4 / 2016.02Specialty 本期专题
农村土地管理制度改革是推进农村改革发展的核心内容。宅基地是农民家庭的重要财产，以宅基地产权制度为核心的农村建设用地产权市场化改革必将成为农村土地管理制度变革的突破口。全国各地也在着手探索着宅基地使用权的抵押路径。党的十八届三中全会明确提出，要保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥地推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。这一政策促使宅基地使用权的抵押合法化，并为其提供保障和依据。2014年12月31日，中共中央办公厅、国务院办
公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，并在
全国选取33个试点，可见农村土地制度改革将在我国全面推行。因此，在作为农村土地制度改革突破口的宅基地产权制度改革中，农民宅基地抵押一直是农村土地流转中一个不可回避的问题。而保障宅基地抵押实施的前提条件就是宅基地上房地产的估价问题。然而,在当前房地产估价领域中，几乎没有关于农村宅基地上房地产价格评估的理论指导意见和实务操作经验可寻,对宅基地上房地产市场价格的评估基本处于空白。因而,建立起科学、客观、公平、公正的宅基地上房地产价格评估体系,建立起实用性强且可操作的估价技术路线，迫在眉睫，这是实现农村土地制度改革的客观要求。一、农村宅基地上房地产价值特点分析由于房地产具有位置固定、不可移动等特点，其在交易过程中的转移不是实物转移，而是权益转摘要：党的十八届四中全会提出，要推进农村土地制度改革，改革完善农村宅基地制度。保障农民宅基地的用益物权，赋予农村土地“资产”的属性和抵押融资功能，推进城乡建设用地的统一入市发展，实现农村产权流转交易市场。而农村宅基地的流转、抵押融资势必会牵涉到土地及房地产估价问题。本文以全国农村土地制度改革33个试点之一常州市武进区嘉泽镇为依托，在探讨农村宅基地上房地产估价方法体系的基础上，对试点区域的估价案例进行了实证分析，为农村宅基地的抵押融资提供思路。
关键词：宅基地；抵押估价；估价方法
作者· 陈庆远 张 静 张其宝
农村宅基地上房地产估价探讨
——以常州市武进区嘉泽镇为例