定的容积率指标，对于城市住宅的建设和发展起到了积极的控制和引导作用。但随着经济社会的不断发展，新建住宅开发项目越来越受到土地、拆迁、环境改造、景观协调等诸多因素的影响，以往的控制数值会因特定的开发条件限制而出现规划偏差[3]。 2.2对影响容积率大小的相关因素的定量经济分析不足 容积率的大小受多方面因素的影响，包括功能定位、区位条件、城市空间结构和景观、改造目标、周边情况等。尤其与地价、房地产开发利润之间的关系更为密切，对于容积率的确定必须要考虑地价及房地产利润等相关影响因素。目前由于缺乏对相关因素的定量经济分析，导致城市土地出让价格的确定方式存在一些问题，地价还没有真正反映土地应有的价值；同时政府不能有效地通过控制土地出让总量来调控城市开发，不能形成城市政府的有效调控机制。 2.3容积率的确定未考虑外部负效应[2] 块地的开发，相对较高的容积率固然会带来一定的外部正效益，如为政府、开发商带来巨大的经济效益，为城市居民提供更多的就业机会，增加工作场所及住所等，极大地促进了城市的发展，具有非常积极的一面；但同时容积率的提高也会带来一些外部负效应，如交通拥挤，基础设施服务水平的下降等。虽然这些负面影响已被政府部门意识到，但相对正面效应而言，对其重视性还不够，它的影响究竟有多大很难量化，导致出现诸多城市问题。 3控制性详细规划中容积率的合理确定 控制性详细规划中容积率的确定，要考虑土地使用的经济效益，还要注重开发建设的社会和环境效益。在实际工作中，确定合理的容积率还必须考虑到用地性质、区位条件、环境质量、空间景观等诸多方面[4]。笔者认为，应在定性分析与定量分析的基础上，并结合容积率奖惩制度来最终确定地块容积率，以期实现经济、社会与生态环境之间的协调发展。 3.1定性分析 3.1.1 城市经济发展阶段 容积率是衡量土地使用强度的重要指标，处于不同发展阶段的城市，其土地利用方式及强度存在较大
上海浦东发展银行西安分行岗位评价与薪酬体系设计 1、绪论 1.1 研究背景及提出问题 1.1.1 研究背景 我国加入世界贸易组织后，根据与美国等国家和地区达成的有关协议，中国将在加入WTO后二年内允许外资银行对国内企业开办人民币业务；五年内允许外资银行具有完全的市场准入；五年内允许外资银行开办人民币零售业务；外资银行在指定的地区享受有中国国内银行相同的权利（国民待遇）；五年内取消地区限制和客户限制；非银行金融机构可以办理汽车消费融资业务。按照这一协定，2006 年中国银行业将全面对外开放，银行等金融机构逐渐失去特殊的政策保护。外资银行在中国金融市场的竞争优势主要表现在：（1）经营历史悠久，与国际金融市场有密切的联系，有全球范围的服务网络和国际业务的专门知识，在人才资源、产品创新和经营管理上有绝对优势；（2）熟悉国际惯例，懂得如何在陌生的市场中开拓业务，变劣势为优势，提高竞争力；（3）规模庞大、资金实力雄厚、资产质量优良，有高效、安全和优质的清算服务系统和高素质的人才，能够迅速适应市场的需要；（4）有高效的内部管理 制度和审批机制以及灵活的服务手段；（5）很多银行在中国已经有十几年的经营经验，懂得怎样在中国做银行业务。外资银行的进入将给我国金融机构带来巨大的竞争压力。 而作为知识载体的人力资源将成为外资银行进入以后双方争夺的焦点。经济学家Pfeffer （1994）指出，在当今高度竞争的市场环境下，取得成功的企业很少依赖于规模经济、技术、专利和物质资本的优势，而是更多的依赖于创新、速度和适应能力，后者的竞争优势主要来源是企业的人力资源。而外资银行要拓展中国市场，必定会以优厚条件大量吸纳高素质人才，将造成国内银行的人力资源流失。而人才的流失，不仅会降低银行的业务开拓能力和管理水平，而且也会带走一部分客户。人才流动的原因虽然包括很多因素，但是不可否认， 合理且富有竞争力的薪酬和福利待遇是重要的因素。 薪酬管理被认为是人力资源中最困难、最敏感、政策性最强的工作。众多企业的实践证明与企业的薪酬管理有着极为密切的关系。一个科学而公平的薪酬制度, 是企业成功的重要保证；反之, 一个不科学、不公平的薪酬体系会极大地打击员工的积极性和影响企业的经营效益。薪酬体系是一个企业最基本和最重要的管理制度之一，是企业吸引人才、留住人才、激励人才的重要手段，与企业的战略目标的实现紧密相关，因此设计合理、科学的薪酬体系就成为吸引、留住和激励人才的重要手段，成为推动企业战略目标实现的强有力的工具。 1.1.2 提出问题 上海浦东发展银行西安分行（以下简称浦发银行西安分行）于2002年4月6 日在西安以来，各项业务均取得了飞速的发展，已经成为一家具有5 家营业网点，13 个自助银行，存款超过100 亿元的股份制商业银行，连续两年人均创利超过百万，人均利润指标位居本地商业银行首位。为了适应浦发银行西安分行快速发展的要求，需要对原有的薪酬体系进行重新思考，以达到吸引、保留和激励优秀人才的目的；为了预防和应对外资银行进入西安后的挑战，对原有的薪酬体系进行重新设计已势在必行。 1.2研究的目的与意义 商业银行作为现代金融业的经济核心，是以高附加值为标志的产业，依托知识为基础的服务将成为主要的利润源泉，人才将是金融企业最大的资本和财富。因此如何吸引和调动商业银
期中论文 题目：上海浦东发展银行分析报告 作者：杨一帆（86091312213）李洋（86031D12137） 吴涛（8412030104245）韦迪（8412091501050）宋纪辉（8412091501048） 学院(系)：金融学院 专业：金融专业（辅修）指导教师：王志伟 评阅人：王志伟
中文摘要 本次报告是结合宏观经济形势以及银行业发展状况，首先简要介绍了上海浦东发展银行公司概况，经营范围，股东持股情况等。然后进行了包括财务分析，企业文化分析在内的等多方面分析，并提出了浦发银行未来发展的战略构想。 关键词：浦发银行，宏观经济，财务分析，企业文化，战略分析 一．宏观经济形势 银行业作为关系国家经济金融命脉的重要产业，受到政府当局极高的重视和相当严格的监管。而银行业与其他所有行业之间关联密切的特殊性更使得宏观环境对于银行业经营的影响远远大于其他一般行业。从整体上看，我国银行业与宏观环境至少具备以下关系： (1)银行业与宏观经济运行状况、宏观经济政策高度相关。银行业不仅本身经营条件受到宏观经济政策的影响，同时作为宏观政策，特别是货币政策传导机制中相当重要的一环，影响整个经济的走势。 (2)银行业的行业周期往往与宏观经济周期呈现出一定的同步性。在经济繁荣时期，一方面，伴随着利率水平的逐步上升，银行净息差初步扩大，利息净收入水平大幅提高，另一方面，企业盈利能力的提高降低企业违约风险，有利于银行资产质量的改善，从而降低银行拨备的计提。相反，在经济萧条时期，两方面的不利因素将大大影响银行的盈利水平。 (3)银行业监管对银行经营、资本结构等各方面产生深刻影响。银鉴会、中国人民银行等监管部门的监管具备很强的纪律性，这一方面增加了银行业经营的约束条件，但另一方面，也降低了经营的风险并提高了经营的透明度。 (4)银行业未来发展与我国金融开放的步伐息息相关。我国自加入WTO 以来，金融开放步伐逐步加快，从市场准入限制的降低到汇率形成机制的改革，无不对我国银行业带来正面或负面的冲击。而可以预期的是，国际收支中金融项目的逐步开放、利率市场化程度的加快和金融混业经营限制的逐步放松，将更大程度的改变银行业的经营理念、业务构成和风险结构。 中国经济在经历了30多年的高速发展后，进入了中低速发展阶段。2014年上半年，经济运行总体平稳，结构调整稳中有进，转型升级势头良好。2014年中国上半年GDP同比增长7.4%，国家统计局在7月16日的新闻发布会上用简单的12个字概括了2014年上半年的经济运行总体趋势为，“总体平稳，稳中有进，稳中有
楼盘最佳容积率分析法 楼盘最佳容积率分析法 容积率是规划管理部门对开发项目进行管理、控制的重要指标,其具体定义为:项目规划建设用地范围内总建筑面积(地下停车库、架空开放的建筑底层等部分可不计入)与规划建设用地面积之比。 一般来说,规划部门对开发项目会预先提出一些控制指标的要求,对于容积率指标会给出最大阈值。长期以来,开发企业所考虑的只是如何把容积率指标用足,来实现更多的建筑面积、更多的销售收入。但是,近来的房地产市场却出现了与惯例不符的现象:部分开发企业主动降低项目的容积率,放弃了对建筑规模的追求。 这种明显的市场变化自然会引出对下面问题的思考:基于利润最大化的企业目标,是否要将容积率用足?从目前的市场竞争环境来看,这个问题的答案显然是不确定的,项目建筑规模的最大化并不一定能产生最优的利润指标。那么,在物业性质已经确定的情况下,多大的容积率指标才能符合利润最佳的目标?对于这个问题,可以用”最佳容积率分析法”来解决,下面将对此分析法作扼要阐述: 最佳容积率分析是指通过对项目成本支出与市场销售水平的合理预测,对各种开发规模下的盈利能力进行比较分析,最终确定利润最大的开发规模的过程。该分析法是通过边际利润分析的方法来具体实现的,边际理论的核心在于追求最佳的生产规模,即将随着产量的增加而利润贡献趋于零时的生产量作为最佳生产规模。最佳容积率分析法的具体*作如下:以建筑容积率为自变量,以边际成本和边际收入为过程变量,寻求边际利润为零的容积率,即为项目的最佳容积率。 由于容积率的变化将直接引起项目建筑形态的改变,对于高层、小高层或者多层建筑来说,建造成本和市场价格都有很大不同。因此,要对不同容积率下的开发成本和市场价格进行准确、合理的估算和预测,由此才能推导出对项目开发真正有指导意义的最佳容积率。 通过最佳容积率的分析可以发现,容积率最大化(规划许可范围内)并不能保证项目获得最佳利润,只有以最佳容积率为控制指标来指导项目的规划设计,才能实现开发价值的最大化。因此,最佳容积率分析法对开发项目前期的方案决策有重要的指导意义,使开发企业避免陷入对开发量过度追求的误区,可以通过产品的精心打造来实现最佳的利润目标。从市场整体来看,项目最佳容积率分析法的推广也可以使房地产投资更具理性,有效缓解市场供应结构性过剩的局面。 感谢您的阅读！
容积率修正系数.txt台湾一日不收复，我一日不过4级！如果太阳不出来了，我就不去上班了；如果出来了，我就继续睡觉！容积率修正系数确定的原则 根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则： （一）遵循报酬递增递减原则。地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系； （二）应体现容积率对地价的影响特点。不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位（级别）、分用途编制相应的容积率修正系数表。 （三）应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体容积率下的宗地价格。两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。 （四）应体现合理的收益分配关系。地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。 四、对当前容积率修正系数确定方法的分析 当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定： （一）特尔菲测定法： 在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。 此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都很小，一般都在5％以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映； （二）样点地价法： 通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，并以该比例系数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不同用途分别进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数 此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据，而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数，从方法论讲是比较合理的，但在土地市场刚刚开始发育，市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下，一般城市并不具备足够的市场样点资料，无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。 五、容积率修正系数的改进方法——复合系数法 根据前面的分析，影响土地价格的各种因素主要是通过收益机制和市场供求关系发生作用
容积率计算公式：项目总建筑面积÷项目总占地面积=容积率。一个良好的居住小区， 高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。 容积率计算公式： 项目总建筑面积÷项目总占地面积=容积率 在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（%） 容积 建筑容积率计算规则 建筑容积率计算规则 颁布部门:鹤壁市城市规划管理局 颁布日期:2007/01/01 实施日期:2007/01/01 一、为进一步规范建筑容积率（以下简称容积率）计算方法，统一容积率计算规则，明确计入容积率的建筑面积数值和计入方式，根据有关法律法规及国家标准的规定，结合我市实际情况，制订本规则。二、一般情况下，计入容积率的建筑面积的计算按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有下列情况，按照本规则规定执行。 三、标准层层高超出常规指标的建筑
（一）住宅建筑标准层层高大于等于4.5米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；住宅建筑标准层层高大于等于5.0米 (2.8米＋2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率。 跃层式住宅、低层住宅等当起居室层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。 （二）办公建筑（包括写字楼）标准层层高大于等于4.8米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；办公建筑标准层层高大于等于5.8米(3.6米＋2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率；办公建筑标准层层高大于等于9.4米（3.6米×2+2.2米）的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的3.0倍计入容积率。 门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计入容积率。（三）普通商业建筑标准层层高大于等于5.1米和建筑面积2000平方米以上的大型商业建筑（如超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房）标准层层高大于等于6.1米的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的1.5倍计入容积率；普通商业建筑标准层层高大于6.1米 (3.9米＋2.2米)的，不论层内是否有隔层，均按该层水平投影面积的2.0倍计入容积率；普通商业建筑标准层层高大于10米（3.9米×2＋2.2米）的，不论层内是否有隔层，
1.1上海浦东发展银行概况 2上海浦东发展银行是1992年8月28日经中国人民银行批准设立、于1993年1月9日正式开业的股份制商业银行，总行设在上海。浦发是自《公司法》、《商业银行法》和《证券法》颁布实施以来国内首家由中国人民银行、中国证监会正式批准的股份制商业银行上市公司。 3经中国人民银行、中国证监会正式批准，上海浦东发展银行于1999年获准公开发行Ａ股股票，并在上海证券交易所正式挂牌上市（股票交易代码：600000），这是中国银行业改革的一项重大举措。目前，注册资本金达39.15亿元，良好的业绩和诚信经营的声誉使浦发银行业已成为中国证券市场中一家备受关注和尊敬的上市公司。 4建行以来，秉承“笃守诚信、创造卓越”的经营理念，上海浦东发展银行积极探索和推进金融改革与创新，为把上海尽早建成国际经济、金融、贸易中心之一服务，促进和支持中国国民经济发展和社会进步，业务发展迅速，资产规模持续扩大，经营实力不断增强，在海内外已具备一定的影响。 5银行主营业务主要包括：吸收公众存款、发放短期、中期和长期贷款、办理结算、办理 6银行主营业务主要包括：吸收公众存款、发放短期、中期和长期贷款、办理结算、办理票据贴现、发行金融债券、代理发行、代理兑付、承销政府债券、买卖政府债券、同业拆借、提供信用证服务及担保;代理收付款项及代理保险业务；提供保管箱服务。 外汇存款；外汇贷款；外汇汇款；外汇兑换；国际结算；同业外汇拆借；外汇票据的承兑和贴现；外汇借款；外汇担保；结汇、售汇；买卖和代理买卖股票以外的外币有价证券；代客外汇买卖；资信调查、咨询、见证业务；人民币和外币信用卡业务；离岸金融业务；经中国人民银行批准的其他业务。 1.2 上海浦东发展银行产品服务 浦发银行以市场和客户价值导向为驱动，以业务转型和流程再造为主线，以产品创新和科技投入为动力，全面整合各项公司银行产品与服务，全新打造了公司银行服务品牌——“浦发创富”。“浦发创富”深谙您的企业在生产、贸易、投资、理财等各领域的金融需求，倾力推出全面综合、个性定制的产品解决方案和客户特色服务系列，契合您所需，满足您所求！ * 浦发创富品牌简介 品牌LOGO文字部分由浦发银行缩略“浦发”、“创富”以及“SPDB WEALTH PLUS”组成，表明“浦发创富”是浦发银行品牌下的一个子品牌，以为客户创造财富为目标，为您的企业提供本外币一体化的公司银行服务；图案部分是蒲公英的形象标志，直观地表现了浦发银行取其生机勃勃、传播希望的寓意，希望通过创新的金融产品和服务把财富的种子传播给您的企业。浦发银行秉承着“专注客户、专心服务”的服务理念，依托着“传播、分享、共同成长”的信仰，蕴育着携手创富的希望，通过先进的管理技能、专业的队伍、创新的精神和精诚的服务，真诚地为您“传播创富希望，成就财富未来”。 * 浦发创富品牌体系 浦发银行成立了各个专业的公司及投资银行业务团队，为您的企业提供“浦发创富”旗下5大产品解决方案和3类客户特色服务，并力求把握您的核心关注点，个性化定制适合您的金融服务解决方案。
基于经济分析的容积率指标确立 摘要：控制性详细规划在我国的城市规划体系中发挥着日益重要的作用。美国区划的经验表明，在控制性详细规划编制中应重视运用经济方法进行理性分析，通过对经济利益的控制来体现整体性原则。容积率是土地使用强度控制指标中最为核心的内容，本文试图以经济分析作为确定容积率的主要途径，并通过传统计算方法予以修正，达到保证土地合理开发，维护政府、开发商、居民各方面利益的目的。 关键词：容积率；经济分析 Abstract: The regulatory plan plays an increasingly important role in the system of city planning in china. The United States of America Division experience shows that, in the preparation of detailed planning control should pay attention to use economic methods to rational analysis, through the control of the economic benefits to embody the principle of entirety. V olume rate is the core content of land use intensity control indicators, this paper attempts to determine the economic analysis as a main way of volume rate, and by traditional calculation method is corrected, to ensure the rational development of land, maintaining the government, developers, residents the interests. Key words: volume rate; economic analysis “容积率”的概念和由来已有较多的论述，不必详谈，为本文展开的方便，首先从城市规划师工作角度，以本人的理解总结其主要性质，即容积率的“双重性”。由于容积率在规划设计文件中是以指标形式体现的，因此，其主要意义首先是“定量指标”。对城市规划方案和成果是做为“技术经济评价性指标”来使用的，而对城市规划管理则是“控制性指标”，是“定量”的；其次，由于容积率在规划编制和管理实施中的重要性，如何确定容积率既涉及与高度控制、建筑间距等其他指标的关系，也涉及规划结构、布局、形态等实体规划，容积率的确定又是一项“定性设计”内容。 容积率的社会性 如果把与人口有关的几项指标考虑进去，容积率的公式可用另一形式表示：FAR=Sc/Sl=（P×Rp）/Sl=Dp×Rp 式中：Sc—总建筑面积；Sl—用地总面积。P—总人口；Rp—人均拥有建筑面积；Dp—人口密度。 在人口密度一定的情况下，容积率跟人均拥有建筑面积成正比；在人均拥有建筑面积不变的情况下，容积率跟人口密度也成正比。这反映了容积率的社会性。
附件1： 上海浦东发展银行个人客户风险评估报告上海浦东发展银行个人客户风险评估报告（（2010版） 尊敬的客户尊敬的客户：： 非常感谢您对上海浦东发展银行提供的理财产品（包括银行发行的理财产品、代理销售的开放式证券投资基金、证券集合理财产品等）的关注，并向我行的理财人员主动要求了解或要求购买我行的理财产品。依据中国银行业监督管理委员会颁布的《商业银行个人理财业务风险管理指引》、《商业银行个人理财业务管理暂行办法》，以及中国证券业监督管理委员会下发的《证券投资基金销售适用性指导意见》的有关要求，在您到浦发银行购买理财产品时，下列问题将有助于您清楚了解自己的风险偏好及风险承受能力，同时也便于我行据此为您提供更准确的金融服务及产品推介。 如果您不愿意提供相关问题的回复或个人信息，可以在相关问题的旁边加以 说明。如果下列部分问题所列出的答案全部不适合您，请另行写下您的回答。 风险揭示风险揭示：： 我行对任何产品或金融服务的推荐都是根据您所提供的资料（或选择不提 供）进行的，因此请确保您所提供的问题答案或资料是准确的，任何不准确的资讯都可能影响本行推荐产品的合适性。您在此确认，您已经清楚准确地了解并同意，如果因为您提供不准确及/或不完整资料，及/或选择不提供特定资料，则可能对本风险评估结果带来负面影响，对此本行不承担任何责任。 另外，您据此风险评估结果进行投资时，请务必了解，您所投资的产品可能 存在市场风险、流动性风险、信用风险、再投资风险、期限风险、不可抗力风险，以及本金亏损等风险，所以请您务必仔细阅读产品说明书或相关资料，谨慎决策。 -------------以下银行理财人员根据客户表述填写----------------- 客户姓名：_________________ 东方卡号：______________ 客户类别客户类别：： _________ 证件类型/号码：_______________________联系电话：_______________________ 通讯地址：___________________________邮编：____________________________ 一、财务状况 1.您的年龄是？ □ A. 18-30（-2） □ B. 31-50（0） □ C.51-60（-4） □ D.高于60岁（-10） 2.您的家庭年收入为（折合人民币）？ □ A.5万元以下（0） □ B.5-20万元（2） □ C.20-50万元（6） □ D.50-100万元（8） □ E .100万元以上（10） 3. 在您每年的家庭收入中，可用于作金融投资（储蓄存款除外）的比例为？ □ A.小于10% （2）
上海浦东发展银行基于数据仓库的数据集市解决方案
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目录 1系统综述 (5) 2总体解决方案 (5) 2.1基于数据仓库建立数据集市 (5) 2.2系统逻辑框架 (7) 2.2.1原业务系统逻辑框架 (7) 2.2.2架设统一数据集市后的系统逻辑框架 (8) 2.3数据集市模型概述 (9) 2.3.1统一数据集市模型概述 (9) 2.3.2ODS数据模型概述 (10) 2.4系统数据流程 (11) 2.5数据存储方案 (12) 2.6数据仓库到ODS的ETL数据采集方案 (12) 2.7ODS到数据集市转换方案 (13) 2.7.1公用数据部分 (13) 2.7.2应用特有数据部分 (13) 2.8应用时间窗口的解决方案 (13) 2.9后续应用对原应用的影响分析 (14) 2.10外部接口方案 (16) 2.10.1数据仓库接口 (16) 2.10.2外部系统接口 (16) 2.11实施方案 (17) 2.11.1工作界限划分 (17) 2.11.2实施方法 (18) 2.11.3实施计划 (23) 2.12系统软硬件建议 (25) 2.12.1系统硬件 (25) 2.12.2系统软件 (25) 3系统建设目标 (26)
1系统综述 上海浦东发展银行数据仓库的建设目前已经初具规模，随着相关数据逐步积累，数据仓库的资源已经完全可以满足各类分析系统的数据需求，按照浦发银行的技术架构，数据集市的建设已经迫在眉睫。 数据集市的建立可以解决各系统数据获取得问题，并在集市范围内得到最大程度的共享，数据集市可以根据各系统的数据需求，建设成一个高度整合的业务系统数据平台，经过整合后的数据便于应用的掘取、操作，发挥最大的效能。 数据集市的建立可以有效缓解数据仓库时间窗口的争用问题，加快各系统数据获取的速度。同时统一的数据集市可以有效解决信息不对称等多方面的问题，而且方便将来的统一管理，降低费用，提升效能、增进安全，使得行内系统整体架构更加合理化、科学化。 2总体解决方案 2.1基于数据仓库建立数据集市 随着反洗钱系统、运行内控系统、审计系统等项目的启动，各个系统的技术架构必然都统一规划为从数据仓库获取数据。 数据仓库的建设是以数据的整合、历史存储为主，数据本身无法直接满足各类应用的需求，并且过多的应用直接访问数据仓库的并发需求对数据仓库造成的负荷是很严重的，按照总体架构科学化、合理化以及本着行内应用架构统一规划的大原则，建设统一数据集市的要求变得非常迫切，整个建设范围总体上包括统一的ETL过程、统一的ODS模型和统一的数据集市模型，以满足外围应用系统数据的需求，规范化以及合理化应用的系统框架。 按照浦发银行技术架构，数据仓库的建设采用“自顶向下”的建设思路，即首先建设全行统一的数据仓库，在数据层面对全行数据进行整合，做到各类数据
小区容积率的敏感性分析 1、容积率概述 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，是城市区划管理中所采用的一项重要指标。 2、容积率的特性 1）容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 2）容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 3）容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 3、小区容积率敏感性分析 1）容积率和建筑成本的关系 单纯的从建筑层数与容积率成正比的关系上来看，容积率越大建筑层数就越高，但是随着建筑层数的增加而来的是建筑成本的增加，也就是说可以理解成为：容积率与建筑成本也是成正比关系。而容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，容积率越高，就代表着建筑面积的增加和产品出售总额的增加。容积率如果要是小的话，土地就得不到充分的利用，就是对原材料资源的一种浪费，直接影响的也是成本的的变相增加。因此要处理好容积率大小和建筑成本的高低的关系，寻找到容积率的合理值，从而来达到利润的最大化和。2）容积率和建筑密度的关系 建筑面积越大，产品出售额就越大，获的利润也就越大。在地块面积一定的情况下，容积率就是控制建筑面积的直接指标，两者正比关系。建筑面积的增加需要建筑层数的增高，