项目定位
一、影响项目定位的因素
1、土地价值分析
●项目地块规则
●利于充分利用
●易于规划与设计
2、需求分析
●总需求较乐观
●高品质住宅需求大
●需求面积逐渐变小
3、供给与竞争态势
●区域内供给量较大
●土地储备丰富，存在开发潜力
●入市时机较为关键
二、项目定位之基准
地产项目的定位是基于：
项目地块之地产因子决定的地块适宜建造的建筑功能；
市场调研反映的具有有效需求的市场空间；
政府在城市总体规划上的限制。
所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种功能建筑的条件和素质。一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。
房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同。具体如下表：
、对噪音及环境干扰的适应强
注：根据上表所列举的一些数据，将会在其后有争对性的对本项目进行分析，并由此而对整体定位提出合理的建议。
三、项目市场定位原则
——最大化的发掘该项目所在地段唯一性的价值；
——最大化的发掘地块特异性的价值；
——最大化建立竞争优势，避免劣势，以降低专业风险。
四、市场定位（开发档次）
（1）本项目情况分析
项目位置处于团圆路和学府路交通主干道，紧邻湖南城市学院，区位优势明显；距市中心不远。商业配套较为成熟，能满足中高档小区建设的基本要求，交通四通八达，景观丰富，周边文化教育生活配套齐全，未来随着益阳城市建设偏向于城市东部，该地块区位价值将得到进一步提升。景观资源丰富。周边有湖南城市学院、梓山湖国际高尔夫球场、云雾山等胜景，风景优美、空气清新。
（3）本项目所应具备的地产因子分析
根据以上分析来结合本项目的地产因子进行整合分析：
以上表格表明，本项目具备中高档住宅所必须的大部分地产因子，但距离高档住宅的要求还有一些障碍，比如市区闹市的影响，容积率问题。因此，在规划设计上下功夫，在产品设计上找突破，同时加大内部造景力度，完善相关配套，可以成为非常有竞争力的中高档楼盘。
同时由于我们为本项目产品策划、设计的高文化附加值，可以不断发展
提升项目的形象从而给客户造成高档物业的印象或总体评价成为一个中高档楼盘。（4）归纳
本报告建议项目总体物业档次定位为：
——中高档物业
五、价格定位
本项目总体定位为高质中档楼盘，鉴于板块内竞争项目价格都位于益阳均价3500/m2左右，我们建议将项目定位于高质中档盘为其市场空间，采用低开高走的方式，上市价格定位在3000~3200元/m2左右，均价控制在3400~3600元/m2。具体均价可根据届时实际情况来进行调整，低开高走的方式有利于适应市场上扬的趋势。
六、客户细分
针对益阳当地情况，用金字塔结构比喻购房人群的分布，处于塔腰部分为亚中产阶级，或称其为“准白领消费群”，年龄通常在25－30岁之间，准备成家或成家时间不长，受过良好的教育，多为大专以上学历，事业开始起步，家庭年收入5万－8万元之间。他们的置业特点是：多为初次置业，购买行为谨慎，但需求迫切，自住和投资兼顾，主要购买面积在80 m2－120 m2左右的二房或三房，其中少量购买超过120 m2的住宅，总价一般在25万－35万左右，大都采用按揭方式且首期较少、付款年限在20年以上的按揭方式，月供款水平在1千元以内。
处于塔颈的是中产阶级，所谓白领一族，他们通常是在30－40岁之间，学历较高，受过良好的教育，家庭年收入8万－12万元之间，是有着成熟理性的消费经验的人群，一般购买面积较大的三室两厅、四室两厅户型或一些复式单位，总价在35万-50万之间，大都采用多付首期年限不太长（如5年－15年）的付款方式；对他们来说，价格固然重要，但并不是首要考虑的因素，如果没有比周边楼盘更好的规划设计、园林景观、配套设施、文化内涵等，而一味以低价策略难以获得他们的青睐。
处于塔尖的是少数所谓的金领阶层，年龄通常在40岁以上，人称所谓的老板级人物。其购买特点是对价格的敏感度相对较低，主要是强调身份地位，追求豪华气派，是少数豪宅、别墅的主要消费群体。
七、客户定位
市场仿如金字塔，不但要瞄准金字塔的顶部，而更重要的是应瞄准金字塔的中部以下（即对准大多数的消费群体）就我们益阳楼市的调查分析，市内大部份的消费者，最可接受的房价是25万到35万元之间，占四成左右；能承受20万元以下的消费者也不多；能够接受50万元以上的消费者就是金字塔的顶部了，本案的目标客户为25~50万元这一阶段。
根据本项目的细分市场，本项目的目标市场应定位于中产阶级，进可攻，退可守。中产阶级在现阶段的中国是一个新崛起的强大的阶层，购买力强，主导着消费的潮流，将影响中国未来的政治、经济、文化走向。中产阶级也是一个相当宽泛的概念，公务员、自由职业者、职业经理人、广告、文化、演艺、体育界人士、新闻、律师从业人员、国企、外资、合资、大型民企高层管理人员、私营业主等，都属于这一个阶层。
根据项目在市场中的地位，其目标市场定位在28-45岁的中高级消费者更符合项目的特征。因此，本项目的主力目标市场是：28-45岁的成功或正在创造成功的人士。而根据紧靠城市学院和益阳医专这一区位优势，我们的客户群还应该重点关注包括两所高校在内的教学及管理层人员。
（2）目标消费者的心理分析：
民营、私企老板个体户：
这类消费者主要是项目附近经商的人士或因新区开发有意在此区域落户的商人，其事业多在该区域，对该区域较为熟悉，加之手头较为宽裕，有多余的钱进行物业投资，希望籍此改变居住环境或增大居住面积。这部分人多为二次置业者，消费行为趋为理性，对房产的整体素质较高。
高级白领：
这类客户知识层面较高，综合素质较高，消费行为理性，对事物比较挑剔，属于完美主义者。由于长期工作于办公室和活动于社交场合，对小区的人文环境、运动设施、休闲场所较为关心。
城院医专中高层领导及教务人员：
这类客户，社会地位稳定，部分有隐性收入，支付能力强。这类客户多为二次置业，因靠近工作地点提供便利而购买，其对楼盘综合素质要求较高，消费行为较为理性。
其他客户：
主要指常年往返于此区域的商家或其他人，本区域的地理位置是其首要购买的主要原因。
八、建筑规划设计建议
（1）规划设计理念
随着房产市场的日益成熟，消费者的眼光也越来越专业，现在的消费者注重的已经不是建筑本身，而是建筑所赋予的内涵，具体表现在以下几个方面：
● 人性观
以人为本不应该是一句泛泛而谈的空话，真正做到尊重人，尊重生命，并在具体设计中体现出来，这是一个居住区设计的最基本原则，归根到底，居住区的服务对象是人，具体而言，大到出入口的设置，人车分流设计，社区组团的可识别性、安全性，公共活动空间的设计等，小到商业设施的设计与布位，照明器具的位置与亮度，无障碍设计等方面均应贯彻这一原则，只有在这一基础上，才能真正体现出居住设计已不仅仅是为人们提供一个供居住的室内空间，更给人们带来的是一种真正舒适与愉悦的生活，一个真正自由的精神家园。
对于区内的安全性一定要十分的注意，是园区内业主人人安全，全家欢喜。
● 科技观
随着社会生活的发展和科技的进步，未来生活将给人们带来的是全方位的变化与世界同步的信息化，网络化生活将使人们的生活具有更强的时代气息，在规划设计中则应敏感地预测这些变化给居住设计和人们的居住生活带来的变化，唯其如此，方能保证居住区的生命力和社区居民的生活质量。
通过现代科技设施的设置，给业主带来高效的工作与生活情趣。
● 环境观
小区内部环境系统的设计对小区居住素质和品味的提高以及楼盘推广来说，其重要性是不断提高并日益成为居住区卖点诉求的重要组成部分，在小区设计中应将环境意识提升到相当高度，而所谓环境，又有景观，植物配置，生态设计等分支，营造环境的目的既是体现其较高的实用价值，使环境与社区达到高度融合，也附着有一定的价值观、文化性与生态性。
通过借景与造景，打造自然生态园，使人与自然同呼吸，给业主带来健康的新生活。
（2）建筑风格
本案也采用现代风格的建筑设计，以迎合市场的发展方向，同时将中国传统的风格融入其中，形成一种全新的中国现代住宅。
（3）绿化设计建议
● 中心绿地
项目入口处设立小型的广场，旁边伴以迎客松或招财猫以体现项目的商业氛围。项目中心可将人们的行走路线主要以一块蜿蜒的绿地组成，体现了中国景观中障景的观点，将绿地堆土做成坡状，可以体现小区独特的风格和豪华的气派。以小区南侧的标志小广场，雕塑喷泉为结点，水道、路道系统贯穿为网络，整体绿化为平面，使之形成点、线、面结合，融为一体的绿地系统在立面上也富有变化，在南面入口以小区标志为开端，以雕塑喷泉为发展，中心广场为高潮，三个结点在立面视觉为节节攀高的形式，使整个中心绿地前后贯通，坡起坡落，形式多样别具特色。植物以色块形式点缀其中，道路蜿蜒其中，打破直线的呆板，多用曲线，使之刚柔结合，更具现代园林的特色。项目整体的山水生态主题色彩可在园区的一些细节上利用动植物雕塑小品等体现，如：在园区入口处两旁摆设招财猫、迎客松等，寓意其招财进宝，使人心情愉快等等。
● 公共绿地
小区公共绿地设计旨在营造一个宁静，清幽的休闲区，宜在中心绿地处设置该区域，可供老年人休息，花架，休息广场，嵌草汀步、假山石等园林小品，绿地中点缀些仿真的动物雕塑，与自然融为一体，更添情趣，小区北面为开阔空间，在湖心铺装中式凉亭为主景，结合小园石汀步，坐凳，花坛，色块等设施，为居民提供了一个娱乐，沟通的公共游乐场所。此外小区南侧水道旁设置一条“健康之路”，沿路设置全民健身运动器材，居民在游玩的同时又得到了健身，一举两得，同时色彩多样的体育健身器材又为小区增色添彩。
针对长时间在园区生活的少年与老年人，建议修建不倒翁休闲长廊……，为他们的生活增加欢乐场地。
●道路绿化
小区入口广场为了庇荫和获得整体效果，以上层为高大树种，下层为小灌木的种植形式来丰富其立面景观，同时入口左右可以适当摆设中式的小品以增强小区内生活氛围。为打破直路线的呆滞感，路沿均采用曲线型，配以椅凳，集休闲，美观于一体；支路两旁种植乔、灌木、草结合，沿路配以各式指示牌，引导路线。
● 植物配置
主要选用本地树种，依照季节变化，考虑树种搭配，做到常绿与落叶相结合，观花与观叶相结合，形成三季，四季常青的植物观景。
1、道路两侧以及主要景观处可配以庭院灯加以点缀，使其夜景更加迷人。
2、草坪为坡起坡落，不做成平面
3、运用石块的点缀，突出社区道路美感
●关于“五级绿化体系”
整个小区共分五级绿化，达到生态绿化和景观绿化完美结合：
一级绿化——围绕小区沿城市干道绿色长廊。
二级绿化——购物广场上的生态绿色植被。
三级绿化——住宅社区内集中大面积的块状绿地或绿岛。
四级绿化——组团内的庭院绿化。
五级绿化——立体绿化（分布在住宅阳台、窗台、屋顶花园的绿化）。
（4）小结：
由于项目本身的园区规模较大大，而且楼盘容积率相对而言较高，景观可得到有力的体现。在定位上，应该着重使整个小区以带型景观空间为纽带，突出动静相宜、曲径通幽、移步换景的效果。同时要使本项目体现中国传统居住文化与现代特色相结合、以现代手法重新演绎的人文居住群落这样的意境，强调独特的建筑产品要注重内在文化价值的原则。因为建筑再好都是凝固的，只有注入了文化内涵，景区和社区才有生命力、竞争力，所以既重视产品的物化形态，更重视产品的内在价值，体现了神形兼备，是物化形态与观念形态的有机统一。从而体现对居住者的人性和人文的关怀，营造一种健康自然、温馨浪漫的居家氛围。
九、户型设计建议
1、入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，使整套房的私密性有很好的保证；
2、客厅的空间独立，尽量使其他房间房门不正对着客厅，使客厅的空间几乎不受任何干扰；客厅十分开阔，并且厅出阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳；
3、厨房、饭厅和公共卫生间尽量集中在一起，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中，厨房与饭厅最好紧密相联，方便备餐与用餐，并设有明窗，通风、采光好，将其设置在西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。
4、卫生间与阳台，两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房有独立卫生间，私密性强；设双阳台，一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。
5、卧室面积分配合理，方正、平直、宽大、令人心情舒畅。其中主卧室宽大，主卧室建筑面积为20平方米以上，符合二次置业者提高生活质量的要求，并且主卧室置于最里面，充分保证其私密性；其余两间小卧室面积次之，为12－18平方米。并且主卧室与北面卧室的门对开，十分有利于南北空气对流。
6、公共活动区（客厅、饭厅、厨房），分隔过渡区（公用卫生间），功能分区集中，动静
分区、干湿分区要明晰，过渡自然，互不干扰。
7、房中尽量减少狭窄的通道或其他难以利用的空间，使空间实用率提高
具体面积分配：
注：以上所给面积均为套内面积，可根据实际情况调整。
项目定位策划流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录
1、流程图
2、流程概况 3、工作程序 3.1策划方式确定 3.1.1项目取得或确定获取意向后，城市公司营销策划部根据项目情况提出策划方式的建议， 经城市公司分管副总审核、城市公司项目负责人、城市公司总经理审核确定策划主体是委托或自主后、片区总经理备案，营销策划部着手落实市场调研工作的开展。
3.1.2城市公司营销策划部组织成立策划小组，策划小组进行市场深入调研。委托策划时由城 市公司营销策划部参考《营销承包商选择与管理流程》的规定组织策划咨询公司的选择、谈判和签约工作。 3.2 市场调研 3.2.1自主策划：城市公司营销策划部组织设计部进行现场踏勘和市场调研。现场踏勘主要是 了解基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的优劣势； 市场调研主要调查项目周边二至三公里范围内可售、未售项目以及与项目的主力客源可能形成直接竞争的项目，调研时须填写《楼盘市调表》。 3.2.2委托策划：由策划公司进行市场调研，城市公司营销策划部协助策划公司进行现场踏勘； 城市公司营销策划部在策划公司提交《项目定位报告》前进行沟通，确保市场调研信息和项目定位建议书的正确性和完整性。 3.3项目定位建议 3.3.1自主策划：城市公司营销策划部根据市场调研信息提出项目定位建议，设计部根据定位 建议进行规划设计的分析，双方进行充分沟通并完善定位建议后，由城市公司营销策划部编制《项目营销定位报告》，内容包括但不限于： 1）社会经济分析； 2）区位分析； 3）地块开发条件分析； 4）市场机会研究； 5）目标市场选择及研究； 6）竞争楼盘竞争层次调查。 7）项目总体定位分析决策； 8）项目目标客源定位分析决策； 9）项目价格定位分析决策； 10）项目档次定位分析决策； 11）项目形象定位分析决策； 12）项目物业管理及服务要求。
休闲服装市场定位策划方案 一、可行性分析 一直以来，休闲服装市场都是中国服装鏖战最酣的市场。一个词语“休闲”，将顾客生活中的三分之一时间和部分职位的工作时间都包含在，同时也将各个季节、各类区域、各类场所、各类行为的休闲服装包含在。它们可以从中高档时装、高级休闲服那里随意抽取元素，也可以从运动装、旅行装那里拷贝整体风格，休闲服装有以下几个优势。 1、休闲服装生产方兴未艾 需求决定市场，与以前众多服装品牌一窝蜂都做职业装截然不同，现在很多厂家都已经或多或少地增加了休闲服装产品的比例，有的主导产品已完全转为休闲服装，也有的品牌以另外注册一个副牌的形式介入休闲服领域。近两年，以职业西服为主导产品的服装业，开始大批转向高级商务休闲服饰的生产经营;以职业女装为看家产品的服装厂商，在今年发布的春秋两季流行产品中，职业休闲服装已占80%以上。 2、休闲服装销售保持增长势头 随着休闲服装在国市场的迅速升温，各地经销商纷纷看好这个市场，各大商场在服装经营上向休闲服装倾斜，休闲服装比例明显大于其他服装，除了大量引进休闲品牌外，更有专门开辟“少女休闲馆”、“休闲服装厅”以示特色。 3、中、青年和大、中学生是休闲服装的主要消费群体 据有关机构调查，目前20到40岁的中、青年是我国服装消费的主导群体，占服装消费总量的50%，40岁以上的占19%。中、青年是追求生活休闲和个性化的主导群体，不同的消费群体对服装的消费层次各不相同。高档价位的休闲服装在中青年和收入较高的消费者中比较流行，而一些中档价位的休闲服装更适合工薪阶层和大众消费者。
4、休闲服装成为服装发展的主导潮流 休闲风格逐渐融入传统服装。传统的正装突破以往的限制，开始融入休闲的设计理念，不论色彩、样式，及与其他服饰的搭配都越来越体现休闲化。比如样式不再严谨而走向宽松，搭配趋于自由等，均说明休闲服装正在成为服装行业发展的主导潮流。 5、休闲服装产品更加丰富多彩 随着休闲服装行业的迅速发展，休闲服装产品更加丰富多彩。休闲服装在品类上日益增多，趋于系列化;款式多种多样，有长款，也有短款;有素色，也有条、格等多种花色，并在款式上广泛延伸，产品结构上不断细分。有充满时代气息的“青春休闲类”、具有粗犷风格的“牛仔休闲类”、洋溢着青春活力的“运动休闲类”、随意而不失规的“职业休闲类”、庄重中蕴藏着变化的“正装休闲类”等
第四章、项目市场定位 一、项目SWOT分析 1、优势（S） ⑴地理位置优越，发展潜力巨大 项目紧靠巢湖市中心城区，距城市商业中心人民路1500米，是城市发展的主要区域之一，是近期城市建设的热点，即将成为城市区级商业服务中心和城市居住中心，地域未来良好的发展前景，决定了该地产项目占据着市场发展的制高点； ⑵规模较大，有利品牌运营 本项目总用地15.87公顷，地块方正、地面平整、规模较大，有利于在项目综合品质上的发展，以期尽快成为“力达置业”在巢湖市的品牌和标志性楼盘； ⑶地块条件良好，提高项目弹性与增值预期 项目东西340米、南北470米，地块狭长，有利分期实施，为商住综合社区营造动静分离创造了条件，提高了项目的适应性和增值预期； ⑷自然环境优异，人文气息浓郁 项目濒临巢湖风景区，东南有卧牛山公园、贾塘圩公园和体育馆，北靠城市防护绿带，具有靠近城市景观的近距优势，是难得的适居之地； ⑸公建配套，减缓项目压力 项目地块周边分布有东风路小学、二中分部及巢湖市中医院等公建设施，一定程度上缓解了项目设施配套的压力。
2、劣势(W) ⑴大气环境质量差 项目北部水泥厂严重污染了片区的空气质量，限制了项目品质的提升； ⑵设施配套不完善 项目地处城市待开发区域，道路、市政配套、商业、公交等设施严重缺失，加之地块四周建筑质量较差，片区形象将会影响项目价值的实现，并危及项目推售价格和价格的拉升； ⑶建安成本高 地块原为巢湖滩涂，地势低、地基基础条件差，将会使项目建安成本提高； ⑷地段档次低 周边安居房影响项目的整体形象与档次，同时对项目的价格定位带来极大影响。 3、机会(O) ⑴基础设施的实施，为项目启动带来契机 城市环湖发展战略呼声的高涨，银屏路的修建，特别是健康西路的即将实施和水泥厂的迁移，项目启动的各项条件业已具备； ⑵大规模旧城改造及拆违工作的开展，刺激需求增长 随巢湖市区旧城改造与违章建筑管理力度的加大，近期市区将有大面积的商业、住宅建筑被拆除，短期内会造成房源紧张，从而刺激需求的增
“龙泉花园”项目策划定位报告本项目处于石家庄二环以外，属于郊区物业，受地理、环境、人文、交通、基础设施等影响有其自身的优势和劣势，现通过市场调查和分析，市场定位来确定项目小区物业类别定位、规划定位、小区档次定位、户型定位、景观定位，社区配套设施定位，价格定位，销售入市时机定位、社区文化主体定位、广告定位、营销策略定位。 第一章项目简介 项目地由河北帝华房地产公司投资建设，地处铜冶镇至上庄之间的获铜路的黄石岗，从石家庄南二环路过铜冶镇到达此地为10公里，从西二环路过上庄到达此地总长为8公里。该物业在获铜路两侧，路西为200亩，路东为230亩，该项目附近有台头村、南庄村、东行村、大宋楼和小宋楼，总人口为17，500人，以上村庄有的隶属上庄镇，有的隶属铜冶镇。铜业镇人口 12，000人左右，本项目南边8公里处，有龙凤湖，西侧5公里之处有龙泉寺。此地域商气、人气、配套设施非常缺乏，对房地产的开发带来许多不利因素。 附表： 第二章市场调查分析 本项目因所处地理位置距市区较远，该项目的定位不能按照常规的二环外的小区定位方法而定位，必须富有创新，为了保证其定位的科学性、准确性，现就与其定位有关的周边环境，政府宏观环境，同类物业，消费群体等领域进行详细的市场调查分析，现阐述如下：
（一）宏观经济分析：我国2001年国民经济增长指数为%，今年1-6月份我国国民经济增长指数为%，良好的经济运行环境和健康的经济发展，在宏观上为本项目的正常销售提供了良好的环境。 （二）市场分析：本项目按常规定位，应定位为普通居住小区，但因此项目所处地理位置的特殊性，我们现对桥西及鹿泉市的同类物业，旅游、休闲业态进行了调查分析，得出结论如下： 市区住宅物业调查：
一、流程概况
二、流程图
三、职责 3.1.设计开发部 3.1.1.负责开展项目概念规划设计。 3.2.成本合约部 3.2.1.负责项目建安成本测算。 3.3.计划财务部 3.3.1.负责项目投资经济效益测算。 3.4.营销管理部 3.4.1.组织市场调研、编制项目定位策划报告； 3.4.2.组织项目定位策划报告评审。 3.5.分管领导 3.5.1.审核项目策划计划； 3.5.2.审核项目定位策划报告。 3.6.计划运营管理委员会 3.6.1.评审项目定位策划报告。 3.7.总经理/董事长 3.7.1.审批项目策划计划； 3.7.2.审核定位报告。 3.8.广州公司/地产总部 3.8.1.审批项目定位策划报告。 四、工作程序 4.1.项目定位策划计划 4.1.1项目取得或确定获取意向后，营销管理部根据项目情况编制《项目定位策划计划》 经分管领导、总经理/董事长审批后实施，《项目定位策划计划》内容包括： 1)自主策划还是委托策划； 2)市场咨询公司选择确定时间（委托）； 3)市场调研完成时间（自主）； 4)项目定位建议完成时间； 5)定位评审的时间； 6)策划小组的建议成员名单（由营销管理部、设计开发部、成本合约部人员组成）； 7)是否针对重点客户进行需求专项调研，及调研方式（座谈或问卷）。 4.1.2自主策划时由营销管理部按批准确定的名单成立策划小组，策划小组进行市场深 入调研。委托策划时由营销管理部按《营销供方选择及管理流程》的规定来组织策划咨询公司的选择、谈判和签约工作。 4.2.市场调研 4.2.1自主策划：营销管理部组织设计开发部进行现场踏勘和市场调研。现场踏勘主要 是了解基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的
市场定位策划书 一、策划背景 xx啤酒有限公司在A品牌的基础上推出B品牌啤酒，现在我们根据目前的啤酒市场对A、B品牌啤酒进行市场定位策划，这个啤酒市场规模巨大，近十年来中国啤酒市场销量增长速度很快。中档啤酒市场品牌众多而分散，其竞争的激烈程度不及高档及低档市场。从长期发展趋势分析，中档啤酒市场成为成长最快的一个市场。从长期发展趋势分析，中档啤酒市场将成为成长最快的市场。在这种趋势下，我们必须重新对产品进行市场定位。 二、企业机会与问题分析 1.机会：因为目前国内啤酒市场的主要市场空缺为中档啤酒，而本企业的发展健康、迅速，主要的产品为中高档啤酒，因此在中高档啤酒市场的发展空间很大；从另一方面来说本企业拥有国家级企业技术中心和博士后科研机构工作站，在产品技术革新上机会很大，有足够的实力进行产品创新，改良啤酒制造技术；企业生产的产品很环保、卫生、安全，能改变传统的生产模式。 2.问题分析：现在企业存在的问题是旗下品牌包装更换太过频繁，不够统一，不能给顾客稳定持久的品牌形象。企业在宣传方面覆盖率不够广，在除了本地区的市场上知名度不高。以博物馆的形式作为宣传方式所接触到的消费者群体有限，推出的新产品B创新不够，在一定程度上与A产品形成了竞争关系，这很不利于企业自身的发展。 三、目标市场分析 1.目标市场潜力评估 由于目前国内市场上中高档产品市场份额小，市场潜力大。外国产品从中国市场上的撤离给发展中高档产品市场的企业带来了契机。从消费者的角度来说，随着生活品质的提高，人们对产品的要求越来越高，发展中高档产品具有一定的潜力。 2.目标市场主要销售渠道 啤酒作为一种生活中的日常饮用品，产品应铺货到各大商场、超市、酒吧，因为产品本身的包装和质量要求，它的中间渠道商不应过多，否则会对产品有很大的损伤，在各大省份设立总经销商，再由总经销商向下发展各级代理或销售。建立比较完善的网络，通过网络进行销售。以稳定渠道留利水平为主；控制二批"以价格为代价"对终端的竞争。 分析 ①优势 拥有国家级企业技术中心和博士后科研工作站，拥有专业自信充满活力的创新团队。产地处于旅游区，大型水库旁，原材料丰富。
项目前期服务顾问合同 缔约双方 甲方名称：乙方名称： 营业执照：营业执照： 联系电话：联系电话： 鉴于： 1.甲方为一家在省市注册成立的置业投资公司，拟对位于省市区域的项目等进行营销策划，项目位置如下：地块，用地位置为省市区域道号； 2.乙方为一家在省市注册成立的房地产经纪公司，具有接受甲方委托提供营销策划顾问服务的资质、授权及许可，亦愿意接受甲方委托对位于省市区域项目等提供前期营销策划顾问服务。 鉴此，根据我国法律法规的规定，甲乙双方经友好协商一致，对上述项目的前期营销策划工作合作事宜达成以下协议，以资共同遵照执行： 第一条合作内容 甲方在合同期内委托乙方为甲方位于省市区域房地产项目等进行前期整体营销策划工作，整体营销策划工作内容见附件一。 第二条合作方式及期限 2.1 合作期限：年月日至年月日，合同期为个月。合同期满后，如双方合作满意可续签合同，合同条款另行商定。 2.2本合同有效期内，乙方不能再向其他区域项目提供任何营销服务。 2.3为保证双方有效沟通、提高工作效率，甲方需安排相关人员负责与乙方合作、接洽；乙方应成立专门的工作小组确保工作质量。 2.4甲乙双方每周定期召开项目例会。建立确认、信息沟通反馈等工作程序，并严格按照工作程序进行。如无甲方特别通知，例会召开时间不得更改；若因特殊情况导致例会无法召开的，甲方有权确定时间另行召开，乙方应按要求参加。乙方保证工作小组领导 XXX 参加每周二上午或周三下午双方定期召开的项目例会。 第三条双方权责
3.1 甲方权责 3.1.1 甲方拥有对乙方提交的方案提出修改的权利。 3.1.2 乙方所制定的所有方案均需由甲方最终确定认可后方可执行。 3.1.3 甲方认为乙方工作小组或小组成员不称职，可以公函形式通知乙方要求其在5日内另行调换他人，乙方应按甲方要求调换并达到甲方要求。 3.1.4 甲方应向乙方提供该项目有关资料，并保证资料的准确性、真实性，以保证乙方顺利进行分析研究，策划工作。 3.1.5 甲方将工作单（见附件三）发送至双方约定的公共邮箱，并短信通知乙方指定工作联系人，视为工作单下达至乙方；乙方完成工作单中相应的工作内容后，发送邮件至双方约定的公共邮箱，并短信通知甲方指定工作联系人，乙方收到的接受完毕的短信回复后，视为乙方提交完毕。 3.1.6 甲方应及时推进计划并对乙方工作内容进行审核并提出修改意见或认可，以便乙方对设计方案进行修正或实施。 3.1.7 甲方有权审定乙方报送的针对该项目编制的策划推广方案等全案顾问服务有关文件，具体修改须以书面形式向乙方回复。 3.1.8 甲方应按合同约定向乙方支付费用。 3.2 乙方责任 3.2.1 乙方承诺安排专业团队负责该项目顾问服务工作，制定工作流程，并承诺由全程负责该项目策划顾问工作，项目小组人员名单见附件二。 3.2.2 乙方对每项工作制定工作时间推进表，并与甲方沟通确定，乙方按双方商定的时间推进计划进行工作并按双方商定的工作时间完成工作任务并提交方案及所有提交文件的可更改的电子文档。 3.2.3 乙方应本着尽职尽责的原则为甲方提供服务；乙方委派的服务人员（详见附件二）都应以甲方确定的工作为先，不得以任何理由拒绝或拖延。 3.2.4 乙方应根据甲方的调查要求和所提供的资料，进行深入的分析研究工作, 并应在本合同规定的期限内完成服务工作。 3.2.5 在本合同规定的期限内，乙方应积极参与甲方或甲方与其他合作单位的会议，并对该项目提出有益的建议。 3.2.6 在本合同规定的期限内，完成各阶段有关推广及宣传活动的策划工作
绍兴永建·国际摩尔城 定位策划案 一、城市研究与商业研究 1、城市发展现状 A城市商圈 进几年，绍兴城市不断扩大，呈放射状向四周延伸，但其商业中心区位置一直未变，以大十字、喷水池、中华路为城市中心商圈的格局未变，只是中华路向前延伸，沿安路、瑞金路、中山路开始成为中心商圈的外围。绍兴的传统百货、新兴精品百货等主要集中在中心商圈内。部分外圈商业和市场虽人丁兴旺，但未构成城市中心商业的主体，也并未对中心商圈—中华路商业造成很大冲击。 大十字开始成为真正意义上的城市商业中心，其向下延伸段，至南明河开始成为城市中心商圈的一部分，这一方面得益于城市的发展需求，另一方面，城市中心区商业的新业态需求也大大推动了该区位的迅速成熟。 B商业模式 传统的绍兴商业模式和全国其它城市相似，以传统百货、沿街专卖店、市场为主。进几年，正是传统百货向现代过渡阶段，百盛、诺玛特、联华等相继进入绍兴市场，并与传统的百货大楼等形成分工，在短短的中华路上，就有近十家面积在1万平米以上的百货店，从经
营业态与形式看，同质化倾向比较严重，这一方面大大削弱整体商业效应和效益，也极大浪费了城市中心商业区的价值。 在绍兴中心商圈，大百货与传统百货的空间已经没有，而在其他城市风行的综合超市、专业超市等在市中心还处在相对空白阶段，步行街与专卖店、提升型专业化市场也处在起步阶段。整体而言，绍兴的商业模式还处在改朝换代的早期阶段，无论总量、分布、新业态都有很大发展空间，商业模式的发展只要避免单调、重复，只要强调错位、补充，其发展前景十分光明。 C.商业趋势 大商场： 尤其是中高档商场在中心商圈已经饱和，过多过密的大商场集群形成的商业恶性竞争，短期内可以表现为商业繁荣，但长期的结果是几百惧伤，长期的利润短缺会使一部分大商场元气大伤，甚至可能退出竞争。 大商场在中心区几年内已无立足之地，如果要发展，可以选择城市付中心和区域商业中心。 大型超市的发展机会很大，特别是那些相对比较成熟的港台超市，如好又多，乐够等，他们比国内的联华和华联等更为成熟，但比沃尔玛、家乐福等门槛低很多。一个60万人口的城市，只要十个以上大型超市，绍兴现在的大型超市无论数量还是品牌都明显不足，有很大的发展空间。
编号: 项目前期策划合同 合同双方 甲方名称： 注册地址： 法定代表人: 联系电话： 乙方名称： 甲、乙双方本着诚信、友好合作的原则，就甲方项目（以下简称本项目）的市场研究、 项目定位等前期策划工作事宜进行了充分协商，对甲方委托乙方为本项目独家前期策划事宜达成协 议，具体条款如下： 第一条项目名称及标的物地址 1. 项目名称： 2. 地址： 第二条委托内容 1. _________________ 本项目共约亩（暂定）的占地面积，甲方委托乙方为该项目提供前期策划服务，乙方 按本合同约定收取项目前期策划费。 第三条甲方的权利及义务 1. 甲方须按照本合同第五条规定向乙方支付有关的前期策划费。 2. 甲方负责及时向乙方提供真实详尽的与本项目策划有关的信息和资料，并承担因上述资料及承诺所产生的对 本项目客户的责任。 3. 甲方负责办理本项目的房地产开发所需的全部文件，保证本项目有关资料的合法性。 4. 甲方应指定专人负责协调各有关方面的工作，并根据乙方要求提供相应的工作协助。 5. 负责评审乙方提交的所有前期市场调研、定位策划、物业发展建议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工 作，并提出改进意见。 第四条乙方的权利及义务
1. 乙方依据本合同第五条向甲方收取双方约定的前期策划费。 2. 自首批款到账之日起三个工作日内，乙方启动本项目市场调研、前期定位、规划设计任务书、规划设计评 审具体跟踪工作。 3. 乙方在前期策划工作过程中，应对本项目周边市场进行调查，同时根据本项目情况，进行定期市场研究及 应对策略制定等策划工作。 4. 乙方保证前期市场调查的准确性和完整性、及时性，其提交的前期市场调查报告和策划方案等文件应具有 准确性和可操作性，并通过甲方的审查。 5. 乙方向甲方所提交的报告、方案及建议均应以书面形式提交，并须对其内容予以详细解释。 6. 乙方应在向甲方提交《市场调研分析报告》、《项目定位策划及物业发展建议》、《项目规划 任务设计任务书》后，如甲方提出修改意见，乙方应及时配合甲方进行修改。 第五条前期策划费及收取方式： 1. 乙方针对项目按照双方制定的工作进度安排，进行前期市场调研、定位策划、物业发展建 议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工作，甲方按照约定支付前期策划费用为：_ 万 元整。 1）双方确定合作意向，在签订正式合同后3日内付策划费 _万元，用于支付乙方前期策划工作开展费用。 2）乙方确定收到第一笔款后个工作日内出具《市场调研分析报告》，乙方甲方进行汇报， 甲方确认方案后丄日内支付给乙方前期策划费 __________ 万元。 3）乙方确定收到第二笔款后_20_个工作日内出具《项目定位报告及物业发展建议》，乙方专题向甲方进行汇报，甲方确认收到报告后3_日内支付给乙方前期策划费_________ 万元。 4）乙方确定收到第三笔款后后乞个工作日内出具《项目规划设计任务书》，持续跟进本项目后续服务直到规划设计报建完成为止。 2. 甲方在收到乙方报告后如有异议应于10个工作日内书面反馈意见，若无异议应于10个工 作日内在乙方《报告提交确认单》内签字，如10个工作日内无任何意见反馈，则视为认可 乙方报告部分及全部内容并向乙方足额支付相关费用；乙方在结算前期策划费时，应以甲 方签字的《报告提交确认单》为依据；甲方需按照上述规定时间向乙方支付策划费，如在甲方确认后延迟支付策划费，且延迟时间超过3天以上的，从第四天开始乙方将按照总策 划费的万分之二向甲方每日收取滞纳金。 3. 乙方提交报告并收到甲方意见后，需及时对报告成果进行修改。 4. 甲方支付乙方前期策划费时，乙方给甲方开具正式发票，税费由乙方自行承担。 第六条策划团队的组建 1. 合同签订后，乙方委派本项目总负责人1名，策划经理1名，策划人员2名；调研员若干。
高发公司宝安119地块项目定位报告 前言 房屋建筑乃百年大打算。 项目的成功与否在一定程度上取决于项目定位的准确与否，我司基于对宝安片区商品住宅市场的调研分析、项目自身条件和特征的分析，并结合项目的总体评估和市场需求，提出有针对性的项目定位，旨在提高本项目的物业素养和市场竞争力，使项目特性更突出，销售利润更为可观且更容易达到销售目标。
第一部分定位依据 一、环境依据------突破、衔接 项目定位的环境包括空间环境、地表环境、绿化环境、建筑布局环境、小区配套环境和文化环境等。任何一个环境都有“有利”和“有害”两个方面，也确实是项目定位时考虑地块的种种限制，并对限制因素进行合理合理补救，变不利为有利，更大程度上利用环境。这就需要充分研究项目的内外环境，包括对有害的环境做有效的处理和隔离（如污染、噪音、铁路、高压线等），对项目小区有良好作用的环境做有效的结合、利用和借景（如周
边公园、广场、江河、山脉、建筑物等），使小区成为都市总体的一个有机部分。 住宅的可持续进展关键在于建筑主题与环境的相结合。 二、市场依据 产品定位最终要面向市场，评价一个项目定位是否准确，最终的评委是市场。 (一)市场细分 市场细分的目的是进行差异化竞争。差异化竞争是市场竞争条件下普遍认可及推崇的竞争方式。找准市场空白，降低竞争压
力，获得良好进展空间，是差异化竞争的实质。 现时期的地产营销并不是靠一、二个创意和点子就能吸引客户，就能支持一个楼盘，而是依靠地产商们较先进的开发理念下的高品质产品和整合化的营销手段来赢得市场。忽视市场细分原则、妄图一网打尽所有人群的结局，要么是不得不放弃一方，要么便是被双方人群遗弃。如：有些开发商在一个项目中设计了十多种甚至几十种户型，结果造成项目内部竞争，不同户型的销售进度不同，滞销户型占压了巨额资金，无可幸免地增加了项目的不必要成本。购住50㎡住宅的人群和购住100㎡住宅的人群，是消费能力和消费需求截然不同的两种人，这种差不的不可消除性决定了两种人群不可能居住在一起，而且项目环境也不可能同时满足两种人群。 另一方面，市场竞争激烈，同类型住宅产品只会加剧彼此间竞争，争夺有限的客户群。如何发掘市场上尚未出现的住宅产品，如何在同类的客户群中以更新、更高质的产品吸引消费者，也是进展商必须深入考虑的问题。把握市场细分原则，走差异化竞争路线，就能专门好地把握住开发方向，确保项目成为市场上仅有、
手机品牌定位策划书 一概述 诺基亚是移动通信的全球领先者，推动着更广阔的移动性行业持续发展。诺基亚致力于 提供易用和创新的产品，包括移动电话、图像、游戏、媒体以及面向移动网络运营商和企业用户的解决方案，从而丰富人们的生活，提升其工作效率。诺基亚股票在全球五个主要证券市场上市，股东遍布世界各地。 二本策划的目的 科技越来越发达，通讯日益进步，手机是目前最流行的通讯工具，手机行业竞争日益激烈，我们要把自己的品牌打出去，要占有市场，提高市场占有率，做到真正的手机界的泰山 北斗，要让手机界都向诺基亚看齐，要更新手机界，引领手机界。 三营销概况分析： （一）如今科技发展，通讯事业也越来越发达，手机已经普遍，诺基亚领先手机市场。 作为中国通讯行业中最大的出口企业，诺基亚拥有良好的经营理念，具有很庞大的经营规模。 （二）通讯发达，各种各样的通讯设备都出现了，有压力才能产生动力，诺基亚也面临 着很大的压力，手机行业中具有影响力的要说是摩托罗拉了，诺基亚想要坐上手机行业中的 第一把交椅不仅仅要在现实市场上下功夫，在网络上也要有一个很好的经营理念，因为科技发达，计算机普及，网络是我们生活中不可缺少的一部分，要想抓住市场就不可以忽略网络 这一部分。 （三）环境分析：改革开放以来，科技发展迅速，人们的生活普遍提高，手机已不不是 有钱人的标志了，它已成为了大众的消费对象，越来越多的人购买手机。但是购买者是各种层次的人都有，所以手机界也不可以盲目的生产手机，而应该根据周围的环境，做好市场定位，什么样的手机多生 产，什么样的要少生产，都要做好分析。 （四）企业形象分析：凭借创新科技，诺基亚作为中国移动通信系统和终端、宽带网络
目标市场总量预测 依照XX市对1000户城镇居民的抽样调查显示，2003年XX 市城镇居民家庭人均食品年消费总额为3522.7元，其中鲜菜消费额为234.9元，新奇瓜果消费额为221元，人均年消费新奇菜果合计为455.9元，约占食品年消费总额的13%。目标客户人群按照1300万计算，2003年XX城镇居民家庭鲜菜消费支出总额30.5亿元，新奇瓜果消费支出总额28.7亿元，果蔬消费支出总额59.2亿元。 通过2002年XX市商品菜总产量45亿公斤，商品菜产值35亿元；其中，其中75％在XX地域经销，XX自产菜占XX消费总量的55％，计算出XX市商品菜消费47.8亿。 通过2002年XX市果品产量7亿公斤，销售额14亿元，其中：销售到XX市场的量占62％，在XX城区的市场份额约占30％，计算出XX果品消费量为32.9亿元。则XX市总的果蔬消费达到80.7亿元。
数据显示2002年，蔬菜和水果占八类食品总消费的14.5%，且存在下降的趋势，那么2003年的比例应该小于14.5%。依照2003年恩格尔系数31.67%计算，按XX城镇人口1300万计算，则2003年食品的总消费额为623亿，水果与蔬菜假如比率占13%，那么总消费额为81亿元。这讲明两种途径计算的结果差不多一致的。 三、项目的目标市场份额 表目标配送市场计算 序号项目核算单位蔬菜鲜瓜果合计 1 XX市场总值亿元 30.500 28.700 59.200 2 连锁超市总值（3）=（2）*15% 亿元 4.575 4.305 8.880 3 集团消费总值（4）=（2）*20% 亿元 6.100 5.740 11.840 4 餐饮企业总值（5）=（2）*15% 亿元 4.57 5 4.305 8.880 5 大型连锁（6）=（3）*35% 亿元 1.601 1.507 3.108 6 目标集团（7）=（4）*35% 亿元 2.135 2.009 4.144 7 目标餐饮（9）=（5）*35% 亿元 1.601 1.507 3.108
深圳英联房地产项目前期策划工作内容模板 一、市场调研 （一）城市发展PEST分析 1．城市发展政治环境（P） 1)国家或城市发展宏观政策 2)城市规划发展趋向分析 2．城市发展经济环境（E） 1)城市建设状况 2)城市产业发展 3)城市经济实力（人均GDP） 4)城市消费实力 (恩格尔系数) 5)城市精神价值 3．城市发展社会环境（S） 1)城市人口及结构 2)城市化水平 3)基尼系数 4)人均居住面积 4．城市发展技术环境（T） 1)城市智力及研发水平 2)新技术产品产值所占比重（ % ）
3)社会劳动生产率（元,人） 4)科技进步贡献率（ % ） （二）城市发展房地产总体环境调研 1、城市房地产市场现状特征 1)城市房地产市场总体特征 A.城市总体房地产市场近期历史发展轨迹分析 B.城市房地产市场供求关系和结构分析 C.城市房地产区域特征分析 D.城市房地产营销特征分析 2）城市房地产发展市场主体特征 A.城市房地产开发主体特征 B.城市房地产产品特征 C.城市房地产服务主体特征 D.城市房地产消费主体特征 3）城市房地产发展预测 A.宏观政策对房地产市场的影响 B.城市投资环境发展分析 C.城市房地产投资趋向分析 D.城市房地产发展趋势分析 （三）区域房地产市场调研 1．区域城市发展总体特征 2．区域房地产市场地位及特征
3．区域房地产相关项目调研分析 主要研究本区域及本项目周边区域。 根据产品的可替代性，本项目的竞争产品，按竞争性依此分层次研究。内容包括： 3）规划设计及卖点 4）产品组合及特征 户型面积、厅、房、橱、厕面积及比例、平面结构特色、主力户型等。 5）项目定位 6）营销综合及策略 7）价格标准及策略 8）媒体广告及效果 广告宣传、主打广告语等。 9）促销措施及效果 10）销售状况 11）客户群分类特征 12）物业经营管理模式及市场调查：如服务项目、收费、业主反应等。 通过对本区域及周边范围内商品住宅供应状况的调查，分析本项目与深圳市目前供应状况存在的差异，寻找市场供应空白点及供应不足点。 4．重点竞争性项目（现状或潜在）调研 1）上3所有内容 2）与本项目竞争关联性调研分析 A.项目所处外部环境比较 B.项目核心价值点比较
盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 地产策划实务 2005-9-15 盈丰·新家坡工程定位报告 -------------------------------------------------------------------------------- 第一章工程地块整体情况分析 (3) 第一节工程简况 (3) 第二节工程交通出行分析 (4) 第三节街区功能分析 (5) 第二章工程土地SWOT分析 (6) 第一节工程地块优势分析 (6) 第二节工程地块劣势分析 (7) 第三节工程市场机会点分析 (8) 第四节工程威胁点分析 (8) 第三章工程市场定位分析 (9)
第一节工程定位的原则、战略与蓝图 (9) 第二节工程定位 (11) §3.2.1 整体定位 (11) §3.2.2 功能定位 (13) §3.2.3 形象定位 (13) §3.2.4 价格定位 (15) §3.2.5 户型面积定位 (16) §3.2.6 目标客户定位 (18) §3.2.7 小区配套功能定位 (20) §3.2.8 案名定位 (21) 第四章工程产品策划 (22) 第一节小区整体布局规划 (22) 第二节建筑风格 (24) 第三节户型设计建
议 (25) 第四节道路与交通规划 (27) 第五节景观及绿化规划 (27) 第六节生活配套规划 (29) 第七节物业经管建议 (31) 第八节小区智能化规划 (32) 第九节住宅小区细部处理 (33) §4.9.1 室内装修细节 (33) §4.9.2 室外环境细节 (34) 第十节社区人文环境的营造规划 (35) 第一章工程地块整体情况分析
Oppo手机市场价格策划评析策划公司: 金典营销策划公司策划人：杨雪 策划时间：2014.09.04 指导老师：吴学凤
目录
Oppo手机市场价格策划评析 前言 从1987年中国开始运营900MHz模拟移动电话业务至今的近20年时间内，中国的手机产业发展十分迅速。截至2008年，中国的手机用户已经达到了将近4亿之多，中国成为全球最大的手机市场。OPPO手机作为国产手机的一个品牌，是伴随着中国通信事业一起成长起来的。OPPO公司在进入手机行业后，虽然取得了一定的业绩，但OPPO公司在手机行业的地位还不能和其在手机行业的地位相比，和国内外的手机产业相比也还存在着很大差距。本文以OPPO手机营销策略为研究对象，通过对OPPO手机现行的营销策略、OPPO手机现行的品牌策略、渠道策略、产品策略、价格和促销策略的基本分析，归纳了OPPO手机现行营销策略存在的主要问题和已具备的优势，为制定OPPO手机新的营销策略提供依据，最后在前文的基础上，提炼出OPPO手机对国产手机市场营销的启示。 一、手机市场的概念性营销操作概述 （一）概念性营销的内涵 概念营销，就是指企业根据社会、文化及其发展趋势和消费者的心理需求，创造符合消费需求的、具有核心价值理念的轴心概念，并通过推出这一概念向消费者传播商品品牌，包含功能取向、价值理念、文化内涵、科技知识、时尚观念等，以引起消费者心理共鸣并产生购买行为的一种差异化营销方法。 （二）概念性营销策略的运用 营销策略要立足于消费者的需求，通过调查研究，分析出目标消费者最需要的产品或服务，以此来进行产品定位。以OPPO手机为例子，概念性营销策略通过挖掘出独特的，唯一的概念使自身品牌与其他品牌区别开来，这使消费者对该品牌有很高的价值判断，能够促进品牌忠诚度的提高。 二、OPPO手机的营销策略分析
市场定位核心策划 目录 一、市场定位前言 (4) 定位策略 (5) 定位推导思路.................................................................................５定位原则 (7) 二、项目总体评价 (8) 项目概况 (9) 技术资料 (9) 1 / 1
地块资源.......................................................................................1０周边配套 (17) 交通条件....................................................................................1９街区功能.................................................................................1９三、项目价值发觉（S W O T分析）......................................................２1 S优势分析 (22) W劣势分析.................................................................................2３Ｏ机会分析....................................................................................2４T威胁分析....................................................................................２5四、项目开发策略原则...............................................................２６复合原则 (27) 适量原则 (29) 1 / 1
房地产项目前期策划流程 营销策划从营销方案的构思、实施到评价有一整套规范程序和科学方法，下面是的房地产项目前期策划流程，欢迎大家参考! 整体看点 可行性研究：市场分析→市场预测→财务评估等 项目定位：SWOT分析→客户定位→产品定位→价格定位→经济收益分析 市场推广：卖点提炼→项目总体形象设计→推广费用预算→现场包装方案→制定推广策略 可行性研究 1.市场分析 包括宏观市场和区域市场。 2.市场预测 包括供给预测、需求预测、价格预测。 3.收入、成本、费用预测 销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等。 4.财务评估 (1)静态指标：成本利润率、销售利润率; (2)动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期。 5.盈亏平衡分析
关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。 6.敏感性分析 反应敏感程度的指标是敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分比。 7.风险评估 风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断。 项目研究 1.宏观环境分析 (1)经济环境：包括宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等);重大事件及其影响(如北京xx年奥运会、上海xx年世博会);城市经济状况(GDP、人均收入等);城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等);人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等)。 (2)房地产市场环境：结构及其规模(一、二、三级市场);板块布局(热点区域);行业成熟度(产品丰富度、外来开发商的进入程度)。 2.项目价值分析 (1)区位价值分析：产业分布(第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等);街区价值(土地级别，区域功能定位、人文历史价值等)。
XXX项目策划报告书
目录 项目概况 XXX项目项目策划背景 区域环境分析 通州区购房客群消费行为分析 SWOT分析 项目价值分析 定位依据 定位建议 目标客户群分析 项目定位对周边地区竞争格局的影响 产品卖点整合 户型定位及配比建议 户型设计建议 产品规划建议 营销配合建议 项目实施进度安排 一、项目概况
?地理位置 本案位于通州区北苑环岛北侧，八通轻轨北苑站与本案隔街而设，该地区属高速发展的“泛CBD”地区，是通州区区域规划之北苑商务区核心区，堪称通州的西门户。南临新华大街为长安街东延长线，连接京通高速路，东距CBD核心区国贸15公里，车程约10分钟。 ●四至：东为规划芦庄西路，宽30米，西为拟建20米规划路，南为长安街东延线 ——新华大街，北为通惠河。 ?建设用地面积：41033.1平方米 ?代征城市公共用地面积22310平方米 其中：代征绿地用地面积：12250平方米 代征道路用地面积：10060平方米 ?拟建建筑面积：约20万平方米，目标容积率大于4 ?总户数；约1100户 ?园区绿化面积：13222平方米 ?设计构思：围合设计，四栋北塔楼采用两栋连塔布置，三栋南塔以三层商业裙房相连， 东侧4层会所，西侧9层板楼。另有一南北朝向XX板楼于整体用地东侧，自成体系。 ?建筑性质：住宅、商业及配套设施 ?项目运作现状 ●本案为旧厂搬迁改造成项目，九月份，工厂将按合同规定搬迁完毕，完成建设区 域土地平整。不存在拆迁阻力，条件具备可迅速开工。 ●已完成市计发、建委立项手续。 ●已取得建设用地规划许可证，规划意见书，目前正在进行审定方案的完善与报批。 ●本案前期审批手续齐全，可以继续以协议出让方式取得国有土地使用权，但需限 在10月31日前具备办理出让手续条件。 二、XXX项目项目策划背景 ?内部因素 ●属规模较大的郊区项目，开发周期预计为三年，必须考虑项目的可持续竞争力及 品质的超前性。 ●容积率较高，对项目整体规划及单体设计水准要求高。本案必须适应当前主流市 场的需求。
龙岗宝龙工业区商业配套项目定位方案 类别:我的文章评论(0) 浏览(2353) 2008-09-24 11:39 标签：策划推广营销策划 一、宝龙工业区商业需求分析 一）宝龙工业区经济发展及企业现状分析 1、宝龙工业区基本概况 宝龙工业区位于宝龙碧岭片区，是深圳市龙岗区高新技术产业带上面积最大的高新技术园区，规划面积31.7平方公里，由宝龙工业城和碧岭工业区组 宝龙工业城遥感图 成，其中宝龙工业城规划面积11.6平方公里，碧岭工业区规划面积为20.1平方公里。至今为止龙岗区政府在宝龙碧岭片区的开发建设上已经投入8亿多元人民币。目前，宝龙工业城土地基本平整完毕。同时道路、供电、供水、通讯、燃气等市政管网已铺设完成，基本实现“七通一平”，发展初具规模。碧岭工业区作为片区发展的后劲，目前正在紧锣密鼓地开展征地、规划以及市政配套建设等工作。 宝龙工业城位于龙岗区中心位置，以四通八达的高速公路连接着龙岗、深圳和香港以及其它珠江三角洲地区，是深圳市高新技术产业带中地理条件最优越规划最好的园区之一。 2、片区公交体系和道路交通规划 宝龙工业城为先规划后招商的高新科技工业园区，其内部交通网络建设十分完善，但由于仍处于建设期，各项规划设施尚未健全，交通状况主要表现为以下特点：1）内外交通路网健全 宝龙工业城对外交通路网发达，有机荷高速、深汕公路、深惠公路、水官高速、盐坝高速、梅观高速等高速公路跨区而过，距深圳宝安机场50公里，距皇岗口岸38公里，距罗湖口岸28公里，距盐田港17公里，距蛇口港50公里。园区到市中心、深圳宝安机场、盐田港及南部海滨均在30分钟车程内。 宝龙工业城内部交通路网已经形成，现有宝龙大道及宝龙一路至宝龙七路、锦龙大道、高科大道、清风大道等，贯穿东西的宝龙大道承担着重要的交通运输功能。
唐山项目市场产品定位 一、定位支撑点 １、总体市场状况 ●房地产市场保持供需两旺势头,各种产品均有较好的市场表现。 ２005年度,市场一片红火,各个区域市场表现较往年有较大改观，同时各种产品需求状况都有良好的市场表现。 ●市场的时期性和成长性特征突出。 目前时期，多次置业、投资置业需求具有大众需求的特征，针对成长性的市场特征,在产品需求上集中表现在置业升级换代，消费者追求对生活品质的改善而带动整个业界的可持续性进展。 ●二次、三次置业需求增势强劲。
随着对国内经济运行过热的忧虑,国内目前现有的投资品种稀缺,投资风险相关于房地产投资而言较大，因此,二次、三次置业、投资置业升级趋热。 ●价格平稳增长。 尽管有土地、金融、政策方面的诸多缘故使人们对房地产价格的涨落争论不休,但从总体市场运行的态势和国家的宏观调控手段来看，整个房地产市场的价格水平将呈现平稳运行的总体趋势。 ●项目营销速度加快，推广力度趋缓,尤其是报广投放减少。 由于土地政策、金融政策以及经济过热等方面的阻碍,销售较去年有一定的增长,因此各个项目在广告的投放量和投放的方向上面都作了较大的调整。
2、办公类物业市场状况 ●商务形式多元化引发产品细分化 以后商务市场将出现写字楼办公、ＳOHＯ办公、商务花园办公、休闲会议中心等多种商务模式共存的多元化商务活动模式，也因此催化商务产品的产品细分过程。 ●商务职能协调化 即商务功能的群落化，众多相互关联、相互阻碍、相互依存的上下游企业共同构筑完整的商务链和商业群落，从而形成竞争联合体，共同降低商务成本,增强区域商务的专业性和竞争力。 ●坚守市场青睐 为中小企业量身定做的写字楼越来越多,专门投资这类物业的“成长型写字楼投资族”也成为一个日益壮大的购房群体，他们有一点是共同的,低总价既意味着中小户型，同时还希望这些空间是能够