2020
郑州市商品房销售管理办法文档
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郑州市商品房销售管理办法文档
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字材料，是传达和贯彻方针和政策，发布行政法规和规章，实行行政措施，指示答
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商品房是由房地产开发商统一设计，批量建造后，作为商品出售的房屋，通常是作为居民住宅。下文是郑州市商品房销售管理办法，欢迎阅读!
郑州市商品房销售管理办法完整版
第一章总则
第一条为加强商品房销售管理，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条本办法所称商品房销售包括商品房预售和商品房现售。
商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
第三条在本市行政区域内商品房销售及商品房销售管理应当
遵守本办法。
第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。
第五条商品房销售应当遵循公平和诚实信用的原则。
第六条市房地产管理部门是本市商品房销售管理工作的行政主管部门，其所属的房地产市场管理机构具体负责本市市区商品房销售管理工作。
县(市)、上街区房地产管理部门主管本行政区域内商品房销售管理工作。
第二章预售管理
第七条商品房预售实行预售许可证制度。
房地产开发企业预售商品房，应当向市、县(市)、上街区房地产管理部门申请登记，取得《商品房预售许可证》后，方可预售。
禁止伪造、涂改、买卖、转借《商品房预售许可证》。
第八条房地产开发企业预售商品房应当制定商品房预售方案。预售方案应当载明项目名称、商品房的位置、楼号、装修标准、交付使用日期、预售总面积、单元数、层数、房型、套数、预售价格及交付使用后的物业管理等内容，并附商品房预售总平面图、底层平面图及标准层平面图。
第九条商品房预售应当符合下列条件：
(一)建设用地已办理国有土地出让手续，并已取得国有土地使用权;
(二)已取得建设工程规划许可证;
(三)已办理建设工程施工许可证，签订建设工程施工合同，并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)六层以下(含六层)的商品房项目，完成基础并施工至二层以上(含地下室)结构封顶工程，七至十二层(含十二层)小高层建筑完成三层以上(含地下室)结构封顶工程，十三层以上(含地下室)高层建筑完成五层以上结构封顶工程;
(五)已签订商品房预售款监管协议;
(六)法律、法规规定的其他条件。
第十条申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件及材料：
(一)预售申请书;
(二)营业执照和资质等级证书;
(三)国有土地使用权证;
(四)建设工程规划许可证及红线图;
(五)建设工程施工许可证及施工合同;
(六)商品房预售款监管协议的有关材料和预售款监管银行专用账户证明;
(七)商品房预售方案;
(八)法律、法规、规章规定的其他证明材料。
第十一条市、县(市)、上街区房地产管理部门受理房地产开发企业预售申请及有关证件、材料后，应当现场勘验。对符合本办法第九条规定条件的，应在接到申请后10个工作日内核发《商
品房预售许可证》;对不符合条件的，应当书面通知申请人，并告知不予核发的理由。
第十二条房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，当事人应当持下列文件到原发证机关变更《商品房预售许可证》：
(一)商品房项目转让合同;
(二)原《商品房预售许可证》;
(三)城市规划和土地管理等部门同意变更的有关手续;
(四)受让方的房地产开发资质证书、营业执照;
(五)法律、法规、规章规定的其他材料。
转让的商品房项目符合转让条件的，市、县(市)、上街区房地产管理部门应自受理申请之日起10个工作日内变更《商品房预售许可证》。
第十三条房地产开发企业变更已批准预售的商品房项目的名称、建筑面积、楼号等事项，应持有关部门的批准文件，到原发证机关变更《商品房预售许可证》。
第十四条预售商品房，房地产开发企业应当向预购人出示《商品房预售许可证》或其副本，并以书面形式向预购人明示下列事项：
(一)房地产开发企业的名称、注册地址及法定代表人;
(二)项目开发进度及竣工交付时间;
(三)商品房项目及其配套设施的平面示意图;
(四)商品房的结构类型、户型、装修标准及公共和公用建筑
面积的分摊办法;
(五)预售商品房的价格及付款办法;
(六)物业管理事项;
(七)其他应当明示的事项。
第十五条房地产开发企业将已批准预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设的，受让方必须是依法成立并符合资质等级要求的房地产开发企业。
转让预售的商品房项目，受让方享有原房地产开发企业对预购人享有的权利，并承担原房地产开发企业对预购人承担的义务。
已批准预售的商品房项目转让后，转让方应当自合同签订之日起停止预售商品房;未变更《商品房预售许可证》，受让方不得预售受让的商品房。
第十六条预售的商品房价格和代收税费由房地产开发企业和预购人约定，并在商品房买卖合同中载明。商品房签订后，除国家和省规定新开征的税费外，房地产开发企业不得向预购人收取其他费用。
第十七条房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》前，应当在项目所在地的银行开立商品房预售款专用账户。开立账户时，房地产市场管理机构应当签署意见。开立账户后，由房地产市场管理机构与开户银行、房地产开发企业签订监管协议。
房地产开发企业有多个商品房项目的，应当分别开立商品房预售款专用账户。
预购人交付商品房预售款时，应当直接存入商品房预售款专
用账户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领交款收据。
第十八条房地产开发企业收取的商品房预售款，在项目竣工前，只能用于购买该项目建设必需的建筑材料、设备和支付该项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用、不得用于偿还与该项目无关的债务。
第十九条房地产开发企业使用商品房预售款，应当编制用款计划，经该项目的工程监理机构对房地产开发企业的用款计划的真实性出具证明后，报房地产市场管理机构审核。
房地产市场管理机构应当自收到申请之日起5个工作日内作出答复，对符合前条规定用途的，应当同意其使用，并书面通知开户银行;对不同意使用的，应当书面说明理由。
开户银行应当按房地产市场管理机构核准同意使用的数额拨付，并对资金用项进行监督。
该项目竣工验收一个月内，房地产市场管理机构应当及时解除对商品房预售款的监管，并书面通知房地产开发企业和开户银行，房地产开发企业和开户银行接到通知后，应当按规定撤销该账户。
第三章现售管理
第二十条商品房现售应当符合下列条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(二)已取得国有土地使用权;(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(四)已通过竣工验收;(五)拆迁安置已经落
视同销售的账务处理及税务处理 [ 标签：视同销售,账务,税务] 火焰回答:3 人气:3 解决时间:2009-10-28 22:09 检举 满意答案视同销售的会计与税务处理差异分析 国家税务总局《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）规定，企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。（一）用于市场推广或销售；（二）用于交际应酬；（三）用于职工奖励或福利；（四）用于股息分配；（五）用于对外捐赠；（六）其他改变资产所有权属的用途。 对于视同销售，会计人员在进行账务处理时，往往有两种方法：一种是会计上不按视同销售处理，将发生的支出直接列入相关的成本费用。例如企业将外购商品用于市场推广，直接计入销售（营业）费用，不通过“主营业务收入”科目核算。另一种是会计上按视同销售处理。当业务发生时，计入主营业务收入，同时商品出库，计入主营业务成本。 对于第一种账务处理，会计与税法上会产生差异。按照《企业所得税年度纳税申报表》（国税发〔2008〕101号）的规定，在填列企业所得税纳税申报表时，要进行应纳税所得额调整。 纳税人对视同销售如何在报表中填列产生了争议，有些纳税人认为，企业已经将外购的礼品支出计入了管理费用——业务招待费，在税前作了扣除，在填表时，作视同销售处理。那么，所对应的视同销售成本是否还要填写？如果填写视同销售成本，是否存在重复扣除的情况？ 例如，某企业购买了100元礼品，计入业务招待费，按照业务招待费税前扣除标准，最多允许税前扣除60%，即60元。如果作视同销售处理，则需要调增100元，再作视同销售成本处理，调减100元。这样做，不是相当于100元的视同销售收入，对应了100元的视同销售成本和60元的管理费用，实际扣除了160元吗？ 要解答这个问题，需要先看一下会计处理。 不作视同销售的账务处理：借：管理费用——业务招待费117 贷：库存商品100 应交税费——应交增值税（销项税额）17。 国税函〔2008〕828号文件规定，企业视同销售行为中属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入，故管理费用按购入价计算。 该企业如果作了以上会计处理，则需要进行如下纳税调整：第一，视同销售行为中，视同销售收入应在《企业所得税纳税申报表》附表三第2行作纳税调增100元，同时按配比原则，在第21行“视同销售成本”作纳税调减100元。第二，比较业务招待费发生额的60%和销售收入5‰部分，按照孰低原则确定准予税前扣除的业务招待费支出，填入附表三第26行第2列。将企业实际发生的业务招待费数额大于准予税前扣除的业务招待费支出的数额填入附表三第26行第3列。经过以上调整，收入减除费用等于0，管理费用中“业务招待费”发生117元，进入损益，影响企业利润117元。实际纳税调增46.8元（117×0.4）。 视同销售的账务处理：借：管理费用117 贷：主营业务收入100 应交税费——应交增值税（销项税额）17。 借：主营业务成本100 贷：库存商品100。
城市商品房销售管理办法 商品房销售管理办法 文件号:中华人民共和国建设部令第88号 颁布日期:2001年4月4日 第一章总则 第一条为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。 第二条商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。 第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。 本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。 第四条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。 第五条国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门(以下统称房地产开发主管部门)按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 第二章销售条件 第六条商品房预售实行预售许可制度。
商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。 第七条商品房现售,应当符合以下条件: (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (四)已通过竣工验收; (五)拆迁安置已经落实; (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; (七)物业管理方案已经落实。 第八条房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 第九条房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。 第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。 房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第十二条商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
房地产企业售楼部模式各阶段账务和税务 处理 比如说【2016】31号文，将营销设施建造费归入了开发间接费用里做为企业所得税的扣除项目；而我们在进行账务处理时需要依据的却是会计准则和相关的会计制度，依据会计处理上的要求，假造售楼处要做为自建固定资产来进行账务处理。 如果仍有网友纠结于2016年31号文的条款，请思考一下土地增值税关于售楼处的相关扣除规定或者直接看一下土地增值税关于开发间接费用的定义，不难发现这里边是不包含营销设施建造费的。因此，在土地增值税的法规体系下，把售楼处作为开发间接费用处理是错误的。 例如： 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业所得税不同，国税发【2016】31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理
费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 企业所得税中小区主体之内的售楼部应计入开发间接费，土地增值税开发间接费并没有包括项目营销设施建造费，也不能按土地增值税的相关规定做1 2项目中进行扣除，只能作为期间费用扣除。如果要用税法来处理账务，遵从税法做账务处理，我们就无所适从。 本文就是在依据会计相关规定的原则下，对九种售楼处建造使用模型进行分阶段的账务处理，以及涉及到的相关税种的处理。请各位网友批评指正。 九种售楼处分类 项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成，拆除； 项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后转自用或出租； 项目小区内，单独修建售楼处，待销售完成后，转让销售； 项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，拆除； 项目小区外，单独修建售楼处，待销售完成后，无偿捐献政府； 利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转让销售； 利用企业自有商品房作销售处，待销售完成后，转作自
视同销售的会计处理与税法的差异案例分析 所谓视同销售，是指企业发生特定的提供商品或劳务行为后，会计上对此一般不作为销售来核算，不确认会计收入，而税法却规定为视同销售，并要求计算缴纳所得税和增值税的一种涉税业务。随着新企业会计准则、新企业所得税法、新增值税暂行条例的陆续颁布与实施，一些人会认为，会计和税法在视同销售项目上已经基本趋同，其实不然，现本文主要
二、视同销售行为的会计处理案例 《增值税暂行条例实施细则》中规定，如上表八种情况视同销售货物：其中（1）至（3）很容易理解，存在异议很小。（4）- （8）在企业实务操作中不少会计工作者对这块的会计处理颇感困惑，下面就针对这五项进行举例说明。 1.自产、委托加工或购买的货物用于非增值税应税项目 《增值税暂行条例实施细则》第20条规定：非应税项目是指提供非应税劳务、转让无形资产、销售不动产和固定资产在建工程等。在企业实际经营中，经常发生企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构以及职工福利等方面。这是一种内部流转关系，不符合销售成立的标志，企业不会由于将自己生产的产品用于在建工程等增加现金流量，
因此，在会计上不作销售处理，而按成本转账。但由于自产自用的产品包含着购进货物或原材料所含的进项税金，通过加工环节又形成了增值，因此，对于自产自用的产品视同销售处理，虽然不计入“产品销售收入”科目，但应按售价计提销项税金。对于购进货物用于用于非增值税应税项目，原来借记的“应交税费——应交增值税（进项税额）”不能抵扣，冲销贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出），同样，正是基于”货物在企业内部之间的转移“，根据企业所得税法的立法精神，在计缴企业所得税时也没有被视同销售。 ［例］A企业将自产的商品10件用于本企车间的改建工程，该商品售价为200元／件。 按商品单位生产成本160元。会计分录如下： 借：在建工程 1940 贷：库存商品 1600 应交税金——应交增值税（销项税额）340 2.将自产、委托加工或购买的货物作为投资及非货币资产交换 根据《新会计准则第2号——长期股权投资》的规定，长期股权投资应按初始投资成本入帐，分企业合并和非企业合并两种情况。①将自产、委托加工的货物用于投资形成“同一控制下的企业合并”时，应当按合并日被合并方所有者权益帐面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本计量，即按照货物的原账面价值转账，购买的货物作为投资的不被视同销售，也只能按成本予以转账。②将自产、委托加工的货物作为投资属于“非同一控制下企业合并”及其以外的其他方式的投资，应按照公允价值确认收入，同时结转相应成本。购买货物按购入时的价格确认收入计算增值税。两种情况下，增值税条例和企业所得税法均将该类货物的投资视同销售而相应地要确认销项税额和应纳税所得额。 ［例］某A企业10月份将购入的原材料一批对外投资，其账面成本100万元。会计分录如下： 借：长期股权投资117 贷：原材料100应交税金——应交增值税（销项税额）17 若上述对外投资不是外购原材料，而是A企业生产的甲产品，投出的甲产品成本100 万元，市场售价150万元。则会计分录如下： 对外投资时： 借：长期股权投资 贷：主营业务收入——甲产品150 应交税金——应交增值税（销项税额） 结转投出甲产品成本时： 借：主营业务成本100 贷：产成品——甲产品100
《衡水市城市商品房预、销售管理办法》第一章总则 第一条为了加强我市商品房预售、销售管理，规范商品房预售、销售行为， 保障交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》(建设部令第40号)、《商品房销售管理办法》(建设部令第88号)等法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条在衡水市行政区域内的国有土地上进行商品房预售、销售及商品房预售、销售管理应当遵守本办法。 第三条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正 在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 第四条本办法所称商品房销售，是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售 给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 第五条开发企业可以自行预售、销售商品房，也可以委托房地产中介服务机 构预售、销售商品房。 第六条衡水市房地产管理局负责本市商品房预售、销售管理工作，并具体实 施市区内的商品房预售及商品房销售许可工作。县(市)房地产管理部门负责本行政区域内的商品房预售、销售管理工作。 第二章商品房预、销售条件及管理 第七条商品房预售应当符合下列条件: (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25,以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第八条商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 第九条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件及资料: (一)商品房预售许可申请表; (二)开发企业的《营业执照》和资质证书; (三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证; (四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明; (五)工程施工合同及关于施工进度的说明; (六)商品房预售方案。预售方案必须说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期， 并应当附预售商品房分层平面图。(七)物业管理方案，主要包括前期物业管理企业的确定、前期物业服务合同、业主临时公约、专项维修资金交缴约定、物业管理用房的规划建设及住宅区规划设计平面图。 第十条商品房预售许可依下列程序办理: (一)受理。开发企业按本办法第九条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐全的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。 (二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。 开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。 (三)许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，送达开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
一.房地产会计账务处理流程 先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。 1、关于费用的报销。有关的业务人员签字，部门负责人签字，然后由会计部门的有关人员审核，最后由签批权的 负责人签字后，由出纳支付。出纳做记账凭证。 2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款，有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测 算工程进度并以此支付工程款，有的企业只由工程部测算工程进度，有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。 3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证，并据此核对现金日记账、银行存款日记账。 4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。 5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。 6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核，再记账。 7、填制会计报表、税表。 再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是： 工业企业一般不使用：预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”，房地产行业改为：“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是： 1.土地出让及拆迁安置补偿费 2.前期工程费、 3.基础设施工程费、 4.建筑安装工程费、 5配套设施工程费、 6.开发间接费。 一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。（必须说明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本）。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”；“制造费用”改为“开发间接费用”。 二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是， 国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说，当房地产行业销售期房的时候，就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税，房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后，要汇算清缴土地增值税。 1、资产类主要会计科目核算： （1）现金 从银行提取现金 借：库存现金 贷：银行存款 支取现金或是预支现金 借：其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷：库存现金 （2）银行存款 （3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）
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2020年安徽省城市商品房预售管理办法 全文 《建设部关于修改的决定》已于20xx年7月13日经建设部第41次常务会议讨论通过，现予发布，自发布之日起施行。下文是我为大家收集的而关于安徽省城市商品房预售管理办法，欢迎阅读! 20xx年城市商品房预售管理办法全文最新版 第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。 第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。 第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理; 省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理; 市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条商品房预售应当符合下列条件： (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料： (一)商品房预售许可申请表; (二)开发企业的《营业执照》和资质证书; (三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证; (四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明; (五)工程施工合同及关于施工进度的说明; (六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
售楼部会计处理 1、售楼处的分类 根据售楼处的来源及其使用完毕后处理的方式,可以分为: ⑴单独修建售楼处,待销售完成后,将其拆除; ⑵单独修建售楼处,待销售基本完成后,将其转作自用或出租; ⑶利用企业自有房屋或商品房作为售楼处,待销售基本完成后,再将该售楼处对外销售; ⑷利用企业自有房屋或商品房作为售楼处,待销售完成后,将其转作自用或出租; ⑸租用外单位的房屋修建售楼处,待销售基本完成或房屋到期后,归还房屋。 当然还存在各种变化情况,如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等,不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点,所以基本的分类还是上面的五种。 由于分类不同,相关的处理也不同,后面的处理就按照这五种分类方式进行展开。 2、相关规定 根据2006年31号文的规定,开发企业建造的售房部按如下思路处理: ⑴凡能够单独作为成本对象进行核算的,可按自建固定资产进行处理; ⑵凡不能够单独作为成本对象进行核算的,一律按建造开发产品进行处理。 ⑶售房部装修费用,无论数额大小,均应计入其建造成本。 3、建造时的处理 ⑴建造
方案一、二,需要重新修建售楼处,可以单独作为成本对象进行核算,因此按自建固定资产处理。 方案三、四、五,由于不用重新修建售楼处,不需要相关处理。 ⑵装修 方案一、二,装修费用随着房屋本身走,继续按固定资产处理; 方案三、四、五,没有无法单独作为成本对象进行核算,因此应当通过开发成本处理,装修完毕后转入长期待摊费用(或开发产品)。 4、使用时的处理 ⑴折旧和摊销 无论采用哪一种方式,也无论在建造过程中按照自建固定资产还是按照开发产品或长期待摊费用,在售楼处使用过程中,计提的折旧和摊销,都要计入“销售费用”。 但在计算折旧和摊销中,分摊的期限需要根据具体的方式进行区分。例如方案五,根据《所得税法实施条例》第六十八条规定,按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。 ⑵房产税 根据《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十九条:纳税人自建的房屋,自建成之次月起征收房产税。以及根据《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条第四款:房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税,开发企业的利用商品房、原有住房以及自建售楼处,应自开始使用之次月缴纳房产税。 方案五由于是租用房屋,不是房产税的纳税义务人,不用缴纳房产税。 5、清理时的处理
一、新旧增值税法的对比 《中华人民XX国增值税暂行条例实施细则》（财法字[1993]第38号）第4条：单位或个体经营者的下列行为，货物： （1）将货物交付他人代销； （2）销售代销货物； （3）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将其货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外； （4）将自产或委托加工的货物用于非应税项目； （5）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者； （6）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者； （7）将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费； （8）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。 2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过新的《中华人民XX国增值税暂行条例》(中华人民XX国国务院令第538号），并据此制定了《中华人民XX国增值税暂行条例实施细则》（中华人民XX国财政部国家税务总局令第50号），其中第4条：单位或者个体工商户的下列行为，货物： （1）将货物交付其他单位或者个人代销； （2）销售代销货物； （3）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外； （4）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目； （5）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户； （6）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者； （7）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费； （8）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。 通过新旧增值税法对比，虽然在条文上没有太大的变化，但是结合其他法规，“”业务主要有以下方面的变化： 一是扩大了的对象。新法将货物、财产、劳务均列入了的对象，取消了自产商品和产品的限制，不再区分外购和自产。尤其是将劳务也列入，解决了以前政策不明确带来的争议。 二是缩小了的X围。将自产的货物、劳务用于在建工程、管理部门、非生产性机构，不再列入。由于这部分的税收处理，一方面要增加应纳税所得额，另一方面又要增加计税基础，从时间上分析没有对所得税造成差异影响，所以给予了取消。 三是强调了非货币性资产交换要。这一点在原所得税法中也有相同的规定，如原《中华人民XX国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第十三条规定：企业取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或者估定。而原《企业所得税暂行条例实施细则》第五十八条更是明确规定：纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或估定。
2020年城市商品房预售管理办法 导读：本文是关于2020年城市商品房预售管理办法，希望能帮助到您！ 《城市商品房预售管理办法》是国家为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》制定的对于城市开发的商品房预售时的管理规定，自1995年1月1日起正式施行。今天就给大家整理了相关资料供大家查阅! 建设部关于修改《城市商品房预售管理办法》的决定 建设部决定对《城市商品房预售管理办法》(建设部令第95号)作如下修改： 一、将第四条第三款中的“城市、县人民政府”改为“市、县人民政府”。 二、第六条修改为：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。” 三、第七条修改为：“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料： (一)商品房预售许可申请表; (二)开发企业的《营业执照》和资质证书; (三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证; (四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证
明; (五)工程施工合同及关于施工进度的说明; (六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。” 四、第八条修改为：“商品房预售许可依下列程序办理： (一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次书面告知需要补充的材料。 (二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。 开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。 (三)许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。 经审查，开发企业的申请不符合法定代表条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。 商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。 (四)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。”
房地产会计全套账务处理和涉及税目 一、房地产涉及的税种： 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土 地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣 的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千 分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权 转移书据，税率为万分之五；
（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分 5 0 2 超过500元至2000元的部分10 25 3 超过2000元至5000元的部分15 125 4 超过5000元至20000元的部分20 375 5 超过20000元至40000元的部分25 1375 6 超过40000元至60000元的部分30 3375 7 超过60000元至80000元的部分35 6375 8 超过80000元至100000元的部分40 10375 9 超过100000元的部分45 15375 计算公式： 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
北京市《关于实施〈商品房销售管理办法〉若干规定的通知》 各区(县)房地局、亦庄开发区房地局： 建设部第88号令《商品房销售管理办法》自2001年6月1日开始施行。为贯彻实施88号令，进一步规范商品房销售行为，保障商品房交易双方的合法权益，建立良好的市场秩序，依据国家和本市现行的有关规定，结合本市实际，现制定《关于实施〈商品房销售管理办法〉的若干规定》。 一、市国土资源和房屋管理局主管本市行政区域内的商品房销售管理工作。 各区(县)房地局按照职责分工，负责本行政区域内的商品房销售管理工作。 二、凡在本市国有土地上开发建设的商品房和经济适用住房，其销售及销售管理均应遵守《商品房销售管理办法》(以下简称办法)和本规定(以下简称规定)。 三、商品房和经济适用住房预售条件及许可证的办理程序，按现行的《北京市外销商品房管理规定》、《北京市内销商品房管理暂行规定》及《关于第一批经济适用住房销售购买办法》执行。 四、商品房和经济适用住房预售的，房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示预售许可证及《商品房买卖合同》文本。 五、商品房预售的，房地产开发企业与买受人签订外销《商品房买卖合同》的，应自签约之日起60日内，由买卖双方到市房屋行政主管部门登记备案；房地产开发企业与买受人签订内销或经济适用住房《商品房买卖合同》的，应自签约之日起30日内，由买卖双方到区(县)房屋行政管理部门登记备案。 六、商品房和经济适用住房预售的，应当在房屋交付时由买受人与物业管理企业订立有关物业管理的协议。 七、商品房和经济适用住房交付使用前，按项目可以委托房地局的测绘部门实施测绘和其他具有房产测绘资格的单位实施测绘。 八、商品房和经济适用住房现售的，房地产开发企业应在销售前将房地产开发项目批准证件及符合商品房现售条件的有关证明文件按内、外销的规定分别报送市或区(县)房屋行政管理的权属登记部门备案。 九、受托为房地产开发企业代理销售商品房的中介服务机构，除具有工商营业执照外还应具有房屋行政主管部门核准的资质。 十、自本通知发布之日起，北京市国土资源和房屋管理局2000年10月20日发布的《关于进一步加强内销和外销商品房现房销售管理的通知》(京国土房管法字〈2000〉第418号)中的第五条：“商品房现房未取得国有土地使用证和房屋所有权证的，不得上市销售；房地产交易部门不得办理商品房过户手续”的规定取消。 十一、本规定自2001年6月1日起施行。
房地产账务处理 一、房地产涉及的税种： 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据，税率为万分之五； （3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之
三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分5 0 2 超过500元至2000元的部分10 25 3 超过2000元至5000元的部分15 125 4 超过5000元至20000元的部分20 375 5 超过20000元至40000元的部分25 1375 6 超过40000元至60000元的部分30 3375 7 超过60000元至80000元的部分35 6375 8 超过80000元至100000元的部分40 10375 9 超过100000元的部分45 15375 计算公式： 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数 应纳税额=工资薪金收入-2000-“三险一金”
一、新旧增值税法视同销售的对比 《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财法字[1993]第38号）第4条：单位或个体经营者的下列行为，视同销售货物： （1）将货物交付他人代销； （2）销售代销货物； （3）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将其货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外； （4）将自产或委托加工的货物用于非应税项目； （5）将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者； （6）将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者； （7）将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费； （8）将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。 2008年11月5日国务院第34次常务会议修订通过新的《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第538号），并据此制定了《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（中华人民共和国财政部国家税务总局令第50号），其中第4条：单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物： （1）将货物交付其他单位或者个人代销； （2）销售代销货物； （3）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外； （4）将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目； （5）将自产、委托加工或者购进的货物作为投资，提供给其他单位或者个体工商户； （6）将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者； （7）将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费； （8）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。 通过新旧增值税法对比，虽然在条文上没有太大的变化，但是结合其他法规，“视同销售”业务主要有以下方面的变化： 一是扩大了视同销售的对象。新法将货物、财产、劳务均列入了视同销售的对象，取消了自产商品和产品的限制，不再区分外购和自产。尤其是将劳务也列入视同销售，解决了以前政策不明确带来的争议。 二是缩小了视同销售的范围。将自产的货物、劳务用于在建工程、管理部门、非生产性机构，不再列入视同销售。由于这部分视同销售的税收处理，一方面要增加应纳税所得额，另一方面又要增加计税基础，从时间上分析没有对所得税造成差异影响，所以给予了取消。 三是强调了非货币性资产交换要视同销售。这一点在原所得税法中也有相同的规定，如原《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第十三条规定：企业取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或者估定。而原《企业所得税暂行条例实施细则》第五十八条更是明确规定：纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或估定。
日常会计分录处理： （1）收到美元资本金 借： 银行存款—美元户—吸收投资收到的现金 贷： 实收资本—XXXXX （2）资本金结汇 1、结汇入销售公司基本户 借： 银行存款—基本户—收到其他与筹资活动有关的现金贷： 银行存款—美元户—收到其他筹资活动有关的现金 2、以预付款方式结汇给总公司 借： 预付账款—总公司 贷： 银行存款—基本户—购买商品、接受劳务支付的现金（3）设立分公司支付的开办费用 借： 长期待摊费用—开办费 贷： 银行存款/ 库存现金—支付其他与投资活动有关的现金
（4）正式营业后将开办费转入期间费用（发生第一笔销售收入时为正式营业，之前为开办期） 借： 管理费用—开办费 贷： 长期待摊费用—开办费 （5）进货 5.1 取得发票的进货 借： 库存商品 应交税费—进项税额 贷： 应付账款—供应商 5.2 未取得发票的暂估入库 借： 库存商品（不含税金额） 贷： 应付账款—供应商（不含税金额） （6）付货款 借： 应付账款—供应商 贷：
银行存款—人民币账户—购买商品、接受劳务支付的现金（7）销售7.1 赊销 借： 应收账款—客户 贷： 主营业务收入 应交税费—销项税额 7.2 现售 借： 库存现金/银行存款—销售商品、提供劳务收到的现金贷： 主营业务收入 应交税费—销项税额 7.3 分期收款销售 商场扣点店销售给客人时： 借：发出商品—商场贷： 库存商品 商场通知结款时确认销售： 借：应收账款—商场
贷： 主营业务收入 贷： 应交税金—销项税额 同时结转对应的成本： 借：主营业务成本 贷： 发出商品—商场 （8）收回货款 借： 现金/银行存款—销售商品、提供劳务收到的现金贷：应收账款—客户 （9）结转销售成本 借： 主营业务成本 贷： 库存商品 10）调拨 1、销售公司非独立核算门市之间的库存调拨 借： 库存商品
增值税与企业所得税视同销售会计处理解 析
增值税与企业所得税视同销售会计处理解析 第一，增值税视同销售解析。根据《增值税暂行条例》，对于增值税视同销售行为，可归纳为：一是将货物(有形动产)用于在建工程、无形资产开发、职工福利、个人消费等非生产性用途，要考虑货物的来源，如果货物是外购的，为进项税额不得抵扣的行为，需要将进项税额转出；如果货物是自产或者委托加工收回的，则视同销售行为。二是将货物用于投资、偿债、捐赠、利润分配、非货币性资产交换，包括总公司将货物移送分公司销售等，无论货物的来源如何．均为增值税的视同销售行为。 对于归纳1，需要把握增值税的基本原理。首先，增值税的视同销售行为与进项税额不得抵扣行为相比，实质是完全不同的。视同销售行为，会计上要在“应交税费——应交增值税”科目的贷方，确认一笔销项税额，由于销项税额在数量上会大于原在借方确认的进项税额，使得“应交税费——直交增值税”科目产生贷方余额，这就需要给国家缴纳增值税；对于进项税额不得抵扣行为，会计上要在“应交税费——应交增值税”科目的贷方，确认一笔进项税额转出，由于转出的进项税额，在数量上等于原在借方确认的进项税额，会使得“应交税费——应交增值税”科目结平，即不需要给国家缴纳增值税。其次，判断是视同销售行为，还是进项税额不得抵扣行为，要依据该行为是否具有增值的特性。例如，将外购的货物用于在建工程、职工福利等，由于外购的货物未产生增值额，因此不需要计算缴纳增值税，属于进项税额不得抵扣行为；但将自产或委托加工收回的货物用于在建工程、职工福利等，由于自产或委托加工收回的货物经过加工过程已具备了增值的特性，所以应当视同销售计算缴纳增值税。对于结论2，主要是出自于保证增值税税源的目的。结论2涉及的各项交易，其共同特征是，货物无论何种原因，最终均脱离了企业的范围，考虑到税收监管的困难，无论货物是否产生增值额，均视同销售计算缴纳增值税。 第二，所得税视同销售解析。新《企业所得税法实施条例》第25条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”根据该条款，可归纳为：一是与原内资企业所得税法相比，新《企业所得税法实施条例》缩小了视同销售的范围。这是由于原税法是以独立经济核算的单位作为纳税人，而新税法建立了法人所得税制，对于货物在同一法人实体内部的转移，如用于在建工程、管理部门、分公司等不再作为视同销售行为，不需要计算缴纳企业所得税。二是与增值税的视同销售行为相比，所得税的视同销售行为，只强调货物的用途，与货物的来源无关。三是特别关注“将货物用于职工福利”交易。根据新《企业所得税法实施条例》，无论货物的来源如何，只要将货物用于职工福利，均要视同销售计算缴纳企业所得税。但根据《增值税暂行条例》，只有将自产、或委托加工收回的货物用于职工福利，才视同销售，计算缴纳增值税；如果将外购的货物用于职工福利，只是进项税额不得抵扣的行为。 第三，新企业会计准则与新企业所得税法及其实施条例的相互协调。财政部2006年发布的新企业会计准则的特点之一，就是与所得税处理的相互协调。新企业会计准则改变了所得税视同销售行为的会计处理方法，即凡是所得税的视同销售行为，在会计上也视同销售处理，既要确认销售收入，又要结转销售成本。 第四，两税种视同销售行为的会计处理例解。一是将企业自产的货物用于职工福利(增值税和所得税均视同销售)。会计处理为：借记“应付职工薪酬”，贷记“主营业务收入”、“应交税费——应交增值