营改增后物业公司各类收费税率一览表 营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，
特别说明： 1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用 主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。 2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动 产租赁，适用17%税率。物业公司需调整价格。 3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务， 适用17%税率。物业公司需调整价格。 4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。根据财税〔2016〕36号附件一《营 业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 物业公司代收水电费可以满足上述条件： ?（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。 ?（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。 ?（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。 ?但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。 5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。 6、上述“11%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行 选择11%还是5%。如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。但对于全
2017年营改增后最新增值税税率表 营改增全面试点于2016年5月1日全面推开，此次税改将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业税率确定为11%，金融业和生活服务业则确定为6%。按照方案要求，营改增后要确保所有行业不增负。具体的营改增税率表如下：
其他事项 一、关于5%征收率： 以下应税行为按5%征收率简易计税方法计算应纳税额，除此以外简易计税应按3%征收率计算。 1、销售不动产 ⑴一般纳税人（非房地产企业）销售（准确讲叫转让）2016年4月30日前取得的不动产，可以选择 简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。 ⑵小规模纳税人（非房地产企业）销售（准确讲叫转让）其取得的不动产（不含个体工商户销售购买 的住房和其他个人销售不动产），按5%的征收率计算应纳税额。 ⑶房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法，按5% 的征收率计算应纳税额。 ⑷房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按5%的征收率计算应纳税额。 ⑸其他个人（自然人）销售取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），按5%的征收率计算应纳税额。
2、不动产经营租赁服务 ⑴一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额（公路经营中试点前开工的高速公路通行费，减按3%计算应纳税额） ⑵小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按5%的征收率计算应纳税额。 ⑶其他个人出租其取得的不动（不含住房），应按5%的征收率计算应纳税额。 ⑷个人出租住房，应按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 3、劳务派遣服务，一般纳税人可以选择简易计税，并按差额征收的，按5%计算应税额。 4、中外合作开采原油、天然气。 二、其他相关问题： 1、营改增后，增值税征收已从传统的销售及进口货物，加工、修理修配劳务， 扩展到销售应税服务，销售无形资产和销售不动产。 2、税法与会计口径的“固定资产”内涵已发生了变化。税法规定的固定资产不包含 不动产（指不能移动或移动后性质形状发生改变的建筑物、构筑物），而会计口径的固定资产包含不动产；税法规定与生产经营有关的固定资产进项可一次抵扣，而与生产经营有关的不动产进项只能分期抵扣；而且增值税纳税申报表已将二者分别反映。 3、采用一般计税方法的差额征税问题。 ⑴金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。 ⑵经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或 行政事业性收费后的余额为销售额。 ⑶融资租赁和融资性售后回租业务，以取得的全部价款和价外费用，根据不同情况，可扣除承租 方本金、借款利息、发行债券利息、车辆购置税等后的余额为销售额。 ⑷航空运输业，可扣除代收的机场建设费和代售其他航空运输业企业客票而代收转付的价款。 ⑸客运站场服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。 ⑹旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付的其他 单位和个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他旅游企业的旅游费
本文由梁老师精心编辑整理（营改增后知识点），学知识，抓紧了！ 建筑施工企业挂靠经营的会计处理 挂靠经营即是指企业、合伙组织、个体户或者自然人与另外的一个经营主体达成挂靠协议，然后挂靠的企业、合伙组织、个体户或者自然人使用被挂靠的经营主体的名义对外从事经营活动，被挂靠方提供资质、技术、管理等方面的服务并定期向挂靠方收取一定管理费用的经营方式。 一、挂、经营概述 挂靠就是没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义，或者是低资质的建筑企业借用高资质企业的名义签订建设工程合同，进行施工的违法行为。挂靠一般具有如下特点：挂靠人没有施工资质，或者不具备与建设项目要求相适应的资质等级;被挂靠的施工企业具有与建设项目的要求相适应的资质等级证书，但缺乏承揽工程项目的手段和能力;挂靠人向被挂靠的施工企业交纳一定数额的“管理费”，而被挂靠的企业也只是以企业的名义，代为办理招投标手续、签订施工合同。 挂靠经营使得被挂靠企业存在下面的风险：出借资质企业面临承担建设工程施工合同内的风险。，一旦挂靠单位出现合同违约，比如，工程质量问题，工期延误问题等，被挂靠企业要首先向发包方承担违约责任;出借资质企业面临承担实际施工人所拖欠人工费、材料款和机械设备租赁费的风险;一旦发包方得知工程不是承包人实际施工，而工程实际施工人没有资质，或者资质不符，可以请求法院按照实际施工人的资质取费，结算工程款;如果实际施工人没有资质，发包方可以请求仅支付工程价款的直接费;如果合同中约定了非法转包、违法分包的违约责任，发包方当然可以依约主张权利;如果挂靠纠纷诉至法院，挂靠协议中约定的挂靠费，依法应当罚没。建设行政主管部门还可以对出借资质的企业进行 1
营改增之前营业税税率表 1.交通运输业包括陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输和装卸搬运3% 2.建筑业包括建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业3% 3.金融保险业包括金融、保险5% 4.邮电通信业包括邮电、电信3% 5.文化体育业包括文化业和体育业3% 6.娱乐业包括经营歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球场、游艺场等娱乐场所5%-20% 7.服务业包括代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业和其他服务业5% 8.转让无形资产包括转让土地使用权、商标权、专利权、非专利权、著作权和商誉5% 9.销售不动产包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物5% 改革试点的税制安排 1. 税率： 在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用11%税率，其他部门现代服务业适用6%税率。 2. 计税方式： 交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。 3. 计税依据： 纳税人计税依据原则上发生应税交易取得的全部收入。对一些存在大量代收转付或代垫资金的行业，其代收代垫金额可予以合理扣除。 4. 服务贸易进出口：服务贸易进出口在国内环节征收增值税，出口实行税率或免税制度。 应税服务范围 1. 交通运输业：改为11%（包括陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务-湿租业务、管道运输服务） 2. 部分现代服务业：改为6%（包括研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、有形动产租赁服务、验证咨询服务）
从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢! 营改增后增值税发票开具有何规定（老会计人的经验） 问：营改增后，增值税发票开具有何规定？ 答： （一）税务总局编写了《商品和服务税收分类与编码（试行）》（以下简称编码，见附件），并在新系统中增加了编码相关功能。自2016年5月1日起，纳入新系统推行范围的试点纳税人及新办增值税纳税人，应使用新系统选择相应的编码开具增值税发票。北京市、上海市、江苏省和广东省已使用编码的纳税人，应于5月1日前完成开票软件升级。5月1日前已使用新系统的纳税人，应于8月1日前完成开票软件升级。 （二）按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外），纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定：试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。 （三）提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。 （四）销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
挂靠业务会计核算及依据 一、会计核算原则和会计核算主体 （一）会计核算原则建筑企业挂靠业务的 会计核算的原则是： 1、以被挂靠方为会计核算主体，不能以挂 靠方为会计核算主体。 2、将挂靠方看成是被挂靠方的一个项目部。 3、所有的资金遵循“收支两条线”的原则。 4、建筑成本中的人、材、机和期间费用的 比例以工程概算清单中的人、材、机和期 间费用占整个项目总造价的比例为准。 5、所有的成本费用必须遵循合同流、资金 流、票流和物流（劳务流）等“四流合一。” 二、挂靠业务全流程中的十三步会计核算及核 算依据 建筑企业挂靠工程的会计核算（以被挂靠 方为建筑企业一般纳税人为例） 第一步：被挂靠方项目部专属账户收到挂 靠方存入的购买建筑材料，特别是购买主 材和设备垫资款时：
借：银行存款 -（项目部专属账户名称或被 挂靠方基本户） 贷：其他应付款- （挂靠人名字） 财税 2016 36 的第十四条下列情形视同 销售服务、无形资产或者不动产：（一） 单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。根据以上税收政策规定，自然人无息借款给公司不视同销售，不缴纳利息的增值税。因此，挂靠人将垫资存入项目部专属账户，可以无利息的借款，不征收增值税。 第二步：被挂靠方收到业主预付工程款时 的账务处理如下 : 根据财税〔 2016〕 36 号附件 1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第 （二）项的规定，纳税人提供建筑服务采 取预收款方式的，其纳税义务发生时间为 收到预收款的当天。因此，被挂靠方凭借 挂靠方提供工程项目所在地预缴税款完税 凭证，并交纳税金后，才向发包方开具预 收款部分的增值税发票。另外，财政部会
营改增后物业公司各类收费税率一览表（分享） 营改增后各行各业的税率大概情况网上说了很多，但不够细致，我们最关心的物业行业的更是还没有。所以，我们对物业行业的税率进行了整理，希望能对大家有所帮助。下面我们以一般纳税人举例，最后简单说一下小规模纳税人的区别，供大家参考。 特别说明： 1、门禁卡销售/安全管理费，属于物业安全服务从属业务，应为混合销售，适用主营业务的6%税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理从属业务，属于混合销售，适用6%税率。 2、灭火器租赁，业主可租可不租，非从属业务，不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用17%税率。物业公司需调整价格。 3、入户维修/商铺、写字楼消防/强弱电改造收费，属于提供修理修配修配劳务，适用17%税率。物业公司需调整价格。 4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。根据财税〔2016〕36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》，第三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，但不包括以下项目：（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
物业公司代收水电费可以满足上述条件： ?（1）物业公司接受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不得加价，不属于转售，属于代收。 ?（2）物业不向小业主开发票，小业主如需发票，可以请委托方（即水电公司）开具发票（当然，委托方肯定不会开）。这条满足上述“以委托方名义开具发票”，只是委托方不愿意开发票而已。 ?（3）所收的款项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的“代委托方收取的款项”。 ?但是记得：想不交税的前提是不加价不开发票以及处处体现是委托代收。 5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。 6、上述“11%或5%”，如果小区在2016年5月1日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。如果小区在5月1日后交付，则全部按照11%。但对于全体业主共有的，因为没有产权，在税务局申请简易征收较困难甚至无法申请到，还需要等待政策明朗。 7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务，建议将合同修订为“广告代理服务”，这样可以适用现代服务中的广告服务，一般纳税人适用6%税率，小规模纳税人适用3%税率。 小规模纳税人则很简单，上述不为0%的需要交税的内容，除了不动产经营租赁服务（即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临停）外，全部适用3%的征收
营改增后发票种类全部在这里，含专票和普票区别 一.发票种类 值税一般纳税人销售货物或者提供应税劳务开具的发票，是购方支付增值税额并可按照增值税有关规定据以抵扣进项税额的凭证。货物运输业增值税专用发票：是增值税一般纳税人提供货物运输服务（暂不包括铁路运输服务）开具的专用发票，其法律效力、基本用途、基本使用规定及安全管理要求等与现有增值税专用发票一致。 机动车销售统一发票：凡从事机动车零售业务的单位和个人，从2006年8月1日起，在销售机动车（不包括销售旧机动车）收取款项时开具的发票。 增值税普通发票（含电子发票和卷式发票）：是增值税纳税人销售货物或者提供应税劳务、服务时，通过增值税税控系统开具的普通发票。 二、专票与普票区别 1.使用的主体不同 增值税专用发票一般只能由增值税一般纳税人领购使用，小规模纳税人需要使用的，只能经税务机关批准后由当地的税务机关代开；普通发票则可以由从事经营活动并办理了税务登记的各种纳税人领购使用。 2.税款是否允许抵扣 增值税专用发票不仅是购销双方收付款的凭证，而且还可以用作购买方（增值税一般纳税人）扣除增值税的凭证，因此不仅具有商事凭证的作用，而且具备完税凭证的作用。而增值税普通发票除税法规定的经营项目外都不能抵扣进项税。
三、发票版式 根据目前增值税的票种，分别展示了：增值税专用发票、机动车销售统一发票、货物运输业增值税专用发票（自2016年7月1日后停止使用）、增值税普通发票、增值税电子普通发票, 增值税普通发票(卷票)六种发票票样。 1.专用发票的基本联次为三联：发票联、抵扣联和记账联。 发票联，作为购买方核算采购成本和增值税进项税额的记账凭证；抵扣联，作为购买方报送主管税务机关认证和留存备查的凭证；记账联，作为销售方核算销售收入和增值税销项税额的记账凭证。 发票规格为240mm×140mm 。
运输业挂靠经营现象普遍，实际车主和名义车主往往不一致，车籍所在地、企业注册地和实际经营地往往不一致。通过挂靠，可以取得开具货运发票的资格，而且在事故处理、保险赔付等方面获得一定的便利。“营改增”条件下，这种经营方式如果处理不好，将产生不小的涉税风险。 纳税主体的确认 《财政部、国家税务总局关于在全国开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点税收政策的通知》（财税〔2013〕37号）附件1第二条规定，单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。车辆挂靠经营一般有如下几种形式：一是车辆不过户，仅收取管理费，为车主代办保险、代交各项税费；二是车主将车辆过户到公司，公司收取管理费，代办保险、代交各种税费，但收入不纳入财务核算；三是车主将车辆过户到公司，只将公司承揽的运输业务取得的收入入账，自行承揽的业务不入账等。上述政策只是明确以被挂靠人名义对外经营并承担相关法律责任，被挂靠人为纳税人。但对于无车辆所有权、不对挂靠户财务进行核算、只收取管理费的被挂靠企业，能否履行相关法律责任，能
否为纳税人，值得疑问。而且，以收取挂靠户的管理费计收入，而经营过程中发生的购车、汽（柴）油、修理修配等费用全部由挂靠人承担，挂靠人无法按增值税管理要求取得合法有效凭证。此外，因运输车辆所有权不属于被挂靠人，被挂靠人无法计提车辆的折旧费用，无法取得经营过程中的其他成本、费用票据，收入与成本不匹配，被挂靠人收取的管理费无法承受企业所得税支出。 税目税率的适用 一些纳税人既从事货物运输，也从事港口码头服务、场站服务、货物运输代理、仓储和装卸搬运等物流辅助业务。“营改增”政策对提供运输服务和物流辅助服务规定了不同的税目税率。《应税服务范围注释》明确，货物运输业务属于交通运输业，适用11%增值税税率；货运代理、仓储、装卸搬运、港口码头服务等物流业务属于物流辅助业，适用6%增值税税率。判断货物运输还是货运代理则以是否直接提供货物运输劳务作为标准。实务中，税务机关和纳税人在税目、税率的适用上往往会产生分歧。比如，某物流公司承接某发电公司燃料运输业务，由于运输业务量不均衡，当货物大批量到达时，需委托其他承运单位或个人提供运力。委托其他承运单位或个人提供运输的业务不能视为运输业务，而应属于物流辅助服务——货物运输代理服务。又如，物流（配载）公司同时具有道路运输及货运代理的经营许
二是信息技术服务，包括软件、电路设计及测试、信息系统和业务流程管理服务(如电子商务平台); 三是文化创意服务，包括设计、商标著作权转让、知识产权、广告和会议展览服务; 四是物流辅助服务，包括航空、港口码头、货运客运场站、打捞救助、货物运输代理、代理报关、仓储和装卸搬运服务; 五是有形动产租赁服务，包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁; 六是鉴证咨询服务，包括认证、鉴证和咨询服务。税率设置：在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。新增税率是按照改革试点行业总体税负不增加或略有下降的原则，依据试点行业营业税实际税负测算的。有形动产租赁适用17%税率，交通运输业适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。此外，对于小规模纳税人，增值税征收率为3%。 财税[2014]57号财政部国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知 家税务总局公告2014年第36号国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告 《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号) 《财政部国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税〔2009〕9号) 国税函[2009]90号国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知 【增值税税率与征收率】 增值税的计征方式目前主要有两类： 增值税的税率，适用于一般纳税人，目前有17%、13%、11%和6%共四档税率;增值税的征收率适用于小规模纳税人和特定一般纳税人。小规模纳税人统一按3%的征收率计征;对一些特定的一般纳税人，则适用6%、5%、4%、3%四档征收率。 具体来说，征收率为6%的项目包括自来水、小型水力发电单位生产的电力、部分建材产品和生物制品;征收率为5%的项目为中外合作开采的原油、天然气;征收率为4%的项目包括寄售、典当和拍卖商品、销售旧货;征收率为3%的项目为公共交通运输等营改增个别应税服务。
营改增后发票要注意“备注栏” 一、与位置地址相关的备注栏 根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）的规定： 1.提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。 2.销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。 3.出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。 开票首日测算很多税务部门在网上展示了发票首日秀，笔者发现了大量上述发票备注栏没有填写，纳税人需要注意。如果没按规定开具发票，从而被视为不合规发票将可能影响下游抵扣或扣除。 此外，根据《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等
政策的通知》（财税〔2016〕47号）：“纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。”但没有规定转让土地也按照转让不动产缴纳增值税。但是转让或出租土地使用权是否应该参照不动产开票进行详细地址备注没有规定，考虑到备注栏的性质，建议纳税人可以参照执行。 二、与入账金额相关的备注栏 《广东省国家税务局广东省地方税务局关于明确营改增试点若干征管问题的公告》（公告2016年第12号）废止了广东省国地税联合公告2016年第8号第三条，规定：“2016年5月1日起，保险机构作为车船税扣缴义务人在开具增值税发票时，应在增值税发票备注栏中注明代收车船税信息，包括：保险单号、代收车船税、滞纳金、合计等。该增值税发票可作为车船税纳税人缴纳车船税及滞纳金的报账凭证。” 比如纳税人接受的保险服务价税合计为700元，但委托支付车船税360元，则360元出现在发票的备注栏，纳税人入账金额是700+360=1060元，该增值税发票可以作为1060元支出的入账凭证。 纳税人请关注各省不同的规定。 三、与征税方式相关的备注栏
营改增后，建安挂靠经营怎么办？ 年了，不能再拖了，过了农历新年，财政部就得明确拿个说法出来，2016 年营改增政策的几次跳票，主要是因为剩下的建2015营改增试点如何全覆盖。筑与房地产都是硬骨头。 我去年讲建筑业营改增就成为了硬骨头中的硬骨头。而建筑业的挂靠经营模式，挂靠经营在营改增后要怎么就是挂靠经营的处理，的课时，学员最关注的部分，办呢？ 、挂靠下的繁荣1 建筑业的“挂”字当头由来已久，考一个“一建”的本本，一年光“挂”在建筑公司，就能挂十来万元。所谓行业门槛，通过挂靠已经被磨平了，不仅职业资格可以挂，建筑资质更可挂靠。 或者品牌一个施工队想承接一项工程，自己的资质不够、本文通过例子来分析：不被认可、或者其它原因，于是“挂靠”到一家建筑公司，以建筑公司的名义去谈业务、投标，中标后以那家建筑公司的名义签建筑合同，施工。业务从头到尾虽然建筑公司从头到尾一但从法律上看，却是建筑公司做的，都是施工队做的，分钱的实际建安劳务都没有提供。 万400万元，材料设备等开支为了未来分析方便，我假定：工程总造价1,000万元。80万元，分包100万元，建筑公司收取挂靠管理费元，人工开支300万，还万＝120万－300100万－80万－施工队老板一算账：1,000400万－是有赚头的。 . . .
首先说明一下，这个挂靠是“违法”的，违返了《建筑法》。但这个挂靠却是广 无异于对整个建筑市场来一场翻天覆地的如果根除掉挂靠这一方式，泛存在的， 折腾。 税务肯定不会去当排头如果建筑主管部门或更高层不想搞这样的折腾，我认为， 实际营改增政策不可能让挂靠的施工队和被挂靠的建筑公司生存不下去。兵的， 营业税条例实施细则和营改增试点实施办以前，上，税务一直以来都非常务实，法，都对“挂靠”这种涉嫌违法的经营方式如何纳税，进行了规范。以前如此， 以后也当如此。 就不敢广大建筑业的会计朋友不必太过害怕营改增。只要税务还想收税，所以， 把大家都收死。营改增不一定就会让天垮下来。就算垮下来也有高个子顶着。 、营改增前的挂靠处理2 营改增先分析一下营改增之前，前述案例应该如何对挂靠进行会计和税务处理。前，至少的一半的挂靠业务，在税务与会计上的处理是错误的。 企业所得税收会计收入的确认、处理的核心是对收入的确认。这必须要分解为： 入的确认、营业税收入的确认。从三个方面来进行判断。 《会计准则－基本准则》必须基于实质重于形式原则，会计上对业务的判定，① 条规定：“企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和16第 报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。” 所以，会计收入的判定，不能依据合同、标书、发票等法律形式，而必须依据于 施工队的建筑业劳务是谁提供的？施工队提供了建筑业劳务，所以，业务实 质。 . . . 所以一分钱建筑业收入都不能建筑公司没有提供建筑劳务，1,000收入为万元；
2016年营改增后最新增值税税率表 营改增全面试点于2016年5月1日全面推开，此次税改将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业税率确定为11%，金融业和生活服务业则确定为6%。按照方案要求，营改增后要确保所有行业不增负。具体的营改增税率表如下：
其他事项 一、关于5%征收率： 以下应税行为按5%征收率简易计税方法计算应纳税额，除此以外简易计税应按3%征收率计算。 1、销售不动产 ⑴一般纳税人（非房地产企业）销售（准确讲叫转让）2016年4月30日前取得的不动产，可以选择 简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。 ⑵小规模纳税人（非房地产企业）销售（准确讲叫转让）其取得的不动产（不含个体工商户销售购买 的住房和其他个人销售不动产），按5%的征收率计算应纳税额。 ⑶房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法，按5% 的征收率计算应纳税额。 ⑷房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按5%的征收率计算应纳税额。 ⑸其他个人（自然人）销售取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），按5%的征收率计算应纳税额。
2、不动产经营租赁服务 ⑴一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额（公路经营中试点前开工的高速公路通行费，减按3%计算应纳税额） ⑵小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按5%的征收率计算应纳税额。 ⑶其他个人出租其取得的不动（不含住房），应按5%的征收率计算应纳税额。 ⑷个人出租住房，应按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 3、劳务派遣服务，一般纳税人可以选择简易计税，并按差额征收的，按5%计算应税额。 4、中外合作开采原油、天然气。 二、其他相关问题： 1、营改增后，增值税征收已从传统的销售及进口货物，加工、修理修配劳务， 扩展到销售应税服务，销售无形资产和销售不动产。 2、税法与会计口径的“固定资产”内涵已发生了变化。税法规定的固定资产不包含 不动产（指不能移动或移动后性质形状发生改变的建筑物、构筑物），而会计口径的固定资产包含不动产；税法规定与生产经营有关的固定资产进项可一次抵扣，而与生产经营有关的不动产进项只能分期抵扣；而且增值税纳税申报表已将二者分别反映。 3、采用一般计税方法的差额征税问题。 ⑴金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。 ⑵经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或 行政事业性收费后的余额为销售额。 ⑶融资租赁和融资性售后回租业务，以取得的全部价款和价外费用，根据不同情况，可扣除承租 方本金、借款利息、发行债券利息、车辆购置税等后的余额为销售额。 ⑷航空运输业，可扣除代收的机场建设费和代售其他航空运输业企业客票而代收转付的价款。 ⑸客运站场服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。 ⑹旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付的其他 单位和个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他旅游企业的旅游费
营改增后最新增值税税目税率表 纳税人应税行为具体范围增值税税率 小规模纳税人小规模纳税人销售货物或者加工、修理修配劳务，销售应税服务、无形资产；一 般纳税人发生按规定适用或者可以选择适用简易计税方法的特定应税行为，但适 用5%征收率的除外。 征收率 3% 销售不动产；经营租赁不动产（土地使用权）；转让营改增前取得的土地使用权； 房地产开发企业销售；房地产开发企业销售、出租自行开发的房地产老项目；一 级二级公路、桥、闸（老项目）通行费；特定的不动产融资租赁；选择差额纳税 的劳务派遣、安全保护服务；一般纳税人提供人力资源外包服务。 中外合作油（气）田开采的原油、天然气。 征收率 5% 个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 纳税人销售旧货；小规模纳税人（不含其他个人）以及符合规定情形的一般纳税人销售自己使用过的固定资产，可依3%征收率减按2%征收增值税。 一般纳税人（原增值税项目）销售或者进口货物(另有列举的货物除外)；提供加工、修理修配劳务16% 1.粮食、食用植物油、鲜奶 10% 2.自来水、暖气、冷气、热气、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭 制品 3.图书、报纸、杂志 4.饲料、化肥、农药、农机(整机)、农膜 5.国务院规定的其它货物 6.农产品(指各种动、植物初级产品)；音像制品；电子出版物；二甲醚；食用盐 出口货物0% 一般纳税人 纳税人购进农产品，原适用11%扣除率的。扣除率10% 纳税人购进用于生产销售或委托加工16%税率货物的农产品。扣除率12% 一般纳税人交通运输服务 陆路运输服务 铁路运输服务 10% 其它陆路运输服务 水路运输服务 程租业务 期租业务 航空运输服务航空运输的湿租业务 管道运输服务无运输工具承运业务 邮政服务 邮政普遍服务 函件 10% 包裹 邮政特殊服务邮政特殊服务 其他邮政服务 其他邮政服务，是指邮册等邮品销售、邮政代 理等业务活动。 电信服务 基础电信服务基础电信服务10% 增值电信服务增值电信服务6% 建筑服务 工程服务工程服务10% 安装服务安装服务
5月1日起，将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融 业、生活服务业纳入试点范围。营改增一般指营业税改增值税。营改增 后增值税税率有哪些变化?营改增后最新增值税税目税率表详情如下：营改增后最新增值税税目税率表 纳税人应税行为具体范围 增值税 税率 小规模纳税人包括原增值税纳税人和营改增纳税人，从事货物销售，提 供增值税加工、修理修配劳务，以及营改增各项应税服务 征收率 3% 原增值税纳税人销售或者进口货物(另有列举的货物除外)；提供加工、修 理修配劳务 17% 1.粮食、食用植物油、鲜奶 13% 2.自来水、暖气、冷气、热气、煤气、石油液化气、天然 气、沼气、居民用煤炭制品 3.图书、报纸、杂志 4.饲料、化肥、农药、农机(整机)、农膜 5.国务院规定的其它货物 6.农产品(指各种动、植物初级产品)；音像制品；电子 出版物；二甲醚；食用盐 出口货物0% 一般纳税人销售 服务 交通运输 服务 陆路运输 服务 铁路运输服务 11% 其它陆路运输 服务
水路运输服务程租业务期租业务 航空运输服务航空运输的湿租业务 管道运输服务无运输工具承运业务 邮政服务邮政普遍 服务 函件 11% 包裹 邮政特殊 服务 邮政特殊服务 其他邮政 服务 其他邮政服 务，是指邮册 等邮品销售、 邮政代理等业 务活动。 电信服务基础电信 服务 基础电信服务11% 增值电信 服务 增值电信服务6% 建筑服务工程服务工程服务 11% 安装服务安装服务 修缮服务修缮服务
装饰服务装饰服务 其他建筑 服务 其他建筑服务 金融服务贷款服务 贷款 6% 融资性售后回 租 直接收费 金融服务 直接收费金融 服务 保险服务 人身保险服务 财产保险服务 金融商品 转让 金融商品转让 其他金融商品 转让 现代服务研发和技 术服务 研发服务 6% 合同能源管理 服务 工程勘察勘探 服务 专业技术服务 信息技术 服务 软件服务 6% 电脑设计及测
“营改增”后的工程承包合同增值税条款 1.对合同价款进行价税分离，分别列示不含税价款和增值税税额。 【修订示例】工程总承包总价（含增值税）为XX元。其中，不含税价款为XX 元，增值税为XX元。 2.明确提供发票的类型。根据业主类型及业主的抵扣需求明确提供增值税专用发票或增值税普通发票。 【修订示例】在每月/季度执行甲方的验工计价程序，依据甲方批准的计价金额，由乙方向甲方提供增值税专用发票（依据甲方是否为增值税一般纳税人或甲方要求确认）。 3.明确发票开具时间。修改工程款支付相关条款，目的保证进项税票取得时点和销售产生的销项税时点匹配。开始预售前期预测销项税额，确保不提前交纳增值税，有足够的建筑服务增值税专用发票抵扣进项税。 【修订示例】双方签订合同后，甲方向乙方一次性支付合同总款的XX%作为工程预付款。在甲方支付乙方预付款后，若乙方不履行合同的，除承担违约责任外，需如数返还预付款。（如有预付工程款约定时） 在每月/季度完成验工计价程序后，乙方向甲方申请支付款项，甲方X日内按双方确认的验工计价金额，支付工程款到乙方指定账户，乙方需在XX日内开具增值税专用发票。
4.发票附件约定。汇总的专用发票，需提供销售货物或者提供应税劳务清单并盖章。材料采购、办公用品采购中居多。 【修订示例】汇总专用发票开具符合《增值税专用发票使用规定》，开具销售货物或者提供应税劳务清单。 5.调整保证金相关条款。明确保证金相关计算基数为不含税的工程价款。采取以保函形式提供保证金。 【修订示例】乙方于合同签订前，XX日内，向甲方提交合同暂定总价（不含税款〕XX%的履约保函或保证金（金额均不低于人民币XX万元）。否则，甲方有权从乙方的应付第一笔工程进度款中扣留同等金额款项作为保证金、并扣除相应违约金。该履约保证金在工程验收合格后XX天一次性无息退还。 6.调整质保金相关条款，明确工程完工时，开具全额工程结算增值税票据，含质保金。 【修订示例】乙方XX工程竣工验收合格，办理完竣工验收手续并取得验收备案证，乙方提出申请后XX日工作日内付至该工程结算价款的95%，乙方需开具该工程结算价款100%的增值税专用发票。预留5%的质保金在XX年XX条件下支付。 7.明确甲供材的价款、结算及开票事宜。对于计入合同总额的甲供材，应明确约定由材料供应商向甲方开具增值税专用发票，甲方直接向材料供应商付款或明确在甲方采购甲供材时，由业主、施工企业和供应商签订三方协议，要求供应商向施工企业开具增值税专用发票。合同中需要约定运输费结算及票据开具，一般纳税人运输费税率
营改增后总分包模式涉税问题分析 营改增后总分包模式涉税问题分析 关于总分包模式，想必在建安行业的朋友们都应当比较熟悉。实务中，合同的签订一般是总承包方与建设方签订总承包合同，总承包方与分包方签订分包合同。 根据《发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。 根据《营业税暂行条例》第五条第三款规定，纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。 在营业税条件下，一般开票缴税的流程是由分包方先开票给总包方，然后总包方按照与建设方的合同约定，按合同总价开具发票，在营业税申报时按照“差额征税”的原则进行计缴，总结起来就是“先分后总、见票抵扣、差额申报、全额开票”。 营改增后，根据36号文的相关规定，对于一般纳税人而言，按照取得的全部价款和价外费用为销售额；对于小规模纳税人而言，按照取得的全部价款和价外费用扣除支付的
分包款后的余额为销售额，依据相应的税率或征收率进行计征。。但是由于配套细则还未出台，小编的疑问在于：在营业税条件下，由于总分包方的税率是一致的，且营业税不涉及进销项抵扣问题，差额征税下并不涉及双方税负差异。假设在营改增后，仍然参照营业税时，总包方全额开票的模式，总分包模式下，实践中可能会出现四种分包组合形式，且其总包方的税负水平会因此而不同。 咱不妨举个例子看看总包方全额开票税收效果：如果建设方与总包方签订100万元的总包合同，总包方与分包方签订40万元的分包合同。 注：根据“实施办法”第五十四条小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。 1、总包方为一般纳税人，分包方为一般纳税人。 总包方：100/*—40/*＝万元 注：此种情况下，总包方进项税额为万元，销项税额为万元，应交增值税万元，此时建设方的进项税额为万元。 2、总包方为小规模纳税人，分包方为小规模纳税人。 总包方：/*＝万元 注：此种情况下，与营业税条件下的处理一致的，只是因为营业税为价内税，所缴税额有所不同，如果小规模纳税代开专票，此时建设方的进项税额为万元。
实例解析建筑企业营改增后如何计算应纳增值税【会计实务经验之谈】 某市区的甲建筑工程公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，2016年8月在项目所在地发生如下经营业务： （1）甲公司以包工包料方式承包翔源公司畅达建筑工程，工程结算价款为11100万元，开具增值税专用发票注明的价款为11100万元，增值税税额为1100万元。 （2）以清包工方式承包凯迪公司宾馆室内装修工程，工程结算价款为1030万元，开具增值税专用发票注明的价款为1030万元。 （3）承接乙公司亿豪建筑工程项目，工程结算价款为2060万元，开具增值税专用发票注明的价款为2060万元，亿豪建筑工程项目《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前。（4）购进工程物资1000万元，取得增值税专用发票，注明增值税额170万元；取得增值税普通发票200万元；甲公司自建职工宿舍领用工程物资100万元（购入时取得增值税专用发票并已抵扣进项税额）。 （5）甲公司自购的机械设备施工中发生油费等支付585万元，取得增值税专用发票注明的价款为500万元，增值税税额为85万元。 （6）甲公司将畅达建筑工程分包给丙建筑公司，支付工程结算价款为222万元，取得增值税专用发票注明的价款为200万元，增值税税额为22万元。 （7）甲公司购买一台设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税额为17万元。（8）甲公司承包鸿达公司建筑工程项目，全部材料、设备、动力由鸿达公司自行采购。工程结算 价款为3090万元，开具增值税专用发票注明的价款为3090万元。 （9）甲公司取得华悦公司工程质量优质奖222万元，发生运输费100万元，取得增值税专用发票，注明增值税税额为11万元。 要求： 1、做出业务（1）-业务（8）的会计分录。 2、计算甲公司2016年8月份应纳的增值税。
营改增发票“备注栏”新规 营改增后，发票的开具有很多新要求，其中关于发票的“备注栏”新规不断，比如刚发布的《国家税务总局关于保险机构代收车船税开具增值税发票问题的公告》也有相关规定。 本文对营改增发票“备注栏”相关内容进行重新梳理，给读者分享一份“备注栏”的“备忘录”。 一、保险机构代收车船税的“备注栏” 《国家税务总局关于保险机构代收车船税开具增值税发票问题的公告》：“保险机构作为车船税扣缴义务人，在代收车船税并开具增值税发票时，应在增值税发票备注栏中注明代收车船税税款信息。具体包括：保险单号、税款所属期、代收车船税金额、滞纳金金额、金额合计等。该增值税发票可作为纳税人缴纳车船税及滞纳金的会计核算原始凭证。” 比如纳税人接受的保险服务价税合计为700元，但委托支付车船税360元，则360元出现在发票的备注栏，纳税人入账金额是700+360=1060元，该增值税发票可以作为1060元支出的入账凭证。 其实在此之前国家税务总局财产行为税司在4月28日就发
过49号便函，确定营改增后保险公司应在开具的保费增值税发票备注栏里中注明车船税税款信息。部分地方也发过相关公告，比如《广东省国家税务局广东省地方税务局关于明确营改增试点若干征管问题的公告》也有相似规定。 二、税务机关代开发票的“备注栏” 1.一般代开。《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》规定：“国税机关为跨县提供不动产经营租赁服务、建筑服务的小规模纳税人，代开增值税发票时，在发票备注栏中自动打印‘YD’字样。” 2.汇总代开。《国家税务总局关于个人保险代理人税收征管有关问题的公告》规定：主管国税机关为个人保险代理人汇总代开增值税发票时，应在备注栏内注明“个人保险代理人汇总代开”字样。 3.建筑服务代开。根据总局公告2016年第23号，税务机关为纳税人代开建筑服务发票时应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县名称及项目名称， 4.不动产代开。根据总局公告2016年第23号，税务机关为出售或出租不动产代开发票时应在备注栏注明不动产的详细地址。 三、与位置或地址相关的“备注栏” 上述涉及建筑服务、不动产出租或出售的代开发票时需要备注相关内容，自行开具发票也有同样的要求。国家税务总局
营改增对企业账务处理的影响 摘要：增值税在世界范围内具有长期的实践基础，而且取得了成功，对于我国营改增改革具有重要的借鉴作用。随着营改增改革的逐渐成熟，我国国税与地税也将在国务院结构改革中合并，企?I需要不断地适应营改增改革的要求。在新时期下，营改增对于企业的财务处理具有重要的影响，需要进一步地加强对企业营改增的研究，不断地提高企业增值税处理效率。 关键词：营改增；企业；处理 增值税改革对于我国经济结构的调整，发挥企业的竞争优势具有重要的意义。特别是随着我国新的经济形态的出现和发展，营业税等税务制度已经难以满足市场经济的发展需要。在世界范围内经济环境与我国产业环境不断变化的情况下，通过实施营改增改革，能够有效地降低企业的税负，减少企业税务筹划的复杂性，从而能够更好地促进企业的发展。对于营改增模式来说，企业的财务处理对于税负的影响比较大，不同的处理结果也会导致企业税负的变化，最终影响到企业的利润。 一、营改增对于企业会计工作的影响分析 （一）会计科目及销项税额的相关变化
对于一般纳税人来说，需要在增值税应税科目下设置相关的预交、应交、未交等增值税项目，在应交增值税项目下需要设置进项税额、销项税额递减、销项税额等内容。销项税额对于增值税的计算具有重要的影响，在增值税计算的过程中需要抵扣相关的销项税款，这就需要明确相关的计算方法。在进行会计处理的过程中，需要正确地处理好进项税额与销项税额自己的关系，当纳税人提供应税服务时，就可以抵扣相关的销售额。当企业接受应税服务时，也需要按照增值税政策的相关规定，借记应交税费――应交增值税科目，贷记银行存款等科目。对于部分企业来说，由于项目的开发周期比较长，在经营的过程中就可能导致销项与进项不相匹配。例如部分项目在交付之后进项税没有销项税进行抵扣，增加了企业资金负担。 （二）所得税方面的影响 对于企业来说，在增值税改革之前，企业成本、收入以及营业税税额的变化对于企业现金核算方式具有重要的影响。在营业税项目下，企业需要准确地核算其年收入，企业在报税的过程中存在着不规范的现象。但是在增值税改革之后，对于报税的流程做出了更加科学合理的规定，如果企业在经营周期内能够实现销售回款，那么企业可以在回款之后纳税，从而提高了企业的现金流量。对于企业来说，营改增之前，价税合计是企业的重要成本；在增值税改革之后，可
