土地一级开发流程
第一章土地一级开发流程
1、选地
由政府或开发商针对土地储备整理或拟定的项目进行项目选址。
2 、土地前期开发申请
原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地前期开发申请。
3 、土地开发项目预审
市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
4 、土地开发实施方案预审
通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
5、土地开发方案修改
编制了开发实施方案的项目由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地前期开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
6 、确定土地开发单位
土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发管理委托协议。
通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地前期开发委托协议7 、办理相关用地手续
土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市
发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施
单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
8 、确定实施规划方案
开发单位委托编制可行性研究报告，规划方案，工程造价预算和具体设计实施方案等。
9、办理拆迁安置及市政基础建设
在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁市政基础设施建设等相关手续。（征用集体土地与征用划拨土地的程序不同，详见《征用集体土地及划拨土地的程序》）组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。
10 、组织验收开发土地
建设项目的土地前期开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：
审核土地前期开发成本
组织验收土地开发程度是否达到合同的要求
根据委托合同支付相应土地开发费或管理费
纳入市土地储备库
11、办理建设用地规划许可证
办理建设用地规划许可证申请材料：
用地申请报告
法人营业执照
立项批文
县以下建制镇应出具镇政府证明
经审查批准详细规划或总平面设计图纸（一式2 份）
12 、办理建设用地委托钉桩
建设单位需委托测绘单位对建设项目规划用地进行测绘钉桩，由测绘院按照建设用地钉桩成果及绘制要求绘制地形图。
13 、办理国有土地使用权出让申请
国有土地使用权出让申请一般指协议出让申请，申请用地者应当同时向市城市规划局、
市土地局提出用地申请，并提供下列文件：
申请用地报告书；
国家投资的建设项目应当提供有关部门关于建设项目的批准文件；
在地区注册登记的企事业单位应当提供有关批准成立（设置）机构的批准文
件、营业执照。未在经济特区注册登记的国内其他公司、企业、其他组织应当提供上级主管部门的批准文件、营业执照。境外公司、企业、其他组织应当提供有效的营业注册登记证件（开业执照）、章程、董事会成员名单、注册所在地的公证机关和律师事务所出具的证明文件及注册银行开具的资信证明。个人申请用地的应当提供合法的身份证件。在省、市营业的银行存款的资信证明书；大型、重点项目需提供项目建议书、环境保护分析报告、初步规
划方案；法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书及其他应当提交的文件。14 、主管部门实地勘察房地产项目用地单位将《城镇建设用地批准书申请审批表》返回行政主管部门，带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。
15 、委托地价评估、办理核定地价手续
建设单位委托有相关资质的土地评估公司对所规划用地进行评估，必须经市、县、自治县国土局批准，并核定的地价标准登记手续。
16、土地估价报告的预审
根据《国家土地管理局土地估价报告预审制度实施方案》，对需经国家土地管理局确认估价结果的土地估价报告，承担估价的中介机构可在向委托方提交土地估价报告前，向国家土地管理局提出预先审查申请，由国家土地管理局组织有关人员对土地估价报告进行预审，经预审合格后，再向委托方提交土地估价报告，由委托方按规定程序向国家土地管理局申请土地估价结果确认。
17、办理土地出让审批
18 、举行土地出让活动（招、拍、挂）
土地前期开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地前期开发，生地变成熟地之后项目骏工验收合格后3 个月之内政府优先对土地进行招标、拍卖、挂牌，开发企业有优先竞争权。
19 、签订国有土地使用权出让合同
国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门代表土地所有者——国家，作为出让方与受让方（土地使用者）按照平等、自愿、有偿的原则，对出让土地的范围、面
积、年限、用途、出让土地的交付、土地使用权出让金的缴纳、土地开发建设与利用、土地使用权转让、出租、抵押、土地使用权期限届满、不可抗力、违约责任等问题友好协商、达成一致意见后，依法签订的书面协议。国有土地使用权出让合同应按照平等、自愿、有偿的原则签订。
20 、交付土地出让金
21 、领取临时国有土地使用证、领取正式国有土地使用证
按合同的约定支付余款。付清地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证。
第二章土地一级开发办理拆迁安置全流程
一、征用集体土地的拆迁安置
1 、征用集体土地用地申请
房地产开发公司提出用地申请时，应当提交建设项目用地申请书，申请书中应包括以下各项主要内容：申请单位名称
项目的基本情况，包括立项、规划选址等情况
建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等
房地产开发公司提出用地申请时，在建设项目用地申请书后应附具以下各项文件、
资料：
用地单位有关资质证明
项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件
土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告
初步设计或者其他有关批准文件
建设项目总平面布置图
占用耕地的，必须提出补充耕地方案
建设项目位于地质灾害易发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告 2 、到拟征地所在区（县）房地局立案
行政主管部门收到房地产开发公司提出的征用申请后，应自申请之日起30 日内拟定各项征地方面方案：拟定各项征地方案后逐级上报审批立案：农用地转用方案，报请市、县审查同意；市、州签署意见。
3 、签订征地协议、签订补偿安置协议
征地协议书的签订必须体现自愿、公开、公正、平等、有偿的原则，既不能阻碍国家建设，又不能伤害集体和农民的利益。拆迁安置补偿协议由拆迁人与被拆迁房屋所有人协商签订。被拆迁人应当在房屋拆迁公告规定的期限内，携带房屋所有权证、土地使用权证或者其
他合法证件，到公告指定的地点与拆迁人办理房屋拆迁补偿安置手续。 4 、确定补偿安置方案
区、县国土房管局根据征用土地方案和征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案。并且对征地补偿、安置方案进行公告，修改、确定、审批。其一般操作过程如下：征地补偿、安置方案的公告→征地补偿、安置方案公告的实施→征地补
偿、安置方案的意见→征地补偿、安置方案的确定→征地补偿、安置方案的审批要求→征地补偿、安置费用的管理
5 、区（县）房地局审核各项协议、市政府下文征地
区（县）房地局审核各项协议通过后，市政府下达具有国家强制性的征地批文。征地事由、征地范围、征地的审批权限、审批程序、实施征地的主体、实施征地程序等都由法律具体规定。
6 、交纳各项税费
缴纳耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等各项税费。各项税费由区局开单，银行收费，分别转到区财政局（耕地占用税）、菜田建设费（市蔬菜办）、征地管理费（区国土局）、粮差费（市粮食局）。
7 、办理批地文件、批地图
8 、办理冻结户口、调查户口核实劳动力
拆迁范围和拆迁方案确定后，区、县国土房管局通过公安机关办理户口冻结手续。拆迁人持《建设用地规划许可证》向国土房管局提出户口冻结申请，调查户口核实劳动力，国土房管局确定拆迁范围。
9 、办理农转工工作、农转居工作、办理超转人员安置工作
到市国土局核农转非指标，然后由村收取户口本，最后到派出所、公安局、劳动局等办理农转非及劳动力安置手续，办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径、安置工作。
根据《土地管理条例》，国家按照征用土地的比例分期分批将被征地单位的农业户口转为非农业户口。每次转为非农业户口的人数，按照被征用的耕地面积除以征地时该单位的人均耕地面积计算。被征地单位的农业户口转为非农业户口，由所在市、县、自治县人民政府按照规定的条件审批。
10、地上物作价补偿工作
拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济
组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。根据《城市房屋拆迁管理条例》，实行作价补偿的，作价补偿的金额可以按所拆房屋面积的重置价格结合成新，乘以130％结算。
11 、征地结案、申请《建设用地批准书》
办理“核减耕地通知书”及征用土地结案函，房地产开发公司需提供：“三表”原件
耕地占用税、菜田建设费、征地管理费、粮差费等缴交证明或收据
农转非办结证明原件
征地补偿协议（复印件）
征地补偿款付清证明（由村出）
用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：
办理《建设用地批准书》的申请;
市政府批准征(占)地的批文;
《建设用地规划许可征》附件和附图;
与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4 份;
钉桩坐标成果通知单;
工程进度计划;
计划任务结转单，但当年批准征(占)地的免交。
12 、委托进行拆迁工作
当房地产开发公司采用委托拆迁形式时，按照房屋拆迁法规的规定，需要办理委托手续并交纳一定比例的代办费，由委托代办单位具体实施拆迁。
13 、办理拆迁申请
根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁人应当持以下文件向当地房屋拆迁行政主管部门申领拆迁许可证：拆迁申请书；
建设项目批准文件和资金证明；
规划部门选址意见或者规划批准文件；
建设用地批准文件附图；
拆迁计划和方案（包括对被拆迁人安置地点、补偿形式、临时安置补助、搬迁过
渡期限和搬迁方式等）。
14、审批、领取拆迁许可证
市、县人民政府房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30 日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，核发房屋拆迁许可证。根据《城市房屋拆迁管理条例》，任何单位和个人需拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。
15 、签订房屋拆迁责任书
房屋拆迁责任书是拆迁人实施拆迁时需签署的书面文件。拆迁人在领取房屋拆迁许可证时，与被拆除房屋所在地的区、县国土房管局签订责任书。
16 、办理拆迁公告与通知
根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，建设单位的房屋拆迁申请被批准后，由当地房屋拆迁行政主管部门向各被拆迁房屋的所有人或使用人发出《房屋拆迁通知书》，并通知各有关行政主管部门协助；同时，房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁入、拆迁范围、拆迁期限等以房屋拆迁公告或其他形式予以公布；房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30 日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60 日。
17、办理户口冻结
18 、暂停办理相关事项
房屋征收部门在应“房屋拆迁公告”时一并通知暂停办理相关手续。拆迁范围内的单位和个人在暂停办理相关手续期间不得进行下列活动：
房屋及其附属物的新建、扩建、改建、装修；
改变房屋和土地用途；
租赁房屋。
19、确定拆迁安置方案
确定拆迁方案：拆迁人按照拆迁方案的各项内容，制作拆迁预分方案表，确定拆迁方案。
方案审批备案：拆迁人确定的拆迁方案报经区、县国土房管局审批后，报市国土房管
局备案。
20 、签订拆迁补偿书面协议
房屋拆迁补偿安置书面协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须
经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。
拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。协议的主要内容有：
拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；
安置用房面积、标准和地点；
产权调换房屋的差价支付方式和期限；
搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；
搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；
违约责任和争议解决的方式；
当事人约定的其他条款。
21 、召开拆迁动员会，进行拆迁安置
拆迁人召集被拆迁人或拆迁单位参加，由国土房管局主持，召开拆迁动员会议。拆迁人进行被拆迁人的搬迁、周转，进行拆迁安置。拆迁安置完成后，原房屋作价拆除，做到场平地净。
22 、发放运作拆迁补偿款
发放运作拆迁补偿款一般程序：开立资金专户→出具存款证明→资金使用监督→开具领款凭证→支取补偿款项
23、拆迁施工现场防尘污染管理
拆迁人及其委托的拆除单位在进行房屋拆迁施工的同时必须严格按照标准落实扬尘治理措施。
24、移交拆迁档案资料
拆迁人应当在被拆迁人全部搬迁完毕后1 个月内向区、县国土房管局移交拆迁档案资料并办理有关手续。
25、房屋拆迁纠纷的裁决
拆迁人与被拆迁人不能达成拆迁补偿安置协议时，拆迁人、被拆迁人双方任何一方均可向房屋拆迁管理部门申请拆迁补偿安置裁决，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
26、强制拆迁
二、征用划拨土地拆迁安置
1 、国有土地使用权划拨用地申请
用地单位办理划拨用地申请时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：划拨国有建设用地申请书，填写《××市城镇建设用地批准书申请审批表》，计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复，中央单位的建设
项目还需提交市建委的《规划设计项目计划通知书》，
属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书，
属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复。
规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》及附图、《审定设计方案通知
书》及附图，
建设用地范围内有中央产、军产、宗教产、文物的需提交有关用地协议；与《建设用地规划许可证》附图相同比例尺的地形图3 份（蓝图）；
建设项目资金来源证明；
建设单位的工商营业执照和企业开发资质批准证书。
2 、主管部门现场勘察
交表：用地单位将《城镇建设用地批准书申请审批表》返回行政主管部门。勘察：用地单位带领行政主管部门的工作人员到用地现场实地勘察，查明土地状况。
3 、划拨用地申请的审核、报批
根据《土地管理条例》，国有土地使用权划拨应当坚持以项目带土地的原则，且必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划。
国有土地使用权划拨用于非农业建设的：县级（含县级市）人民政府１公顷以下，
地级市人民政府２公顷以下。超过限额的，报省人民政府批准。
行政主管部门进行划拨用地申请的审查时，用地单位须提交以下各项文件、资料：划拨国有建设用地申请书，填写《××市城镇建设用地批准书申请审批表》；计划行政主管部门核发的立项批复和项目可行性研究报告批复，中央单位的建设
项目还需提交市建委的《规划设计项目计划通知书》；
属于危旧房改造项目需提交危改立项批复及危改责任书；
属于经济适用住房项目需提交经济适用住房立项批复；
规划行政主管部门核发的《建设用地规划许可证》及附图、《审定设计方案通知
书》及附图；
建设用地范围内有中央产、军产、宗教产、文物的需提交有关用地协议；与《建设用地规划许可证》附图相同比例尺的地形图3 份（蓝图）；建设项目资金来源证明；
建设单位的工商营业执照和企业开发资质批准证书。
4 、取得划拨用地批准
划拨用地申请的批准：行政主管部门代人民政府拟文批复同意用地单位用地，并核发《城镇建设用地批准书》及拨地红线图。划拨用地申请的备案：区、县国土房管局核发《城镇建设用地批准书》后15 日内，应将区、县政府划拨城镇建设用地批复、《城镇建设用地批准书附件》及拨地红线图各一份，报送市国土房管局备案。办理划拨用地批准手续时，用地单位需准备以下各项文件、资料：交纳税费证明；区、县政府划拨建设用地批复；××市城镇建设用地批准书及附件、拨地红线图。
第三章相关税费
1 、地价款（土地出让金）
地价=土地取得费+土地开发费+利息+土地增值收益，其中土地取得费包括征地费即三项补偿费（土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费）；各类税费（耕地占用税、耕地开垦费、征地管理费、以及地级城市收取的新菜地开发建设基金）；新增建设用地有偿使用。根据《土地管理条例》，土地使用权受让人合同生效之日起10日内支付土地使用权出让金、余额应当在90 日内付清。逾期未付清出让金的，从逾期之日起每日加收未付部分
１‰的违约金，逾期达90 日仍未付清的，土地行政主管部门有权解除合同，定金不予退回，限期拆除地上建筑物和附着物，并可以请求赔偿。
2 、土地使用费
这里土地有偿使用费主要指的是新增建设用地土地有偿使用费。根据国家财政部、国土资源部、中国人民银行《关于天调整新增建设用地土地有偿使用费用政策等问题的通知》。
3 、外商投资企业土地使用费
财政部指出外商投资企业缴纳的场地使用费或支付的土地出让金，都作为土地资源的取得成本进行财务处理，同时应当依法缴纳城镇土地使用税。外商投资企业依法批准使用土地的，须与国土和房屋管理部门签定用地合同，合同中确定应纳费额。
4 、防洪工程建设维护管理费
防洪工程建设维护管理费按照以下各项标准收取：
对征用土地、土地使用权出让的单位和个人，以建设用地规划许可证确定的土地面积，按每平方米20 元的标准征收。
对在划拨国有土地上进行项目建设的单位和个人，以建设用地批准书确定的土地面积，按每平方米20 元的标准征收。
对使用土地从事非农业生产的单位和个人，以实际占地面积，按每平方米每年2元的标准征收。
5、土地闲置费
按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》(国土资源部第5 号)和《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的知》
(国办发〔2006〕37 号)有关闲置土地处置的规定，加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收。
6 、土地权属调查、地籍测绘费
7 、城镇土地使用税
根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》标准收取。经省人民政府批准，经济落后市、县、自治县土地使用税的使用税额标准可适当降低，但最低额不得超过以上最低税额的30%。
8 、地价评估费
根据国家计委国家土地局《关于土地价格评估收费标准的通知》（计价格〔1994〕2017
号）规定，一般宗地评估采取差额定率累进计费，按一般宗地地价评估收费标准”执行。一般宗地评估收费标准为最高限标准。
9、出让土地预订金
根据《土地管理条例》，受让人应从土地使用权出让合同生效之日起10 天内缴纳地价款总额10％作为定金，其余的在90 天内付清，所付定金可抵充地价款。
10、征地管理费
11 、土地补偿费和安置补助费
土地补偿费+安置补助费=征地统一年产值
省范围内征收农民集体所有土地，均根据《省征地统一年产值标准》中《ＸＸ市/县征地统一年产值标准表》标准收取。
12 、青苗及树木补偿费
在省范围内依法征收农民集体所有土地涉及青苗及地上附着物补偿的，均按《征地青苗及地上附着物补偿标准》执行。同一地块上间种或套种其他种类作物的，其套种或间种的青苗补偿标准由市、县土地行政主管部门实施征地时按照实际情况与产权人协商确定。《征地青苗及地上附着物补偿标准》中的青苗不包括花卉、景观苗木、名贵树木、特大树木等特殊苗木。涉及特殊苗木补偿的，应委托有相关资质的估价机构评估确定其补偿标准，取得产权人同意的也可以按照议价方式确定其补偿标准。
13、地上物补偿费
最全土地一级开发流程 一级开发流程 1.1土地一级开发的概念 土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 1.2一级开发工作流程三阶段 土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。 一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。
2 一级开发项目模式 2.1一级开发项目模式 一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。
2.2各模式对比 03 一级开发实务分析
3.1前期手续阶段关键事项（一）授权批复 （二）规划条件
（三）用地预审 （四）立项核准
需关注事项: a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。 b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。 3.2组织实施阶段关键事项 （一）征地
土地一级开发融资、盈利模式探讨 一、前言 随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。 对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。 二、主要观点 1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。 2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。 3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。 4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。 5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。 三、土地一级开发的典型模式
由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。 目前土地一级开发主要有以下几种典型模式： 模式一：一二级联动开发模式 由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定进行土地一级与二级联动开发。 房地产企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，既保证了企业未来的可持续发展，也保证了可获取土地在未来升值给企业带来的二级开发的优厚收益。 但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。该模式在早期比较普遍，近期可能存在机会，但长远看，其空间越来越窄。 模式二：完全政府控制模式 完全政府控制模式是指政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。 这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 模式三：政府和法定机构协作模式 政府和法定机构协作模式是指由政府相关部门和政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，如同“一个渠道进水、一个水池蓄水、一个龙头出水”，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增
土地一级开发程序办理手续材料明细 一、办理项目规划条件(需 20个工作日 1、申请书 2、用地说明书 3、地形图 3份 4、平面设计图 1份 5、交评、环评审批意见 6、普测或钉柱成果报告书(电子版 7、地质灾害危险性认定书 8、一级开发批复 二、办理项目审核(需 45个工作日 1、项目申请报告 5份 2、一级开发批复 3、项目用地预审意见 4、征地补偿安置初步协议 5、法人资格证书 6、环评、交评审批意见 三、办理市政府征地批复(需 60个工作日 1、申请书
2、《规划意见书》及附图 3、钉柱测量成果报告书 4、一级开发项目立项核准文件 5、征地补偿安置协议书 6、一级开发批复和建设项目用地预审意见 7、拟占用土地 1:1万土地利用现状图 8、补充耕地位置图 9、地质灾害危险性认定书 10、一书四方案原件 11、 (占地情况调查表 12、建设拟征(占地土地权属情况汇总表 13、是否占压矿床证明 14、土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件四、办理拆迁许可证(需 30个工作日 1、申请书 2、《规划意见书》 3、一级开发批复和建设项目用地预审意见 4、一级开发项目立项核准文件 5、拆迁实施方案
6、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件 五、办理征地结案(需 20个工作日 1、办理国家建设用地征地结案申请表 2、国务院或北京市人民政府用地批准文件 (复印件 3、征地补偿安置协议书(复印件 4、国家建设征用土地结案证明(村委会、乡政府出具 5、国家建设征用土地结案表 6、征地补偿款交款凭证(复印件 六、办理建设用地批准书(需 20个工作日 1、用地单位申请 2、市政府征地批复或建设用地的批复(农转用批复复印件 3、规划部门批准的《规划用地许可证》及附件、附图或《规划意见书》及附件、附图复印件 4、钉桩坐标成果通知单复印件 5、征地结案文件(包括:区县局出具的征地结案表或征地结案证明 6、工程进度计划 7、 1:2000地形图三份(标明用地位置 8、耕地占用税及税票 七、组织验收、评估土地成本(组织一级开发验收需 5个工作日,评估一级开发成本需根据实际情况确定
目录 1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (4) 2：编制土地一级开发实施方案 (5) 3：用地预审 (9) 4：给区发改委提交的申请 (10) 5：给市发改委提交的申请 (10) 6：征求规划意见书（选址） (10) 7：市交通委交通评价意见 (11) 8：市文物局文物保护意见 (11) 9：市环保局环境评价意见 (12) 10：市政专业部门市政接用意见 (21) 11：用地批准 (29) 12：核发集体土地房屋拆迁许可证 (31) 13：核发城市房屋拆迁许可证 (32) 14：市政基础设施建设（同附件10） (33) 15：办理征地结案表 (33) 16：环境影响的批复 (33) 17：区发改委项目核准 (40) 18：区发改委招标方案核准 (40) 19：市发改委项目核准 (41) 20：市、区建委项目核准 (41) 21：人民防空工程建设标准审查 (42) 22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (42) 23：出让国有土地使用权设定登记 (44) 24：商品房计划 (45) 25：施工图纸及消防审核 (46) 26：区建委办理招投标备案 (48) 27：办理安全监督备案 (50) 28：施工许可受理、审批 (51) 29：办理预售许可 (51) 30：建设工程规划验收 (52) 31：消防验收 (53) 32：建设项目环保设施验收 (55) 33：组织综合验收 (56) 34：办理房屋所有权证 (57)
1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 国有土地使用权入市交易程序: 一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交出让申请； 二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心； 三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验； 四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议； 五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件； 六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估； 七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核； 八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件； 九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批； 十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议； 十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易； 十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书； 十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议； 十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。 国有土地使用权入市交易需提供的材料:
土地一级开发流程及收益模式 土地一级开发流程及收益模式 一、土地一级开发现状 近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。 目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。 二、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地
（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下： ㈠策划及前期准备阶段 ⒈土地一级开发计划 土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。 ⒉城市专项规划与土地一级开发计划 城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。 ⒊土地一级开发实施方案 国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。 ⒋土地一级开发招投标 国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。 ⒌土地一级开发主体 土地一级开发主体可以由政府或企业担任，全面负责实施某块土地的一级开发工作。 ㈡行政审批阶段
土地一级开发流程及相关手续 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。 土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。土地一级开发项目的流程： 一．土地储备开发项目的要求：土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。 二．土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体。 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办
理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。 （六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。 （七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。 （八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。 （九）组织验收：建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容： 1、审核土地一级开发成本。 2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求。 3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费。 4、纳入市土地储备库 三通一平"（通水、通电、通路、平整土地）、"五通一平"（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）、"七通一平"（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）
房地产公司土地开发流程步骤 房地产开发公司的土地开发流程步骤一般可分为四个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一阶段:项目决策阶段--房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后,转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有:(1项目概况;(2开发项目用地的现场调查及动迁安置; (3市场分析和建设规模的确定; (4规划设计影响和环境保护;(5资源供给及资本运作方案; (6环境影响和环境保护; (7 项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8开发建设节点计划;(9项目经济及社会效益分析; (10结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作。 2初步可行性研究,亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3详细可行性研究,即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础,是在分析项目
在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行:(1项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2调查研究;(3方案选择与优化; (4财务评价和经济评价;(5编制可行性研究报告。5、集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段。 第二阶段:前期准备阶段--获取土地使用权 一、获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式有:1通过行政划拨方式取得; 2旧城改造取得中标地块国有土地使用权; 3转让取得; 4出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式; 5联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得; 6通过司法裁决取得;7通过兼并、收购等股权重组方式取得。征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》。 二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》。 拆迁的主要内容包括:(1房屋拆建,如危旧房改造;(2城市功能、用地布局和空间结构的调整,如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造;(3环境治理,如扩展绿地、治理污染工程等。因此,城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的,是城市建设的重要组成部分,尤其是旧城改造中的一个重要环节,处于建设项目的前期工作阶段。 3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料: 1填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份; 2建设项目批准文件; 3建设用地规划许可证; 4国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书 5拆迁代办单位和评估机构资料。 6拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度。
土地开发流程 Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT
从开发、建设、经营、管理的程序上讲，一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆可行性研究阶段 项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、***化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，
即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4）项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式 1）通过行政划拨方式取得； 2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权；
开发商土地开发流程的四个阶段 第一阶段：项目决策阶段--房地产项目可行性研究阶段 1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7) 项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 （1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 （2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 （3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 （4）项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤，可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 第二阶段：前期准备阶段--获取土地使用权
关于 土地开发 首先土地开发(development of land; handling of land) ? 1 土地开发的概念 ? 2 土地开发的分类 ? 3 土地开发程序 ? 4 开发土地获得途径与程序 ? 5 土地开发过程管理 ? 6 开发土地的转让 ?7 土地开发成本构成 ?8 土地开发费用的归集与分配 ?9 完工土地开发成本的结转 土地开发的概念 土地开发是指单位或个人通过采取各种措施，将未利用土地改造成农用地或其他用地的活动。按开发后土地用途来划分，土地开发可分为农用地开发和建设用地开发两种形式。其中，农用地开发包括耕地、林地、草地、养殖水面等的开发；建设用地开发指用于各类建筑物、构筑物用地的开发。 土地开发的分类 土地开发包括将土地开发成农用地和建设用地，一般分为土地一级开发和土地二级开发。 (1)土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。 (2)土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。 土地开发程序 1.开发主体 土地一级开发工作主要由政府授权或土地储备机构来完成，不管是包含农地征转用过程
的土地一级开发，还是使国有土地由生地变熟地的土地一级开发，实施主体往往是政府授权的一级开发公司或土地整理储备机构。 2.开发程序 (1)计划编制 首先要根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及土地供应计划、土地利用年度计划和土地储备开发计划，来编制土地一级开发计划。 (2)前期策划 根据已编制的土地一级开发计划，原土地所有者或使用者在征得县(区)人民政府和镇级人民政府或上级主管部门同意后，向市级国土资源管理部门提出土地一级开发申请。市级国土资源管理部门受理申请并进行预审，委托土地储备机构编制土地一级开发实施方案。 (3)征询意见和审批 市级国土资源管理部门会同相关部门，包括规划、建设、交通、环保等部门，就土地一级开发实施方案提出原则意见。 同时，土地一级开发项目涉及征用土地的，土地储备机构根据计划和规划有关手续分别向所在区(县)政府提出征地申请，由区(县)政府按规定程序办理征地报批手续；涉及农转用的，向国土资源管理部门申办农转用手续；涉及房屋拆迁的，向房管部门办理房屋拆迁手续。 土地储备机构通过委托或招标的方式确定土地一级开发主体，并下达土地一级开发批复，签订土地一级开发合同。 (4)组织实施开发 土地一级开发主体首手进行拆迁调查、评估，按相关政策文件协商制定拆迁安置补偿方案等等，并需经过政府主管部门审查通过。与此同时，进行一级土地开发的开发商要及时做出土地规划方案，以核定土地性质、使用功能、范围、规模、开发强度等技术经济指标。完成以上准备工作，就可以针对地块实施拆迁、拆除、三通一平或七通一平等工作。 (5)项目验收 土地一级开发项目完成后，土地储备机构负责实施，由市国土资源管理部门会同相关部门根据《土地一级开发合同》、计划和规划的批准文件进行验收。验收合格的建设用地，纳入政府土地储备库。 开发土地获得途径与程序 土地一级开发主体获得开发土地主要是国土资源管理部门或土地储备机构通过招标方式来确定。 国土资源管理部门或土地储备机构根据经批准的计划、规划、征地等文件和相关材料，组织编制招标文件，经批准后，一般由土地储备机构组织招投标。招投标按照政府确定的程
《土地一级开发与一、二级开发联动：操作模式、资金运作与案例研究》第一部分：土地与土地开发基础 Part 01：土地开发流程与一、二级开发： 1、土地生命周期； 2、土地开发的几个环节 ?城市进入性； ?区域开发商业模式设计。 ?定位与规划； ?区域运作策略与土地营销； ?区域增值。 3、一、二级开发的差异性。 4、土地开发的法律问题； ?国家对土地开发的法律规定； ?地方政府对土地一级开发中的相关法律问题； ?相关规定带来的操作问题。 第二部分：一级开发的模式与案例 Part 02：一级开发模式分析 1、全程运营模式 ?模式解析； ?全程运营模式的要点； ?案例研究：亚龙湾一级开发浅析； 2、主导整合模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：清水湾一级开发浅析； 3、一级主导开发模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：泰达城一级开发浅析； 4、一二级联动开发模式： ?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：吉山产业园一级开发浅析； 5、公建代建开发模式：
?模式解析； ?操作要点与成功要素； ?案例研究：一级开发浅析； Part 03：国一、二级土地联动开发成功案例分析： 1、成功案例标准； 2、案例01：金融街金海湾项目----陌生区域一、二级开发捆绑案例。 ?发展历程讲解 ?发展定位与规划调整； ?合作方式； ?排他性土地控制策略； ?土地获取方式； ?启动策略； ?城市设施建设与区域土地开发。 3、案例02：广陵新城开发----典型三线城市一级开发； ?发展历程讲解； ?定位思考与功能确定； ?历史文化名城与区域开发的价值结合； ?一级开发中的政企合作； ?一、二级开发联动实现措施。 ?一级价值兑现实现流程。 4、案例03：即墨南山嶺海（8000水城）----大都市边沿一级开发； ?发展历程讲解 ?开发企业介入机会与土地获取条件； ?定位与规划调整策略（及效果分析）； ?公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用； ?二级市场价值定义一级土地价值的开发策略； ?一级开发控制二级土地的措施； ?二级开发与公共设施开发的互动性分析。 ?政府对一级开发的支持。 第三部分：一级开发、一二级联动问题解析 Part 04：（结合案例）企业参与一级开发应明确的核心问题 1、土地流转方式。 ?土地性质、土地指标； ?土地流转进程安排； ?土地流转中的成本概算。 2、资金流转方式 ?合作投资方式； ?投资概算；
房地产开发全套流程 第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都
是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 1 预售 由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件，《城市商品房预售管理办法》第五条规定：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （2）持有建设工程规划和施工许可证；
土地一级开发的概念 ?什么是土地一级开发 ?土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。土地一级开发是土地出让前的运作方式，开发的主体应是当地政府或由当地政府指定的土地开发企业，而土地一级开发的结果是要使“生地”成为“熟地”，达到出让的标准。 ?所谓土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行征地补偿、拆迁安置、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件。一级开发之后，再由政府进行招拍挂工作，使土地进入二级市场。 土地一级开发的发展过程 ?第一阶段，上个世纪90年代至2000年，以协议出让为主。 ?第二阶段，从2000年2004年8月31日，推行经营性用地“招拍挂”，形成了经营性土地“招、拍、挂”和协议出让并存的局面。 ?第三阶段，自2004年8月31日起，经营性用地全部实现“招拍挂”，市场配置资源的目标正逐步得以实现。 土地一级开发应遵循的准则 ?（一）城市详细规划先行原则 ?（二）在规模和区位方面，遵循计划调节与市场调节相结合的原则 ?（三）在确定土地一级开发实施主体方面，实行公开招投标原则（2009年12月之前） 土地一级开发主要工作流程 ?一、计划编制阶段 ?二、前期策划阶段 ?三、征询意见和审批阶段 ?●市发改委立项核准批复 ?●市规委规划意见书 ?●区国土分局建设项目用地预审批复 ?●市政府批次建设用地批复 ?●市建委建设意见 ?●市交委交通评价意见 ?●市园林局古树处理意见 ?●市文物局文物保护意见 ?●市环保局环境评价意见 ?●市政专业部门市政接入意见 ?●危改项目：市区危改办对危改项目的批复意见 ?●市级开发区或产业、科技园区建设项目：市政府对开发区建设的批复文件 ?●绿隔项目：绿化隔离带地区建设项目审查会会议纪要及相关文件 ?四、组织实施阶段 ?（四）在北京市国土局（2009年12月3日）举行的土地供应发布会上，市土地储备中心常务副主任王兵透露，各区县存量土地进行一级开发时将不再直接上市“招拍挂”确定开发主体，而是改为政府主导的市场化运作，即由政府作为开发主体投资，委托企业具体实施。 一级开发的特点 ?（一）地域广、规模大 ?（二）投资金额大 ?（三）涉及利益主体多 ?（四）需求稳定 ?（五）市政基础及配套设施建设种类齐全 ?（六）难点多（融资难、拆迁难）
土地一级开发 一、土地一级开发概念：是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实0施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。 二、土地储备开发项目的要求 土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。 三、土地一级开发的程序 （一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。 （二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。 （三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。 （四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。 （五）通过联审会的项目确定土地开发主体 1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。 2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
上篇：昆明市土地一级开发 一、土地一级开发概述 （一）土地一级开发的定义 （二）我国土地一级开发的起源 （三）土地一级开发综述 （四）土地一级开发模式现状 1.土地一级开发的业务特点 2. 土地一级开发的风险 3.土地一级开发成本组成 4.土地储备金的治理 二、土地一级开发的流程 三、土地一级开发的模式 （一）政府与企业的地位 （二）企业与政府利益分配方式 四、昆明市土地一级开发综述 五、土地一级开发案例 六、土地一级开发所面临的风险
下篇：土地一级开发收益担保的可行性 一、担保的定义（参照我国担保法） 二、可用于担保的种类 三、实物资产担保与土地一级开发收益担保对比 四、土地一级开发收益担保的案例 五、土地一级开发收益担保的可行性 （一）昆明市土地一级开发概况 （二）昆明市土地一级开发收益概况 （三）昆明市土地一级开发收益预测 （四）一级开发收益作为担保存在的风险 土地一级开发收益担保不如直接用土地作为担保 城投一级开发与用一级开发融资15亿 土地一级开发收益的担保本质上类似于高速公路收费权的担保。
注：写此文的目的有两个（后一个更为重要）： 1.介绍昆明土地一级开发的情况 2.政府用土地一级开发收益作为担保的可行性 3.土地一级开发收益担保最为要紧的因素是受二级市场交 易的阻碍，因此能够从二级市场交易的情况（价格、成交量）去反推土地一级开发的收益情况。 4.土地出让收入的比重（占地点财政收入的比重） 2007年往常，土地出让收入纳入预算外专户治理，再将扣 除征地补偿和拆迁费用以及土地开发支出等成本性支出后的余 额缴入地点国库，纳入地点政府性基金预算治理。2007年以后，全部土地出让收入缴入地点国库，纳入地点政府性基金预算，实行“收支两条线”治理，与一般预算分开核算，专款专用。 土地一级开发流程及收益模式 一、土地一级开发的概述 （一）土地一级开发的定义 对土地一级开发的定义有专门多。总体来讲，土地一级开发确实是政府依据土地利用总体规划、都市总体规划，操纵性详细规划和年度土地一级开发打算，对纳入储备打算的国有存量土地、
土地开发整理项目工作流程 主要参考省区国土资源厅补充耕地易地开发项目管理规定、省财政厅国土基建项目资金管理规定、土地出让金农业土地开发资金使用管理规定及国家、省有关建设工程监理条例和招投标管理办法等。项目管理过程主要包括：项目可行性研究阶段、初步规划设计方案及投资预算编制阶段、项目实施管理阶段和竣工验收阶段。 一、项目可行性研究阶段： 流程： 1、项目调查； 2、听取项目所在地权属单位、村民代表意见，举行听证会； 3、可行性分析及评价； 4、编写可行性研究报告； 5、组织国土、农业、水利等部门专业技术人员评审； 6、上报市国土资源局。 上报材料： 1、1:10000土地利用现状图及地形图； 2、地类情况表； 3、可行性研究报告摘要书； 4、可行性研究报告； 5、项目投资概算； 6、土地所有权证复印件。 注意事项：
1、项目区应具备必要的交通干（支）线、水利设施等条件； 2、项目立项申报应实行听证制度，并保留听证记录； 3、可行性分析及评价应充分考虑当地的社会、经济及农业生产条件； 4、地类情况表采用上年度土地利用变更调查数据； 5、应分析项目可增加耕地的潜力； 6、投资概算采用国土资源部颁布的土地开发整理项目预算定额标准； 7、年度申报项目超过一个的，应填写项目汇总表； 8、市国土资源局在全市申报的项目中，筛选出适宜建设的项目，制定年度开发计划，经市财政局会审后，报市人民政府批准。 二、初步规划设计方案阶段 流程： 1、现场勘踏调查； 2、项目区地形测量； 3、聘请有资质的设计单位进行规划方案设计； 4、向项目报在地公告项目初步设计方案，并征询土地权属人、村民意见； 5、编制项目投资预算； 6、编写项目规划方案设计报告； 7、组织专家评审； 8、上报市国土资源局，经与市财政局会审后，由市财政局下达
土地开发流程 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
土地开发流程； （一）参加土地竞拍。（国土资源局） 1、购买土地招标文件。 2、准备相关材料后，至土地局地藉股报名。 （二）取得土地中标通知书、土地使用权，签订土地出让合同。（国土资源局）（三）办理建设项目选址意见书及建设用地规划许可证。（建设局） 需提供材料：授权委托书；土地中标通知书；建设单位申请报告。 取得建设局规划办公室出具的项目选址意见书，用地规划红线图，建设用地规划许可证。 （四）办理国有土地使用权证（国土资源局） 需提供的材料：土地出让合同；营业执照复印件；土地出让金发票复印件；契税完税证明；计委立项批文；规划红线图；环评报告；法人代表身份证复印件；委托书；委托人身份证复印件。 取得国有土地使用权证。 （五）总平面布置图报批。（规划办） （六）地质勘察、建筑方案设计、报批、施工图设计。人防报批。 （七）施工图审查 需提供材料：申请表，地质勘察报告，总平（已批），设计合同，审查合同。（八）、办理建设工程规划许可证。（建设局） 需提供材料：申请报告；规划同意建施总平；计委立项批文；土地使用权证复印件；施工图审查合格书复印件；施工图纸；授权委托书；身份证复印件。 （九）消防设计审核（公安消防大队） 需提供材料：申报表；建设单位营业执照；建设工程规划许可证；设计单位资质证书；消防给水总平，水、电、建筑施工图；建设单位申请报告；规划红线图（需加盖规划办公章）；法人、委托人身份证；委托书。 （十）办理建设工程施工许可证（建设局） （十一）取得建设工程用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％（1/5层数），方可申请商品房预售许可证。 差不多就是这些了，也就是平时我们常说的五证齐全。不知每个地方办理流程是不是一样的。供你参考，望能帮到你！ 为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，天津房地产律师现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。 注意：本流程只作为参考，具体要求与规定与当地相关部门要求为准。天津房地产法律网不承担任何法律责任。 一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下三大部分。 第一部分，房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分