坊子区旧城改造规划
坊子区旧城改造规划（吉安小区、长宁小区）
目录
一、现状概况
二、规划依据
三、规划原则及指导思想
四、规划布局
1、规划布局形态
2、住宅布局
3、公建布局
4、道路组织
5、环境设计
五、竖向综合及市政设施规划
六、小区综合技术经济指标
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5、规划管理部门和坊子区政府的有关规定及意见
6、现状有关基础资料
三、规划原则及指导思想
1、注重操作性和实施性的原则。规划中充分结合旧城改造的实际情况，因地制宜，分片实施，以减少实施的难度。
2、坚持以“人”为本的原则，遵循居民的行为心理和行为轨迹，在总体布局、道路组织、公共配套设施的安排等方面，一切以“人”为中心，尽量为居民创造一个方便、舒适优美的居住环境。
3、以“环境”为主，软硬件兼顾的原则。作为一个现代化的住宅小区，既要搞好住宅建设，同时也要搞好环境建设。规划中特别强调了建筑造型、环境绿化、雕塑小品等一系列城市文化要素，力求创造一个现代化生态花园小区。
4、远近结合、留有余地的原则。对小区交通停车、环境配套以及单体内部结构等方面既考虑近期建设，又要为长远发展留有充分余地。
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5、坚持地方性、可识别性的原则，创造具有地方特性和识别性鲜明的小区形象，小区内部每个组团采用不同色彩和造型，以增强小区的可识别性。
6、经济效益、社会效益和环境效益相结合的原则。作为一个旧城改造小区，经济效益也是规划中考虑的一个重要因素，在整体上保证科学合理，尽量降低成本、提高小区居住环境的前提下，尽量提高小区的容积率，使三大效益较好地结合起来。
四、规划布局
（一）吉安小区
根据小区的用地现状和坊子区分区规划，考虑到三马路、吉安路、安丘路必须予以保留且满足相应的道路宽度，必须地将小区分成网状结构布局，同时考虑到规划的可操作性，将整个小区划分为八个部分，即一个中心绿地和七个居住组团。其中专门设一低层组团作为老年居住区。小区中心绿地位于七个住宅组团的中心，一方面方便居民的活动，另一方面，作为小区的公共客厅和空气清新的绿肺，对整个小区的环境极为有利。
住宅布局主要采用条式住宅，利用几栋住宅共同组合
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成邻里群的形式，既符合当地居民的居住习惯，又有利于居民之间的互相交流。在住宅的单体设计中，除老年居住区组团为3-4层以外，其余都是五层，并且底层为半地下室，顶层为坡屋顶形式，以提高整个小区的景观效果。住宅选型采用了多种形式，以适应不同层次居民的需要。其中建筑面积为65M2左右的占60%，80M2左右的占30%，100M2以上的占10%。
小区设计时，物业管理的概念提前介入设计中，小区中设置统一的物业管理中心，对整个小区实行统一的管理。其中包括保安、传达、收发等功能。
小区的公共服务设施尽量做到配套齐全、位置适中。小区的物业管理中心、活动中心、幼托结合中心绿地布置。小学基本保留了原有的三马路小学，在原有的基础上扩大为标准小学。在小区的东北部布置一小型农贸市场，主要服务于本小区。另外，把既能对内服务，又能对外服务的储蓄、邮电、医疗卫生等沿三马路进行布置。沿三马路两侧是整个小区开发利用价值较高的地段，因此，主要布置了商业和办公设施。按照分区规划，在小区东南部设一消防站，为整个坊子区服务。
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小区道路主要依据坊子区分区规划组织布局，并根据分级设置的原则，形成小区级道路、组团级道路和宅前小路三级道路系统，其中三马路、吉安路、安丘路作为城市道路，红线宽度分别为30M、25M，16M。小区级道路为15M，组团级道路为5—7M，宅前路为3M。为适应小汽车逐步进入家庭的发展趋势，小区的交通组织力求符合人流车行的轨迹，尽量做到人车分流，以创造符合居住行为的动态交通环境。小汽车停车位，按每户25%个泊位计算，利用多种方式解决停车问题，以达到节省用地和方便出行，同时尽量减少机动车辆对居民的干扰，停车方式主要采用以下三种形式：
（1）利用中心绿地和组团绿地的地下空间，设置集中停车场所，小区根据需要分期实施，并且可与人防工程相互结合。
（2）路面局部拓宽，设凹入式停车湾。
（3）利用住宅的消极空间，设地面临时停车场。
自行车与摩托车停车依靠住宅之间的自行车棚和半地下室停车。
小区规划采用“整体环境设计”的手法，确定基本色
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调为蓝天、白云、绿草坪、淡墙和红坡屋顶。利用中心绿地、组团绿地、行道树等共同构成小区点、线、面相结合的绿化系统，“面”主要指小区的中心绿地，其中通过绿化、硬地、水面以及雕塑小品等形成整个小区的公共活动中心。每个组团的中心部分分别设置适当规模的小片“点”状绿地，供组团中居民休憩、交通。同时，规划中还注重对院落中小环境的创造，在宅前屋后布置了大量的小品设施，如座凳、亭架及儿童游戏场，对于沿城市道路的住宅部分后退红线7米以上，可种植一些观赏性的树木或乔木，以减少道路上的噪音对居民的影响。
（二）长宁小区
规划中充分利用长宁小区的现状条件。由于在小区西北部现状为一农贸市场（板桥市场），根据区委，区政府的意见，将现状市场进行扩大，形成一大型综合性的区级农贸市场，用地面积为2.14ha。在道路组织上，把由长宁街通往板桥市场的道路予以保留，使其成为一条小区路，并一直向南延伸到城市主干道上，其中位于长宁街与七马路之间的部分规划为步行商业街。在七马路以南，小区路的西边，布置整个小区的中心绿地，住宅布局采用条式行
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列形式，由于七马路以南，大部分为地下采空区，考虑到地面荷载的影响，住宅以四层为主。公共服务设施主要结合中心绿地和沿街布置。考虑到沿七马路现状为一条比较繁华的商业街，规划中予以保留，沿街主要布置商业用房，形成一条步行商业街。小区中道路按分级设置的原则，形成小区、组团和宅前三级路网系统。停车场除在小区中心绿地和住宅消极空间布置以外，还在市场北部设置一集中停车场，以满足市场停车的要求。人防工程可于中心绿地下的地下车库相互结合，平时地下车库用于停车，战时用于人防。
五、竖向及市政设施规划
1、竖向规划
根据现状地形图上高程及实测的高程点进行规划，旧城区南高北低，东高西低，力求达到挖填方平衡。道路路面坡度在3‰—20‰之间。
2、市政设施规划
市政配套设施有变电站3处，其中长宁小区一个，吉安小区两个；煤气调压站两小区各一个；集中供热站两小区各一个。两个小区管线综合规划有给水管、污水管、雨
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水管、天然气管、电力线、供热、电讯电缆共计七种。两小区市政设施规划同城区各项专业规划相协调。
给水管从长宁街西部引入，主干管管径为φ200，经调查供水量能满足两小区供水需求。
排水体制采取雨污分流制，分片收集后排入在一马路规划的截污干管和雨水总管，然后由东西两个排水口排出。
天然气管管径为φ200，长宁小区从六马路西部引入，吉安小区由三马路西部引入，接入两小区的天然气调压站，调压后通过管道向居民供气。
电力电讯由长宁街引入两小区。电力线先接两小区变电站，进行变电后供小区居民使用。
供热由两小区集中供热站供给，近期供热采用燃煤方式。远期采用燃油方式。
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吉安小区用地平衡表
编号项目
规模
（ha）
%
人均面积
(M2/人)
1 规划总用地21.49 100 36．24
其中：市级公建用地3．625 16．86 6．11 市级道路用地4．493 20．9 7．58 2 居住小区用地16．677 78．78 28．13
住宅用地8．376 39．14 14．13 公建用地4．135 19．24 6．97 道路用地1．906 8．87 3．22 公共绿地2．26 10．54 3．82 3 其他用地0．32 1．49 0．54
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吉安小区技术经济指标
序号项目单位数量
1 居住户数户1694
2 居住总人数人5929
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总建筑面积万M214．8872 A住宅建筑面积万M210．884 B配套公建面积万M20．5 C市级公建面积万M23．5032
4 多层建筑比例% 97
5 高（低）层建筑比例% 3
6 人口毛密度人/公顷454
7 住宅建筑面积毛密度万M2454
8 住宅建筑面积净密度万M2/公
顷
1．3
9 住宅平均层数层4．2
13
10 容积率0．9
11 绿地率% 38
12 日照间距1．5~1．6
长宁小区用地平衡表
编号项目
规模
（ha）
%
人均面积
(M2/人)
1 规划总用地14.06 100 53.705
其中：市级公建用地 2.975 21.16 11.36 市级道路用地 1.58 11.24 5.9 2 居住小区用地10.256 72.94 39.17
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住宅用地 3.726 26.5 14.23 公建用地 3.5 24.91 13.369 道路用地 1.83 13 6.99 公共绿地 1.2 8.53 4.59 3 其他用地 2.224 15.82 8.5
长宁小区技术经济指标
序号项目单位数量
1 居住户数户748
2 居住人数人2618
3 总建筑面积万M210.4779
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A住宅建筑面积万M2 6.21
B配套公建面积万M2 1.0679
C市级公建面积万M2 3.2
4 多层建筑比例% 97.35
5 高(低)层建筑比例% 2.65
6 人口毛密度% 359
7 住宅建筑面积毛密度万M2/公顷0.605
8 住宅建筑面积净密度万M2/公顷 1.667
9 住宅平均层数层 4.54
10 容积率 1.02
11 日照间距 1.5~1.6
12 绿地率% 35.8
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