房地产成本的组成
1、 土 地 费 用 。 土 地 费 用 包 括 城 镇 土 地 出 让 金 ，
土 地 征 用 费 或 拆 迁 安 置 补 偿 费 。 房 地 产 开 发 企 业 取
得 土 地 方 式 有 三 种 ： 协 议 出 让 ， 招 标 出 让 ， 拍 卖 出
让 。 目 前 基 本 以 后 两 种 方 式 为 主 。 随 着 国 家 对 土 地
宏 观 管 理 政 策 趋 紧 ， 通 过 拍 卖 方 式 获 得 开 发 用 地 成
为 大 多 数 开 发 商 获 取 开 发 用 地 的 有 效 方 式 。 目 前 在
我 国 城 镇 商 品 房 住 宅 价 格 构 成 中 ， 土 地 费 用 约 占
20%， 并 有 进 一 步 上 升 的 趋 势 。
2、 前 期 工 程 费 前 期 工 程 费 主 要 指 房 屋 开 发 的 前 期
规 划 ， 设 计 费 ， 可 行 性 研 究 费 ， 地 质 勘 查 费 以 及
“ 三 通 一 平 ” 等 土 地 开 发 费 用 。 他 在 整 个 成 本 构 成
中 所 占 比 例 相 对 较 低 ， 一 般 不 会 超 过 6%。
3、 建 筑 安 装 工 程 费 。 建 筑 安 装 工 程 废 纸 房 屋 建 造
过 程 中 所 发 生 的 建 筑 工 程 ， 设 备 及 安 装 工 程 费 用
等 ， 又 被 称 为 房 屋 建 筑 安 装 造 价 。 他 在 整 个 成 本 构
成 中 所 占 比 例 相 对 较 大 。 从 我 国 目 前 情 况 看 ， 约 占
整 个 成 本 的 40%左 右 。
4、 市 政 公 共 设 施 费 用 市 政 公 共 设 施 费 用 包 含 基
础 设 施 和 公 共 配 套 设 施 建 设 费 两 部 分 。 基 础 设 施 建
设 费 主 要 指 道 路 ， 自 来 水 ， 污 水 ， 电 力 ， 电 信 ， 绿
化 等 的 建 设 费 用 。 公 配 套 设 施 建 设 费 用 指 在 建 设 用地 内 建 设 的 为 居 民 提 供 配 套 服 务 的 各 种 非 营 利 性 的
公 用 设 施 （ 如 学 校 ， 幼 儿 园 ， 医 院 ， 派 出 所 等 ） 和
各 种 营 利 性 的 配 套 设 施 （ 如 粮 店 ， 菜 市 场 等 商 业 网
点 ） 等 所 发 生 的 费 用 。 他 同 时 还 包 括 一 些 诸 如 煤 气
调 压 站 ， 变 电 室 ， 自 行 车 棚 等 室 外 工 程 。 在 房 地 产
开 发 成 本 构 成 中 ， 该 项 目 所 占 比 例 较 大 ， 我 国 一 般
在 20%~30%左 右 。
5、 管 理 费 用 。 管 理 费 用 主 要 是 房 地 产 开 发 企 业 为
组 织 和 管 理 房 地 产 开 发 经 营 活 动 所 发 生 的 各 种 费
用 ， 它 包 括 管 理 人 员 工 资 ， 差 旅 费 ， 办 公 费 ， 保 险
费 ， 职 工 教 育 费 ， 养 老 保 险 费 等 。 在 整 个 成 本 构 成
所 占 比 例 很 小 ， 一 般 不 会 超 过 2%。
6、 贷 款 利 息 。 房 地 产 因 开 发 周 期 长 ， 需 要 投 资 数
额 大 ， 因 此 必 须 借 助 银 行 的 信 贷 资 金 ， 在 开 发 经 营
过 程 中 通 过 借 贷 筹 集
资 金 而 应 支 付 给 金 融 机 构 的 利
息 也 成 为 开 发 成 本 一 个 重 要 组 成 部 分 。 但 它 的 大 小
与 所 开 发 项 目 的 大 小 ， 融 资 额 度 的 多 少 有 密 切 关
系 ， 所 以 占 成 本 构 成 比 例 相 对 不 稳 定 。
7、 税 费 。 税 费 包 含 两 部 分 ： 一 部 分 是 税 收 ， 与 房
地 产 开 发 建 设 有 关 的 税 收 包 括 房 产 税 ， 城 镇 土 地 使
用 税 ， 耕 地 占 有 税 ， 土 地 增 值 税 ， 两 税 一 费 （ 增 值
税 ， 城 市 维 护 建 设 税 和 教 育 费 附 加 ） ， 契 税 ， 企 业所 得 税 ， 印 花 税 ， 外 商 投 资 企 业 和 外 国 企 业 所 得 税
等 ； 另 一 部 分 是 行 政 性 费 用 ， 主 要 由 地 方 政 府 和 各
级 行 政 主 管 部 门 向 房 地 产 开 发 企 业 收 取 的 费 用 ， 项
目 繁 多 且 不 规 范 。 包 括 诸 如 征 地 管 理 费 ， 商 品 房 交
易 管 理 费 ， 大 市 政 配 套 费 ， 人 防 费 ， 煤 气 水 电 增 容
费 ， 开 发 管 理 费 等 。 在 我 国 目 前 房 地 产 开 发 成 本 构
成 中 所 占 比 例 较 大 ， 一 般 在 15%~25%左 右 。
8、 其 他 费 用 。 其 他 费 用 主 要 指 不 能 列 入 前 七 项 的
所 有 费 用 。 它 主 要 包 括 销 售 广 告 费 ， 各 种 不 可 预 见
费 等 ， 在 成 本 构 成 中 一 般 不 会 超 过 10%。