试谈房地产全程营销(doc 28页)
房地全程营销
现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出"房地产全程策划营销方案"，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：
1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销；
第一章项目投资策划营销
项目投资策划营销是全案最为关键的环节，反映了发展商选择开发项目的过程，这个过程是考验和衡量发展商房地产运作能力的重要环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下功夫，以后的开发经营就可以事半功倍。
项目投资策划营销可对项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，还对项目开发节奏提出专业意见。
一项目用地周边环境分析
1、项目土地性质调查
.地理位置
.地质地貌状况
.土地面积及红线图
.土地规划使用性质
.七通一平现状
2、项目用地周边环境调查
.地块周边的建筑物
.绿化景观
.自然景观
.历史人文景观
.环境污染状况
3、地块交通条件调查
.地块周边的市政路网以其公交现状、远景规划
.项目的水、路、空交通状况
.地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状
4、周边市政配套设施调查
.购物场所
.文化教育
.医疗卫生
.金融服务
.邮政服务
.娱乐、餐饮、运动
.生活服务
.娱乐休息设施
.周边可能存在的对项目不利的干扰因素
.历史人文区位影响
二区域市场现状及其趋势判断
1、宏观经济运行状况
.国内生产总值：
第一产业数量
第二产业数量
第三产业数量
房地产所占比例及数量
.房地产开发景气指数
.国家宏观金融政策：
货币政策
利率
房地产按揭政策
.固定资产投资总额：
全国及项目所在地
其中房地产开发比重
.社会消费品零售总额：
居民消费价格指数
商品住宅价格指数
.中国城市房地产协作网络信息资源利用
2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规
.项目所在地的居民住宅形态及比重
.政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规
.政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规
.短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划
3、项目所在地房地产市场总体供求现状
4、项目所在地商品住宅市场板块的
划分及其差异
5、项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现
6、商品住宅客户构成及购买实态分析
.各种档次商品住宅客户分析
.商品住宅客户购买行为分析
三土地SWOT（深层次）分析
1、项目地块的优势
2、项目地块的劣势
3、项目地块的机会点
4、项目地块的威胁及困难点
四项目市场定位
1、类比竞争楼盘调研
.类比竞争楼盘基本资料
.项目户型结构详析
.项目规划设计及销售资料
.综合评判
2、项目定位
.市场定位：
区域定位
主力客户群定位
.功能定位
.建筑风格定位
五项目价值分析
1、商品住宅项目价值分析的基本方法和概念
.商品住宅价值分析法（类比可实现价值分析法）：
选择可类比项目
确定该类楼盘价值实现的各要素及其价值实现中的权重
分析可类比项目价值实现的各要素之特征
对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值
根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价
.类比可实现价值决定因素：类比土地价值
A 市政交通及直入交通的便利性的差异
B 项目周边环境的差异：自然和绿化景观的差异
教育和人文景观的差异
各种污染程度的差异
社区素质的差异
C 周边市政配套便利性的差异
项目可提升价值判断
A 建筑风格和立面的设计、材质
B 单体户型设计
C 建筑空间布局和环艺设计
D 小区配套和物业管理
E 形象包装和营销策划
F 发展商品牌和实力
价值实现的经济因素
A 经济因素
B 政策因素
2、项目可实现价值分析
.类比楼盘分析与评价
.项目价值类比分析：
价值提升和实现要素对比分析
项目类比价值计算
六项目定价模拟
1、均价的确定
.住宅项目均价确定的主要方法：类比价值算术平均法
有效需求成本加价法
A 分析有效市场价格范围
B 确保合理利润率，追加有效需求价格
运用以上两种方法综合分析确定均价
2、项目中具体单位的定价模拟
.商品住宅定价法：
差异性价格系数定价法（日照采光系数、景观朝向系数、户型系数、楼层系数、随机系数）
.各种差异性价格系数的确定：
确定基础均价
确定系数
确定幅度
.具体单位定价模拟
七项目投入产出分析
1、项目经济技术指标模拟
.项目总体经济技术指标
.首期经济技术指标
2、项目首期成本模拟
.成本模拟表及其说明
3、项目收益部分模拟
.销售收入模拟：
销售均价假设
销售收入模拟表
.利润模拟及说明：
模拟说明
利润模拟表
.敏感性分析：
可变成本变动时对利润的影响
销售价格变动时对利润的影响
八投资风险分析及其规避方式提示
1、项目风险性评价
.价值提升及其实现的风险性：
项目的规划和设计是否足以提升项目同周
边项目的类比价值
项目形象包装和营销推广是否成功
2、资金运作风险性
.减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本
.对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼
3、经济政策风险
.国际国内宏观经过形势的变化
.国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设
九开发节奏建议
1、影响项目开发节奏的基本因素
.政策法规因素
.地块状况因素
.发展商操作水平因素
.资金投放量及资金回收要求
.销售策略、销售政策及价格控制因素
.市场供求因素
.上市时间要求
2、项目开发节奏及结果预测
.项目开发步骤
.项目投入产出评估
.结论
第二章项目规划设计策划营销
通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将"以人为本"的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实
现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。
项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。
一总体规划
1、项目地块概述
.项目所属区域现状
.项目临界四周状况
.项目地貌状况
2、项目地块情况分析
.发展商的初步规划和设想
.影响项目总体规划的不可变的经济技术因素
.土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避
.项目市场定位下的主要经济指标参
数
3、建筑空间布局
.项目总体平面规划及其说明
.项目功能分区示意及其说明
4、道路系统布局
.地块周边交通环境示意：
地块周边基本路网
项目所属区域道路建设及未来发展状况
.项目道路设置及其说明：
项目主要出入口设置
项目主要干道设置
项目车辆分流情况说明
项目停车场布置
5、绿化系统布局
.地块周边景观环境示意：
地块周边历史、人文景观综合描述
项目所属地域市政规划布局及未来发展方向
.项目环艺规划及说明：
项目绿化景观系统分析
项目主要公共场所的环艺设计
6、公建与配套系统
.项目所在地周边市政配套设施调查
.项目配套功能配置及安排
.公共建筑外立面设计提示：
会所外立面设计提示
营销中心外立面设计提示
物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示
其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示
.公共建筑平面设计提示：
公共建筑风格设计的特别提示
项目公共建筑外部环境概念设计
7、分期开发
.分期开发思路
.首期开发思路
8、分组团开发强度
二建筑风格定位
1、项目总体建筑风格及色彩计划
.项目总体建筑风格的构思
.建筑色彩计划
2、建筑单体外立面设计提示
.商品住宅房外立面设计提示：
多层、小高层、高层外立面设计提示
不同户型的别墅外立面设计提示
针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示
其他特殊设计提示
.商业物业建筑风格设计提示
三主力户型选择
1、项目所在区域同类楼盘户型比较
2、项目业态分析及项目户型配置比例
3、主力户型设计提示
.一般住宅套房户型设计提示
.跃式、复式、跃复式户型设计提示
.别墅户型设计提示
4、商业物业户型设计提示
.商业群楼平面设计提示
.商场楼层平面设计提示
.写字楼平面设计提示
四室内空间布局装修概念提示
1、室内空间布局提示
2、公共空间主题选择
3、庭院景观提示
五环境规划及艺术风格提示
1、项目周边环境调查和分析
2、项目总体环境规划及艺术风格构想
.地块已有的自然环境利用
.项目人文环境的营造
3、项目各组团环境概念设计
.组团内绿化及园艺设计
.组团内共享空间设计
.组团内雕塑小品设计提示
.组团内椅凳造型设计提示
.组团内宣传专栏、导视系统位置设定
提示
4、项目公共建筑外部环境概念设计
.项目主入口环境概念设计
.项目营销中心外部环境概念设计
.项目会所外部环境概念设计
.项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计
.针对本项目的其他公共环境概念设计
六公共家具概念设计提示
1、项目周边同类楼盘公共家具摆设
.营销中心大堂
.管理办公室
2、本项目公共家具概念设计提示
七公共装饰材料选择指导
1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较
2、本项目公共装饰材料选择指导及
装修风格构思
3、项目营销示范单位装修概念设计
.客厅装修概念设计
.厨房装修概念设计
.主人房装修概念设计
.儿童房装修概念设计
.客房装修概念设计
.室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示
4、项目营销中心装修风格提示
5、住宅装修标准提示
.多层、小高层、高层装修标准提示
.跃层、复式、跃复式装修标准提示
.别墅装修标准提示
八灯光设计及背景音乐指导
1、项目灯光设计
.项目公共建筑外立面灯光设计
.项目公共绿化绿地灯光设计
.项目道路系统灯光设计
.项目室内灯光灯饰设计
2流程图
3工作程序 3.1招标采购计划确定 3.1.1公司的招标采购工作组织部门为采购管理部。 3.1.2成本管理部依据设计管理部下发施工图纸完成目标成本，具体按“目标成本管理作业指引”执 行。 3.1.3设计管理部、营销管理部、项目部根据《项目开发总计划》要求，编制供方进场计划；项目部 根据工程、材料设备进场计划，报总经理审批后交采购管理部，采购管理部开始编制采购招标计划，经总经理审批后分发项目部、设计管理部、成本管理部共同配合完成招标工作。 3.1.4成本管理部根据各专业进场计划编制工程量报价清单转交采购管理部。 3.1.5采购管理部提出采购方式建议： 1)战略采购：依《年度战略采购发展计划》和战略采购协议，具体按《战略采购管理流程》实施； 2)招标采购：工程类>20万，材料设备类>2万的采购； 3)议标采购：工程类≤20万，材料设备类（含零星工程及零星材料设备采购）≤2万的采购，不 少于3家参与； 4)直接采购：垄断性及半垄断性单位，如有线电视、煤气、临电、供电部门外缆工程、自来水工 程。 3.1.6战略采购按照《战略采购管理流程》执行。 3.1.7招标管理工作应严格按照流程规定执行，如出现特殊情况不能按规定进行招标的，应由需求部 门单独申请并填写《免招标项目审批表》，经公司董事长审批同意后方可不履行招标流程，但需经采购管理部参与洽谈议标，成本管理部核价（对于垄断企业的价格，成本核价作为公司领导决策依据），合同流程由成本管理部完成。 3.2招标文件编制和审核 3.2.1采购管理部在具备招标条件的情况下，启动招标文件编制工作，向相关部门提出配合编制招标 文件要求。 工程类、材料设备类：采购管理部组织编制招标文件，招标文件技术条款由工程项目部编制，设计管理部配合；商务部分由采购管理部编制；各部门编制招标文件过程应与公司分管领导合议。 设计类：采购管理部组织编制招标文件，招标文件技术条款由设计管理部编制；商务部分由采购管理部编制；各部门编制招标文件过程应与公司分管领导合议。
万科房地产项目营销节点操作指引及成果标准 一、总则 1、为统一万科集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营箱工作质量、保证项目开发进度”的目的，特制定本标准。 2、本标准为华南区域版，万科集团华南区域各房地产项目营销均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部分，各项目可依照当地特点，酌情予以创新性选择。如中介代理机构的选择和运用等。 3、本标准中将市场推广主题和策略与市场推广方案分开，分不作为节点之一。意在强调前者工作是后期全程营销传播工作的基础：引导各一线公司营销匚作对该节点的重视。 4、本标准是依据房地产营销理论和模型，并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作体会编制而成。标准中提出的节点工时为参考时刻，非关键路径时.刻，部分工作可依照实际工作情形同时开展。 5、本标准遵循以下原则编制： 营销与设计、成本相结合的原则； 打算治理的原则； 检查与反馈的原则； 连续改进的原则。 6、本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管营销业务的负责人。 7、本标准与准则讲明权属万科集团企划部和华南区域中心营销部共同所有。 二、市场定位时期操作指引及成果标准 1.项目定位工作执行打算 (1)项目定位工作小组 ①由公司营销专业牵头，联合设计、成本专业，组成项目定位工作小组; (2)定位工作总体方向和思路 ②定位工作务虚会需要明确项目定位工作的总体方向及思路
③定位工作务虚会需要明确项目定位工作的要紧工作节点 ④形成定位工作务虚会会议决议。 (3) 定位执行和审核打算 依照定位工作务虚会要求，拟定定位工作执行打算 拟定时期性成果及最终成果的汇报、审核打算 2.项目基础资料(详见设计基础资料) (1)宗地区位与交通 ①表现宗地在都市范畴内的位置，可在都市地图基础上制作，并讲明与都市各要紧区域的交通情形 ② 表现宗地在片区范畴内的位置，可在片区地图基础上制作，并讲明与片区各要紧位置的交通情形 (2)宗地差不多指标 宗地规划设计要点。包括：总用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、车位总数、限高要求、配套的名称与面积要求、退红线要求。 (3)环境及地表现状 ①宗地红线范畴及四至环境。包括：宗地红线图、四至现状照片及讲明。 ②宗地红线范畴内地表现状。包括：包括红线内现状照片、绿化植被、水面分布及讲明。 (4)生活配套与大市政配套 ① 宗地生活配套现状及以后规划情形。包括：交通、教育、医疗、购物、文体、娱乐、银行、邮局等。 ②宗地大市政配套现状及以后规划情形。要紧描述为施工与居住需求需要扩容与增加的情形。
采购管理制度 金泽地产采购部 2011-4-14 目录
一、采购控制程序 1.目的 保证所购甲供材料、设备符合公司要求。 2.范围 适用于公司工程系统所有甲供材料、设备的采购工作。 3.职责 （1）工程部是甲供材料、设备采购的主管部门，负责采购全过程的操作。（2）招投标小组对采购全过程进行监控。 （3）设计部、预算部、财务部是材料、设备采购的协办部门。 ①设计部负责材料、设备选型，并提供给工程部；②预算部负责价格审核。 ③财务部负责资金筹措。 4.程序 采购程序流程图 甲供材料、设备及供应商资料 甲供材料、设备清单 甲供料采购时间计划 招标书1 合同文本 分供方考察及资格审查 标书审查 合同审查 确定中标分供方 合同报批 会签 会签 签署 5. （ （ （
6.相关表单 《相关合同及标书》。 《合同报批表》。 《付款申请表》。 《甲供材料、设备清单》。 《材料、设备采购决算申请表》。《甲供材料、设备采购时间计划表》。
二、甲供材料（设备）采购及管理工作程序 1.目的： （1）确保采购材料（设备）100％符合有关国家规范及标准。 （2）确保采购材料（设备）严格按合同要求进场，保证工程按质按期完成。 （3）严格按采购合同要求支付材料（设备）款，做到付款进度不超前于材料（设备）进场进度。 2.范围 新建项目工程承包合同中所指定的甲供材料（设备）。 3.职责 （1）设计部从建筑设计角度考虑，提出采购材料（设备）在美观及使用功能等方面的要求，并提供甲供料清单及验收规范。 （2）工程部负责甲供材料（设备）的采购资料准备、采购实施、组织验收以及检查采购材料（设备）是否按合同要求进场。 （3）预算部负责控制采购材料（设备）的付款方式以及付款进度。 4.程序 （1）工程部主办工程师按《招投标管理工作细则》规定要求进行甲供材料（设备）的采购。 （2）工程部主办工程师拟定《招投标文件》、《采购合同》及投标厂商的入围资格报请部门经理审批。 （3）主办工程师按经审批的《入围资格》要求邀请三至五家分供商进行招投标，并封样存至仓库，做好标识。 （4）施工图纸出齐后7天内，主办工程师应要求施工单位上交材料设备使用计划，同时考虑生产周期，由主办工程师编制《甲供材料（设备）采购工作计划》，经甲、乙双方协商后作为招投标的依据之一。 （5）所有甲供料须在房屋预售前一个月签订合同，在签订合同之前须预留20天合同审批时间，20天招投标时间。 （6）主办工程师会同预算部人员实施招投标。 （7）主办工程师按《招投标管理工作细则》及招投标结果，与供货厂商签订采购合同并报请审批。 5.甲供材料（设备）进场管理工作程序 （1）在甲供材料（设备）签约之前，主办工程师必须检查供货厂商的法人委托书、地址、营业执照、资质证书、准用证、合格证、检测报告及其技术指标等资料是否符合《合
房地产营销推广方案 由于房地产与一般商品具有异质性如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等随着房地产竞争的日趋激烈相应的营销策划也十分火暴因此策划创新成为制胜之道对于房地产的营销策划主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新激发潜在消费需求或争夺现有顾客其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等 一、未来发展趋势 一方面是房地产已经进入品牌竞争时代房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段企业更注重对品牌的培养与利用因此应注重对品牌的不断强化输出品牌核心价值进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前推广手段整合性强利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念另一方面是消费市场日趋理性和个性化近年经济持续放缓居民收入（包括预期收入）持续下降实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫偶然性、冲动性购买行为减弱理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好消费者对商品房的选择会更趋“个性化”会更加考虑自己的心理需求寻找更加适合自己的楼盘随着房地产市场竞争的加剧大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针
对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗以满足不同类型消费需求的 消费群；“设计时代”开始回归发展商更加重视产品的开发对楼盘的前期规划和设计将更加重视竞争手段将会全方位、多元化如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势而中小型盘就必须以其个性化和特色需 求也在市场占据一席之地在未来的发展过程中将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等不仅对配套设施的需求提高而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求可能对设计和制造过程中的环节比较关注在市场竞争形势进一步白热化的情况下 如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值稳定价格、吸引客源如何根据目标消费群的理性购买需求进一步深化自身楼盘的优点使目标消费群 产生“物有所值”的感觉如何继续建立自己独特的品牌个性突破强劲对手的包围在市场上继续掀起一股新的旋风如何适应“个人置业时代”的新趋势这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划 二、房地产全程营销策划 一是策划为先在整个项目开发过程中从思维上应该策划在先包 括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划策划是建立在相应的市场调查的基础上调查既可以是一手的资料也可是二手的如包
房地产工程招标采购管理全流程 房地产工程招标采购管理全流程，建议收藏！ 一、流程概况
二、工作程序 1、招标采购计划确定 1.1工程部根据《项目总体计划》要求，编制《工程承包商进场计划》和《材料/设备进场计划》提交造价采购部。
1.2造价材料部根据工程部提供的《工程承包商进场计划》和《材料/设备进场计划》，编制《招标总体计划》，根据招标总体计划编制具体操作《招标单项计划和跟踪》。 1.3城市公司分管副总、项目负责人对《招标总体计划》中的采购方式进行审核，由城市公司运营管理部审批： 1)招标采购：50万元以上工程采购、重大工程（包括土建、安装、煤气、智能化、装修、外水、外电、弱电、园林、消防、铝窗）、30万元以上材料和须招标的设备采购； 2)直接采购：50万以下工程采购、30万元以下材料； 2、供方信息收集 2.1发布招标信息：根据工程和材料采购计划，资格审查截止日期15天前，造价采购部安排在政府招标办、公司内网或以其他方式发布招标公告。招标公告应明确招标项目名称、招标范围、规模、资格审查截止日期、招标要求等信息。 2.2投标意向单位资料的收集：造价采购部组织相关部门通过招标公告、工程和材料信息库、市场查询等方式收集投标意向单位。应保证投标意向单位的数量不少于三家，收集渠道包括但不限于： 1) 集团内部工程承包商及材料/设备供应商信息库； 2) 网上搜寻； 3) 内部公告； 4) 招标小组及人员推荐； 5) 供方自行推荐；
6) 同行推荐。 2.3造价采购部应要求工程和材料供方提供以下资料的原件及复印件： 1) 公司简介； 2) 营业执照； 3) 资质证书； 4) 与招标业务相关的业绩资料； 5) 税务登记证； 6) 企业代码证； 7) 代理证明文件（可选）； 8) 项目经理证书（适用于工程招标）。 2.4由造价采购部要求供方填写和提交《供方资格审查表》。 3、资格审查 3.1工程承包商资格审查：由造价采购部组织招标小组对工程承包商进行资格审查；材料供应商资格审查：（针对需选型定板的材料）对材料供应商进行资格审查。 3.2资格审查分为资格预审和资格后审。资格预审指在开标前对潜在投标单位进行的资格审查；资格后审指开标后对投标单位进行的资格审查。进行资格预审的，一般不再进行资格后审。
第一章采购组织管理 1.０目的 为完善集团采购中心的组织管理，强化集团采购中心对各项目采购统一管理，规X化管理，达到集中决策与适当分权的合理平衡，为使各尽其责，特制订本制度。 1.1集团总部采购中心 1.1.０组织架构及岗位编制 1.1.１集团采购中心职能 （1）统筹各项目采购工作，并对其进行监控、指导和市场信息反馈； （2）负责分析产品市场的品质和价格等行情,对集团采购、集团选定类材料/设备签定相关战略合作协议； （3）寻找产品供应源,对每项产品的供货渠道、价格、品质等加以考察评估和开拓并加以掌握和利用，以作成本分析、成本控制等； （4）开发相关优秀供应商，建立供应商信息档案库； （5）对各项目采购的材料/设备质量、价格进行监控； （6）建立相关管理制度流程，规X采购工作，定期对各项目采购巡查考评； （7）负责各项目采购人员编制及任用； 1.1.２采购中心岗位职责、业务分工 1.1.２.0采购中心负责人（副总监）岗位职责 （1）主持采购系统全面工作，统筹策划和确定采购内容，减少不必要的开支，以有效的资金，保证最大的供应，确保各项采购任务完成； （2）调查研究集团公司各项目材料/设备需求及工程计划情况，熟悉各种材料/设备的供应渠道和市场变化情况，确保供需心中有数； （3）指导并监督下属开展业务，不断提高业务技能，确保公司的正常采购量； （4）进行供应商的评价和管理，建立合理的采购流程； （5）监督并参与大批量商品订货的业务洽谈，检查合同的执行和落实情况； （6）认真监督检查各采购经理/主管的采购进程和价格控制。 1.1.２.1 采购中心经理岗位职责 （1）督促各项采招计划的完成； （2）把控每宗采购的采招策略；
双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日
学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................
房地产招标采购管理分析 摘要：工程招标以及采购是企业管理工作开展当中的重要内容，不仅关系到工 程质量，且关系到企业的生产效益，需要企业在工作当中能够引起重视。在上文中，我们对工程招标采购管理进行了一定的研究，在该项工作实际开展中，需要 能够做好重点把握，以科学招标采购管理方式的应用保障工程的顺利高质完成。 关键词：房地产；招标采购；管理 招标采购管理工作是建筑工程项目管理中的重点和难点，其工作的效率和质 量直接影响着建筑工程项目的整体发展。但是在日常建筑工程项目管理中，招标 采购及合同管理工作还存在着很多缺点和不足。我们应该积极的寻找解决对策， 运用科学、合理的方式方法，对招标采购及合同管理工作中存在的问题进行解决，促进建筑工程项目管理工作的顺利开展。 1招标采购的必要性 投标采购是指按调查、入围、发标、投标、开标、评标、定标的程序断定中 标单位的采购方法。其优势主要表现为：①投标采购具有揭露性，房地产企业把自己所需要的工程及资料设备供货商相关信息揭露发布，给相关的供货商供给机会，一方面扩展了企业物资的来历，另一方面促进了商场的开展。②投标采购能够有用降低企业采购本钱。在商场价值规律的影响下，供货商为争夺订单会对物 资的本钱、赢利等进行一再衡量，投标的价格无疑会趋近于产品真实的价值。③投标采购能够相对有用地躲避贪婪现象，一起还能必定程度上确保采购物资的质量。经过投标采购管理，使得各个供货商之间公平竞争，增强了企业对于采购过 程的监管。 2房地产招标采购管理的作用与意义 随着社会主义市场经济体系的不断完善，让城市住宅建筑项目步入了一个高 速发展的时期，在逐渐形成规模效应的同时，也在潜移默化中改变了建筑建材市 场上的供需关系。对于涉及房地产住宅项目的建材采购，已经完全从计划经济时 代走向了社会主义市场经济时代。从表象上来看这种转变是完全符合经济体系中 商业竞争秩序的，有助于刺激建筑建材市场良性经营，同时也能够在一定程度上 提升原材料生产企业的规模化生产力。但是在实际的交易过程中，如果对采购没 有形成有效管理，那么很容易在其中造成一些疏漏出现，这些看似细小的问题， 放在采购基数庞大的招标采购合同中，其影响力就绝对不容小觑了。基于此，完 全有必要对房地产项目中的招标采购进行科学化、规范化、程序化的有效管理。 3招标采购流程 为加强工程招标采购工作实现程序化、规范化管理，有效控制采购及后续运 行成本，实现节本降耗，同时根据掌握各类的价目、用款以及租赁费用或对外欠 款等情况，结合工程实际，建议按图1所示流程进行的招标采购。 图1房地产招标采购管理流程 4如何做好房地产招标采购管理工作 4.1明确招标方式 通过公开招标采购、邀请招标采购、询价采购等方式，选择出适合的供应商，在项目采购中秉承公平、公开、公正的原则，确保供应商之间的合法、合理竞争，并利用竞争选择出物资价格最合理的供应商，促进多种招标方式的组合，在提高 采购的效率和质量的同时，对采购成本进行良好的把控。
《万科地产公司房地产项目营销节点操作指引及成果标准》 华南区域版 总目录 第一部分总则 (2) 第二部分市场定位阶段.......................................... 2-12第三部分销售指导书阶段..................................... 13-20 第四部分广告提案阶段....................................... 21-28 第五部分推广主题和策略阶段................................. 29-32 第六部分市场推广方案阶段................................... 33-40 第七部分开盘阶段........................................... 41-47 第一部分总则
1. 01 为统一万科集团各房地产项目营销的标准，规范房地产项目营销的内容和深度，达到“确保营销工作完整、提高营销工作质量、保证项目开发进度”的目的，特制定本标准。 1. 02 本标准为华南区域版，万科集团华南区域各房地产项目营销均应按照本标准执行。对本标准未涉及的部分，各项目可根据当地特点，酌情予以创新性选择。如中介代理机构的选择和运用等。 1. 03本标准中将市场推广主题和策略与市场推广方案分开，分别作为节点之 一。意在强调前者工作是后期全程营销传播工作的基础；引导各一线公司营销工作对该节点的重视。 1. 04 本标准是依据房地产营销理论和模型，并总结万科集团以往房地产项目开发过程中的营销操作经验编制而成。标准中提出的节点工时为参考时间，非关键路径时间，部分工作可根据实际工作情况同时开展。 1. 05本标准遵循以下原则编制： 营销与设计、成本相结合的原则； 计划管理的原则； 检查与反馈的原则；持续改进的原则。 1. 06本标准的执行责任人为万科集团属下各房地产公司主管营销业务的负责人。 1. 07本标准与准则解释权属万科集团企划部和华南区域中心营销部共同所有。
房地产全程营销策划的定义，分几个阶段，每个阶段的具体工作 建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：①项目投资策划②项目规划设计策划③项目质量工期策划④项目形象策划⑤项目推广策划⑥项目顾问、销售代理⑦项目服务策划⑧项目二次策划（策划总结）。 （1）、项目投资策划。是房地产全程策划关键的环节，通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、本地房地产市场的供求状况、本地同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。（2）、项目规划设计策划。通过完整科学的投资策划分析，明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示等等。（3）、项目质量工期策划。房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现；所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生；甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念，质量工期策划的主要内容包括：建筑材料选用提示、施工工艺流程指引、质量控制提示、工期控制提示、造价控制提示、安全管理方案等。（4）、项目形象策划。包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。（5）项目营销推广策划。对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。项目营销推广策划提供关于项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。（6）项目销售顾问、销售代理。紧扣目标市场和目标客户，按照项目推广方案制定销售时段、促销政策、销售活动、销售承诺等。（7）项目服务策划。目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，同时它也是开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。（8）项目二次策划（策划总结）。品牌战略可持续发展在知识经济要求的前提下，科学合理综合高效地考虑住宅建设地环境效益，广泛运用高科技成果，改变传统的施工方式，采用新材料和组织管理方法，不断创造新的科学技术，规划设计出优美的人居环境，营造住宅文化，增强市场竞争力，才能促使开发走上可持续发展的道路。各阶段主要业务策略纵览A、营销阶段的划分整个营销过程通常可划分为五个阶段，即：第一阶段：销售准备期第二阶段：内部认购期第三阶段：强势推广期第四阶段：市场调节期第五阶段：尾盘销售期B、各阶段业务策略总览一、销售准备期：1、工地现场清理美化，搭建既有传统中式风格又不失现代气息的售楼处，一期绿化景观施工；；2、合约书、预售单、各种纪录表制作完成；3、培训资料编制完成；4、价格表制作完成；5、人员培训工作完成；6、刊登引导广告；7、销售人员进驻。二、内部认购期：1、内部认购客户分类；2、电话营销；3、分析研究客户反映情况；4、修正后期发展战略及经营目标。三、强势推广期：1、正式公开推出前须吸引、引导有希望的客户与配合各种强势媒体宣传，聚集人潮，并施展现场销售团队的个人销售魅力，促成订购。另外可安排鸡尾酒会或邀请政界名流、文化学者莅临剪彩，提高客户购买信心；2、每日下班前25分钟，现场销售人员将每日应填的资料填好交回，有业务主管加以审核，与隔日交换给每位销售人员，并与隔日晨会加以讨论，对各种状
房地产工程招标采购管理全流程，建议收藏！ 一、流程概况
二、工作程序 1、招标采购计划确定 1.1工程部根据《项目总体计划》要求，编制《工程承包商进场计划》和《材料/设备进场计划》提交造价采购部。
1.2造价材料部根据工程部提供的《工程承包商进场计划》和《材料/设备进场计划》，编制《招标总体计划》，根据招标总体计划编制具体操作《招标单项计划和跟踪》。 1.3城市公司分管副总、项目负责人对《招标总体计划》中的采购方式进行审核，由城市公司运营管理部审批： 1)招标采购：50万元以上工程采购、重大工程（包括土建、安装、煤气、智能化、装修、外水、外电、弱电、园林、消防、铝窗）、30万元以上材料和须招标的设备采购； 2)直接采购：50万以下工程采购、30万元以下材料； 2、供方信息收集 2.1发布招标信息：根据工程和材料采购计划，资格审查截止日期15天前，造价采购部安排在政府招标办、公司内网或以其他方式发布招标公告。招标公告应明确招标项目名称、招标范围、规模、资格审查截止日期、招标要求等信息。 2.2投标意向单位资料的收集：造价采购部组织相关部门通过招标公告、工程和材料信息库、市场查询等方式收集投标意向单位。应保证投标意向单位的数量不少于三家，收集渠道包括但不限于： 1) 集团内部工程承包商及材料/设备供应商信息库； 2) 网上搜寻； 3) 内部公告； 4) 招标小组及人员推荐； 5) 供方自行推荐； 6) 同行推荐。 2.3造价采购部应要求工程和材料供方提供以下资料的原件及复印件：
1) 公司简介； 2) 营业执照； 3) 资质证书； 4) 与招标业务相关的业绩资料； 5) 税务登记证； 6) 企业代码证； 7) 代理证明文件（可选）； 8) 项目经理证书（适用于工程招标）。 2.4由造价采购部要求供方填写和提交《供方资格审查表》。 3、资格审查 3.1工程承包商资格审查：由造价采购部组织招标小组对工程承包商进行资格审查；材料供应商资格审查：（针对需选型定板的材料）对材料供应商进行资格审查。 3.2资格审查分为资格预审和资格后审。资格预审指在开标前对潜在投标单位进行的资格审查；资格后审指开标后对投标单位进行的资格审查。进行资格预审的，一般不再进行资格后审。 1)对工程承包商的资格审查必须包括但不限于以下内容： a)单位近3年来的营业额、注册资金、人力资源结构和状况； b)供方工商营业执照、资质等级状况、安全生产许可证； c)近3年来财务资信状况； d)近3年相关项目的业绩状况。并对其主要业绩和工程现场进行实际考察，必要时从供方合作商了解供方业绩情况； e)单位技术力量，资源配备状况等；
万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析
5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析
2020房地产采购部工作总结 (新版) The work summary can correctly understand the advantages and disadvantages of the past work; it can clarify the direction and improve the work efficiency. ( 工作总结) 部门：_______________________ 姓名：_______________________ 日期：_______________________ 本文档文字可以自由修改
2020房地产采购部工作总结(新版) 2020房地产采购部工作总结篇一 20XX年已经过去大半，在这段时间里通过领导和同事们的支持和帮助，各项工作均已顺利完成，新的一年已经开始，为了更好的完成下年的工作任务，现将我过去一年中工作情况作一个汇报。 在过去的一年里，严格按照公司采购管理制度，极力控制采购成本，保质保量的完成了各项采购任务，全年完成采购项目共计560万元，保证了公司生产部的正常运营，在整体的一年里，还尚未达到预期的理想效果，如采购及时率尚且能达到x%，迟发货、质量不达标等因素仍然存在，在今后的工作中继续努力学习，不断学习业务技能，征询产品信息，加强与客户沟通，更好的保质保量完成各项采购工作，使各项工作正确、准确率力争达
到x%为了更好的完善采购工作，确保做好下一年的工作任务，现将我之工作做以下总结： 一、总结工作 在倡导公司制度做好每日计划与总结的前提，也是完成日事日毕的重要保障，每天写好每天所要做的工作，处理的事，对所做的情况做一总结，对没有处理好的事，紧接处理，尽量做到问题不推迟，尽最快解决。 二、提高性价比 我们的采购工作就是服务于生产，就是以最低的成本满足高质量严要求的生产所需辅料，一定要对要采购的辅料细心的分析，在做性价比，始终坚持做好以质论价，货比三家，多快好省的采购原则。 三、多对比、多沟通 在工作中要多跑、多对比、多总结，边学习边实践，不断提高自己的采购业务水平，加强与供应商沟通要及时做好跟催工作，让他们能主动争取配合我们工作，及时解决问题尤其是按时、
一、杜邦分析体系对万科集团的财务分析 笔者结合万科集团在2014年-2017年披露的财务数据，统计出该集团公司在这四年时间里的各项财务指标，然后对其进行层层分解分析。以下是万科集团在2014-2017年各项财务指标表： 表1 万科集团各项财务指标表 （一）净资产收益率总体趋势分析 非财务因素和财务因素都会对企业的经营状况造成影响，对于公司的经营状况杜邦分析的评价分析更加的全面，权益报酬率是杜邦分析中最为核心的指标，其所具有的综合性较强。在对万科集团的财务状况进行分析的时候可以分解该集团企业的净资产收益率。 图1 2014年-2017年万科集团净资产收益率变动趋势图 从上图能够非常清晰的看出，万科集团在2014年-2017年这四年时间里前三年的净资产收益率保持稳定小幅增长状态，但是在2016年却出现了大幅下降趋势。万科集团的净资产收益率出现这样明显的下降除了受到行业整体发展影响之外，还与万科自身发展战略和上
升的处于结算中的装修房比例有关。在2014年-2016年万科集团通过对向城市配套服务商转型，经营业务结构发生了不小的变化。但是在该公司的净资产收益率中其物业服务营业收入在2017年还同比增长了百分之七十，而房地产营业收入同比下降了将近百分之十，房地产营业收入作为万科集团主要营业收入构成部分，其大幅度下降将直接造成万科集团的净资产收益率降低，从侧面也反映出该公司在2017年的房产销售上存在着一些问题。 （二）销售净利率总体趋势分析 企业销售收入与企业净利润的比例就是销售净利润，其主要是将企业获得净利润的能力进行体现，即企业营业净利润率的提升直接影响了企业的盈利能力。将企业销售净利率提高的方法主要有可以从将各项成本开支降低和营业收入扩大这两方面入手。企业销售收入的净利润是通过销售净利润来反映，企业收入收益程度是所主要反映的内容。通过分析万科集团的销售净利率，能够对中信证券的成本费用和盈利能力有更加清晰的认识。 图2 2014年-2017年万科集团销售净利率变化趋势图 表2成本费用比较表
万科地产项目全程策划流程 一、市场调研 1、前言：本次市调的背景、动机、运用手段、目的等； 2、市场分析 （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量） （2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4、竞争个案项目调查与分析 5、消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6、结论 二、项目环境调研 1、地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形
（4）地貌 （5）性质 2、地块本身的优劣势 3、地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述） 4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1、投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策） （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2、土地建筑功能选择 3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4、土地延展价值分析判断（十种因素） 5、成本敏感性分析 （1）容积率 （2）资金投入
（3）边际成本利润 6、投入产出分析 （1）成本与售价模拟表 （2）股东回报率 7、同类项目成败的市场因素分析 四、营销策划 （一）市场调查 1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2、建筑规模与风格 3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯） 5、功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等） 6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等） 7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质） 8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整） （二）、目标客户分析 1、经济背景 ·经济实力 ·行业特征――公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业） 家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）
房地产标杆企业之采购管 理 The document was prepared on January 2, 2021
房地产标杆企业之采购管理 ——赛普管理咨询公司李老师房地产行业是一个综合性的产业，同时是一个资源整合的行业，从项目前期的产品规划、项目策划、设计、勘察、施工、材料、设备到广告宣传、园林绿化、装饰等均需要采购。因而采购活动在地产企业占据了重要的位置，对采购活动管理的成熟度，直接影响到产品的品质和成本，企业因采购环节管理不到位，造成迟迟不能交房的不乏其例，因此地产行业采购管理是非常重要的环节，是每一个希望成长的地产企业必须认真关注和用心研究的课题。在这里结合我们在咨询过程中总结积累的经验和与优秀企业的对比分析，对工程、材料、设备采购活动的管理进行一些探讨。房地产企业采购管理系统的组织结构 在我们接触的房地产企业中，往往在采购管理职能的界定方面存在一些这样或那样的问题，归结起来主要有：集团与项目公司的授权不足，不适应公司的战略发展要求，如对项目要求周期很紧，但在招标采购方面的集团参与和审批环节过多，影响到效率的提升；采购管理的监督职能缺失，一个部门说了算，或个别人说了算，缺乏采购工作的公正性，也容易滋生采购过程中的违法、违规行为；采购管理的职能设计不完整，缺乏对供应商评价管理和信息资料库的收集和更新职能。 1、房地产企业采购职能设置的原则 房地产企业采购部门的设置因企业规模、企业文化、专业水平和企业管控模式的不同，而各有千秋。首先要解决的是采购职能的划分和权限的划分，另一个方面是监督职能的完善。一般在集团公司里，集团层面侧重
于策划和监督职能，而项目公司是执行主体，或按一定的权限划分集团与项目的采购权限，使职权和责任明确界定。而在非集团规模的房地产公司，则在不同的部门之间或与项目部之间进行划分，但执行和监督职能应由不同的主体来完成，以达到提升采购效率、降低采购成本，并且形成内部公开、公正、公平和廉洁的采购环境及氛围。 房地产企业采购部门的职能划分 在遵循以上原则的基础上，采购管理主体的划分应该有两个层面：一个层面上更多的倾向于对采购系统的整体策划和监督，制定采购系统的管理流程、采购规范、标准采购合同、招标文件范本等流程和流程精细化方面的工作，监督采购活动的实施，同时建立统一的采购信息系统，达到采购资源的共享，并且从公司层面与供应商建立战略合作伙伴关系，建立公司战略采购流程，以期在采购产品时获得优惠的价格和优良的品质，从而降低采购成本，提高企业盈利能力，以应对今后地产行业整体利润空间下降的趋势，形成公司的竞争优势。 另一个层面是指采购活动的执行主体，具体实施采购活动，编制采购计划、组织工程、材料和设备的采购活动，组织对供应商的评估和对现场材料、设备的管理、数量核定等，其中项目工程的管理部门，如项目部、工程部等监督材料的验收和现场材料、设备的管理。 两个层面上职能的划分也不是固定的，可以根据企业的规模等因素进行调整，建立完整、系统的采购管理体系，但一般来讲，实施和监督的职能应该分离，以避免因缺乏监督造成的采购管理的失控，避免给企业造成额外的损失。
房地产项目全程营销策 划方案大纲 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】
房地产项目全程营销策划方案大纲 一、项目概述 二、项目前期策划 （一）市场调研及走势分析、预测 1．宏观、微观市场走势分析。 2．最新房地产市场行情分析。 （二）前期产品及市场定位可行性研究 1．产品定位分析。 2．市场定位潜力分析。 3．市场定位风险分析。 4．市场定位的可行性评价。 5．项目市场定位。 （三）品牌战略策划 1．名称确定建议及推广名确定。 2．楼盘风格确定。 3．建筑用料的建议。 4．项目卖点的挖掘及提炼。 5．小区环境营造——空间环境、生态环境、视觉环境、人文环境、智能环境。 6．小区景观设计要点（环境规划）。 7．电梯的设置。 8．停车库设计要点、车位比例及安排。 9．会所功能内容划分及概念的提炼。 10．装修标准。 11．社区服务项目配置建议。 12．物业管理服务项目建议。 三、项目营销策划 1. 项目营销阶段性划分。 2. 项目分期推出的战术部署及促销手法建议。 3. 市场进攻要点及切入法建议（入市时机）。 4. 价格策略制定。
5. 价格体系及付款方式原则。 6. 销售现场包装要点。 7. 卖场包装要点。 8. 卖场促销要点。 9. 展销会举办方案。 10. 外销方案制定。 11. 制定CS系统（顾客满意系统）。 12. AIDAS原理（阶段性促销活动策划）。 13. 模型制作指导。 14. 收集市场反馈信息，及时调整营销方案。 15. 分销网络辅助措施。 16. 新闻推广方案（软性文章及题材炒作）。 17. 公关推广方案（政府机关及集团购买的可能性建议）。 四、广告、宣传、推广设计 （一）品牌识别 1．展示系统设计 （1）地盘形象设计。 （2）工地围墙展示设计。 （3）工地路牌、楼体招示布、工程进度牌。 （4）售楼形象展示。 （5）售楼处外观展示指导、内部形象定位指导。 （6）售楼处设计建议。 （7）样板房形象定位、效果建议。 （8）售楼处展板创意建议。 （9）看楼车体外观设计。 （10）售楼人员服装设计、保安服装建议。 2．展示系统设计 （1）售楼书、折页。 （2）《售楼合同》及相关文件格式。 （3）《价目表》、付款方式单页设计。 （4）工作证(卡)、售楼人员名片。