湖北XX农业科技有限公司农资产品物流大市场建设项目
可行性研究报告目录
第一章总论 (1)
1.1项目概要 (1)
1.2可行性研究报告编制依据 (3)
1.3研究结论及建议 (4)
第二章背景及必要性 (5)
2.1项目建设背景 (5)
2.2项目建设的必要性 (9)
第三章建设条件 (15)
3.1建设地址及概况 (15)
3.2建设条件 (16)
第四章市场分析及经营策略 (21)
4.1物流业现状及发展趋势 (21)
4.2农资产品物流品种及市场分析 (25)
4.3项目经营的基本战略及营销策略 (26)
第五章建设方案 (29)
5.1建设规模 (29)
5.2建设规划和布局 (29)
5.3项目经营模式 (30)
5.4项目功能设计 (31)
5.5土建工程方案 (34)
5.6设备方案 (35)
5.7总图布置 (36)
5.8公用工程 (37)
5.9节能减排措施 (39)
第六章土地利用与节能节水 (41)
6.1土地利用 (41)
6.2节能政策和设计依据 (42)
6.3节能、节水措施 (43)
第七章环境影响评价 (45)
7.1环境保护标准及依据 (45)
7.2环境保护原则和目标 (45)
7.3环境影响分析 (46)
7.4环境保护措施 (47)
7.5环境影响评价 (49)
第八章项目组织与管理 (50)
8.1组织机构与职能划分 (50)
8.2人力资源配置 (53)
8.3人员培训计划 (54)
8.4项目的建设管理 (55)
8.5项目建设工期和施工进度 (58)
第九章安全、卫生与消防 (60)
9.1劳动安全卫生设计依据 (60)
9.2劳动安全卫生防护措施 (60)
9.3消防 (62)
第十章投资估算与资金来源 (64)
10.1投资估算依据 (64)
10.2投资估算 (64)
10.3资金来源及管理 (65)
第十一章财务评价 (66)
11.1财务评价依据 (66)
11.2财务评价基础数据 (66)
11.3财务评价指标 (68)
11.4财务评价结论 (70)
第十二章研究结论与建议 (72)
12.1结论 (72)
12.2建议 (73)
第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目单位基本情况
项目单位名称：湖北XX农业科技有限公司
所有制形式：有限责任公司
湖北XX农业科技有限公司是一家专业从事农资产品物流仓储和配方施肥，颗粒氮肥，颗粒钾肥，硼肥的综合性化工企业。公司位于素有中原磷都之称的湖北省XX市，交通便利，地理位臵得天独厚。公司距襄荆高速陈安出口15公里，汉江水运码头13公里，火车站11公里,交通十分便利。
公司一贯坚持“风险共担、诚信双赢”的经营理念，本着“重质量、讲信誉、创品牌、谋发展”的经营目标，立足农资产品，科技服务三农，用现代化的物流仓储，为中国高效农业服务，回报社会，力争把公司创建成中国一流的农资产品物流仓储企业。
公司成立以来，在地方政府及社会各界朋友的大力支持下，公司规模不断扩大，产品类型逐步增多。公司秉承“以人为本”的核心价值观，调动全体职工的积极性和创造性，同时使全体职工的综合素质在建设过程中不断得到提高和增强。逐步将公司建设成为一个具有强劲成长性、市场竞争力和产业带动力的复合肥现代化加工企业和区域龙头企业。
公司已经建立了比较完善的管理制度，主要包括：质量信息管
理制度，财务管理制度及质量内部审核制度。
公司成立后，确立了以股东会领导下的总经理负责制，走“公司+基地”的产业化道路，设立超大型加工基地。
1.1.2项目建设条件
本项目占地50亩，在XX市XX区XX镇（城北工业小区）进行项目扩建。属于建设用地，符合项目区域用地规划。场区地势开阔平坦，没有压覆矿床和文物。项目建设不会对周围环境造成不利影响。本项目位于207国道和焦枝铁路以西，交通十分便利。
1.1.3项目建设方案
项目名称：湖北XX农业科技有限公司农资产品物流大市场建设项目
建设性质：新建
建设地点：XX市XX区XX镇（城北工业小区）
建设规模：项目建设集农资批发、仓储、物流、配送、服务于一体的综合大型农资贸易和配送中心。XX农资大市场规划总用地50亩，总建筑面积30600平方米，配套建设道路及停车场、绿化、变配电等设施。其中：办公楼面积为2000平方米，仓库28400平方米，辅助用房200平方米，停车场面积2500平方米。
本项目建设期约1年， 2014年1月完成项目申请及规划，2014年3月至2014年7月主要完成土建工程，2014年8月完成设备及仪器的购臵和安装调试，2014年10月完成配套设施工程和职工培训及试生产，2014年12月正式投入使用。
市场营销：农资大市场主要服务XX及周边县市。项目建成后发展重点主要为农资产品的物流配送和仓储。
组织管理：公司成立由区政府领导参与的项目领导小组，实行项目法人责任制，项目由湖北XX有限农业科技有限公司组织实施，由区政府协调城建等部门督办及管理，工程建设实行严格的招投标制和监理制。
1.1.4投资结构及资金来源
1.投资结构
项目总投资11254.90万元，其中：土建工程投资4865.00万元，设备和仪器购臵及安装费4866.32万元，土地费用225.00万元，科技投入30.00万元，预备费267.58万元，流动资金1001.00万元。
2.资金来源
项目总投资11254.90万元，其中：单位自筹11254.90万元。
1.2可行性研究报告编制依据
1、《国务院关于印发现代物流业调整和振兴规划的通知》（国发…2009?8号）；
2、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》（国发[2005]19号）
3、《湖北省“十二五”现代物流业发展规划》；
4、《湖北省物流业调整和振兴实施方案》（2009-2011）；
5、《湖北省“十二五”时期现代物流业发展战略专题研究报告》
6、《产业结构调整指导目录(2011年本)》（中华人民共和国国
家发展和改革委员会2011第9号令）
7、《XX市物流业发展“十二五”规划》
8、《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（发改投资[2006]1325号）；
9、项目调研收集的有关资料；
1.3研究结论及建议
1.3.1 主要结论
湖北XX农资产品物流大市场建设项目符合中央和省、市政府物流产业政策和行业发展规划的要求，项目建设方案合理，进度计划的安排比较适宜，财务评价显示本项目具有良好的经济效益和较强的抗风险能力，从财务评价角度分析经济可行；并具有良好的社会效益。
因此，本项目是可行的。
1.3.2 建议
1、建议项目建设单位认真做好选址征地、环境影响评价等项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。
2、项目成功的关键在于建设资金的按时足额到位，因此除资金筹措方案提及的筹资措施外，还要有备用的筹资渠道，以使资金有充分保证。
第二章背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1国家产业政策鼓励发展现代物流业
国家发展和改革委员会于2011年3月27日发布了《产业结构调整指导目录（2011年本）》，目录分三大类——鼓励类、限制类和淘汰类。在鼓励类第二十九类行业——现代物流业中第6条中指出：“第三方物流服务设施建设”、第8款“自动识别和标识技术、电子数据交换技术、可视化技术、货物跟踪和快速分拣技术、移动物流信息服务技术、全球定位系统、地理信息系统、道路交通信息通讯系统、智能交通系统、物流信息系统安全技术及立体仓库技术的研发与应用”、第11条中指出“产业聚集区、商贸集散地的物流中心建设”等作为物流鼓励类产业进行重点规划发展。为鼓励类行业，其内涵明确了仓储物流业建设属于鼓励类行业。
2009年2月25日，经国务院常务会议原则通过了《现代物流业调整和振兴规划纲要》（以下简称《规划纲要》）。并于2009年3月10日公布了《国务院关于印发物流业调整和振兴规划的通知》（国发…2009?8号），这是继2006年3月“十一五”规划正式确立现代物流的产业地位之后，国家政府推动我国物流业发展又一重大措施，是我国现代物流业深入发展的重要标志。其内容中对我国现代物流业的发展做出了具体的指导性意见。
由此可见，国家在当前和中长期内都十分重视现代物流业的发
展，鼓励发展现代物流仓储服务。
2.1.2 湖北省产业政策鼓励发展现代物流业
《湖北省物流业调整和振兴实施方案》（2009-2011），2010年6月，湖北省发展和改革委根据国家和湖北省关于“十二五”规划编制的部署和要求，为切实做好全省“十二五”现代物流发展规划编制工作，分别在武汉和XX召开了全省现代物流工作联席会议办公室成员会议暨武汉城市圈物流规划座谈会和全省“十二五”现代物流发展规划编制工作片区（鄂西圈）座谈会。都明确鼓励现代物流仓储业的发展。
湖北省政府在国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要中专门强调要促进现代物流业的发展，运用现代信息技术和管理手段，促进交通运输、仓储、流通加工、物流信息、包装、搬运装卸、区域分拨和配送等物流环节的有机结合，形成供应链，提高物流业竞争力和现代化水平。“十二五”期间，重点发展武汉城市圈物流圈，并带动宜荆物流圈和襄十物流圈发展，初步建成较为完善的现代物流服务体系和物流网络，不断提高物流的社会化、专业化和现代化水平。大力发展第三方物流企业，积极培育具有国际竞争力的大型物流企业、重点物流园区和专业物流市场，促进我省现代物流产业的较快发展。
力争从2009年改善物流企业经营困难的状况，保持产业的稳定发展。到2011年，初步建立较为完善的现代物流服务体系和物流网络，构建中部物流区域、南北物流通道、长江物流通道的支撑平台，
形成与东、西部物流区域的有机衔接；物流的社会化、专业化和现代化水平明显提高。物流业规模进一步扩大，全省社会物流总额年均增长15%，物流业增加值年均增长12%；物流整体运行效率显著提高，物流总费用占GDP的比率年均降低0.2个百分点；培育1-2家具有国内领先水平的大型物流园区，10-15家具有较强竞争力的大型骨干物流企业。
综上所述，各级政府支持现代流通业的发展，鼓励进行仓储物流项目建设。
2.1.3 湖北省物流产业纲要发展环境和条件现状为项目发展奠定了基础
近年来，湖北省物流业呈现出如下的特点：
1、物流业规模迅速扩大
“十一五”期间，湖北省社会物流总额和物流业增加值保持平稳较快增长。2006年至2009年，社会物流总额从17586亿元增加到27309亿元，物流业增加值从542亿元增加到903亿元，占全省GDP的比重保持在7%左右。物流货运量持续扩大，2006年至2009年，货物运输量从5.29亿吨增加到8.27亿吨，年平均递增16.1%，货物运输周转量从1730.22亿吨公里增加到2808.46亿吨公里，年平均递增17.5%，物流产业初具规模。
2、物流发展水平显著提高
传统运输、仓储、货代企业实行功能整合和服务延伸，加快向现代物流企业转型；一些制造企业、商贸企业开始采用现代物流管
理理念、方法和技术，实施流程再造和服务外包；一批新兴的物流企业迅速成长，形成了多种所有制、多种服务模式、多层次的物流企业集群。全社会物流总费用与GDP的比率，2009年物流总费用占生产总值的比例约为17.7%，比2006年下降0.5个百分点，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。
3、物流基础设施条件逐步完善
交通基础设施规模迅速扩大，为物流业发展提供了良好的设施条件。经过多年建设，我省交通条件大为改善，运输紧张状况明显缓解，各种运输方式协调发展，运输能力持续扩张，运输质量显著提高，综合交通运输体系基本形成。截止2009年底，全省综合交通网络的构成为：铁路营业里程3025公里，公路营业里程197196公里，通航里程8542公里，港口吞吐能力及集装箱吞吐能力分别达到2.1亿吨和100万标准箱，机场4个。仓储、配送设施现代化水平不断提高，一批区域性和专业性的物流中心正在形成，物流技术设备更新换代加快，物流信息化建设有了突破性进展。
4、物流业发展环境明显好转
各级政府相继建立了推进现代物流业发展的综合协调机制，出台了支持现代物流业发展的规划和政策。物流统计核算、人才培养和技术创新等行业基础性工作取得明显成效。
综上所述，近年来，湖北省物流业发展速度明显加快，总体规模快速扩张，服务水平显著提高，发展环境和条件不断改善，为物流产业乃至本项目的建设发展奠定了良好的基础。
2.2项目建设的必要性
2.2.1 是促进XX市经济融入全球化进程的需要
随着经济全球化的发展和我国融入世界经济的步伐加快，全球采购、全球生产和全球销售的发展模式，要求我市认真谋划和加快发展现代物流业，优化资源配臵，降低企业物流成本，增强竞争力。项目的建设，将适应国际产业分工的变化，使我们认真谋划和加快发展现代物流业，完善物流服务体系，有助于抓住国际产业、沿海产业向中西部转移的机遇，促进我市制造业和高技术产业的发展。随着全球服务贸易的迅猛发展，逐步将公司培育成国内一流现代物流服务企业，提高物流服务能力，应对日益激烈的全球物流企业竞争。
2.2.2项目建设是XX市及周边地区农资产品贸易与配送的需要
由于XX地区长期以来没有一家形成规模的专业农资产品市场，强大的农资产品消费需求和巨大的市场空白形成了强烈的对比。而随着武汉高速公路以及长荆铁路开通运营，极大的缩短了武汉与XX 的时空连接，XX处于湖北承东启西、连接东南的重要节点点上，成为主要的农资产品物流集散地，但没有一个规范化、现代化的专业农资产品市场来提供服务。
大型农资产品物流大市场的建成将会完善和加速周边城市乃至整个XX地区农资产品产品贸易与配送的发展，辐射周边省市。农资产品物流大市场是专业的、主要面向国内市场的集仓储与交易于一体，物流与销售模式一体化，即购、储、销、运等物流作业过程实
现一体化。XX市将成为湖北中西部地区农资产品物流交易的中心。
2.2.3项目建设是专业化物流发展的需要
随着市场经济的发展，对农资产品流通提出了更高的要求，过去那种传统的农资产品经营方式已经不能适应市场经济的需要。农资产品流通必须以市场为导向，走贸易、仓储与加工配送等多方位服务相结合的路子，向社会化、集约化、现代化、市场化发展，实现粗放经营向集约经营发展。
农资产品物流中心在我国已经成为一种新型的物流方式。农资产品加工配送中心作为农资产品企业与下游用户结成供应链、进行农资产品物流优化的一种方式，是随着市场上农资产品资源的不断丰富和农资产品用户对农资产品供应在内容上、时间上和服务水平上的要求不断提高而形成和发展起来的。农资产品物流中心的建立与发展可以满足农资产品用户、农资产品企业和农资产品贸易商三者的需要，产生共赢的效应。
物流的专业化体现在将先进的管理技术和理念引入到物流的整个运作过程中，实现运输、仓储、装卸、搬运、流通加工等阶段的专业化，从而提高企业效益，降低各行业的物流成本。大型农资产品物流大市场的的发展，能整合社会上闲散的物流资源，提高物流设备设施利用率，使得自营物流向社会化、专业化方向发展，这是现代物流发展的必然趋势。
2.2.4项目建设是提升XX市农资产品市场竞争力的需要
XX市及周边地区当阳、远安、南漳都有农资产品经销市场，通过对这些市场的调研，可以发现这些市场规模普遍偏小、经营环境差、仓储分散、交通运输不便等问题，没有进行统一规划，因而农资产品物流运作成本普遍偏高、农资产品的在库时间过长、占用资金过多。以上这些问题的出现，均需要采用现代农资产品物流模式来解决。通过建立农资产品物流大市场，能够使农资产品的购、储、销、运等环节实现一体化，同时可以采用先进实用的物流作业手段和设备服务农资产品市场，可以在以下几个方面提升市场的竞争力：
1、地理位臵优越
拟建的XX农资产品物流大市场项目位于XX市XX区XX镇（城北工业小区），焦枝铁路、207国道从旁经过，距XX火车站货场及襄荆、武荆、荆宜高速出入口仅需十几分钟的路程，交通极为便利。
2、凸显市场价值
XX农资产品物流大市场以专业的开发理念，以为客户打造规模大、品种全、起点高的专业农资产品市场平台，以市场信息为主导，农资产品贸易为主，现代仓储为基础的全方位、高质量服务平台，实现客商双赢，市场价值显而易见。特别是XX市近几年农业产业化的快速发展，拉动了农资产品市场的进一步繁荣。
3、降低资源浪费
由于以前物流作业是各个商户分散进行的，不能有效达到规模效应，也没有专业化的人员和设备，这就导致了资源不能得到有效
利用，占有资金现象常有发生，使得商户的经营效益受到影响。市场建成以后，实行统一仓储和保管，物流配送区由于处理量较大，作业专业化，可以形成规模效应。
4、提高服务水平，提升市场形象
通过使用专业化的物流服务，配送及时率、产品周转速度、损毁率等作业指标均能有效改善，顾客满意度将得到提高，对市场及入住商户的形象提升也有帮助。
2.2.5项目建设是促进XX市经济快速增长的需要
根据XX市“十二五”规划，“十二五”期间，我市要重点完成“三大计划”，努力实现“五大目标”。
“三大计划”：经济总量“倍增计划”，主要经济增长指标在2010年的基础上实现翻番；单位能耗、排放和农村人口“减量计划”，节能减排任务圆满完成，农村居住人口大幅减少；社会保障“覆盖计划”，养老、医疗、住房和最低生活保障实现城乡全覆盖，并逐步提高保障水平。
“五大目标”：
——经济实力显著增强。地区生产总值、地方财政收入、固定资产投资、规模工业增加值等主要经济指标增幅高于全省平均水平、高于“十一五”发展水平，综合经济实力在全省位次前移，力争进入全省前列。
——经济结构显著优化。城镇化率和居民消费率大幅提高，非公有制经济快速发展，高新技术产业、现代服务业发展取得更大突
破，三次产业协调发展，高端化、高质化、高新化产业结构初步形成，经济效益明显提高。
——生态环境显著改善。资源利用效率显著提高，单位能耗有效降低，废物排放有效控制，环境污染有效治理，城（镇）区空气质量明显改善，耕地农田得到有效保护，森林蓄积量和覆盖率大幅提高，可持续发展能力明显增强。
——改革开放步伐显著加快。经济管理体制、行政管理体制和社会管理体制等改革不断深化，发展软环境进一步优化，外贸出口、实际利用外资、对外交流合作水平大幅提升。
——人民生活水平显著提升。城乡居民收入普遍较快增加，各项社会事业加快发展，旅游总收入和文化产业增加值大幅提高，有就业愿望而不择业的劳动力充分就业，覆盖城乡的基本公共服务体系和社会保障体系更加完善，社会保持和谐稳定。
从近年来XX市的经济发展趋势来看，服务产业在经济发展中的比例越来越大，专业市场对于XX市的经济发展有非常重要的支持作用，现代物流业作为商业及专业市场的保障体系，其运作水平和运作效率的高低对于专业市场的顺利运作，服务质量的提升有重要意义。XX农资产品物流大市场的建设及运营，对于XX市农资产品专业市场转变整体运作管理模式，提高其经济增长潜力，推进专业化运作水平起着重要的示范作用。农资产品物流大市场的建设，大幅度提高XX市农资产品专业市场经营规模，将推动XX市第三产业发展，促进XX市产业结构的合理调整，促进XX市经济快速
增长，有利于“十二五”规划的实现。
第三章建设条件
3.1 建设地址及概况
3.1.1 建设地点及土地现状
本项目占地50亩，在XX市XX区XX镇（城北工业小区）进行项目改扩建。项目用地属于建设用地，符合项目区域用地规划。场区地势开阔平坦，没有压覆矿床和文物。项目建设不会对周围环境造成不利影响。本项目位于207国道和焦枝铁路以西，交通十分便利。
3.1.2 XX市概况
XX市位于湖北省的中部，地理坐标为东经111°51′-113°29′北纬30°32′-31°36′。中心城区东距武汉市约265km，南距荆州市80km，西距宜昌市116km，北距襄樊市125km。东西最大横距155公里，南北最大纵距131公里。全市国土面积12404平方公里。总的地势西北高，东南低。XX地貌类型以岗地为主体的结构。
2012年XX市全年实现地区生产总值1085亿元，增长12.2%；规模工业增加值586亿元，增长17%；全社会固定资产投资798亿元，增长35%；社会消费品零售总额345亿元，增长15.8%；居民消费价格涨幅3.3%；完成财政总收入107亿元，增长12%，其中，地方一般预算收入49亿元，增长24.4%；实际外商直接投资2.27亿美元，增长21.5%；出口4.5亿美元，增长18%；城镇居民人均可支
配收入17500元，增长13%；农民人均纯收入9402元，增长14%；城镇登记失业率4.2%，人口自然增长率4.4‰，完成省定节能减排目标。
3.2 建设条件
3.2.1 地质地貌
本项目区属新华夏构造系，地处与江汉断坳有成生联系的XX 断坳之西边缘。场区东部紧临有XX—南漳大断裂通过，该断裂生成于燕山期，切割了前晚第三纪地层，走向NNW，倾角58°-73°，长度约150Km，具有继承性多期活动特点，尚未发现错断第四系覆盖影响，项目区可能存在的一些小规模断裂破碎带，但在此次专为本项目进行的地质评估工作中未能发现。
本处为一单斜构造，岩层产状200°＜15°。偶见构造张裂隙发育，裂隙被粘土充填，临近场区在钻控揭露深度地基内未发现构造破碎带或断裂。
项目场区所处的微地貌单元较简单，地质构造单元较为单一，本处以强度高、厚度大、分布连续稳定的灰岩为基底，岩溶不发育；在勘探深度范围内，未发现断裂、构造破碎带、溶洞等；场区内及其附近无滑坡体、无泥石流等不良地质作用和地质灾害。
XX东、西、北三面高，中、南部低，呈向南敞开，形成低山坳谷、丘岗冲沟和平原湖区兼具地势。
据此分析及类比，拟建场地稳定，适宜本工程建设。
3.2.2 地震设防烈度及抗震设计参数
本项目区位于江汉盆地边缘，属新华夏系第二沉降带XX段坳。本项目区地震活动频繁，但多为非破坏性有感或无感地震，XX地区地震设防烈度为6度，为非强震区。
3.2.3 水文气象条件
1、气温
XX地区属亚热带潮湿性大陆季风气候，冬冷夏热，四季分明，热能、光能资源充足。
无霜期：239—262天
气温：年平均气温：13.3∽16.3摄氏度
最热月（7月）平均最高气温：25.2∽28.4摄氏度
最冷月（1月）平均最低气温：1.4∽3.8摄氏度
极端最高气温：40.0摄氏度
极端最低气温：-14.0摄氏度
湿度：年平均相对湿度：74%
降水量：年平均降水量：980.1∽1274.4毫米
年平均降雨天数：120天左右
最大风速：20.7米/秒
风向：全年主导风向为西北风
XX市由于地貌复杂，南北跨度大，垂直气候及南北气候差异明显。
2、日照
太阳辐射量：全市平均年太阳辐射总量108-110千卡/平方厘米。最高118.9千卡/平方厘米（1978年），最低94千卡/平方厘米（1975年）。太阳辐射量的空间分布，春冬两季南部低于北部，夏季南部高于北部，秋季中部略高，南北部略低。
日照时数：年日照时数：1997—2066小时。低山丘陵稍多，平原区少；夏季多，冬季少。
3、降水
降水量分布：青龙山地处中纬度北亚热带半湿润季风气候区，四季分明，年平均降水量为979毫米，最大年降水量1510.8毫米。常年主导风向为北风，年平均气温15.9摄氏度，极端最高气温40摄氏度，极端最低气温-14摄氏度，年均相对湿度为80%。
4、湿度和蒸发量
湿度：平均相对湿度75.1%。月平均湿度最高为7月，80%；最低为1月，70%。最大相对湿度出现在8、9两月，为88%；最小相对湿度出现在1、12两月，为7%。
蒸发量：年平均蒸发量1521.3毫米，比年平均自然降水量1058.0毫米高43.8%。
5、风
风向：受地势影响，XX盛行风向多与山脉走向一致。年平均风向最多的是西北风。夏季南风较多。
风速：平均风速 2.8m/s，春季风速最大,夏季风速最小。从各风向、平均风速来看,以N、NNE、NNW风向下的平均风速为大，依次