高等教育自学考试《房地产法》
真题之案例分析题汇总
46.李某与邓某于2014年6月18日签订了一份房屋买卖合同，合同约定李某将其位于某市的一套房屋卖给邓某，房屋价款50万元，分两次付清，签订合同时先付30万元，企业20万元在办理房屋产权过户手续时付清。双方约定于同年8月10日到房地产管理部门办理房屋产权过户登记手续。
邓某按约定交付了第一期房款.等着与李某去办理过户手续.同年7月9日，李某经人介绍与在该市做生意的钱某认识，钱某正欲在该市购买一套住房，得知李某有房屋出售的情况.愿意以60万元的价格购买该房屋，并在订立合同时一次付清全部房款.李某见有利可图.立即与钱某订立一份房屋买卖合同，并于7月18日一起到房地产管理部门办理房屋产权转移登记。同年8月10日，邓某要求李某一起去办理房屋产权过户登记手续时，李某称自己已将该房屋卖给他人，要求解除与邓某签订的房屋买卖合同，愿退还邓某的30万元。邓某则认为，自己与李某签订合同在先，而且自己已按约定履行了合同.而李某与钱某签订的合同在后.按理属无效合同，故要求李某按约定履行合同。双方争执不下.邓某诉至人民法院，要求人民法院确认李某与钱某的房屋买卖合同无效，并判决李某履行与自己签定的合同。
问题：
（1）李某与邓某签订的房屋买卖合同是否有效？为什么？
（2）李某与钱某签订的房屋买卖合同是否有效？为什么？
（3）邓某与钱某之间，谁取得该争议房屋的所有权？为什么？
（4）本案应如何处理？请说明理由。
正确答案：
（1）李某与邓某签订的房屋买卖合同有效。因为李某与邓某签订房屋买卖合同属于双方真实的意思表示，合同主体具有完全民事行为能力，合同不具有法律规定的无效合同的情形。虽然双方尚未办理房屋过户登记手续，但根据我国有关法律的规定，登记只是房屋所有权转移的必经程序和要件，而不是房屋买卖合同生效的要件，故并不影响房屋买卖合同的成立和生效。（3分）（2）李某与钱某签订的房屋买卖合同有效。因为李某与邓某签订房屋买卖合同属于双方真实的意思表示，合同主体具有完全民事行为能力，合同不具有法律规定的无效合同的情形。（2分）
（3）钱某取得该争议房屋的所有权。因为钱某已与李某到房地产管理部门合法地办理了房屋过户登记手续，而邓某与李某尚未办理房屋过户登记手续。根据我国有关法律的规定，登记是房屋所有权转移的必经程序和要件，故钱某取得该房屋的所有权。（3分）
（4）法院应判决房屋归钱某所有，李某对邓某已构成违约，应承担违约责任，故李某应退还邓某所付30万元房价款并支付同期银行利息，如果约定有违约金，则应向邓某支付违约金，给邓某造成其他损失的，应判决予以赔偿损失。（3分）
46．2013年2月20日，王某与丁某签订了一份房屋买卖合同。合同约定，王某将一套位于锦城住宅小区的房屋出售给丁某，房价200万元。丁某因一笔银行
定期存款一个月后才到期，购房款不足，遂与王某商定，先交付一半的购房款，等余款付清后交房并办理房屋所有权变更登记手续。一个月以后，丁某前往王某处付款并要求办理过户手续时，得知王某已经将该套房屋卖给了张某，并与张某办理了房屋所有权变更登记手续。经过交涉没有结果后，丁某向人民法院提起诉讼，主张拥有该房屋的所有权，但法院经审理判决该房屋所有权属于张某。张某入住后，发生如下事项：
（1）张某要求租用地下车库的停车位时，被告知车位已满，张某由于没有合适的位置停车，遂自行将小区内的一块绿地改造为停车位；
（2）由于很多业主对电梯运行状况不满意，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造。
问题：
（1）王某与丁某之间签订的房屋买卖合同是否有效?为什么?
（2）法院判决该套房屋所有权属于张某是否正确?请说明理由。
（3）张某自行将小区内的一块绿地改造为停车位的行为是否合法?请说明理由。
（4）业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造的决定是否合法?请说明理由。
正确答案：
（1）无效。本案中，丁某虽与王某签订了书面买卖合同，并交付了购房款，但因未办理产权过户手续，因此，房屋所有权并未转归丁某，丁某与王某之间存在的是债权关系。相反，张某与王某办理了所有权过户手续，房屋所有权移转归张某所有，张某与王某之间存在的是物权关系，根据物权的优先效力，丁某不能主张张某与王某间的房屋买卖行为无效，因此，本案丁某要求法院确认王某与张某的买卖合同无效的主张不能得到支持，但丁某可以要求王某承担违约责任。
（2）法院判决该房屋的所有权属于张某是正确的。根据《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
（3）张某自行将小区内的一块绿地改造为停车位的行为不合法。根据《物权法》规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
（4）业主委员会决定动用专项维修基金对现有电梯进行改造的决定不合法。根据《物权法》规定，对于筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的行为则应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
46. 2011年5月5日，白云公司与顺昌公司签订了一份房屋租赁合同，约定：白云公司将位于兴华路的一栋大楼出租给顺昌公司，每月租金180万元，每月1日收租，租期2年，从2011年6月1日到2013年5月31日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。顺昌公司交付了500万元押金和首月租金后，白云公司将楼房交付顺昌公司使用。此后，顺昌公司按期交租。2011年10月，白云公司因欠蓝天公司4 000万元债务，便将该栋大楼抵押给蓝
天公司，双方订立了抵押合同，约定：如白云公司不能在2011年12月底还债，蓝天公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2011年12月，白云公司仍然无钱清偿对蓝天公司的债务。2012年1月，蓝天公司要求顺昌公司向其缴纳租金，顺昌公司拒绝。从2012年1月至2013年3月，顺昌公司以白云公司与蓝天公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向白云公司交租，也不向蓝天公司交租。2013年4月，蓝天公司以抵押合同纠纷诉至法院。
问题：
（1）白云公司能否将已出租的房屋抵押给蓝天公司？是否需要取得顺昌公司的同意？为什么？9-206
答：
白云公司可以将已出租的房屋抵押给蓝天公司，不需要取得顺昌公司的同意。
因为已出租
的房屋不在禁止抵押的房地产范围内。
（2）如果白云公司与蓝天公司签订的抵押合同没有进行登记，抵押权成立吗？为什么？9-205
答：
如果白云公司与蓝天公司签订的抵押合同没有进行登记，抵押权不成立，因为根据《物权法》规定，抵押权自登记时设立。
（3）如果白云公司与蓝天公司的抵押有效，那么蓝天公司在债务履行期限届满时如何实现其抵押权？如顺昌公司提出异议能否成立？为什么？9-206
答：《物权法》第195条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿……”顺昌公司提出异议不能成立，因为实现抵押权时，蓝天公司承受原有租赁权的负担。
（4）蓝天公司是否有权向顺昌公司收取租金，以充抵白云公司的债务？为什么？9-206
答：蓝天公司是否有权向顺昌公司收取租金，以充抵白云公司的债务。因为在先租凭后抵押的情况下，实现抵押权时，受让人应当承受原有租赁权的负担。
49．2008年6月，某市居民路某通过肖某介绍，与张某签订书面协议，将自己的3间平房卖给张某。肖某建议张、路二人到房管局办理过户手续，但张、路二人认为，有中间人证明就行了，过户手续可办可不办。于是，张某在交付给路某35万元购房款后，就搬进路某的3间平房居住。2010年2月，该市房屋征收管理部门通知张某搬出其所居住的房屋，自行另找住房，理由是：市里准备兴建老年人福利院，张某居住街区平房所在地属于被征收的范围。张某将此事告知路某后，路某即到房屋征收管理部门，声明张某居住的住房是自己的，自己现在住房紧张，要求房屋征收管理部门拆除住房后，给自己另行安排住房。房屋征收管理部门答应了路某的要求。张某不服，向人民法院提起诉讼。
请问：（1）张某与路某的房屋买卖协议是否有效?为什么?
（2）张某与路某买卖的3间平房的产权是否转移?为什么?
（3）应该对张某还是路某给予征收补偿?
答：
（1）张某与路某签订的合同有效。因为该房地产转让合同反映了双方当事人的
意志，合同一经依法成立，当事人即直接发生权利义务关系。
（2）张某与路某买卖的3间平房的产权不发生转移。因为根据《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。张某与路某的房屋买卖由于未经登记而不发生产权转移的效力。
（3）应该向路某给予征收补偿。因为路某与张某的房屋买卖未经登记，因此房屋产权没有转移，房屋的所有权仍然归路某享有。在征收法律关系中，被征收人是指被征收房屋的所有人。因此，该征收补偿应当向路某做出。
49.2008年8月20日，甲与乙签订了一份房屋租赁合同。合同约定：甲将自有住房一套出租给乙居住，每月租金2000元，按月收租，租期二年。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记手续。当日，乙交付了押金和租金后入住。此后，乙每月按期交租。2009年2月，甲因欠丙60万元，便将该房屋抵押给丙，双方订立了抵押合同，但未办理抵押登记手续，合同约定：如甲不能在2009年6月底还债，该房屋归丙所有。后甲在2009年6月底未能还债，丙于是在2009年7月起开始主张实现其抵押权，要求乙向其缴纳租金，乙以自己与甲签订房屋租赁合同，丙无权收取租金为由拒绝。此后，即从2009年7月至2010年5月，无论甲、丙怎样催促，乙既拒绝向甲交租，也不向丙交租，遂甲决定终止租赁合同。
问题：
（1）甲能否将已出租的房屋抵押给丙?为什么?
（2）甲与丙签订抵押合同后，抵押权是否成立?为什么?
（3）抵押合同的内容是否合法?为什么?
（4）甲是否有权终止租赁合同，收回房屋?为什么?
答：
（1）可以。（1分）尽管甲已经将房屋出租，但他仍是房屋的产权所有人，根据我国房地产法的规定，房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故不影响甲将已出租的房屋抵押给内。（1分）（2）不成立。（1分）理由：因为甲、丙的抵押合同虽然是双方共同意思表示的结果．但是根据我国法律规定，房地产抵押．应当根据规定办理抵押登记，抵押权自登记时设立。甲、丙未办此手续，故抵押权不成立。（2分）（3）不合法。（1分）根据法律规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。甲与丙的约定违法了这一规定。（2分）
（4）甲有权提前终止租赁合同，收回房屋。（1分）根据法律规定．承租人拖欠租金累计6个月以上的，出租人有权收回房尾，终止合同，本案中乙无正当理由未交纳租金6个月以上。（1分）
49.王某是某建筑工程队经理。2009年3月，王某因承包一项建筑工程急需资金，便找到刘某提出借款，刘某同意，双方签订了借款房产抵押合同，双方约定：刘某出借现金50万元给王某，借款期限为1年，利率6％，王某以其一栋房屋作抵押。合同订立后，王某从刘某处取得借款50万元，并出具了借据，但双方
未能持房屋抵押合同到房产管理部门办理抵押物登记。2010年2月，王某又将其房屋以60万元的价格出售给张某，并在房产管理部门办理产权转移登记。刘某知道后，即要求王某在30天内还清欠款本息。借款期满后，王某因承包工程严重亏损无力偿还，刘某遂起诉到法院，请求确认王某和张某的房屋买卖合同无效，并要求按房产抵押合同实现抵押权。
问题：
（1）在该房屋上设定的抵押权是否成立?为什么?
（2）王某和张某的房屋买卖合同是否有效?为什么?
答：
（1）抵押权没有成立。（2分）根据我国有关法律规定，房地产抵押权未办理登记的，抵押权不成立。（3分）
（2）有效。（2分）王某和张某的房屋买卖行为是双方的真实意思表示，且合同内容合法，形式要件符合法律规定，因而具有法律效力。（3分）
49.2006年3月，某企业培训中心向中国工商银行某支行贷款2000万元，贷款期限为2006年4月1日至2007年3月31日，并对利息、违约责任等相关事项进行了约定。培训中心将自己的一栋培训楼和一栋办公楼作抵押。按照抵押合同，如果培训中心不能按期清偿债务，则该办公楼及培训楼将由某支行变卖，以清偿贷款。随后，双方办理了抵押登记手续。到2007年4月1日，该培训中心只归还了500万元贷款本金及部分利息，尚欠1500万余元。某支行对该培训中心催要后，该中心仍然不能清偿。2007年7月，某支行与该培训中心协商行使抵押权，拟将培训中心的培训楼、办公楼变卖给甲公司，用所得款项清偿所欠银行的全部债务后，剩余归该培训中心。为此，三方共同签订了协议。甲公司购买该培训楼及办公楼后，计划拆除并进行重新开发，但由于甲公司资金不足，故打算与乙公司进行合作，由甲公司提供土地，乙公司提供资金并负责项目管理，房屋建成后双方按照4：6的比例进行分配。甲公司与乙公司合作过程中，由于甲公司未能按期办好土地使用的有关手续，影响了房产项目的开发，双方由此产生纠纷而诉至法院。法院审理中查明，该培训中心隶属于某国有大型企业，后来随着国家推行国有企业改革政策，该培训中心被剥离出来，成为一独立经济实体，该培训中心使用的土地最初依划拨方式而获得。
问题：
1.培训中心以自己的培训楼进行抵押是否影响该抵押合同的效力?为什么?
2.如果培训中心还有其他债权人的到期债权，那么，除该培训中心的贷款本金之外，对于2007年4月到2007年7月的贷款利息，以及培训中心未能按期还款产生的违约金，工行某支行能否对变卖培训楼及办公楼的款项优先受偿?为什么?
3.甲公司与乙公司合作是否可以不办理土地使用权出让手续?为什么?
答：
1.培训中心以自己的培训楼进行抵押不会影响抵押合同的效力，因为该培训中心具有营利性，其培训楼并非属于公共福利事业的房地产，可以用于抵押。
2.工行某支行作为抵押权人，对培训中心在2007年4月到2007年7月的贷款利息及违约金拥有相对于其他普通债权人的优先受偿权。因为根据我国法律规定，抵押权人的优先受偿权不仅及于主债权，而且还及于利息、违约金和
损害赔偿金。
3.不能。甲公司与乙公司合作的土地最初是通过无偿划拨方式而产生的，根据我国相关法律，无偿划拨取得的土地原则上不能进入房地产市场，只有办理了土地使用权出让手续才能进入市场交易。
49.2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。
问题：
1.甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?（3分）
2.如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?（2分）
3.如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?（3分）
4.丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?（2分）答：
1.甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
2.未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。
3.丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。
4.丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。
49.案例：2004年11月23日，泰丰公司与某市土地局签订了《国有土地使用权出让合同》。约定土地局将位于该市城区西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权有偿出让给泰丰公司，使用期40年，并约定合同签订后30日内，泰丰公司向土地局缴付土地使用权出让金总额15%的定金，在签订合同后60日内，
支付完全部土地使用权出让金，逾期30日仍未全部支付的，土地局有权解除合同。合同签订后，泰丰公司于2004年12月27日给付土地局全部定金及部分土地出让金。2004年12月28日，土地局给泰丰公司核发了该出让土地的土地使用权证书。然而，由于资金困难，到2005年4月1日，泰丰公司未将余款交付土地局。经多次催促后，土地局书面通知泰丰公司，限其于9月30日前全部履行合同，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到通知后，经过努力却未筹集到钱款，至2005年9月30日，仍未按规定履行合同。于是，土地局决定解除合同，收回土地使用权，对所发土地使用证进行注销登记，于2005年10月24日将该决定通知书送达泰丰公司。
问题：
1.土地局出让了土地，又以对方违约为由收回，是否可以？请说明理由。
2.如土地出让合同规定的土地用途是建设办公楼，泰丰公司是否可以用来建设高尔夫球场？为什么？
3.如土地局出让的是集体土地使用权，那么本出让合同是否有效？为什么？如出让合同签订的时间是《城市房地产管理法》实施之前的1994年3月，在哪种情况下，泰丰公司才取得该集体土地的使用权？
4.如果本案的出让方是该市城市建设管理局，本合同是否有效？为什么？答：
1.某市土地局可以收回其出让的土地使用权。因为土地出让合同的出让主体、客体、程序合法，合同有效，双方是平等的合同主体，合同双方应当切实履行。泰丰公司违约，土地局可以依照该合同收回土地使用权。
2.不可以。因为法律规定受让方取得土地使用权必须遵守出让方规定的土地用途。不得更改。
3.合同无效。因为按照房地产的规定，只能是国有土地使用权才能出让，不能出让集体土地使用权。如果是在一审诉讼期间，对于出让的集体土地使用权依法补办了征用手续转为国有土地，并补办了出让手续，泰丰公司才能取得该土地的使用权。
4.无效。因为国有土地使用权的出让方依法只能是市、县人民政府土地管理部门，其他任何单位或部门没有出让土地的权利。
49.案例：2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。
问题：
1.烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押?为什么?
2.烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效?为什么?
3.银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利?为什么?
4.本案应如何处理?
答：
1.可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。
2.有效。因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直接关系。
3.无权。因为合同没有约定，也没有法律依据。
4.将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。
49.案例：李先生和陈女士为夫妻，拥有A、B两套住房。2005年3月，李先生未与陈女士商量，擅自将A房租给了刘先生，两人签订了租赁合同，租期三年，但未到房地产管理部门办理租赁登记。事后，李先生将此事告诉了陈女士，陈女士未表态。2006年8月，房地产价格大涨，李、陈决定将A房卖掉，遂与幸女士签订了房屋买卖合同，还到公证处办理了公证手续，但未将该房已出租的情况告知幸女士。随后，李、陈以A房已出卖为由要求刘先生尽快搬走，刘先生不同意，理由是租期未到。而李、陈认为，该租赁合同一是未经陈女士签名同意，二是未到房地产管理部门办理租赁登记，故无效。以后，幸女士也持房屋买卖合同要求刘先生搬离A房，认为房屋买卖合同已由买卖双方签字并已到公证处公证，具有法律效力。遭到刘先生拒绝后，幸女士要求李、陈退款并赔偿损失。
请回答下列问题：
1.李先生和刘先生签订的租赁合同是否有效，为什么？
2.李、陈与幸女士签订的房屋买卖合同是否有效，为什么？
3.刘先生不搬走的理由是否成立，为什么？
4.幸女士能否要求刘先生搬走，为什么？
5.幸女士对李、陈的请求能否得到法律的支持，为什么？
答：
1.李先生与刘先生签订合同时虽然李先生没有征得共有人陈女士同意，但事后告诉了陈女士，陈女士并没有反对，应当视为默认。
2.房屋买卖合同有效。因为李、陈是共有人，两人与幸女士签订合同，完全属于双方自愿，并且已经公证。
3.刘先生的理由成立。因为从2005年3月起合同有效期为3年，应于2008年3月到期，2006年8月要求搬走则合同未到期，根据买卖不破租赁的原则，买卖合同的成立并不影响租赁关系的继续。
4.不能。因为幸女士与刘先生并没有直接的合同关系，而且买卖合同尚未生效，因此幸女士无权要求刘先生搬走。
5.能够得到法律支持。因为在签订房屋买卖合同时，李、陈两人对幸女士隐瞒出租房屋的事实，故应对合同产生的后果承担法律责任。
51.案例：王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于1995年生有一子王小甲。王甲于1999年5月遇车祸身亡。王某于2000年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后，张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。2000年11月，王乙与曹某签订售房协议，
以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。
问题：
1.王某去世后留下的6间房屋应由哪些人继承?各自应分得多少 ?为什么?
2.王乙与曹某签订的售房协议是否有效?为什么?
3.曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何?
4.如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持?为什么?
答：
1.张某、王乙、王小甲。其中，张某分得4间，王乙、王小甲各分得1间。因该6间房系王某与张某的共同财产，王某死后，张某应获得其中的3间，余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。第一顺序的继承人有张某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位继承权，故余下3间房中张某、王乙、王小甲应各分得1间。
2.有效。该6间房虽属共有财产，但转让协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意。
3.曹某与朱某签订的协议有效。曹某与钱某签订的协议亦有效。
4.不能，因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不不能，朱某只能要求曹某承担违约责任。
46.案例：刘志信、刘志诚、刘志超系三兄弟。2003年，其父母相继去世，在某市某区留有四层楼房一幢。由于刘志诚、刘志超常年在外省工作，所以兄弟三人并未对房屋进行分割，而是由刘志信一家居住。2OO4年3月，刘志信持房屋产权证到房地产管理部门办理了产权变更登记，将该楼房登记在自己一人名下。2004年9月，刘志信与秦伟民签订了房屋买卖合同，以80万元的价格将该楼房卖给了秦伟民，并到房地产管理部门办理了变更登记手续。2OO5年1月，刘志诚和刘志超回家探亲得知此事，立即提出异议：认为房屋系父母遗留下来的遗产，不能由刘志信一人独霸，他们两人也有份，刘志信未经他们两人同意擅自出卖该房屋，侵犯了他们的合法产权，因此要求从秦伟民手中收回房屋。秦伟民则凭借房屋买卖合同和房屋产权证书，也主张对房屋的所有权，不同意将房屋退还给他们。双方争执不下，刘志诚、刘志超遂将刘志信和秦伟民告上法庭，要求法院确认刘志信与秦伟民之间的房
屋买卖合同无效，保护自己对房屋的所有权。
请回答下列问题并说明理由：
1.本案所争议楼房在刘志信与秦伟民办理产权变更登记之前的产权归属是怎样的?
2.刘志信与秦伟民签订的房屋买卖合同是否有效?秦某能否取得该房屋的所有权?
3.刘志信的行为是否侵害了刘志诚、刘志超的合法权益，如何承担责任?
答：
1.本案所争议的楼房在刘志信与秦伟民办理产权变更登记之前为刘志信、刘志诚、刘志超共同所有，因为该房是其三兄弟父母遗留下来的遗产，由三兄弟共同继承，由于三兄弟并未对该房屋进行实际分割，所以该房屋应属于三兄弟的共有财产。房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权，它分为共同共有和按份共有两种形式。根据我国相关规定和司法实践，遗产在分割前为各继承人的共同共有财产，故该房屋为三兄弟共同共有。尽管刘志信将该房屋登记在自己一人名下，但并未改变该房屋为其三兄弟共同共有的法律事实。
2.刘志信与秦伟民签订的房屋买卖合同应属于有效。根据有关司法解释的规定，共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法利益。虽然刘志信擅自处分三兄弟的共有财产，但不必然导致该房屋买卖合同失效，由于该房屋的产权证上的产权人为刘志信一人，秦伟民相信刘志信有权处分该房屋，也支付了对价，而且双方到房地产管理部门办理了房屋过户登记手续，属于善意、有偿取得该房屋，所以该房屋买卖合同有效，该房屋的所有权转归秦伟民所有。
3.刘志信在其他共有人不知情的情况下，擅自将房屋产权证变更登记在自己一人名下，并将房屋出卖给秦伟民，将房款据为己有，其行为侵害了刘志诚、刘志超的合法权益。所以，他应该将刘志诚、刘志超应得的房价款交付给他们俩，如果给他们造成了损失，还应予以赔偿。
43.案例：某市甲房地产公司新建住宅小区一处。该小区有十栋九层楼房，居住1100户居民。为了便于管理，该房地产公司在2002年初成立了物业管理公司。2002年底，物业管理公司在其中一栋楼房底层电梯间分隔出一个小间出租，由胡某设立小吃部，每月向物业公司缴纳1000元租金。由于该小吃部缺少卫生设施，影响卫生，居民意见纷纷，大楼管委会向物业公司提出意见，要求取消小吃部。物业公司认为开设小吃部是为了方便居民，物业管理公司作为小区管理单位，有权处理这些事务，关于胡某的卫生问题，公司可以进行教育。由于物业管理公司拒不接受管委会的意见，业主向法院起诉。
问题：
1.物业管理公司的做法及答复是否正确？为什么？
2.业主是否有权向法院起诉？为什么？
3.本案应如何处理？
答：
1.物业管理公司的做法及答复都不正确。物业管理公司在管理物业的过程中应当接受管委会及业主或使用人的监督，对于重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可方可执行。而该物业管理公司未经该小区管委会及业主同意，擅自将楼房的电梯分割出一部分出租，改变其功能，有碍楼内的安全及卫生，违反了物业管理的法律规定。
2.业主有权向法院起诉。因为物业管理公司不履行物业管理合同及违反了物业管理法规。
3.法院应依法判决支持原告的诉讼请求。