2012年第7期下旬刊（总第487期）
时代金融
Times Finance
NO.7，2012
（CumulativetyNO.487）
关于增值税税收筹划的几点思考
魏作朋
（防灾科技学院，河北三河 065201）
【摘要】增值税作为三大流转税最重要的税种之一，不仅在企业生产经营中具有相当重要的作用，而且在国家税收总量中占有很大的比重。本文从增值税的征收原理和特点出发，介绍了增值税纳税筹划应遵循的原则，并进一步探讨增值税税收筹划的策略及方法。
【关键词】增值税筹划原则纳税筹划增值税和其他税种一样，是商品剩余价值的重要组成部分，在商品流转的过程中，增值税也在发生流转，最终由消费者承担。《中华人民共和国增值税暂行条例》把增值税在商品生产的各个环节都进行相应的规范，从原理分析来看，增值税“无法”进行有效的税收筹划，但是，只要经过精心的安排和设计，增值税的纳税筹划还是有很大的操作空间的。进行有效的税收筹划，有利于减轻企业的税收负担，达到合理节税的最终目的，节约出资金进行扩大再生产，对企业的持续发展具有重要的作用。
法上有所不同，两者各有利弊。通常情况下，小规模纳税人可以转化为一般纳税人，可是一般纳税人就不能转化为小规模纳税人了。企业需要根据自身的具体情况来判定是应该选择一般纳税人还是选择小规模纳税人。一般纳税人的增值税税率是17%或者13%，而小规模纳税人的增值税税率是3%。从表面上看，一般纳税人地税率要远远高于小规模纳税人的税率，但是一般纳税人地进项税额是可以抵扣的，企业为了减轻增值税的税负，需要管理层进行综合考虑各方面的因素，从而在一般纳税人和小规模纳税人之上做出合理的选择，以达到进行节税的目的。
甲企业是生产型企业，会计核算制度上也比较健全，年应纳增值税销售额在92万左右，符合一般纳税人的条件，适用的税率是17%。可是，该企业的可抵扣进项税占销项税的比例非常小，只占到了销项税额的10%。现在甲企业的管理者做出了两种筹划方案：第一就是维持原状，继续以一般纳税人的身份存在，按期进行增值税的缴纳。第二种方案就是进行纳税筹划，把整个企业一分为二，以小规模纳税人的身份进行缴纳增值税。下面进行相应的应纳增值税额计算，就很容易分辨出该选择哪一套方案。
在方案一下，维持原状，选择一般纳税人。此时，销项税额=92×17%=15.64万元，进项税额=15.64×10%=1.564万元，则企业应纳增值税=销项税额-进项税额=15.64-1.564=14.076万元；在方案二下，把甲企业一分为二，分为A企业和B 企业，两个企业的应税销售额分别是46万和46万，并各自作为独立单位进行核算，此时就符合小规模纳税人的条件，可以按照3%的税率进行征收增值税：A 企业应纳增值税税额=46×3%=1.38万元；B企业应纳增值税税额=46×3%=1.38万元；两个企业的应纳增值税税额=1.38+1.38=2.76万元。由此可见，方案二比方案一要节税14.076-2.76=11.316万元，在进行了合理筹划后，方案二明显优越于方案一，这是充分选择了利用纳税人身份的不同纳税方法实现的节税效果。
（三）混合销售的税收筹划
混合销售行为是指一项销售行为涉及商品销售又涉及非应税劳务的行为。由于混合销售行为是根据主营业务不同而征收不同的税种，而不同税种的税率又是不相同的，一个征收增值税，一个征收营业税，所以企业可以根据自身的情况进行适当的调整，来降低自身的税负。
某生产企业生产和销售地板砖，并为顾客提供施工服务。2011年，该企业施工收入为20万元，地板砖的销售收入为30万元，地板砖的原材料含税价格为15万元，增值税税率为17%。假设2012年该生产企业的经营状况与2011年大致相同，现企业的管理者做出了两个方案，第一种方案是维持原状，第二种方案是进行税收筹划，从节税的角度出发，将施工收入增加到30万元，而把销售地板砖的收入降低到20万元。
一、增值税的税收筹划应该遵从的原则
（一）应遵循合法性原则
进行纳税筹划要根据国家的法律法规进行，不能违背税法以及相关的法律，要在相关法律允许的范围下进行纳税筹划活动。违背了相关的法律法规，虽然可以为企业减少相应的增值税税负，但这属于违法行为，要受到国家法律的制裁，是不可为的行为。合法性原则是增值税纳税筹划应该遵循的最基本原则。
（二）应注重成本效益原则
企业在进行增值税纳税筹划的时候，目的就是合理降低企业税负，实现企业利益的最大化，所以应该比较纳税筹划时产生的成本和进行纳税筹划后实现的有效收益，在收益和成本相抵减后，分析进行纳税筹划的可行性。
（三）应遵循统筹性原则
统筹性原则就是说要在纵向和横向的角度综合考虑增值税税收筹划的影响，在进行税收行为之前要做好相应的筹划和安排，考虑税收筹划方案对公司未来近期和长远的影响；同时要考虑到税收筹划方案对员工、企业、国家、社会的影响，实
现增值税税收筹划对个人、集体、社会的利益共赢，实现增值税纳税筹划的可持续性。
二、企业增值税税收筹划的策略和方法
（一）培养高素质的管理人才队伍
设计有效的增值税纳税筹划方案是一件相当不易的事情，企业需要业务能力强、专业素质优秀、思想素质高的尖端人才队伍才能做好增值税税收筹划的任务。企业制定好增值税纳税筹划策略并开始实施的时候，如果没有高素质、各方面都比较优秀的管理人才，那也是白费惘然的。所以企业要在引进人才方面把好关，多引进一些高素质高技能的人才，并且定期或者不定期的对管理人才进行培训，以促进人才适时了解国家税法政策的动态，并且加强学习，培养高素质的管理人才队伍，提高增值税纳税筹划的管理水平和技术水平。
（二）合理利用纳税人身份选择进行税务筹划
根据国务院颁布的《中华人民共和国增值税暂行条例》规定：我国将增值税的纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，并且规定对于这两类纳税人在税款的计算方法和使用税率上以及管理办
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在方案一下，从上述来看，该企业是属于混合销售行为，并且销售收入要大于施工收入，所以应当合并征收增值税，此时，销项税额=（20+30）/（1+17%）
×17%=7.265万元，进项税额=15 /（1+17%）×17%=2.179万元，应纳增值税=销项税-进项税=7.265-2.179=5.086万元，应纳附加税=5.086×10%=0.5086万元，累计应纳税款=5.086+0.5086=5.5946万元；在方案二下，进行税收筹划后，把施工收入增加到30万元，而把销售地板砖的收入降低到20万元，这个时候施工收入要大于销售收入，应该合并缴纳营业税，此时，营业税=（30+20）×3%=1.5万元，附加税=1.5×10%=0.15万元，累计应纳税额=1.5+0.15=1.65万元。很明显可以看出，进行税收筹划后，方案二比方案一更加优越。
（四）兼营业务的税收筹划
兼营行为是指增值税的纳税人在销售货物和提供应税劳务的生产经营过程中，还兼营非增值税应税劳务的行为。税法规定，纳税人在兼营不同税率的产品或者应税劳务的，应该分别核算它们的销售额，未分别核算的，应该从高适应税率。这就为纳税人在进行增值税税收筹划上提供了空间。当然，在合理选择是否分别核算的时候要综合考虑各方面的因素，比如分别核算会产生一定的会计成本和人员成本等。
北京某电器商场的财务经理2011年12月底对该电器商场的经营情况进行总结发现：该商场在2011年度销售空调5000台，取得安装调试和维修费用收入100万元，
销售冰箱洗衣机6000台，取得安装调试和维修费用80万元，实际缴纳增值税30.6万元。现在该商场的财务经理预计2012年的经营状况和2011年大致相当，并且制定出了两种方案，第一种是维持原状，第二种方案是进行税收筹划，分立企业，设立一个专门从事安装和维修服务的公司，下面进行分析：在方案一下，维持原状，该商场应缴纳增值税30.6万元；在方案二下，安装维修服务合计收入=100+80=180万元，应纳营业税=180×3%=5.4万元，应纳附加税=5.4×10%=0.54万元，应纳税金=5.4+0.54=5.94万元，从节税的角度去看，该商场应该选择方案二，充分利用增值税和营业税税负的不同来实现合理税收筹划的效果。
（五）企业合理选择供货人的增值税税收筹划
企业在进货的过程中，选择什么样的供货单位，会影响采购单位的增值税负担，所以这也是税收筹划应该重点考虑的问题。供货人如果是增值税一般纳税人的话，可以开具增值税专业发票，而如果是小规模纳税人的话，只能开具普通发票，这个时候就无法抵扣在采购过程发生的增值税费用；一般对方如果是一般纳税人的话，虽然可以抵扣增值税的进项税，但是价格往往比较高，而对方如果是小规模纳税人的话，虽然不能开具专用发票，但是价格往往是比较低的。所以在从合理节税的角度看，具体问题具体分析，要合理地选择供货单位。
天津某生产企业是一般纳税人，每月都需要采购大量原材料。现有进货渠道两个，一个是A企业属于一般纳税人，一个是B企业属于小规模纳税人。现在该企业制定出两种采购方案。第一个是从A企业处采购，价格为100元/个，可以开具增值税专用发票。第二个方案是从B企业进货，单价是80元/个。2012年预计需进货50万个原材料。从节税的角度分析，该企业是应该从A企业进货还是从B企业进货更合适呢，方案一：进货总价款=500000×100=5000万元，进项税
=5000×17%=850万元，进货成本=5000-850=4150万元；方案二：进货总价款
=500000×80=4000万元，进项税不可以抵扣，所以为0元，进货成本=4000万元，所以，方案二要节约很多的成本，从节税的角度看，是比较实用的，应该选择B企业来作为供货单位。
（六）购入固定资产的税收筹划
最新颁布的增值税新条例规定：一般纳税人新购进固定资产所含的进项税额允许抵扣，如果有未抵扣完的进项税额结转下期继续抵扣。在此之前，购入固定资产是不允许抵扣进项税额的，所以需要缴纳很多增值税。这个条例的颁布受到了增值税纳税者的一致欢迎，纷纷根据自身情况适当增加外购机器设备的比例，以达到减少应缴增值税的目的。
上海某企业属于一般纳税人，2011年2月份的销项税额为50万元，购买固定资产价款为10万元，应交增值税（进项税）为1.7万元，其他购买固定资产以外的货物进项税额为35万元，2012年2月份发生的增值税与2008年是一样的，则
2011年2月，不允许抵扣购入固定资产的进项税额，所以应缴纳增值税=50-
35=15万元；2012年2月应缴增值税=50-1.7-35=13.3万元（七）商家折扣销售手段的选择
折扣销售产品也就是说商家在销售货物的时候，因购货方购买货物的数量很大，因此在购货价格上面做出优惠，这种行为是我们在日常生活中很常见的。根据税法相关规定：纳税人采取折扣的方式进行销售货物，如果折扣额另开发票，都不可以从销售额中扣减折扣额，不管企业在财务上怎样做账务处理；如果是在同一张发票上分别注明销售额和折扣额，那么可以按照折扣后的销售额进行征收增值税。折扣销售后只是在填写发票的不同，就在计算增值税上有了很大的差别，这就给增值税的税收筹划提供了很大的空间。
成都某商品批发商场为了促销，凡购买数量超过1000件的，在价格上优惠10%，即如果商品每套价格100元，那么折扣后的价格为90元。该批商品的进项税额为9000元。现在在货物成交的时候，在填写发票方式上，有两种选择方式，一种是在同一张发票上填写销售额和折扣额，第二种方案是分别填写销售额和折扣额。在方案一下，根据现行的增值税政策，如果企业在同一张发票上分别注明填写销售额和折扣额，应纳税增值税是应该以折扣后的销售额来计算的，销项税额=90×1000=9万元，进项税额=0.9万元，应纳增值税=销项税额-进项税额=9-0.9=8.1万元；在方案二下根据现行的增值税政策，如果企业将销售额和折扣额没有填写在同一张发票上，那么应缴纳增值税应该以销售额的全额进行计算，销项税额=100×1000=10万元，进项税额=0.9万元，应纳增值税=销项税额-进项税额=10-0.9=9.1万元。
在实际工作中，每个企业都有自身的特点，但只要经过认真的思考和科学的安排，增值税的纳税筹划还是有非常大的操作空间的，能够为企业创造出更多的效益，为企业的长远发展做出贡献。
参考文献
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作者简介：魏作朋（1980-），男，河南省新乡市风泉区人，本科，中共党员，会计师，就职于防灾科技学院发展与财务处，任财务科科长。
（责任编辑：陈岑）
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房地产公司的土地增值税如何计算 房地产企业土地增值税的计算 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。 一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附 着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。 二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。 三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产
取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。 四、确定扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登 记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开 发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。 五、计算方法 首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于 税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额=增值 额X税率—扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。 举例如下：某房地产公司开发100 栋花园别墅，其中80 栋出售，10 栋出租，10 栋待售。每栋地价14.8 万元，登记、过户手续费0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安
收入-费用=利润，如何少纳企业所得税？ 少纳企业所得税的方式应该从收入与费用两个方面入手。 关于收入： 事实上纳税与开具发票存在必然的联系，开票必然纳税，而收入又是开票的前提，现阶段不用开票的情形很少，所以利用不开票来规避收入可操作空间越来越少。 关于成本：体现在损益中的成本主要是营业成本，营业成本一般可划分为三大类，一个是制造成本；一个是购进成本；一个是劳务成本，因而要想使利润边少，必然要求提高营业成本，如何人为提高成本要结合企业的营业特点和所属行业来进行。 关于费用：费用是对所有企业都普遍存在的，种类多样化，支出的可操做性广泛，因为多是企业所得税偷逃和规避的重点。 经典财税讲解28种操作手段…… 核心提示：核定征收之前，相关的费用、材料、成本，即使没有发票也可以虚拟入帐，特别是原材料，可虚拟进货领用，然后进入成本，进行核定后，相对减少帐面利润。这种方法可以加大生产成本。费用也可如次操作。可将公司之前领用的原材料假设有一部分没有发票购进而直接领用；就有发票的部分转到后期查帐征收时候再进行领用。可至少变相增加成本10%。以后操作方面就需要公司多开材料发票或进行委外加工发票，虚拟加大生产成本。这种操作上目前很多企业在用，需要寻找合适的合作伙伴。确保生产成本在50%左右。并注意稳定性。。 01、工资薪金社保 A、在操作上首先要符合税法上规定的形式的要件； B、签定虚拟用工合同每月申报个税即可；不一定要交纳社保（具体人数自己掌握） C、对于一些签定虚拟合同的员工可做辞退处理，给予补偿这个可在税前列支 D、根据公司的营业业绩可增加10人左右，每人按3000左右设定标准，一年可多列支36万费用。 E、至于新增员工社保问题可在年检上做假的报表进行，目前很多企业都这样做，可行。
土地增值税的税务筹划及案例分享 2019-12-10 最近一段时间，笔者遇到的土地增值税清算申报业务开始多了起来。土地增值税自行清算申报，一直是实务中的重点和难点。房地产开发项目通常具有时间跨度长、过程步骤多、涉及部门广等特点。纳税人往往在复杂的开发过程中进行所谓的“税务筹划”，以达到少缴税款的目的。充分认识土地增值税自行清算的复杂性，深入剖析土地增值税自行清算工作中的典型问题，有利于企业提升清算成效，规避税务风险。 常见违规操作 从笔者的实践经验上看，一些房地产开发企业由于对税收筹划的认识不深刻，对政策的理解不到位，存在一些违规操作。 借口资料残缺，申请核定征收。举例来说，房地产开发企业甲公司于2011年建造开发了一小区。由于开发当时土地成本较低，如果按查账征收方式进行清算，需要补税近1000万元。于是，甲公司故意隐瞒相关资料，以造成资料缺失的假象，从而采用核定征收方式进行清算，在清算申报环节无需补税。主管税务机关通过向相关行政主管部门函调等方式，获得了整个项目开发必备的核心资料后，要求甲公司按照查账征收方式进行清算。最终，该项目需补税近1000万元。 审核补税不罚款，自行清算钻空子。土地增值税清算审核，与一般的税务稽查和检查不同。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的审核税款，不加收滞纳金，截至目前也并无罚款规定。于是，部分房地产开发企业通过隐瞒销售收入，对同时间销售的、同地段同楼层单位，设计了不同的单位售价，虚列扩大开发成本，降低增值率，借机申报大额退税。但如此一来，企业后续可能需要补缴企业所得税并缴纳相应的滞纳金，风险隐患颇高。 自设隐蔽工程，无法自圆其说。房地产开发企业乙公司认为，自己所建造项目的地下桩基工程隐蔽，而高楼建成后，地下工程将无法查看核对，故账面虚列成本，忽视了事前对地下桩基的地形勘察和设计论证。可是，地下桩基工程施工不能随意，即使是提供了地形的勘察设计资料，还需要符合合同、发票、决算报告以及现金流四者一致等要求。税务机关在审核过程中下达通知书，要求企业在规定的时限内提供合同、决算报告、发票、现金流相一致的证明资料。最终，乙公司因无法提供相关明细资料，对应成本无法扣除。 混淆公共配套设施，计算出现偏差。在实践中，一些房地产开发企业将无产权车库车位、阁楼等设施，在未经认定的情况下，直接作为公共配套设施，在清算时直接全部扣除。部分房地产开发企业认为，拿地后进行了整体开发，因此不区分开发房产类型以计算不同的增值率，未分类型计算增值额，而是整体计算销售收入、土地出让金和契税、开发成本及税金附加，不符合《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）的有关要求。
土地增值税的计算方法 一、基本计算方法 （一）增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产 所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数 （二）增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本 条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 增值额＝销售收入―扣除项目金额 （三）销售收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包 括货币收入、实物收入和其他收入。 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号） 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确 认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的 售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量 面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 1、一般销售收入： （1）一般销售收入的概念： 《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经 济收益。 2、非直接销售收入及自用： 国税发[2006]187号。 （1）将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同 销售房地产。 按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。 （2）将开发产品用于自用或出租：产权未转移，不征土地增值税，相应成 本费用税金不得扣除。 （四）扣除项目金额： 扣除项目金额的计算方法：（《条例》第六条） 扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目
《税收筹划》教学案例 一、增值税筹划案例 案例1 销售激励方式的税收筹划 一、基本案情 海岛时装经销公司以几项世界名牌服装零售为主，商品销售平均利润为30％。他们准备在2009年春节期间开展一次促销活动，以扩大该企业在当地的影响。经测算如果将商品打八折让利销售，企业可以维持在计划利润的水平上。在促销活动的酝酿阶段，企业的决策层对销售活动的涉税问题不甚了解，于是他们向海风税务师事务所的注册税务师提出咨询。 为了帮助该企业了解销售环节的涉税问题，并就有关问题做出决策，海风税务师事务所的专家提出三个方案进行税收分析：方案一：让利(折扣)20 %销售，即企业将10 000元的货物以8 000元的价格销售；方案二：赠送20％的购物券，即企业在销售10 000元货物的同时，另外再赠送2 000元的购物券，持券人仍可以凭购物券购买商品；方案三：返还20％的现金，即企业销售10 000元货物的同时，向购货人赠送2 000元现金。企业决策者根据不同促销方案的涉税情况做出决策。 二、分析点评 (一)筹划分析 现以销售10 000元的商品为基数，公司每销售10 000元商品发生可以在企业所得税前扣除的工资和其他费用600元。具体计算分析如下： 方案一：让利20%销售商品。 因为让利销售是在销售环节将销售利润让渡给消费者，让利20％销售就是将计划作价为10 000元的商品作价8 000元(购进成本为含税价7 000元)销售出去。假设其他因素不变的情况下，企业的税利情况是： 应纳增值税额＝8 000÷（1+17％）×17％－7 000÷（1+17％）×17％ ＝1162.39－1017.09 =145．30(元) 应纳企业所得税＝[8 000÷（1+17%）－7 000÷（1+17％）－600]×25％ ＝63．68(元)
土地增值税测试题 一．单选 1． 下列各项中，应征收土地增值税的是（ ） A . 赠与社会公益事业的房地产 B . 个人出售自有住房 C . 抵押期满权属转让给债权人的房地产 D . 兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案及解析】C，ABD属于土地增值税免税范围。参见财税 [1995]48号、财税[2008]137号 2． 房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许扣除的与转让房地产有关的税金是（ ） A . 营业税、印花税 B . 房产税、城市维护建设税 C . 营业税、城市维护建设税 D . 印花税、城市维护建设税 【答案及解析】C，允许扣除的税金是房屋土地流转环节发生的 税金，房产税是保有环节缴纳的税金，另外“房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。”不在与转让房地产有关的税金中扣除。（财税[1995]48号） 3． 下列各项中，应征收土地增值税的是（ ） A . 企业出售办公用房 B . 房地产开发公司为客户代建房产 C . 双方合作建房后按比例分配自用房产 D . 企业长期出租办公用房 【答案及解析】A，B、D没发生产权转移，C属于免税范围见财税[1995]48号 4． 在何种情况下，房地产开发费用按10%计算扣除（ ）
A . 凡不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 B . 凡能按按照转让房地产项目计算分摊利息支出并提供金融机构证明的 C . 不论利息能否分摊或是否有金融机构的证明，开发费用一律按10%扣除 D . 利息支出以外的其他房地产开发费用划分不清的 【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 5． 土地增值税采用（ ） A . 超率累进税率 B . 超额累进税率 C . 比例税率 D . 定额税率 【答案及解析】A，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 6． 选择土地增值税适用税率的依据是（ ） A . 转让房地产的收入额与扣除项目金额之比 B . 增值额与转让房地产的收入额之比 C . 增值额与扣除项目金额之比 D . 扣除项目金额与增值额之比 【答案及解析】C，参见《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 7． 对于不超过商业银行同类同期贷款利率据实列支的利息支出以外的其他房地产开发费用，按照取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和，在（ ）以内计算扣除 A . 3% B . 5%
土地增值税计算实例 土地增值税超率累进税率表 例一： 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 答：（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元 （2）房地产开发成本为3000万元 （3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元） （4）允许扣除的税费为555万元 （5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元） （6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元） （7）增值额=10000-6005=3995（万元） （8）增值率=3995÷6005×100％=66.53% （9）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元） 例二：
某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元(能提供银行证明)。 每栋售价180万元，营业税率5%，城建税税率5%，教育费附加征收率3%。问该公司应缴纳多少土地增值税? 计算过程如下： 转让收入：180×80=14400(万元) 取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计： (14.8+0.2+50)×80=5200(万元) 房地产开发费用扣除： 0.5×80+5200×5%=300(万元) 转让税金支出： 14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(万元) 加计扣除金额： 5200×20%=1040(万元) 扣除项目合计： 5200+300+777.6+1040=7317.6(万元) 增值额=14400-7317.6=7082.4(万元) 增值额与扣除项目金额比率=7082.4/7317.6×100%=96.79% 应纳增值税税额=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(万元) 六、会计处理
土地增值税税务筹划合理避税的各种策略 一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解： 1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。 3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。 合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。 企业兼并转让房地产的，暂免。 交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。 房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。 房地产出租不征。 房地产评估增值不征。 国家收回房地产产权免征。 土地使用者转让、抵债或置换土地征税。 首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续
的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目 二、土地增值税可扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额 （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金 （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金 （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款 2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）、土地征用及拆迁补偿费 (2)、前期工程费 （3）、建筑安装工程费 (4)、基础设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。
房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的， 应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （二）建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 （三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法
最新土地增值税税率表 一、土地增值税的特点： 1、在房地产转让环节征收； 2、以房地产转让实现的增值额为计税依据； 3、征税范围比较广； 4、采用扣除法和评估法计算增值额; 5、实行超率累进税率。 二、土地增值税的纳税人： 增值税纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。 三、土地增值税的税率： 1、不超过50%的部分税率为30%； 2 超过50%的部分税率为40%；
3 超过100%至200%的部分的税率为50%； 4 超过200%的部分的税率为60%。 四、土地增值税的征税范围： 1、征税范围的一般规定： (1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有者，才能出让)； (2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税； (3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 2、征税范围的具体和特殊规定 (1)以房地产进行投资联营 以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。 (2)房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。 (3)房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。 (4)合作建房，对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;但建成后转让的，应征收土地增值税。 (5)房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 (6)房地产的抵押，指房产所有者或土地使用者作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。 (7)企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。
增值税税收筹划案例分析 本文主要针对大型商场销售实务中地增值税作税收筹划地分析.以下是基本概念和相关税收规定： （）折扣销售，即商业折扣，指销货方在销售货物或应税劳务时，给予购货方价格上地优惠.其税收政策，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明地，可按折扣后地余额作为销售额计算增值税；如果将折扣额另开发票，则无论企业在财务上如何处理，均不得从销售额中扣减折扣额，应以其全额计征增值 税. “营改增”也规定，纳税人提供应税服务，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明地，以折扣后地价款为销售额；未在同一张发票上分别注明地，以价款为销售额，不得扣减折扣额. （）销售折扣，又名现金折扣，指销货方在销售货物或应税劳务后，为鼓励购货方及早偿还货款，缩短企业地平均收款期，而协议许诺给予企业地一种折扣优惠.折扣地表示常采用如，，Ｎ地符号表示. 其税收政策，销售折扣不得从销售额中扣除 （）销售折让，指在货物售出后，由于其品种、质量、性能等方面原因购货方虽未退货，但销货方需要给予购货方地一种价格折让. 其税收政策，纳税人因销货退回或折让退还给购买方地销售额，应从发生销货退回或折让当期地销售额中扣减. 案例分析如下： 某大型商场为增值税一般纳税人，企业所得税实行查账征收方式.假定每销售元商品，其平均商品成本为元.年末商场开展促销活动，拟定“满送”，即每销售元商品，送出元地优惠.具体方案有如下几种选择：（假设增值税率为，企业所得税率为） 方案一：顾客购物满元，商场送折商业折扣地优惠； 方案二：顾客购物满元，商场赠送折扣券元（不可兑换现金，下次购物可代币结算）； 方案三：顾客购物满元，商场返还现金“大礼”元； 方案四：顾客购物满元，商场送加量，顾客可再选购价值元商品，实行捆绑式销售，总价格不变. 现假定商场单笔销售了元商品，各按以上方案逐一分析各自地税收负担和税后净利情况（不考虑城建税和教育费附加等附加税费) 方案一：顾客购物满元，商场送折商业折扣地优惠；
附件1： 企业兼并中的税收筹划大有可为 税收政策对企业来说不仅要理解，而且还要精通，只有合理、合法做到对税收政策的灵活运用，做好税收筹划，才能促进企业的发展和壮大。比如一家企业为了发展壮大自己，因自己手中暂时缺乏大量资金来扩大厂房和增加机器设备，又不想从银行借入资金，怎么办?此时正好有一户企业，因经营不善亏损严重，正处于停产倒闭状态。对这种情况，就可利用税收政策的规定，对停产企业进行兼并。 国家税务总局关于《企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定》（国 税发[1998]97 号）指出：被吸收或兼并的企业已不符合企业所得税纳税条件的，应以存续企业为纳税人，被吸收或兼并企业的未了税务事宜，应由存续企业承继。另对亏损弥补的处理规定：企业以新设合并方式以及吸收合并或兼并方式合并，且被吸收或兼并企业按《企业所得税暂行条例》及实施细则规定不具备独立纳税人资格的，各企业合并或兼并前尚未弥补的经营亏损，可在税收法规规定的弥补期限的剩余期限内，由合并或兼并后的企业逐年延续弥补。 从中不难看出，这些条件的存在，为企业进行税收筹划提供了可能。这家企业对停产企业进行兼并，对自己发展有以下好处：一、可以充分利用停产企业的闲置厂房和设备扩大自己的生产规模（前提是和本企业生产同类产品）；二、可以在不占用自有资金的情况下，节约大量的流动资金而迅速投入生产；三、不必从银行借入过多资金，承担大量的负债。同时，作为合并或兼并后的存续企业，也可对被吸收或兼并前的企业未弥补亏损部分进行税收弥补。由于对被合并或兼并的亏损弥补，减少了应纳税所得额，也相应减轻了税收负担。 附件2： 企业集团税收筹划策略（上） 企业集团税收筹划是从集团的发展全局出发，为减轻集团总体税收负担，增 加集团的税后利润而做出的一种战略性的筹划活动。企业集团的税收筹划具有超前性、目的性、全局性等特征，它是现代企业集团财务战略的重要构成部分。对于企业集团来讲，由于其资金存量厚实，盘活、调度效果明显，因此在战略选择、兼并重组、经营调整等方面优于独立企业，在税收筹划方面有着独立企业所无可比拟的优势。
土地增值税练习题 一、判断题 1、纳税人转让旧房及建筑物时，为确定房地产的评估价值而发生的评估费用，允许在计 算土地增值税时予以扣除。（∨） 2、土地增值税的纳税人为转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位 和个人。（×） 3、《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，纳税人转让房地产取得的收入，包括转 让房地产的全部价款及有关的经济收益，但不包括实物收入。（×） 4、对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值税额时不允许扣除代收费用。（∨） 5、对于个人购入房地产再转让按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算的，对其在购入时已缴纳的契税，准予作为“转让房地产有关的税金”予以扣除。 （∨） 6、对于个人购入房地产再转让按旧房及建筑物的评估价计算扣除的，对其在购入时已 缴纳的契税，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。（∨） 7、房地产开发企业代收的费用一律并入转让房地产收入计征土地增值税。（×） 8、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励，应在房产移交使用时视同销售房地产。（×） 9、房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，建成后产权属于全体业主所 有的，不计算收入，其成本、费用也不得扣除。（×） 10、个人将房地产赠与他人的应视同销售不动产征收土地使用税。（×） 二、单选题 1、税务机关不应按照房地产评估价格对纳税人计算征收土地增值税的情形是（ A ） A．纳税人不进行土地增值税纳税申报的 B．纳税人提供的扣除金额不实 C．纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格 D．纳税人人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格有无正当理由 2、根据土地增值税有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（ A ） A．税务机关根据评估价格确定扣除项目金额 B．税务机关与纳税人协商价格扣除 C．市场同类房地产扣除项目平均价格扣除 D．房地产原值减除一定比例后的余值扣除 3、某单位转让一幢已经使用的楼房，原价为500 万元，已提折旧300 万元，经房地产评估 机构评估，该楼重置成本价为800 万元，成新度折扣率为五成，转让时缴纳各种税金共30 万元，则计算土地增值评估价格为（B）万元。 A ． 200B． 400 C． 230 D． 430 4、下列房地产转让行为中应征收土地增值税的是（ D ）。 A．继承房屋 B．无偿赠与房屋给直系亲属 C．被兼并企业将房屋并入兼并企业中 D．合作建房有偿转让的 5、下列项目中，不属于房地产开发成本的是（ D ）
土地增值税计算公式 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率： > 例1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本： 1,500元×10,000平方米=1,500万元
3、计算加计扣除： (300+1500)×20%=1800×20%=360万元 4、房地产开发费用： 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：(300+1500)×10%=180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额=300+1,500+360+180+170=2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入=4,000元×10,000平方米=4,000万 增值额=商品房销售收入-扣除项目金额合计 =4,000-2,510=1,490万元 第三步，确定增值率 增值率=1,490/2,510×100%=59.36% 增值率超过扣除项目金额50%，未超过100% 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% =1,490×40%-2,510×5% =596-125.50 =470.50万元 例2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少? 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)
如何进行增值税的税收筹划 增值税的计税依据为销售额，在计算增值税时，既涉及到销售环节的销项税额，又涉及到购进环节的进项税额。由于税法的多种规定，纳税人完全可以通过各种合理合法的手段，降低当期销售额，扩大当期购进项目金额，做好增值税的税收筹划。增值税销售额的筹划销售方式的选择的筹划在企业的销售活动中，为了达到促销的目的，往往采取多种多样的销售方式。不同的销售方式下，销售者取得的销售额会有所不同，对不同销售方式如何确定其增值税的销售额，既是企业关心的问题也是税法必须分别予以明确规定的事情。在前面章节里，相关的内容已述及，在这里只就折扣销售税收筹划问题作以阐述。折扣销售是指销货方在销售货物或应税劳务时，因购货方购货数量较大等原因，而给予购货方的价格优惠，如购买10件该产品，给予价格折扣10％，购买20件该产品，给予价格折扣20％等。由于折扣是在实现销售时同时发生的，因此，税法规定，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明，可按折扣后的余额作为销售额计算增值税；如果将折扣额另开发票，不论其在财务上如何处理，均不得从销售额中减除折扣额。这一规定，无形中就为企业提供了节税空间。在这里需要说明几点：第一，折扣销售不同于销售折扣。销售折扣是指
销货方在销售货物或应税劳务后，为了鼓励购货方及早偿还货款，而协议许诺给购货方的一种折扣优惠（如在10天内 付款，货款折扣2％；20天内付款，折扣1％；30天内全价付款）。销售折扣发生在销货之后，是一种融资性质的 理财费用，因此，销售折扣不得从销售额中减除。第二，折扣销售仅限于货物价格的折扣，如果销货者将自产、委托加工和购买的货物用于实物折扣的，则该实物款额不能从货物销售额中减除，且该实物应按增值税条例“视同销售货物”中 的“赠送他人”计算征收增值税。某大型商场是增值税的 一般纳税人，购货均能取得增值税的专用发票，为促销欲采用三种方式：一是商品六折销售；二是购物满200元赠送价值60元的商品（成本为40元，均为含税价）；三是购物满200元，给返还60元的现金。假定该商场销售利润率为40％，销售额为200元的商品，其成本为120元，消费者同样购买200元的商品，对于该商场选择哪种方式最为有利呢？ 打折销售。商品六折销售，价值200元的商品售价140元。增值税：[140÷（1＋17％）×17％－120]/[1＋17％）×17％］＝2.9（元）赠送商品。其增值税税额为：200÷（14－17％）×17％－120×（1＋17％）＝11.62（元）赠送60元的商品视同销售，应缴增值税：60÷（1＋17％）×17％－40÷（1＋17％）×17％＝2.9（元）。合计应缴增值税：11.62＋2.9＝14.52（元）返还现金。销售200元的商
税收筹划练习题 案例分析： 1、ABC通讯有限公司2005年实现销售收入827.79万元，销售毛利为234.84万元，销售毛利率为28.37%，公司为增值税一般纳税人。2005年共缴纳增值税45.82万元，税收负担偏高，请利用一般纳税人、小规模纳税人与营业税纳税人进行税收筹划，并写出税收筹划的计算过程。 2、甲公司于2005年2月20日以银行存款900万元投资于乙公司，占乙公司股本总额的70%，乙公司当年获得税后利润为500万元。甲公司所得税税率为33%，乙公司所得税税率为15%. 方案一：乙公司一直保留盈余不分配，2006年9月，甲公司将其拥有的乙公司70%股权全部转让给丙公司，转让价为1105万元。转让过程中发生的税费为0.5万元，甲公司生产经营所得为100万元。 方案二：2006年3月，乙公司董事会决定将税后利润的30%用于分配，甲公司分得利润105万元，2006年9月甲公司将其拥有的乙公司70%股权全部转让给丙公司转让价为1000万元。转让过程中发生的税费为0.5万元，甲公司生产经营所得为100万元。 请利用未分配利润的分配模式的选择进行税收筹划，应该选择哪种方案，并写明税收计算过程。 3、A啤酒股份有限公司改组，2001年1月兼并某亏损公司B，B 公司合并时的账面净资产为500万元，去年亏损为100万元， 评估确认的价值为550万元。A公司合并后股票市价为3元每
股，股票总数为2000万股（面值为1元每股）。经双方协商，A 公司可以用两种方案合并B公司：（1）A公司以180万股和10 万元人民币购买B公司。（A公司股票市价为3元每股）（2）A 公司以150万股和100万人民币购买B公司。合并后公司的股 东在合并公司中所占的股份以后年度不变，合并公司每年末弥 补亏损前的应纳税所得额平均为900万元，增值后的资产平均 折旧年限为5年，行业平均利润率为10%，公司所得税税率为 33%，请利用公司合并的付款支付方式的选择进行税收筹划并写 出计算过程。 4、某建筑材料商店主营建筑材料批发和零售，同时兼营对外承接安装、装饰工程作业。2003年11月，该商店承接安装、装饰工程作业总收入为50万元，为进行安装装饰工程购进材料45万元（含17%增值税），销售建筑材料的增值税适用税率为17%，安装装饰作业的营业税适用税率为3%。那么如何为该公司进行税收筹划？如果工程总收入为60万元，则如何筹划？ 5、某零售企业，年销售收入（含税）为150万元，可抵扣购进金额 为80万元（不含税），可取得增值税专用发票。符合一般纳税人的条件，假定增值税税率为17%。该企业如何进行增值税纳税人身份的筹划以减轻增值税税负？ 6、作家王某欲创作一本小说，需要到外地去体验生活。预计全部稿 费收入20万元，体验生活等费用支出2万元。另，王某在某企业兼职做顾问，收入为每月2 500元。试做出降低税负的筹划方案。
土地增值税税收筹划的几种实用方法 2009-12-10 9:3樊其国 土地增值税清算开查，房地产企业提前备账。 房地产开发企业如何应对和统筹安排土地增值税的清算补税事项？进行有效的土地增值税税收筹划，势必成为房地产企业当前及今后企业发展中的重要课题。企业追求的目标是企业价值最大化，价值最大化最有效的评价方式就是利润及利润率增长的可持续性。作为企业的决策者，在充分理解政策的同时，要尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点。房地产企业在计算土地增值税时，在不违反税法的前提下，应当选择对自己最有利的计税方案，从而达到节约土地增值税的目的。 国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号颁布实施以后，税收新政堵住了房地产行业的一些税收漏洞，但也提供了新的可供筹划的涉税空间。房地产开发企业需要根据新的政策，适当调整开发、销售的策略，在不违反税法的基础上减轻税负。运用会计的技术和方法，对计税现状分析研究，我们认为规避土地增值税仍有可行的筹划空间，其土地增值税节税空间和经济效益还是比较可观的。笔者现将工作实践中探讨的土地增值税税收筹划的几种实用方法介绍如下。 一、充分利用土地增值税免税期限优惠政策 如《深圳市地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》深地税发〔2005〕609号第一条规定：房地产开发企业缴纳土地增值税的纳税义务发生时间以合同签定时间为准。对在2005年11月1日(含11月1日)后签定房地产销售合同的，在纳税人取得房地产销售首期款收入时，就该房产销售价款全额计算预缴土地增值税。深圳××花园五期销售收入37,765万元，其中2005年11月1日以前签定购房合同金额31,636万元，土地增值税纳税清算时依照上述通知，申报应税收入6,129万元。 二、开发商品房转自用不再视同销售 国税发[2009]31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。 将开发的商品房转作固定资产的行为发生在2008年1月1日以后，不应当视同销售。不难看出，开发出品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，企业需要密切关注，避免给自身增加不必要的纳税负担。 三、选择多元化方式处置开发产品 多元化方式处置开发产品的方式包括：销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产（开发产品自用自营）等。 对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有型物业开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的筹划，降低土地增值税的税负或延迟土地增值税的纳税时间。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说，现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主，因为自己持有没有增值就不用交土地增值税，深圳出租回报率还是比较高的。 将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优
土地增值税的计算公式及９个实例 时间:2０１4-0４－16 信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为： 应纳土地增值税＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。?1、公式中的“增值额"为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。?纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目: ?(1)取得土地使用权所支付的金额；?（2）开发土地的成本、费用；?(３）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； (4）与转让房地产有关的税金; ?（5）财政部规定的其他扣除项目。?2、土地增值税实行四级超率累进税率： 例１：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金３0０万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目,建成10，００0平米的普通标准住宅，以4，00０元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1，500元,不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为２０0万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元,请问如何缴纳土地增值税. ?第一步,计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用：300万元?２、开发土地、新建房及配套设施的成本： 30０+1500）×２0%＝1,500元×1０,０00平方米=１，500万元?3、计算加计扣除：?( １80０×２0％＝36０万元
4、房地产开发费用: 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,房地产开发费用扣除限额为:（300+１５０0）×1０％=180万元，应按照1８0万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金：170万元 扣除项目金额＝3００＋1，５0０+3６0+18０＋170=2，510万元 第二步,计算增值额?商品房销售收入=4，000元×１０，0０0平方米=4,0００万?增值额=商品房销售收入－扣除项目金额合计?＝４，００0－2，51０=１，490万元?第三步，确定增值率 增值率=1，４90/２，510×10０％＝59。3６％?增值率超过扣除项目金额50％，未超过1 00％?第四步，计算土地增值税税额?土地增值税税额＝增值额×40%—扣除项目金额×５% ＝1,490×40％－２，５１0×５％ =596-125.５０ ＝４7０．50万元 例２:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为１０00万元；房地产开发成本6000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5％；该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？?允许扣除的房地产开发费用＝（400-10０）+（１000+6000)×5％=６5０(万元） 例3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计３2万元。该仓库原造价４０0万元，重置成本８０0万元，经评估该仓库六成新.该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？ 收入总额=600（万元） 扣除项目合计＝80０×６0%+32＝512（万元）?增值额=60０－5１2=88(万元) 增值额占扣除项目比例=8８÷５12×１0０%＝17。19％,适用税率为30％. ?应缴纳土地增值税税额=８8×3０%=2６。4(万元）