物业管理实施方案(经典)4
物业管理实施方案
造成小区安全隐患的原因主要在于小区物业缺乏责任心，业主委员会（下称“业委会”）力量尚待加强。由于业主与物业之间地位不对等，导致有些物业乱设收费项目，随意提高收费标准，物业服务质量差，安保混乱治安不好，从而使居民怨声载道。但目前，我国大多数小区的业委会处于涣散状态，使得业主无力制约物业行为。目前，导致业委会涣散无为的原因来自两个方面：一方面，从业委会的成立来看，《物业管理条例》虽然规定了业委会委员由业主大会选举产生，但并无任何硬性程序规定。由于小区业主松散，使其很难自主产生业委会，而由此导致的后果是分散的业主不可能与物业进行充分、有效的沟通，进而不能对物业实施有效的监督与制约。另一方面，从业委会的存在及发展来看，业委会的运转需要自筹活动经费、自建管理制度、自找办公地点。由于对业委会的成立和运转缺乏强制性的相关规定，致使我国绝大多数小区都未成立业委会，即使少数小区已经成立了业委会，但其运转亦处于松散状态，难以有效地开展活动。
此外，小区住宅专项维修资金未能真正发挥应有作用，也是导致小区安全隐患产生的原因。陈芳华认为，有些老旧小区需要维修改造，根据2008年2月1日施行的《住宅专项维修资金管理办法》（下称《办法》）规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。尽管《办法》对住宅专项维修资金进行了规定，但实际情况却是业主几乎无法动用该笔资金，住宅专项维修资金基本处
于闲置状态。专项维修资金目前处于“存放有规定，使用无监管”的状况。而根据相关法律规定，业主缴纳费用后，只有极少情况可以使用该项资金。根据《办法》规定，维修资金可以用于购买国债，但是在很多城市，维修资金由于没有理财管理和相关法律的保障，仅仅按活期存款利息计息，使得资金不但没有增值，甚至连本金都可能被挪用。
另据《办法》规定，住宅专项维修资金应该遵循“业主决策、政府监督”的管理原则，住宅专项维修资金是全体小区业主共有的财产，所有权和使用权均属全体业主，应由业委会负责收取和管理，以保障广大业主的权益。尽管有些地方的住宅专项维修资金使用管理办法明确规定使用维修资金应报业委会批准，但现
实情况却是：目前全国有不少小区还未成立业委会，从而丧失了对维修资金的管理权利。而按照《物业管理条例》要求，小区要申请使用住房维修资金，必须要经2/3以上业主同意，有些还要报主管部门批准，这也是目前较少使用住宅专项维修资金的一个重要因素。即使成立了业委会，在办理维修资金支取手续的过程中，也可能因法规的不完善出现业委会、物业因“使用人和审批人不分”而导致业委会或物业公司有关负责人侵占住宅专项维修资金的情况，或者出现由于业委会和物业公司不专业而导致住宅专项维修资金无效使用的情况。况且，以业委会目前的法律地位，决定了它没有能力担当住宅专项维修资金的收取重任。
对此对于信息不对称也加大了业主使用专项维修资金的难度。根据“专款专用，按幢设账、核算到户”的原则，维修项目完成后，业委会应根据竣工决算进行维修资金的具体分摊，并计入各产权人明细账户中。住宅专项维修资金是属于业主的共有资
金，但目前这一账目的管理情况，许多业主或业委会都不知情。部分物业公司进行维修的时候，也很少公布维修所需的实际价格，业主也没有一个完整渠道获知自己的维修资金使用了多少。
小区物业安全管理方案
彻底解决小区安全隐患首先需要提高小区物业的责任心，相关部门应通过组织各种学习、宣传以提高各有关人员思想认识。在小区管理方面要加强监督，经常检查其是否在消防通道上设置禁止停车的标志，是否配备齐全应有的消防设施，注意消防通道是否顺畅，看火灾自动报警系统、自动灭火系统、消火栓系统、防烟排烟系统以及应急广播和应急照明等安全设施是否完善。建筑高度超过100米的高层建筑，要建立避难层，这是为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层，通过避难层的防烟楼梯应在避难层分隔、同层错位或上下层断开，但人员均必须经避难层方能上下，使得人们遇到危险时能够安全逃生。谭庆德认为，小区的公共安全隐患，在很大程度上与小区的规划有关，凡事预则立，因此要多在小区规划时就做好人车分流等工作。另外，小区内的限速标志要加以明确提示，保安应该对这方面加强管理；对小区的基本设施应及时维护，在下雨时，容易滑倒的地方设防滑垫，健身器材损坏的应及时更换；小区内的小池塘应加设栏杆；保安在晚上应加强巡逻等等。另外，小区物业要对业主加强安全方面的宣传，使人
们认识到安全的重要性并提高自身的修养素质，严格做到消防通道不停车，车辆进出小区要慢行，经过小区内幼儿园的时候要注意避让学生，等等。
当前，要加强城市住宅小区物业企业管理，引入市场竞争机制，培育物业管理市场的微观经济主体。缺乏竞争机制、物业管理市场体系尚未真正建立起来，是当前城市住宅小区物业管理成效差的重要原因。因此，解决物业管理领域的乱象，最根本的就是在完善法规的前提下，改变市场竞争程度不够的现状，以竞争促进物业管理服务质量提高。可以考虑推行物业管理企业资质等级申报评审制度，提高物业管理企业的准入门槛，例如对物业管理企业进行资格认证管理、对物业管理企业进行定期考评。引进市场竞争机制，明确物业管理招投标的基本要求和操作程序，以使参与者有章可循。
除了加强管理，相关部门还应考虑完善相应的法律法规，加强行业监管，明确规定业主、业委会及小区物业管理企业各方权利义务。尽快完善我国物业管理法律体系，是理顺目前物业管理领域各种关系、处理好各种纠纷的根本途径。陈芳华建议：第一，涉及物业管理的法律法规应由国家直接立法。第二，在涉及物业管理领域的一系列法律法规中，应对住宅小区管理中房地产开发商的权限、业主的权益、业委会的成立及运作、物业管理公司的责任与义务等问题作出明确界定。第三，要尊重业主和物业管理企业双方的意思自治，在相关法规的调整下，业主与物业管理企业最终须依据所签订的物业服务合同，在合同法的框架下厘清业主与物业管理企业之间的权利义务关系。唯有如此，小区物业管理才能走上健
康发展的轨道。
办公室 工程科秩序科 服务科眉县安居物业管理服务有限公司 花园小区物业管理服务实施方案 第一章 安居物业管理服务有限公司概况 眉县安居物业管理服务有限公司于2010年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：610326100003061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，2011年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物2011027号。 1-2. 公司内部机构设置 公司设经理一名，下设四个职能科室： 物业公司组织机构设置及各科室人员配置 经理 经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。 在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。 1-3.公司员工配置 公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。 1-4.公司现有固定资产 公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。 二、花园小区物业现状分析 2-1.眉县花园小区简介 眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。
一、物业概况： 1、大厦一座，位于市中心，总建筑面积16471平方米，共有楼层16层，大厦内设消监控设施，配有3台电梯。物业类型：商业、办公综合物业。周边交通便利，地理条件优越。 2、代管一家加工厂物业，距离大厦2公里，占地面积20000平方米，总建筑面积5000平方米，物业类型：工厂。 二、管理目标 物管公司本着“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理念，对不同业态的物业实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与客户及使用人层次及办公需求相符的管理模式，使广大客户及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定标准，确保客 户及使用人综合满意率达到93%—95%以上。 三、管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业 管理过程中将始终把握以下原则： （一）服务第一、管理从严的原则： “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管 理理念，从客户及使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对客户及使用人不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 （二）专业管理与业主自治管理相结合的原则： 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和客户使 用人的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大客户及使用人的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取客户及使用人的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 （三）物管为主、多种经营的原则：
综合物业管理系统建设方案 { … 重庆领略科技有限公司 2011年7月
目录 一、物业管理系统介绍 (3) 二、领略物业管理系统功能模块 (4) 》 三、物业管理系统的优点： (5) 三、登陆界面： (8) 四、主界面 (8) 五、典型模块说明： (9) （一）系统管理 (9) （二）基本数据输入编辑 (10) （三）物业管理 (15) （四）数据统计与查询 (19) / 六、软件版本 (20) 七、服务 (21) 八、报价（*） (24) 九、技术支持 (25)
一、物业管理系统介绍 物业管理作为一个新兴行业，逐渐成为一个涉及社会方方面面，与千家万户息息相关的朝阳产业，目前正处于物业管理成长过程的关键阶段。随着住房制度改革的不断深化，住宅产权多元化格局已经形成，物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济条件下的新兴服务产业，经历了从无到有、从小到大的发展过程，形成了多类别、多层次、多形式的物业管理局面，初步确立了社会化、专业化、市场化、经营性的物业管理新体制。我国加入WTO 后，物业管理标准化、科学化、规范化、国际化已是物业公司迫在眉睫的首要任务。通过提高日常物业管理工作中的科技含量，促进当前管理方式、管理手段的现代化，使物业管理能够适应现代科技和现代建筑技术的发展潮流，保持物业管理的高水平。因此对于整个物业管理行业来讲，仅靠简单的单向、手工管理已经不能适应物业管理需求水平的提高，必须走规模化，网络化的计算机综合管理道路。普金物业管理系统正是这种背景下应运而生的优秀的行业软件，是企业降低管理成本、提高管理效率的关键和原动力。 我们公司根据我国国情和各地物业公司的先进管理方法，利用当今先进的网络数据管理模式，使用计算机技术，智能卡技术和网络技术研制开发了物业管理系统。 实施物业管理系统，可实现物业公司内部行政人事管理规范化；引入ISO9000 管理思想，提升公司整体的管理水平；可使各部门工作流程化、标准化，进而提高服务质量和工作效率；提供更完善的管理范围指引，丰富物业公司的服务体系；可实现强大的文档记录查询功能和收费数据核算功能； 通过计算机网络，方便各部门资源共享，增强部门间工作协调性；通过计算机网络，公司可实行内部电子邮件及办公自动化，提高办公效率；帮助公司领导更有效的了解企业状况，不断完善企业管理。?
人事档案管理系统需求分析说明书 1 引言 需求规格说明书是需求分析的产物，它是软件系统生存期中软件定义阶段的最后一个步骤。作为整个软件开发过程的指南，它也是软件开发人员开发出符合用户要求的软件的基础。 1.1 编写目的 软件需求说明书的编制目的是为了使用户和软件开发者双方对该软件的初始规定有一个共同的理解，使之成为整个开发工作的基础。 本软件需求说明书的读者是系统开发人员或合同约定的人员。 1.2 背景说明 （1）本系统的名称是：人事档案管理系统。 （2）本项目的任务提出者是任课老师，开发者是信息科学学院08计本1班，用户是企业人事及相关部门，实现该软件的计算中心是**信息管理学院电子商务技术中心。 （3）本系统能为其他的系统提供人事数据。 1.3 定义 数据字典：关于数据的信息的集合，也即是对数据流图中包含的元素的定义的集合。 VB：Visual Basic。 1.4 参考资料 （1）企业的人事档案管理系统开发合同。 （2）引用资料 [1]张海藩. 软件工程导论. 北京：清华大学出版社，2005. [2]石柱. 软件工程标准手册. 北京：中国标准出版社，2004. 2 任务概述 2.1 目标 人事档案管理是现代企业人事资源管理中的重要内容，也是人力资源开发利用的基础性工作。人事档案管理在信息化之前，在人员进出、离退休、升迁、岗位变动、职称变动、学位变动，以及档案管理人员的变动等方面存在诸多不利于管理的地方，不适应现代的企业管理形势和人力资源开发利用的要求。 开发人事档案管理系统使企业的人事档案管理工作实现了信息化、规范化，不仅使企业能够高效率完成人事管理的日常工作，还使企业深入开发利用人力资源成为可能。 2.2 用户的特点 本软件的最终用户是企业人事部门的工作人员。部门有专职的人事数据录入人员，具有一定的计算机操作知识；系统的维护人员是企业的信息中心的信息维护员，对网络和数据库的操作比较熟悉，同时对VB或Delphi编程有一定的经验；数据录入员负责人事数据的录入及日常更新，信息维护员负责人事数据的备份和其他管理工作。企业的人员调进与调出比较频繁。 2.3 假定和约束 企业的经费有限，开发时间紧迫，可以使用VB或Delphi进行软件编程。 3 需求规定 3.1 对功能的规定 3.1.1 系统功能 人事档案管理系统的功能可以划分为如下几个部分 （1）系统账户管理：主要是对系统用户进行管理，包括登录、退出、操作记录等。
37团恒成物业公司管理方案 一、常规性公共服务 1、房屋管理及维修养护 （1）栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。 （2）物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。 （3）空调安装统一。 2、公共设备管理，保证设备与机房环境整洁，设 备良好，定期保养无事故隐患。 （1）供电系统。保证正常供电，停电提前1天通知用户，备用应急发电机可随时起用。 （2）弱电系统。保证系统正常工作。故障及时排除。 （3）消防系统。24小时值班；设备设施齐全、完好无损，可随时起用；组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人；消防疏散通道畅通； 保证无火灾安全隐患。 （4）给排水系统。每半年清洗水池1次，保证水
质符合国家标准；水池、水泵周围清洁卫生，无二次污染；停水提前1天通知；消防泵每月进行1次操作，每年进行1次全面检查；排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、设备房无积水、侵泡发生；遇有事故，维修人员在20分钟内到达现场抢修，并无长时间停水；制有应急处理方案。 3、共用设施管理。共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。 4、保安及车辆管理。 （1）专业保安队伍，24小时值班，保安文明执勤，言语规范，处理突发事件。 （2）出入车辆有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。 （3）车辆出入管理严格，有登记。 （4）停车场停放整齐，场地整洁。 （5）危及人身安全处设有明显标志和防范措施。 （6）联系群众，搞好群防群治。 （7）在公安派出所指导下搞好治安管理。 5、环境卫生管理。做到定人、定地点、定时间、
定任务、定质量。 （1）环卫设施完备。 （2）实行标准化清扫保洁。 （3）垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。 （4）共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大堂、楼梯等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。 （5）做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。 6、绿化管理 （1）绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。 （2）花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。 （3）绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。 （4）绿化完好率达到95%以上。 7、房屋租售管理。 （1）督促外来人员在三天内办理《暂住证》手续。 （2）配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查，并登记在册，确保小区的生活安全。 8、社区文化 （1）设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。 （2）制有居民精神文明建设公约。 （3）配合团、派出所开展各项工作。
清雅园小区物业管理实施方案 清雅园小区是高档次住宅小区，小区硬件配套市设施齐全，环境优美。清雅园小区物业管理对我公司来说是机遇，也是挑战，我公司全体员工将全力以赴，以更高的标准、更高的起点认真做好各项物业管理服务工作，为业主提供安全舒适、优美和谐的居住环境。 一、清雅园小区物业管理方针 清雅园小区是高档住宅小区，物业管理服务工作必须在“细微”上下功夫，我们将努力做到：物业维护和保养要精细，环境美化、生活服务、治安消防、车辆道路管理要精细。因此，我们的管理方针是：用规范的管理维护业主利益，用一流的服务满足业主心愿，用先进的方法营造优美环境，用敬业的精神创建优秀小区。 二、清雅园小区物管人员配备及培训 1、针对清雅园小区的特点，我公司将抽调业务能力强，道德品质好的管理人员进行服务管理，根据实际情况，我公司在清雅园设置小区工作人员共人，其中：管理人员2人，保安员7人，保洁员10人，工作人员除保安员、保洁员外其他从公司现有人员中抽调业务能力好，文化程度高的员工组成，保安员由转业军人组成并有一定的组织协调能力和处理突发事件的能力。同时公司对所有工作人员进行上岗前业务培训，要求统一着装，持证上岗，培训的内容主要包括；物业管理基础知识、法律、法规、公司规章制度、《清雅园小区物业管理实施方案》、《清雅园小区入住手册》、《建发品牌标准》等。
2、为了更好地促进清雅园小区的楼盘的销售，我公司将派物业管理师对售楼小姐进行物业管理知识、《物业管理条例》、小区公共设施设备、安全防范、房屋入伙管理流程、《银川市供热条例》等方面的系统培训。 三、清雅园小区物业管理主要过程的控制 根据清雅园小区物业管理方针和小区的特点，我公司将针对物业管理的主要过程书面程度文件和作业指导书，明确各项管理过程的流程、控制要求及应达到的标准。清雅园小区物业管理的主要业务包括： 1、接管验收：我公司在接到发出接管验收通知书后，由公司总物业师牵头，由相关专业人员组成接管验收领导小组，按有关验收文件要求对住宅区房屋及配套设施、设备工程进行系统验收，并收集图纸、资料、钥匙，做好验收交接记录，对存在的问题发出整改通知，并备案再查。 2、入住管理：在业主入住小区时，我公司按照有关规定负责做好下列工作： ⑴开村仪式：配合做好开园仪式，树立良好的开发商社会形象，为小区各项服务管理工作开好头，给业主留下第一印象。 ⑵入住准备工作：由服务公司经理负责，按房屋分配通知及相应入住手续由客户经理负责发放入伙通知，保管钥匙、IC卡、水、电、气磁卡，准备好向住户发放的入住资料及签订物业管理服务协议书、业主公约、建立住户档案等。 ⑶装修管理：业主入住进行装修时，由小区服务公司客户经理严
人事管理系统需求分析 一、背景介绍 1.1、系统目标 企业人事管理系统，是为了迎合现在人们的工作而设计的。随着网络的覆盖面的增广，上网的人们也就越来越多了，人事管理的对象是一个单位或若干单位种的员工的基本信息，这些信息是在变化的。人事管理系统能够味用户提供充足的信息和快捷的查询手段。使用计算机对人事资料进行管理，会给应用者带来很多方便，例如检索迅速、查找方便、可靠性高、存储量大、保密性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高人事管理的效率，同时，这也是企业的科学化、正规化管理以及与世界先进管理技术接轨的重要条件。人事管理系统是现代企业管理工作不可缺少的一部分，是适应现代企业制度要求、推动企业劳动人事管理走向科学化、规范化的必要条件。 人事管理系统可以用于支持企业完成劳动人事管理工作，有如下三个方面的目标。 (1) 支持企业实现规范化的管理； (2) 支持企业高效率完成劳动人事管理的日常业务； (3) 支持企业进行劳动人事管理及其相关方面的科学决策。 1.2、企业人事管理系统功能需求 根据市场调查及分析，企业人事管理系统应该具有以下功能： （1）可以真正地实现对企业人事的管理。 （2）系统的功能要符合本企业的实际情况。 （3）系统的功能操作要方便、易懂，不要有多余或复杂的操作。 （4）可以方便地对人事信息进行输出打印。 （5）方便对企业内部的人事档案及岗位调动调动进行管理。 1.3、企业人事管理系统模块需求 企业人事管理系统应该包括以下模块： (1)基本信息管理 该模块实现职工基本信息的管理，包含职工的名族类别、职工类别、文化程度、政治面貌、部门类别、工资类别、职务类别、职称类别、奖惩类别、记事本类别以及员工生日和员工合同提示等。 (2) 工资管理 通过该模块，能够对员工的工资进行管理，查询、打印工资明细信息等。 (3）系统管理 该模块实现重新登录、用户设置、系统退出等功能，使用户能正确的登录和使用该系统。
物业管理实施方案
物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司
一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。
5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责 1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效
小区物业管理实施方案 一、首语 非常感谢贵单位给我们制定物业管理方案的机会，我们将全心投入，争取这次和贵方合作的机遇，充分展示我们新生的实力，为贵单位提供值得信赖的物业管理服务。 在管理方案中，我司根据专业的物业管理并集合本项目的具体特点和要求，为小区提供一种操作性强、服务质量高、有针对性的货真价实的专业服务。 本计划书仅针对物业服务项目提出管理思路，它将作为以后物业管理工作中执行依据；接管后，我们还会根据贵单位具体情况制定一套完善的物业管理作业指导书。 凤成物业管理有限公司是经国家职能部门批准的合法企业。公司主要业务范围涉及写字楼、商场、住宅小区、医院、学校等物业管理，二手物业租售，电子监控设备、通信工程维护，园林绿化装修，清洁家政服务等。 公司内部下辖管理部（财务、人事、总务、采购）、市场部（公关、客服质检、培训）、保安部、清洁部、绿化工程维修部。 二、项目管理分析 贵单位是实行24小时物业服务管理，为保证物业的服务质量，我公司将由培训课招取保安人员（以退役军人为主，高中以上学历）进行严格培训；并对进出车辆、人员、货物进行严格检查、演练；
同时要求每个保安都要学会全天候对小区进行监控，消防检查，真正做到学有所用，以达到保证小区安全。同时将由我司客服质检课进行监督检查。 物业进场后，我司结合贵小区具体要求，全面配合小区工作确保本项目无消防事故、偷盗事故和其它事故发生。 四、物业管理初步方案 说明 本计划书仅为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、安保、保洁、绿化、维修保养五个方面。 在顺利进场接管贵单位后，我们将根据实际情况，遵照国际的质量体系和一整套完善的各类服务的操作手册进行进一步优化，以便更有效的管理此项目，为客户提供超值服务。 4.2管理机构设置及人员配置 根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着“精干高效“以岗定人”的原则建立物业管理机构，管理实行项目经理负责制。设客户服务、保安、保洁绿化和维修四个部门，共需配置至少7人。保安、保洁和绿化由我司区域主管进行归口管理，各部门日常工作任务执行由各部门队长在项目经理的指导下开展工作。 4.2.3项目部 根据本项目实际情况和按照国际质量体系标准，项目部需设项目经理1人，管理员 4 人，每天正常上班，周六，周日轮流休息。
南山公司人事管理系统 项目 需求分析说明书 文档作者：兄弟战队小组 项目组长：张雅芬 批准人： 批准日期：2008年08月XX日 兄弟战队小组 江西微软技术中心 JiangXi Microsoft Technology Center
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目录 1引言 (4) 1.1编写目的 (4) 1.2文档概述 (4) 1.3参考资料 (4) 2项目概述 (5) 2.1项目名称 (5) 2.2项目背景 (5) 2.3项目目标 (6) 2.4业务用例 (6) 3系统功能性需求 (7) 3.1功能模块表 (7) 3.2系统基本功能图解 (12) 3.2.1体系基本结构图 (12) 3.2.2用例图解 (13) 3.3功能详情 (14) 3.3.1登录页面 (14) 3.3.2查询员工资料 (15) 3.3.3员工资料管理 (16) 3.3.4请假模块 (17) 3.3.5考勤管理 (18) 3.3.6加班模块 (19) 3.3.7业绩评定 (22) 3.3.8薪资查询及管理 (23) 3.3.9安全管理 (24) 4数据库 (24) 4.1数据库服务器体系结构 (24) 4.2账户安全性 (25) 4.3数据库日常维护 (25) 5性能需求 (25) 5.1用户数量 (25) 5.2反应速度 (26) 6运行环境规定 (26) 6.1设备 (26) 6.2支持软件 (26)
7项目研发计划 (27) 7.1计划图解 (27)
1引言 1.1 编写目的 本文编写目的在于规定和控制项目开发的内容，保证本项目的需求分析活动在受控状态下进行，在进行软件开发前，明确本系统应达到的目标，对系统目标做出完整、准确、清晰、具体的要求。保证本需求分析的结果能够完整、无遗漏地反映待开发系统的要求。 本报告的预期读者是XX有限公司的领导、技术人员以及XX有限公司的领导和相关项目组的所有成员。 1.2 文档概述 本文档主要描述人事管理系统的功能定义，并对模块划分、业务流程进行了定义。所有设计人员、开发人员、测试人员以及其他团队成员都应该以该文档作为产品的功能定义，具体建设内容。 1.3 参考资料 《GB/T 12504—90 中华人民共和国国家标准：软件需求分析规格说明书》； 《软件开发项目管理》，作者：栾跃，上海交通大学出版社。
物 业 管 理 实 施 方 案 邵阳市和谐物业管理服务有限公司 一、物业概述： 物业名称：帝豪澄湾 总筑面积176869平方米 由欢乐谷、港岛湾、怡景楼、怡雅楼、芙蓉苑、潇湘苑、浅水湾、藏龙湾、紫金阁、莱茵轩等建筑组成。 我公司前面分析小区的设计理念、总体布局、建筑风格、和物业特
点后，在实施物业管理中，坚持规范管理，挚诚服务。专业的物业管理和业主自治自律相结合。通过科学管理，优质服务，为广大业主创建一个安全、文明、优美、舒适的环境。发挥物业最大的使用功能。使其保值、增值，最终实现社会效益、经济效益、环境效益的统一和同步增长。 二、管理依据 1国务院令504号《物业管理条例》。 2湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知湘价服【2010】76号。 3普通住宅小区物业管理服务等级。 三、管理目标 条件成熟，两年内创“邵阳市物业管理优秀小区”，并作以下服务承诺。 1对保安、水电、消防监控提供24小时服务。 2公示24小时服务电话，所有管理人员统一着装，佩戴标识，专业管理。技术人员按国家规定100%持证上岗。 3房屋及其配套设施完好率达95%以上。 4清洁无盲点，绿化完好率达90%以上。 5业主投诉处理率100% 6每年不少于一次业主意见征询，业主满意率达80%以上。 我们将为业主提供一流的物业管理服务赢得业主的信任和满意，实现“精到管理、精致服务、精彩生活”。 四、物业管理机构设置及资源配置 （一）机构设置方案业务流程及各部门职责
1、机构设计图： 机构图说明： 机构图设置的原则：精干、高效、一专多能。实行小区整体管理和各围合分片管理相结合的管理模式。 管理处实行垂直领导，职责分明，减少管理环节，提高工作效率。 2、业务流程： 根据公司机构设置，通过资源整合，流程设计，任务分解，过程控制，持续改进。为业主提供优质服务，让业主满意，使物业管理工作处于良性循环状态。 3、各部门职责： 主任：根据国务院令504号《物业管理条例》及公司有关规定，前面主持小区物业管理工作，确保小区各项管理工作顺利进行。 客服部：负责小区档案管理、财务管理、内勤管理、社区文化及考勤、品质管理等工作。 保安队：负责小区的公共秩序、安全防范、日常安保、车辆管理和消防设备设施的管理，消防宣传教育及监控设备的管理等。 工程队：负责小区房屋及其公共部位，公用设备设施的维修养护，确保小区公共设备设施的正常运行。 清洁绿化队：负责小区道路，楼道等公共部位场所的清洁卫生及小区绿地、花木的养护管理。 （二）专业人员配置及培训计划 1、专业人员配备：根据小区实际管理工作需要，我公司在小区
项目实施方案 (一) 人员管理 1、组建一支专业化的服务队伍 在服务过程中，我们将以高标准、严要求，组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化服务队伍。通过严谨的管理，以及有效的培训、考核，确保个人素质得到保持和提高，以形成整个服务队伍的高素质。约束员工不拿、不贪、不占电视台的一针一线，不利用工作之便使用业主的健康活动场所，遵守贵单位物业的纪律。 （1）招聘人员的流程： 确定人员需求——制定招聘计划阶段——人员甄选阶段——招聘评估阶段针对这样的基本流程，我们可以确定最基本的工作流程： 一、用人部门提出申请：部门经理向人事部门提出所需人数、岗位、要求、并解释理由; 二、人力资源部门复核，由最高管理层确定招聘计划 三、人事部根据部门递交的需求人员申请单，确定招聘的职位名称和所需的名额; 四、对应聘人员的基本要求即资格及条件限制，比如该职位所限制的学历、要求的年龄、所需能力和经验等; 五、所有招聘的职位的基本工资和预算工资的核定; 六、制定及发布资料，准备通知单或公司宣传资料，申请办理日期; 七、联系人才市场或张贴招聘通知;安排面试时间及场地和面试方式。 八、最终确定人员，办理试用期入职手续，合格录用转正及手续。 九、签订合同并存档。 而这样基本的工作流程，显然是不够的，因为用人部门对招聘工作是没有概念的，还需要我们去细化每一个招聘流程的具体标准，以本人服务的企业为例，每个阶段可以细化为：
（2）总体原则： 招聘员工本着以用人所长、容人所短、追求业绩、鼓励进步为宗旨;以面向社会，公开招聘、全面考核、择优录用为原则，从学识、品德、能力、经验、体格、符合岗位要求等方面进行全面审核。 1、提交需求 各部门根据用人需求情况，由部门经理填写《招聘申请表》，报主管经理、总经理批准后，交人力资源部。由人力资源部统一组织招聘。 2、材料准备 人力资源部根据招聘需求，准备以下材料： (1)招聘广告。招聘广告包括本企业的基本情况、招聘岗位、应聘人员的基本条件、报名方式、报名时间、地点、报名需带的证件、材料以及其他注意事项。 (2)公司宣传资料。发给通过初试的人员。 3、选择招聘渠道 渠道主要有三种：参加人才交流会、人才交流中心介绍、刊登报纸广告。 4、填写登记表 应聘人员带本人简历及各种证件复印件来公司填写《应聘人员登记表》。《应聘人员登记表》和应聘人员资料由人力资源部保管。 5、初步筛选 人力资源部对应聘人员资料进行整理、分类，定期交给各主管经理。主管经理根据资料对应聘人员进行初步筛选，确定面试人选，填写《面试通知》。主管经理将应聘人员资料及《面试通知》送交人力资源部，人力资源部通知面试人员。 6、初试 初试一般由主管经理主持，主管经理也可委托他人主持。人力资源部负责面试场所的布置，在面试前将面试人员资料送交主持人;面试时，人力资源部负责应聘人员的引导工作。主持人在面试前要填写《面试人员测评表》，特别注意填写"测评内容"的具体项目。主持人应将通过面试人员介绍至人力资源部，由人力资源部人员讲解待遇问题、赠送公司宣传资料。面试结束后，主持人将《面试人员测评表》及应聘人员资料交至人力资源部。通过初试并不代表一定被公司录用。
人事管理系统功能模板需求方案 开发背景： 为适应当前信息化潮流以及企业日益扩大和延伸的业务范畴，急切需要一款适合企业实际情况的企业人事管理系统来管理企业日常人事工作，针对企业实际情况和需求量身订制开发，旨在真正提高企业信息化管理水平，提高工作效率，降低管理成本，全面实现管理的标准化和信息化。 文档说明： 详细说明本人事管理系统模块的业务功能，作为技术人员开发程序的依据，指导后续的概要设计、详细设计和数据结构设计。 实现目标： 规范化的信息化人事管理，高效率完成人事管理的日常事务，降低劳动成本； 功能概述： 该人事管理软件采用基于B/S（浏览器/服务器）模式运行，便于随时随地访问使用，降低客户端使用成本，并且在系统维护、操作、界面方面做到简单、灵活、美观的特点；系统主要从人事管理、薪酬管理、社保管理三大方面进行人事事务管理，各模块之间互联互通，形成一体，主要有以下功能： 一、人事管理模块： 1、员工信息管理： 包括个人基本信息、社会关系、工作经历、人事异动经历、培训记录、奖惩记录、劳动合同签订记录、员工证件信息等； 2、人事异动管理： 可以完成员工机构调动、职务或职级的调整、以及员工用工类型的调整（转正）， 并可以对人事异动信息进行分类查询； 3、员工离职管理： 可以实现对已经离职的员工信息进行统计查询，可以新增离职员工； 4、员工证照管理： 可以集中对所有员工的证件、照片进行管理，包括浏览、上传、删除等操作； 5、员工信息的综合查询及其导出： 首先可以对所有员工信息进行综合查询，复杂的多条件组合模糊查询，查询结果数 据可导出为Excel文件；
6、劳动合同管理： 可以对员工劳动合同的签订、变更、续签、解除等各项管理功能，完成各种劳动合 同管理台帐；并且提供合同到期提醒功能； 7、人事数据统计分析： 用户可以根据系统定义好的统计项自行选择，并进行统计，这些统计项基本包括了 在人事管理当中常用的数据类，例如：在职人数、离职人数、本月新进人数、本月 离职人数、男女比例、按籍贯统计、按学历统计、按职级统计等； 8、人数数据图表分析： 把统计出来的数据来通过三维图表的形式展现给用户面前，这样用户可以方便地得 到美观大方的人事数据分析图表，可更加直观的来了解人事情况； 9、报表设置打印： 提供常用报表，可自定义报表字段，并导出报表或者直接打印报表。 二、薪酬管理模块 用户可以自定义薪酬工资套帐，每套套帐可以设置不同的薪酬项及其计算公式；在 工资计算公式中，还可以关联到其它模块的数据，如：保险基数、保险交纳数据、 考勤统计数据等；可以创建多套薪酬套帐、再经过对基本薪酬数据的录入（包括考 勤数据）、工资数据的计算、审核，最后在经确认无误后即可最后发放，并生成工 资报表；另外，如果某个月份的薪酬数据于以前某个月份的数据基本一样，在创建 该月份的薪酬时可以参照那个月份的薪酬数据来创建，以减少手工录入工作量，提 高办事效率；在工资报表方面，实现按不同机构、部门以及某个员工，再按不同年 份、月份的工资数据进行统计汇总，用户可以自行任意选择汇总报表项，汇总结果 可以导出到电子表格(EXCEL)，以供保存备案等处理。 三、社保福利管理模块 主要管理员工的有关薪资、社保、福利方面的基数信息，如：基本月薪、参加了哪 些社会社保、享有哪些福利等信息；在社保管理方面，根据预设的自动根据员工基 本工资计算出各项社保费用及应缴费，并生成报表导出电子表格（EXCEL）。同时，用户可以查询、修改员工的社保福利基数信息，并可以批量维护修改；同时也可以 对员工每个月份的有关社保福利缴纳情况进行登记、查询、汇总、导出等管理；此 模块和薪酬管理模块相结合，共同发挥作用。 四、预警提醒模块 提供预警平台，对员工转正、合同签订、合同到期、离退休、生日等进行预警提醒， 预警时间可设置，避免了一些人事风险，让员工关系处理更灵活。 五、组织结构管理模块 用户可以根据自身企业的实际情况来以树形结构来设置组织架构、部门层次，而且 以此为框架，以便更好地实施人事管理工作。可构建和维护多层级树形关系的企业 组织架构功能，可根据需要灵活调整组织架构，自动生成组织架构图，通过组织架 构可查询各级组织单元、职位、任职人员的详细数据；可对职务体系、职位、职称 进行创建和维护管理。
物业管理服务实施方案 1、针对此次项目未来主要运作使用方式、理念和计划入业时间等相关方案 主要运作使用方式，经营理念预案 1.1 主要经营内容、经营使用方式 1.1.1主要经营内容：宿舍楼的租赁及物业管理服务。 经营的项目面积概况如下： 1.1.2管理经营使用方式： 1.1. 2.1管理方式确立原则 1）符合物业特点，确保管理目前实现原则。 2）规范、适宜、灵活、高效原则。 1.1. 2.2管理方式概述 依据项目特点将管理方式列图如下：
1.1. 2.3 管理方式具体内容 1）导入两个体系 导入ISO9001质量体系、ISO4001环境管理体系，将管理的各项活动纳入质量管理体系中，确保各项管理服务活动规范、高效、优质和持续改进，把以服务为主要内容的企业活动纳入到环保控制系统中。 2）采用三种手段 制度手段 制度手段包括两层含义：一是在企业内部管理方面，我们坚持“以制治企”的管理理念，制定科学的《员工业绩考核办法》等内部管理制度，使企业内部管理制度化、科学化、规范化，促使员工高标准、主动地完成工作。二是在对外服务工作的标准、流程等方面，我们将制定科学性、实用性强的制度，以制度规范员工的服务行为，确保服务质量的优质与高效。 文化手段 将通过企业理念宣讲、举办文化活动等方式，用高尚的企业文化引导人、塑造人、凝聚人，营造团结和谐的员工团队，提高员工以企业为荣、为家的意识，进而提高队伍的整体战斗力。、 同时，我们将立足物业使用人文化服务需求，单独或配合相关部门开展节日文化、旅游休闲文化、环境文化、精神文化建设工作，致力于我们管理服务活动的每个环节，使整个宿舍小区充满文化气息。 科技手段 创造性地利用自身优势，在管理活动中才采用科技手段，运用计算机、闭路
人事档案管理系统需求说明书 1．引言 1.1 编写的目的 人事档案管理是现代企业人力资源管理中的重要内容，也是人力资源开发利用的基础性工作。这份需求说明书分析了整个人事档案管理的基本流程，并按照现代企业的人力资源管理模式进行设计，符合现代企业人力资源的管理标准。所以，这份说明书主要是面向现代企业的经理和软件开发公司的项目经理。 1.2 背景 (a)该系统名为：现代企业人事资源管理系统 (b)提出者：梁东旭 开发者：某软件开发公司开发小组 (c)本系统能为其他的系统提供人事数据 1.3 定义 数据字典：关于数据的信息的集合，也即是对数据流图中包含的元素的定义的集合。 数据流图：是一种图形化技术，它描绘信息流和数据从输入移动到输出的过程中所经受的变换。 状态转换图：简称状态图，通过描绘系统的状态及引起系统状态转换的事件，来表示系统的行为。 1.4 参考资料 引用资料 [1]张海藩. 软件工程导论(第五版) . 北京：清华大学出版社，2008.2 2．任务概述 2.1 目标 人事档案管理是现代企业人事资源管理中的重要内容，也是人力资源开发利用的基础性工作。人事档案管理在信息化之前，在人员进出、离退休、升迁、岗位变动、职称变动、学位变动，以及档案管理人员的变动等方面存在诸多不利于管理的地方，不适应现代的企业管理形势和人力资源开发利用的要求。 开发人事档案管理系统使企业的人事档案管理工作实现了信息化、规范化，不仅使企业能够高效率完成人事管理的日常工作，还使企业深入开发利用人力资源成为可能。 22用户的特点 本软件的最终用户是企业人事部门的工作人员。部门有专职的人事数据录入人员，具有一定的计算机操作知识；系统的维护人员是企业的信息中心的信息维护员，对网络和数据库
目录1．前期筹备工作 2．成立物业管理服务中心与接管进驻3．物业管理与服务工作的整体设想 4．物业管理服务的相关制度
一、前期筹备工作 一、注册办证 1、收集整理注册物业公司办理资质登记、工商营业执照、税务登记及 服务收费许可等所需要的资料和办理程序。 2、负责落实以上办理注册手续。 二、公司成立后的先期工作 1、工作需要人员来做，因此我物业公司成立后，与开发商方面的衔接 沟通，负责筹划管理物业公司的主要1-2人员。 2、确定项目负责的经理人选。 3、项目经理制定筹建管理处的工作计划。 4、为确保物业管理服务工作顺利的开展，提前做好人员招聘，物料准 备。 二、成立物业服务管理处与接管进驻 一、筹建物业服务管理处 一）、管理处组织架构
以上人员及部门可根据实际情况而定。 二）、组织架构说明： 1、经理统筹管理处全面事务。 2、副经理协助经理开展工作，经理休假时代行经理职责。 3、各部门主任（经理）一职，具体负责本部门的工作，对经理或副经 理负责。 4、各岗位员工的工作职责，需另行制定。 四）、人员招聘与到位的安排 1、为使工作顺利展开，经理及工程技术人员提前进驻现场，着手准备 交接工作。 经理到达现场后，主要与开发商工作对接，制定其它人员进驻前的
工作计划，联系制作、印刷相关资料表格，落实后勤食宿场地和设备、员工服装、员工证件等问题。 工程人员到达现场，就交接的工程设备设施进行熟悉了解，制定计划工作程序和相应值班表格资料等，协助经理落实后勤保障工作。 2、物业经理应及时完成各部门的人员招聘工作，做必要的培训，熟悉 小区情况着手交接工作。 3、所有新招聘入职的员工，由物业经理负责组织人员对其进行不少于3 天的入职培训，并分配入职后的工作以及在职期间的管理。 五）、办公室、作业工具及后勤保障问题的落实。 1、按照最新物业管理条例，物业管理用房需有开发商无偿提供（根据 小区大小提供相应面积的物业管理用房）。 2、对办公室要进行必要的装修，因此在接管日期前15天要将重装方案 和时间确定下来！ 3、设计制作挂牌公示的资料文件。如《营业执照》《物业服务收费标准》 《有偿特约服务收费标准》《企业资质》等。 4、接管前配备各部门及各岗位所需物料、设备、工具。 5、员工宿舍的安排，根据编制人员确定宿舍房间的多少。 6、员工入住宿舍的房租由公司承担，宿舍的床位、储衣柜、书桌、座 椅的配备问题。 7、宿舍里的水、电表计量问题，热水、饮用水的问题，电视和其它娱 乐工作的配备问题均需要落实。 8、关于办公设备、后勤保障、工具等所需物资的清单均须在正式接管 前15天完成。个别项目可以随交接工作过程完善。 六、财务行政人事类的准备工作。 1）财务现金和应收、已收、应付、已付等各类票据。 2）物业管理费的收缴情况，应收就付款项的金额、时间等。 3）与开发公司、外部其它公司部门所签订的各类合作合同或协议，财务印章等。
XX公司物业管理部工作方案 虎门XX投资有限公司下设职能部门物业管理部，是负责统筹XX 公司属下全资企业物业的全面管理工作，并对其参股企业物业的协助管理工作。为加强各企业的规范化管理，完善目前物业管理各项工作，促进企业发展壮大，提高经济效益，物业管理部拟制定如下工作方案，并根据各企业的经营实际情况，进一步完善工作方案。 一、建立档案 1、对XX公司管辖的企业、物业进行建档，全面掌握企业、物业的情况，并进行分类管理。 2、制定各类走访、巡查、检查记录表格、建档造栅。 3、对上级部门下发的文件、属下公司的往来文件、会议记录、总结、计划等建档保存。 二、日常工作事项 1、做好与属下企业的沟通协调工作，摸清现时属下企业的资源情况，包括人员情况、设备、设施等资源情况，根据实际需要进行合理调配使用，实现资源共享。 2、对由物业管理部直接管理的出租物业，实行每月两次巡查；空置物业每月进行一次巡查，对发现的问题及时整改记录。 3、对下属全资企业的物业实行每月一次全面巡查，对部分经营性质复杂、安全隐患较大的物业实行每月两次全面巡查工作；对参股
类企业的物业原则上每两个月进行走访巡查一次，有需要时可每月巡查一次。对发现的问题督促其及时整改，并跟踪整改情况，需要大整改的及时上报公司商讨解决。 4、参与和配合安全部门、集团公司的安全综合检查工作。 5、做好每次走访巡查工作的登记备案。 6、做好物业修繕工作，对细小的物业、设施维修工作原则上由各企业具备相关能力的人员进行维修，大宗维修必须聘请相关资质单位进行维修施工，并合理控制好维修费用。 7、做好物业出租的各项工作，对由物业管理部直接管理的物业做好到期续租工作；空置的、到期不续租的、违约迁走的物业做好卫生、修复必要设施及招租等工作；对属下企业的物业出租做好监督管理工作；掌握好目前市场上的租金水平，合理调整租金，提高经济效益。 8、完成公司交给的其他工作。 三、日常检查内容 1、治安情况：相关企业、物业位置及周边的治安情况，企业、物业的防盗工作情况，安全保卫工作等。 2、建筑物结构安全情况：检查建筑物的内、外墙面是否存在剥落、露根、移位等安全隐患；楼顶、墙面是否存在渗漏，是否存在违章加建等情况。 3、经营情况：了解物业的出租情况，租户缴纳租金情况、用工情况，发放工人工资情况，是否合法经营等情况。
小区物业工程部管理具体实施方案 一、工程人员服务礼仪规范 工程人员服务礼仪规范提要：住户维修是物业工程部日常工作的重要组成部分,住户维修服务搞得好不好,服务是否规范,直接体现了物业管理的水平;所以我们对住户维修服务的标准化、规范化工作要给予高度重视,并在日常工作中长抓不懈。 从事物业工程维修和保养的技术人员与一般的维修工人有很大的不同。一般的维修工人只要掌握一定的维修技术和有一定的工作经验,能够及时排除故障或保证设备正常运行就可以了;但是,从事物业管理工作的工程维修技术人员除了要有一定要求的技术外,还必须掌握一定的客户服务工作规范、礼仪和技巧,才可能保证维修工作的顺利开展。住户维修是物业管理处日常工作的重要组成部分,住户维修服务搞得好不好,服务是否规范,直接体现了物业管理的水平;所以我们对住户维修服务的标准化、规范化工作要给予高度重视,并在日常工作中长抓不懈。 （一）工程部住户维修工作的基本要求 1. 住户维修的时限性 为保证业户的正常生活及工作不受影响,所以一旦发生业户报修或投诉的情况,工程部应立即安排人员进行检查和维修并在最短的时间内排除故障,使设备恢复正常运行。本小区要求维修人员在接到业户维修"派工单"後5-10分钟内赶到事故现场,最迟不超过20分钟。如无特殊原因,维修工作必须在接报後24小时内完成。 2. 住户维修的规范化 住户维修的规范包括两个方面的内容:一是住户维修流程的规范;二是维修工进入住户区域应遵循的礼仪规范。住户维修流程的规范是说住户报修、接单维修、住户确认、结帐等环节环环相扣、有条不紊地进行;并在严格执行"流程"的基础上完善管理,提高效率。维修工进入住户区域应遵循的礼仪规范是指维修工进入住户区域後的言行举止应按照管理处对客服务统一的礼仪规范去做。除特殊情况外,工程维修人员一般不应(除获业户同意外)使用为业户提供服务的设备,如电话等。除非检查维修工作确有必要,工程维修人员一般不应在大堂、商舖或公共地方内逗留、穿行、借道等。 3.住户维修服务礼仪规范 （1）进入住户区域时应取得对方同意方可进入。我方人员应首先按门铃,等对方开门及同意进入有关单元後,方可进入。如果是业户要求的维修或施工,我方人员可以先询问:"我们根据安排要对这间单元内XX进行检修。管理处是否已经通知贵业户了?" 如得到否定回答,我方人员应先退场,通过物业管理处进一步联系後再作跟进。 （2）进门後要主动向业户说明来意。我方人员可以说:"先生/小姐,我们是管理处的,您们有人刚打来报修...。" 如对方就是报修人,我方人员可以接着说:"先生/小姐,麻烦您带我们(到现场)去看一下。" (3)我方维修员工在维修时,除非需要业户的配合,不要和对方之人员搭讪或闲聊。