旧城更新模式思考
——贵州、成都考察总结
近期我院旧改项目较多，为了更好的为各地城市建设服务，在院长的带领下，我们考察了贵州、成都的诸多旧改项目。这里结合本次考察，在诸多已有理论研究的基础上，谈谈本人对旧改问题的认识。
一、国内旧城更新的现状、模式及问题
城市更新(Urban Renewal)是当今世界各国普遍面临的重大城市发展课题。它是在科学预见的基础上解决城市发展的根本矛盾的手段，即将老化的市区予以有效地改善，使其成为现代化的都市本质。城市更新绝非只是简单的拆“旧”建“新”，也不是一种“心血来潮”的短期行为，而是一个城市发展过程中的一种“新陈代谢”，是一个长期、持久、永不间断的过程。它包含着保护、修复、改造、更新、新建等多项内容，并且常常综合在一起。
（一）旧城更新的目标
一般而言，旧城更新的目标包括：1)提高城镇居民生活环境质量和居住水平；
2)改善和美化城市容貌；3)满足城市经济结构和产业结构调整,迅速发展第三产业需要；4)促进基础设施建设,改善投资环境；5)保护历史文化环境；6)完善社区结构等。目的是通过城市更新的途径，使旧城从城市功能、布局、产业结构和经济结构上进行调整，旧城的整体机能得以改善和提高，保证正常运转以适应国民经济和城市建设发展的要求，给城市可持续发展创造更好的条件。真正理解和做到社会效益、环境效益和经济效益的协调与统一。从这个意义上说，旧城更新的目标应该是提高旧城的整体机能、综合实力和吸引力，提高整个城市的现代化水平。
（二）旧城更新的模式
城市更新方式一般可分为重建、整建及保护三种模式。
1、重建：即破坏原有结构的基础并建立新的城市规划布局，对于质量低劣者可根据其不同规模进行“再开发”，让其作合理的使用。这种方式最为激进，耗费最大，也最具有创意性，但进行缓慢，且容易遭受阻难，除非其他模式不可行时才可使用。
2、整建：即或多或少的从根本上改变原有结构，结构的变化决定于发展的需要。将比较完整的城市剔除其不适应的方面，开拓空间，增加新的内容以提高环境质量，是实施于结构上尚可继续使用但因维护不当及设备未予换新的不良建筑区域。这种方式是较重建模式迅速完成，也可免除拆迁安置的因扰，不需庞大资金而较缓和的模式，适用于现已衰落，但仍可复原而无须重建的地区或建筑物，在防止其继续衰落后，进而改善其环境。
3、保护：即保留历史上已形成的结构特点而不作过多的改变，对于旧城历史地段的保护，适用于建筑物有健全并充分的保持，且状态良好的区域。如果维护得好，重建、改建就可大为减少，这种方式最为缓和而灵活，也是耗资最低的方法，具预防性。
（三）目前旧城更新中存在的问题及原因
当前在我国的城市更新过程中存在着一些普遍问题，如城市特有风貌消失，城市走向雷同；城市的文脉被切断；过分重视城市物质环境的改造；片面追求经济利益，社会矛盾突出等等。
之所以出现这些问题，主要是因为在这种大规模的城市更新和改造大潮的冲击下，从理论研究到人们的价值观、审美观，以及规划方式、保护利用等，都缺乏充分的准备和坚实的基础；也就是说理论、观念、法规、规划管理的更新速度都落后于城市的更新和建设速度，没有起到应有的引导、促进和制约作用，反而造成了许多的失误。主要原因是：
1、落后的城市更新与城市改造的理论和观念
我国在城市更新与保护的研究方面的理论研究上相对比较落后，缺乏—套
完善的理论体系。城市更新和保护的观念比较陈旧，把城市更新简单地理解为——“拆旧的、建新的”。在更新中重视硬件的更新，讲究规模，追求高大，缺乏有机的、自然的、历史的、连续的更新理念，而且保护的观念十分淡薄，对历史文脉和传统风貌以及城市特色保护的认知程度上，存在很大的差距。
2、原始的城市更新与城市改造的方式
目前采取的最普遍的城市更新方式是：大拆大建。这种城市更新和改造的方式是一种原始的落后的方式。
在城市更新中有保留价值的建筑和古木、街道景观等消失了，城市发展的历史轨迹和标志也随之消亡了，城市的历史被割裂了，展现城市发展的历史文化氛围和环境消失了，城市的丰富感和厚重感丧失了，城市更新和建设变成了赶潮流赶时髦。
3、急功近利的城市更新与城市改造的模式
急功近利的后果是为了眼前的利益，可以丢掉城市的历史，可以牺牲城市的长远利益，会给城市造成永久的遗憾和无法挽回的损失：官员通过城市更新，追求政绩；开发商追求利润；建筑师曲意迎合；公众参与意识差，形成了一个不利于城市有机更新和保护的环境。
旧城改造问题需要耐心、细致的去做工作，需要充分认识对象的复杂性，不能搞“简单化”。中国的城市大都历史悠久，有着深厚的历史积淀。旧城区的复杂性不仅仅体现在空间形式与功能的混杂上，从土地权属、房屋水平，到居民阶层、户籍关系以及商服、就业、教育、医疗等等，各种社会经济因素往往都呈现出混合交织的形态，彼此关联形成城市整体的复杂性。旧城更新规划没有完全可以套用的模式，必须在基于深入了解对象的影响因素、文化特质后，根据城市的发展需要合理定位，制
定一条合乎自身条件的发展路径。
可喜的是，在我国的很多地方
也有旧区改造比较成功的案例，如
上海的“新天地”、成都的“锦里”、
北京的“什刹海”“白塔寺”等，在
这里做一个简单分析，期望能有所
借鉴。
二、考察案例分析
（一）文殊坊
文殊坊位于成都市中心
人民中路旁，依托省级重点文
物保护单位——文殊院，形成
东至北大街、草市街，南至白
家塘街、通顺桥街，西至人民
中路，北至大安西路规模的协
调区，总规划用地面积为公顷。项目由中房集团成都房地产开发总公司具体运作，分两期开发，现在一期已经开始运营。作为成都市政府规划的三大历史文
化保护片区之一、六大旅游休闲商业区之一，文殊坊可以说是以佛禅文化、民俗文化为主题，以川西街院建筑为载体的，充分体现老成都人文历史精髓的都市文化休闲旅游胜地。
一期按照经营和活动内容的不同，大致划分为几大片区：旅游民俗用品区、
街景
街景
特色文化餐饮区、旅游精品古玩区、旅游主题形象区，以及川西民居建筑文化博物馆—成都会馆。各片区活动也会有穿插，可以提供休闲度假、餐饮美食、特色购物、古玩字画鉴赏收藏、养生康体、娱乐演出、会议研修、商务洽谈、展示展览、中外商务信息和文化艺术交流等。
文殊坊内的商业业态种类繁多，既有为外来游客服务的，也有很吸引本地市民休闲的项目，初步统计如下表所示：
文殊坊的开发成功，我认为有几个重要因素：⑴依托古建区，具有浓厚的历史氛围；⑵有固定的开发企业进行长期、分阶段开发，便于管理和经营；⑶业态种类丰富，能够吸引不同收入阶层、不同兴趣爱好的人；⑷对川西民居特色挖掘透彻，空间形态地域特征明显；⑸符合宏观发展政策，有政府的大力支持。
（二）宽窄巷子
1、概述
康熙五十七年（1718年），准噶尔部窜扰西藏。清朝廷
派三千官兵平息叛乱后，选留千余兵丁永留成都并修筑满城
——即少城。风雨飘零，如今的少城只剩下宽窄两条巷子。
宽窄巷子历史文化片区，由宽巷子、窄巷子和井巷
子三条平行排列的老式街道及四合院落群组成，是成都
市三大历史文化保护区之一（大慈寺、文殊院），是老成
都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遗
存，也是北方胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”。按改造规划，将努力寻求历史文化保护街区与现代商业成功结合的经营模式，以“成都生活精神”为线索，在保护老成都原真建筑风貌的基础上，形成汇聚街面民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态的“院落式情景消费街区”和“成都城市怀旧旅游的人文游憩中心”。
2、规划解读
宽窄巷子改造规划中规划控制面积为479亩，核心保护区108亩。由于花车类 16项
街景
宽窄巷子原有的的居住功能将被置换成具有成都传统特色和现代商业和其他性质的用地，区内的大部分居民将迁出，为保持这一地区的活力和符合本次改造建设的目标，势必进行改地区的用地功能调整和平衡。规划后的建控区将承担起大部分的居住功能，同时服务于宽窄巷子核心区。
在建筑的改造上，将原有房屋分五个等级分别对待：一级房屋是各方面均完好；二级房屋是拥有历史价值，部分保存完好的；三级房屋是上个世纪80年代的建筑，这三类建筑是需要进行保护的，采取保留维护、改造更新、保留改造三种形式。四级、五级建筑则属于乱搭乱建以及破旧得不能保存的建筑，对这两类予以拆除。
此外，综合考虑地下空间的开发利用，改造中对地下空间的开发建设进行了认真的考虑，力图通过对地下空间的合理开发利用，提高土地利用效率，分担部分功能用地，净化地面设施。以地下通道联系各个地块，形成地下交通空间、商业空间和基础设施综合通道的一体化设计。
3、业态
三条巷子的业态各有不同：
⑴宽巷子：老成都的“闲生活”
宽巷子代表了最成都、最市井的民间文化；原住民、龙堂客栈、精美的门头、梧桐树、街檐下的老茶馆……构成了宽巷子独一无二的吸引元素和成都语汇；宽巷子，呈现了现代人对于一个城市的记忆。
在业态上，宽巷子将形成以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色客栈、特色企业会所、SPA 为主题的情景消费游憩区。
⑵窄巷子：老成都的“慢生活”
街景
“窄巷子的特点则是老成都的慢生活。”成都是天府，窄巷子就是成都的“府”。一为收藏，一为丰富，改造后的窄巷子展示的是成都的院落文化。院落，上感天灵，下沾地气。这种院落文化代表了一种精英文化，一种传统的雅文化。宅中有园，园里有屋，屋中有院，院中有树，树上有天，天上有月……这是中国式的院落梦想，也是窄巷子的生活梦想。通过改造，窄巷子植绿主要以黄金竹和攀爬植物为主，街面以古朴壁灯为装饰照明，临街院落将透过橱窗展示其业态精髓。
在业态上，窄巷子将形成以各西式餐饮、轻便餐饮、咖啡、艺术休闲、健康生活馆、特色文化主题店为主题的精致生活品味区。
⑶井巷子：成都人的“新生活”
“井巷子的定位是成都人的新生活。”通过规划改造，井巷子将是宽窄巷子的现代界面，是宽窄巷子最开放、最多元、最动感的消费空间。
在业态上，将形成以酒吧、夜店、甜品店、婚场、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区。
⑷业态统计：
4、评价
对宽窄巷子如今的改造，人们评说不一。宽窄巷子改建之初，政府就希望在保护老成都原真建筑风貌的基础上，借鉴上海“新天地”市场运作的全新模式，通过招商引资、资产经营，形成一个汇聚街面民俗生活体验、公益博览、特色策展、高档餐饮、宅院酒店、金融服务等业态的“院落式情景消费街区”，并最终将“宽窄巷子历史文化保护区”，打造成“老成都原真生活情景体验街区”，使其形成极具老成都特色的“会馆经济”。一部分人对这样的规划很认同，称之“传统入髓、时尚入骨”。
但是，另有一部分人对于宽窄巷子的重建却不认可。认为改建之后，商业气氛太浓，而且真古董被“假古董”所替代，老成都文化最后的遗存也会随之消失殆尽。即宽窄巷子变得崭新美丽了，但时间的积淀在这里却再不能看到。我个人的态度也比较模糊，既被宽窄巷子浓郁的文化气息、精致的雕琢吸引，又为许多院落不能走进去体验而遗憾。如同一个精美的器物，只可远观不可触摸。
（三）锦里
锦里是一条集中展示巴蜀
民风民俗和三国蜀汉文化的民
俗风情街，是西蜀历史上最古
老、最具有商业气息的街道之
一，早在秦汉、三国时期便闻名
全国。今天的锦里依托成都武侯
祠，以秦汉、三国精神为灵魂，
明、清风貌作外表，川西民风、民俗作内容，扩大了三国文化的外延。在这条全长350米的街上，浓缩了成都生活的精华：有茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，充分展现了四川民风民俗的独特魅力。
古戏台定期上
演川戏的经典剧
目，戏台前会定期
放映坝坝电影、以
特色小摊的方式举
行民间艺人的展演（如糖画、捏泥人、剪纸表演、皮影表演、西洋镜等）；特色民间小吃集市，可让人们亲身体验川西古镇“赶场”的热闹场景；民间婚礼展示，游人可参与其中，乐在其中，而情侣们甚至还可以将自己的婚礼仪式搬来锦里举行，体会一种独特的、传统的婚庆方式；民间音乐及戏剧表演、民俗服装秀常年不断，花样百出。其他诸如夜晚打更、采用花轿和滑竿等传统交通工具等多种古韵十足的特色项目，让锦里重现昔日川西古镇的生活原茂。
为满足成
都市民对特
色休闲生活
的追求，锦里
还会在街区
内按照中国传统节日举
行具有鲜明民俗特色的主题活动。例如元宵灯会、小吃节、端午吃粽子大赛、七夕情人节主题活动、中秋亲友团聚赏月会等等。
对比文殊坊和宽窄巷子，锦里与众不同之处，正就在他多样的活动形式，无论收入状况如何都能让人们能积极参与进去，而不是只看看冷峻的建筑外表。当然，她也兼有前两者的很多优点，如紧邻历史保护区域、业态丰富、地域特色鲜明等。
回顾这几个考察点，各自都有不同的定位，目前发展态势都很好，但其成功的经验是什么呢？能否在别的地方复制？我们在默默思考。诚如院长所说，要去挖掘每个成功项目背后的内容，不要只看到它的空间环境和业态，旧改项目的成功与否关键看开发定位是否准确，而定位是绝不可脱离生存环境的。
（四）洛带古镇
洛带镇位于成都市东郊，龙泉驿区北部。全镇辖8个行政村，3个社区居委会。幅员面积43平方公里，人口30479人，其中非农业人口5249人。
洛带古镇历史悠久,相传汉代即成街，全镇85%以上都是客家移民的后裔，主要来自广东、江西、湖北、湖南等省的客家聚居地。上千年的悠久历
史和多种文化相互交融，留下众多民间传说、历史遗留，一年一度的“水龙
街景
节”、“火龙节”更是几百年来客家人传承下来的特色民俗活动。保存完好的有千年老街、明清民居、客家会馆建筑群和金龙寺等众多历史古迹。近几年，洛带对外的旅游宣传攻势非常迅猛，2005年世界客属第20届恳亲大会在洛带的成功举行，确定了洛带在世界客家文化中的地位，更是进一步扩大了对外知名度。
沿千年老街形成古镇的核心景区，老街上
店铺密集，商业业态丰富，既有旅游纪念品、
特色传统手工艺品售卖，也有鞋帽、电器、
农具等日常百货的摊点。沿街依次分布着广
东、湖北、江西等会馆，这些会馆虽然是国
家级文保单位，但已与商业开发密切结合了，
多作为茶楼、餐厅使用，管理和维护状态都
还不错。与锦里相比，洛带古镇的旅游和居
民日常生活是紧密结合的，这里充满着生活
的气息，更能吸引人们驻足。但不足的是街
上开畅空间较少，旅游设施基本上是一层皮，
内部进深小，游客只能进行线状游览，可选
择性小。此外，旅游内容除了参观文物古迹
外，缺少其它的活动和设施，而且商业档次
规模都较低，雷同严重，不足以吸引游客再
次光顾。与主街并列的还有一条窄街，主要
是镇村居民日常购物的场所，但明显基础设施和环境较差。
洛带能在成都周边古镇中脱颖而出，我认为关键在重点打造客家文化
牌，不仅积极利用现有的建筑遗存，更大力挖掘非物质的客家文化遗产，从而在川西文化中独树一帜。洛带还在不断扩充发展中，目前的老街只是其旅游发展规划中的一部分，远期还将依托周围的山水、丰富的地热资源等大力发展生态旅游。
（五）黄龙溪
街景
黄龙溪位于成都东南方向行
40公里处，是近几年
被影视界人士和旅游者看好的新辟旅游景点。黄龙溪东
临府河(锦江)，北靠牧马山，当年镇上曾有7座庙宇和
仁(寿)、彭(山)、华(阳)总府衙门。
黄龙溪古镇作为一个整体在进行旅游开发，核心区被很好的保护和利用起来，外围的居民新建区域也受到一定的控制引导，以避免破坏核心区风貌。镇区可以分为三大区域：
新建的旅游生活区，由仿古一条街和两侧的居民住宅构成。街上店铺密集，以出售纪念品为主，但人气并不是很旺，更多是作为游客通往老镇区的通道。外围的居民住宅从建筑体量、色彩、立面外观上都有统一的设计，显得非常整齐有序而不失生机。
古镇区与新建区只有一河之隔。黄龙溪古镇清代风格的街肆建筑仍然保存完好。青石板铺就的街面，木拄青瓦的楼阁房舍，镂刻精美的栏杆窗棂，以及保存的镇江寺、潮音寺和古龙寺三座古庙，都给人以古朴宁静的感受。不足四米宽的青石板街的两边一律都是两层的木板房民居，房屋已经很少有人居住，而是当地人作为商业经营，放眼望去都是蓝底白字的布招，以餐饮、纪念品零售为主，多是面向大众消费。古镇尽端是锦江，沿江滨水地带建设良好，被开辟为滨水休闲区，放眼望去是大片的茶座，每年一度的美食街更是为这里增添了多样的色彩。
跨过锦江的休闲区。这一片已经属于村庄的范围了，虽没有多少房屋，但凭借背山、靠河的地势条件，这里成为品茶、呼吸新鲜空气、打牌的好去处。据了解，每一块滨河空间都由村里以招标的方式将经营权卖出，经营效益可观。
街景
黄龙溪没有独树一帜的文化大旗，较之洛带不同的优势在于副地广、自然风景美。他不仅可以满足游人参观古迹、购物的需要，更提供给人们多样的休闲需求，没到周末都会有成都以及周边地区的游客驱车前往，少则一日多则两天，一壶茶、一份野味让人纵情于山野。
（六）上海“新天地”
“新天地”位于上海市中心卢湾区的太平桥地区，毗邻繁华的淮海中路和南北高架的交汇点，它的前身是上海近代建筑的标志之一——破旧的上海石库门居住区。1997年，区政府与香港瑞安集团合作，对这一地块进行改造开发，将旧石库门的居住功能改造为商业功能，着力打造集餐饮、商业、文化、娱乐等功能于一体的上海特色景区—“新天地”景区。“新天地”自2001年诞生之日起，便备受瞩目，目前已经成为一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入上海旅游景点的名单中，还成了中国房地产区域改造的经典案例。
“新天地”创造了旧城改造的一种模式，这种模式是由旧城改造理念、经济运作方式、区域功能定位及历史文化保护等多个要素综合而成的。与国内其他一些区域改造相比，“新天地”区域改造模式存在如下一些特点：
1、政府与企业合作开发
由政府对区域进行文化定位和价值定位，由企业按照市场机制进行经济运作。政府借助有实力的外商大企业的国际渠道和力量为待改造区域做好整体规划。“新天地”原占地52公顷的整个石库门建筑旧区被规划为现代综合园区，包括办公、住宅、商业和休闲四个功能区域。又以“新天地”为先行启动项目，利用外商大企业进行整体开发。
2、以环境促发展，以人文环境和自然环境带动地区经济增长
由开发商先行投资，为太平桥地区打造人文环境和生态环境，以环境建设提升整个地区的品质和地价，打造品牌，由此在后续发展的办公、住宅和商业项目中获得投资回报。
3、在功能定位上，改住为商，多位一体
原有石库门建筑基础设施落后，翻新改造后也较难达到21世纪居住的要求。为此，原住的2300户8000余人全部动迁，旧石库门的居住功能被改为商业功能。借鉴国际上一些地区的做法，旧石库门被注入了诸多时尚的商业元素，来自世界各地的知名餐饮娱乐企业入驻新天地，开展经营活动。同时，“新天地”还是各类时尚文化活动的开展地，从1999年9月起，其不断开展的各类时尚文化活动，均集餐饮、购物、娱乐等功能于一身。
4、采用现代技术手段，实行“保留性改造”
在改住为商的同时，注意保护原有的历史风貌，对原有石库门建筑群实行“保留性改造”，采用现代技术手段“整旧如旧”，使建筑风貌与“一大会址”保持协调，而内部按照现代生活要求进行翻新改造。“新天地”所在是一个较典型地反映上海近百年历史文化的地区，1914年法国人第三次扩张租界，填河筑路，开发房产，形成具有历史文化特色的石库门建筑群，其中的中共一大会址更是国家一级保护文物。因此，在改造过程中，对历史建筑按照“外旧内新”原则进行了保护，这种做法与历史文化保护中的历史街区保护原则非常符合。
（七）启示
1、在制定城市更新与保护规划时，要因地制宜突出特色，合理定位；
2、规划一经制定并经过法定程序批准后，就要严格执行，坚持法制化一贯性，连续性，否则频繁变更必将造成城市更新和保护工作的脱节和失误；
3、规划的执行必须要有一个固定的、综合的部门或机构负责，避免多头管理影响改造的效率和路径；
4、规划要处理好近期和远期的关系，一定要体现一贯性、历史性、长远性、超前性；
5、要注意保留下城市在各历史时期的典型建构筑物，以留下城市的发展轨迹，留下人们的记忆，保留城市的丰富性和多样性，增加可识别性；
6、老城区更新改造的重点之一是市政基础设施等系统的更新、完善，这是保证被更新区充满活力的基本条件，也是满足人们现代生活需要的，必须优先保证建设；
7、要注重发掘城市的内涵和价值，充分释放其历史和文化的价值潜能，激发旧城的社会活力；要注意保留原有的生活气息，避免破坏当地的人文结构，
这样的改造才有生气；
8、充分利用好城市的古旧建筑，它们不仅不会成为城市更新的障碍，利用好了会增加城市的品位，会产生很好的景观效果、特色效果和历史文化效果。对于已丧失或已弱化功能的古建或设施，可以在保护外部形体的前提下变换使用功能以便更好的保护和利用；
9、在做好保护工作的前提下，要发挥出保护设施在观光旅游中的作用，形成保护和利用互相促进协调发展；
10、城市的文脉和特色不是一成不变的，应不断注入新的内容，把历史的传统的与当代的时尚的特点，有机的融合在一起，要有新的发展，新的形象，给后人留下高品位的有生命力的作品。
三、对兴义旧改项目的认识
虽然参观考察已经结束，但对旧改问题的思考可能才刚刚开始，因为一个具有可实施性的旧改规划涉及的面将非常广泛，不仅利益主体多，而且时空跨度大，任务繁重，责任艰巨。如何处理好更新与保护的关系？如何保护城市的特色和文脉？如何在改造后仍然具有活力甚至更有活力？这些都是我们必须面对的重大问题，也是必须用行动加以回答的问题。接下来针对我们即将开展的贵州省兴义市旧城区规划，延续先前的思考展开初步探讨。
（一）问题和难点
初步整理资料后，我认为兴义旧改项目属于较为典型的旧城商业街区改造，此类改造一般具有以下共同特征：⑴老商业街区在城市中区位条件优越，地价高，建筑密度大，人口密集程度高，基础设施比较落后，环境条件差，因此改造中往往需要花大量的投入，改造成本高；⑵老商业文化街区的改造要体现文化内涵，突出主题，往往对建筑物的密度与容积率均有很严格的控制，用地十分紧张；⑶改造要符合现代城市发展的趋势，体现以人为本理念，给人们的休闲空间留有较大余地，人性化基础服务设施齐全。
一般来说旧城商业街区的改造在时空上跨度大，并且改造要求高、理念新，改造中要做到既与周围环境协调，又要最大限度地满足现代人的需要。矛盾的焦点之一是对土地的利用。很明显，商业用地能为区域带来较大的经济利益，绿化用地、休闲用地、公共设施用地则更多地带来环境效益与社会效益。这要
求商业街区在改造建设时，不仅要考虑商业活动的自身规律，进行合理布局，同时，还必须完善公共服务设施的建设，合理分布公共设施和休闲空间等等。矛盾的焦点之二是利益关系错综复杂。在商业街长期的发展过程中，政府、企业、个体业主之间已经缔结了复杂的利益关系，改造中再引入开发商进入，整个利益体系将更加纠缠不清，如果不能有效平衡各方利益，那规划设计也只能是自我陶醉。
（二）策略
1、明确商业文化街区建设的目的
任何一个特色街区的改建都有其目标体系，是作为城市形象工程，还是为了激活该区域的经济；让黄金地段产生黄金效益，或是为了更好地拯救和保护该街区的历史文化资源等等。但在众多的目标群中，必须明确其主要目标，这是正确处理各种利益的前提条件。如果商业街的建设主要是为了创造城市形象，那么该商业街区所有的建设和经营行为均要符合这一主体目标，以追求社会效益为主，兼顾经济效益。只有在主体目标的引导下，才能摆正各方利益群体的位置，处理好各种利益矛盾。
2、规范商业文化街区的建设、经营活动
①明确的主题。商业街区的生命力在于主题的选择与营造，主题选择要特别强调已有的文化底蕴，以一定的文化脉络为基础，要考虑原有的商业文化、历史文化，不能无中生有。②街区整体设计上必须讲求主题的一致性，精心营造独特的文化氛围。商业街的商业业态应有一定的控制，围绕特色街的主题进行业态布局，对于不符合主题要求，或有损于主题形象的业态坚决杜绝。③营造优雅怡人的休闲环境，符合人们的消费理念，以吸引购物者、休闲者和旅游者。④规模应有一定的控制，以精取胜。商业街的长度与宽度，建筑物的风格与体量，建筑物的密度与容积率，商业街绿地、休闲空间所占的比例等都应有严格的控制。如上海多伦路名人街，它是以鲁迅为代表的近代上海名人为文化底蕴的特色街，街两旁修复了名人曾经生活、工作过的住所与场所，书画、棋院、古董、书店、工艺品等特色购物商店，加之名人雕塑、休闲小景、园林绿化有机分布，使名人街成为极具文化内涵并富有特色的商业街区。
（三）工作程序及重点
1、解读城市——深入、细致的现状调查研究
构成城市复杂性的元素是多种多样的，它们之间的相互作用使城市(或地区)形成自身特有的各种相对稳定的相互制约关系，而这些关系往往是“非线性的”和“不可见的”，M·格伦桑那斯称之为“城市文本”(Urban Text)。因此，研究旧城更新首先要“解读”城市，即对所在地区进行细致的调查、分析，从而了解和弄懂各种相关问题及其相互之间的关系，以确保下一步的规划工作有扎实的基础，并以此为依据，有的放矢。
例如在兴义改造规划研究中，从规划伊始，我们就需要投入大量的人力和时间，对该地区及周边地区范围内的现状进行大量艰苦细致的调查和分析。现状调查内容应该包括以下几个方面：环境，其中包括更新对象的社会组成、管理结构、公共服务和景观形象；经济，其中包括人口、收入、劳动就业、发展计划；物质环境，其中包括建筑环境和自然环境质量评价、道路交通、基础设施、房屋质量；房地产所有权和使用权；改造的主要途径及其社会、经济动因及问题。在掌握详实数据的基础上，分类进行综合分析与判断，从而进一步明确规划研究的基本目标。
2、“自上而下”和“自下而上”相结合——循环的详细规划编制过程
目前，“控制性详细规划”是国内城市用来指导城市建设和进行规划管理的主要手段。但兴义老城区还没有编制控制性详细规划，我们的前期工作要弥补这一空白，采取“自上而下”的规划过程。对于旧城更新而言，仅有这个过程无法准确把握城市的复杂性，而且不易操作。它还需要一个来自城市内部的，能更准确反映城市复杂性的“自下而上”的规划过程。这两个规划之间需要有一个来回切磋的循环过程，只有逐渐地达成共识之后才能确定正式的详细规划。这样做的目的在于提供足够的时间进行规划研究，并确保最终选择的是真正可行的方案：不但有纲领，而且有细节，既有理想又比较现实。
3、“小而灵活”的规划设计——可操作的实施方案
回顾中西方的城市发展史可以发现，城市更新在历史上的大多数时期里都表现为一种小规模的逐渐演变的过程，沙里宁称之为“有机的城市生长”。在旧城更新的规划设计过程中，我们提倡制定“小而灵活”的阶段性实施方案，减少一次性改造的尺度与规模。改造方案应包容多种小尺度的改造方式和多样化
的改造内容，着力吸引各种“小规模资金”的投入，调动居民（或单位）参与改造的积极性，从而带动下一阶段的进一步改造。同时，改造方案还应强调灵活性，要在纷繁复杂的城市环境中，积极保护现有环境中的“好”的部分，同时有针对性地发现和改进那些“差”的部分，并适当增加新的生活内容，使改造能从整体上增进旧城区原有的复杂性，而不是削弱。
解释：A为一般的改造方法(并联式)：将预测的终极目标分解成几个孤立的目标，然后再将分解目标反映到现状上制定规划。规划实施过程中缺乏完整性，每个分期实现的都是不完整的长远目标，而且难以对规划进行调整；B为阶段性方法(串联式)：从现状的整体出发，根据规划研究确定阶段性的综合目标，在协调实现前一阶段目标的基础上通过进一步的规划研究调整和确定下一阶段的目标。规划研究参与旧城更新的全过程，确保每一阶段的完整性，同时推动整个规划过程的连续、协调发展。
4、提高对历史传统和人文景观的认识和研究
城市更新的规划设计不能仅停留在物质要素的设计上，而是要广泛研究政策、法规。吸收社会、经济、法律等多学科的内容，尤其是加深对土地评估、资金投入、拆迁安置等经济和社会方面的研究，积极探索适合城市更新特点的规划编制办法。特别是在市场经济条件下，如何利用经济规律和市场经济运作原则，确定合理的利益再分配机制，发挥和利用各种有利因素是推动城市更新
合理进行的关键环节。在规划编制和方案对比的过程中，应从整体的利益出发，对土地的地价分级、土地增值、土地市场进行测算。对资金的投入和产出进行经济分析和合理的预测、还应对更新区域（地段）的人口构成及房屋产权隶属关系等，依据有关政策法规，制定可能迁出的人口数量及安置疏解人口相关的配套措施，确保旧城改造活动中正常的经济运作和动迁的社会安定问题。