旧改大手笔——从上海新天地到佛山岭南天
地
https://www.doczj.com/doc/b53967834.html, 2010年07月30日15:01:02
上海新天地
与一般的房地产商积跬步以至千里的累积式发展有所不同，瑞安是业界的一个“异类”，每次的发展均像在业界中扔下一颗“炸弹”——大手笔、大规划，从上海新天地到佛山岭南天地无一例外，正如同瑞安集团董事长罗康瑞先生的人生一样，处处充满了传奇的色彩。也许很难想象，瑞安集团这个庞大的企业仅仅是从39年前罗康瑞手中的10万港元计息贷款发展而来的。
上海新天地
10万港元开始创业
1971年，生长于大富之家的罗康瑞不愿给家族企业打工，从其父亲——香港地产名人、鹰君集团的创办人罗鹰石处有息贷款10万港元开始创业，展开了日后的传奇。1984年《中英联合声明》签订，香港富贾纷纷筹备移民计划时，罗康瑞作出了让人“不解”的决定——北上考察大陆市场；1993年至1994年间，在香港地产业最为红火的阶段，罗康瑞开始将瑞安集团在香港的业务向外转移；在1994年还只是香港地产业中型玩家的罗康瑞参与投资身陷财务困境的纽约地产大亨唐纳德·特朗普(DonaldTrump)在曼哈顿的一块地皮，11年后，1800万美元投资变为了3.52亿，即35%的年均回报率；1998年罗康瑞操刀的广受质疑的上海改造旧城项目“新天地”最后成为了上海新地标之一；2007年，瑞安以75.1亿的总价夺得佛山“祖庙-东华里”旧改项目用地，……，瑞安与罗康瑞的每一次决定与发展总是会带给局外人无尽的惊喜与不解，但每一次，瑞安与罗康瑞均能以胜利者之姿站在舞台上。
“上海新天地”奠定业内地位
罗康瑞第一次前往上海是在1985年，当时的上海经济并不景气。而此时的罗康瑞甚至还不太能听懂普通话，经常需要翻译陪同出席各种场合。虽然在上海的时间不长，但罗康瑞有一个很基本的判断：作为1920年代的大都会，上海的历史和文化让它没有理由始终沉闷下去，而他所看到的机会，就是参与到帮上海重拾繁华的过程中去。
因此，罗康瑞选择与上海团市委合作修建了三星级的城市酒店。良好的商人形象和与相关部门的优良关系为瑞安日后在上海的发展起到了不可磨灭的积极作用。
1996年，在瑞安的发展历程上是极其不平凡的年份，瑞安集团与上海卢湾区政府签订开发意向书，获得太平桥地区重建项目的发展权，第一期工程名为“上海新天地”，正是这个项目，为日后瑞安集团成长为国内的房地产“巨人”奠定了基础。
“新天地”的最初构想，叫做“太平桥地区重建计划”，罗康瑞并没有放弃“打造熟地”的想法，继而提出的方案是，构建一片汇聚餐厅、高档商店和露天咖啡厅的小区——用它来带动周边的地产项目。这在当时是一个备受质疑的想法：首先，1998年上海房市颇不景气，银行并不愿为此方案给出巨额贷款；其次，这多少有些挑战上海当地的消费习惯，罗康瑞曾回忆说，他的朋友曾反对称：“我们上海人不在露天坐着。”但历史证明，更为熟悉城市发展的罗康瑞对了，“1990年代的上海就有目标说发展成世界的金融中心，但那时候没有配套的设施与服务。什么是金融中心所需要的配套服务？纽约苏荷艺术街区，或者香港的兰桂坊。”罗康瑞说到。而最终的结果是瑞安请来了曾经改造过纽约时代广场和波士顿法尼尔厅市场的设计师本杰明·伍德(BenjaminWood)，上海新天地也成为了上海的地标式建筑之一。
佛山岭南天地再次震惊世人
2002年，上海新天地正式全面开业，这个标志性项目所取得的巨大成功也加快了瑞安集团将国内市场作为发展主战场的计划。2004年，瑞安集团成立瑞安房地产有限公司(瑞安房地产)为地产旗舰公司，总部设于上海，至此，瑞安房地产在国内的房地产业务开始进入高速发展时期，创智天地、武汉天地、重庆天地、大连天地软件园等一系列项目纷纷上马。
2007年11月30日，佛山“祖庙-东华里”改造工程地块正式推出，瑞安公司以75.1亿的佛山土地出让最高总价一举拿下这个当时佛山最大规模的核心城区改造项目的土地开发权。
2010年6月29日，在经历近三年的建设工作后，佛山岭南天地销售中心正式面市，这个全新的佛山城央项目亦将在不久的将来正式全面开放。
[佛山众议]岭南新天地是瑞安集团及佛山市政府联手打造的一大败绩
如果说上海新天地为瑞安集团打出一个旧改名堂，那么佛山的岭南新天地就是其滑铁卢。上海的旧改之所以成功，那是因为上海曾有过租界的历史，而香港的瑞安集团则处于殖民
地文化氛围中成长，其设计师的设计理念再现了上海曾有过的租界历史，两者相合之下，
上海新天地就成为一个成功个案。
但佛山的岭南新天地这一旧改工程可以说是瑞安集团的滑铁卢，其设计理念不但不能重现佛山久远的历史，还因为其建筑群体现的殖民地文化与同处一片区的祖庙体现的本土风情出现极为强烈的冲突，给人一一种极为不愉快的感觉。因此，尽管东华里片区因为佛山原住民的消费习惯，在其旧改工程完成后有极大的机率不会动摇其商业圈的地位，但其旧改
的设计理念不得不说是一大败绩。
佛山祖庙的新天地
ZCOM杂志门户 2009-08-19 13:14:01 作者:胡尧熙
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佛山人将祖庙东华里改造项目表述为“佛山有史以来最大的拆迁改造工程”。这个老城区核心片区开始以上海新天地的模式改建，它关乎3万原住民的去留，也关乎一个城市的记忆。
早在2007年年初，祖庙东华里改造工程就成为佛山市民茶余饭后的谈资，最让人侧目的消息是，祖庙东华里的地价将创造纪录，超过以92亿元成交的长沙市新河三角洲地块，成为新的全国地王。
根据佛山市禅城区土地交易中心在2007年10月29日发出的《国有土地使用权挂牌出让公告》，该地块挂牌起始价为75亿元人民币。底价已然不低，按照正常的竞拍经验，东华里片区将以突破百亿的价格成交。但到11月30日竞拍当天，只有来自香港的瑞安集团参加竞标，仅以多出底价1000万元的价格投得东华里地块的使用权。但即便如此，75.1亿元拍下51万平方米的使用权，也让东华里成为广东省内总价最高的地块。
瑞安总裁罗康瑞在接受《新周刊》记者采访时认为：“价格是很高，但不贵。开发上海新天地项目时，我们整个投入只有不到30亿元，但祖庙东华里不一样，我们至少可以开发10年。”
东华里的“望族”
祖庙是旅游者到佛山必定光顾的地方，禅城区几乎包罗了这个城市的历史人文景观，祖庙里便有黄飞鸿纪念馆，再向东步行10余分钟就是著名的东华里片区。按照当地人的说法，
自清代起，东华里便是富贵名流的汇聚区，佛山的望族大多居住于此。从2008年上半年开始，东华里的老住户开始陆续和政府签订拆迁赔偿协议，另寻住处。眼前的东华里已经居民稀少，许多住房外，水磨青砖的墙面上都有硕大的“拆”字，不时有举着数码相机的市民翻过障碍物进入小巷给即将拆迁的老房拍照留念，在居民已经尽数迁出的区域内，已经有施工队开着推土机进入。
72岁的退休教师骆筠郿住在东华里17号，在市政府圈出的禅城区22座文物保护单位名单里，她的宅子榜上有名，她也因此成为东华里名人。骆筠郿出生在香港，1岁时跟家人回到了佛山，搬进祖屋。按照骆筠郿的家谱和当地住户的说法，骆家也曾是名震一时的望族。骆筠郿的太公公骆秉章是清朝道光年间的四川总督，在赴任前从亲戚手里买下了这座面积约500平米的宅院。整个宅院曲折幽回，共有四进。客厅右面的墙上还挂着骆秉章的画像，骆筠郿介绍说，那是清朝末年的宫廷画师画的，到她手上，已经传了5代。
骆秉章在四川病逝后，东华里宅子由其二儿子，即骆筠郿的太公继承了下来，到现在，骆氏后人已住了上百年。骆秉章之后，骆氏后人再也没有投身仕途，改做电器生意，到骆筠郿一代，家人已经纷纷去国外和香港生活，只剩她生活在佛山。骆筠郿回忆说，1939年，家里就已经用上了电灯，当时轰动了整个东华里片区。解放后，骆家的宅第被收为国有，分别出租，只剩骆筠郿住在老宅的第三进“神厅”里。“三房一厅，加起来也有100来平米，东华里的大宅很多都有这样的面积，而且房子里必定有天井。从外观上来说，大镬耳、水磨砖、石脚基，都是老屋的特点。”骆筠郿感到庆幸的是，自己居住的“神厅”是整座老宅保存最完整的一处，基本保持了几十年前的面貌，但宅子的其他三进已经面目全非，第二进“龙舞厅”房顶的大镬耳被拆掉，加建了两层楼，每到夏天，南风便无法吹进来，大厅被分隔成几个小厅房，楼上楼下最多时住满了12户人家。
2008年4月起，骆筠郿的生活开始发生变化，邻居们陆续迁出，因为她和另外十多户居民的宅子被市政府认为有文物价值，而且极具岭南特点，可以作为示范单位保留，骆筠郿得以继续住在这里，日后，她的宅子将成为游人的参观对象，借此寻找岭南风情。骆筠郿并不是东华里唯一的望族后代，临出门时，她指着巷子深处说：“数过去第39号，住户也很有来历，是清朝立宪派一品大官戴鸿慈的后代，不知道他们会不会继续住在这里。”
东华里不是石库门
依照瑞安集团的发展计划，整个东华里片区将会只保留被确定为文物保护单位的22座建筑，当中以宅院府第和商贾宅邸居多，骆筠郿的宅子也被包括其中，至于普通民居都将被大规模改建。在瑞安集团总裁罗康瑞的设想里，佛山新天地只是全国的“新天地”计划中的一个环节，继上海新天地的成功之后，武汉新天地、重庆新天地、西湖新天地等项目也已经进入实施阶段，“但佛山新天地是最难的一个，因为这里的传统风貌保持最完整，但因为年久失修，又是最不适合人居的，全都拆了可惜，不拆又没法继续计划，拆哪些保留哪些是个难题，怎么改建也是很花头脑的事情。”
在已经成型的佛山新天地沙盘上，可以清晰地看到，除去大名鼎鼎的简氏别墅等文物单位将被改造成民俗博物馆之外，老民居大多都面目全非，纷纷以五星级酒店或商品房的面貌出现。恰恰是这个规划在东华里原住民当中引起争议，骆筠郿和邻居们就担心，东华里会步上海石库门的后尘，彻底变成纯粹的商业片区。居民们担心的另一个原因在于，改建后，东华里的房价会由目前的3000元/平米上涨到1万元/平米以上，目前政府已经明示，不会有原住民回迁计划，这意味着当地居民会因为高额的房价而无力搬回自己曾经生活的地方。
曾经负责规划与设计上海新天地、美国芝加哥新士兵体育场等项目的美国设计师本杰明·伍德被选为佛山新天地的执行人，有原住民曾经混入记者队伍向他提出各种问题，问得最多的是：“骑楼、镬耳式山墙、瓦脊到底还会不会在新的项目中能够看到？我们想搬回来住又要交多少钱？”他通常都回答，自己无法规定佛山新天地的房价，能解决的只有前一个问题。“祖庙东华里片区在整个中国来说，都是一个很特别的地方，按照审美的观点，这里的房屋不用改建，不用拆除，它自身已经是个很成熟的社区。但按照一个城市的使用思路，它必须改建，这是一个商业项目，但前提是保留这个地方的原味。”
本杰明·伍德带着他的香港设计团队一直住在佛山，最后的方案是把雕花屋檐、大镬耳等有传统特色的建筑风格纳入到改建项目中，新建的房屋必须在外观上和岭南老建筑保持一致，并且整个片区的街道仍然要保留蜿蜒曲折的小巷特质。
在东华里片区改造小组的新闻发言人刘梦五看来，改造尽管要面临各种问题，但依旧是东华里唯一的出路：“东华里到今天这一步，是因为历史欠账太多。我们本地人都说，佛山近10年基本没有搞过城市建设，这当中受害最大的就是东华里片区，它最古老，最有特色，但因为之前建设不好，公共设施和市政设施都很短缺，让历史建筑的损害很大，不改建，这个片区就要垮了。”
改建之后，老佛山风貌和新城市项目之间如何协调，刘梦五认为仍旧是个难题：“石库门不是东华里，海派文化和岭南文化之间的区别很大。佛山新天地项目，可能是中国最困难的旧城改造项目，我们没有任何模式可以借鉴。”
什么东西挡在“新天地”的前面？
在东华里片区的施工现场，一些古旧建筑的门窗和屏风已经破落不堪，骆筠郿说，其中一部分是在拆迁中受到了损伤，但这只是一小部分：“还有一部分建筑构件其实是住户私自拆下来去卖了，这里的拾荒匠也比往常要多，一到晚上，会有几十号人集体来拆东西去卖。”最初，拾荒匠只拆除值钱的物件，比如雕花的门窗和屏风，到后来，片区内的水管也成为盗卖目标。“治安队每天都会来查，但片区很大，很多人就躲在没有拆迁完毕的房子混了过去。”
无法管制的拾荒者每天聚集在祖庙大街、文会里等七条老街巷伺机而动，而盗来的建筑构件大多都被运往佛山著名的高基街古玩旧货市场销售，普通人能以低廉的价格购买到平常难得一见的绿釉陶花瓶、满洲窗、坤甸宫座椅等古物，骆筠郿曾经用400元买下一个八仙台的台面。对于刘梦五而言，这也是最急待解决的问题，根据佛山市政府和瑞安集团的协议，
瑞安集团并不参与拆迁工程，而由佛山市政府组织施工和监管现场，而文物的保护则成为拆迁中最难兼顾的难点。“为了甄别古物，禅城区博物馆也成为拆迁工程中的固定班底。”刘梦五说。
拾荒匠并非是最难监管的古物流失渠道，让刘梦五和禅城区博物馆工程师张成云头痛的是住户自行搬迁和销售的行为，既难于监管，也难于甄别。“实际上，祖庙东华里改造片区内已经签订拆迁合同的住户，是不能随便迁移自己房屋内的建筑构件和附属物的，这个规定已经公示过很多次。”而在骆筠郿看来，这却是可以理解的行为：“很多人搬出去就再也回不来了，也不知道这里会变成什么样，每个人都想带走几件东西，毕竟自己曾经住在这里。”
中国的“新天地”项目
上海新天地
上海新天地项目坐落于上海市中心，占地52公顷。项目于1999年年初开建，一期项目于2000年6月全部建成。上海媒体公布的投资总额约14亿元，但另有说法为28
亿元。
杭州西湖天地
杭州西湖天地占地50000平方米，规划建筑面积58000平方米，仅一期工程便投资10亿元人民币，整个项目于2002年动工，2005年全面竣工。西湖天地被称作上海
新天地的姊妹篇，但以江南园林风光为特点。
重庆天地
重庆天地商业区建筑面积为8.2万平方米，住宅区面积为150万平方米，于2006年动工，但前期拆迁工程在2004年就已启动。整个项目在重庆市化龙桥镇进行，仅
拆迁费用便达到20亿元，瑞安集团预计，10年总投资将超过100亿元。
武汉天地
2007年4月，瑞安集团以33.9亿元竞拍价获得汉口永清片61.2公顷土地的开发权。整个项目预计将在2014年开发完成，总投资超过100亿人民币。该项目保留区域内9栋历史建筑，配以不超过3层的砖砌筑低矮建筑作为未来小区的主体。
[世纪新天地商业广场] 招商手册文案 ●封面 Logo组合 首创酒泉开放式商业步行街群落 6万㎡开放式街区魅力之都 “酒泉商业地产新地标” （备注：logo与“首创酒泉开放式商业步行街群落”进行组合，“酒泉商业地产新地标”在封面上作模糊设计处理） ●P01封二~扉页《形象》 酒泉城市商业典范财富投资潜力无限 Jiuquan city business model and infinite wealth investment potential ●P02～03《logo形象延展》 Logo组合 舞动酒泉商业财富街区魅力 Wealth street area magic power moves Jiuquan business （备注：以此字为核心，与logo紧密结合） 创造无限可能共谱财富荣耀 Create the infinite possibility and wealth honor （备注：参照明发商业广场招商手册） ●P04～05《定位》
首创酒泉开放式商业步行街群落 Found the first open type businesses foot streets fall of Jiuquan 6万㎡开放式综合型购物中心 国际·中国·酒泉·世纪新天地商业广场 魅力新区·财富阵地 休闲时尚魅力体验之城 WORLD·CHINA·JIUQUAN·CENTURY BUSINESS PLAZA ●P06～07《商业形态》 全球顶级商业形态，谱写酒泉财富传奇！ Global top-class business appearance create Jiuquan wealth legend “开放式商业步街群落”，表现形式为一种城市生活休闲购物中心的大型主题广场，以强调休闲娱乐消费为核心，涵盖购物、餐饮、商务、文化、旅游等多功能于一体综合性大型消费中心。较之于当前流行的“SHOPPINGMALL”，它不仅融合了独立店面街区、开放式连廊、走道的商业元素精髓，而且它更加开放、更为多样化，是目前世界上最为顶级的商业形态。有效商圈可以达200-300公里，对整个区域的经济产生了巨大的带动作用！ 在世界——美国、加拿大、德国、英国、法国、意大利……休闲娱乐商业街区群落的平均销售额和回报率是一般购物中心的4~5倍，并开启一阵“开放式商业步行街群落”得开发浪潮，。 在中国——休闲为核心的开放式商业街区经济大潮正开始汹涌澎湃,开发国际商业标准街区群落的商业革命正在掀起,蕴涵巨大商业投资价值的时代开始到来! 开放式商业步行街群落商业魅力 以开放式和独立店面打造商业最高的投资平台 配置大量的自然景观和休闲设施，突出合理的布局、特色的风格，提供更优质、更人性化的休闲、娱乐、购物场所，更符合当今大众逛街消费习惯 以多主题式街区组成的集购物、休闲、娱乐、美食、商务于一体的一站式开放式步行街群落，引集千万消费人潮，爆发无限消费潜力和财富空间 （备注：该段小字处理） 领袖全球的财富传奇，在酒泉无限延续！ ●P08~ 09《城市》 现代酒泉，魅力傲视群伦 中心城市——与时俱进，领跑省域城市经济 The center city is the province area city economy 酒泉，古河西四大名郡之一。位于河西走廊西端，自古就是我国西部的军事、交通重镇，“古丝绸之路”
上海新天地旧城改造的成功案例 上海新天地是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是占地52公顷的太平桥改造项目的第一期计划，座落在市中心淮河路南侧，黄陂南路和马当路之间三万平方米的地块上。它以上海近代建筑的标志-石库门建筑旧区为基础，首次改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。新天地的石库门建筑群外表保留了当年的砖墙、屋瓦，而每座建筑的内部，则按照二十一世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身订做，无一不体现出现代休闲生活的气氛。漫步新天地，仿佛时光倒流，有如置身于二十世纪二、三十年代的上海，但一步跨进每个建筑内部，则非常现代和时尚；每个人都能体会新天地独特的魅力：继承与开发同步，传统与现代同步。 在新天地项目开发之前，这里是一片拥有近一个世纪历史的石库门里弄建筑。石库门里弄在最多的时候有9000多处，曾占上海市区全部住宅面积的六成以上。从十九世纪中叶开始出现的石库门建筑有着深深的历史烙印，它是中西合璧的产物，更是代表了近代的上海历史文化。然而随着城市的不断发展，昔日风光显赫的石库门早已不能满足居住需求而渐渐淡出历史舞台，单纯从建筑的角度出发，石库门是特定历史时期的产物，走过百多年的历史，而且有些石库门的空间结构也已不适合现代人的居住观念，因此消失是正常的。90年代初期，上海开始了大型的重建和开发。不少石库门老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。 上海新天地是由香港瑞安集团牵头开发的项目，瑞安占有新天地项目的百分之九十七权益，上海复兴建设发展有限公司则占其余的百分之三。瑞安集团早在一九九七年就提出了一个石库门建筑改造的新理念：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地！该项目总投资约1。5亿美元，于一九九九年初动工，第一期的新天地广场于二零零一年底建成。由于新天地概念超前，一时不被人理解和接受，开发初期遇到重重障碍，遭到很多反对声音，大家都不明白这是一个什么样的项目。但由于上海新天地的主要投资商瑞安集团的管理层对这个项目信心坚定，新天地终于顺利地在二零零一年中诞生，而且迅速成为上海的潮流热点，并吸引了国际注视。这背后的理念到底是什么呢？世界上很多大城市都有其具代表性和反映历史文化的建筑，并已成为举世知名的旅游点。瑞安集团董事长罗康瑞先生认为二十一世纪的上海将会发展成为一个国际大都会，而新天地正好提供了一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案。 新天地开发借鉴了国外经验，采用保留建筑外皮、改造内部结构和功能、并引进新的生活内容，这一做法在上海甚至是全国尚属首创。如果把“新天地”视作一个单一的大型楼盘项目的话，就比较容易理解港人的思路了，即实施保留--改造--联动--拓展四步曲，解读新天地的开发与保护模式主要有五方面： 一、开发与保护相结合。新天地广场既是一个房地产开发项目也是一个旧建筑保护项目。地块中原有的旧式里弄建筑建造质量差，经过七八十年来的年久失修，基层下沉，地层潮湿，上下水道东修西补，所有木构均不同程度的腐朽，这就需要花比重新建筑大得多的力量和资金保留并修复这些石库门建筑的外皮。通过改造内部结构和功能，使之适应办公、商业、展示、餐饮和娱乐等现代生活形态。经过修复的旧建筑重新焕发出光彩，旧建筑的历史感也大大提升了广场的品位和魅力，这种开发项目带了商机，所以说这一项目具有保护和开发双重特征。 二、经济与文化相促进。新天地广场原有旧石库门里弄由于年久老化，为了保留里弄格局和建筑外观所进行的保护性改造，每平方米建筑面积的投资超过万元，所以修复后就不能再作为住宅之用。更重要的是，新天地紧临淮海中路，是上海的商业中心，将其开发后功能转向公共性的商业文化活动，最大限度地发掘地段的潜在价值，并以石库门建筑文化为淮海路锦上添花，与淮海路产生互动作用。 三、明天与昨天相辉映。按照上海1996年制定的太平桥地区规划，太平桥地区已经成为一个现代化的国际性商住园区，新天地是其中的历史保护区，起着延续人文历史脉络，保存历史记忆的作用。太平桥的规划一方面注重保留历史文脉，另一方面强调新的太平桥地区要达到新世纪的国际水平，除了历史保护区、商务区和住宅区外，地区中心还修建了一个大型人工湖，使这块“新天地”的品质和价值大大提升，形成一个新的房地产开发热点区域，太平桥地区也成为了上海一处新景观。而新天地广场由于旧建筑外观历史感
瑞安集团的“天地模式”开发借鉴经验 一、复制化管理 瑞安于2001年推出的上海新天地，以一站式消费和高度综合化为特征的时尚中心在中国基本无样板可循，而瑞安后来在各地不断复制的“天地”模式的一些基本原则和方法，正是在这种创新探索过程中逐步成型的。 瑞安已经把上海新天地的概念框架和开发经验融入杭州、重庆、武汉和佛山等地的“天地”系列项目当中。在项目经验交互方面，瑞安采用了微软SharePoint平台实现内部互联。在系统设计方面通过四步完成：1、流程的甄选。与瑞安市务及销售部、市务推广部等四个部门知识管理负责人进行多次沟通，挑选出各部门内适合知识沉淀的业务流程。2、通过“知识历程图”沉淀流程中的知识。3、设计面向各部门业务流程的知识分类体系。4、知识管理体系的完善。 复制化管理的建议 1、要“创新性借鉴”，不能单纯克隆。 商业经济发展：由于商业的繁盛，从大型百货→专业市场→自由商业→体验式消费，促进了商业形态的多元化，2003-2004年的北京与2000年左右的上海类似，正同处于商业多元化发展时期，已开始步入商业地产年。 一方面，自由/体验式业态的兴起，呼唤充满时尚、充满个性的商业形态。另一方面，中外结合、大俗大雅的建筑艺术得到关注，成熟的建筑产品，就是或中西合璧、或民族复古，能够引起公众某种或怀旧、或洋气、或辉煌、或小资情调等种种满足社会以及人生品位要求的建筑。 比如上海新天地所依赖的石库门，所见证的历史，正好是上海最繁盛、最值得怀念的黄金年代，到现在，又恰逢其逐渐消失，因此，公众对于石库门，就在其建筑上倾注了更多的怀旧心理。更兼有城市自豪感、城市品位、后现代意识等。 因此，如果考虑到现实因素的影响，以及商业心理对商业结果所造成的不同后果，就必须放弃任何在上海之外的环境中单纯克隆上海新天地模式的企图，转而以借鉴思路、理念、手段的方式，亦即“创新性借鉴”。 2、善于“经营文化资本”的思路 每个城市的定位都是不同的，旧建筑群的文化内涵有区别，完全“克隆”新天地，肯定会让人失望。重要的是学习上海善于“经营文化资本”的思路。否则，以这个模式改建休闲商业区，即使模仿很像，建成后等于又落伍了。上海“新天地”的魅力，在于其具备的上海历史文化风貌，是以上海独特的石库门建筑旧区为基础，改造成具国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行区。 3、考虑现代人的直接感受性、参与性需求 在展示这些文化资本的内涵时，一定要充分考虑到现代人的直接感受性、参与性需求。否则，很难像上海新天地那样具有感召力。
上海新天地项目定位案例 上海的新天地如今已经成为一个有国际知名度的聚会场所,并已经纳入了上海旅游景点的清单里面,更是休闲时尚生活的时尚旅游中心,而其前身则是一处破旧的居民区。而在大连,拥有百年商业氛围积淀的大连市“天津街”,却遭遇了前所未有的危机———销售几近停滞,各项目面临“死盘”的危险。商业地产开发的这一正一反两个案例,或许会对业界有所启迪。 项目定位:上海是一个国际化的大都市,拥有本地、国内和国际访客,因此新天地不是单纯的购物中心,而是时尚的中心。 项目实施:三个阶段———整体策划布局、推广和招商、经营和管理。 整体策划布局:层层推进 第一个阶段初步定位是综合性的。因为当时在整个上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中在一起。上海当时比较有名的一条路叫衡山路,但是衡山路是很多不同的个体组成,它没有一个整体的投资者和管理者。 第二个阶段的定位是上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点。这个定位希望所有的人来到上海时一定要来看新天地,新天地变成你来上海非要看的地方不可。 第三个阶段定位于一个国际交流和聚会的地点。里面会有很多的活动,很多人会在这个地方聚会,二十几年没见面的朋友都可以在这个地方。 推广和招商:谁是第一批进住的商户很重要 这个跟电影一样,让后面的商家有信心进来,首先有几个大牌“撑场”,让大家知道将会是什么档次的商业,所以谁是第一批的住户很重要,也包括给第一批的商家一个相对优惠的条件。 招商常常需要强调一条:假如只看租金,而不管商家是谁,那这个项目就很难做了,因为商业地产的租金事实上不是发展商自己来定的,而是由市场来决定的———不是因为这个地方的投资成本,也不是因为周边的房租,而是由这个地方能够创造的营业额是多少来决定的。 经营和管理: 整个项目在2001年9月份左右开业。
上海时装周新天地作品发布工作人员进出 管理技术解决方案 ----出门入门系统 1需求概述 上海时装周新天地作品发布平台需要持续开展七天的活动，预计流动工作人员人数在万人以上，分为驻场工作人员与品牌各自工作人员，计划设立（待定）个审核门进行管理工作人员出入会场。根据会展的特点，主办方提出如下需求： 1)活动现场每天有不同的走秀，因为要求整个系统（硬件、软件） 的部署便携、的灵活； 2)一共有待定个签到门，由工作人员手持二维码采集器，扫描采 集工作人员的印刷有二维码的胸牌，根据扫描结果决定是否放 行； 3)根据不同的品牌工作人员类型，可以指定相关工作人员在指定 的一个或者多个秀场、指定的一个或者多个入口、指定的时间 段进行进出。不属于指定出入门或者指定的时间段的工作人员，则不允许签入，由工作人员根据扫描结果进行引导。 4)工作人员只有通过合规的签出才能够再次签入，否则拒绝签入； 5)驻场工作人员可以在任意时间段、任意的签到门签出入。
2网络拓扑图 图1 说明： 1.硬件系统由路由器、8口交换机、4G无线路由器、无线AP （根据场地大小决定实际部署数量）、条码数据采集器（安 卓）以及本地服务器等构成一个完整的网络链路，这种部署 方式便携灵活，可以多次重新部署。用本地电脑：Windows 10,8G内存，SSD硬盘 2.软件系统由条码数据采集App和会展签出入信息管理系统构 成，其中条码数据采集App安装部署在条码数据采集器，会 展签出入信息管理系统安装部署在本地服务器。 3.在会展活动筹备阶段，管理人员事先通过游览器开启部署在 本地服务器的会展签出入信息管理系统页面，规划录入活
旧改大手笔——从上海新天地到佛山岭南天地 上海新天地 与一般的房地产商积跬步以至千里的累积式发展有所不同，瑞安是业界的一个“异类”，每次的发展均像在业界中扔下一颗“炸弹”——大手笔、大规划，从上海新天地到佛山岭南天地无一例外，正如同瑞安集团董事长罗康瑞先生的人生一样，处处充满了传奇的色彩。也许很难想象，瑞安集团这个庞大的企业仅仅是从39年前罗康瑞手中的10万港元计息贷款发展而来的。 上海新天地 10万港元开始创业 1971年，生长于大富之家的罗康瑞不愿给家族企业打工，从其父亲——香港地产名人、鹰君集团的创办人罗鹰石处有息贷款10万港元开始创业，展开了日后的传奇。1984年《中英联合声明》签订，香港富贾纷纷筹备移民计划时，罗康瑞作出了让人“不解”的决定——北上考察大陆市场；1993年至1994年间，在香港地产业最为红火的阶段，罗康瑞开始将瑞安集团在香港的业务向外转移；在1994年还只是香港地产业中型玩家的罗康瑞参与投资身陷财务困境的纽约地产大亨唐纳德·特朗普(DonaldTrump)在曼哈顿的一块地皮，11年后，1800万美元投资变为了3.52亿，即35%的年均回报率；1998年罗康瑞操刀的广受质疑的上海改造旧城项目“新天地”最后成为了上海新地标之一；2007年，瑞安以75.1亿的总价夺得佛山“祖庙-东华里”旧改项目用地，……，瑞安与罗康瑞的每一
次决定与发展总是会带给局外人无尽的惊喜与不解，但每一次，瑞安与罗康瑞均能以胜利者之姿站在舞台上。 “上海新天地”奠定业内地位 罗康瑞第一次前往上海是在1985年，当时的上海经济并不景气。而此时的罗康瑞甚至还不太能听懂普通话，经常需要翻译陪同出席各种场合。虽然在上海的时间不长，但罗康瑞有一个很基本的判断：作为1920年代的大都会，上海的历史和文化让它没有理由始终沉闷下去，而他所看到的机会，就是参与到帮上海重拾繁华的过程中去。 因此，罗康瑞选择与上海团市委合作修建了三星级的城市酒店。良好的商人形象和与相关部门的优良关系为瑞安日后在上海的发展起到了不可磨灭的积极 作用。 1996年，在瑞安的发展历程上是极其不平凡的年份，瑞安集团与上海卢湾 区政府签订开发意向书，获得太平桥地区重建项目的发展权，第一期工程名为“上海新天地”，正是这个项目，为日后瑞安集团成长为国内的房地产“巨人”奠定了基础。 “新天地”的最初构想，叫做“太平桥地区重建计划”，罗康瑞并没有放弃“打造熟地”的想法，继而提出的方案是，构建一片汇聚餐厅、高档商店和露天咖啡厅的小区——用它来带动周边的地产项目。这在当时是一个备受质疑的想法：首先，1998年上海房市颇不景气，银行并不愿为此方案给出巨额贷款；其次， 这多少有些挑战上海当地的消费习惯，罗康瑞曾回忆说，他的朋友曾反对称：“我们上海人不在露天坐着。”但历史证明，更为熟悉城市发展的罗康瑞对了，“1990年代的上海就有目标说发展成世界的金融中心，但那时候没有配套的设施与服务。什么是金融中心所需要的配套服务？纽约苏荷艺术街区，或者香港的兰桂坊。”罗康瑞说到。而最终的结果是瑞安请来了曾经改造过纽约时代广场和波士顿法尼尔厅市场的设计师本杰明·伍德(BenjaminWood)，上海新天地也成为了上海的地标式建筑之一。 佛山岭南天地再次震惊世人
瑞安房地产，再创上海新天地 随着房地产的快速发展，一线城市主城区的地块愈发稀有，众多房地产公司的目光也聚焦在这些项目上。而瑞安房地产却另辟蹊径，将目光锁定在旧改项目上，拿下了虹口的旧改项目，一举斩获了上海难得的核心区域地块。 瑞安房地产是瑞安集团在中国内地的房地产旗舰公司，成立于2004年，总部设于上海，主要从事开发、销售、租赁、管理及长期持有优质商业及住宅多用途物业。2006年10月，瑞安在香港联交所上市。瑞安房地产在发展多功能、可持续发展的整体社区项目方面，拥有卓越成绩，在内地房地产市场奠定了稳固的基础。 在产品打造方面，瑞安坚持以品质为导向打造精品项目，以瑞虹新城八期为例，它傲居上海内环内外滩、陆家嘴和北外滩黄金三角核心中央金融商务区腹心，多元化立体交通网络畅达全城：内环、中环双环线，外滩、新建路、大连路三隧道，交通便利性首屈一指。瑞虹新城八期以全新的自然主义基因，呈现近期沪上首推主打自然人居永续生长理念的精品社区。项目联袂全球多家顶尖设计机构，将树木生长的脉络融入建筑的肌理，演绎自然的灵动之美，打造“天地为庭、公园作院”的生活秘境，以自然主义开创未来城市生活范本。
在环境方面，瑞虹新城八期直面17.63万方城央绿肺和平公园，社区内拥有极具艺术感的四大主题花园，内处双重自然秘境的瑞虹新城八期可谓公园中生长出的自然主义豪宅。 为了保证瑞虹新城八期的住户能拥有优质的购物体验，瑞安还建造了55万方超大体量的瑞虹天地。如今它已然成为超区域的一站式生活中心，涵盖了购物、餐饮、文化、娱乐、艺术、商务、休闲等各类功能，同时，瑞安还以星星堂、月亮湾、太阳宫、高端商务街区四大主题商业为核心，糅合艺术情景，打造斑斓都会生活。瑞虹新城八期这个范本，无疑是瑞安成功的“杰作”之一。目前，瑞虹新城天悦郡庭约130-272㎡3-4房，收官珍品，限席竞藏！ 瑞安在上海近20年的旧改历程里助力企业稳固了上海市场，期间还成功创造出了一条独具特色的新天地旧改模式，并将其成功复制到杭州、重庆、武汉、大连、佛山等城市。瑞安房地产将继续坚持主业深耕，围绕“1＋X”，聚焦主业、多元业务协同的方向发展，垂直下沉多元业务，培育项目所在区域的旅游气息和商业氛围，带来人流的集聚效应，让整个区域实现价值增值。
旅行方案基本内容 方案制定人：贾金娟班级：企管二班学号：05 25 姓名：韩东伟贾金娟 1.时间：2015年5月1日到5月4日 2.目的地：上海虹桥 3.始发地：天津 5月1日坐从天津始发至上海的高铁G211当日12点05到达上海虹桥 第一天：1、出火车站乘坐地铁1号线（莘庄方向）在人民广场站下（7号口出）步行210米至蜡像馆。3站。蜡像馆的门票是在携程上定的，到那里后有专门换电子票的窗口，不用排好长的 队的！
这个真的很像！！！
2、步行至人民广场乘坐地铁8号线（航天博物馆方向）在老西门下，2站。转10号线（航中路方向或者虹桥火车站方向）在新天地下步行约10分钟。1站到达新天地。新天地位 上海新天地 于上海市中心，（Xintiandi·Shanghai）是一个展现上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。
3、乘坐10号线（新江湾城方向）在豫园下车1号口出。2站路到达城隍庙， 4、上海城隍庙，追溯历史已有600多年，从明代开始始建到当代历经沧桑，上海的城隍庙已成为上海著名的旅游景点，作为道教宫观，上海城隍庙可谓历史悠久，在国内外享有盛名，随着经济的发展，已经成为上海小旅游圈，城隍庙道观、城隍庙小吃、豫园环在周围。呈现出上海城隍庙文化底蕴。城隍又称城隍爷，是古代汉民族宗教文化中普遍崇祀的重要神祇之一，大多由有功于地方民众的名臣英雄充当，是汉族民间和道教信奉守护城池之神。 自我感觉这里就跟南京的夫子庙一样一样滴！ 4.乘坐地铁10号线（新江湾城方向）在南京东路站下车7号口出，步行700米。1站。或者做801路或64路在江西中路汉口
XX新天地经营模式分析案例 XX新天地是XX具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是XX近代建筑的标志之一——破旧的XX石库门居住区。改造之后，XX新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 XX的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了XX旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内著名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成的“XX新天地”；另一个的著名房地产开发商X宝全也有意参照XX新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“XX新天地”热持续高温。可以这样说，XX新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。 定位 XX新天地是一个“Mall” ★XX新天地究竟是什幺，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？投资方XX瑞安集团董事长助理周永平说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究竟是做什幺？…去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实，开发商认为，新天地就是一个Mall(英文全称“shopping mall”)。 ★在中国，Mall的概念越来越时髦，如果对目前的房地产做一个评价的话，Mall无疑是最热门的业态，因而受到开发商的追捧。 Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。
商业地产项目案例一--上海新天地商业项目案例一——上海新天地 上海新天地(Xintiandi?Shanghai)是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。上海新天地就是由石库门建筑与现代建筑组成的时尚休闲步行街。是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点。 上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。 它占地三万平方米，建筑面积为六万平方米。这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门、仿佛时光倒流，置身于20 世纪20年代。但是，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……。谭永麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”，是明星文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所;台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩水晶宫中用餐;法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往;日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝;巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演……。
那里的时尚精品店紧追国际流行色，不逊半步，中华文化商场出售的是艺人工匠们独创的居家用品、工艺品和旅游纪念品，完全是地道的中国味。露天广场上丰富多彩的文化表演让旅客有许多的参与。石库门博物馆通过对一幢楼的重新布置、家具摆设，原汁原味地再现20世纪初上海一家人的生活形态，让游客在怀旧寻根的情绪中了解上海的历史文化。也可通过博物馆的图片、录像了解上海新天地从石库门建筑旧区到时尚休闲步行街的演变。 新天地的石库门里弄处处体现21世纪的舒适和方便，自动电梯、中央空调、 宽带互联网，一应俱全。消费者上网可以迅速查询商店价格和餐厅、酒吧的菜单，以及电影院上演的电影，并可能以预定座位，还可直接网上浏览，观赏新天地露天广场及餐馆内的文化表演。走进新天地，更多的时尚和新潮，让人看不完也看不够;更多的参与和投入，让人开心一天玩不够。上海新天地将成为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚会场所。 上海新天地于1999年初开工建设，将于2007年6月全部建成。目前，营业场所已对外开业，2007年底全部开业。那里亦古亦西的建筑风格和经营特色让人耳 目一新。从它脚手架尚未完全拆落的那一刻起，各路明星、艺术家、企业家、银行家、驻沪外交官纷至沓来，流连忘返。国际模特儿大赛、时装表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动，纷纷选择在上海新天地登场亮相。 上海新天地——这个崭新的国际大都市的时尚休闲之地问世了。 去新天地比较实惠的消费，建议您以品饮料为主。因为价格相对食物而言便宜很多。总之，价格颇高，三思而后行啊～ 上海新天地经营模式分析案例
苏宁经营理念 苏宁连锁发展一直坚持“系统稳健、标准健全、快捷推进”的原则，在企业内部强化了组织体系建设，突出了“店面、物流、售后、客服”这四大终端的地位和作用，全力打造了7个核心竞争力，即企业文化、店面网络、产品资源、物流、服务、信息、人力资源。 1、指导企业长远发展战略的“企业基本法” 以市场为导向，持续增强企业赢利能力，多元化、连锁化、信息化，追求更高的企业价值；以顾客为导向，持续增强企业控制能力，重目标、重执行、重结果，追求更高的顾客满意。矢志不移，持之以恒，打造中国最优秀的连锁网络服务品牌。 2、“点--线--面”相结合的矩阵式组织体系 苏宁电器连锁网络实行“统一标准、统一运作”，发挥全国连锁优势，专业化分工，标准化作业，模块化架构，层级化管理，建立了总部--大区--子公司的三级体系，“连锁店、物流中心、售后服务中心、客服中心”构成了苏宁连锁的四大终端，组成了苏宁连锁网络的基本服务单元，提供了全流程专业化的苏宁阳光服务。 3、创新经营、创新管理的制度建设 在连锁扩张上，苏宁推行“创新标准、超越竞争”，开创了苏宁特色的全国连锁经营之路。 在企业管理理念上，做到了“制度重于权力，同事重于亲朋”，在制度面前人人平等，一切按照制度办事，塑造“家庭式”的氛围，在分工中协作，在协作中产生优秀团队。 在企业运作中，实行了“简单化、标准化、制度化、信息化”管理，将复杂问题简单化，简单问题标准化，标准问题制度化，制度监管信息化，建立了规范的工作秩序，全面量化监管，提高了运作效率。 4、持续进行人才的梯队建设 苏宁的成功是依靠团队的力量取得的。如今，苏宁员工多达5万，这是一支
庞大的队伍，为苏宁进一步扩张提供了充足的人力资源。 苏宁的人才观是“人品优先，能力适度，敬业为本，团队第一”，在育人方面坚持“自主培养，内部提拔”的原则，量身打造苏宁需要的各类人才。 从2003年起，我们投资6000万元，实施了两期1200工程，在全国几十所高校择优选择了2700多名应届大学毕业生，经过自主培养，定向打造，如今成为苏宁连锁扩张的生力军。“1200工程”为应届大学生提供了一个社会平台，在全国高校产生了较大的影响。 与此同时，我们实施了“百名店长工程”，培育了一批合格店长。“千名蓝领工程”，全面提高了售后服务技能。“销售突击队”成为苏宁店面销售的“轻骑兵”，在销售旺季显示了突出作用。“西部志愿者计划”，2004年引进500名西部志愿者，充实了企业人才队伍。 为了适应企业快速发展的需要，我们还成批引进了“社会成熟人才”，最高职务为副总裁，充实到中高层管理队伍。如今，“批量化引进”社会成熟人才已成为企业一项既定策略，充分利用社会人才，加快企业发展。 5、整合营销、协同竞争的供应链体系 苏宁经营理念就是“整合社会资源，合作共赢；满足顾客需要，至真至诚”。苏宁连锁经营的精髓在于为社会提供服务，为供应商服务，平等互利，合作共赢。 在经营类别上，苏宁电器有空调大世界、冰洗极地、视听新时空、手机精品广场、缤纷小家电、电脑新天地、超级特卖场，销售的商品覆盖了传统的空调、冰箱、洗衣机、彩电、音箱碟机、小家电、手机、通信网络产品、个人电脑、办公设备、数码产品等各类家用电器，上千个品牌、10万多个规格型号，为消费者提供广泛的选择空间。 6、“四大终端”全员服务的品牌运营 苏宁服务理念是“至真至诚，苏宁服务”；“服务是苏宁的唯一产品”；“顾客满意是苏宁的终极目标”。 苏宁对广大消费者的服务，主要是通过“店面、物流、售后、客服”这四大终端来实现的。 电器连锁零售店是苏宁连锁网络的核心终端，是苏宁为消费者提供阳光服务的重要环节。我们的承诺就是“走进苏宁，感受阳光服务”。对此，我们以服务
上海新天地企划和销售执行方案 企划及业务执行方案 A物业代理 2001.12.15 目录 一、企划总体策略 二、2次包装具体措施三、广告计划 四、广告主题举例 五、业务总体策略 六、人员培训重点 七、客户认同制度 一、企划总体策略 根据目前本案所面临的市场状况和自身优劣势分析，企划重点在于:重塑鲜明个性，挖掘不多的消费层面，找出真正的爱家，同时营造有效的产品附加值，令物业的综合性价比更趋于合理，从而达到销售目的。 目前，我们选取的突破方向为: 1、创造首个具有环保生活方式的高尚社区 2、酒店风格之装饰与服务 3、地标性建筑的气势与方便 4、体现身份感的外联型物管 二、2次包装具体措施 1、现场售楼处
在大厅中增加休闲区，配以吧台、装饰柜。区域内铺设地板，照明采用暖光源，营造舒适惬意的气氛。具体方案见附图。 进度安排:12/15 提交具体方案及预算 12/17 甲方提出意见并确定方案 12/19 装修进场，布置装饰品 12/26 完成 2、撤除原有总平模型 准现房外墙日见完整，雅致、独特的外墙砖铺砌比模型表现更有说服力。 进度安排:12/15 已完成 3、五大证照制作 将预售证等相关证照制作成精美图片展示在售楼处墙上。 进度安排:12/17 提供设计初稿供甲方修改签字 12/19 装订于售楼处 4、开发商业绩图制作 将甲方在台湾的业绩通过图文介绍进行宣传。 进度安排:12/17 提供设计初稿供甲方修改签字 12/19 装订于售楼处 5、现场饮水SHOW 在现场改造完毕以后，为了突出项目档次，营造酒店式物管的舒适情趣，更为产生一定的口碑，现场将在广告强销期对意向性客户提供咖啡、牛奶和水，任其选用。 进度安排:12/18 提交该项目的资金预算与物品 清单。 12/22 备齐物品
上海新天地改造工程案例分析 项目简介 ?太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础 ?上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧 房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围 ?1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地 改造项目 ?瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置 ?土地面积：约52公顷 ?总建筑面积：约110万平方米 ?物业构成：零售（14.1万平方米） 酒店／服务式公寓（6.1万平方米） 办公楼（39万平方米） 公寓（51.4万平方米） 人工湖绿地 ?动工日期： 1999年初 ?开发周期： 15年分期开发，预计到2012年完工 ?开发商：瑞安集团
人工湖 ＋ 绿地 企业天地 翠湖天地 二期 一期 北里 南里 上海新天地 — 整体开发规划 ? 两栋五星级豪华酒店 ? 总建筑面积约20,000平方米 ? 预计2008年8月竣工 ? 由瑞安开发，引入国际知名 ? 酒店管理集团 ? 目前已经动工 ? 翠湖天地三期以及新天地二 期 ? 住宅+零售的模式 ? 为顶级时尚品牌度身定做的 ? 新天地二期，将沿马当路建成 ? 商业配套面积约13900平方米 ? 翠湖天地三期约400套公寓， ? 82000平方米。 ? 预计2008年竣工 ? 目前已经动工 ? 企业天地二期（三号楼和四号楼） ? 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 ? 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 ? 预计2010年竣工 ? 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户 ? 目前正在实施动迁 ? 68层超高写字楼一栋 ? 浦西又一标志性建筑 ? 造型为市花“白玉兰” ? 瑞安集团总部大楼 ? 办公部分建筑面积170,000sqm ? 商场部分建筑面积50,000sqm ? 预计2012年竣工 ? 动拆迁尚未启动 ? 三四个不同规模的剧场 ? 类似美国百老汇 ? 丰富太平桥地区的功能 ? 尚未动迁 新天地
瑞安集团作为一家香港上市公司，通过其主营业务之一的地产开发在国内打造的“上海新天地”这一城市名片，令瑞安在国内各大城市的土地获取中如鱼得水，轻松于上海、杭州、武汉、重庆、大连、佛山等城市的城市核心地带获取优质土地用于地产开发；瑞安商业地产「天地」模式的成功运营，已成为业界研究的重点课题之一，其开发过程中的选址、定位、消费群、规划、招商、运营、资本运作、整合推广等方面皆值得我们一探究竟…… 瑞安「天地」模式探讨
昨天，明天，相会在今天…… 昨天是今天的历史，明天是今天的创造。
重现凝固在建筑上的历史文化 无论是上海的石库门文化 还是重庆的吊脚楼文化 更或是武汉的租界文化 融合无处不在…… 创新历历在目
有人说 --- 瑞安 开发商业地产 就像诗人一样赞叹和勾勒建筑与文化之间内在的灵动和美妙…… 瑞安房地产（股票代号272）总部设于上海，为瑞安集 团在中国内地的房地产旗舰公司。 瑞安房地产在开发大型、多用途城市核心发展项目及综 合住宅发展项目方面拥有卓越的成绩。 瑞安目前在中国内地主要城市的中心地段拥有八个处于 不同开发阶段的新天地项目，总建筑面积达1,320万平 方米（包括其他投资者权益）。 瑞安于2006年10月4日在香港联合交易所上市，为该年最大型的中国房地产企业上市项目。 瑞安房地产在内地开发、出售、租赁、管理及经营创新及优质的办公楼、住宅、零售、娱乐及文化等项目，其发展项目主要分为三个类别： ①集多种用途并分多期开发的大型城市核心重建项目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业； ②以IT及科技产业为主题，集多种用途的知识型社区综合发展项目，一般包括产业园、商业、零售、酒店、住宅、 教育、户外康乐、绿化设施，及其他公共娱乐设施； ③以及集旅游产业及房地产配套设施的旅游业综合发展项目。 “瑞安新天地” 是集合瑞安大型城市核心重建项目与旅游业综合发展项目于一体的核心类别产品
感世界度身定做，成为国际画廊
事，都知道得一清二楚。随着居住密度的不断增强，居民便逐渐把本属家庭内的活动移师到了弄内的公共空间进行，更加固了原有的邻里亲密度。而在此之间，摩擦也越来越多，无论是青年之间，还是青年与老年之间，而这些摩擦争吵为的却只是“你多用了我的煤气”，“你侵入了我的地盘”等等诸如此类的问题。 去留珍惜 石库门里弄在最多的时候有9000多处，曾占上海市区全部住宅面积的六成以上。单纯从建筑的角度出发，石库门是特定历史时期的产物，走过百多年的历史，而且有些石库门的空间结构也已不适合现代人的居住观念，因此消失是正常的。90年代初期，上海开始了大型的重建和开发。不少石库门老房子被拆卸，取而代之的是一幢一幢的高楼，一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。 上海新天地改写了石库门的历史，对本已走向历史文物的石库门注入了新的生命力。漫步新天地，仿佛时光倒流，重回当年。那青砖步行道，那红青相间的清水砖墙，那厚重的乌漆大门以及那雕着巴洛克风格卷涡状山花的门楣，使得观光客仿佛置身于二十世纪二、三十年代的上海。然而一步跨进每个建筑内部，则又是非常现代和时尚。原先的一户户隔墙被全部打通，呈现宽敞的空间，四季如春的中央空调，欧式的壁炉、沙发与东方的八仙桌、太师椅相邻而处，酒吧、咖啡室与茶座、中餐厅和谐搭配，墙上的现代油画和立式老唱机悄声倾诉着主人的文化品味。门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，就这样，一步之遥，恍若隔世，真有穿越时空之感。[3] 保留修缮 3心血结晶 瑞安挑选了美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计 上海新天地(6张) 新天地一角
上海新天地——旧城改造的成功案例上海新天地位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。 新天地分为南里和北里两个部分。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。在南里和北里的分水岭- 兴业路- 是中共「一大」会址的所在地。南里建成了一座总楼面面积达二万五千平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心。 石库门建筑可说是上海历史流金岁月的见证。然而，由于石库门已经过多年历史的洗礼，在缺乏保养的情况下，外部及内部建筑已变得破旧不堪。为了重现石库门弄堂昔日的风光韵
味，工程人员皆按照当年的图则进行修建。现在，弄堂、石库门的门框、门楣、楼房高度以 及屋顶晒台等都和当时一样。墙、铺地及屋顶都尽量采用原来的旧砖、旧瓦，务求贴近它原 来的面貌。 “上海新天地“模式解码 解码一、引领潮流的寂寞高手 作为众人皆醉中的独醒者，高手永远是寂寞的。然而，“高处不胜寒”造成了高 （1）“疯狂”的开发理念 1996 年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52 公顷的旧城，要请了新天地的东家瑞安集团参与重建意见。瑞安的一套整体规划方案得到认同，从此扛下了城市建设这一重担。 1997 年末，瑞安在规划地块开发程序时，一反开发商们先开发住宅再开发商业设施的一贯做法，毅然决定先做新天地广场商业项目。 新天地广场毗邻“中共一大会址”，与很多“一大会址”有关的建筑需要保护，同时，“一大”周边的新建楼宇不能建造高层，在种种限制下，新天地广场的设计方案定为将旧的上海石库门房子外貌保留，内部全部翻新。这一过程需要付出比新建一个从无到有的建筑高一倍的成本，达到每平方公尺2 万人民币的费用。而当时，瑞安集 团刚刚受到亚洲金融风暴的冲击，很多银行都采取保守政策，贷款受限，即便是在这种不利条件下，瑞安坚持开发全新概念的“新天地”。两次出人意料的大胆决定，引起了同行的争执，纷纷表示出对“新天地”的不看好。其实，瑞安的疯狂是有渊源的：2001 年上海有两个非常重要的活动，一个是亚太经合组织10 月份在上海开年会，另一个是中共八十周年的党庆。 世界经合组织会议将为上海请来很多国家元首、高层领导和国际传媒，若新天地广场能成功引起各国领导人和传媒的注意，将会在国际舞台上占一席位；八十党庆，中国主要的中央领导会到上海的“一大会址”，所以太平桥开发的第一期应先做好“中共一大会址”周边的旧区翻新项目，让出席庆典的江泽民主席和其它国家领导人看到上海的发展成绩。 世界上很多大城市都有其代表性和反映历史文化的建筑，并已成为举世知名的旅游点。长远来看，21 世纪的上海将会发展成为一个国际大都会，而新天地则正好提供了一个让上海把自己的历史、文化、旧建筑物保留下来的方案，因此，新天地具备成功的基础，这也更加坚定了瑞安的开发信心。 （2）“痛苦”的蜕变 石库门的设计形同欧洲的排屋，跟现代的建筑设计和居住环境条件完全不配合，开发商不惜代价，花费了大量的
上海新天地经营模式分析案例 上海新天地是上海具有浓厚“海派”风格的都市旅游景点。它的前身是上海近代建筑的标志之一——破旧的上海石库门居住区。改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 上海的新天地目前已经成了一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入了上海旅游景点的清单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例，它的成功经营模式长时间以来一直被国内房地产开发商们青睐，很多人都想将其成功模式进行“移植”：国内着名房地产商潘石屹，最近公开宣布打算将“建外SOHO商业街”建成北京的“上海新天地”；另一个北京的着名房地产开发商张宝全也有意参照上海新天地的模式规划自己将开发的社区；全国各地建设“上海新天地”热持续高温。可以这样说，上海新天地的运营模式已经成为国内房地产区域改造的标杆。 定位 上海新天地是一个“Mall” ★上海新天地究竟是什幺，购物中心娱乐中心时尚中心旅游景观投资方香港瑞安集团董事长助理周永平说：“当初找银行贷款时，他们问，你们究竟是做什幺…去政府部门审批，也不知属于文化还是旅游。”在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实，开发商认为，新天地就是一个Mall(英文全称“shopping mall”)。 ★在中国，Mall的概念越来越时髦，如果对目前的房地产做一个评价的话，Mall无疑是最热门的业态，因而受到开发商的追捧。
Mall是商业竞争进入经济垄断、资本高度集中的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期。Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Mall渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。 ★专家认为，中国的Mall市场只是刚刚起步，多种资本正在角力Mall市场，现状很混乱。业界流行一句话“Mall是个筐，什幺都往里装”，很多商家也在追逐这个时尚的概念，甚至连大型批发市场等(非真正的Mall)，也纷纷改名叫Mall。 ★什幺是Mall国内的一些学者认为：“Mall就是在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，由许多商店和餐馆组成的大型零售综合体”，与“Shopping Center”(购物中心)的区别是：规模大、功能多、商品和服务全。 许多造Mall的企业有时候造的只是“Shopping Center”这并不是“Mall”本身的含义，“Mall”并不是要让消费者感觉“更大”，最主要的是要有鲜明的“定位”和独特的魅力。 ★另有一种观点认为，Mall就是Shopping Mall(意为大型购物中心)，是一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。它起源于欧美，伴随着家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，是现代工业文明和商业文明的产物。“shopping mall”超级购物中心是世界上最为流行的商业业态，衡量其成功的标志，不是商场、车库的多少，而是人工湖、蹦极、攀岩之类的娱乐活动、树木、草坪、图书馆的数量。上海新天地应该说是这种意义上的Mall。 ★上海新天地在开发过程中，在开发的不同阶段，定位也发生了三个层次的深化。第一个阶段强调综合性，因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起。类似这类的时尚场所，当时比较有特色的