【杭州】标杆地产创新项目深度考察及交流（3月28日）
房地产考察：标杆地产创新项目深度考察及交流
【课程背景】
房地产考察：标杆地产创新项目深度考察及交流；走进绿城、万科、朗诗、天鸿等地产标杆企业，深度考察绿城-桃花源、绿城-蓝色钱江、绿城电商体验馆、万科-良渚文化村、长兴朗诗绿色建筑技术研发基地和天鸿-美和院等创新项目，邀请企业董事长及高管分享操盘实践和创新经验。【食宿及交通安排说明】
住宿：需住宿学员统一安排五星级酒店，具体酒店另行通知；
交通：包车前往案例现场，集合地点在统一安排住宿酒店。建议不要自驾；
用餐：统一提供正餐，包括午餐、晚餐；
【邀请对象】
房地产开发企业董事长及高管、房地产相关服务企业董事长等，限额40人
【考察+研修内容】
考察一：绿城-桃花源（杭州）
绿城-杭州桃花源是绿城低密豪宅代表作，位于杭州市余杭区凤凰山南麓风景秀丽的丘陵地带，距杭州市区18公里。总占地达2700亩，拥有真山真水的自然，是中国最低密度的别墅园区之一，包括中式别墅、坡地别墅、法式园景别墅、园景别墅、组院别墅等五大产品系列。桃花源推出的现代中式大宅西锦园，继承了诸多江南大宅的建筑情趣，一举成为全国中式别墅产品的标杆之作。
绿城-杭州桃花源创造了中国别墅营造的巅峰盛景，是中国别墅史上的全新之作、中国第三代别墅的代表作品。桃花源也成为了杭城乃至全省高端人群交流的平台。
主题一：绿城别墅产品创新之道
郭晓明，绿城房地产集团执行总经理
“绿城不是赚钱能力最强的房地产公司，但在业主中的口碑却是最好的。不担心速度问题，更担心品质问题。”作为一家以“精品物业营造专家”闻名业内的房地产开发企业，绿城已成功出品别墅、多层公寓和高层公寓等系列精品住宅，在系列精品住宅的基础上，绿城开发的大型社区和城市综合体项目，站在城市发展的高度，综合住宅、酒店、商场、写字楼、学校等商业和公建物业，肩负起更多人群对品质生活的理想。
考察二：绿城-蓝色钱江（杭州）
绿城-蓝色钱江是绿城集团开发的城市复合住宅项目,作为绿城集团实施“精品战略”的重点项目，集结了众多尖端资源优势，成为继九溪玫瑰园、桃花源、深蓝广场之后的又一经典巨作。作为“绿城集团二代高层公寓”领衔之作，绿城-蓝色钱江以“国际化、整体化、精细化”为产品特征，赋予高端住宅更多成熟经验和新的诠释。在沿江260余米的尊贵水岸线上，精装修高层公寓、酒店式公寓、白金五星级酒店及精品商业街，精妙围合成一个现代大气的高端复合社区。
主题二：绿城电商体验馆创新模式
宓建栋，绿城房产建设管理有限公司执行总裁，绿城电子商务有限公司董事长
绿城电子商务有限公司为绿城集团旗下专业公司，其开创“网络商城+实体体验”的材料采供新模式，为房地产开发商、工程承建商、酒店连锁等工程客户提供制定采购规划、推荐用材标准、线上线下一站式选样等专业建材采供服务，从而为其精简物资采购流程，规范采供管理体系，提升建材采供效率，令建材采供全程透明、高效、公正、专业。绿城电商凭借强大的整合能力与服务能力，全力打造中国领先的专业建材服务商。
考察三：绿城电商体验馆（杭州）
绿城的电商是绿城在电子商务领域迈出的步伐，并不是在网上卖房，而是通过搭建电商集采平台，将自己定位为一个“专业建材服务商”，在寻求多元化的道路上越走越宽。
绿城电商的模式，结合了“绿城商城+体验馆”线上线下的两种方式。在线上，由绿城商城提供建材信息查询、产品下单及供应链管理等服务，为客户提供一个充分比较和选样平台。在线下，则通过体验馆的形式，提供各品牌产品集中展示、工艺工法解析、工程选样、实体及3D虚拟的精装样板间体验。
绿城电商体验馆建筑面积达35000平方米，其中30000平方米的展示区内汇集了室内精装、土建大宗、设施设备、石材等产品，并设有5个不同标准的精装样板间供客户选型参考与现场体验。此外，体验馆还将融合了产品体验、设计、咨询、新品发布、业界交流等功能和服务，全面打造中国建材业的信息中心。
考察四：万科-良渚文化村（杭州）
万科-良渚文化村位于杭州余杭区良渚遗址旁，杭州市区西北16公里处，总占地规模近11000亩，其中5000余亩的自然山水，3400亩住宅用地，1200亩的旅游用地和约600亩的公建配套用地。整个项目拥有8个串联式主题村落，有公寓、排屋、别墅等多样产品类型。城镇内集中了国际性的良渚文化博物馆、“良渚圣地”公园、良渚五星级度假村、“良渚不夜城”、“良渚风情街”、良渚生态森林公园、乡村高尔夫俱乐部、水上乐园等多元丰富的旅游休闲内容。万科-良渚文化村以1万户常住家庭、3--4万人口的规模、4—5层为主的建筑尺度，以5分钟的步行距离建立配套服务体系、以每小时5公里的步行速度建立的小镇规模、串联主题村落式的布局创造了一个具有独特魅力的新田园城镇形态。
主题三：万科地产可续实践
万科高管（待定）
考察五：天鸿-美和院（杭州）
杭州首个艺术主题社区，将文化艺术与社区开发运营有机结合，开创了一种艺术与生活高度融合的新生活方式。该项目是一个多产品复合项目，给予文化艺术主题新注释；混合开发用地商业模式的新探索；注重社区新邻里关系、新人文精神的营造；整合重点资源的新尝试；融当代、现代建筑产品风格及个性化创新；给予山地、坡地开发模式的新理解，构筑了一个让艺术融入生活，以人文山水为依托和以高端居住为重点的艺术居住聚落。
主题四：文化艺术主题地产探索与实践
杨宽，天鸿地产杭州公司总经理
杨宽先生擅长资本运作整合各类资源，对房地产综合开发及全程经营管理熟悉历练，尤其对区域土地一级开发及一二级联动开发类项目、居住类项目、综合体类项目拥有多个实际案例经验。现正操盘位于杭州富阳银湖板块的“天鸿?美和院”——文化创意休闲与高端居住相结合的新型综合体项目。
主题五：朗诗科技系统与地产的结合
束健，上海朗思人居建筑科技服务有限公司总经理
束健先生自加入朗诗集团以来，负责筹建了上海朗诗建筑科技有限公司并担任主要负责人；负责集团的集中采购工作，牵头组织了中城联盟联合采购，与万通、建业、华远、旭辉等优秀公司共同开创了联合采购的新模式；负责集团的产品研发工作，参与朗诗绿建核心技术的研发及打造。
考察六：长兴朗诗绿色建筑技术研发基地（湖州）
朗诗集团投资2.2亿元兴建，基地占地60亩，总建筑面积4万平方米，全部规划设计由德国和日本两国专业团队联合完成，集科研、检测、展示、生活于一体，其规模位居同行业第一。基地落成后将具备绿色建筑整合设计、建筑节能、环境保护、建筑智能化、可再生能源开发利用、建筑装修装饰一体化和各种部品的测试和试验等能力，并提供会务、培训和展示一体化的服务。其中核心研发区域超过27000平方米，包括部品部件实验区、环境模拟实验区、建筑中试区三分部。例如，搭建人工气候室，可模拟一年四季温度、日照、降水、风力变化等，以观测对建筑技术、材料和效果的影响；在基地中心竖起的60米高试验塔，用于测试多层和高层建筑抗风压等性能和各种竖向测试；建造耐候性试验场，观测通过时间的推移，同种技术材料在建筑中产生的效果变化等。
3月31日考察新型建材创新企业：宁波华宝石节能建材有限公司（自愿参加）
宁波华宝石节能建材有限公司是一个以经营仿石涂料的科、工、贸一体化企业、着眼于未来世界地产建设的业务型公司。公司致力于通过提供卓越的产品和产品创新，为全球高端建筑提供环保节能产品和建筑个性化涂装方案的民营股份制企业，拥有世界上最先进的流水线设备，3000平方的独立试验研发中心，投资上千万的检测设备，众多博士、硕士组成的专业人才团队。公司主要产品有喷涂仿石材料、贴片石、保温装饰板系统等，是国内唯一专业从事仿石产品研究及生产的企业。【课程说明】
[组织机构]：中房商学院
[时间地点]：2014年3月28-30日杭州、湖州（详见报到通知）
[培训费用]：13800元/人（含研修费、资料费、考察费、餐费、五星级酒店住宿费）
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家
房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
深度访谈法在市场调查中的运用
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深度访谈法在市场调查中的运用 摘要：深度访谈法作为市场调查中最常使用的一种定性调查方法，是访问法的一种新形势。然而深度访谈法的鲜明特征使其操作程序相对复杂，操作难度相对较高，文章根据笔者的工作体验深入解析了深度访谈法的特点及操作过程中容易影响调查质量的因素，并结合实际总结了一些访谈技巧，旨在为深度访谈方法在市场调查中的运用提供一些参考。 关键词：深度访谈；常见问题；访谈技巧 市场调查是企业了解市场和认识市场的一种科学的方法。透过市场调查，可以帮助企业及时发现市场营销机会或问题、找出问题产生的原因、评价市场营销计划的合理性和实施的有效性、了解竞争对手及制定正确的竞争策略、估计目前的市场及预测未来的市场，等等。利用市场调查这一理性的工具，使企业的营销决策始终建立在科学地认识市场的基础上，是现代企业在竞争中求生存和发展的必要途径。 采用恰当的方法和手段进行市场调研，是实现调查目的的首要问题。只有运用恰当的调查手段，科学的调查方法，通过调查收集到的资料才能及时、准确、全面。市场调研有各式各样的分类方法，一般来说，传统的调研方法有访问法、问卷法、观察法、实验法等。深度访谈法是市场调查中最常使用的一种定性调查方法，是访问法的一种新形势。
一、试解深度访谈法之“深” 所谓深度访谈，是指拥有专门访问技巧的访问员对一个符合特定条件的访问对象，使用无结构式的方法进行个人对话式访问，以揭示潜隐的关于特定行为、动机、目的、态度、感受的报告并发现其内在的关联关系。这里面的关键是要通过访谈，找出潜隐的、内在的关系，因此，称之为“深度访谈”，但何谓“深”，如何才算“深”？笔者根据亲身的工作体验，总结为几下三点：（一）访问员与被访者的交谈要“深入” 深度访谈一般没有标准程序，调查者往往事先只有一个比较简略的问题大纲，大致明确研究目的以及访谈所希望得到的结果。即使有一个较为确定的访问提纲，访问员也不能照本宣科、按部就班地按照提纲向被访者提问，因为深度访谈最重要的是访谈双方的交流是自由的、轻松的，甚至是无障碍的，并能在访谈中使被访者敞开心扉，全面、深入地提供调查者想要获得的信息，而不是仅仅得到对方类似“是与否”、“好与不好”的回答。要从中获得大量与研究问题有关的丰富的背景材料，以及访谈对象在这一背景中的所思、所言、所为的依据，这些看似无用的信息，常常会给研究带来重大的突破，可能会促进调查者更好地挖掘深层次的关系。 （二）访问员对被访者提供的信息要“深解” 在深度访谈过程中，访问员要面对的研究对象是多样化的，要
2016年度山西二建集团标杆项目汇报材料 各位领导，各位同仁，大家下午好： 我叫····················项目经理，下面，我将项目实施情况向大家进行汇报。 一、项目介绍及策划 ······················三个单位工程构成，总建筑面积32851.4㎡，由我公司进行施工总承包。 质量目标：创山西省“汾水杯”工程 安全目标：创山西省安全文明标准化工地 新技术应用目标：创山西省新技术应用示范工地 绿色施工：创山西省建筑业绿色施工示范工程 我项目开工前即进行施工总体布置的策划工作。并根据不同时期分别做出前期规划、主体施工、装饰装修三个阶段的平面布置图；现场标准化实施严格遵循公司《工程项目现场管理标准》；实体质量方面，针对项目土建及安装工程的特点制作了大钢模、墙筋绑扎、顶板钢筋、卫生间吊模、外墙保温、屋面、PVC排水管道链接工艺、接线方式、止水节剖面等样板，实施样板引路，以保证工程质量。 二、施工现场标准化实施情况 在施工现场标准化实施方面，我项目部始终坚持做好安全生产及文明施工的各项基础、标准化工作 1、按照公司要求，设置大门；
2、安装门禁系统、监控系统，对施工情况进行有效监督和控制，减少安全隐患； 3、雨水收集系统二次利用收集的雨水供应车辆冲洗系统并与 室外排水管网相联通，保证项目防汛的需求； 4、对办公区进行绿化，安装喷淋系统，有效地减霾降尘； 5、门诊楼东侧施工区与办公区搭设6m宽悬挑式安全防护棚； 6、综合研究楼采用附着式爬升脚手架，提高安全系数； 7、采用爬升式卸料平台，安全可靠； 8、电梯井采用随层定型钢平台； 9、现场临边及洞口采用定型化、工具化的可周转防护围栏， 在公司内部做到规格统一，本工程为定型化围栏第三次周转使用工程； 10、楼梯间设置LED节能照明灯带； 11、临时用电方面设置随层开关箱； 安全通道、施工安全防护棚、茶水休息厅、可移动式卫生间、总配电箱、分配电箱、开关箱、施工现场消防设施、严 格遵循公司《工程项目现场管理标准》，且在施工现场多处 醒目位置配有安全提示牌、利用内围墙制作安全教育宣传长 廊。 项目通过以上措施，有效地减少污染，控制扬尘，在“四节一环保”绿色施工方面进行了积极的尝试，同时，安全标准化硬件设施的投入及注重抓好日常安全管理工作，项目实现了安全生产无事
施工图设计深度标准 ——建筑专业 □□房地产有限公司 建筑专业施工图设计深度要求是结合工程中实际需要，在国家建设部颁布《建筑工程设
计文件编制深度规定》（建质［2003］84号）、各地地方标准以及《金地住宅建筑施工图设 计指导书》的基础上进行补充，就建筑专业部分设计深度提出要求。 序号图纸名称 1 图纸目录 2 设计说明 3 建筑组合平 面图3.2 轴网定位和墙体定位情况 3.3 室外空调板位置 3.4 雨水管布置、定位 3.5 外墙面的开洞 3.6 楼栋编号﹑楼梯编号 3.7 公共部分的强﹑弱电箱留洞以及消防栓箱留洞情况 3.8 特殊设计的部位如设缝﹑边单元户型平面、异型平面节点情况 交接 3.12 屋顶组合平面图:不同标高屋顶组合,综合反映找坡与排水方 式 41:50户型 放大平面图4.1 基本要求 4.1.1 墙体材料图例 4.1.2 内墙定位 4.1.3 结构柱位详细尺寸及主要梁位置（明梁、露梁）4.1.4 门窗定位、门窗细部构造尺寸； 4.1.5 室内家俱布置情况 4.1.6 空调室内外机位置及空调板尺寸、定位 4.2 厨房 4.2.1 橱柜、吊柜布置及尺寸 室内外地坪、踏步、雨蓬、首层小院、首层门厅
序 号 图纸名称图纸深度要求 4.4 卫生间 4.4.1 洗面盆、花洒、浴盆、大便器定位 4.4.2 化妆镜、化妆台（柜）定位及台盆尺寸 4.4.3 淋浴杆、肥皂盒、毛巾架、手纸盒定位 4.4.4 地漏及地面找坡示意 4.5 需详细标明的孔洞定位 4.5.1 空调机冷媒管洞平面定位尺寸及标高 4.5.5 采暖入户管留洞平面定位尺寸及标高 4.5.6 燃气入户管留洞平面定位尺寸及标高 4.5.7 排水出户管留洞平面定位尺寸及标高 4.5.8 花园洋房厨房预留排气扇位 4.5.9 地漏定位 4.5.1 强弱电户内箱的预留洞的水平、竖向定位 4.5.1 1 同一户型如有对称使用，应画出对称户型放大平面以利于施工查阅 5立面图 5.1 立面饰面材料选型、分隔线及尺寸 5.2 立面管线综合:空调室外机、空调冷媒管、空调冷凝水立管、 雨水落管等 5.3 总高度、分层高度、屋檐、雨罩、花台、平台、门窗洞口 6外檐节点详 图6 .1.1 各层楼板及楼面垫层做法，楼地面、屋面做法 6.1.5 注意滴水及防水措施 6.2 空间结构转换处、例如侧檐、屋脊等的1：20节点详图 6.3 重要节点，例如空调板、凸窗、基础管沟等的1：20节点 详 图 6.4 外墙砖立面拼贴图：铺贴方式、特殊做法节点
? 房地产业中国房地产行业研究深度报告 一、中国土地资源概况 中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的22.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国《土地管理法》将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。 2005年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，减少0.30%；果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%；林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%；牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，减少0.21%；养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩)；居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%；交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩)，增加3.37%；沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%；未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。 按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住
房地产市场调研方案专业版-模板 XXXXXX项目前期调研方案 内容指引 成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 过程的起点必须确认关注重点和研究方向 系统全面的“有点有面”全方位科学调研方法 人员是实施工作的关键点 合理的运用时间才能创造超额的效益 附表内容 XX公司的核心理念是“全面提升客户价值” 公司奉行全面提升客户价值，而不是简单的利润最大化。我们更关注在基本利润保障体系之上的公司的其他实际价值。我们认为，高级管理层应把营销作为整个管理过程完整的一部分，并且公司的许多价值存在于营销资产中：品牌，市场知识、顾客关系和合作伙伴关系等。 在长期的房地产销售实践中，因赛公司总结出了三条朴素的观点； ①把产品做好，是一切营销成功的最基本因素； ②一个畅销楼盘应该是综合素质上佳，没有明显的缺点，同时又有鲜明的卖点；
③有时消费者购买住宅产品，追求的不是房子本身，而是某种需求和欲望的满足。 XX房地产营销策划有限公司 一．成功的开端是建立畅通无阻的内部沟通渠道 1. 整体研究策划流程 第一步：“穷尽问题”，调研开始前的脑力风暴会议，旨在建立一套完善的内部沟通渠道； 第二步：通过内部沟通，明确研究重点以及把握研究方向； 第三步：整体的调研实施内容； 第四步：调研是基础，分析是核心； 第五步：分析整理报告。 2. “碰头会”的必要性与实用性 这里需要介绍的是，因赛所倡导的调研将有别于传统的调研方式，不仅仅停留在注重成果的层面，而是深入到探讨过程中，如何探讨，“碰头会”是一种关键的
形式。 双方人员，包括决策者、调研的制定者、具体实施人员以及资料分析研究人员等，通过交流沟通、各抒己见，过程中不仅增加了协作人员的同一性（为同一事件共同努力），也便于决策者时时把握方向、调整战略。 在整个调研过程中，各种目的、形式的“碰头会”实际上是贯穿于整个工作环节中的“润滑油”，对于调研工作的顺利、畅通进行必不可少。 3. 建立畅通无阻的内部沟通渠道 通过建立调研过程的“三级保障系统”保证整个调研过程的顺利畅通实施： 一级执行系统：指具体实施过程中的调研一线执行团队，为垂直领导系统，分组分级管理，保证信息的直线传达性和畅通性； 二级监控系统：特指独立于一线执行团队外的调研监控人员，为保障调研数据的真实性、有效性所设立的独立人员或团队； 三级反馈系统：即各组、各执行团队间的信息反馈系统，主要指调研制定者与资料分析研究人员的相互沟通、监控人员反馈信息于调研制定者、各组各团队通过“碰头会”的沟通、信息反馈给决策者等。 建立在“三级保障系统”上的调研过程，才真正可以达到合理化、精准化的成果体现。
房地产客户调查表精编 W O R D版 IBM system office room 【A0816H-A0912AAAHH-GX8Q8-GNTHHJ8】
房地产潜在客户深度访谈调研 调研目的：通过对本案潜在客户的深入讨论，明确客户购房心理和对产品的核心价值诉求，深度挖掘项目核心价值，并对客户对项目的期待进行访问，带动本案产品升级，提高产品的核心竞争力，引领吉林楼市。 针对人群：临江区及区域周边的项目潜在客户 调研形式：潜在客户访谈 调研时间：问卷调研及专家访谈之后一周内 调研内容： 1、个人基本信息填写 2、购房目的和价值观 3、项目期望和深入探讨 包括地段、交通、景观、建筑、户型、配套、物业等硬件核心因素，以及开发理念、社区文化、物业服务等软件增殖服务。 正文： 被访人姓名电话现居住小区 一、个人基本信息 1、职业构成 ①机关/事业干部?②中高层企业管理人员?③老板?④专业技术人员?⑤普通员工?⑥其他 2、年龄构成 ①25岁以下?②25-35岁?③35-45岁?④45-55岁?⑤55岁以上
3、学历构成 ①硕士及以上?②大学本科?③大专?④大专以下 二、家庭构成情况 1、家庭结构 ①单身?②夫妇俩?③夫妇俩与小孩?④与父母及小孩?⑤其他 2、家庭收入 ①3000元以下?②3000-4000元?③4000-5000元?④5000-7000元?⑤7000-10000元?⑥10000元以上 3、私家车拥有情况与出行交通工具 ①私家车②打车③公交车④自行车⑤步行⑥其他 三、购房目的和价值观 1、购房目的： ①首次置业?②再次置业以改善居住条件?③用于出租?④投资升值?⑤赠予亲友?⑥度假用?⑦其他 2、购房考虑因素： ①游泳池?②健身设施?③商场超市?④各类球场?⑤中西餐厅?⑥肉菜市场?⑦幼儿园及学校 ⑧老人活动场所⑨儿童游憩设施 ⑩娱乐活动场所 ⑾其他?
2016年度山西二建集团标杆项目汇报材料各位领导，各位同仁，大家下午好： 我叫··项目经理，下面，我将项目实施情况向大家进行汇报。 一、项目介绍及策划 ·三个单位工程构成，总建筑面积32851.4㎡，由我公司 进行施工总承包。 质量目标：创山西省“汾水杯”工程 安全目标：创山西省安全文明标准化工地 新技术应用目标：创山西省新技术应用示范工地 绿色施工：创山西省建筑业绿色施工示范工程 我项目开工前即进行施工总体布置的策划工作。并根据 不同时期分别做出前期规划、主体施工、装饰装修三个阶段 的平面布置图；现场标准化实施严格遵循公司《工程项目现 场管理标准》；实体质量方面，针对项目土建及安装工程的 特点制作了大钢模、墙筋绑扎、顶板钢筋、卫生间吊模、外 墙保温、屋面、PVC排水管道链接工艺、接线方式、止水节 剖面等样板，实施样板引路，以保证工程质量。 二、施工现场标准化实施情况 在施工现场标准化实施方面，我项目部始终坚持做好安全生产及文明施工的各项基础、标准化工作
1、按照公司要求，设置大门； 2、安装门禁系统、监控系统，对施工情况进行有效监督和控制，减少安全隐患； 3、雨水收集系统二次利用收集的雨水供应车辆冲洗系统并与室外排水管网相联通，保证项目防汛的需求； 4、对办公区进行绿化，安装喷淋系统，有效地减霾降尘； 5、门诊楼东侧施工区与办公区搭设6m宽悬挑式安全防护棚； 6、综合研究楼采用附着式爬升脚手架，提高安全系数； 7、采用爬升式卸料平台，安全可靠； 8、电梯井采用随层定型钢平台； 9、现场临边及洞口采用定型化、工具化的可周转防护围栏， 在公司内部做到规格统一，本工程为定型化围栏第三次周转使用工程； 10、楼梯间设置LED节能照明灯带； 11、临时用电方面设置随层开关箱； 安全通道、施工安全防护棚、茶水休息厅、可移动式卫生间、总配电箱、分配电箱、开关箱、施工现场消防设施、严 格遵循公司《工程项目现场管理标准》，且在施工现场多处 醒目位置配有安全提示牌、利用内围墙制作安全教育宣传长廊。 项目通过以上措施，有效地减少污染，控制扬尘，在“四节一环保”绿色施工方面进行了积极的尝试，同时，安全标准化硬件设
（三）城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看，2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要
增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。
（四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升 从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新
访谈编号: 客户深度访谈内容 尊敬的先生/女士： 真诚地感谢您参与本次太原市场客户需求调查活动。通过本次调研活动，我们期望通过了解您的生活及居住习惯，了解您置业的考虑因素。即使您暂时没有置业需求，也希望对您未来的置业起到帮助，从专业的角度为您提供置业思考。非常感谢您的本次合作！ 【依照《统计法》，有关您个人或家庭的资料我们将严格保密。】 姓名性别联系方式 居住小区居住面积 工作单位籍贯 PART1：个人基本情况 Q1.请问您的年龄是？ A. 20以下 B. 20-24B. 25-29√ C. 30-34 D. 35-39 E. 40-49 F. 50-59 G. 60及以上 Q2.您的职业？ A.个体 B.金融行业 C.煤炭行业 D.银行√ E.外贸 F.其他 Q3.您的家庭结构是？ A.单身 B.夫妻 C.三口之家√ D.三世同堂 E.其他 Q4.您目前居住、工作在哪个区域？ A．xxx区域√B.xxx区域C.xxx区域D.xxx区域 工作地址 Q5. 请问您目前的家庭年收入属于下列哪一范围？（包括所有工资/奖金/津贴在内） A. 10万以下 B.10-20万 C.20-30万√ D.30-50万 E.50-70万 F.70-90万 G.90-100万 H.100万以上 Q6.您平时的出行方式顺序？ A.驾车√ B.公交 C.打的 D.自行车 E.步行 F.其他 Q7.您目前的居住条件是？ A.租房 B.自购商品房 C.经济适用房√ D.单位分房 E.其他 Q8.您目前的居住面积是？
A.60平方米以下 B.60-80平方米 C.80-100平方米 D.100-120平方米 E.120-140平方米√ F.140-160平方米 G.160-180平方米 H.180-200平方米 I.200平方米以上 对现在住房，您是否满意，理由： Q9.目前您觉得现在的小区在哪些方面不足？简要说明。 A.区位 B.公建配套 C.景观和活动场地√ D.规划与交通环境 E.房屋质量 F.物业管理√ G.其他理由： PART2：再次购房关注因素 Q1.您在1-2年内有无在长风街附近购房意向？ A.有，且近期就会买 B.暂时无，以后会有√ C.没有 Q2.如果您未来有购房计划，主要目的是什么？（多选） A.希望自己有立足空间 B.购置婚房 C.改善现有功能空间 D.希望改善社区环境 E.希望增加个人空间 F.人口增多√ G.投资保值√ H.子女教育 I.父母养老√ K.其他 Q3.本项目位于xxx，您购房时，会选择本项目吗？ A．会√B.否 原因： Q4.如果您未来有购房计划，打算买多大面积的？ A.60平米以下 B.60-80平米 C.80-100平米 D.100-120平米 E.120-140平米 F.140-160平米√ G.160-180平米 H.180平米以上 Q5.您计划购买的居住户型是？ A.一房 B.二房 C.三房 D.四房√ E.其他 Q6.您再次购房时，对户型的要求？ 南北通透 Q7.如果您未来有购房计划，您购买时能承受的总价是多少？ A.60万以下 B.60-80万 C.80-100万 D.100-120万√ E.120-140万 F.140-160万 G.160万以上Q8.如果您再次置业考虑那种付款方式？ A.一次性付清 B. 商业贷款 C. 公积金贷款√D其他 Q9.如果您再次购房看重以下那些因素？（并排序） 1.地段√ 2.交通√ 3.工程进度 4.品牌√ 5.周边配套√ 6.周边规划 7.楼层 8.建材设备 9.价格√10.付款方式11.物业服务12.绿化景观√13.户型面积14.车位√
房地产开发项目实施性方案设计深度 (一)设计总说明 1．总休说明 (1)设计依据 1)招标人提供的有关文件名称及文号。如：政府有关审批机关对项目建议书的批复文什、政府有关审批机关对项日例行性研究报告的批复文件、经有关部门核准或备案的项目确认书、规划审批意见书等。2)招标人提供的设计基础资料。如：地形、区域位置、气象、水文地质、抗震设防资料等初勘资料；水、电、燃气、供热、环保、通讯、市政道路和交通地下障碍物等基础资料。 3)招标人或政府有关部门对项目的设计要求。如总平面布置、建筑控制高度、建筑造型、建筑材料等；对周围环境需要保护的建筑、水体、树木等。 4)设计采用的主要法规和标准，采用国外法规标准应于注明。 (2)方案总体构思 方案设计总体构思理念，外形特点，建筑功能，区域划分，环境景观，建筑总体与周边环境的关系。 2．设计说明 (1)总平面设计说明 1)场地现状和周边环境概况； 2)项目若分期建设，说明分期划分；
3)环境与绿化设计分析； 4)道路和广场布置、交通分析、停车场地设置、总平面无障碍设施等； 5)规划场地内原有建筑的利用和保护，古树、名木、植被保护措施； 6)地形复杂时应作竖向设计。 (2)建筑方案设计说明 1)平面布局、功能分析、交通流线； 2)空间构成及剖面设计； 3)立面设汁 4)采用的主要建筑材料及技术，若采用新材料、新技术，如实陈述其适用性、经济性，说明有无相应规范、标准，若采用国外规范，说明其名称及适用范围并履行审查批准程序； 5)建筑声学、建筑热工、建筑防护、空气洁净、人防地下室等方面有特殊要求的建筑，应说明拟采用的相关技术。 (3)主要经济设计指标； 注：1．当工程项目(如城市居住区)有相应的规划设计规范时，技术经济指标的内容应按其执行。
访谈法-----深度访谈技巧一对一访谈技巧 访谈法 一、什么是访谈 顾名思义，“访谈”就是研究者“寻访”、“访问”被研究者并且与其进行“交谈”和“询问”的一种活动。“访谈”是一种研究性交谈，是研究者通过口头谈话的方式从被研究者那里收集（或者说“建构”）第一手资料的一种研究方法。 （一）、访谈的具体功用 （1）了解受访者的所思所想，包括他们的价值观念、情感感受和行为规范； （2）了解受访者过去的生活经历以及他们耳闻目睹的有关事件，并且了解他们对这些事件的意义解释； （3）对研究的现象获得一个比较广阔、整体性的视野，从多重角度对事件的过程进行比较深入、细致的描述； （4）为研究提供指导，事先了解哪些问题可以进一步追问，哪些问题是敏感性问题，需要特别小心； （5）帮助研究者与被研究者建立人际关系，使双方的关系由彼此陌生变成相互熟悉、相互信任； （6）使受访者感到更加有力量，因为自己的声音被别人听到了，自己的故事被公开了，因此有可能影响到自身文化的解释和构建。 （二）、访谈的类型 按结构分类： （1）结构型：在这种访谈中，研究者对访谈的走向和步骤起主导作用，按照自己事先设计好了的、具有固定结构的统一问卷进行访谈。选择访谈对象的标准和方法、所提的问题、提问的顺序以及记录方式都已经标准化了，研究者对所有的受访者都按照同样的程序问同样的问题。 （2）半结构型：在这种访谈中，研究者对访谈的结构具有一定的控制作用，但同时也允许受访者积极参与。通常，研究者事先备有一个粗线条的访谈提纲，根据自己
的研究设计对受访者提出问题。但是，访谈提纲主要作为一种提示，访谈者在提问的同时鼓励受访者提出自己的问题，并且根据访谈的具体情况对访谈的程序和内容进行灵活的调整。 （3）无结构型：这种访谈没有固定的访谈问题，研究者鼓励受访者用自己的语言发表自己的看法。目的是了解受访者自己认为重要的问题，他们看待问题的角度、对意义的解释，以及他们使用的概念及其表达方式。访谈者只是起一个辅助的作用，尽量让受访者根据自己的思路自由联想。 按照正式程度： （1）正规型：研究者和被研究者双方事先约定好时间和地点，正式就一定的问题范围进行交谈。 （2）非正规型：研究者根据受访者日常生活的安排，在与对方一起参加活动的时候根据当时的情形与对方交谈。 根据访谈者与受访者双方接触的方式： （1）直接访谈：研究者与被研究者一起坐下来，进行面对面的交谈。 （2）间接访谈：研究者与被研究者事先约好时间，通过电话等交通工具对对方进行访谈。 根据受访者的人数： （1）个别访谈：通常只有一名访谈者和一名受访者，两个人就研究的问题进行交谈 （2）集体访谈：可以由一到三名访谈者和六到十名参与者组成，访谈者主要协调谈话的方向和节奏，参与者自己相互之间就有关的问题进行讨论。 根据访谈的次数： （1）一次性访谈：通常内容比较简单，主要以收集事实性信息为主 （2）多次性访谈：通常用于追踪调查，或深入探究某些问题（特别是意义类问题），可以有一定的结构设计，逐步由浅到深，由表层到深层，由事实信息到意义解释。 二、访谈前的准备工作 1、确定访谈的时间和地点 一般来说，访谈的时间和地点应该尽量以受访者的方便为主。 研究者在与受访者初次接触时，还应该就访谈的次数和时间长短与对方进行磋商。
改善项目立项书
项目名称 项目经理 黑带/绿带 项目成员 开始日期 内容 1.项目描述 说明
描述项目的目的和范围
所在单位 发起人 项目类别 技术/流程专家 计划完成日期 描述
□生产类□运营类□营销类□研发类
2.项目涉及流程 3.指标目标
存在改进机会的流程（宏观） 明确并量化的改进目标
流程输出 Y 现状 Baseline 目标 Goal 标杆 Benchmark 单位 units
4.项目收益及成本
项目预期能带来的财务收益和管 理收益，以及项目投入？ 哪些流程环节及这些环节的哪些 方面需要调研？ 谁是最终客户, 是内部还是外 部？他们将看到何种收益，他们 最主要的需求是什么？ 按标杆管理八步法要求写出主要 的里程碑/时间表（除“开始日 期” ， 八个步骤请填入结束日期） 开始日期 确定范围 选择标杆 设立项目 收集数据 分析差距 制定方案 实施改进 持续改进
5. 项目范围 6.客户收益
7.项目计划
完成日期
8.项目风险
项目实施当中可能存在的 风险或机会成本
9. 所需资源
其他资源需求
项目经理签字：
项目发起人意见及签字：
项目经理所在经营单位财务部门总经理意见
相 关 领 导 审 批
及签字：
项目经理所在经营单位总经理意见及签字 （项目经理属一级经营单位职能部门，由部 门总经理签字）：
一级经营单位标杆管理办公室主任意见及签 字：
集团标杆管理中心主任意见及签字：
2015年中国房地产高库存、产能过剩问题深度解析【图】 一、房地产市场的失衡是中国经济结构的主要痛点 在2016年“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大结构调整和改革任务中，房地产去库存化处于一揽子解决结构问题的关节点上。这是因为，对于一个房地产因素作用过大的经济体系来说，中国现阶段经济问题的痛点主要在于房地产，房地产市场的非健康发展态势，是这些痛点问题的集中性的主要来源。主要体现在： 其一，房地产泡沫是中国金融风险的主要来源。在中国商业银行的贷款结构中，对房地产业的直接间接贷款占据了重要的甚至是主要的地位。如果不断推高的房地产价格泡沫发生猛烈的破裂，最终损失的还是银行的资产。例如，目前地方政府通过各种渠道向商业银行融资，抵押的主要是土地等实物资产的产权价值，因此推高土地价值取得更多的融资，就成为地方政府正常的理性行为。这一抵押贷款型的商业模式对政府项目来说，其最大的缺陷在于，一旦房地产泡沫破裂，作为抵押物的土地等实物资产的价值就会大幅度下降，银行资金就会出现支付链的断裂，就可能会直接引发金融危机。我判断，如果中国不幸发生系统性、大面积危机，一定会是从房地产泡沫突然被刺破开始，以房价大幅度下跌和相应的地价下跌开始；一定是由地方政府的各类投资平台的“债务地雷”所引爆；一定表现为商业银行的支付危机和债务链断裂！ 1
其二，中国经济中普遍存在的产能过剩问题，与房地产库存过高后导致的投资增速下降过快、需求不足有直接的关系。国家统计局数据表明，今年1-10月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，创历史新低。而在2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的速度，2014年房地产投资达到10万亿元。由于中国房地产投资增长对GDP增长的贡献率一直维持在50%左右，因此房地产开发投资增速的大幅回落，是影响GDP增长和产业需求的主要因素，从而导致许多与房地产相关的部门严重过剩，如中国的钢铁、水泥、电解铝、平板玻璃等直接与房地产投资相关的产业部门的产能利用率都只有70%左右，大大低于国际平均水平。 2015年1-10月份房地产开发投资表 2
房地产市场调研策划书 班级：14营销一班 组长：唐春 指导教师：王丽娜 学院：财经学院
房地产市场调研方案 一、调研背景 房地产作为我国主要的经济支柱产业，依然存在着广阔的发展前景，而随着南昌市三年城市规划政策建设战略的实施，南昌市更是成为了众多房地产开发商看中的一块宝地，为了能够更快的了解南昌市的房地产市场并且为尽快实现成为南昌市一流的房地产策划公司的愿景，我们计划要针对南昌市的大型楼盘进行调研并且为了更好的了解消费者的购房意向，同时对广大的消费大众群体进行调查访问。 三点主要调研背景： 1：南昌市房源传统的淡季即将过去，旺季即将到来。 2：房地产大亨刚进军南昌不久，立足未稳，需要对南昌市的房地产市场有一个宏观上的准确把握。 3：南昌现房供求关系。 二、调研目的 1：对房地产市场进行研究调查与预测，把握未来房地产市场方向。 2：以大众群体为对象，了解消费者在购房方面的购买动机、过程和购买需求，以便适应其市场发展。
3：为前景拟订经营策略提供其依据。 （2）：房地产市场调研的重要性 1：市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提； 2：是销售稳定和提高的基础； 3：是了解竞争对手优、劣势的有力方法； 4：是楼盘本身提高经济效益的主要方法。 三、市场调研的内容 1．地段（地点、交通、周围环境、经济发展、生活环境质量等）2．公司组成（开发商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等） 3．基本参数（开发占地面积、总建筑面积、容积率等） 4．建筑类别（商场、住宅、商品房等） 5．面积与户型（面积与各户型配比情况） 6．周边及区内配套设施（周边包括购物、医疗、教育、金融、环境等；区内包括休闲聚会场所、健身房等） 7．价格（起价、均价、最高价） 8．推广策略（现场促销方式、广告宣传推广方式） 9．销售情况（商品房销售率等） 10．付款方式（一次性付款、银行按揭、免息分期付款等）11．客户群体（客户群体分布情况） 12．楼盘优、劣势等 四、调研范围及对象
标杆工程工艺标准及实施流程 工艺标准及规范 (一)工艺提升 1、电工工艺提升 (1)电路改造中，多线连接时摒弃原来使用的捆绑法、绞接法、缠结法，采用新工艺。使用连接器。 其作用是 A、安全：可避免导线松脱，胶布老化，电线失火等危险。 B、便捷：剥线后直接插入即可，可重复使用。 C、可靠：每个接点弹片独立，牢固组合不同线径安全短接。 D、实用：产品设计有测试孔，线路检测无须拆除胶布。 (2)水电改造在厨房和卫生间施工完毕后，等墙砖铺设完毕将预埋管线的位置用专用字帖，粘贴在线路轨迹上，表明水电改造走向位置避免安装柜体或挂件时击穿带来的隐患。 (3)水电线路改造在厨卫顶部施工时，必须使用高低卡子固定。 (4)所有的多线连接点必须使用分线盒，厨房、卫生间插座面板必须用防水面板。 (5)水电路改造全部使用直线布线，与墙的距离不超过50CM,墙角地方以弧形90度转角。减少交叉布线带来的地面增高和墙面剔槽深度，以及交叉布线容易带来的施工安全隐患 2、水工工艺提升 (1)“水走天，线走地”，水路施工中上水管必须从顶面走管布线施工。 (2)水路改造时，在墙面剔槽需做防水后再埋管，以水泥饰面。 (3)冷热水阀接口保持外露接头垂直高度与水平高度尺寸一致。 3、瓦工工艺提升 (1)薄贴法工艺： 贴墙砖时可选用薄贴法，降低空鼓率、提高了质量，准确达到质量验收标准中板块铺贴工程验收标准。如采用薄贴法施工，建议在墙面抹灰找平后，在此基础上弹出铺砖网格线。 (2)防开裂工艺： 在厨卫间里包立管施工时，采用轻体砖(或红砖)水泥砂浆并挂铁丝网砌筑，防止阳角处开裂问题。
(4)地面找平时对哑光地面进行处理，沙浆与地面接合处刷界面剂或沙浆拉毛后再进行找平。(前提：水分充足，灰尘清理干净，避免出现空鼓或脱层)如找平度要求极高，可选用自流平材料进行施工。 (5)保温隔音工艺： 在厨房、卫生间的下水管进行包立管施工前，可采用做隔音处理，用隔音棉包裹管道，密封带紧密缠裹。 (6)防冷凝水处理工艺： 厨房、卫生间顶部做吊顶前，可采用防冷凝水处理，顶面黏贴挤塑板，外帖锡箔纸。 4、木工工艺提升 (1)在门口做门套或哑口时(无论现场制作或机加工)，特别是有防水要求的厨房和卫生间等房间，应先做过门石再做门套，保证工艺上衔接、接口规范、美观。 (2)在现场制作门套或哑口时，为避免实木套线条与墙体之间出现开裂等质量问题，实木线条收口前用九厘板衬底。 (3)在用石膏板制作吊顶造型时，采用底板托竖板的方式进行加固。 (4)石膏板弧形施工工艺： 采用适当的工具和配套的轻钢型材，弧形、水波形、穹型都可以用轻钢龙骨施工，有效防止木龙骨在防火安全的隐患和开裂问题。 (5)石膏板接缝防裂工艺： 用工艺(4)的处理方式，不再使用木龙骨或大芯板等木质材料，减少了变形和开裂隐患。有效保证了石膏板接缝不开裂，平滑和整直的效果。 (6)门头防开裂工艺： 利用错开应力的办法，采用压肩法或七字法施工，有效防止门头上的齐肩的裂缝，(今朝套装门均使用七字法连接门套)。 5、油工工艺提升 (1)阴阳角工艺： 在制作阴角标准线后，如墙面阴角或者整体墙面需要找平时，根据施工现场不同情况采用石膏进行找平，再用墙衬找平2—3遍。 (2)调色工艺： 尽量减少使用搓色工艺带来的施工周期长及质量维护问题，直接采用油漆调色后喷漆。 说明：1、施工质量按照《北京市家庭居室装饰工程质量验收标准》(DBJ/T01—43—2003)标准执行。
摘要 一、调研背景 二、调研目的 三、调研内容 四、调研范围及对象 五、调研方法及步骤 六、调研人员及任务安排 七、调研时间及流程安排 八、调研费用 九、调研报告提交 十、附录 1.海南安家地产楼盘调研表 2.sanyan市房地产市场消费者调查问卷 一、调研背景 房地产作为我国主要的经济支柱产业，依然存在着广阔的发展前景，而随着海南国际旅游岛建设战略的实施，sanyan更是成为了众多房地产开发商的必争之地，为了能够更快的了解sanyan的房地产市场并且为尽快实现成为海南一流的房地产公司的愿景，我们计划要针对sanyan的大型楼盘进行调研并且为了更好的了解消费者的购房意向，同时对广大的消费者进行调查访问。以下两点是主要调研背景： 1.sanyan房市传统的淡季即将过去，旺季即将到来 2.公司进军海南不久，立足未稳，需要对sanyan的房地产市场有一个宏观上的准确把握。 二、调研目的 1.在sanyan传统旺季来临前，对整个sanyan市房地产市场信息包括（价格、发展趋势、楼盘开发等情况）进行全面的收集整理，为公司的2010年下半年的发展战略，营销计划提供决策依据 2.为房地产项目构思和策划人应付竞争，把握房地产市场提供决策依据包括项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、消费者行为分析、规划设计、市场营销策划制定直至物业管理等一系列活动 3.以消费者为对象，了解消费者在购房方面的购买动机、过程和事实，以便适应
市场发展的需求 4.提高公司的名誉度 5.通过深入广泛的实践活动提高个人的综合素质，从而使自己更好更快的和公司一起实现成长 三、调研内容 1.竞争对手的情况调查，主要调查项目附近楼盘的房型、价格、推出时间、销售渠道、促销策略及开发商实力等 2.消费者需求状况，包括消费者对房地产项目的位置、户型、风格、单价、总价、配套、交通等方面的要求 四、调研范围及对象 1.调研范围：sanyan市 2.调研对象：sanyan市知名楼盘、sanyan市广大市民和外地游客 五、调研方法及步骤 1.调研方法 ⑴楼盘调研 ①实地调研 a.现场观察法 b.访问法。 ②空间调研 a.电话调查 b.网络调查 ⑵消费者调研 随机抽样调查法 2.调研步骤 ⑴确定调查内容 ⑵确定目的 ⑶确定范围 ⑷确定对象 ⑸确定调查计划 ⑹调查实施流程 ①收集相关的信息资料， ②设计调查问卷 a.根据调查目的，列出调查所需收集的信息 b.按照所需收集的信息确定每个要提问的问题及其类型 c.按照问题的类型、难易程度，题型（单选填充，多选填充，是非判断，多项选择题）安排询问问题的次序 d.试调查：选择一些被访者作调查问卷的初步测试，然后召开座谈会或个别谈话征求意见 e.按照测试结果，再对调查表作必须修改，最后得出正式调查问卷 ⑺现场实地调查
标杆企业项目操作模式手册
项目操作模式 第一章总论 一、编制原则 对项目操作的全过程有一个系统的、有序的描述，在时间轴上看，一个项目从谈判到完成，都是由一系列事件来表达的，这些事件的结果可能是一个书面的概括、计划、方案、会议纪要，也可能是一项批文、合同、标书，还可能是产品生产过程中的一个阶段点，比如：正负零、封顶，完成外立面装修。但无论如何，这些事件的结果都是确定的，可测量的，没有歧义的。它们构成了我对项目运作思考的元素。我们希望通过对这些事件的逻辑关系的描述和每一事件展开过程关键点的表达以及事件发生过程中数据记录使全体员工对一个项目的实际运作保持一个从宏观到微观指引，减少业务流程中的沟通成本――时间。 二、适用对象：全体员工 中层以上领导：熟悉业务的全过程，加深对前后部门内的理解； 业务部门员工：了解自己岗位在业务链中的位置和贡献，站在一个更高的角度看问题； 支持部门员工：全面了解业务部门工作的需求，更好的为一线部门提供支持和服务。 三、手册的结构： 1、项目的主要阶段； 2、各阶段主要任务； 3、各任务的输入输出资料； 4、各任务的执行要点； 5、各任务执行的检查表格； 6、按时间次序排列的任务明细列表 四、注意问题：项目营运三条价值链的柔和 价值链：一条是开发生产价值链——主要为客服增加价值；一条是全程的成本控制链——为公司创造价值；一条是营销价值链——为公司创造价值 关系：开发生产链是主线，成本控制链、营销价值链则穿插在主线之中。 第二章项目操作管理工作一览表 开发线――黑色；营销线――紫色；成本线――红色；报建――蓝色；里程碑――加黑 阶段编 号主要任务 牵头 部门工作关键点 所需准备资 料、资源工作规范成果 成果流 向 土地获取阶段1 土地 信息 1、土地信息资料收集； 1、红线图、建设用地规划许可证、土地使用权出让合同； 2、房地产证等； 3、核资料准确度； 《公司发展规划》 《土地获取与评价体系》； 开发部《政府资料提交及配合工作 流程（宗地图、规划设计要点、计 划立项等）》 《调查报告》 （红线图、用地规划许可证、 土地合同、营业执照、税务登 记证等作为附件） 2 2、资料真实性、合法性调查； 1、土地信息内容真实、合法、有效； 2、开发部配合复核资料准确度； 3 3、合作方、转让方信息收集； 合作方工商登记信息真实、转让过程合法可操作、风险可控；项目情况与转让方提供信息相符、项目不存在其他或 有债务、纠纷或瑕疵； 4 项目 拓展 1、现场踏勘位置/四至范围/地形地势/自然资源环境/交通/配套/拍照照相机/地图/交通工具 策划流程和操作规范 现场踏勘表 总裁 5 2、收集片区资料规划/环境/交通/配套/文化/民俗照相机/地图/交通工具现场踏勘表 6 3、收集房地产市场行情资料供给/需求/价格/政策/法规/ 统计年鉴/各种机构研究报告市场环境分析报告 7 4、收集典型代表楼盘资料规模/产品形态/档次/价格销售状况照相机/地图/交通工具楼盘调查表 8 5、填写拓展建议表SWOT分析和建议项目拓展建议
四平市房地产行业研究报告
四平市房地产市场前景及投资决策研究报告 2017-2022年
前言 在目前经济稳增长基调下，房地产业仍是国民经济支柱产业，将在推动经济增长与转型升级中继续发挥重要作用。从房地产行业对GDP贡献角度来看，房地产开发投资占GDP比重近15%，对国民经济直接贡献较大。从行业相关度来看，房地产行业变化深度影响建筑、建材、装修等上下游产业发展，间接对整体经济发展带来更大带动。“十三五”规划建议指出，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，在此目标下，房地产行业将继续发挥规模优势、联动优势，为未来五年经济发展提供重要动力。
对房地产行业来说，供给侧改革更多的是要引导市场积极形成有效供给，更好的消化现有库存。在这方面，不同类型的城市要根据地方特点，分城施策，更好的解决当前的市场供求矛盾。 针对一线城市来说，目前面临更多的是供不应求的压力，应该积极扩大土地供应规模，同时通过多种措施盘活现有存量，平抑房价上涨压力。其中培育和发展住房租赁市场是重要的渠道，有利于扩大租赁供给、拓宽租赁住房房源，解决短期供求总量不平衡、供应主体较为单一等问题。 针对大部分库存压力高企的三四线城市，应考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化。此外，保障房货币化安置也应积极推进，加快存量房转为公租房和安置房，特别是棚改将转由货币化安置为主，在强调去库存作用的同时，进一步健全多层次住房供应体系。
此外，“十三五”规划纲要提出，未来我国将要促进房地产市场健康发展。优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区，稳步化解房地产库存，扩大住房有效需求，提高棚户区改造货币化安置比例。积极发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，扩大租赁市场房源，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，开展房地产投资信托基金试点。发展旅游地产、养老地产、文化地产等新业态。加快推进住宅产业现代化，提升住宅综合品质。