（二零一二年十二月）
2019-2025年中国民宿行业
投资机会与风险防范措施研究报告
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报告目录
第一章民宿行业研究方法、意义 (7)
第一节民宿行业研究报告简介 (7)
第二节民宿行业研究原则与方法 (7)
一、研究原则 (7)
二、研究方法 (8)
第三节投资机会与风险防范措施研究的意义和作用 (10)
一、研究的意义 (10)
二、研究的作用 (10)
第二章市场调研：2018-2019年中国民宿行业及市场分析 (12)
第一节民宿概述 (12)
第二节我国民宿行业发展概况 (12)
一、全球民宿行业发展历程 (12)
二、中国民宿行业发展现状 (13)
（一）中国民宿经营现状 (13)
（二）民宿消费者特征 (14)
（三）民宿参与者特征 (15)
（四）数据预测消费行为 (15)
三、2018中国大陆民宿产业六大亮点 (16)
（一）民宿政策密集出台 (16)
（二）民宿版图不断拓展 (16)
（三）民宿经营特色明显 (16)
（四）资本开始关注民宿 (16)
（五）民宿+“X”形成生态 (17)
（六）预订平台市场细分 (17)
四、民宿行业产业链较长，涉及多个领域 (18)
第三节2018-2019年中国民宿行业发展情况分析 (19)
一、中国在线民宿预定市场交易规模情况 (19)
二、大陆客栈民宿分布特征 (20)
三、中国客栈民宿的预订用户特征 (20)
四、政策规范民宿进一步发展 (22)
五、特色化住宿逐渐成为影响出游决策的重要因素 (22)
六、二三线城市民宿客源增速超一线城市 (23)
第四节民宿短租平台竞争格局 (23)
一、Airbnb (23)
二、途家网 (24)
三、小猪短租 (24)
四、木鸟短租 (24)
第五节2018-2019年我国民宿运营存在的问题及对策 (24)
一、民宿运营存在的问题 (25)
二、中国民宿行业发展四大建议 (25)
第六节2019-2025年我国民宿行业发展前景及趋势预测 (25)
一、政策规范民宿进一步发展 (25)
二、民宿行业趋向多样化发展 (25)
第七节民宿行业面临的危机与解决方案 (26)
一、民宿行业面临的危机 (26)
（1）同质化严重 (26)
（2）配套基础设施缺乏 (26)
（3）缺乏规范化管理 (26)
（4）服务品质跟不上 (27)
（5）行业差异化不明显 (27)
二、做特色，重品质，强服务很重要 (27)
第八节从共享住宿到特色住宿民宿平台讲好中国故事 (28)
一、走出平台“舒适圈” (29)
二、向“超级平台”转型 (29)
三、“双闭环”为体验护航 (30)
第三章2019年中国民宿行业发展环境分析 (31)
第一节现代服务业发展的影响因素研究 (31)
一、外部影响因素分析 (31)
（一）城镇居民收入水平 (31)
（二）市场化程度 (31)
（三）经济发展水平 (31)
（四）政府投资水平 (31)
二、内部影响因素分析 (31)
（一）现代服务业的内部结构 (32)
（二）服务业从业人员的素质 (32)
（三）现代服务业投资 (32)
第二节加快发展消费性服务业具有重要意义 (32)
一、有利于满足居民消费需求升级和对美好生活的需要 (32)
二、有利于实现服务业发展质量、效率和动力变革 (32)
三、有利于培育和壮大经济增长新动能 (33)
四、有利于扩大国际影响力和竞争力 (33)
第三节经济发展变化形势分析 (33)
一、2019年国际经济形势分析及预测 (33)
二、2019年国内经济形势分析及预测 (38)
三、中国经济未来发展趋势及前景展望 (42)
四、经济加速向现代服务经济转型 (43)
第四节民宿行业社会发展变化形势分析 (43)
一、人口结构和人口红利的变化 (43)
二、收入分配的变化 (47)
三、品位/生活风格、生活方式的改变 (49)
四、消费习惯的变化 (49)
五、中国人口大迁移趋势 (51)
第四章趋势预测：2019-2025年中国民宿行业需求前景及消费趋势预测 (53)
第一节2019-2025年民宿行业消费需求前景预测 (53)
一、中国经济进入消费主导模式 (53)
二、消费者越来越处于商业活动的中心 (53)
三、全民进入崭新的消费时代 (53)
四、新的消费形态正在逐渐形成 (55)
五、个性化产品与服务将成为主流市场的新取向 (55)
六、消费者将会追求愈加丰富的体验形式 (57)
七、中国消费者行为仍将呈现鲜明的中国特色 (57)
八、注重健康已成为突出趋势 (58)
九、消费者圈层化 (59)
第二节2019-2025年民宿行业消费人群变化趋势及消费特点 (59)
一、中产阶级重塑消费市场格局 (59)
二、富裕阶层推动消费升级加速 (61)
三、80/90新生代群体崛起，更加追求个性化消费 (62)
四、90/00数字新生代在消费品质方面有更高的标准 (62)
五、老龄人口的增长将产生新的需求 (63)
第三节2019-2025年民宿行业两大潜在不利场景及其对消费的影响 (64)
一、“中等收入陷阱”场景 (64)
二、“向内转”场景 (65)
第五章2019-2025年中国民宿行业投资机会分析 (67)
第一节2019-2025年民宿行业发展前景与机遇预测 (67)
一、服务业处于可以大有作为的重要战略机遇期 (67)
二、需求升级拓展服务业发展新空间 (67)
三、满足人民日益增长的美好生活需要将促使生活性服务业拓展新市场 (67)
四、产业转型升级为加快发展现代服务业提供坚实基础 (68)
五、消费能力提升为服务业发展提供新的动力 (68)
六、城镇化进程加快为现代服务业提供广阔的发展空间 (68)
七、科技创新有利于激发服务业发展新动能 (68)
八、商业模式创新催生服务业发展新动能 (69)
九、政策红利叠加带来服务业发展新机遇 (69)
十、深化改革开放激发服务业发展新活力 (69)
十一、营商环境持续改善为服务业主体注入新活力 (69)
第二节数字经济带动服务业发展的机遇与挑战 (70)
一、数字经济发展带来的新动能 (70)
二、数字经济促进服务业转型升级发展 (71)
三、我国服务业数字化转型的机遇与挑战 (72)
第六章2019-2025年民宿行业投资风险及防范措施 (73)
第一节宏观经济形势风险及防范措施 (73)
一、宏观经济形势变化带来的风险 (73)
二、风险防范措施 (73)
第二节产业政策风险及防范措施 (73)
一、产业政策风险 (73)
二、风险防范措施 (74)
第三节民宿行业市场竞争风险及防范措施 (74)
一、市场竞争风险 (74)
二、风险防范措施 (74)
第四节民宿行业运营成本持续增长风险及防范措施 (75)
一、运营成本持续增长风险 (75)
二、风险防范措施 (75)
第五节民宿行业经营模式的风险及防范措施 (75)
一、连锁服务模式的经营风险 (75)
二、风险防范措施 (76)
第六节民宿行业门店扩张风险及防范措施 (76)
一、门店扩张所带来的风险 (76)
二、规模扩大带来的管理风险 (76)
三、风险防范措施 (76)
第七节民宿行业人力资源风险及防范措施 (77)
一、人力资源成本上升的风险 (77)
二、核心业务人员引进不足及流失风险 (77)
三、风险防范措施 (77)
第八节民宿行业区域风险及防范措施 (78)
一、区域风险 (78)
二、风险防范措施 (78)
第九节民宿行业管理风险及防范措施 (78)
一、快速发展引致的管理风险 (78)
二、物流配送的管理风险 (79)
三、人才短缺风险 (79)
四、房产租赁不规范的风险 (79)
第十节其他风险及防范措施 (80)
一、财务风险及防范措施 (80)
二、品牌和商标被仿冒、侵权的风险及防范措施 (80)
第七章2019-2025年中国民宿行业项目投资决策风险防范策略 (81)
第一节项目投资风险决策的重要性 (81)
第二节项目投资风险决策基本原理 (81)
一、风险的内涵 (81)
二、项目投资决策的风险 (81)
三、项目投资风险决策基本原理 (82)
第三节民宿行业项目投资决策风险的具体表现及产生原因 (82)
一、市场风险及其形成原因 (82)
（一）市场预测不足导致的市场风险 (82)
（二）企业购买物料决策失误导致的市场风险 (83)
（三）商品市场竞争力不足产生的市场风险 (84)
二、财务风险及其形成原因 (84)
（一）资金供给不足产生的财务风险 (84)
（二）资本结构不合理引起的财务风险 (85)
三、管理风险及其形成原因 (85)
（一）企业风险意识较弱引发的风险 (85)
（二）企业识别风险能力不强 (86)
第四节民宿行业项目投资决策风险防范措施 (86)
一、市场风险防范措施 (86)
（一）进行投资项目的可行性分析，正确投资 (87)
（二）制定合理的采购计划 (87)
（三）生产优质产品，提高产品市场竞争力 (87)
二、财务风险防范措施 (87)
（一）广开渠道合理筹措资金 (88)
（二）合理调整资本结构和资产结构，加强资金管理 (88)
三、管理风险防范措施 (88)
（一）强化企业风险意识 (88)
（二）提高管理者素质，增强风险识别能力 (89)
（三）建立高效的项目投资风险信息网络管理，及时解决风险 (89)
第八章盛世华研总结 (90)
第一节企业失败的原因及提高胜率的策略 (90)
一、企业失败的原因 (90)
二、提高胜率的策略 (91)
第二节盛世华研独创五大决策研究体系 (92)
一、基于“产业”的研究与决策体系 (92)
二、基于“周期”的研究与决策体系 (92)
三、基于“人性”的研究与决策体系 (92)
四、基于“变化”的研究与决策体系 (93)
五、基于“趋势”的研究与决策体系 (93)
六、小结 (93)
第三节致读者：商业自是有胜算 (94)
第一章民宿行业研究方法、意义
第一节民宿行业研究报告简介
企业要想在瞬息万变的市场竞争环境中立于不败之地，更好的生存与发展，就必须尽可能全面准确地了解与本行业有关的信息，从而做出最科学有效的决策。行业研究是揭示行业发展的重要工具，通过深度的行业研究报告，及时了解行业动态与未来发展趋势，对企业的经营、发展与壮大，起着越来越重要而关键的作用。
本民宿行业研究报告在大量周密的市场调研基础上，依据中国国家统计局、国家海关总署、相关行业协会、国内外相关报刊杂志的基础信息以及专业研究单位等公布和提供的大量数据，综合采用桌面研究法、行业访谈研究法、市场调查研究法、历史资料研究法、数理统计法、归纳与演绎法、比较研究法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，对我国民宿业发展现状进行详细的阐述和深入的分析，并重点分析了民宿行业投资机会与风险防范措施。为民宿行业企业经营者及投资该领域的投资者提供重要的决策参考依据，为企业未来发展战略、投资布局等提供可参考的路径与方向。
相信通过本报告对民宿行业全面深入的研究和梳理，您对行业的了解和把控将上升到一个新的高度，这将为您经营管理、战略部署、成功投资提供有力的决策参考价值，也为您抢占市场先机提供有力的保证。
与此同时，报告中还具有丰富的理论基础、研究体系、知识体系、决策体系以及方法论等丰富内容，让您在了解行业的同时，也掌握研究的方法和技巧。
第二节民宿行业研究原则与方法
一、研究原则
1、真实原则
只有真实的信息资料才能做出正确的判断，真实是研究分析的第一要素，因此我们在做研究中，需要辩证的去对待信息，需要大致判断信息来源的可靠性与真实性，尤其是对于过多的二手信息，我们需要筛选和确认其信息的真实性。
2、全面原则
行业研究需要坚持全面原则，所谓的全面指信息搜集的全面性、分析过程与方法的全面性、思考的内容的全面性等等，只有做到全面思考与分析才能做出有价值的结论。
3、客观原则
能够客观与准确的描述行业发展的过去、现在与未来并不易，但做研究需要谨记研究的客观是基础，是能够为投资者做决策的前提条件。
4、逻辑原则
条理与逻辑清晰是行业研究的灵魂，没有逻辑的研究最多只能说是一堆资料的堆砌，毫无价值。只有在大的逻辑框架下，提供客观真实全面的观点支撑，才算是一个好的行业研究报告。
5、思辨原则
行业研究要在各种可能性中选择未来必然性的结果，且在不断被验证中，是一个很有挑战的工作，行业研究的成果要经得起推敲。世界是可知的，所有结果，都是人的行为产生的，数据也是结果，要把人的研究，特别顺着产业从下游向上游逻辑顺序。
二、研究方法
本民宿行业研究报告综合采用历史资料研究法、调查研究法、归纳与演绎法、比较研究法、倒推法和穷举法、数理统计法等多种研究方法，结合盛世华研监测数据及知识体系，对民宿行业进行深入研究。
本报告主要研究方法有：
1、历史资料研究法
历史资料研究法是通过对已有资料的深入研究，寻找事实和一般规律，然后根据这些信息去描述、分析和解释过去的过程，同时揭示当前的状况，并依照这种一般规律对未来进行预测。这种方法的优点是省时、省力并节省费用；缺点是只能被动地囿于现有资料，不能主动地去提出问题并解决问题。只要是追溯事物发展轨迹，探究发展轨迹中某些规律性的东西，就不可避免地需要采用历史资料研究法。各个行业都在不断地发展，如果从一个行业的发展历程来认识它，更有助于较为全
面深刻地认识和理解该行业，并把握它的发展脉搏。
2、调查研究法
调查研究法是一项非常古老的研究技术，也是科学研究中一个常用的方法，在描述性、解释性和探索性的研究中都可以运用调查研究的方法。它一般通过抽样调查、实地调研、深度访谈等形式，通过对调查对象的问卷调查、访查、访谈获得资讯，并对此进行研究。调查研究是收集第一手资料用以描述一个难以直接观察的群体的最佳方法。当然，也可以利用他人收集的调查数据进行分析，即所谓的二手资料分析方法，这样可以节约费用。这种方法的优点是可以获得最新的资料和信息，并且研究者可以主动提出问题并获得解释，适合对一些相对复杂的问题进行研究时采用。缺点是这种方法的成功与否取决于研究者和访问者的技巧和经验。
3、归纳与演绎法
归纳法是从个别出发以达到一般性，从一系列特定的观察中发现一种模式，在一定程度上代表所有给定事件的秩序。值得注意的是，这种模式的发现并不能解释为什么这个模式会存在。演绎法是从一般到个别，从逻辑或者理论上预期的模式到观察检验预期的模式是否确实存在。演绎法是先推论后观察，归纳法则是从观察开始。
在演绎法中，研究的角度就是用经验去检验每一个推论，看看哪一个在现实(研究)中言之有理，从而获得理论的验证。而在归纳法中，研究的角度则是通过经验和观察试图得到某种模式或理论。由此可见，逻辑完整性和经验实证性两者都不可或缺。一方面只有逻辑并不够;另一方面，只有经验观察和资料搜集也不能提供理论或解释。
4、比较研究方法。每个行业、每个公司都有人的行为产生，没有普适的法则套用，通过比较研究方法，发现差别、解释差别过程中对已经发生的现象合理的解释。同时研究影响结果的因素和作用机制，探寻哪些因素在发生变化，从而实现对未来的预测。
5、倒推法和穷举法结合。首先假设有N种可能的结果，假设A结果发生，倒退A结果发生会有哪些具备条件，如果目前条件不具备，即可排除A结果。通过不断筛选，得出最大可能性的判断。同时，正推穷尽法和二叉树三叉树结合，与倒推法配合。
第三节投资机会与风险防范措施研究的意义和作用
一、研究的意义
一个成功兴旺的企业都是一些能把握投资机会，积极从事投资活动的企业。因此，研究投资机会，主动把握投资机会是一个企业长远发展的重要前提。
机会所可能带给人们的利益包括两方面，一方面是由于投资者从事该项投资活动所可能获得的直接受益，另一方面你抓住了机会，那就意味着别人将失去机会，失去机会也就意味着失去参与竞争的可能性。无疑，对失去投资机会的人来说，其损失也包括两方面。从这个意义上说，研究投资机会，对企业发展，避免损失也具有十分重要的意义。
另外，收益与风险永远相伴，特别是随着社会经济的发展，投资的多样化，企业投资也成为一项高风险活动。在捕捉机会的同时，也要对机会所存在的风险加以研究努力使风险降到最低程度。
在我国，企业的投资决策大部分是风险决策，决策者对机会与危险的权衡过程就是风险决策的过程。企业决策者的风险意识、风险处理能力与处理技巧，都是决定投资成败的关键。在我国，企业缺乏风险意识，无视风险的存在、回避风险的行为普遍存在，投资决策失误，投资损失也是屡见不鲜的事。
因此,对投资决策风险问题进行研究十分必要。
二、研究的作用
1、使企业最终达到预期收益
企业对某项目的投资成败关系到企业的利益，关系企业的生死存亡，因此企业在进行投资时，必须谨慎。投资前，需要对投资市场有充分的认识，并对投资项目进行可行性研究分析，确定该项目是否值得投资，并预测投资该项目可能带来的风险；在投资时，需要及时发现项目投资的风险，规避风险并及时解决风险；投资完成后，需要关注项目的投资回报率，制定正确的营销策略，并对投资项目进行综合的管理，使企业最终达到预期收益。
2、针对各种风险做出规避风险
为达到预期的投资收益，企业在进行投资前需要对项目进行可行性分析，深入研究该项目投资可能发生的风险，并针对各种风险做出规避风险的决策。这将在很大程度上推进企业投资项目的顺
利进行，有利于实现企业项目投资的预期收益，有利于企业的发展壮大，有利于社会经济的发展。反之，在项目投资前没有进行风险分析，盲目投资，将会直接导致企业的经济损失，不利于企业的发展，还会影响社会经济的发展。
第二章市场调研：2018-2019年中国民宿行业及市场分析
第一节民宿概述
随着旅游消费升级，用户的消费水平和消费观念转变，民宿行业持续走热。民宿，作为一种新兴的非标准住宿产品。主要是指根据当地旅游发展情况自建、租赁改造或拿地开发的小规模旅游住宿功能产品，并结合地域文化特色与市场需要，提供全方位、个性化体验服务的非标准住宿产品。我国旅游行业是民宿行业发展的奠基石，依托现阶段旅游业的飞速发展，我国民宿行业也迈入了高速发展阶段。
第二节我国民宿行业发展概况
一、全球民宿行业发展历程
欧美民宿业态起源于英国，以家庭式民宿的经营模式为主，一直延续至今。日本民宿类似于中国古代的客栈，但随着日本旅游业的发展，许多具有自然资源或者人文内涵的地方对民宿有着很大的需求，其中以温泉民宿为日本民宿的标志。台湾民宿起源于垦丁国家公园，因当时大饭店旅游供应不足而兴起的简单住宿形态，此后由于一些文化人纷纷开办，开创了台湾民宿“艺术化”的标签。大陆民宿以农家乐演化而来，共分为以下四个阶段。（见图一）
图一：国内民宿行业发展阶段
二、中国民宿行业发展现状
（一）中国民宿经营现状
2017年中国在线住宿市场规模达到1586.2亿元人民币，同比增长13.5%，仍保持了较高的增速，显示出旺盛的住宿需求。（见图二）
图二：中国在线住宿市场交易规模及预测
2017年民宿市场营业收入达到145亿元，同比增长70.6%，预计2018年民宿市场营业收入达200亿元。（见图三）
图三：中国在线民宿市场营业收入及预测
高线级城市的民宿高于低线级城市的民宿。比如北京、上海的民宿房源在￥500-800区间的最
多，其他城市大多位于￥400以下区间，且随着线级城市的下沉，主流民宿价格逐渐走低。（见图四、五、六）
图四国内民宿分城市房价分布图五 2018各城市星级酒店平均房价
2018年一季度统计数据计，全国民宿平均出租率在30%左右，其中乡村民宿入住率平均在25%左右，城市民宿入住率在50%左右。（见图七）
图七：2018一季度民宿入住率统计
（二）民宿消费者特征
民宿消费者覆盖范围广，拥有广泛的用户基础。
1?从性别来看，女性用户稍多。
2?从年龄来看，24岁以下、24-30岁、31-35岁、36-40岁用户分别占比16.0%、21.7%、
26.8%和25.0%，80、90后人群属于主流用户人群。
3?从消费能力来看，中低、中等、中高和高消费者占比分别为23.8%、23.3%、18.7%和
26.3%，主流用户消费能力区间跨度较大。（见图八）
4?2017年在线民宿用户出行天数有84%在1-2天，周边游用户在出行时间上与在线民宿用户具有高吻合度，度假和商旅、周边游产品符合在线民宿用户的潜在住宿需求，是在线民宿的目标客群。
（三）民宿参与者特征
民宿业主女性多于男性，以80后为主，兼职房东白领占比较多，普遍文化学历较高。（四）数据预测消费行为
（1）90后群体：偏爱的前十位城市分别为三亚、上海、香港、北京、厦门、广州、杭州、成都、深圳、西安。90后看重价格、评价、位置和风景等。虽然可支配的收入不多，但是平均消费金额处于中上水平。90-94年的用户，平均消费金额为443.6元/间/夜，95-98年的用户，平均消费金额为680元/间/夜。
（2）美食用户：在餐饮产品的需求上除了早餐和晚餐外，Bruch也是需求相对较高的餐饮产品。（见图十一）
（3）亲子用户：关注的因素普遍集中在地理位置、用户评价和服务质量，对儿童早餐、儿童游乐设施、儿童泳池以及与其相对应的政策非常关心。