天津房价问题调查报告
调查背景
我的籍贯是辽宁，但是今年寒假我在天津的姨妈家住了一段日子。考虑到在天津读书的
同学们毕业后有可能留在天津工作、生活，那么自然会面临衣食住行等方方面面的问题，当然其中的住房房价问题是对于每个人来说都是关系重大的。为此寒假期间，我对天津市的房
价问题做了分析、调查、研究，望此能够为有需要的同学提供帮助，也为日后的自己指引方向。
房价飙升之路
假日期间，我走访了天津市大港区胜利街退休街道主任王大妈，她向我讲述了近些年天
津市和大港区的房价变化。天津房价是自2003年下半年开始出现较大涨幅的，在那之前，
天津市的房价始终呈现稳中略升的态势，没有引起像王大妈一样关注市内住房问题的居民的
广泛关注。由此，2003年成为了天津市房地产市场和房价变化的一个重要的分水岭。据王大妈回忆，天津市的主流中档房屋每平方米的价格从2003年之前的2000到3000元之间，
上涨到2005年上半年的4000到5000元之间。这真是一个令人震惊的数字，王大妈说出这些印象深刻的数字的时候，颇有感慨，原因是王大妈的最小的儿子就是在2005年大港开发
区买下的。从2003年到2005年短短两年之间，房价几乎就翻了一番，这也让王大妈一家吃尽了房价急速变化的苦头。
自2005年之后，天津市的楼盘价格就开始以鲤鱼跃龙门的尽头飙升。
我从新浪网上查阅资料获悉，2005年4月，国家银监会表示，将要对天津在内的八大
城市，四家国有商业银行和十二家股份制商业银行房地产贷款进行全面检查。“由此掀起对房地产产业宏观调控的一次新的行动。”但是这个过程中，出人意料的是，在这次行动中，排名第一位的不是人们心中所想的上海或者杭州，而是我们天津！银监会对此次的目的的解
释是：因为“市场供给结构明显不合理，房屋空置率明显提高，租金收益率波动明显，存在一些高档住房为主的不合理贷款需求。”当时天津市政府也应声出台了六项措施来稳定房价。
当然任何举措也不能完全按照执行者的意愿进行。
房价为什么会如此疯长？
我一个同学的父亲是搞房地产生意的，我曾经去他家拜访他，跟他聊起天津房价上涨的
原因，他说：“天津近十年，是发展最快的时期，市民人均收入不断上升（根据天津最新新闻，今年
天津市就制定了9个方面的19项政策促进城市居民增收，预期实现全年城市居民
人均可支配收入增长10%以上），滨海新区正在向高科技新区建设发展，市内各项社会保障设施不断完善，天津港口的吞吐量不断增长，这些使得天津的综合生活水平不断提高。这些都是导致天津房价在这几年疯长的原因。”
成交遇冷，楼市下行
物极必反，这是自然变化的铁打规律。2011年，天津房价就开始呈现下降趋势，这也
给了那些紧盯着房价变化，伺机买房的民众偌大的喜讯，据每日新报报道，“过去一年，房地产市场中的投资性需求基本逐渐沉默，部分自住型需求的居民隔岸观火，只剩刚需孤军奋战，所以中小型普通住宅手捧，大户型、高端房相对遇冷。2012年房地产限购延续，房价
将维持下行通道。”
据本市国土房管局发布的《每日房价》统计，2012年1月本市房地产市场成交量继续
低位运行，平均8748元/平方米，其中商品房日均成交80套，环比前一周即1月1日至8
日的日均成交量下跌0.9个百分点，二手房日均成交量113套，环比上涨2.1%。根据本市
国土管理局的统计可以看出，今年伊始，天津市房地产市场以冷开场，成交量都有所下降，这些都意味着，2012年上班奶奶，楼市将保持下行通道运行。
何时才是购房良机
那么，我心中不禁产生一个大大的疑问，“现阶段是不是出手买房的好时机？或者什么
时候才是自住等原因需求迫切的居民购房的最佳时机呢？”春节过后，已观望了几个月甚至
更长时间的购房人也同样发出了这样的疑问。中国指数研究院的报告认为：“目前来看，国家对地方政府‘救市’充满警惕，这将进一步强化房地产调控不放松的预期。受调控政策影响，房地产市场观望气氛浓厚，购房者购房预期下降，市场进入深度博弈，房地产市场量价
将继续调整。”对此，微博网友主要持有如下两种观点： 1.继续等下去，优惠将会减小。这
是一个买房子的好时机，目前许多开发商延续了春节前的优惠措施，但是继续等下去，很难
保证这些优惠能一直进行下去。 2.春交会期间，房价仍然会降。天津财经大学经济学院教授
丛屹则表示：“如果购房人自身情况允许，我建议再等等。”丛教授认为，首套房按揭利率
及货币政策仍存在调控空间，有进一步放松的可能。我从网上查找信息看到，天津我爱我家
企划总监陈萌同样表示，春季房交会期间房价可能会再现下行空间。“春交会一般在4月底5月初，对开发商而言，二季度销量会成为全年标杆，面临的压力不小，势必要在价格上做出让步。”
观察近期的天津楼市，每个人都不难发现，现在的成交量逐渐减少，买房者正掌握着绝对话语权，自从去年四季度以来，津城楼市遭遇严寒考验。数据显示，2011四季度天津楼
市表现并不乐观，成交量相比上一季度缩减三成，同比缩减一半。截至2012年1月底，天
津市新建商品房库存量高达15万套，达有史以来最高值。
即便是一些楼盘不是推出大幅度优惠就是一些促销活动，结果仍然收效甚微。成交不活跃，房价走势平缓并呈现逐步回落势态。
买房人究竟何时出手是最恰当的时机，这是我非常关心的问题。我特地访问了一些业内
人士的官方微博，无论是感性需求还是改善型自住，当前楼市情况复杂，很难说清楚何时出
手才是最佳时机。虽然如此，对于2012年的房地产市场，我在电视、广播上也听到了很多
相关的讨论，，很多专家和业内人士表示将呈现“欲扬先抑”的态势。
寒假期间，我有一个令人兴奋的发现，今年下半年将出现购房良机。从目前的房价情况
来分析，今年的房地产市场可能在一个时间点爆发，出现复苏。目前整体偏冷，上半年房价将继续下降，下半年探底后有望反弹复苏。
购房良机的出现原因有三：第一，今年是过去两年和未来几年中罕见的入市良机，尤其是上半年，房价将会回落到一个较为合理的水平，或是2010年上半年，甚至是2009年初的
水平。少数商品房的价格，可能回到2009年初的水平。第二，下半年房价会筑底回升，2013 年将会步入上行通道，全年皆是较好的购房时机。对于自住需求，购房的主要目的是改善生
活环境，不必太在意房价的波动。第三，就天津的市场自身特点来说，房价泡沫相对较少，价格也保持在平稳的状态，所以房价步入下行通道对于购房者是一个机会，所以应当抓住这
一难得的购房时机。
我同一些前辈的谈话中得知，多数市民依旧面对房家望春风，心里盘算着何时是购房的好时机。他们的担心在于，现在出手，房价再降是否会使得自己辛辛苦苦买来的房子贬值，所以都先选择隔岸观望。一些购房者虽然需求十分迫切，但拿捏不好房价的变动，在这种形
势下，他们选择边看边等。通过上一段我的调查发现，像这样的居民应该会从中受益颇多。
总结
2012年的确是不平凡的一年，它不仅体现在古老的玛雅寓言上，就天津目前的房价问
题，也是一个关键时期。由于天津近十年的飞速发展，人们对物质生活的追求出现畸形增长，这就导致了十几年间天津市房价的飙升，直到2011年，增长的速度才减了下来，甚至出现
了十几年罕见的负增长，这是市场调控、供求关系变化等因素共同决定的。而2012年上半年，房价将继续下行，下半年会出现购房良机，这绝对是一次千载难逢的机会！
楼市风云，变幻不定，但是总能从中循出规律，要想形成合理的房地产市场的表现形式，
调控是关键，来拒去留，始终保持楼市的稳态。对于我们想要购房的居民来说，要时刻关注
楼市动态，多纳知名专家的良言，以期待最佳购房时机的到来，做出合理的选择。