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国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税

国税发[2009]31号：房地产开发企业所得税处理办法新旧对照表（三）

十一、开发产品成本、费用的扣除问题

八、关于开发产品成本、费用的扣除问题

开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

第十一条企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

共同点：对成本、费用的核算与扣除作了原则规定。

不同点：新31号文取消区分“开发产品会计成本与计税成本”的规定。

（一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：

1、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

不同点：新31号文对扣除项目原则规定更加清楚。

（二）下列项目按以下规定进行扣除：

1、已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

共同点：可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本计算公式相同。

不同点：新31号文确定的可售面积单位工程成本计算公式中的分母在原31号文确定的公式中的分母“总可售面积”前加了定语“成本对象”，这样更加工吻。

4、维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。

第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

相同点：维修费用的扣除范围相同。

不同点：单列条款，表述更加准确。

5、共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。

第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。

不同点：新31号文取消“代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除”规定。

6、开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

相同点：配套设施的处理规定相同。

不同点：新31号文将“停车场库”建造单列为第三十三条，不再按照是否属于营利性标准划分，并作了明确规定。

房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发[2009]31号)

房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）（三）开发产品已取得了初始产权证明。第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确 4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分

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企业所得税税收优惠政策总结

企业所得税税收优惠政策总结 1、公共基础设施项目和环境保护、节能节水项目企业所得税优惠《财政部、国家税务总局关于公共基础设施项目和环境保护、节能节水项目企业所得税优惠政策问题的通知》规定，企业从事符合《公共基础设施项目企业所得税优惠目录》规定、于xx年12月31日前已经批准的公共基础设施项目投资经营的所得，以及从事符合《环境保护、节能节水项目企业所得税优惠目录》规定、于xx年12月31日前已经批准的环境保护、节能节水项目的所得，可在该项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，按新税法规定计算的企业所得税“三免三减半”优惠期间内，自xx年1月1日起享受其剩余年限的减免企业所得税优惠。 2、企业参与棚户区改造支出可所得税前扣除《财政部、国家税务总局关于企业参与政府统一组织的棚户区改造支出企业所得税税前扣除政策有关问题的通知》，为鼓励企业积极参与棚户区改造，自2016年1月10日起，对国有工矿企业、国有林区企业和国有垦区企业参与政府统一组织的棚户区改造，并同时满足一定条件的棚户区改造资金补助支出，准予在企业所得税前扣除。

3、金融企业贷款损失准备金可所得税前扣除《财政部、国家税务总局关于金融企业贷款损失准备金企业所得税税前扣除政策的通知》，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，对政策性银行、商业银行、财务公司、城乡信用社和金融租赁公司等金融企业提取的贷款损失准备金可税前扣除。准予税前提取贷款损失准备金的贷款资产范围包括：贷款；银行卡透支、贴现、信用垫款、进出口押汇、同业拆出、应收融资租赁款等各项具有贷款特征的风险资产；由金融企业转贷并承担对外还款责任的国外贷款，包括国际金融组织贷款、外国买方信贷、外国政府贷款、日本国际协力银行不附条件贷款和外国政府混合贷款等资产。其计算公式为：准予当年税前扣除的贷款损失准备金＝本年末准予提取贷款损失准备金的贷款资产余额×1%－截至上年末已在税前扣除的贷款损失准备金的余额。金融企业按上述公式计算的数额如为负数，应当相应调增当年应纳税所得额。这里应当注意的是：对金融企业的委托贷款、代理贷款、国债投资、应收股利、上交央行准备金以及金融企业剥离的债权和股权、应收财政贴息、央行款项等不承担风险和损失的资产，不得提取贷款损失准备金在税前扣除；金融企业涉农贷款和中小企业贷款损失准备金的税前扣除政策，凡按照

房地产企业如何计算企业所得税

房地产企业如何计算企业所得税？在线提问：我公司是一家房地产集团公司，在全国各地成立了70多家房地产项目公司。大多数项目公司的企业所得税由国税机关管理，还有少数2002年之前成立的项目公司所得税由地税机关管理。国税和地税机关在执行企业所得税政策上差异很大，而且全国各地的国税机关在执行政策时差别也很大。最典型的是企业所得税预缴和清算办法。请问：下列说法是否正确? （1）无论盈利还是亏损，只要取得预收账款就必须征收企业所得税。（2）企业取得预收账款缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税，属于提前预缴的税款，不能在缴纳的当期扣除。（3）提而未缴的营业税及附加、土地增值税不得在税前扣除。（4）房地产企业发生的期间费用应当按照预收账款和销售收入一一对应，否则不能在税前扣除。（5）开发产品只要完工并签订销售合同就必须确认销售收入，未收到的款项作应收账款处理。（6）预缴企业所得税时，不允许弥补以前年度亏损。以前年度亏损只能在年终汇算清缴时弥补。（7）房地产企业的企业所得税不是按年计算，应当在整个项目全部销售完毕时，针对各个项目单独办理汇算清缴。（8）已经交付的开发产品，在结转成本时，应当分摊的后期尚未发生的公共配套设施费（如绿化、景观、场地等），不能在税前扣除。（9）房地产企业因缺少资金而与其他公司合作开发，根据合作合同约定的支付的资金占用费不能在税前扣除，只能在税后分配。合作方取得的资金占用费视同股息所得，免征企业所得税。（10）房地产企业向非金融部门支付的利息，不得超过同期同类银行贷款利率，其利率执行标准按照同期同类银行贷款的基准利率，不含浮动利率。（11）从2008年起，房地产企业的开发产品转作自用，不再视同销售确认资产转让所得。该规定只适用于2008年以后完工的开发产品。对于2007年底前完工的开发产品转为自用的，应当适用《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），作视同销售处理。解答精要：从你提出的问题来看，你对房地产企业所得税政策还是很有研究的。由于2008年以前内外资企业所得税分别适用不同的所得税政策，加之有许

《房地产业企业所得税管理办法》( 国税发[2009]31号文件)

房地产企业企业所得税政策第一节《房地产业企业所得税管理办法》（国税发[2009]31号文件）一、完工产品的条件（与国税发[2006]31号相同）。第三条：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。根据以上规定，只要符合产品完工的三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。二、收入总额的规定（与国税发[2006]31号相同）。第五条：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。注意：这里所说的发票，包括企业开出的各种收据，只要以企业名义收款就要纳入收入；什么时候付出，再作扣除。三、收入实现的条件。第六条：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。（一）新旧政策的不同点： 1、国税发【2006】31号文件规定，必须符合完工产品条件，才能确认收入； 2、国税发【2009】31号文件，将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说，从企业所得税的角度，不再存在“预收帐款”的概念，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项，不管产品是否完工，全部确认为收入。因此，这里有必要提醒大家：按照新政策规定，房地产企业“所得税收入”是不同于“会计收入”的。（二）思考：这一规定带来的直接后果是什么？企业允许扣除的广告费、业务宣传费、业务招待费都是以收入为基数计算的。按照以上规定，企业在2008年以后以“预收账款”为基数计算的广告费、业务宣传费、业务招待费将允许扣除（因为预收账款已经被确认为收入）。四、视同销售收入第七条：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。新办法取消了“将开发产品转作固定资产”视同销售的规定。这样一来，营业税、土地增值税、企业所得税的规定基本一致。是否视同销售，最根本的标志是“产权是否转移”。

农业相关企业所得税减免税优惠政策整理

文件依据： 1. 《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条第（一）项 2. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十六条 3. 《关于贯彻落实从事农、林、牧、渔业项目企业所得税优惠政策有关事项的通知》（国税函〔2008〕850 号） 4. 《财政部国家税务总局关于发布享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围（试行）的通知》（财税〔2008〕149 号） 5.《北京市国家税务局关于进一步加强企业所得税减免税管理工作的通知》国税发〔2009〕47 号） 6.《国家税务总局关于“公司+农户”经营模式企业所得税优惠问题的公告》2010 年第2 号） 7. 《财政部国家税务总局关于享受企业所得税优惠的农产品初加工有关范围的补充通知》（财税〔2011〕26 号） 8.《国家税务总局关于实施农林牧渔业项目企业所得税优惠问题的公告》2011 年第48 号） 9.《北京市国家税务局关于企业所得税税收优惠备案管理有关问题的公告》告〔2012〕5 号）减免税内容及条件： 1. 《中华人民共和国企业所得税法》第二十七条第（一）项,从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税。 2. 《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第八十六条，企业从事下列项目的所得，免征企业所得税：

蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的农作物新品种的选育；中药材的种植；林木的培育和种植；牲畜、家禽的饲养；灌溉、农产品初加工、兽医、农技推广、农机作业和维修等农、林、牧、渔服务业项目； 8）远洋捕捞。企业从事下列项目的所得，减半征收企业所得税： 1）花卉、茶以及其他饮料作物和香料作物的种植； 2）海水养殖、内陆养殖。 3. 企业从事国家限制和禁止发展的项目，不得享受《中华人民共和国实施条例》第八十六条规定的企业所得税优惠。要点提示： 1. 企业从事实施条例第八十六条规定的享受税收优惠的农、林、牧、渔业项目，除另有规定外，参照《国民经济行业分类》（ GB/T4754-2002）的规定标准执行。企业从事农、林、牧、渔业项目，凡属于《产业结构调整指导目录（2011 年版）》（国家发展和改革委员会令第 9 号）中限制和淘汰类的项目，不得享受实施条例第八十六条规定的优惠政策。种植； 6）林产品的采集； 7）

国税发2009第31号文企业所得税

国税发2009第31号文企业所得税第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人发共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工。（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收，管理。第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次

性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款尖银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格、以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

国税发200931号解读

国税发[2009]31号文解析近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。一、整体框架熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。二、重要变化对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者关注到国税发[20 09]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。（一）“核定征收”需慎用文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来，国税发[2009]31 号文对此种行为划上了“休止符”。（二）计税毛利率“重生” 国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5 个百分点（除经济适用房等项目外）。值得特别关注的是，与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号，2008年4月11日发布）规定相比又另有明显不同。国税函[2008]299号规定：企业在（除经济适用房等外）未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额预交企业所得税，且预计利润率分别高于国税发[2006]31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。这对房地产开发企业而言，不仅预缴方法改变了，且预缴率也下降了。这应该是“双重政策利好”吧！（三）委“外”销售佣金标准统一国税发[2009]31号文第二十条规定：“企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。”这与原适用于外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的，

减免所得税优惠明细表

附件3 A107040 减免所得税优惠明细表

A107040《减免所得税优惠明细表》填报说明本表由享受减免所得税优惠的纳税人填报。纳税人根据税法和相关税收政策规定，填报本年享受减免所得税优惠情况。一、有关项目填报说明 1. 第1 行“一、符合条件的小型微利企业” 、第2行“其中减半征税”：由享受小型微利企业所得税政策的纳税人填报。该政策包括两种情形：一是小型微利企业2015年9月30日之前年应纳税所得额低于20 万元的减半征税，应纳税所得税大于20 万元、小于30 万元的按20%税率征税。二是小型微利企业2015 年10 月1 日之后应纳税所得额不超过30万元的减半征税。本行根据以下情形填写：（1 ）20 1 5年度汇算清缴需区分以下情况： ①2015 年1 月1 日之前成立的企业当《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A 类，2014 版）》A100000表第23行＞0且W 20万元时，本行等于A100000 表第23行X 15%的积，该数字同时填入第2行“其中：减半征收”。当A100000表第23行＞20万元且W 30万元时，本行等于 A100000表第23行X 15%X （2015年10月1日之后经营月份数 /2015年度经营月份数）+A100000表第23行X 5%X（9/2015年度经营月份数）。A100000表第23行X 15%X （2015年10月1日之后经营月份数/2015 年度经营月份数）的计算金额，同时填入第2 行“其中：减半征收” 。

②2015年1月1日-2015年9月30日之间成立的企业当《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A 类，2014 版）》A100000表第23行＞0且W 20万元时，本行等于A100000 表第23行X 15%的积，该数字同时填入第2行“其中：减半征收”。当A100000表第23行＞20万元且W 30万元时，本行等于 A100000表第23行X 15%X（2015年10月1日之后经营月份数 /2015年度经营月份数）+A100000表第23行X 5%X （2015年10 月1日之前经营月份数/2015年度经营月份数）。A100000表第23行X 5%X（2015年10月1日之前经营月份数/2015年度经营月份数）同时填入第2 行“其中：减半征收” 。 ③2015 年10 月1 日之后的企业当《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A 类，2014 版）》A100000表第23行＞0且W 30万元时，本行等于A100000 表第23行X 15%的值，该数字同时填入第2行“其中：减半征收”。为简化计算，2015 年度汇算清缴申报时，年度应纳税所得额大于20 万元不超过30 万元的小型微利企业，可以按照《20-30 万元小型微利企业所得税优惠比例查询表》（见表1 ）计算填报该项优惠政策。 2015 年度汇算清缴结束后，本部分填报说明废止。（2）2016 年及以后年度汇算清缴时当《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A 类，2014版）》A100000表第23行W 30万元时，本行等于A100000表第 23行X 15%勺值，该数字同时填入第3行“其中：减半征收”。

36、关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知(国税发[2009]31号)

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建

造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二) 开发产品已开始投入使用。 (三) 开发产品已取得了初始产权证明。第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

房地产开发企业所得税管理办法

房地产开发企业所得税管理办法潍坊市国家税务局房地产开发企业所得税管理办法（试行）第一章总则第一条为加强房地产开发企业所得税的监控管理，规范房地产开发企业的纳税行为，提高所得税科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，总局、省局有关房地产税收管理的有关规定，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法适用于对全市范围内从事房地产开发企业的企业所得税管理。本办法所称房地产开发企业，是指经有关部门依法批准成立，从事房产、地产开发经营的内资企业。第二章应税收入第三条房地产开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入两类。房地产开发业务收入包括: 商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程（代建房）结算收入、商品房售后服务收入和出租房租金收入等 ; 其他业务收入包括: 销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让（出租）收入及其他收入等。第四条房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入的确认原则，合理地确认各项应税收入的实现。第五条符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工 : 1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）; 2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）; 3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

第六条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入 ; 凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代扣代缴款项进行管理。第七条对完工开发产品，应按以下规定确认开发产品销售收入 : （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现。（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。（四）房地产开发企业采取委托方式销售开发产品的，并分别不同情况确认收入的实现: 1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现 ; 如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现; 、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开

新房地产开发企业31号文件

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第三章成本、费用扣除的税务处理第十一条企业在进行成本、费用的

核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单

位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、

共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、

水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： (一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 (二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业

自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

2017年企业所得税税收优惠政策

2017年企业所得税税收优惠政策发布日期：2017-04-30 浏览次数：6406 字号：[ 大中小] 在企业所得税的多项税收优惠政策中都对企业特定“人员”有一定的要求。不同的优惠内容，具体的要求也不尽相同。为了方便对比，避免“经验主义”，现将与“人员”有关的十项企业所得税税收优惠政策进行梳理。 1、小型微利企业的“从业人数” 近几年来，国家针对小企业的税收优惠力度不断加大。《财政部国家税务总局关于小型微利企业所得税优惠政策的通知》(财税〔2015〕34号)和《财政部国家税务总局关于进一步扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知》(财税〔2015〕99号)规定：自2015年1月1日至2017年12月31日，对年应纳税所得额在20万元到30万元(含)之间的小型微利企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税(2015年四季度的特殊情况略)。考虑到绝大多数符合小型微利优惠条件企业的企业所得税为按季预缴，财税〔2015〕34号也对应将从业人数和资产总额的计算频次从“月”降至“季度”。财税〔2015〕34号规定“企业所得税法实施条例第九十二条第(一)项和第(二)项所称从业人数，包括与企业建立劳动关系的职工人数和企业接受的劳务派遣用工人数。从业人数和资产总额指标，应按企业全年的季度平均值确定。具体计算公式如下：季度平均值=(季初值+季末值)÷2 全年季度平均值=全年各季度平均值之和÷4 年度中间开业或者终止经营活动的，以其实际经营期作为一个纳税年度确定上述相关指标。” 2、企业所得税纳税申报表中的“从业人数” 在国家的支持和税务部门的努力下，目前，小型微利所得税优惠已经成为了覆盖面最广的优惠政策之一。为了适应“简政放权”的时代要求，提升企业信息透明度，加强对小型微利企业税收优惠管理，税总在2014年新版企业所得税申报表的《企业基础信息表》(A000000)中专门要求企业披露“104从业人数”、“105资产总额(万元)”和“107从事国家非限制和禁

农业企业税收优惠政策

农业企业税收优惠政策篇一：农业企业税收优惠政策中华人民共和国企业所得税法第二十七条企业的下列所得，可以免征、减征企业所得税：（一）从事农、林、牧、渔业项目的所得；中华人民共和国企业所得税法实施条例第八十六条企业所得税法第二十七条第（一）项规定的企业从事农、林、牧、渔业项目的所得，可以免征、减征企业所得税，是指：（一）企业从事下列项目的所得，免征企业所得税： 1．蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植； 2．农作物新品种的选育； 3．中药材的种植； 4．林木的培育和种植； 5．牲畜、家禽的饲养； 6．林产品的采集； 7．灌溉、农产品初加工、兽医、农技推广、农机作业和维修等农、林、牧、渔服务业项目； 8．远洋捕捞。【释义】本条关于农、林、枚、渔业项目中享受免税和减半征税的具体范围的规定。

本条是对企业所得税法第二十七条第（一）项规定的具体细化。企业所得税法第二十七条第（一）项规定，企业从事农、林、枚、渔业项目的所得，可以免征、减征所得税。但是，企业所得税法的这一条规定没有明确农、林、牧、渔业项目的具体范围是什么？哪些是免税的？哪些又是减税的？减税的又减多少？这些问题就是本条规定要回答的问题。与原内资、外资企业所得税的相关规定相比，本条的规定更加系统全面，法律层次也有所提高。原对内资企业从事农、林、枚、渔业项目的所得税优惠政策，主要规定在财政部、国家税务总局的规范性文件中；而对外资企业从事农、林、枚、渔业项目的税收优惠政策，规定在原《外商投资企业和外国企业所得税法》第八条第三款和《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第七十二条、第七十五条、第八十一条中。企业所得税法第二十七条第（一）项对现行内资税法和外资税法相关规定进行了统一、调整、整合，本条则进一步细化了企业所得税法第二十七条第（一）项涉及的内容。本条在具体细化企业所得税法第二十七条第（一）项规定的农、林、枚、渔业项目时，主要依据的是《国民经济行业分类》( GB ／T4754 -2002 ）的规定。分类标准主要依据我国现阶段各行业发展状况，按照国际通行的经济活动同质性原则进行划分，并积极采用了联合国《全部经济活动的国际标准产业分类》的若干规定。按该标准，国民经济行业分类分为四个层次，即门类、大类、中类、小类，一共20 个门类、95 个大类、

国税发〔2009〕31号

房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工： (一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 (二)开发产品已开始投入使用。 (三)开发产品已取得了初始产权证明。第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 (四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。