北京『星河湾』家政秘书服务策划案
北京高力国际物业服务有限公司
二OOX年五月十二日
目 录
第一部分 前言 2 第二部分 物业管理前期定位分析 3 第三部分 完美延伸家政秘书服务 6
一、家政秘书的真正内涵 6
二、完美延伸家政秘书服务的意义 7
三、家政秘书服务理念 8
四、家政秘书创新服务模式 8
五、家政秘书运作方式 10
六、家政秘书综合素质要求 18
七、家政秘书的培训 19
第四部分 实施家政秘书服务的价值体现 22
家政秘书服务策划案
第一部分前言
星河湾于二OO一年在广州华南板块推出以来，迅速于市场乃至全国得到热烈强大的反响，创下一战定江山的宏伟目标。经过近四年的发展，创立了一系列地产开发品牌及物业管理品牌，无论是开发项目还是企业信誉，无论是产品还是服务，星河湾始终像一匹矫健奔腾的烈马，以一种无穷的力量领跑着中国地产。
在产品与服务两个重要环节中，星河湾始终以“五把尺子”作为自己保证产品质量的座右铭，并为星河湾物业勾勒出一条条风景怡人的幸福跑道；而星河湾物业犹如一个韧性很好的长跑选手，不管跑道多长，他都平衡而踏实地进行着。一个善于画跑道，一个善于长跑，正是这种协调中的默契，才使星河湾不断在发展中创新，这是一场共同铸造品牌的长跑革命。
在未来三至十年内，物业管理行业将进入一个飞速发展的新阶段，更激烈的市场竞争将随之而来：大规模资本及实力竞争者纷纷涌入，高度分散化经营带来无序竞争，主要对手展开规模化经营和异地扩张，行业水平迅速提高，消费者需求日趋个性化、选择多样化。规模、服务力的竞争将日趋激烈，品牌的影响力日渐突显。
知识经济时代的来临，在财富由资本型、资源型向知识型转变的过程中，更随着2008年奥运会的拉近，北京出现了一大批成功企业家和知本家构成的社会高端人士，他们受过良好的教育，有着稳定的事业基础或职业，而在居家和居住质量的追求方面，这群社会高端人士的高端标准更是成为时代的最强音。
北京星河湾正是以其优越的环境资源、超前的规划设计、创新的产品形象吸引了一大批社会高端人士。但星河湾的物业管理服务如何才能适应高端群体需求，并使优质服务有效地向客户传递？如何提高其差异性及超前性？如何借助优质的物业管理服务推动销售？如何营造及实施星河湾规范优质的管理服务与星河湾的品牌发展成为有效的互动……
高力国际作为久负盛名的国际专业物业服务公司，专为发展商及物业管理企业提供物业全程运营解决方案，协助发展商及物业管理企业实现憧憬目标，同时帮助发展商及物业管理企业实现公司可持续性发展，提高综合竞争力。
第二部分 物业管理前期定位分析
同项目开发一样，物业管理服务的实施前期也需要极为精确的定位。如果定位过高，物业管理服务的设定可能会出现资源浪费，结果是入不敷出，不但破坏项目的整体形象，而且大大消耗费用；如果定位太低，则与项目的整体定位不符，对目标客户产生不了吸引力，自然得不偿失。
针对北京星河湾这豪宅项目，将围绕以下四个大方面进行充分的了解及调查，为物业管理服务方案的设定提供准确的依据。
一、项目定位分析
精准的项目定位，为星河湾的物业管理服务定位指明了方向。从星河湾项目整体运作策略上，其物业管理定位应在三个方面与项目定位实现良性对接：
① 整体的档次定位相符；
② 整体的风格定位相符；
③ 整体的客户定位相符。
只有这样，物业管理服务才能与整体项目形势和谐与统一，真正成为星河湾销售的强劲推动力。
二、项目优劣势分析
“项目优劣势与物业管理形成良性互补”是星河湾物业管理服务内容订制的重要原则之一。如何合理利用项目优势深化物管方案？如何利用物管内容的设定来弱化星河湾劣势？又如何结合星河湾优劣势分析寻求物管价值最大化的突破点？
作为典型的豪宅盘项目，星河湾的优势和劣势的最终表现都为地理环境区位，它将如何在优势之间寻找到物业管理的最佳突破点？
因此，必须对星河湾的地理环境优劣势有一个较为完善而清晰的认识。
1、项目优势
星河湾的最大优势来自于环境优势。星河湾旁倚山态公园，环境优美，空气清新，自然资源丰富。
2、项目劣势
星河湾的最大劣势同样来自地理位置。第一，该地块位于公园附近，周边上有大量农民居住群，且项目区域广阔，十分不利于安全防范，由此带来的负面影响可能是买家对安全因素的深层次考虑；第二，该项目位于四环外，交通相对不太方便。
针对星河湾项目的优劣势分析，初步得出以下结论：
（1）、由于环境地势的独特性，星河湾定位于高档的豪宅物业，居住人群定位于有钱的成功人士，二、三次以上置业者；
（2）、该类人群的居住需求特征表现为：既要有优越的居住环境、便利的生活享受，还要有相对独立的私密性，特别是对于豪宅物业来说，他们对其社区安全系数能否有保障具较高要求；
（3）、对安全系数能否有保障具较高要求；
（4）、星河湾的地理优势正是安防的劣势。
根据以上结论，物业管理服务应该定位于：
A、给客户以高贵独一无二的身份象征；——尊贵
B、消除客户心理的安全问题障碍，给客户强劲的安全保障；——安全
C、提供优质完善的服务体系；——完善
D、突出豪宅社区的生活格调。——格调
三、目标客户群特性分析
物业管理的最终走势是向人性化、个性化服务方向发展，这种走势归根结底就是以人为基础，实践人管的合理对接。所以在星河湾物业管理的设定之前，必须对该项目的特定人群做一个全方位的分析，而分析所产生的结果则直接反映在物业管理服务的个性上，这种个性，将是星河湾物业管理服务的“核心竞争优势”。
星河湾目标客户群全方位分析涉及到消费群体的五种需求：生活需求、安全需求、归属感需求、自尊需求、自我实现需求。通过对这五种需求的把握，最终形成对星河湾服务综合需求的把握。
四、竞争对手分析
如果没有了解及准备，对手永远是可怕的。竞争对手分析仅限于物业管理服务的内容与形式，在同一区域内如果两个竞争对手在这方面没有对对方的情况进
行分析，那么，物业管理服务的竞争优势就会无法突现出来，用相反的思维考虑，准能吃透对方，就能更创造具吸引力与差异化的物管卖点，从而获得竞争优势，抢占先机。
星河湾附近的棕榈泉国际公寓、维多利亚花园公寓等，定位都为豪宅社区，但二者在物业管理服务模式定位上，星河湾一定要突显差异化及优越性。
第三部分 完美延伸家政秘书服务
“物业管理如何创新”是所有发展商以及物业管理公司都希望解决的课题，因为创新不但意味着差异化卖点产生，更多的是，它还可直接表现为利润价值，无论是项目本身的还是附加的。
星河湾居家和居住标准的高端化，对物业管理服务提出了更高的要求和标准，规范化的管理、个性化的服务、专业型打理、人性化的呵护，是高端化物业管理的最佳演绎。而在这方面最早于广州星河湾推出的“家政秘书”服务得到了广大业主的热烈追捧和同行的认同。
北京星河湾，以高贵、典范、唯美彰显星河湾生活的雍容华贵；以气派、唯一、尊贵彰显星河湾人士的显赫身份。那么，北京星河湾物业管理服务如何对广州星河湾的服务承上启下、继往开来？
在同质化日益严重的今天，单纯依靠产品参与市场竞争，已难有突破，服务管理可谓大势所趋。同时星河湾作为高端豪宅物业，处于社会顶层的目标消费群对生活品质的理解和要求也非一般客户可比。
因此，北京星河湾于物业管理服务上应重点突出“尊贵、安全、完善、格调”四种区别于其它楼盘的服务方式。正是基于此，北京星河湾将“完美延伸家政秘书服务”作为其先行式营销体系的第一步。
“完美延伸家政秘书”服务体系
一、家政秘书的真正内涵
设立家政秘书就是要让业主在入住之前就体验到无微不至的关怀，由认同感上升到归宿感。
真正内涵——“居家秘书、生活顾问”
居家秘书：指业主涉及到家居的方方面面，服务人员就像秘书一样为业主全方位的悉心照料，无需业主任何担心。
生活顾问：指服务人员除为主业料理好居家事情外，在生活上亦充当顾问角色，业主在生活上的种种需要均可咨询服务人员。
所以，家政秘书不是普通意义上那种打理一个小家庭的生活琐事的秘书，他们是训练有素的专业能力极强、服务意识极高、综合质素极好的高级物业管理服务者。在星河湾中扮演的角色是相当多元化的，需要极高的自身素质，拥有丰富
的生活经验与专业素养，熟知各种礼仪，这样才能为尊贵的客户提供尊贵的服务。
作为家政秘书，无论程度的深浅，都有可能介入业户的私人生活，因此忠诚成为了判断一个家政秘书是否称职的最重要的标准之一。
新引入的家政秘书，必须先进行专业的系统培训。管理培训课程包括家庭日常管理的方方面面，如员工管理、餐饮管理、保洁洗护管理等。技能培训课程中包括急救训练、保安训练、物品保管训练、正规礼仪训练、雪茄的收藏与保养、酒的鉴别与品尝、插花及家居饰品的保养、服装的保养、团队服务演练等等，当然还有交流技能的训练，如面对不同文化背景的客人如何服务，接电话的礼仪，以及个人表达技巧等。
实施家政秘书服务是传统物业管理模式的传承和延伸。经过系统专业培训的家政秘书，属于一对多的服务。在做好常规物业管理的基础上提供个性化服务，业主一切非隐私事务都可交给其打理。家政秘书是具有高效物业管理职能的高级服务人员，负责领导和协调社区内保安、保洁、维修、接待等部门的工作，主要任务是使业主生活得更舒畅。客户遇到的问题在原则上都可以交由其专职的一位家政秘书直接解决，这样一来，业主无需再一个一个去找物业公司的不同部门。家政秘书所做的工作虽然是事务巨细，但并不一定每一件事都得亲力亲为，在他们的身后还应该有一支强大的人员队伍，分别具体负责保洁、保安、维修、前台等，家政秘书的首要职责就是做好协调工作。为客户预定已经客满的酒店房间、搞到已经售磬的球票等等都是他们的出色服务所在。还有，当有星河湾业主的亲友突然来访时，业主只要告诉家政秘书一声，家政秘书即可代为其联系旅游、安排游览事宜，如同拥有一位特别助理一般。
因此，真正的家政秘书内涵不仅仅是业主居家上的秘书，更是业主生活上的好顾问。
二、完美延伸家政秘书服务的意义
星河湾定位为豪宅社区，社区环境和居住标准的高端化，对物业管理服务提出了更高的要求和标准。规范化的管理、个性化的服务、专业型打理、人性化的呵护，是星河湾高端化物业管理服务的最佳演绎。而“家政秘书”服务正是体现这种高端服务演绎的所在，具有特别的作用和意义。
1、体现完美的星河湾生活
星河湾生活，除了是一种生活模式外，更多的是一种感受，一种与众不同、彰显尊贵的感受，而这种感受是由多方面营造出来的氛围，家政秘书服务就能营造出星河湾的高尚豪宅生活氛围，体现完美的星河湾生活。
2、家政秘书是一种高附加价值
客户通过家政秘书提供的优质尊贵服务，能了解及憧憬将来生活于星河湾所
能享受的服务，这样的服务必有助于提高楼盘的整体价值，是星河湾的一种无形的高附加价值。
3、增大楼盘的亮点
传统的物业管理已成为一种必然的基础，对于楼盘已毫无新意，而星河湾的家政秘书服务——居家秘书、生活顾问能于传统的物业管理中脱颖而出，成为物业管理服务领域中一道最亮丽的风景线，也成为星河湾区别于其它对手的最大亮点。
4、最大程度的促进销售
现时的客户选择楼盘时，除关注现时的产品外，更多关注的是将来入住要与其接触几十年的物业服务，家政秘书将会给客户最大的信心保证，令客户确信现时及将来的服务都是优质尊贵的，从而最大程度的促进销售。
5、是楼盘品牌发展的延续
优质的物业服务会赢得业主、住户、客户一致的好评，产生良好的口碑，是楼盘品牌发展的延续。
三、家政秘书服务理念
“沟通零距离，服务无止境”
家政秘书通过与业主住户的直接交流与沟通，深入了解业户的实际需求，从而达到同业户心与心之间的零距离。
成功服务没有定式。服务环境在改变，业户的期望也在不断的改变，因此，星河湾的家政秘书服务追求永无止境：不断发掘及创新服务，真诚关注业户生活的方方面面。
四、家政秘书创新服务模式
（一）、实施“二文三语”服务 —— 尊贵
北京星河湾作为高档的国际豪宅社区，其客户群体包括外国人士、外地人士、北京当地人士等，而语言方面将成为家政秘书与业户沟通起到是否亲切、是否贴心的重要作用。因此：
“让我们更亲切地听取您的感受”
——实施“二文三语”服务
二文：指中文和英文。社区内所有的VI、告示、通知、宣传等均体现中文和英文，提升国际社区形象；
三语：指国语、英语和北京当地语。与客户沟通交流，我们能根据不同的客户而使用不同的语言（国语、英语、北京当地语），增进与业户间的距离，给业户更亲切的感受。
（二）、严密的安全秘书服务 —— 安全
1、实施“中南海保镖”突显差异化
根据以上精确的定位分析，星河湾应特别强调安全因素，给客户足够的安全保障信心，为此专门为星河湾订制“中南海保镖”服务作为物业管理的突破点。
其一、中南海警卫一直给人威武、神奇、技能扎实的印象，因此可以给客户树立“绝对安全”的信心，同时又给了客户最大的隐形承诺；
其二、中南海警卫一直为国家领导人的安全服务，这让客户感觉自己的高贵身份也得到了无形中的认可，更激活了物业的高档形象。与此同时，由“中南海保镖”带来的种种正面效应也可同时作为卖点形成销售的突破。
在具体操作上，专门聘请部分中南海转业警卫组成保安队伍，以24小时巡逻护卫以及完善的电子巡护系统等保卫保安制度及措施，为星河湾的“中南海保镖”卖点填充实质的内容。（注：中南海退伍军人于每年的十一月份退役）
2、实施“六级安全屏障”服务
① 一级屏障：周界和外围出入口；
② 二级屏障：平台和地库；
③ 三级屏障：大堂入口；
④ 四级屏障：楼内巡逻；
⑤ 五级屏障：全员参与安全及管理应急处理；
⑥ 六级屏障：大型应急平台。
（三）、“生活无时限”增值服务 —— 完善
“生活无时限”增值服务就是充分利用社区的酒店资源和物业公司优质完善
的服务资源，让居住在星河湾的业主可以不受节假日、昼夜的时间限制，全天候地享受星河湾提供的非一般尊贵服务，解决业主各种日常生活享受中常规性和突发性需要，全面解放业主的“需求束缚”。增值服务的内容主要包括：
◇ 无时限精品酒店服务
◇ 无时限生活超市服务
◇ 无时限商务中心服务
◇ 无时限维修服务
◇ 无时限餐饮服务
◇ 无时限生活咨询服务
◇ ……
（四）、家政秘书“零干扰”服务 —— 格调
对于每一个人而言，“家”是亲切、是温馨、是港湾、是自我。拥有一份不被打扰的心情是家最温馨的表征：宁静致远、无拘无束。
星河湾的“家政秘书服务”推崇最大限度保护业主的个人空间，无论是绿化保养、保安服务、工程维护，还是全套酒店式家居服务，都将以不打扰业户的日常生活为原则，如电梯维护保养于凌晨二点后进行，马路冲洗于深夜十二点后无声进行等。但是，当客户需要服务时，只需要一个电话、一个按键或一个E-mail……家政秘书会马上满足客户的要求。
五、家政秘书运作方式
（一）、超前运作方式——先行式营销
所谓超前运作方式，是指服务必须超前贯穿于整个公司（楼盘）活动，而非仅停留在最终的物业管理服务。
因此，北京星河湾必须跳出围绕“物业服务”争斗的圈子，而放眼于公司（楼盘）价值链的精心经营，构筑以质量服务为核心，全方位地满足客户不同需求的超前服务体系。
在星河湾，一切的服务都会以尊荣、宠贵为前提，特别为星河湾订造的家政秘书服务亦会让业主、客户感受非同一般的贵族管家礼遇。
家政秘书服务是一种尊贵定向服务，以家政秘书为中心，使各部门之间成为一个有效的整体，为业主提供的服务包罗万象，每件事，每个细节都会做到尽善尽美。因此，优质的家政秘书服务不只是体现于家政秘书，而是体现于一个高效运作的服务整体，其中涉及各部门及各工作中的任何环节，也就是说，在家政秘书的后面必须有一个整体的管理服务资源支撑家政秘书服务。
因此，前期的家政秘书服务建议分为两类：一类是现场家政秘书，主要是为来访客户提供优质的服务，让其刚来到星河湾就能感受到亲切、温馨、恰到好处的优质服务。另一类是客户维系家政秘书，主要是由客户签约购买星河湾时起至收楼入住时向业主提供的优质服务。
1、现场家政秘书
星河湾的购买客户均具备金钱、地位与高品位的三重特征，因而他们对服务的挑剔程度非常之高，如何从售楼前期接触开始即能让其感受到星河湾的尊贵生活潜质，同时感受到与星河湾同质的礼遇，又区别于其它楼盘？
（1）、焕然一新的家政秘书外表
家政秘书必须具备良好的仪容仪表、成熟稳重的个性、优质的服务态度、娴熟的服务技能、热情周到的服务方式，令客户一到星河湾就对家政秘书产生直观的认识，成为星河湾一道亮丽的风景线。
建议招聘到家政秘书后立即订造制服。
（2）、设立礼宾式看楼向导
为使客户从售楼前期接触开始即能感受星河湾尊贵生活品质，特设礼宾司与售楼部进行快速对接，礼宾司负责开启客户的车门、为其泊车及引路等，进入大堂时家政秘书躬身相请，坐下时又有服务员端上香茗或咖啡，参观时若有需要时即安排家政秘书专人陪同指引，专人接受反馈，将物业管理的高生活品质溶入于售楼过程中。
（3）、记录客户的出租车牌
所有乘坐出租车来参观的客户，礼宾司除及时为其打开车门外，均记录该车车牌，并将记录小纸片交给客户，避免客户遗失物品于出租车时可追回，从细微之处体现贴心服务。
（4）、代叫出租车服务
针对星河湾独特的地理环境，如客户未开车来楼盘，离开时于星河湾外是较远才能叫到出租车的，家政秘书应与出租车公司合作或采取其它方式，在客户参观完星河湾时有需要叫出租车的由星河湾外围的形象保安或通过其它方式为客户叫来出租车，避免客户要步出星河湾外很远的地方才能叫到出租车。在代叫出租车让客户等候的同时，应有相应令客户等候时消遣的服务。
（5）、提前开设个性化服务项目
建议于精品酒店提前开设洗衣、预订机票、预订酒店等服务项目，让客户提
前享受到尊贵的家政秘书服务和感受到生活的便利，这种看得见、摸得着的服务，更有利于与客户双方建立融洽的关系，也会对营销起较大的作用。
（6）现场设立家政秘书服务的咨询
现时参观楼盘的客户，会对家政秘书服务特别是入住后的服务进行咨询了解，设立家政秘书咨询服务，对客户关心的问题作出合理的解答，增大客户对家政秘书服务的信心。
2、客户维系家政秘书
由另外一部分家政秘书提供客户维系服务，于星河湾建立客户持续推动体系，在家政秘书服务前期介入、工程监督、物业验收、业主沟通、入住等阶段均以业主为中心进行全面的接触，令业主于未入住前能了解物业及家政秘书服务的情况，为入住时的管理服务做好前期铺垫，以体现星河湾的家政秘书服务更加人性化、更易贴近业主。
（1）、为业主建立完善的档案
家政秘书从业主购买星河湾开始，即为各业主建立完善的服务档案，全面了解业主从接触星河湾开始时的各类信息，以便更有针对性的向其提供服务。
（2）、全程工程的跟进服务
业主购买物业后，还未能正式收楼，其中特别关注工程的质量及进展。家政秘书主动组织业主到项目提出建议，促进项目的不断发展及完善，更重要的是让业主感受到自己在项目进展中的主导作用。
（3）、成立“星河湾完美俱乐部”
在销售期间至未交楼时，成立以客户为主体的“星河湾完美俱乐部”，通过优质的家政秘书服务，实现客户的积累，并通过家政秘书向客户提供“以居为本”的无微不至的服务，传达项目的进程，形成超前服务与销售进度的对接。
◇主动拓展，让客户提前感受到本应入住之后才能享受的家政秘书服务。
对于前期定位锁定的目标客户，完美俱乐部运用多种渠道以及多种商务
形式优惠于会员。
◇主动组织会员到俱乐部及项目提出建议，促成俱乐部与项目的不断发展及完善，更重要的是让会员感受到自己在项目进展中的主导作用。
◇组织丰富而有品味的主题活动，为会员营造高尚的生活情调。如举行各种嘉年华会，通过邀请政府官员及部分知名人士出席，让客户感觉项目
附加值的厚重。
（4）、开通家政秘书尊贵服务热线
家政秘书结合已购买业主的需要，为其提供全方位的跟踪服务，同时还提前开通“家政秘书尊贵服务热线”，提供各种服务咨询、解答及相应的已开通的服务，让已购买的业主时刻感受到比五星级酒店更尊贵的服务。
家政秘书接电话时采用报工号制，以方便业主对各事情进行查询及便于内部对质量的监控，接电话的第一句话建议为：“您好，家政秘书尊贵服务中心，我是XX号为您服务。”
建议于现在开通。
（5）、定期问候业主
家政秘书根据不同节日及业主的生日，对已购买业主作定期的问候，或送上祝贺的礼物，令已购买业主随时觉得家政秘书在关注他，并受到家政秘书特别的尊敬，从而亦会产生对星河湾及家政秘书的尊敬。
建议于不同的时间段开展此项服务。
（6）、入住前的全程跟进
在业主入住前，家政秘书应为其准备好各项工作，收楼安排、家具购买建议或搬迁、入住后的生活服务等，令业主对入住后的生活完全信赖和无需担忧，也就增加了对家政秘书的信任及认可。
建议于业主收楼前一个月筹备安排。
3、前期家政秘书职责
（1）、现场家政秘书
◇负责于物业现场展示家政秘书服务，解答客户提出的问题；
◇对客户提供相关服务，令客户获得舒心的满意；
◇处理客户提供的问题或投诉，令家政秘书服务保持最优质的状态。
（2）、客户维系家政秘书
◇负责已购买业主入住前的全过程服务跟踪；
◇向已购买业主及时传递家政秘书服务的各种信息，令客户随时了解星
河湾的各种信息及相关事情；
◇ 负责客户的维系及拓展，推广优质的家政秘书服务。
（二）正常阶段运作方式
1、家政秘书尊贵服务中心CPU 操作模式
为在星河湾管理服务上更贴近客户，为客户提供更便捷、更快速的服务，特别针对项目实际情况在物业管理公司成立家政秘书尊贵服务中心，通过此实现信息良性沟通的组织保证。实践表明，家政秘书尊贵服务中心作为管理公司运作的一种新的管理模式，可大大提高管理公司的工作效率，提高管理公司的服务质量，以及赢得业主的信赖及支持。
管理公司家政秘书尊贵服务中心运作模式应建立以客户服务中心为“CPU”的快速反应系统。“CPU”是计算机术语，意为中央处理器，是计算机快速运算和整个计算机的核心。引入“CPU”的概念意在借鉴计算机的运作模式，创立一套管理公司快速运作的全新管理模式。该管理模式的主要特征是：
◇ Foc One（一站式）服务、全程式管理； ◇ 信息流畅、集中处理； ◇ 快速应答、及时反馈。
2、正常运作阶段家政秘书设立构想
在星河湾的正常管理阶段，特别对家政秘书设置了三个组成体系，提供“贴心秘书式”服务。训练有素的他/她将直接面对业户，倾听业户的意见、建议和投诉，并安排具体操作部门进行整改。任何投诉，都将在24小时内获得反馈。
因此，于正常管理服务阶段，即业主收楼入住后的阶段，家政秘书将分为三个组成部分：前台家政秘书、区域家政秘书以及内务家政秘书。
◇ 前台家政秘书：
主要是接受客户各种咨询，解答客户各种问题及协调处是家政秘书对外的窗口，更是展现家政秘书形象的窗书的形象、素质、综合应变能力都是较高的，而且必北京当地语的良好水平。建议前台家政秘书暂定八人，行全天二十四小时轮班制。 理客户的各种投诉。口，所以前台家政秘须具备国语、英语、其中为四男四女，实
◇ 区域家政秘书： 主要是负责对业户服务各项工作的实际落实，协调相关提供各种服务。建并由一男一女组成
部门为业户提供优质服务，主动深入了解各业户不同的需要，并根据需求议每二名家政秘书负责六十户业户的“二对一”服务，。
实现“二对一”服务目的是为了让业户拥有自己的“个
人家政秘书，有任何问题可以与自己的秘书直接交流，
这样彻底解决了业户在发生问题后不知该具体找谁的
彷徨失措。
◇ 内务家政秘书： 主要是负责家政秘书内部的各项工作，包括建立完善的业主档案，发布各种
通知，为前台家政秘书和区域家政秘书开展工作提供必要的支持。
3、家政秘书提供的三种服务形式
（1）、八大基础服务
① 网络式安全管理模式：闭路电视与红外线监控系统相结合，确保业户安全。
② 15分钟快速反应维修服务：24小时维修服务。一般情况下在接到报修电
话后15分钟内到达现场。
③ “一卡通”服务：业主IC卡与银行信用卡功能合并，实现物业管理费、
水电、煤气费用的自动转账及会所消费付费。
④ 商业市场便利服务：社区内的商业市场，将提供全方位商业服务，日常所
需，不假外求；社区24小时便利店提供免费送货服务。
⑤ 全天候车辆管理服务。
⑥ “温馨夕阳红”服务：专门为星河湾的老人准备《温馨夕阳红服务卡》，
提供安全、维修、医疗、邮政、清洁等服务电话；物业公司并且为有需要的老人提供预约服务：上门收费、定期免费清洁、代取药品、代寄信件、代缴水电煤气费等。
⑦ 社区教育及活动中心：为儿童提供学习环境和课程，增强社区的凝聚力和
归属感。
⑧ 自助式电子查询服务：提供各类费用的自助查询服务。
（2）、十二大类个性化特色服务
星河湾国际精品酒店美食文化节/酒店饮食订送/购物及送货服务
内设计及装饰/代请家居搬运/私家花园养护/叫
醒服务
车
康护理/代送请柬/爱心讲座/宠物看护/领养爱心树
冬令营/儿童训练/各种儿童培训班/特约儿童看护
系
心/绿色行动/环保行动/植物花卉租摆/艺术表演欣赏
目培训表演/组织社区家庭参与的各类运动竞赛
健康检查/家庭小药箱/特色门诊咨询/专科门
诊预约/病人短期看护/心理诊所等
传真/E-mail/代拟文稿/小型会务办理/打字复印等
（3）、开展专项“定制服务”
众多客户在入住后希望管理公司提供的服务能显示自己独特的个性，这就要求管理公司提供的服务项目丰富，不相雷同，于是，为了满足业户这一特殊的个性化要求，星河湾将另外开展“定制服务”。
定制服务：是指管理公司在以上提供的多种服务基础上，将每一位业户都视为一个单独的细分服务对象，根据个人的特定需求来进行提供服务组合或另行开发新服务项目，以满足每位业户的特定需求的一种新服务方式。全面照顾业户生活中的一点一滴，从而体现星河湾家政秘书服务追求永无止境：不断发掘及创新服务，真诚关注业户生活的方方面面。
4、建立三级回访机制
为了能充分了解业户对提供的服务是否满意，并及时调整及完善各项服务，从而达到与业户之间的零距离沟通，体现星河湾对服务追求永无止境的目标，特别建立三级回访机制。
◇ 一级回访机制：
由家政秘书进行回访。家政秘书在职能部门向业户提供百分百对已提供服务的业户进行回访（电话或面谈），意度。 服务的第二天时，及时掌握业户的满
◇ 二级回访机制： 由家政秘书负责人进行抽访。家政秘书负责人对各职能百分之五十业户于一个星期后对其进行电话或当面回后的状况及满意度。 部门已提供服务的访，了解服务提供
◇ 三级回访机制：
由品质监控部进行抽访。品质监控部人员对各职能部门或面对面的回访，了升服务品质作重要
5、实施投诉处理与利用策略
财富”。
户是错误的，你就是错误的
。投
已提供服务的百分之十（较重要或特殊的服务）业户于一个月后进行电话解当时的服务规范和业户的满意度，对完善服务和提支持。
“客户的投诉将是星河湾巨大的客户并非永远是对的，但是当你试图证明客
诉的情况往往会是非常复杂的，业户的投诉也未必全部都有根据和理由。但是，河湾需制定正确的客户投诉处理与利用策略方案，
除了能正确的处理业户各种6、建立应急处理策略方案
“100-1=0”理念 100-1=0”理念，即一次微小的事件处理失误，也很可能前功尽弃。业户对于此，星河湾将要建立周密而完善的应急事件处理策略方案，预先防范，有备无、家政秘书综合素质要求
(一)、家政秘书的综合素质要求 通过我们预料的问题，确定合适的答复方式，可以更有效地处理客户投诉。
星投诉，而且还将对业户的投诉进行充分有效的利用，不仅有助于星河湾管理系统的检验和完善，并能促进星河湾从改善客户服务开始引发企业管理思维方式的变革。
“服务的心理承受力非常之低，这直接决定了星河湾服务过程追求零缺陷的特性。但是，在平常的物业管理服务之中，会出现很多难以预料的事件发生，这除了要考验物业管理者沉着冷静的应变处理能力外，规范化操作和应急处理策略方案更是解决这一难题的法宝。
因患。
六
1、善于与客户沟通 政秘书是与客户面对面接触的工作，能否善于与客户沟通是完成家政秘书工作有极强的表达能力
家的先决条件。
2、 论是对业主服务还是客户服务，都必须要求家政秘书有极强的表达能力，善于表有良好的仪容仪表
无达产品的优势及服务的优质等方面。
3、
政秘书是于一定程度上代表星河湾服务的形象，也是客户到来时最直观的表现有较为广阔的知识和见识
家，因此，家政秘书必须具备良好的仪容仪表。
4、
家政秘书为业主和客人提供优质的服务，要做到业户“居家的秘书、生活的顾问善于处理各种投诉和矛盾”角色，就必须要求具备广阔的知识和见识。一般的家政秘书要求拥有丰富的生活知识与专业素养，如：熟知各种礼仪，佳肴名菜，名酒鉴赏、水晶银器的保养、物业管理知识等。首席的家政秘书，不仅要拥有丰富的生活知识与专业素养，更要拥有广博的知识。
5、 于各种原因，在服务过程中，可能会令客户产生投诉和矛盾，家政秘书处于投具有审美能力
由诉和矛盾的主导地位，家政秘书的行为往往对消除或激化矛盾起重要的作用，因此，家政秘书要善于处理各种投诉和矛盾。
6、 河湾是豪宅社区，家政秘书的服务有相当一部分工作是环境的营造和对业主、（二）、家政秘书的特征 ◇ 性格外向、热情大方； ；
作出适当的反应；
要实现家政秘书素质与服务档次相结合，必须规范其培训，把培训作为发展战略一）、培训目标 学术上：
星客户的生活品味提供意见，这需要家政秘书具有极优秀的审美能力。
◇ 语言能力强，有劝说能力◇ 灵活性高，能根据不同的环境◇ 有极高的道德及专业修养； ◇ 审美意识及能力强； ◇ 富有进取和创新精神。
七、家政秘书的培训
，常抓不懈。通过培训，可以提高家政秘书素质，成为名副其实的家政秘书，把服务做得更到位，从而增加客户的满意度，使物业公司同时受益。
（
1、 培训为文、理、工相结合的复合型人才。能灵活运用各种专业
方法上：知识和生活常识，能创造性的为业主和客户解决问题。 2、 掌握定性和定量相结合的分析方法。在明确的管理思维的支配
经营上：下，有具体问题具体分析的能力，能灵活的解决问题。 3、 服务理念和服务技能相结合。既能运用经济管理知识，又掌握多种技能之强，有为业主和客户解决实际问题的能力。
气度与传奇结合——星河湾高档住宅区 一、简介 （一）小区位置简介：星河湾是由宏宇房产集团凝聚6年品质地产开发在北京倾心打造的首个房地产项目，于2005年面世。项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，距离CBD商圈不到10分钟车程。用地面积520亩，总建面约60万平米。项目北临1600亩森林公园，东傍2000亩的绿化隔离带。 图1 北京星河湾位置 星河湾是全球唯一蝉联［国际花园社区］金奖的地产品牌。2007年，星河湾再次领跑北京高端住宅市场，同时获得北京房地产单一项目品牌价值10强第一名及中国房地产20年高端品牌第一开发模式的称号和荣誉。 （二）区内构造简介：星河湾以建筑、自然与人之和谐为主张，创造出京城罕见的住宅环境艺术。规划设计以环境内与外结合，建筑与环境结合、环境与功能结合、观赏性与实用性结合、环境与人性化结合为五大原则。建筑与园林，环境与人居，观赏与实用性相融合，形成园中有园，景外有景，铸就了一部建筑园林艺术现代版的“园冶”。 星河湾的建筑立面设计采用丰富的虚实对比、柔和的色彩系列、质朴的材料搭配、考究的比例尺度以及细腻的装饰点缀。清雅的格调、质朴的材质、柔和的色彩、亲切的尺度及丰富的细部错落掩映于园林
之中。 图2 北京星河湾小区平面图 （三）星河湾室内设计简介：北京星河湾建筑风格力图体现新古典建筑的简美优雅与“度假村”式的休闲轻松。 图3 北京星河湾室内设计图 一
在设计格调上有机地揉合了包括地中海的贵族度假品位、夏威夷的自然环境风情以及中国南方建筑舒展飘逸的线条美等几种似乎互不相干的美感，并把它们融会得天衣无缝；设计创新之处还在于把通常是低层体量的度假建筑风格成功运用于高层与小高层体量之中。 二、星河湾设计特色 （一）建筑与园林完美结合： 图5 建筑与园林的完美结合
原文： 500年前，它还是一株年轻的龙柏， 站在树边的中国人姓朱，号永乐。 古树后的石门是地祗坛南门——棂星门，始建于明朝嘉靖十一年（公元1532年），正是法国法兰斯瓦一世迁居卢浮宫的第四年。 500年后的今天，在中国朋友家的圆弧观景厅内，我们读起了多年前的旅居故事。 中国人自古就习惯把自己围起来， 大抵是太喜欢墙的缘故。 住在这里的中国朋友，祖上姓乌拉尔汗，一个中国满族正黄旗的姓氏。他的祖辈曾作过吏管北京的“京北伊”，少时深宅大院的记忆，曾伴他度过多年的旅居生涯。他说他的根同这个皇城古都是血脉相通的，他必须回到这里。 中国最早的私家泳池，出自汉代皇家苑囿。 当然，并未建在天台之上。 中国西汉年间的游泳活动颇为盛行。公元前183年， 汉武帝于都城长安上林苑内修建了专供王室成员游泳活动的“太液池”。 这大概是中国最早的私家游泳池了。 而把游泳池建在天台上，就算到了柯比意设计拉侯西别墅的1932年， 仍引起了很大反响。 不要误以为这是帕拉第欧的“圆厅别墅” 窗外的皇家园林怎能与维琴察的山色雷同。 1532年，建筑大师帕拉第欧设计了“圆厅别墅”。 由于建在了意大利维琴察的一座小山丘上，因此四面皆可看到美丽的景色。 今天，站在耕天下的“圆厅”内，窗前的中国皇家园林同样令人赞叹，美不胜收。 耕天下能与《唐人笔记》中所记载的“豪宅”同日而语吗？ 关于“豪宅”一词的记载可以从中国早期的《唐人笔记》中找到。 但于21世纪的今天，我们已没有必要再去究其根源， 因为今日“豪宅”一词的涵义于概念，已全然被现代科技与人文重新改写。 从巴黎西岱LE PROCEOPE的40杯咖啡
到北京公馆的两盏清茶…… 据说当年常常光顾巴黎波蔻伯咖啡馆（1686年创建）的伏尔泰，每天喝40杯咖啡。 不知他能否知晓：在世界东侧，古坛墙龙柏之下，中国清王朝的第四位皇帝， 亲耕之余，喝去两盏清茶。 “深宅大院”于今天是个新鲜的话题， 其背后常隐藏一段关于家族变迁的故事。 住在这里的中国朋友祖上曾吏管北京的“京北尹”， 至祖父辈家道中落，家族几经悲喜，忆往昔时，其父辈对旧时的深宅大院仍有颇多感慨；子辈辗转异国十余载，终亦“归根”……彼此两代人，几杯落肚，唏嘘不已。 朱雀门耕天下II期（北京）（红鹤沟通） （一） 标题：达，亦独善其身 内文： 掌控世界的人，必能cao守清明，不滞于淑世情怀。 独善其身，达人立世。 朱雀门，规避行业窠臼，冷静确立自身定位，竣成笃实文化涵养。 随文： 文脉风骨： 500年历史文脉，竣成“朱雀门”。 尊处京都珍惜文脉中心，于陶然亭与先农坛合抱之间，创生居住新天地，千载文脉气息，于此绵延不绝。 尚礼建筑： “朱雀门”的建筑体格，有着非常显著的礼仪标识意义。 整体建筑突出“礼”字，通过户外各个进入口“门”的仪式感渲染，以及对户内各个礼仪空间的注重表现，将礼的内涵注入建筑之中。
北京『星河湾』家政秘书服务策划案 北京高力国际物业服务有限公司 二OOX年五月十二日
目 录 第一部分 前言 2 第二部分 物业管理前期定位分析 3 第三部分 完美延伸家政秘书服务 6 一、家政秘书的真正内涵 6 二、完美延伸家政秘书服务的意义 7 三、家政秘书服务理念 8 四、家政秘书创新服务模式 8 五、家政秘书运作方式 10 六、家政秘书综合素质要求 18 七、家政秘书的培训 19 第四部分 实施家政秘书服务的价值体现 22
家政秘书服务策划案 第一部分前言 星河湾于二OO一年在广州华南板块推出以来，迅速于市场乃至全国得到热烈强大的反响，创下一战定江山的宏伟目标。经过近四年的发展，创立了一系列地产开发品牌及物业管理品牌，无论是开发项目还是企业信誉，无论是产品还是服务，星河湾始终像一匹矫健奔腾的烈马，以一种无穷的力量领跑着中国地产。 在产品与服务两个重要环节中，星河湾始终以“五把尺子”作为自己保证产品质量的座右铭，并为星河湾物业勾勒出一条条风景怡人的幸福跑道；而星河湾物业犹如一个韧性很好的长跑选手，不管跑道多长，他都平衡而踏实地进行着。一个善于画跑道，一个善于长跑，正是这种协调中的默契，才使星河湾不断在发展中创新，这是一场共同铸造品牌的长跑革命。 在未来三至十年内，物业管理行业将进入一个飞速发展的新阶段，更激烈的市场竞争将随之而来：大规模资本及实力竞争者纷纷涌入，高度分散化经营带来无序竞争，主要对手展开规模化经营和异地扩张，行业水平迅速提高，消费者需求日趋个性化、选择多样化。规模、服务力的竞争将日趋激烈，品牌的影响力日渐突显。 知识经济时代的来临，在财富由资本型、资源型向知识型转变的过程中，更随着2008年奥运会的拉近，北京出现了一大批成功企业家和知本家构成的社会高端人士，他们受过良好的教育，有着稳定的事业基础或职业，而在居家和居住质量的追求方面，这群社会高端人士的高端标准更是成为时代的最强音。 北京星河湾正是以其优越的环境资源、超前的规划设计、创新的产品形象吸引了一大批社会高端人士。但星河湾的物业管理服务如何才能适应高端群体需求，并使优质服务有效地向客户传递？如何提高其差异性及超前性？如何借助优质的物业管理服务推动销售？如何营造及实施星河湾规范优质的管理服务与星河湾的品牌发展成为有效的互动…… 高力国际作为久负盛名的国际专业物业服务公司，专为发展商及物业管理企业提供物业全程运营解决方案，协助发展商及物业管理企业实现憧憬目标，同时帮助发展商及物业管理企业实现公司可持续性发展，提高综合竞争力。
解密星河湾第二轮战略布局——项目销售点金 8年前，星河湾以品质打动地产界而顺利进军房地产。2008年，星河湾则以营销惊动楼市而成为地产豪强。本专题将为您详解星河湾地产是如何从后来者成为领先者，并实现了企业的第二次飞跃。 在成功地以产品战略打响品牌后，星河湾又不失时机地启动了第二轮战略布局——在继续深耕产品开发之外，以独特的营销战略进一步抢占市场先机！这是星河湾独到的成功之处，也是实现2008-2009年逆市热销的根本所在。 一、产品战略 星河湾以其园林设计、产品细节等方面的精工细作，成就了一个出色的项目品牌。随后，星河湾进一步将产品开发精细化、国际化、标准化，从而顺势成就了一个出色的企业品牌。
星河湾逐步实现从建筑规划、外立面、整体、室内设计、家居布置、一直到园林规划等节点的一条龙开发（为了专注产品开发，将销售外包），而且从建筑规划、园林设计、市场营销、物业管理、酒店管理，以及项目配套也已经形成了企业内部整体的链条规划。 目前，星河湾已经形成了自己的标准化模式，如客服的标准，产品的标准，选材的标准，工程、流程的计划与管理等系列标准体系，为其即将到来的全国范围内的快速低成本复制扩张提供了强大的技术基础。这让以专业化、标准化、工业化著称的万科地产也心生感叹：我说星河湾很标准化，星河湾的开发速度一点都不比万科慢！ 目前，星河湾将进入标准化开发阶段，并顺势推出了著名的“金三角”战略，也标志着星河湾正式启动了第二轮战略布局。 随着以北京、上海、广州三大城市为核心布局形成高端住宅连锁开发新模式，我们希望把广州发达的商业和建筑的细腻、北方官场文化的大气、上海十里洋场的婉约结合起来，打造星河湾真正的“中国金三角”。到2009年底，星河湾地产也将同时有6-8个新项目在运作。 可以肯定，产品战略的精细化成就了星河湾，而标准化则将引领星河湾的新一轮腾飞。 二、营销战略 品质成就了星河湾的美誉，而营销则真正实现了星河湾的销售。从最初的专注于广告创意与媒体策略，星河湾逐渐融入了平台价值、圈层营销、跨界营销等崭新的营销元素。（一）平台价值 星河湾以品质地产打响了进军房地产的第一枪，而其更大的成功在于，它创新性地将到高端价值平台融入豪宅营销之中，既避免了与豪宅地产商的直接恶性竞争，更是在品质之后，又让营销为其创造了第二个奇迹。
星河湾豪宅销售模式研究 誉为全球五大梦幻豪宅之一的星河湾，引发了全国人民学习的热潮。目前，对于星河湾的产品打造、跨界营销研究居多，但是，对于星河湾销售模式研究相对缺乏，为了弥补这个空白，也为服务于我司高端项目，基于这两点原因，我们收集整理了有关书籍以及网站资料，对于星河湾销售模式进行了一个可量的分析总结。保证销售现场规范的销售管理策略研究，因资料获取难度大，不便于进行。以下，我们主要分享解决来人量的客户策略研究，以及实现成交的销售策略研究，仅供参阅。 一、客户策略（一个前提，三条路线） 1.一个前提——现场展示 星河湾定位于发展高档住宅区，以打造现楼美景全成品的开发模式运作，商业街、物业、教育、会所、白金五星级标准酒店——星河湾酒店，五大要素完善了居住、生活、社交各个方面，打造一个星河湾社区。星河湾以自建配套的后天重塑方式，打破了传统豪宅唯地段论的铁律。而且，项目建成后销售，实现住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享，这四个方面构成消费者购买产品价值的全部。 在星河湾第一个项目“广州星河湾”开放之际，星河湾首创开放式、情境式销售，即不设任何限制（可拍照、可触摸、可坐卧等），鼓励参观者尽情享受星河湾的内在美，体验真实的居家生活氛围，并特别安排人员在会所、泳池、样板房内游玩，表现真实生活场景。这种具有亲和力、吸引力的现场开放式销售，利用柔和的手法加强客户对产品品质及品牌的认可度，以形象与产品品质超出客户期望而取胜。 2.三条路线——老客户、数据库、客户平台 (1)注重对老客户的再度开发 “浦东星河湾”在最初，就是利用广州、北京的老客户群体撬动了上海购买群体市场。“浦东星河湾”于2009年8月8日开盘，自7月开始，“广州星河湾”的销售人员便开始挨家挨户地拜访老业主，告诉他们“浦东星河湾”即将开盘的消息。通过对老客户的二次开发，开盘当天，来自北京、广州的客户，保守估计就占到20%。为“浦东星河湾”开盘当日成交超40亿的销售业绩打下了坚实的基础。 据统计，星河湾的业主推荐重复购买率位居全国榜首，达到80%，这也反映了星河湾对于老客户的开发利用率之高。 (2)数据库 a.跨界招聘跨行业精英，吸纳各行业高端客户资源
北奇星河湾宣传推广预算 第一部分：销售周期划分――阶段性推广战略总部署 按发展商提供的资料和工程进度，确定北奇星河湾项目将于2002年6月1日入市，计划销售周期分为五个阶段（此前为筹备期，筹备期时间跨度为2002年4月15日至2002年5月31日，共计47天）： 第一阶段试销期：2002年6月1日至2002年8月31日，共计92天； 第二阶段开盘期：2002年9月1日至2002年10月31日，共计61天； 第三阶段强销期：2002年11月1日至2002年12月31日，共计61天； 第四阶段持销期：2003年1月1日至2003年2月28日，共计59天。 第五阶段收盘期：2003年3月1日至2003年4月30日，共计61天。 注：根据发展商之要求，结合楼盘的体量以及操盘的经验参数，北奇星河湾全程营销推广与广告宣传费用不超过总销售额的3％，约为125万左右，按上述五个阶段进行摊分。 筹备期，即2002年4月15日至5月31日， 此阶段既是以后的销售工作准备，也是统一项目整体营销过程视觉识别阶段，是建立和形成品牌的初级阶段。主要工作由策划及代理公司执行，发展商提供资料进行配合。主要工作如下： （１）确定项目的视觉识别系统（VI）； （２）售楼书；（３）模型；（４）展示板； （５）工地现场；（６）售楼处；（７）样板房； （８）路牌、条幅；（９）销售人员培训； （１０）软性及开盘广告设计与制作。
第一阶段，即2002年6月1日至8月31日， 试销期 营销目的：对市场进行初步的试探，积累一定的客户量，对正式开盘执行方案的调整提供准确的市场数据。 主要运用方式： （１）接待处的装修，售楼书的制作。 （２）报纸广告： 第二阶段，即2002年9月1日至10月31日， 开盘期 营销目的：向公众告知项目的产品定位、价格定位和目标市场定位，吸引目标市场的注意。 主要运用方式： （１）统一视觉识别形象的建立，包括工地现场布置，售楼处的装修，路牌广告的设置等。 （２）报纸广告：采用理性诉求方式，广告词要击中目标客户的心理需求，令人耳目一新，过目不忘，造成轰动的效果。 第三阶段，即2002年11月1日至2002年12月31日， 强销期 营销目的：强化项目开盘期给人留下的产品印象，使目标市场从注意产品发展到对产品感兴趣，并产生购买欲望。 主要运用方式： （１）报纸、车体广告； （２）工地现场； （３）桂林晚报、桂林日报新闻跟踪报导。
北京星河湾地产文案 五辆专列悄悄进京... 他们原本生长在三千多里以外，自然灵性，温润如玉。 一旦淋了水，就散射出流动的光彩。 他们很重，也很大，最大的一快重达27 吨， 2004年6月，五辆专列悄悄进京...... 在北京星河湾的一期园林中，共动用了5000吨黄腊石，这才只是个开始。 在放入园林景观里时，他门重大的身躯经历了多次的移位，吊装，调整，再吊装，再调整的过程......直到满意为止。虽然这些黄蜡石在整个园林里只占了很小的比重， 但对完美园林的不懈以求，一如艺术家对待他的作品。 而这，正是开发全成品豪宅必须具备的态度。 星河湾开创中国居住的全成品时代 (标题写的很好，留有悬念，五辆专列悄悄驶进京，究竟装载着什么贵重的东西呢)？不得而知，于是我们就会不自觉的往下看，才发现原来是装饰林园用的黄蜡石。黄蜡石只是林园中的一笑小小的部分，却得到如此不一般的待遇，可见星河湾的态度。最后打出星河湾的广告语---星河湾，开创中国居住的全成品时代！） 一夜之间，北京的井盖全消失了 消失了，什么都没有了，那些与井盖相关的记忆全失去 了，没有人再感怀失去井盖以后那吞噬人的咳人的洞口了。 清静的夜晚，也再听不到汽车压井盖时发出的难听巨响了。 井盖全消失了，之前谁都知道井盖话题是一个社会问题。 拥有尖端太空技术的人类，无法处理城市井盖管线体系的头疼问题吗？ 井盖只能大量盘踞在道路中央吗？ 大家都认为路中间有很多突起的青春痘好看吗？ 井盖消失了，它们真的消失了，在北京星河湾，在北京星河湾能够比常规的道路降噪80%的特殊工艺铺就的路面上。 井盖消失了，出于一套复杂的技术支持，出于一个朴 素单纯的愿望，“走在路上，谁愿意人和车总是有忧患意识呢？” 星河湾开创中国居住的全成品时代 （标题写的很好，能够引起人的好奇心！再看正文时，你会发现，作者把诉求点与社会中一些热点的普通的社会问题联系起来，而且是非常合理的。自然的！这样不但可以引起读者的共鸣，而且更好的表达出星河湾考虑的更多是顾客！） 两年前，有人把巨款悄悄埋入地下 把一个熟睡中的人叫醒，就象把长得正好的草地又翻挖开重新埋 设地下管线一样，让人沮丧。星河湾，不想这样。 把自己的地盘伺弄得很好，却每天看着旁边或别人的环境还象昨 天一样糟糕，也让人沮丧。星河湾，不想这样。 把地面每天都能看到的地方花尽心思弄好，却容忍地下面永远看
北京星河湾文案 定位：结束豪宅的半成品状态 一、（2005年6月8日） 标题：于无声处听惊雷 副标：半成品豪宅的状态该结束了！ 内文： 中国居住的半成品状态，相信所有人都有感受，其中有一种感受被称作不满，在豪宅里，体现更为明显。 如果没有星河湾，这种不满还将持续多久呢？ 全成品6月18日首度公开 二、（2005年6月9日） （全成品存在于细节中） 标题：三年前他们先到了 内文： 从三年前开始，他们被不断地从深山里接出来， 一路上，他们乘坐专车，缓缓而来…… 最终抵达北京星河湾专用育林圃，被奉为上品。 为保证园林的整体美感， 包括三位林木专家、两位园林专家寻树组一行5人， 三年来，跋涉于全国同纬度的深山密林， 专门用于选树的越野车行程已超过15万公里。 往往跑遍三四座山头， 才能发现一株符合要求的大树，我们是指真正的大树。 出于塑造全成品立体园林的动机， 星河湾在北京提前三年，租下肥沃林圃， 来培育历时三年收集到的6700余株、近百种名木， 为了树木的造型不受影响，所有的运送过程坚持每辆车只放一至两株； 并且不去梢，全冠移植。 为保证他们能够适应并展现最美的一面，他们要在专用的林圃中适应生活至少一年以上…… 然后， 就有资格建造星河湾全成品园林了。 全成品6月18日首度公开 随文： 标题：河湾全精装立体化园林 在全国同纬度地区遍寻植物，珍选各类名木多达百余种，共6700余株； 溪、河、湖、叠水、水系遍布园区，引进EWT（生态水处理系统）； 园区内的道路蜿蜒迂回，结合36级标高的错落地形，营造步移景易的趣致；
修建采光车库，打磨每一方路牙石，重新铺装可降噪的周边市政道路…… 细节无处不在，发自星河湾建造全成品豪宅的动机。 三、（全成品存在于细节中） 标题：五辆专列悄悄进京（2005年6月10日） 内文： 他们原本生长在三千公里以外，自然灵性，温润入玉。 一旦淋了雨，就散射出流动的光彩。 他们很重，也很大，最大的一块重达27吨 2004年6月，5辆专列悄悄进京…… 在北京星河湾一期园林中，共动用了5000吨黄腊石（注） 而这才只是个开始。 在放入园林景观里时，他们重大的身躯经历了多次的移位， 吊装、调整、再吊装、再调整的过程……直到满意为止。 虽然这些黄腊石在整个园林中只占了很小的比重， 但对完美园林的不屑以求，一如艺术家对待他的作品。 而这，正是开发全成品豪宅必须具备的态度。 全成品6月18日首度公开 （注）黄腊石：如其名，质地如玉，温润而坚，颜色具有黄色光泽。玲珑剔透，富于变化，神态生动。富含玛瑙质纹，宝气十足。与灵璧、太湖、英石并称为中国园林四大名石。 四、（2005年6月15日） （全成品存在于细节中） 标题：她400岁正值妙龄 内文： 三年前，在智利，星河万挑中了她，很多必要的斡旋工作就在那时候开始了。 两年前，所有的启程准备终于完成，她乘船来到上海， 她的体重和随身土壤足足有27吨。 在上海，她生活了整整一年，这是她适应中国的必要程序， 2004年12月，一个飘雪的夜晚，27吨的她，正式定居北京。 一棵400岁，胸径一米，高六米的耐寒智利蜜综，就这样来到了星河湾。 另一棵，也是。 （注）：智利蜜棕是南美珍贵树种，是棕榈科中最粗壮的种类，且耐干旱，耐零下15-20度低温，因其硕大挺拔，年年开花结果，繁衍不息，而象征了福运和财运。寿命可达1000年，最佳观赏期在350-500岁之间。 全成品6月18日首度公开 五、（2005年6月22日） （全成品存在于细节中） 标题：走过52座梢木桥就到家了。 内文：
星河湾物业家政服务方案 Prepared on 22 November 2020
广州星河湾物业管理有限公司 家政有偿服务方案 尊敬的公司领导： 广州星河湾项目已全部交付使用，根据广州星河湾周边设施配套及家政服务及维修服务网点的分布情况，以及近期物业服务中心接到的有关业主对家政服务和维修服务方面的需求信息，预计今后相当长的一段时间内，广州星河湾业主对于家政服务及维修服务方面的需求将会越来越多。 为体现星河湾物业多元化的物业服务，有利于和业户建立良好的客户关系，提升住户满意度，同时也能为公司带来一定的经营收入，现拟制定以下有偿服务经营方案： 二、收费标准及成本对照： 注：成本=人工+材料+工具折旧； 1、预计2015年清洁人员工资成本平均为2800元/月， 2800÷30÷8=，即元/时（人 工）+4元（材料+工具折旧）=15至16元/小时 三、员工有偿服务收入提成方案：
四、人员安排 家政有偿服务将尽可能安排员工利用业余时间服务，这样将不会影响正常的物业保洁服务工作，如业主需要在工作时间内提供服务，则我部会根据实际情况适当调整当值岗位人员，合理安排人员为业主提供家政有偿服务，另明年我部也会加强人员招聘力度，尽量满足每个岗位的人员需求。 五、家政服务操作流程： 1、家政服务要求识别、接单/签约 客服前台接到住户临时提出的普通、开荒、钟点服务等临时性家 政服务要求后。在第一时间内知会环境主管/领班，由环境主管/ 领班负责与住户明确服务内容、标准等，通报服务价格，经住户 同意后，由前台填写《家政服务预约表》，由环境主管/领班安排家政服务员为住户提供服务。服务费用可由住户直接交到服务中 心或由保洁员代收，住户签字确认，服务中心收款后需提供收费 凭据。 客服前台接到住户提出的定点长期家政服务后，首先知会环境主管/领班，由环境主管/领班负责与住户明确服务时间、内容、范围、标准、价格等事宜，再由客户部与住户签订《家政服务协议书》。实施时，服务中心根据与住户的预约情况填写《家政服务预约表》，