业主委员会制度在物业管理体制中的地位与作用及
其改进思路
业主委员会制度在物业管理体制中的地位与作用及其改进思路作者：佚名
时间：2008-9-23
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近日,南宁市中级人民法院在审理平等商厦物业管理委员会与南宁达胜房地产开发有限公司物业管理纠纷案中,做出了该业主委员会不具备提起民事诉讼的主体资格的裁定。由于本案是广西首例业主委员会参与的民事诉讼案件,这一裁定引起了新闻媒体和社会各界的广泛关注。这充分说明,我们有必要就业主委员会制度在物业管理体制中的地位、作用及其立法改进思路作出深入的研究和探索。
一、物业管理的发展概况
随着我国房地产业的迅速发展和住房建设、分配、管理制度
改革的不断深化,物业管理于20世纪80年代开始在沿海地区兴起,自90年代中期后逐渐辐射至全国各大中城市。1994年4月国家建设部正式出台第33号令《城市新建住宅小区管理办法》,1998年7月国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,明确要求“加快改革现行的住房维修、管理体制,建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制”。在各级政府的有力支持和推动下,我国的物业管理事业取得了较大的发展,目前我国物业管理企业已超过20000家,从业人员达200多万人,从地域上呈现自东向西、由南往北的发展态势;从管理覆盖面上已基本形成由新建商品房住宅小区向党政机关企事业单位生活区,由住宅区向写字楼、商场、工业园区等其他类型物业稳步推进的发展格局。
南宁市物业管理自1995年起步以来,为提高城市现代化管理水平,改善广大人民群众工作生活环境做出了重要的贡献,截止2000年11月,南宁已注册的物业公司有134家,从业人员达6000多人,已实施物业管理的住宅小区218个,管理房屋面积达800多万平方米,已成立业主委员会58个,先后有11个小区、大厦获国家建设部授予“全国城市物业管理优秀项目”称号。
二、物业管理立法中存在的问题
物业管理在我国还是个新生事物,起步时间不长,其产生、发展、成熟需要有一个较长时期的过程:对物业管理运作体制的外部条件、内在规律的理论研究也不够深入、系统和全面,这就决定了我国物业管理的立法工作远远滞后于实践发展的现实状况。目前,我国唯一的国家级物业管理法规是1994年发布的国家建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》,其立法层次仅属于行政规章,效力、地位均低于法律、行政法规和地方性法规,其内容也不够完善、具体,已无法适应物业管理发展实际需要。从各地的情况看,1994年6月深圳市人大制定了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,是全国第一个物业管理地主性法规,之后上海市、青岛市和广东省等地人大相继制定了本地的物业管理地方性法规,而全国其他地市则大多以政府规章的形式出台了本地的物业管理规范性文件。广西物业管理的立法工作尤为滞后,至今还没有自治区一级物业管理法规。南宁市于1995年出台了《南宁市住宅区物业管理暂行办法》,1997年经修改升格为南宁市政府第18号令《南宁市住宅区物业管理办法》。尽管各地在物业管理
立法工作中都作了不同程度的努力,但由于各地经济发展水平、物业管理发展水平不平衡,加上立法水平、立法力度参差不齐,致使各地人民法院在审理日益增多的物业管理民事法律纠纷案件时面临着缺乏明确的法律依据的窘境。不然,即便如此我们也不能说物业管理无法可依。因为物业管理作为市场经济中的一种民事活动,与其他民事活动相比,既有普遍性又有特殊性。事实上,从各地的司法实践来看,不少法院也是依据《民法通则》、《
业主委员会制度在物业管理体制中的地位与作用及其改进思路作者：佚名
时间：2008-9-23
浏览量：合同法》、《消费者权益保护法》等法律、法规对一些具有一般民事纠纷普遍性特点的物业管理民事案件做出了公正的判决。但是,对于一些物业管理活动所独有的特殊的民事纠纷,由于物业管理立法的不健全、不完善,存在着大量的“法律空白”,一些性质相同、情节相似的物业管理民事案件,在各地人民法院的审理中经常会出现截然不同的判决,这就对人民法院公平裁决争端,依法保护各方民事主体的合法权益,维护法律的公正性、权威性和统一性产生了不利的影响。因此,加强物业管理立法研究,加快立法进程就显得越发紧迫。
三、业主委员会在物业管理中的地位和作用
与计划经济年代由政府或企事业单位采用行政手段进行的传统房产管理相比,物业管理作为社会主义市场经济条件下产生的一种新型管理服务体制,其最基本的特点是业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理服务相结合。业主自治自律包含两个方而,首先、业主物业的所有人,对所拥有物业享有占有、使用、收益、处分的权利,同时也必须承担出资对物业进行必要的管理、维护的义务。在此基础上,业主享有选聘、监督物业管理公司的权力和对重大物业管理问题的决策权力,这就是业主自治。其次,在共同使用物业的过程,单个业主的利益不可避免地会与全体业主的共同利益发生一些矛盾,这就要求单个业主从维护全体业主共同利益的原则出发调整、约束自己的行为,这就是业主自治。业主委员会是广大业主实现业主自治自律的前提和关键,其主要原因有:
业主委员会是整合广大业主的共同意愿,维护广大业主合法权益的有效组织形式。
业主既是物业管理所有者,也是物业管理服务的消费者,业主有权自主选聘物业管理公司。但是,物业管理消费又与日常生活中的一般消费行为有所不同。目常生活的中的消费多表现为个人消费行为,具有个人选择、个人付费、个人受益的特点。而多元产权物业的物业管理则量种集体消费行为,只有共同选择,共同付费、共同受益的特点。由于各个业主在选择哪个物业管理公司等诉求上不可能取得完全的一致,而一个物业又只能由一家物业管理公司进行统一的管理,因此必须要由业主委员会这样的组织通过少数服从多数的民主原则集中整和、统一代表广大业主的分散意志,使业主选择物业管理公司、决定物业管理重大事宜的权利得以有效地实现。在物业管理消费过程中,由于单个业主在物业管理公司往往处于弱者地位,仅凭个人力量难以与之抗衡,业主对物业管理公司的监督权、建设权难以得到保障,而业主委员会则可以在享有对物业管理公司的选择权的基础上有效行使监督权。因此,通过业主委员会代表全体业主集中行使物业管理的选择权、决策权,是维护广大业主合法权益的有效组织形式。
有利于明确业主与物业管理公司之间的责、权、利关系。
